Граница зон с особыми условиями использования территории. Зоны с особыми условиями использования территории земельный кодекс

Зоны с особыми условиями использования территорий, их границы обозначаются на местности специальными информационными знаками (размер зон либо нормативно определён, либо разрабатывается в проекте). Уничтожение или повреждение специальных знаков влечёт наложение административного штрафа на виновных в этом.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:

1) индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон;

2) описание местоположения границ таких зон;

3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;

4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;

Границы зон с особыми условиями использования территорий воспроизводятся на кадастровых картах всех видов. Зоны с особыми условиями использования территорий (или их части) могут быть объектами землеустройства, сведения о таких зонах вносятся в государственный лесной реестр, государственный водный реестр.

Системно и последовательно зоны с особыми условиями использования территорий отображаются в материалах градостроительной деятельности:

на картах, содержащихся в схемах территориального планирования и генеральных планах;

на картах градостроительного зонирования и в составе градостроительных регламентов в правилах землепользования и застройки;

в материалах по обоснованию проекта планировки территории и на чертежах межевания территории.

3. Перечень зон с особыми условиями использования

К зонам с особыми условиями использования территорий относятся:

охранные зоны;

санитарно-защитные зоны;

зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (объекты культурного наследия);

водоохранные зоны;

зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;

зоны охраняемых объектов;

иные зоны.

Зоны устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации, основные требования можно найти в следующих документах:

«Лесной кодекс Российской Федерации» от 04.12.2006 N 200-ФЗ

«Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 N 74-ФЗ

Федеральный закон от 04.05.1999 N 96-ФЗ «Об охране атмосферного воздуха»

Федеральный закон от 21.11.1995 N 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии»

Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

Федеральный закон от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи»

Постановление Правительства РФ от 12.10.2006 N 611 «О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог»

Постановление Правительства РФ от 20.06.2006 N 384 «Об утверждении Правил определения границ зон охраняемых объектов и согласования градостроительных регламентов для таких зон»

Постановление Правительства РФ от 26.04.2008 N 315 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации»

Постановление Правительства РФ от 10.01.2009 N 17 «Об утверждении Правил установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов»

Постановление Правительства РФ от 27.08.1999 N 972 «Об утверждении Положения о создании охранных зон стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, её загрязнением»

Постановление Правительства РФ от 27.02.2004 N 112 «Об использовании земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, проведении на них мелиоративных и культуртехнических работ, установлении охранных зон и сохранении находящихся на этих землях объектов»

Приказ Минтранса РФ от 06.08.2008 N 126 «Об утверждении Норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также норм расчета охранных зон железных дорог»

«Правила охраны магистральных трубопроводов».1)

1. Охранные зоны:

объектов электросетевого хозяйства;

объектов системы газоснабжения;

сетей связи и сооружений связи;

магистральных трубопроводов;

геодезических пунктов;

морских портов;

стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением;

железных дорог;

на загрязненных землях;

особо охраняемых природных территорий.

Например: Пример определения охранных зон, устанавливаемых для обеспечения функционирования объектов железнодорожного транспорта. Охранные зоны - территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов железнодорожного транспорта, в том числе находящихся на территориях с подвижной почвой и на территориях, подверженных снежным, песчаным заносам и другим вредным воздействиям.

Водоохранные зоны (включая прибрежные защитные полосы).

Рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны.

Округа и зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях.

Округа и зоны санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов, в т. ч. санитарно-защитные зоны и зоны наблюдений радиационных объектов.

Зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Зоны охраняемых объектов.

Перечень зон с особыми условиями использования территорий, указанный выше в определении, не является исчерпывающим, в отдельных законах и подзаконных актах имеются специальные указания на отнесение к зонам с особыми условиями использования следующих зон:

лесопарковые зоны, зелёные зоны;

береговая полоса внутренних водных путей Российской Федерации;

приаэродромная территория.

Что такое «зоны с особыми условиями использования территорий?»

Из градостроительного кодекса РФ следует, что зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) - это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. В зависимости от вида объектов, их функционального назначения и влияния на окружающую среду, устанавливаются различные виды зон.

