किसी बंधक के लिए अचल संपत्ति के बाजार मूल्य का आकलन करने की वैधता अवधि क्या है और इस तरह के विश्लेषण में कितना समय लगता है? रूसी संघ के आर्थिक विकास मंत्रालय के पत्र भरने के निर्देश।

यदि कोई संगठन बिक्री के लिए इच्छित अचल संपत्ति के बाजार मूल्य को निर्धारित करने के लिए एक स्वतंत्र मूल्यांकक को नियुक्त करता है, तो कोई उसके द्वारा दिए गए निष्कर्ष को कितने समय तक संदर्भित कर सकता है और क्या मूल्यांकन की लागत को लाभ पर कर लगाते समय ध्यान में रखा जा सकता है यदि मूल्यांकित वस्तु है कभी नहीं बेचा? GARANT लीगल कंसल्टिंग सर्विस के विशेषज्ञ पावेल एरिन और एलेना मेलनिकोवा बताते हैं।

बिक्री के लिए नियोजित अचल संपत्तियों का बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए, संगठन एक स्वतंत्र मूल्यांकक को नियुक्त करता है, लेकिन मूल्यांकन की गई अचल संपत्ति को बेचना हमेशा संभव नहीं होता है। मूल्यांकक की रिपोर्ट की वैधता अवधि क्या है, बाजार मूल्य निर्धारित करते समय इसका उल्लेख किस समय के दौरान किया जा सकता है? क्या आयकर व्यय में उस अचल संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए की गई लागत को ध्यान में रखना संभव है जो कर अवधि के दौरान नहीं बेची गई थी?

29 जुलाई 1998 के संघीय कानून संख्या 135-एफजेड का अनुच्छेद 12 "रूसी संघ में मूल्यांकन गतिविधियों पर" (बाद में कानून संख्या 135-एफजेड के रूप में संदर्भित) यह प्रदान करता है कि बाजार का कुल मूल्य या मूल्यांकन का अन्य मूल्य आधार पर और इस संघीय कानून द्वारा प्रदान किए गए तरीके से संकलित रिपोर्ट में इंगित वस्तु को विश्वसनीय माना जाता है और मूल्यांकन की वस्तु के साथ लेनदेन के समापन के प्रयोजनों के लिए अनुशंसित किया जाता है, जब तक कि अन्यथा स्थापित तरीके से स्थापित न किया जाए। रूसी संघ का कानून या अदालत में।

मूल्यांकक की रिपोर्ट उस तारीख को इंगित करती है जिसके अनुसार मूल्यांकन वस्तु का मूल्य निर्धारित किया जाता है (कानून एन 135-एफजेड के अनुच्छेद 11 के भाग चार, संघीय मूल्यांकन मानक के खंड 5, 8 "मूल्यांकन की सामान्य अवधारणाएं, संचालन के लिए दृष्टिकोण और आवश्यकताएं) मूल्यांकन (एफएसओ एन 1)", रूसी संघ के आर्थिक विकास मंत्रालय के 20 जुलाई 2007 एन 256 के आदेश द्वारा अनुमोदित, जिसे इसके बाद एफएसओ एन 1 के रूप में जाना जाता है)।

मूल्यांकन गतिविधियों पर कानून मूल्यांकन रिपोर्ट की वैधता अवधि स्थापित नहीं करता है। साथ ही, एफएसओ नंबर 1 के खंड 26 में यह प्रावधान है कि मूल्यांकन रिपोर्ट में दर्शाए गए भूकर मूल्य के अपवाद के साथ, बाजार का अंतिम मूल्य या मूल्यांकन वस्तु का अन्य मूल्य, उद्देश्यों के लिए अनुशंसित के रूप में पहचाना जा सकता है। मूल्यांकन वस्तुओं के साथ लेनदेन करने पर, यदि मूल्यांकन रिपोर्ट तैयार करने की तारीख से मूल्यांकन के विषय के साथ लेनदेन की तारीख या सार्वजनिक प्रस्ताव जमा करने की तारीख तक छह महीने से अधिक समय नहीं बीता है। आइए ध्यान दें कि न्यायिक अभ्यास सभी मामलों में निर्दिष्ट छह महीने की अवधि की समाप्ति को मूल्यांकन रिपोर्ट (फेडरल एंटीमोनोपॉली सर्विस का संकल्प) में निहित किसी वस्तु के बाजार मूल्य के बारे में जानकारी की अविश्वसनीयता के स्पष्ट सबूत के रूप में नहीं मानता है। वोल्गा-व्याटका जिला दिनांक 7 नवंबर 2011 एन एफ01-4554/11)। यदि रिपोर्ट में स्थापित किसी मूल्यांकित वस्तु के बाजार मूल्य की विश्वसनीयता के बारे में कोई विवाद उत्पन्न होता है, जिसमें उसी वस्तु के मूल्यांकन पर किसी अन्य मौजूदा रिपोर्ट के संबंध में विवाद शामिल है, तो विवाद पर अदालत में विचार किया जा सकता है (कानून संख्या 135 का अनुच्छेद 13) -एफजेड, सेवरडलोव्स्क क्षेत्र के मध्यस्थता न्यायालय न्यायालय का निर्णय दिनांक 06/01/2012 एन ए60-12493/2011)।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि ऐसे मामलों की सूची जब किसी वस्तु का स्वतंत्र मूल्यांकन अनिवार्य है, कानून द्वारा सीमित है (कानून संख्या 135-एफजेड का अनुच्छेद 8)। एक सामान्य नियम के रूप में, एक वाणिज्यिक संगठन के स्वामित्व वाली अचल संपत्तियां उनके हस्तांतरण के संबंध में अनिवार्य मूल्यांकन के अधीन नहीं हैं। कर उद्देश्यों के लिए, किसी लेनदेन में बाजार मूल्य के रूप में मान्यता प्राप्त मूल्य का उपयोग अन्योन्याश्रित व्यक्तियों (रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 105.3 के खंड 1, 3) के बीच लेनदेन करते समय महत्वपूर्ण हो सकता है, हालांकि, इस मामले में भी , कर कानून करदाता को मूल्यांकक की रिपोर्ट के साथ लेनदेन मूल्य की पुष्टि करने के लिए बाध्य नहीं करता है।

