ارزش تخمینی و وثیقه اموال. تفاوت را احساس کنید

چه هزینه های اضافی متحمل می شود؟ وام گیرنده وام مسکنچه هنگام درخواست برای وام مسکن و چه در کل مدت آن

وام مسکن بیشترین است گزینه سودآورخرید مسکن، زیرا نرخ وام مسکن کمتر است. اما فراموش نکنید که علاوه بر پیش پرداخت (به طور متوسط ​​10٪ از هزینه آپارتمان)، وام گیرنده باید برای هزینه های اضافیکه نمی توان از آن اجتناب کرد.

هنگام محاسبه فرصت های مالیوام گیرنده باید هزینه هایی را در نظر بگیرد که می تواند یک بار (پرداخت در هنگام درخواست وام مسکن) یا دائمی (طول مدت در کل مدت) باشد. وام مسکن).

ارزیابی اموال

بانک قطعاً به ارزیابی هزینه آپارتمان نیاز دارد. این برای تعیین ارزش وثیقه ای که به بانک می رود تا زمان بازپرداخت آن ضروری است قیمت کاملوام مسکن. ارزیابی توسط شرکت های معتبر توسط یک موسسه اعتباری انجام می شود. به طور متوسط، هزینه کار ارزیابی حدود 5 هزار روبل است.

دفتر اسناد رسمی

اگر در یک آپارتمان سهم بخرید، چنین معاملات فروش منعقد می شود. هزینه خدمات وی حدود 0.5٪ از مبلغ مشخص شده در قرارداد خرید و فروش خواهد بود، اما نه کمتر از 300 روبل. و بیش از 20 هزار روبل نیست. همچنین اگر متاهل هستید برای معامله ملکی نیاز به رضایت محضری از همسرتان دارید. معمولا دفاتر اسناد رسمیآنها برای این کار 1-2 هزار روبل دریافت می کنند.

بیمه

روسی سازمان های اعتباریلزوماً به نفع بانک خواسته شد. بانک ها همچنین ممکن است از وام گیرنده بخواهند که سلامت وام گیرنده را بیمه کند. این گزینه همیشه مورد نیاز نیست، اما اگر نمی خواهید خود را بیمه کنید، بانک ممکن است از صدور وام مسکن یا افزایش نرخ وام خودداری کند. بیمه باید سالانه برای کل مدت وام تمدید شود. هزینه بیمه درمانی معمولاً حدود 1% مبلغ وام است. که در آن موسسه مالیبرای بیمه درمانی، معمولاً نرخ وام را به همان میزان کاهش می دهد - 1٪. میزان حق بیمه به تدریج در طول عمر وام کاهش می یابد، زیرا بستگی به میزان بدهی وام گیرنده به بانک دارد.

ثبت مالکیت

برای ثبت مالکیت مسکن خریداری شده در روسیه، وظیفه دولتی مورد نیاز است که پیش بینی شده است کد مالیاتی. خریدار آپارتمان نمی تواند از این هزینه اجتناب کند، اما فقط باید 500 روبل بپردازد.

خدمات کارگزار

در بیشتر موارد، خریداران از خدمات یک مشاور املاک برای جستجو استفاده می کنند آپارتمان مورد نیاز. و اگر در بازار اولیه بتوان معامله را مستقیماً از طریق توسعه دهنده انجام داد ، در بازار ثانویه ، به احتمال زیاد ، نمی توانید بدون مشاور املاک انجام دهید. خدمات یک مسکن ارزان نیست - کارگزاران معمولاً از 1 تا 3 درصد هزینه آن را برای انتخاب آپارتمان و پشتیبانی از معامله دریافت می کنند. خریداران نیز گاهی از خدمات دلال وام مسکن استفاده می کنند. هزینه خدمات او تقریباً به اندازه یک مسکن است.