Установление "особых зон" предназначено для охраны объектов, нуждающихся в охране, или для защиты от объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду и человека. Исходя из вышесказанного, зоны имеют определенный охранный или защитный режимы. В зависимости от характера зоны, накладываются определенные правовые требования к использованию и ограничения в использовании объектов движимого и недвижимого имущества попадающего в зону, а также могут определяться условия нахождения, правила посещения, режим пребывания и т.п. в данных зонах.

Границы зон с особым режимом использования земель устанавливаются по проектам строительства соответствующих субъектов, а при их отсутствии - по утвержденным нормативам РФ с учетом местоположения режимообразующих объектов, их назначения, параметров, конструкции и степени влияния на окружающую среду. Как правило, границы ЗОУИТ шире и не совпадают с границами объекта, требующего охраны, или объекта, от воздействия которого необходима защита, вследствие чего, на земельные участки, которые частично или полностью входят в границы таких зон, может быть введен особый правовой режим использования.

Правовой режим таких зон регламентируется не только градостроительным и земельным законодательством, но и законодательством в областях электроэнергетики (охранные зоны объектов электросетевого хозяйства и охранные зоны объектов по производству электрической энергии), промышленной безопасности (охранные зоны магистральных трубопроводов и охранные зоны газораспределительных сетей); законодательством о железнодорожном транспорте (охранные зоны железных дорог) и о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (санитарно-защитные зоны), природоресурсным законодательством (водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны, лесопарковые зоны и зеленые зоны и т. д.) и другими отраслями российского законодательства.

Как узнать, входит ли участок в зону с особыми условиями использования территории?

Зоны с особыми условиями использования территорий являются источником введения ограничений использования земельных участков. Данные ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Такие ограничения полностью или частично распространяются на все земельные участки, входящие в границы зон с особым условием использования.

Основное предназначение зон с особыми условиями использования территорий - это охрана режимного или ценного объекта или защита от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека. Если вблизи Вашего земельного участка расположен такой объект, то это может указывать на то, что Ваш земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территорий.

Узнать о том, входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территорий, можно заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также обратившись к общедоступному сервису «Публичная кадастровая карта Росреестра».

Не стоит думать, что земельный участок (его часть), который вошел в зону с особым условием использования территорий, невозможно использовать по целевому назначению. Нахождение земельного участка в зоне накладывает на его правообладателя обязательства по соблюдению особого режима использования, но не лишает его прав на использование и оборот такого участка.

Как узнать об ограничениях на свой земельный участок?

Cуществует возможность при помощи электронных сервисов узнать об ограничениях использования земельного участка. Теперь любой пользователь интернета может узнать, не выходя из дома, не расположен ли какой-то определенный земельный участок в водоохранной зоне, санитарно-защитной или зоне охраны объектов культурного наследия.

В настоящее время на официальном сайте ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» доступен электронный сервис «Узнать об ограничениях на земельный участок» (kadastr.ru/site/electron/zouit.htm), с помощью которого можно узнать о наличии ограничений, наложенных на земельный участок в связи с установлением территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории.

Для того, чтобы воспользоваться услугами данного сервиса необходимо на главной странице сайта Кадастровой палаты из перечня электронных сервисов выбрать вкладку «Узнать об ограничениях на земельный участок», указать кадастровый номер земельного участка или учетный номер зоны и нажать «Найти».

В случае, если земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территории, то пользователь получит ответ, в котором будет указана вся информация об этой зоне, а также соответствующий ряд ограничений.

Отметим, что сведения электронного сервиса предназначены исключительно для некоммерческого использования и несут справочный характер.

Информация предоставлена редакции Профкадастр.рф пресс-службой Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калужской области.

Спасибо за предоставленную информацию!

Территорий

Зоны с особыми условиями использования территорий – охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории п культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Признаки зон с особыми условиями использования территорий:

1. Установлены в соответствии с федеральным законодательством.

2. Зоны с особыми условиями использования территорий образуются в целях обеспечения: безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов;

условия охраны памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, устойчивого функционирования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности.

З. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у правообладателей земельных участков, как правило. не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

4. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются на землях, прилегающих к объектам, в отношении которых установлены такие зоны (объект, в отношение которого установлена зона, в состав зоны не входит).

Учет зон с особыми условиями использования территорий:

Зоны с особыми условиями использования территорий, их границы обозначаются на местности специальными информационными знаками (размер зон либо нормативно определён, либо разрабатывается в проекте). Уничтожение или повреждение специальных знаков влечёт наложение административного штрафа на виновных в этом. В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:

1) индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон;

2) описание местоположения границ таких зон;

3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;

4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;

Границы зон с особыми условиями использования территорий воспроизводятся на кадастровых картах всех видов. Зоны с особыми условиями использования территорий (или их части) могут быть объектами землеустройства, сведения о таких зонах вносятся в государственный лесной реестр, государственный водный реестр.

Системно и последовательно зоны с особыми условиями использования территорий отображаются в материалах градостроительной деятельности: на картах, содержащихся в схемах территориального планирования и генеральных планах; на картах градостроительного зонирования и в составе градостроительных регламентов в правилах землепользования и застройки; в материалах по обоснованию проекта планировки территории и па чертежах межевания территории.

Охранные зоны: объектов электросетевого хозяйства; объектом системы газоснабжения; сетей связи и сооружений связи; магистральных трубопроводов; геодезических пунктов; морских портов; стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением; железных дорог; на загрязненных землях; особо охраняемых природных территорий; водоохранные зоны (включая прибрежные защитные полосы); рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны. Округа и зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях. Округа и зоны санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов, в том числе санитарно-защитные зоны и зоны наблюдений радиационных объектов. Зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Зоны охраняемых объектов.

Перечень зон с особыми условиями использования территорий, указанный выше в определении, не является исчерпывающим, в отдельных законах и подзаконных актах имеются специальные указания на отнесение к зонам с особыми условиями использования следующих зон: лесопарковые зоны, зелёные зоны береговая полоса внутренних водных путей Российской Федерации; приаэродромная территория.

Определение границ водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы: Размеры водоохранных зон зависят только от двух факторов: во-первых, от длины водотока от истока до устья, а для озёр - от их площади; во-вторых, от точности (проточности) озёрно-речных систем на болотных массивах.

Границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос могут совпадать, либо первые включают вторые. Не может быт, чтобы для какого-либо водного объекта была установлена водоохранная зона и не установлена прибрежная защитная полоса, и наоборот.

Действующий Водный кодекс установил фиксированные размеры водоохранных зон и прибрежных защитных полос. Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается для рек или ручьев протяженностью

1. до десяти километров - 30, 40, 50 метров (водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой);

2. от десяти до пятидесяти километров - в размере ста метров;

3. от пятидесяти километров и более - в размере двухсот метров.

Установлены четыре градации водоохранной зоны для озёр и водохранилищ:

30, 40, 50 и 200 метров; для морей - 500 метров.

Размеры прибрежных защитных полос устанавливаются в зависимости от одного фактора, от уклона берега водного объекта. Градации ширины прибрежных защитных полос: 30, 40, 50 метров - для водных объектов и, дополнительно, 200 метров - для имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение озёр и водохранилищ.

Других размеров водоохранных зон и прибрежных защитных полос не предусмотрено. Исключения:

Водоохранные зоны магистральных или межхозяйственных каналов совпадают по ширине с полосами отводов таких каналов, то есть равны, как правило, ширине полосы, отложенной по обе стороны канала от бровки - при прохождении канала в выемке или от подошвы дамбы - при прохождении канала в полувыемке-полунасыпи, но не свыше 35 метров с каждой стороны; ширина водоохранной зоны озера Байкал устанавливается Федеральным законом от 1 мая 1999 года N 94-ФЗ «Об охране озера Байкал», но до сих пор не установлена;

Сочетание на территориях населённых пунктов набережных и ливневой канализации: только в этом случае прибрежная защитная полоса будет ограничиваться парапетом (т.е. может быть очень узкой), а водоохранная зона будет отсчитываться от парапета, а не от береговой линии.