मुनाफे पर कर लगाते समय खर्चों के लेखांकन के लिए सामान्य मानदंड कला के पैराग्राफ 1 में प्रदान किए गए हैं। रूसी संघ के टैक्स कोड के 252। इस मानदंड के अनुसार, लाभ कर उद्देश्यों के लिए, करदाता को प्राप्त आय को किए गए खर्चों की राशि से कम करने का अधिकार है (रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 270 में निर्दिष्ट खर्चों को छोड़कर)। इस मामले में, खर्चों को आर्थिक रूप से उचित माना जाता है और आय उत्पन्न करने के उद्देश्य से गतिविधियों को पूरा करने के लिए किए गए खर्चों को मौद्रिक रूप में व्यक्त किया जाता है।

व्यय, उनकी प्रकृति के साथ-साथ कार्यान्वयन की शर्तों और करदाता की गतिविधि के क्षेत्रों के आधार पर, उत्पादन और बिक्री से जुड़े खर्चों और गैर-परिचालन खर्चों (रूसी कर संहिता के अनुच्छेद 252 के खंड 2) में विभाजित हैं। फेडरेशन).

उपखंड 40, खंड 1, कला। रूसी संघ के कर संहिता के 264 में उत्पादन और (या) बिक्री से जुड़े अन्य खर्चों को वर्गीकृत किया गया है, जिससे करदाता द्वारा प्राप्त आय कम हो सकती है, अचल संपत्ति और भूमि के अधिकारों के पंजीकरण के लिए भुगतान, इन वस्तुओं के साथ लेनदेन, भुगतान पंजीकृत अधिकारों, संपत्ति मूल्यांकन के लिए अधिकृत निकायों और विशेष संगठनों की सेवाओं के लिए भुगतान, अचल संपत्ति के भूकर और तकनीकी पंजीकरण (इन्वेंट्री) दस्तावेजों के उत्पादन के बारे में जानकारी प्रदान करने के लिए।

इसके अलावा, पैराग्राफ. 15 खंड 1 कला। रूसी संघ के टैक्स कोड का 264 आपको मुनाफे पर कर लगाते समय परामर्श और अन्य समान सेवाओं के खर्चों को ध्यान में रखने की अनुमति देता है।

आइए ध्यान दें कि कर कानून उन लेनदेन या संपत्ति वस्तुओं के प्रकार को निर्दिष्ट नहीं करता है जो लेनदेन का विषय हैं जिसमें मुनाफे पर कर लगाते समय वस्तुओं के स्वतंत्र मूल्यांकन की लागत को ध्यान में रखा जा सकता है। रूसी संघ के टैक्स कोड के मानदंड किसी संपत्ति के मूल्यांकन से जुड़े खर्चों के लिए कर योग्य लाभ को कम करने की संभावना को बाहर नहीं करते हैं, और ऐसे मामलों में जहां ऐसा मूल्यांकन कानून के अनुसार अनिवार्य नहीं है।

रूसी वित्त मंत्रालय और कर अधिकारियों के विशेषज्ञों के उपलब्ध स्पष्टीकरण से संकेत मिलता है कि वे यह स्थिति लेते हैं कि संपत्ति के विशेषज्ञ मूल्यांकन से जुड़े खर्चों को अन्य खर्चों के रूप में आयकर के लिए कर आधार बनाते समय ध्यान में रखा जाता है, बशर्ते वे प्रावधानों का अनुपालन करते हों। कला का अनुच्छेद 1। रूसी संघ के टैक्स कोड के 252 (रूस के वित्त मंत्रालय के पत्र दिनांक 7 अक्टूबर 2010 एन 03-03-06/2/173, दिनांक 6 अक्टूबर 2009 एन 03-03-06/1/649, मॉस्को के लिए संघीय कर सेवा विभाग दिनांक 20 दिसंबर 2004 एन 26- 12/83208)।

नतीजतन, लाभ कर उद्देश्यों के लिए विचाराधीन मामले में अचल संपत्तियों का आकलन करने की लागत को ध्यान में रखने की क्षमता, विशेष रूप से, इस बात पर निर्भर करती है कि क्या उन्हें आर्थिक रूप से उचित माना जा सकता है और आय उत्पन्न करने के उद्देश्य से गतिविधियों को पूरा करने के लिए खर्च किया जा सकता है। यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि ये मानदंड अनिवार्य रूप से मूल्यांकनात्मक हैं और कई परिस्थितियों के आधार पर निर्धारित किए जाते हैं जो किसी विशेष स्थिति में प्रासंगिक होते हैं।