سایر خدمات بانکی

هنگام تکمیل یک معامله وام مسکن، بانک ها ارائه می دهند خدمات اضافیکه در هزینه اخذ وام نیز باید در نظر گرفته شود. به عنوان مثال، هنگام تکمیل یک معامله وام مسکن، ممکن است نیاز به اجاره داشته باشید صندوق امانات، جایی که پول تا زمانی که به فروشنده آپارتمان منتقل نشود ذخیره می شود. برخی از وام دهندگان نیز هزینه می کنند پرداخت های اضافیبرای انتقال وجه از بانک دیگر، نقل و انتقالات غیر نقدی، نقد کردن وجوه و حتی شمارش پول. هزینه خدمات بستگی به بانک خاصی دارد و بهتر است از قبل مطلع شوید.

1. ارزش موضوع وثیقه با توافق طرفین تعیین می شود مگر اینکه در قانون ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

2. مگر در مواردی که قانون یا قرارداد دیگری مقرر کرده باشد، تغییر ارزش بازارموضوع رهن پس از انعقاد رهن یا پیدایش وثیقه به موجب قانون مبنایی برای تغییر یا فسخ رهن نیست.

شرایط قرارداد، که در رابطه با کاهش متعاقب ارزش بازار وثیقه ای که تعهد شهروندان به بازپرداخت وام مصرفی یا رهنی را تضمین می کند، گسترش وثیقه به اموال دیگر را فراهم می کند. بازگشت زودهنگاموام یا سایر عواقب نامطلوب برای راهن باطل است.

3. به استثنای مواردی که قانون، توافق طرفین یا تصمیم دادگاه مبنی بر توقیف ملک مورد وثیقه مقرر کرده باشد، ارزش مال مورد وثیقه مورد توافق طرفین به عنوان قیمت فروش شناخته می شود (اولیه). قیمت فروش) موضوع رهن زمانی که اقامه دعوی بر آن اعمال می شود.

نظرات به هنر. 340 قانون مدنی فدراسیون روسیه

1. مقاله تعیین می کند حالت های مختلفبرای متعلقات مال وثیقه و میوه ها و محصولات آن. وثیقه شامل اشیا و متعلقات آنها می شود، مگر اینکه قانون یا قرارداد دیگری مقرر کرده باشد. میوه ها (صرف نظر از اینکه قابل تفکیک یا غیرقابل تفکیک باشند)، محصولات و درآمد حاصل از استفاده از اموال وثیقه تنها در صورتی مشمول موضوع گرو می شود که در شرایط قرارداد پیش بینی شده باشد. به عنوان مثال، درآمد حاصل از رهن اوراق بهادار، مگر اینکه در قرارداد وثیقه ترتیب دیگری مقرر شده باشد، مشمول موضوع وثیقه نمی باشد و باید به متعهن منتقل شود.

2. رهن تصدی به عنوان مجتمع املاکشامل تعهد مندرج در آن است اموال منقول، حقوق مطالبه در مورد معاملات منعقد شده، از جمله در دوره رهن، و حقوق انحصاری، مگر اینکه در قانون یا توافق نامه دیگری مقرر شده باشد. رهن یک شرکت با فعالیت ها، تدارکات آن تداخلی ندارد دارایی لازم، اجرای هزینه های مربوطه. مرتهن حق کنترل (در واقع و در اسناد) صحت نگهداری مؤسسه، مصلحت هزینه های انجام شده را دارد (به بند 2 ماده 343 قانون مدنی مراجعه کنید). وام مسکن برای بنگاه ها با جزئیات بیشتری در قانون رهن منعکس خواهد شد.

3. رهن ساختمان یا سازه فقط با رهن همزمان مجاز است قطعه زمینیا حق اجاره یا بخشی از یک قطعه زمین کافی برای عملکرد ساختمان (ساختمان) رهن شده. این قانونبرای راهن که دارای حق مالکیت یا حق اجاره زمینی است که ساختمان (ساختمان) مرهونه در آن واقع شده است، الزامی است.

در مواردی که راهن مالک یا مستأجر زمینی که ساختمان (بنای) موضوع رهن در آن واقع است نباشد، فقط ساختمان (بنا) را حق رهن دارد. چنین توافقی معتبر است (به بند 44 قطعنامه پلنوم نیروهای مسلح فدراسیون روسیه و دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه شماره 6/8 مراجعه کنید).