Заключение

Земельные отношения характеризуются условиями владения и пользования землей. Правами и обязанностями землепользователей по отношению к государству, а также основными формами организации сельскохозяйственного производства. От характера земельных отношений во многом зависит распределение земельных ресурсов между отраслями и сферами деятельности общества, соотношение классов землепользования, условия купли, продажи и платы за пользование землей.

В решении проблем рационального использования земли видное место занимает теория и практика землеустройства, развивающиеся в тесном взаимодействии. Их общая задача состоит в изучении объективных закономерностей функционирования земли как средства производства и природного ресурса, в разработке и осуществлении на практике эффективных методов организации территории в соответствии с потребностями общества и законами природопользования, в регулировании земельных отношений.

Зоны с особыми условиями использования территории обозначаются специальными знаками информационного типа. За их повреждение, несанкционированный перенос, уничтожение предусматривается административная ответственность. Все виды зон с особыми условиями использования территории должны быть зарегистрированы и воспроизведены на всех картах.

Классификация

Зоны с особыми условиями использования территорий включают охранные участки:

1. Объектов электросетевого комплекса.
2. Магистральных трубопроводов.
3. Объектов газоснабжения.
4. Геодезических пунктов.
5. Сетей и сооружений связи.
6. Морских портов.
7. Железных дорог.
8. Стационарных пунктов, предназначенных для наблюдения за состоянием природы, уровнем ее загрязнения.

1. Водо- и рыбоохранные местности, заповедники.
2. Округа и охраны лечебных природных ресурсов, курортов, оздоровительных местностей, водных объектов, предназначенных для хозяйственно-бытового, питьевого снабжения.
3. Защитные участки сооружений, предприятий и иных объектов.
4. Охранные территории культурно-исторических комплексов.

Дополнительно

В соответствии с законами и нормативными актами в перечень зон с особыми условиями использования территории входят также:

1. Лесопарковые участки.
2. Прибрежные полосы водных (внутренних) путей РФ.
3. Приаэродромные участки.

Специфика выделения

Зонами с особыми условиями использования территорий являются местности, пределы которых определены правилами и внутри которых действуют специальные регламенты. Выделение таких участков осуществляется с учетом различных факторов. В частности, установление зон с особыми условиями использования территорий производится в соответствии с:

1. Возможностью сочетания в пределах одной местности разных видов планируемого и существующего режимов эксплуатации участков.
2. Размещением функциональных зон и показателей их предполагаемого развития. Последние определяются в соответствии с действующим генпланом.

Цели

Рассматриваемые участки выделяются в соответствии с нормами федеральных законов. Землеустройство зон с особыми условиями использования территорий осуществляется для:

1. Безопасности граждан.
2. Создания условий для эксплуатации промышленных, энергетических, радиационных и ядерных опасных, транспортных объектов, пунктов хранения вредных веществ и материалов.
3. Охраны природных, историко-культурных памятников, археологических комплексов.
4. Устойчивого функционирования природных экосистем.
5. Защиты ландшафтов от загрязнения.

Признаки зоны с особыми условиями использования территории

Как правило, наделы, входящие в их состав, не изымаются у правообладателей. Однако в их пределах могут вводиться специальные режимы, запрещающие либо ограничивающие те или иные типы деятельности, несовместимые с целями выделения таких местностей. Границы зон с особыми условиями использования территорий определяются по действующему законодательству. Они подлежат описанию и внесению в госкадастр недвижимости. Зоны с особыми условиями использования территории создаются на местности, прилегающей к объектам, в отношении которых они образованы. При этом последние не входят в состав таких участков. Создание зоны с особыми условиями использования территории предполагает определенные правовые требования и ограничения по эксплуатации объектов недвижимого/движимого имущества.

В отношении таких участков могут предусматриваться правила посещения, пребывания и проч. В этих требованиях и ограничениях выражается защитный или охранный режим. Площадь рассматриваемых участков обычно не совпадает с размерами объектов, для охраны которых или защиты от которых они создаются. Границы зон с особыми условиями использования территорий существенно шире. В случае их совпадения об этом должно прямо указываться в нормативном акте, на основании которого формируется участок. Объект охраны либо источник воздействия должен иметь свою отдельную границу. Их площадь не входит в состав рассматриваемых участков, кроме случая их совпадения.