आइए ध्यान दें कि खर्चों के आर्थिक औचित्य के संबंध में, रूसी संघ के संवैधानिक न्यायालय ने अपने फैसले दिनांक 06/04/2007 एन 366-ओ-पी और दिनांक 06/04/2007 एन 320-ओ-पी में संकेत दिया कि खर्चों की वैधता को ध्यान में रखा गया है कर आधार की गणना करते समय खाते का आकलन उन परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए किया जाना चाहिए, जो वास्तविक व्यवसाय या अन्य आर्थिक गतिविधि के परिणामस्वरूप आर्थिक प्रभाव प्राप्त करने के करदाता के इरादों को दर्शाते हैं। कर कानून आर्थिक व्यवहार्यता की अवधारणा का उपयोग नहीं करता है और वित्तीय और आर्थिक गतिविधियों के संचालन के लिए प्रक्रिया और शर्तों को विनियमित नहीं करता है, और इसलिए कर उद्देश्यों के लिए प्राप्त आय को कम करने वाले खर्चों की वैधता का आकलन उनकी व्यवहार्यता के दृष्टिकोण से नहीं किया जा सकता है, तर्कसंगतता, दक्षता या प्राप्त परिणाम।

न्यायिक अभ्यास इस बात पर जोर देता है कि, कला के अर्थ के भीतर। रूसी संघ के टैक्स कोड के 252, करदाता द्वारा किए गए खर्चों का आर्थिक औचित्य एक विशिष्ट कर अवधि में करदाता द्वारा प्राप्त वास्तविक आय से नहीं, बल्कि आय उत्पन्न करने पर ऐसे खर्चों के फोकस से निर्धारित होता है। करदाता की गतिविधियों की बारीकियों के अनुसार (केंद्रीय जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का संकल्प दिनांक 16 फरवरी, 2009 एन ए54-1345/2008-सी8)।

पत्र दिनांक 07/06/2007 एन 01-02-03/03-311 में, रूसी वित्त मंत्रालय ने यह भी पुष्टि की कि लागत की प्रभावशीलता और व्यवहार्यता का आकलन करने का मुद्दा एक व्यावसायिक इकाई के रूप में करदाता की जिम्मेदारी है। वहीं, रूसी वित्त मंत्रालय के अनुसार, खर्चों के लिए आर्थिक औचित्य की कसौटी को कला के खंड 1 के चौथे पैराग्राफ के प्रावधानों के साथ माना जाना चाहिए। रूसी संघ के टैक्स कोड के 252, जिसके अनुसार किसी भी खर्च को खर्च के रूप में मान्यता दी जाती है, बशर्ते कि वे आय उत्पन्न करने के उद्देश्य से गतिविधियों को करने के लिए खर्च किए गए हों। यह किए गए खर्चों और करदाता की व्यावसायिक गतिविधि के बीच संबंध की उपस्थिति है जो कि किए गए खर्चों को आर्थिक रूप से उचित खर्चों के रूप में पहचानने का मुख्य कारक है।

अर्थात्, यदि कोई संगठन आय उत्पन्न करने के लिए खर्चों के उद्देश्य को साबित कर सकता है, तो उसे मुनाफे पर कर लगाते समय ऐसे खर्चों को ध्यान में रखने का अधिकार है।

हमारी राय में, विचाराधीन मामले में, करदाता द्वारा अचल संपत्तियों के आकलन की लागत को ध्यान में रखना अनुचित नहीं है। कला के अनुसार. कानून एन 135-एफजेड के 6, कानूनी संस्थाओं को यह अधिकार है कि वे इस संघीय कानून द्वारा प्रदान किए गए आधारों और शर्तों पर एक मूल्यांकक से उनसे संबंधित किसी भी मूल्यांकन वस्तु का मूल्यांकन कर सकें। किसी वस्तु का बाजार मूल्य उसकी बिक्री के उद्देश्य से स्थापित किया जाता है, दूसरे शब्दों में, अनुबंध मूल्य के गठन के लिए उद्देश्य मानदंड निर्धारित करने के लिए, जो हमारी राय में, हमें मूल्यांकन को आय उत्पन्न करने के उद्देश्य से एक गतिविधि के रूप में वर्गीकृत करने की अनुमति देता है। . हालाँकि, इसमें वस्तु के साथ लेन-देन पूरा करने के संगठन के वास्तविक इरादे को ध्यान में रखा जाना चाहिए। इस संबंध में, हमारा मानना ​​​​है कि संगठन के लिए योजनाबद्ध आर्थिक प्रभाव के साथ उनके संबंध के औचित्य के साथ, एक स्वतंत्र मूल्यांकक की भागीदारी सहित लेनदेन के लिए प्रारंभिक गतिविधियों का दस्तावेजीकरण करना उचित है।