4. گرو آپارتمان ها و سایر اماکن واقع در ساختمان های آپارتمانی، می تواند بدون رهن زمینی که خانه یا ساختمان دیگری در آن واقع شده است انجام شود. با این حال، با توجه به قوانین عمومیدر رهن ملک با واجب گواهی محضریو ثبت نام مربوطه

5. رهن قطعه زمین بدون رهن ساختمان (بنا) واقع یا در حال ساخت در این قطعه مجاز است. در این صورت راهن یا مالک دیگر ساختمان (ساختمان) حق را برای خود محفوظ می دارد استفاده محدود(ارتفاق) قسمتی از زمین لازم برای عبور و استفاده از بنا (ساختمان) متناسب با هدف آن (رجوع کنید به ماده 274 قانون مدنی و تبصره آن).

هنگام رهن یک قطعه زمین، یک کپی از ترسیم مرز باید به قرارداد پیوست شود این منطقه، که توسط کمیته مربوطه صادر می شود منابع زمینو آمایش سرزمین طرفین حق تعیین ارزش تخمینی زمین مورد رهن را در زیر آن ندارند قیمت استاندارد(بخش 4، بند 5 فرمان رئیس جمهور فدراسیون روسیه مورخ 28 فوریه 1996 N 293 "در مورد اقدامات اضافیدر مورد توسعه وام مسکن").

6. قانون مدنی (بند 6 ماده تبصره) رهن اشیاء (به تبعیت از قانون رهن) و حقوق مالکیتکه راهن در آینده به آن دست خواهد یافت. بنابراین ، می توان برای یک ساختمان (محل مسکونی) وام ارائه کرد که برای ساخت آن وجوه وام اختصاص می یابد. موضوع وثیقه ممکن است حق الامتیاز یا مبالغی باشد که متعهد ممکن است از طریق ارث دریافت کند.

بنابراین، قطعنامه هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در 13 اوت 1996 N 3238/96 در مورد 9-30ka، که در آن هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه موافقت نامه تعهد را بی اعتبار تشخیص داد. دلایلی که در زمان انعقاد قرارداد، متعهدکننده مالک آن کالا نبوده است، باید با وثیقه قانون وثیقه مغایر شناخته شود (از نظر قانونی مالک آن نبوده است. مدیریت اقتصادی، و آن را تحت قرارداد خرید و فروش فقط پس از آن دریافت کرد (به بولتن دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مراجعه کنید. 1996. N 10. P. 72).

خواندن این مقاله تقریباً 7 دقیقه وقت شما را می گیرد.

قبلاً به سؤال پاسخ داده ایم "چگونه یک وام تضمین شده دریافت کنیم؟"- صحبت از نحوه اخذ وام های تضمین شده، بررسی انواع وثیقه و مراحل وصول بدهی.

این مقاله در مورد ارزش وثیقه صحبت می کند:

از خواندن لذت ببرید!

وثیقه چیست؟

وثیقه اموالی است که توسط وام گیرنده ارائه می شود و به عنوان تضمینی برای تحقق شرایط معامله منعقد شده با وام دهنده استفاده می شود. معمولاً در مورد املاک و مستغلات صحبت می کنیم، وسايل نقليه، الکترونیک، جواهر سازییا سایر اشکال ملکی که رسماً در مالکیت راهن است. اگر وام گیرنده قاطعانه از بازپرداخت وام موجود خودداری کند، موسسه مالی این کار را انجام داده است هر حقیاز فروش وثیقه برای جبران زیان های احتمالی استفاده کنید.

الزامات وثیقه:

• ارزش بازار وثیقه باید پرداخت های وام و تمام هزینه های وام دهنده را پوشش دهد.
• مدت فروش وثیقه مندرج در قرارداد از 150 روز تجاوز نمی کند.
• وام گیرنده موظف است مالکیت وثیقه را تأیید کند.
• محدودیت های مالی موقت، از جمله ممنوعیت فروش و ثبت اسناد هدیه.
• کسب اجازه از مالک مشترک برای ارائه ملک مشترک به عنوان وثیقه.
• بیمه اجباری اموال ارائه شده به عنوان وثیقه.