Определение

Принимая во внимание приведенные выше критерии, можно установить, что зоной с особыми условиями пользования территорией выступает местность, определяемая в соответствии с законодательством, имеющая свои пределы, описанные согласно предусмотренному в нормах порядку. Она предназначается для охраны объекта или защиты от негативного воздействия на человека и природу, накладывает юридические требования к эксплуатации и ограничения, определяет правила посещения, нахождения, режим пребывания и проч. При этом зона, как правило, не совпадает с границами охраняемого объекта или опасного источника.

Нюансы

Для отнесения местности в состав зоны с особыми условиями использования территории Росреестр оценивает наличие всех признаков, указанных выше. Исключение составляет обязательность описания и внесения в госкадастр. Это делается после отнесения местности в рассматриваемую категорию.

Исключения

Зоны с особыми условиями использования территории следует отличать от прочих участков с ограничениями. Создание первых, как отмечалось выше, осуществляется для охраны какого-либо объекта или обеспечения защиты от источника опасности. Образование иных участков с ограничениями может не преследовать таких целей. К примеру, в состав зон с особым режимом не включаются особо охраняемые местности, защитные леса и иные аналогичные площади, где предмет/объект охраны составляет с ними единое целое. На особо охраняемых участках охране подлежат различные природные комплексы. Это может быть непосредственно земля, недра, водные объекты, животный или растительный мир. При осуществляется не каждого из них отдельно, а в совокупности. Она и составляет особо охраняемую местность, которая, в свою очередь, выступает единым объектом по отношению к зоне с особым режимом эксплуатации.

Аналогичным образом рассматриваются и защитные леса. По сути, они представляют собой комплекс кустарников и деревьев. Объект охраны при этом - не конкретное насаждение, а вся площадь, занятая лесом. Не выступают как зоны с особым режимом эксплуатации территории памятники культуры и истории. Они являются объектом охраны. А зоны с особым режимом устанавливаются на местности, сопряженной с ними.

Госкадастр

Законодательством предусматривается обязательный учет зон с особыми условиями использования территории. В госкадастр вносятся следующие данные:

1. Индивидуальное обозначение. Это может быть номер, тип, вид, индекс и проч.
2. Описание расположения границ.
3. Названия органов государственной или муниципальной власти, по решению которых была создана местность.
4. Реквизиты соответствующих постановлений, а также актов об изменении границ, источники официального их издания.
5. Содержание ограничений по эксплуатации недвижимых объектов, расположенных в пределах местности.

Материалы градостроительной деятельности

Сведения о зонах с особым режимом отображаются:

1. На картах, входящих в состав схем планирования и генпланов.
2. В материалах по обоснованию проектов и на чертежах межевания.
3. На картах зонирования, входящих в состав правил застройки и землепользования.

Порядок внесения сведений в кадастр

В ФЗ №221, кроме положений, регламентирующих процедуру учета недвижимых объектов, есть нормы, предусматривающие правила отражения сведений о зонах с особым режимом использования. По ст. 1, ч. 1 указанного нормативного акта государственный кадастр представляет собой систематизированный свод данных о зарегистрированном недвижимом имуществе. В него также вносится информация о границах России, регионов, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон и местностей с особым режимом эксплуатации. Согласно ст. 46 (ч. 1) ФЗ №221, государственные, территориальные уполномоченные структуры власти обязаны предоставить информацию о зарегистрированных участках до даты вступления нормативного акта в действие. Состав сведений и правила направления материалов в орган по кадастровому учету определяются исполнительным госорганом, утвержденным правительством. В законе также предусматривается срок, в который указанная информация и документы должны быть представлены. Он составляет не более 10 дней с даты принятия решения об установлении, изменении, отмены создания зоны с особым режимом.