बेशक, इस स्थिति में ऐसे खर्चों के लिए लेखांकन की वैधता के संबंध में कर प्राधिकरण के साथ असहमति को बाहर नहीं रखा गया है। आइए ध्यान दें कि कानून प्रवर्तन अभ्यास में करदाता की स्थिति का समर्थन करने वाली अदालतों के उदाहरण हैं, जिनमें ऐसे मामले भी शामिल हैं जहां कर प्राधिकरण ने वस्तुओं के मूल्यांकन के लिए खर्चों के लेखांकन की अवैधता को इस तथ्य से उचित ठहराया कि ऐसी वस्तुएं बाद में बेची नहीं गईं (संकल्प देखें) मॉस्को जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा दिनांक 17 मार्च 2009 एन केए -ए40/1737-09, एफएएस वोल्गा जिला दिनांक 01.08.2007 एन ए12-20527/06, खांटी-मानसीस्क ऑटोनॉमस ऑक्रग के मध्यस्थता न्यायालय का निर्णय दिनांक 11.03.2008 एन ए75-18/2008)।

विशेषज्ञों की प्रतिक्रिया में उल्लिखित दस्तावेज़ों के पाठ कानूनी संदर्भ प्रणाली में पाए जा सकते हैं

जब अचल संपत्तियों के एक तत्व या संपूर्ण व्यवसाय को बेचने की योजना बनाई जाती है, तो कंपनी के मालिक मौजूदा बाजार स्थितियों में भविष्य के लेनदेन की वस्तु की कीमत निर्धारित करने के लिए स्वतंत्र पेशेवर फर्मों की सेवाओं का उपयोग करते हैं। विशेषज्ञों और विश्लेषकों के साथ परामर्श महंगी सेवाएं हैं, इसलिए ग्राहक कंपनी कम से कम दो मुद्दों में रुचि रखती है: बाजार मूल्य मूल्यांकन की वैधता अवधि और आयकर की गणना में किए गए खर्चों को शामिल करने की क्षमता।

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अचल संपत्तियों को बेचने की योजना बनाने वाले संगठनों के लिए उनके मूल्य का स्वतंत्र मूल्यांकन करने की कोई कानूनी बाध्यता नहीं है। हालाँकि, अधिकांश कंपनियाँ अतिरिक्त खर्च उठाना पसंद करती हैं, लेकिन उनके पास एक आधिकारिक दस्तावेज़ है जो राज्य और समकक्षों के दावों के खिलाफ सुरक्षा के रूप में कार्य करेगा।

जब किसी कंपनी के पास बाजार मूल्य के बारे में कोई निष्कर्ष होता है, तो उसके पास कर अधिकारियों के सवालों का जवाब देने के लिए कुछ होता है। उत्तरार्द्ध लेनदेन की जांच करते हैं और यदि उन्हें पता चलता है कि अचल संपत्ति की लागत बाजार के औसत से 20% या अधिक कम है, तो वे कंपनी को जवाबदेह ठहरा सकते हैं।

इसी तरह, व्यवसाय मूल्यांकन का उपयोग व्यवसाय को समग्र रूप से बेचने के लिए किया जा सकता है। हालाँकि, इसे लागू करने के अन्य कारण भी हैं: वाणिज्यिक संरचना की प्रतिस्पर्धात्मकता, राजकोषीय बोझ को कम करने के तरीके, पुनर्गठन की संभावनाओं आदि के बारे में जानकारी प्राप्त करने की आवश्यकता।

बाज़ार मूल्य रिपोर्ट कितने समय तक वैध होती है?

135-एफजेड के प्रावधानों के अनुसार, स्वतंत्र मूल्यांककों की रिपोर्ट में इंगित बाजार की अंतिम राशि या अन्य कीमत को विश्वसनीय माना जाता है और बिक्री और खरीद में उपयोग के लिए अनुशंसित किया जाता है यदि पार्टियां रूसी कानून के अनुसार सख्ती से काम करती हैं। संकेतित मूल्य को अदालत में चुनौती देना संभव है।

स्वतंत्र मूल्यांकनकर्ताओं द्वारा तैयार की गई रिपोर्ट में एक अनिवार्य विवरण शामिल है - वह तारीख जब तक प्रदान की गई जानकारी वर्तमान है। इस दस्तावेज़ की "समाप्ति तिथि" नियमों द्वारा सीमित नहीं है। इसमें लिखा हुआ कुछ डाटा ही पुराना हो सकता है।

एफएसओ1 के खंड 1 के प्रावधानों के अनुसार, रिपोर्ट में बताया गया बाजार मूल्य किसी निश्चित संपत्ति या व्यवसाय की बिक्री के लिए दस्तावेज़ तैयार करने या प्रस्ताव के प्रकाशन की तारीख से छह महीने के लिए वैध है। विधान नोट करता है कि भूकर मूल्य को इस नियम के अपवाद के रूप में मान्यता दी गई है: इसमें सीमाओं का कोई क़ानून नहीं है।

स्थापित कानूनी अभ्यास से पता चलता है कि अदालतें हमेशा छह महीने की अवधि की समाप्ति को डेटा की अप्रासंगिकता और अविश्वसनीयता के संकेतक के रूप में व्याख्या नहीं करती हैं। पार्टियों के बीच विवाद की स्थिति में अपना मामला साबित करने के लिए, अचल संपत्ति के मालिक को मामले पर विचार करने के लिए न्यायिक प्रक्रिया शुरू करने की आवश्यकता है।

किन मामलों में मूल्यांकन व्यय को कर व्यय के रूप में शामिल किया जा सकता है?