بنابراین، اگر وثیقه ارائه شده توسط مشتری کاملاً مطابق با الزامات ارائه شده توسط وام دهنده باشد، وام تضمین شده تلقی می شود.

لازم به ذکر است که برخی از موسسات مالی با الزام وام گیرنده به امنیت اضافی. در عین حال، ارزش ملک ارائه شده نباید بیش از حد از مبلغ وام تجاوز کند. به طور معمول، قیمت بازار وثیقه 20-30٪ بیشتر از مبلغ وام است. این برای پرداخت بدهی های معوق کافی است.

قیمت وثیقه در بازار

ارزیابی تخصصی وثیقه شامل محاسبه ارزش فعلی بازار است، زیرا مفهوم تضمین وام مستقیماً به کیفیت وثیقه ارائه شده توسط وام گیرنده بستگی دارد. وثیقه کامل با الزامات بانک مطابقت دارد جنبه های مالیمعاملات

ارزش بازار وثیقه باید:

1. پوشش هر گونه هزینه مرتبط با فروش از طریق مزایده وثیقه مندرج در قرارداد.
2. بیش از مبلغ وام دریافتی.
3. جبران کردن پرداخت های اضافیو سود یک سال استفاده از وام.

وام دهندگان معمولا ارزش وثیقه را به عنوان مبلغ کلتمام هزینه های وام برای تعیین قیمت بازار، ارزیابی دقیق اشیاء وثیقه ضروری است. برای این منظور کارشناسانی استخدام می شوند که جزء کارکنان یک موسسه وام دهی هستند یا به عنوان متخصصان مستقل خدمات خود را ارائه می دهند. شرکت های ارزیابی می توانند هم توسط وام دهنده و هم وام گیرنده استخدام شوند.

روش های تعیین ارزش وثیقه:

• ارزیابی کامل، شامل مشارکت کارشناسان برای مطالعه وثیقه.
• اعمال قیمت خرید با در نظر گرفتن عوامل کاهش.
• با استفاده از مبلغ مشخص شده در قرارداد بیمه منعقد شده قبلی برای شیء وثیقه.

البته بهترین گزینه این است که ارزش وثیقه را از ابتدا محاسبه کنید. در این مورد، متخصصان توجه خواهند کرد عوامل اضافیبر ارزش وثیقه تأثیر می گذارد. به عنوان مثال، در مرحله بیمه وثیقه، هزینه ها در نظر گرفته نمی شود، بنابراین ارزش برآورد شده با واقعیت مطابقت ندارد. کارشناسان باید هر گونه هزینه مرتبط با فرآیند وام را در نظر بگیرند. هزینه بهینه وثیقه هزینه ای در نظر گرفته می شود که هزینه های احتمالی را به طور کامل پوشش دهد. پرداخت های بهرهو سایر هزینه های وام برنامه ریزی شده برای دریافت.

بانک های بزرگ معمولاً فقط اشیاء نقدی را که تقاضای ثابتی برای آنها وجود دارد به عنوان وثیقه می گیرند. این در مورد استدر مورد اموالی که فروش آن نباید مشکل خاصی ایجاد کند. نیاز اجبارینیز در نظر گرفته شده است ترکیب صحیحو تهیه اسناد مطابق با قوانین جاری.

وام دهندگان سعی می کنند اندازه را در نظر بگیرند نرخ بهرهو سطح فعلی نقدینگی اموال. علاوه بر این، قبل از شروع درخواست وام، باید اشیاء ارائه شده به عنوان وثیقه را بیمه کنید. استفاده از اموال قرض گرفته شده به عنوان تضمین کامل مجاز است. برای مثال، وام و رهن خودرو مستلزم این شکل از ضمانت معامله است.