Функциональные участки

Для таких зон документацией по территориальному планированию определяются границы и назначение. В не предусматривается обязанность создавать функциональные участки в соответствии с фактической эксплуатацией. Это обуславливается тем, что планирование ориентировано не на закрепление существующего положения, а на развитие местности в будущем. В качестве ключевой цели зонирования выступает выделение в пределах городского поселения относительно однородных по техногенной нагрузке и природным особенностям участков. Все инфраструктурные объекты подразделяются на три крупные группы:

1. Промышленные зоны. К ним относят местности, в пределах которых располагаются предприятия.
2. Селитебные зоны. В пределах этих участков распространена жилая застройка.
3. Рекреационные зоны. На этих участках находятся зеленые массивы. Они могут предназначаться для рекреации после проведения комплекса мероприятий по благоустройству. В составе этих участков присутствуют городские сады, лесопарки, леса, скверы и проч.

Другие категории

Законодательство предусматривает также выделение территориальных зон. Но оно осуществляется в соответствии со сложившейся планировкой на местности. В составе территориальных зон присутствуют:

1. Жилые массивы. В их пределах допускается различная максимальная этажность сооружений.
2. Общественно-деловые зоны разного типа. Это могут быть участки коммерческих, деловых, коммунально-бытовых объектов, учреждений культуры, здравоохранения и проч.
3. Производственные территории, зоны транспортной и инженерной инфраструктур.
4. Сельскохозяйственные угодья, в том числе садоводства, дачи и проч.
5. Рекреационные территории. В их составе находятся сады и парки, леса, водоемы, спортивные объекты.
6. Территории особо охраняемых зон. Эти участки имеют важное историко-культурное, научное, экологическое, рекреационное, эстетическое, оздоровительное и прочее значение.
7. Зоны специального использования. В их составе присутствуют кладбища, объекты для размещения промышленных и бытовых отходов, прочие объекты, расположение которых может обеспечиваться исключительно путем выделения отдельных участков.
8. Прочие территориальные зоны. Они выделяются в соответствии с функциональными участками и спецификой эксплуатации наделов, а также объектов капстроительства.

К зонам, устанавливаемым в соответствии с законодательством, также относят и другие территории. В их состав входят, в частности, пригород и участки, предназначенные для размещения объектов капстроительства.

Заключение

Выше были рассмотрены основные признаки зон с особым режимом использования. При описании критериев следует обратить внимание на различие между двумя правовыми категориями. Речь, в частности, ведется об объектах охраны и непосредственно самой зоне с особым режимом. К первым относят источники негативного влияния на человека и природу. Зона с особым режимом использования располагается вдоль такого объекта либо вокруг него. При этом опасный источник и участок, сопряженный с ним, существуют не как одно целое, а отдельно друг от друга.

Нормативными актами устанавливается обязанность уполномоченных муниципальных и госорганов предоставлять сведения обо всех зонах с особым режимом использования. Это правило распространяется и на местности, выделенные в рассматриваемую категорию до вступления в силу ФЗ №221. Процедура постановки на учет таких зон предполагает внесение соответствующих сведений о них в госкадастр. Кроме этого, информация отражается в планировочной, схемах и чертежах, в картах. В составе зон с особым режимом могут находиться участки, принадлежащие гражданам на правах собственности. В этом случае в указываются соответствующие ограничения.

А.А. Черненков ФГУП «РосНИПИ Урбанистика», Санкт-Петербург

Зоны с особыми условиями использования территории являются одним из наиболее применяемых элементов в практике градостроительного проектирования на всех его этапах: при территориальном планировании, градостроительном зонировании, планировке территории. Градостроительный кодекс РФ не содержит приемлемого определения данного понятия. Настоящая статья представляет авторскую позицию по вопросу понятия «зоны с особыми условиями использования территории».

Понятие зон с особыми условиями использования территории: определение и признаки

На основании требований Градостроительного кодекса РФ в документах территориального планирования, градостроительного зонирования, а также в документации по планировке территории подлежат отображению зоны с особыми условиями использования территории (далее также – зоны с особыми условиями). Согласно пункту 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территории – это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

Данное определение не содержит сущностных характеристик указанных зон, за исключением, пожалуй, того, что это, во-первых, «зоны» и, во-вторых, «устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ». Однако зонами, устанавливаемыми в соответствии с законодательством РФ, являются, например, функциональные зоны, пригородные зоны, зоны планируемого размещения объектов капитального строительства и другие. Указание на то, что в этих зонах действуют «особые условия использования территории», также не даёт представления о юридической природе данных зон, так как свои «особенности» использования территории имеют все зоны – территориальные зоны (в каждой из которых действует индивидуальный градостроительный регламент использования объектов недвижимости), особые экономические зоны (в которых особый режим осуществления предпринимательской деятельности обусловливает соответствующее использование территории) и так далее.

Роль определений в юриспруденции имеет повышенное значение. «С помощью определений юридическая наука находит и задаёт границы, отделяющие явления, мыслимые с помощью данного понятия, от всех сходных явлений. Определения способствуют точности и адекватности научных рассуждений» . Поэтому в целях определения понятия зон с особыми условиями использования территории важно зафиксировать такие юридические признаки, которые позволяли бы отграничить зоны с особыми условиями использования территории от других зон, территорий, участков.

К числу таких признаков следует отнести следующие:

1. Устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Другими словами, каким-либо нормативно-правовым актом (первоисточником) должно быть предусмотрено наличие зоны с особыми условиями, данная зона должна быть институционализирована в правовом поле. Например, не относятся к зонам с особыми условиями зоны «особого регулирования градостроительной деятельности», так как данный институт не предусмотрен действующим градостроительным законодательством.

2. Имеют свои границы, принципы прохождения которых определяются в соответствии с действующим законодательством и которые подлежат описанию и внесению в государственный кадастр недвижимости (часть 2 статьи 1; статья 10 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года №221-ФЗ).

3. Предназначены для охраны объекта, нуждающегося в охране, или защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека, то есть имеют определённый охранный или защитный режимы. Наличие данных объектов предопределяет особые условия использования территории. Указанный признак фиксирует цель установления той или иной зоны с особыми условиями.

4. Накладывают правовые требования к использованию и ограничения использования объектов движимого и недвижимого имущества, а также могут определять условия нахождения, правила посещения, режим пребывания и т.п. в данных зонах. В этих требованиях, ограничениях и условиях выражаются собственно охранный или защитный режимы.

5. Как правило, не совпадают с границами объекта, требующего охраны, или объекта, от воздействия которого необходима защита; границы зон с особыми условиями использования территории шире границ рассматриваемых объектов. В том случае если границы зоны с особыми условиями совпадают с границами объекта охраны (или источника негативного воздействия), то об этом должно быть прямо указано в соответствующем нормативном акте.

6. Объект охраны (источник негативного воздействия) имеет свою юридически установленную границу (данный признак логически вытекает из предыдущего и, строго говоря, не является признаком самой зоны с особыми условиями использования территории). Территория объекта охраны (источника негативного воздействия) не включается в территорию зоны с особыми условиями (за исключением случаев совпадения их территорий).

В отношении последних двух признаков необходимо отметить, что следует различать две юридические сущности: объект охраны (источник негативного воздействия) и зону с особыми условиями использования территории вокруг или вдоль такого объекта (источника). Границы объекта и границы зоны могут совпадать, но при этом они не сливаются в нечто единое, продолжают существовать: отдельно объект и отдельно зона.

Для признания зоны с особыми условиями использования территории в качестве таковой необходимо наличие всех перечисленных признаков; если хотя бы одного признака нет (не считая обязательности описания и внесения границ зон с особыми условиями в государственный кадастр недвижимости), то рассматриваемая зона не является зоной с особыми условиями.

Таким образом, пытаясь сформулировать «проектирующую регулирующую дефиницию» , зону с особыми условиями использования территории можно определить как «зону, устанавливаемую в соответствии с законодательством РФ, имеющую свои границы, определяемые в установленном законодательством РФ порядке, предназначенную для охраны объекта, нуждающегося в охране, или защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека, накладывающую правовые требования к использованию и ограничения использования объектов движимого и недвижимого имущества, а также определяющую условия нахождения, правила посещения, режим пребывания и т.п. в данной зоне, как правило, не совпадающую с границами объекта, нуждающегося в охране, или объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека».

На основе данного определения выявлено более 30 видов зон с особыми условиями использования территории, среди них:

Рыбохозяйственные и рыбохозяйственные заповедные зоны;

Полосы воздушных подходов, приаэродромная территория и район аэродрома;

Запретные зоны и запретные районы при арсеналах, базах и складах Вооружённых сил РФ, других войск, воинских формирований и органов;

Охранные зоны или округа особо охраняемых природных территорий;

Береговые полосы внутренних водных путей РФ, расположенных за пределами территорий поселений, и другие зоны.

От зон с особыми условиями необходимо отличать «иные территории с установленными ограничениями». Наличие данных территорий предусмотрено пунктом 12.1 Методических рекомендаций по разработке проектов генеральных планов поселений и городских округов, утверждённых приказом Министерства регионального развития от 26 мая 2011 года № 244.

Зоны с особыми условиями и иные территории с установленными ограничениями составляют в совокупности «градостроительные ограничения» – ряд требований, ограничивающих градостроительную деятельность в конкретном территориальном образовании.

Ключевыми отличиями «иных территорий с установленными ограничениями» от зон с особыми условиями являются, по нашему мнению, во-первых, цель установления зоны, во-вторых, наличие юридически обособленного от самой зоны объекта охраны (источника негативно воздействия).

Установление зон с особыми условиями преследует, как было отмечено выше, цель охраны объекта, нуждающегося в охране (например, памятника), или защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека (например, от промышленного предприятия). Иные территории с установленными ограничениями могут не иметь такой цели (особые экономические зоны, месторождения полезных ископаемых и так далее).

Кроме цели установления (охранной/защитной), зоны с особыми условиями имеют самостоятельный объект охраны (источник негативного воздействия), юридически независимый от зоны. Зона с особыми условиями устанавливается вокруг или вдоль такого объекта, она может совпадать с ним (например, округ санитарной охраны курорта), но во всех случаях зона и объект охраны представляют собой разнородные юридические объекты, единицы учёта.

Не относятся к зонам с особыми условиями использования, например, особо охраняемые природные территории, защитные леса и другие подобные территории, в которых объект (предмет) охраны «растворён» в самой зоне, составляет с зоной неразрывное целое.

На особо охраняемых природных территориях подлежат охране различные природные комплексы и объекты (земля, водные объекты, недра, растительный и животный мир), но охраняются они не по отдельности, а в совокупности. Эта совокупность природных комплексов и объектов и составляет особо охраняемую природную территорию, которая по отношению к зоне с особыми условиями использования территории – охранной зоне – является единым целостным объектом охраны.

То же самое относится и к защитным лесам, шире – к лесу, который, по сути, представляет собой совокупность деревьев и кустарников. Объектом охраны выступает не конкретное дерево, а вся территория защитного леса.
Не являются зонами с особыми условиями и территории объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Зоны с особыми условиями – зоны охраны объекта культурного наследия – устанавливаются на территории, сопряжённой с самим объектом культурного наследия (часть 1 статьи 34 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 года №73-ФЗ). В подавляющем большинстве случаев одна из зон охраны (охранная зона) поглощает территорию памятника и, таким образом, на данной территории действует режим охранной зоны. Кроме этого, территория объекта культурного наследия имеет самостоятельный правовой режим, включающий определённые правомочия по использованию и ограничения в использовании данной территории (статьи 5, 35 Федерального закона «Об объектах культурного наследия…»), что, однако, не делает её зоной с особыми условиями. Более того, территория объекта культурного наследия не обладает как минимум одним из признаков зон с особыми условиями. Это охранная (защитная) цель как причина установления границ территории. Территория объекта культурного наследия формируется по принципу «исторически сложившейся», и этот принцип первичен в определении границ территории; охранная функция присутствует, но как следствие установления границ исторически сложившейся территории объекта культурного наследия.

Таким образом, применение указанных шести признаков позволяет ориентироваться во всём многообразии различных зон, участков, территорий, площадей, округов, разрывов и т.п. с целью выявления зон с особыми условиями использования территории.