वर्तमान कानून में कहा गया है कि किसी कंपनी या व्यक्तिगत उद्यमी को आयकर की गणना के लिए कला में सूचीबद्ध नहीं किए गए खर्चों को शामिल करने का अधिकार है। रूसी संघ के टैक्स कोड के 270, यदि वे निम्नलिखित मानदंडों को पूरा करते हैं:

• वास्तविक भुगतान;
• आर्थिक औचित्य;
• सहायक प्राथमिक दस्तावेजों की उपलब्धता।

एक सामान्य नियम के रूप में, स्वतंत्र मूल्यांककों की भागीदारी से जुड़ी लागतों को उत्पादन या बिक्री से जुड़ी अन्य लागतों के रूप में वर्गीकृत किया जाता है। आयकर की गणना करते समय वे राजकोषीय आधार को कम कर देते हैं।

कानून कंपनियों और व्यक्तिगत उद्यमियों के स्वतंत्र मूल्यांकन का आदेश देने के अधिकारों को सीमित नहीं करता है, भले ही यह अनिवार्य नहीं, बल्कि स्वैच्छिक आधार पर किया गया हो। वस्तु की विशेषताओं के बावजूद जिसका मूल्य निर्धारित किया जाता है और लेनदेन स्वयं, व्यय कर आधार को कम कर देगा।

कर गणना में विशेषज्ञ सेवाओं की लागत को शामिल करते समय बाजार मूल्य मूल्यांकन रिपोर्ट की वैधता अवधि निर्णायक नहीं होती है। यदि निष्कर्ष अब प्रासंगिक नहीं हैं, तो अचल संपत्ति बेची नहीं गई है, लेकिन संगठन यह साबित करने में सक्षम होगा कि उसके खर्चों का उद्देश्य आय उत्पन्न करना था (भले ही वास्तव में ऐसा नहीं हुआ), यह कम करने में सक्षम होगा प्राथमिक दस्तावेजों द्वारा पुष्टि किए गए खर्चों द्वारा राजकोषीय आधार।

मूल्यांकन गतिविधियों पर रूसी संघ के कानून द्वारा प्रदान की गई मूल्यांकन रिपोर्ट की वैधता अवधि आर्थिक रूप से उचित लगती है।

इसके बारे में रूसी संघ के आर्थिक विकास मंत्रालय का 27 जून 2011 का पत्र एन डी06-3135 है।

संघीय मूल्यांकन मानक के खंड 26 के अनुसार "मूल्यांकन की सामान्य अवधारणाएं, मूल्यांकन के दृष्टिकोण और मूल्यांकन के लिए आवश्यकताएं (एफएसओ एन 1)", रूस के आर्थिक विकास मंत्रालय के आदेश दिनांक 20 जुलाई 2007 एन 256 द्वारा अनुमोदित (इसके बाद संदर्भित) एफएसओ एन 1 के रूप में), मूल्यांकन रिपोर्ट में निर्दिष्ट मूल्यांकन वस्तु के अंतिम मूल्य को मूल्यांकन की वस्तुओं के साथ लेनदेन करने के प्रयोजनों के लिए अनुशंसित माना जा सकता है, यदि ड्राइंग की तारीख से 6 महीने से अधिक नहीं बीते हैं मूल्यांकन की वस्तु के साथ लेनदेन की तारीख या सार्वजनिक प्रस्ताव प्रस्तुत करने की तारीख तक मूल्यांकन रिपोर्ट।

इस प्रकार, मूल्यांकन गतिविधियों पर रूसी संघ के कानून के अनुसार, मूल्यांकन रिपोर्ट या तो मूल्यांकन के विषय के साथ लेनदेन की तारीख, या सार्वजनिक प्रस्ताव जमा करने की तारीख के अनुसार प्रासंगिक होनी चाहिए।

इसके अतिरिक्त, आर्थिक विकास मंत्रालय के विशेषज्ञ रिपोर्ट करते हैं कि, खंड के खंड 6 के अनुसार।

द्वितीय और सेकंड. III एफएसओ एन 1, मूल्यांकक मूल्यांकन दृष्टिकोण का उपयोग करके मूल्यांकन वस्तु के मूल्य की गणना करके अंतिम मूल्य निर्धारित करता है और विभिन्न मूल्यांकन दृष्टिकोणों के उपयोग के माध्यम से प्राप्त परिणामों के मूल्यांकक समझौते (सामान्यीकरण) द्वारा उचित ठहराया जाता है।

मूल्यांकन रिपोर्ट तैयार करते समय, मूल्यांकनकर्ता मूल्यांकन वस्तु की मात्रात्मक और गुणात्मक विशेषताओं का अध्ययन करता है, उन दृष्टिकोणों और विधियों का उपयोग करके मूल्यांकन वस्तु के मूल्य को निर्धारित करने के लिए आवश्यक जानकारी एकत्र करता है, जो उसके निर्णय के आधार पर, मूल्यांकन करते समय लागू की जानी चाहिए। इसमें शामिल हैं: मूल्यांकन वस्तु के मूल्य को प्रभावित करने वाले राजनीतिक, आर्थिक, सामाजिक, पर्यावरणीय और अन्य कारकों पर जानकारी, और बाजार में आपूर्ति और मांग पर जानकारी, जिसमें मूल्यांकन वस्तु संबंधित है, जिसमें आपूर्ति और मांग, मात्रात्मक और गुणात्मक को प्रभावित करने वाले कारकों पर जानकारी शामिल है। इन कारकों की विशेषताएँ.