ما 4 سازمان اعتباری را مورد توجه شما قرار می دهیم که در آنها می توانید وام تضمین شده توسط املاک و یک وسیله نقلیه دریافت کنید:

ارزیابی اموال وثیقه

با مشارکت افراد متخصص در ارزیابی وثیقه، یک موسسه مالی معمولاً برنامه‌ریزی می‌کند تا گزارش کاملی را دریافت کند که پارامترهای خاصی از وثیقه را نشان می‌دهد و داده‌های مربوط به ارزش آن را توجیه می‌کند. وام دهنده فقط به نتیجه گیری متخصص نیاز دارد. اگر قیمت تخمینی پارامترهای معامله را برآورده نکند، موسسه مالی از تامین مالی خودداری می کند. یک وام گیرنده بالقوه باید به دنبال وثیقه دیگری باشد یا با کاهش اندازه وام و مدت زمان وام، اشتهای مالی را کاهش دهد.

مراحل ارزیابی وثیقه:

1. مطالعه مدارک به طور قطعی تایید کننده تنها یا قانون مشترکمالکیت شی مورد استفاده به عنوان امنیت
2. بررسی وثیقه از جمله بررسی وضعیت فعلی آن.
3. محاسبه ارزش بازار ملک.
4. تهیه گزارش از کارهای انجام شده.

الزامات اضافی برای فعالیت های ارزیابیبسته به نوع وثیقه ارائه می شود. کارشناس موظف است کل بسته اسناد ارائه شده توسط وام گیرنده و همچنین خود وثیقه را به دقت مطالعه کند. وقتی صحبت از املاک، وسایل الکترونیکی یا وسایل نقلیه می شود، تخمین زده می شود شرایط فنیویژگی. گاهی اوقات از محصولات نهایی به عنوان وثیقه استفاده می شود و انواع مختلفمواد خام، بنابراین وام گیرنده باید علاوه بر این، حق استفاده از محل هایی را که چنین اشیایی در آن ذخیره می شود، به دست آورد. بنابراین، ارزیابی وثیقه شامل تأیید سند نیز می شود.

وام دهندگان سعی می کنند مناسب ترین نیازها را برای آن ها مطرح کنند وثیقهبنابراین، ارزیابان در کار خود اغلب بر اساس درخواست موسسات مالی هستند. ارزیابی معمولاً بسته به نوع وثیقه از نیم ساعت تا چند هفته طول می کشد. اگر در حین اجرا کار مشابهدر صورت بروز هرگونه مشکل، وام گیرنده ممکن است از همکاری بیشتر با وام دهنده خودداری کند.

انعقاد قرارداد تعهد

پس از مرحله ارزیابی، طرفین شروع به انعقاد قرارداد می کنند. مطابق با سند مشابه، وام گیرنده منقول یا مشاور املاکطرف مقابل ( طلبکار) به منظور ارائه ضمانت بازگشت سگ. فرآیند وثیقه به شما امکان می دهد به شرایط بهبود یافته وام دسترسی پیدا کنید. وام گیرنده ای که داوطلبانه تراکنش را تضمین می کند می تواند برای وام های بلندمدت اقدام کند.

در قرارداد آمده است:

• نوع ملک ارائه شده به عنوان وثیقه.
• ارزش تخمینی شی مورد استفاده به عنوان وثیقه.
• شرایط استفاده از وثیقه برای پرداخت تعهدات بدهی.

اقلام مورد استفاده برای تضمین معامله در مالکیت وام گیرنده باقی می ماند. وام دهنده تنها در صورتی به وثیقه دسترسی پیدا می کند که مشتری قرارداد را نقض کند. وام گیرنده تا پایان قرارداد قرض الحسنه از فروش یا اهدای اقلام تعهدی منع می شود.

روش جمع آوری اجباریبدهی فقط در صورت نقض عمدی شرایط معامله توسط مشتری رخ می دهد. ابتدا وثیقه توقیف می شود و سپس توسط وام دهنده به مزایده گذاشته می شود. مبلغ دریافتی که مطابق با ارزش تخمینی ملک است یا بیشتر از آن است، برای پرداخت بدهی استفاده می شود. مانده وجوه دریافتی از فروش اموال و بازپرداخت وام به وام گیرنده بازگردانده می شود.