मूल्यांकन रिपोर्ट में प्रस्तुत जानकारी से मूल्यांकन रिपोर्ट के उपयोगकर्ता को मूल्यांकन करते समय और मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के अंतिम मूल्य का निर्धारण करते समय मूल्यांकक द्वारा जांच की गई विशेषताओं के बारे में सही निष्कर्ष निकालने और इन निष्कर्षों के आधार पर सूचित निर्णय लेने की अनुमति मिलनी चाहिए। .

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि मूल्यांकन की तारीख के बाद और रिपोर्ट तैयार करने की तारीख के बाद, ऐसी घटनाएं घटित हो सकती हैं जिनका मूल्यांकन के विषय के बाजार मूल्य के अंतिम मूल्य पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है, और अवधि में वृद्धि होती है। मूल्यांकन रिपोर्ट के उपयोग से, विशेष रूप से, राज्य द्वारा निराधार निर्णय लेने के जोखिम में वृद्धि होती है।

मूल्यांकन रिपोर्ट की वैधता अवधि.

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मूल्यांकन रिपोर्ट की वैधता 16 अप्रैल 2013 है.

जैसा कि विशेषज्ञ मूल्यांकन कंपनी सिस्तेमा के जनरल डायरेक्टर मैक्सिम ल्याशोक कहते हैं, मूल्यांकनकर्ता के काम के परिणामों का उपयोग करने की प्रक्रिया में, जो संपत्ति मूल्यांकन रिपोर्ट और संपत्ति के मूल्य पर निष्कर्ष हैं - इस तरह के एक अभिन्न अंग के रूप में एक रिपोर्ट, ग्राहकों या अन्य इच्छुक पार्टियों (नोटरी, वकील, वकील, रजिस्ट्रार, लेखा परीक्षक, लेखाकार, आदि) के साथ निम्नलिखित प्रश्न अक्सर उठता है: मूल्यांकन रिपोर्ट की वैधता अवधि क्या है?या दूसरे शब्दों में: क्या ग्राहक के पास उपलब्ध रिपोर्ट मौजूदा रिपोर्ट में दर्शाई गई तारीख को ध्यान में रखते हुए वैध है?

इस मुद्दे को समझने के लिए, आइए कुछ अवधारणाओं को निर्दिष्ट करें।

मूल्यांकन की तिथि.राष्ट्रीय मानक संख्या 1 के खंड 3 के अनुसार "संपत्ति और संपत्ति अधिकारों के मूल्यांकन के लिए सामान्य सिद्धांत", यूक्रेन के मंत्रियों की कैबिनेट के 10 सितंबर, 2003 के संकल्प द्वारा अनुमोदित। क्रमांक 1440, मूल्यांकन तिथि वह तिथि (दिन, महीना और वर्ष) है जिस दिन संपत्ति का मूल्यांकन किया जाता है और उसका मूल्य निर्धारित किया जाता है। संपत्ति का मूल्य निर्धारित करते समय सभी गणनाएं इस विशेष तिथि (कीमतें, विनिमय दरें, मुद्रास्फीति दर, कानूनी आवश्यकताएं, आदि) पर बाजार की स्थितियों को ध्यान में रखकर की जाती हैं। यह तिथि आवश्यक रूप से मूल्यांकन समझौते में इसकी अनिवार्य शर्त के रूप में इंगित की जाती है (उदाहरण के लिए, समझौते की ऐसी अनिवार्य शर्तों जैसे निर्धारित मूल्य का प्रकार और मूल्यांकन का उद्देश्य) और यह हमेशा तारीख से मेल नहीं खाती है समझौता, जैसा कि मूल्यांकन ग्राहक अक्सर मानते हैं। मूल्यांकन तिथि हमेशा ग्राहक द्वारा निर्धारित की जानी चाहिए, क्योंकि यह निर्णय लेना उस पर निर्भर है कि वह मूल्यांकन के परिणामों का उपयोग कब करता है। और वैसे, कुछ मामलों में (उदाहरण के लिए, क्षति की वसूली के उद्देश्य से), मूल्यांकन तिथि "पूर्वव्यापी" भी हो सकती है, अर्थात। अनुबंध के समापन की तारीख से कुछ समय के लिए निर्धारित किया जाता है।

रिपोर्ट पूरी होने की तिथि.यह वह तारीख है जब संपत्ति के मूल्य पर निष्कर्ष निकलता है, यानी। वह तारीख जिस दिन मूल्यांकनकर्ता द्वारा सभी मूल्यांकन प्रक्रियाएं पूरी की गईं। इस तिथि के बाद होने वाली बाजार की सभी घटनाएं और जो संपत्ति के मूल्य में बदलाव का कारण बन सकती हैं, उन्हें पुनर्मूल्यांकन के लिए एक कारण के रूप में काम करना चाहिए, यदि इस तरह के मूल्यांकन के परिणाम अभी तक ग्राहक द्वारा इस उद्देश्य के लिए उपयोग नहीं किए गए हैं मूल्यांकन समझौते की शर्तों के अनुसार, मूल्यांकनकर्ता द्वारा निष्कर्ष में निर्दिष्ट किया गया है।

जैसा कि अब हम देखते हैं, ये दो तारीखें हैं मूल्यांकन की तारीख और रिपोर्ट के पूरा होने की तारीख समान अवधारणाएं नहीं हैं, जैसा कि मूल्यांकन के ग्राहक कभी-कभी गलती से विश्वास कर लेते हैं। इसके विपरीत, उदाहरण के लिए, बड़ी और जटिल वस्तुओं (अभिन्न संपत्ति परिसरों) के मूल्यांकन के मामलों में, मूल्यांकन के समय को ध्यान में रखते हुए, मूल्यांकन की तारीख के बीच का अंतर (भले ही ज्यादातर मामलों में यह तारीख के साथ मेल खाता हो) अनुबंध का निष्कर्ष) और रिपोर्ट के पूरा होने की तारीख कभी-कभी कई हफ्तों से लेकर कई महीनों तक हो सकती है।

अब यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि, जैसा कि उपर्युक्त राष्ट्रीय मानक संख्या 1 के खंड 57 द्वारा स्थापित किया गया है "संपत्ति और संपत्ति अधिकारों के मूल्यांकन के लिए सामान्य सिद्धांत", रिपोर्ट की वैधता अवधि (और, तदनुसार, पर निष्कर्ष) संपत्ति का मूल्य उसके अभिन्न अंग के रूप में) मूल्यांकक द्वारा केवल तभी इंगित किया जाता है जब आवश्यक हो या विशेष रूप से कुछ स्थितियों के लिए कानून द्वारा स्थापित मामलों में।

ऐसी स्थितियों में शामिल हैं, उदाहरण के लिए:

- प्रतिस्पर्धी माध्यमों से राज्य या नगरपालिका संपत्ति का निजीकरण या बिक्री (रिपोर्ट मूल्यांकन की तारीख से 6 महीने के लिए वैध है);

- राज्य या नगरपालिका संपत्ति का किराया (रिपोर्ट मूल्यांकन की तारीख से 6 महीने के लिए वैध है);

- प्रवर्तन कार्यवाही (रिपोर्ट मूल्यांकन पर हस्ताक्षर करने की तारीख से 6 महीने के लिए वैध है);

- भूमि का विशेषज्ञ मौद्रिक मूल्यांकन (रिपोर्ट मूल्यांकन की तारीख से 12 महीने के लिए वैध है);

- संपत्ति का "अनुमानित मूल्य", कर उद्देश्यों के लिए निर्धारित (रिपोर्ट मूल्यांकन की तारीख से 6 महीने के लिए वैध है)।

जैसा कि आप देख सकते हैं, श्रेणी "मूल्यांकन की तिथि" के विपरीत, श्रेणी "मूल्यांकन की तिथि" का उपयोग कानून द्वारा किया जाता है, लेकिन इसे स्पष्ट रूप से विनियमित नहीं किया जाता है और, ज्यादातर मामलों में, इसकी सटीक व्याख्या "मूल्यांकन की तिथि" के रूप में की जाती है।

इसके अलावा, हम ध्यान दें कि ऐसे मामलों में भी जहां रिपोर्ट की वैधता अवधि मूल्यांकक द्वारा निर्दिष्ट नहीं की गई है, ऐसी अवधि को प्रासंगिक अधिकारियों (उदाहरण के लिए, स्थानीय सरकारें) द्वारा मानक रूप से निर्धारित किया जा सकता है जो इस रिपोर्ट का उपयोग वर्तमान को ध्यान में रखते हुए करते हैं। विधान।

इस प्रकार, हम निम्नलिखित निष्कर्ष निकाल सकते हैं कि रिपोर्ट की वैधता अवधि, कानून या संबंधित अधिकारियों द्वारा निर्धारित मामलों को छोड़कर, एक अनिवार्य श्रेणी नहीं है और रिपोर्ट में केवल उन स्थितियों में इंगित किया जा सकता है जहां मूल्यांकनकर्ता इसे आवश्यक मानता है - के लिए उदाहरण के लिए, जब किसी संपत्ति का मूल्यांकन लगातार बदलते बाजार की स्थितियों में किया जाता है (किसी निश्चित बाजार में वर्तमान मूल्य की गतिशीलता को ध्यान में रखते हुए, वस्तु के मूल्य को प्रभावित करने वाले किसी अन्य लगातार बदलते बाजार पैरामीटर आदि)।

साथ ही, हम यह भी नोट करना चाहेंगे कि ऐसे मामलों में जहां कोई इच्छुक व्यक्ति, कोई भी निर्णय लेने के लिए मूल्यांकक की रिपोर्ट का उपयोग करते हुए, स्वयं यह निर्धारित करता है कि, मूल्यांकन की तारीख से बीत चुके समय की अवधि को ध्यान में रखते हुए, यह है वस्तु का पुनर्मूल्यांकन करना आवश्यक है, तो कुछ शर्तों के तहत "नया" मूल्यांकन नहीं, बल्कि "पुरानी" मूल्यांकन रिपोर्ट का तथाकथित अद्यतन करना संभव है।

मूल्यांकन रिपोर्ट को अद्यतन करने की प्रक्रिया राष्ट्रीय मानक संख्या 1 "संपत्ति और संपत्ति अधिकारों के मूल्यांकन के लिए सामान्य सिद्धांत" के खंड 58-59 द्वारा विनियमित है।

विशेषज्ञ मूल्यांकन कंपनी "सिस्तेमा"

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सवाल:मूल्यांकन गतिविधियों पर रूसी संघ के कानून द्वारा प्रदान की गई मूल्यांकन वस्तु के मूल्यांकन पर रिपोर्ट की वैधता अवधि के आर्थिक औचित्य पर।

उत्तर:रूस के आर्थिक विकास मंत्रालय के नवोन्मेषी विकास और कॉर्पोरेट प्रशासन विभाग ने संघीय मूल्यांकन मानक के खंड 26 के प्रावधानों के आवेदन पर विचार किया "मूल्यांकन की सामान्य अवधारणाएं, मूल्यांकन के दृष्टिकोण और मूल्यांकन के संचालन के लिए आवश्यकताएं (एफएसओ संख्या) 1)", रूस के आर्थिक विकास मंत्रालय के आदेश दिनांक 20 जुलाई 2007 एन 256 (इसके बाद एफएसओ नंबर 1 के रूप में संदर्भित) द्वारा अनुमोदित, और निम्नलिखित रिपोर्ट करता है।

खंड 26 के अनुसार, मूल्यांकन रिपोर्ट में दर्शाए गए मूल्यांकन वस्तु के अंतिम मूल्य को मूल्यांकन वस्तुओं के साथ लेनदेन के समापन के प्रयोजनों के लिए अनुशंसित माना जा सकता है, यदि 6 महीने से अधिक नहीं।

इस प्रकार, मूल्यांकन गतिविधियों पर रूसी संघ के कानून के अनुसार, मूल्यांकन रिपोर्ट या तो मूल्यांकन के विषय के साथ लेनदेन की तारीख, या सार्वजनिक प्रस्ताव जमा करने की तारीख के अनुसार प्रासंगिक होनी चाहिए।

इसके अतिरिक्त, हम आपको सूचित करते हैं कि धारा के खंड 6 के अनुसार। द्वितीय और सेकंड. III एफएसओ एन 1, मूल्यांकक मूल्यांकन दृष्टिकोण का उपयोग करके मूल्यांकन वस्तु के मूल्य की गणना करके अंतिम मूल्य निर्धारित करता है और विभिन्न मूल्यांकन दृष्टिकोणों के उपयोग के माध्यम से प्राप्त परिणामों के मूल्यांकक समझौते (सामान्यीकरण) द्वारा उचित ठहराया जाता है।

मूल्यांकन रिपोर्ट तैयार करते समय, मूल्यांकनकर्ता मूल्यांकन वस्तु की मात्रात्मक और गुणात्मक विशेषताओं का अध्ययन करता है, उन दृष्टिकोणों और विधियों का उपयोग करके मूल्यांकन वस्तु के मूल्य को निर्धारित करने के लिए आवश्यक जानकारी एकत्र करता है, जो उसके निर्णय के आधार पर, मूल्यांकन करते समय लागू की जानी चाहिए। इसमें शामिल हैं: मूल्यांकन वस्तु के मूल्य को प्रभावित करने वाले राजनीतिक, आर्थिक, सामाजिक, पर्यावरणीय और अन्य कारकों पर जानकारी, और बाजार में आपूर्ति और मांग पर जानकारी, जिसमें मूल्यांकन वस्तु संबंधित है, जिसमें आपूर्ति और मांग, मात्रात्मक और गुणात्मक को प्रभावित करने वाले कारकों पर जानकारी शामिल है। इन कारकों की विशेषताएँ.

मूल्यांकन रिपोर्ट में प्रस्तुत जानकारी से मूल्यांकन रिपोर्ट के उपयोगकर्ता को मूल्यांकन करते समय और मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के अंतिम मूल्य का निर्धारण करते समय मूल्यांकक द्वारा जांच की गई विशेषताओं के बारे में सही निष्कर्ष निकालने और इन निष्कर्षों के आधार पर सूचित निर्णय लेने की अनुमति मिलनी चाहिए। .

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि मूल्यांकन की तारीख के बाद और रिपोर्ट तैयार करने की तारीख के बाद, ऐसी घटनाएं घटित हो सकती हैं जिनका मूल्यांकन के विषय के बाजार मूल्य के अंतिम मूल्य पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है, और अवधि में वृद्धि होती है। मूल्यांकन रिपोर्ट के उपयोग से, विशेष रूप से, राज्य द्वारा निराधार निर्णय लेने के जोखिम में वृद्धि होती है।

उपरोक्त को ध्यान में रखते हुए, मूल्यांकन गतिविधियों पर रूसी संघ के कानून द्वारा प्रदान की गई मूल्यांकन रिपोर्ट की वैधता अवधि आर्थिक रूप से उचित लगती है।

नवोन्मेषी विकास और कॉर्पोरेट प्रशासन विभाग के उप निदेशक
डी.वी. स्क्रीपिच्निकोव