با توافق طرفین تعیین می شود؛

تغییر در ارزش بازار موضوع رهن پس از انعقاد قرارداد رهن یا پیدایش وثیقه به موجب قانون، مبنای تغییر یا فسخ رهن نیست.

شرایط قرارداد، که کاهش بعدی ارزش بازار وثیقه را فراهم می کند که تعهد شهروندان را برای بازپرداخت وام مصرفی یا رهنی، گسترش وثیقه به اموال دیگر، بازپرداخت زودهنگام وام یا سایر پیامدهای نامطلوب برای راهن باطل هستند.

ارزش اقلام وثیقه مورد توافق طرفین به عنوان قیمت فروش (قیمت فروش اولیه) اقلام وثیقه‌ای شناسایی می‌شود که سلب حق اقامه شده بر روی آن ثبت شود. مگر اینکه از قانون، توافقنامه یا تصمیم دادگاه به نحو دیگری باشد.

متعهدله موظف است برای حفظ و اطمینان از ایمنی اموال اقداماتی را انجام دهد که عبارتند از:

مال وثیقه را به قیمت تمام شده متعهد در برابر خطرات ضرر و زیان بیمه کنید و در صورتی که ارزش کامل ملک از مبلغ مطالبه تضمین شده توسط وثیقه بیشتر باشد - به مبلغی که کمتر از مبلغ آن نباشد. درخواست، طلب؛

اتخاذ تدابیر لازم برای اطمینان از ایمنی اموال؛

فوراً طرف دیگر را از تهدید یا آسیب به اموال تعهد شده مطلع کنید (بند 1 ماده 343 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

اقدامی نکنید. که ممکن است منجر به تلف شدن مال وثیقه یا کاهش ارزش آن شود و اقدامات لازم برای اطمینان از ایمنی مال مورد گرو را انجام دهد.

متعهد حق تملك و استفاده از وثيقه باقيمانده از جمله استحصال ميوه و درآمد حاصل از آن را دارد، مگر اينكه به موجب قرارداد خلاف آن مقرر شده باشد يا از ذات وثيقه حاصل شود (بند 1 ماده 346 قانون مدني). فدراسیون روسیه). در این صورت استفاده باید هدفمند بوده و باعث افت کیفیت ملک نشود.

متعهد حق دارد مال مورد وثیقه را از طریق واگذاری، اجاره یا اجاره، تصرف کند. استفاده رایگانبه شخص دیگری یا به هر طریق دیگری، اما فقط با رضایت متعهد و مگر اینکه از قانون، توافق یا ماهیت وثیقه تبعیت شود (بند 2 ماده 346 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

علاوه بر این، شهروند راهن حق دارد در صورت فوت مال مورد وثیقه، یعنی. وصیت کند. علاوه بر این، قرارداد محدود کننده این حق باطل است.

متعهد حق مطالبه دارد اعدام زودهنگامتعهد اصلی در صورت تلف شدن وثیقه مطابق ماده 351 قانون مدنی فدراسیون روسیه این حقدر موارد زیر قابل اجراست:

موضوع وثیقه بر خلاف مفاد قرارداد وثیقه از متعهدله ای که نزد او گذاشته شده است خارج شده است.

موضوع تعهد بدون رضایت متعهد توسط متعهد جایگزین شد (بند 1 ماده 345 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

مال وثیقه به دلیل شرایطی تلف شده است که دارنده گرو مسئولیتی در آن ندارد (تخریب یا آسیب دیدگی یا از دست دادن حقوق مالکیت یا کنترل اقتصادی متعهد بر آن) و متعهد از حق اعاده یا جایگزینی آن استفاده نکرده است. با سایر اموال معادل (بند 2 ماده 345 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

همچنین به متعهدله این حق داده می شود که ایفای تعهد اصلی را زودتر مطالبه کند و در صورت عدم رعایت این شرط، در مواردی که تخلفات مرتهن موجب تلف شدن مال مرهونه نباشد، نسبت به توقیف مال مرهونه اقدام کند (بند ۲ ماده ۲). 351 قانون مدنی فدراسیون روسیه). این شامل: