प्रारंभिक समझौता और जमा समझौता. जमा राशि के साथ प्रारंभिक खरीद समझौता तैयार करना

प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौते का समापन करते समय, खरीदार अक्सर गारंटी के रूप में विक्रेता को एक धनराशि हस्तांतरित करता है जिसे पार्टियां भविष्य में समाप्त करने का इरादा रखती हैं। स्थापित अनुबंधमुख्य अनुबंध की अवधि. हालाँकि, प्रारंभिक समझौते में ही यह राशिअलग-अलग कहा जा सकता है - अग्रिम या जमा। प्रारंभिक समझौते में इस धनराशि को किस प्रकार परिभाषित किया गया है, यह इस पर निर्भर करता है कानूनीपरिणामपार्टियों के लिए यदि ऐसे प्रारंभिक समझौते का उल्लंघन किया जाता है और मुख्य समझौते का निष्कर्ष नहीं निकलता है।

अग्रिम और जमा क्या है और आवासीय परिसर के लिए प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौते में उनके संबंध में शर्तें होने पर पार्टियों को सही तरीके से कैसे कार्य करना चाहिए, हम इस लेख में विचार करेंगे।

अग्रिम की अवधारणा कहीं भी कानून में निहित नहीं है, इस अवधिका उपयोग किया जाता है, लेकिन इसकी सटीक परिभाषा - अग्रिम क्या है - कानून में गायब है। हालाँकि, अर्थ के आधार पर कानूनी मानदंड, जिसमें इस शब्द का प्रयोग किया गया है, हम निम्नलिखित निष्कर्ष निकाल सकते हैं:

अग्रिम अनुबंध के तहत आंशिक अग्रिम भुगतान है, क्रेता द्वारा हस्तांतरितआवासीय परिसर की कीमत के आगामी भुगतान के लिए विक्रेता को। यदि आवास लेनदेन की खरीद और बिक्री और मुख्य अनुबंध पर हस्ताक्षर नहीं होते हैं, तो अग्रिम राशि वापसी के अधीन है। यदि लेन-देन और मुख्य अनुबंध पर हस्ताक्षर हो गए हैं, तो अग्रिम को भुगतान के हिस्से के रूप में गिना जाता है अंतिम भुगतान. इस प्रकार, अग्रिम केवल अग्रिम भुगतान है। इस शब्द को केवल इसी अर्थ में समझना चाहिए।

अग्रिम के विपरीत, "जमा" शब्द को कानून में परिभाषित किया गया है (अनुच्छेद 380)। दीवानी संहिताआरएफ):

जमा राशि वह राशि है जो अनुबंध करने वाले पक्षों में से एक द्वारा दूसरे पक्ष को अनुबंध के समापन के प्रमाण के रूप में और उसके निष्पादन को सुनिश्चित करने के लिए दिया जाता है। इसके आधार पर, हम यह निष्कर्ष निकाल सकते हैं कि जमा न केवल एक अग्रिम भुगतान है, बल्कि एक दायित्व की पूर्ति सुनिश्चित करने का एक तरीका भी है।

कानून जमा समझौते के स्वरूप के लिए आवश्यकताओं को स्थापित करता है, साथ ही यदि पार्टियां अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल रहती हैं तो जमा के संबंध में परिणाम भी स्थापित करता है:

जमा राशि पर समझौता, जमा राशि की परवाह किए बिना, लिखित रूप में किया जाना चाहिए;

लिखित प्रपत्र का अनुपालन करने में विफलता के मामले में, यदि कोई संदेह है कि जमा के रूप में भुगतान की गई राशि समझौते के तहत पार्टी से देय भुगतान के लिए है, तो इस राशि को अग्रिम भुगतान के रूप में माना जाता है, जब तक कि अन्यथा साबित न हो। इसका मतलब यह है कि विवाद की स्थिति में, अदालत यह मान लेगी कि ऐसी राशि अग्रिम है, जमा नहीं, जब तक कि अन्यथा साबित न हो।

इस प्रकार, प्रारंभिक समझौते में पार्टियों के सच्चे इरादों को सही ढंग से प्रतिबिंबित करना बहुत महत्वपूर्ण है, क्योंकि इस तरह के प्रारंभिक समझौते के उल्लंघन के परिणाम अलग-अलग होते हैं, यह इस बात पर निर्भर करता है कि खरीदार द्वारा विक्रेता को हस्तांतरित धन की राशि को पाठ में कैसे कहा जाता है। समझौते का - अग्रिम या जमा.

इसलिए, यदि प्रारंभिक समझौता अग्रिम को संदर्भित करता है, तो यदि अनुबंध समाप्त नहीं हुआ है, तो विक्रेता खरीदार को अग्रिम राशि वापस करने के लिए बाध्य है। हालाँकि, यह विक्रेता को आवासीय परिसर की बिक्री और खरीद के लिए एक अनुबंध के समापन के लिए मजबूर करने के लिए मुकदमा दायर करने से वंचित नहीं करता है, जबकि अग्रिम राशि वापस नहीं की जाती है, लेकिन इसे आवासीय परिसर की कीमत के भुगतान के लिए गिना जाता है। अनुबंध।

क्या होगा यदि प्रारंभिक समझौते में कहा गया है कि एक धनराशि जमा के रूप में हस्तांतरित की जा रही है?

इस मामले में, यह मायने रखता है कि किसकी गलती से मुख्य समझौता संपन्न नहीं हुआ।

यदि यह पार्टियों के समझौते से या प्रदर्शन की असंभवता के कारण हुआ, तो जमा राशि विफल खरीदार को वापस कर दी जानी चाहिए। कला के अनुसार निष्पादन की असंभवता के तहत। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 416, यह समझा जाना चाहिए कि ऐसी परिस्थितियां हैं जिनके लिए कोई भी पक्ष जिम्मेदार नहीं है: उदाहरण के लिए, संपत्ति का विनाश।

यदि प्रारंभिक समझौते का उल्लंघन खरीदार (जमा राशि देने वाली पार्टी) की गलती के कारण हुआ, तो जमा राशि दूसरे पक्ष (विक्रेता) के पास रहती है।

यदि जमा प्राप्त करने वाली पार्टी (विक्रेता) अनुबंध को पूरा करने में विफलता के लिए जिम्मेदार है, तो वह दूसरे पक्ष (खरीदार) को जमा राशि का दोगुना भुगतान करने के लिए बाध्य है।

इसके अलावा, अनुबंध को पूरा करने में विफलता के लिए जिम्मेदार पक्ष दूसरे पक्ष को जमा राशि सहित नुकसान की भरपाई करने के लिए बाध्य है, जब तक कि अनुबंध में अन्यथा प्रदान न किया गया हो।

इस प्रकार, जिन पार्टियों ने जमा खंड को शामिल करने के साथ एक प्रारंभिक समझौते पर हस्ताक्षर किए हैं, उन्हें इस तरह के समझौते द्वारा स्थापित इसके निष्पादन की समय सीमा की उपेक्षा नहीं करनी चाहिए, क्योंकि इससे इसके निष्पादन के लिए जबरदस्ती और इन नुकसानों के संबंध में मुआवजा दोनों शामिल हो सकते हैं, और प्रतिकूल परिणामजमा राशि के संबंध में.

प्रारंभिक समझौतों का मुख्य उल्लंघन मुख्य समझौते के समापन के लिए स्थापित समय सीमा का उल्लंघन है। यदि अवधि समाप्त हो रही है, और पार्टियों ने मुख्य समझौते को समाप्त करने के अपने इरादे व्यक्त नहीं किए हैं, या यदि पार्टियों में से एक टालमटोल कर रहा है, तो वास्तविक पार्टी को इस बात का ध्यान रखना चाहिए कि जमा/प्राप्त राशि को कैसे न खोया जाए जमा का. बाद में यह साबित करने के लिए कि यह दूसरा पक्ष है जो मुख्य समझौते को समाप्त करने से बच रहा है, उसे ऐसे समझौते को समाप्त करने के लिए एक प्रस्ताव भेजना आवश्यक है जिसमें वह तारीख, समय और पता दर्शाया गया हो जिस पर समापन के लिए उपस्थित होना आवश्यक है। आवासीय परिसर की बिक्री और खरीद के लिए मुख्य अनुबंध। यह व्यक्तिगत रूप से हस्ताक्षर के माध्यम से, या संलग्नक और डिलीवरी की अधिसूचना के विवरण के साथ पत्र द्वारा, या नोटरी की सेवाओं के माध्यम से किया जा सकता है।

यदि, फिर भी, मुख्य समझौते पर हस्ताक्षर नहीं हुए, तो पार्टियों को प्रारंभिक समझौते में जमा की शर्तों को शामिल करने की वैधता पर विचार करते समय अदालतों की स्थिति को ध्यान में रखना चाहिए।

रूसी संघ के कानून में मुख्य समझौते के समापन और (या) से बचने के लिए दंड पर एक शर्त के प्रारंभिक समझौते में पार्टियों द्वारा शामिल किए जाने पर कोई प्रतिबंध नहीं है, जिसका अर्थ है कि पार्टियों को अधिकार है प्रारंभिक समझौते में इन शर्तों को तय करना।

हालाँकि, अदालतें प्रारंभिक समझौते में ऐसी शर्तों को शामिल करने की वैधता का पालन करती हैं अलग अलग दृष्टिकोणनिर्णय लेने में एकरूपता नहीं है। विशेष रूप से, अदालतों के दो विरोधी दृष्टिकोणों को प्रतिष्ठित किया जा सकता है।

पहला दृष्टिकोण यह है कि जिन व्यक्तियों ने प्रारंभिक समझौता किया है, उन्हें भविष्य में मुख्य समझौते को समाप्त करने का एकमात्र दायित्व है, और यह मांग करने का अधिकार है कि दूसरा पक्ष मुख्य समझौते को समाप्त करे। दायित्वों का निर्माण संपत्ति प्रकृतिऐसा समझौता सीधे तौर पर कानून द्वारा प्रदान नहीं किया गया है। इसके अलावा, कला. रूसी संघ के नागरिक संहिता के 429 में प्रावधान है विशेष विधियाँप्रारंभिक समझौते के पक्ष की सुरक्षा जब प्रतिपक्ष मुख्य समझौते के निष्कर्ष से बचता है - मुख्य समझौते के निष्कर्ष को मजबूर करने के लिए अदालत में दावा दायर करके। नतीजतन, मुख्य अनुबंध और माप को समाप्त करने के दायित्व को सुनिश्चित करने के तरीके के रूप में मुख्य अनुबंध को समाप्त करने से इनकार करने पर जुर्माना लगाया जाता है संपत्ति दायित्वगैर-अनुपालन के लिए या अनुचित निष्पादनयह दायित्व वर्तमान नागरिक कानून द्वारा प्रदान नहीं किया गया है।

दूसरा दृष्टिकोण मुख्य अनुबंध को समाप्त करने के दायित्व को सुनिश्चित करने के उपाय के रूप में प्रारंभिक अनुबंध में दंड खंड स्थापित करने की स्वीकार्यता है। जुर्माना एक उपाय है नागरिक दायित्वऔर दायित्वों की पूर्ति सुनिश्चित करने की विधि, और प्रारंभिक समझौते की समाप्ति, प्रारंभिक समझौते द्वारा प्रदान किए गए दंड का भुगतान करने से इनकार करने का आधार नहीं हो सकती है। इस प्रकार, मुख्य अनुबंध को समाप्त करने के दायित्व को पूरा करने में विफलता के लिए जमा राशि के रूप में जुर्माने के भुगतान की शर्त नागरिक कानून का खंडन नहीं करती है और इसे प्रारंभिक अनुबंध में शामिल किया जा सकता है।

अचल संपत्ति की खरीद अक्सर पार्टियों के बीच एक प्रारंभिक समझौते के समापन और गारंटी के रूप में जमा के हस्तांतरण के साथ होती है यदि खरीदार के पास खरीदी गई संपत्ति की पूरी लागत का भुगतान करने के लिए पर्याप्त धन नहीं है। प्रारंभिक समझौते के समापन के लिए बुनियादी शर्तों को निर्धारित और विनियमित करता है।

अनुबंध तैयार करने की विशेषताएं

कानून प्रावधान करता है कुछ शर्तेंऐसे प्रकार के अनुबंधों का समापन, जिनका अनुपालन न करने पर लेनदेन को अमान्य माना जा सकता है, अर्थात्:

• समझौते का स्वरूप अचल संपत्ति खरीद और बिक्री समझौतों के लिए कानून द्वारा प्रदान किए गए मूल रूप से निर्धारित होता है। इस प्रकार के अनुबंधों के लिए एक अनिवार्य लिखित प्रपत्र स्थापित किया गया है। अनुबंध के प्रपत्र का अनुपालन करने में विफलता के परिणाम होंगे, अर्थात्, इसे शून्य के रूप में मान्यता देना।
• अनुबंध के विषय को स्वयं का स्पष्ट विचार देना चाहिए, इसलिए अनुबंध न केवल इंगित करता है वैधानिक पताखरीदी जा रही संपत्ति के बारे में, बल्कि जिस मंजिल पर वह स्थित है, निर्माण का वर्ष, क्षेत्र और अन्य विशेषताएं भी।
• वे शर्तें जिनके तहत अनुबंध संपन्न हुआ है और भविष्य के समझौते की शर्तें, जिसके आधार पर अपार्टमेंट खरीदार को स्वामित्व में स्थानांतरित किया जाएगा - संपूर्ण लागतअचल संपत्ति खरीदी.
• समझौते की अवधि, जिसका तात्पर्य उस अवधि से है जिसके भीतर पार्टियों को अपार्टमेंट की खरीद और बिक्री के लिए मुख्य समझौता करना होगा। यदि अवधि पार्टियों द्वारा निर्धारित नहीं की जाती है, तो 1 वर्ष से अधिक की अवधि स्थापित नहीं की जाती है। यदि खरीदार अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल रहता है, तो विक्रेता को ऐसा करना पड़ता है हर अधिकारएक अपार्टमेंट की बिक्री और खरीद के लिए एक समझौते के समापन के लिए मजबूर करने की मांग के साथ अदालत जाएं बलपूर्वक - .

जमा

3.2. यदि क्रेता की गलती के कारण मुख्य अनुबंध संपन्न नहीं होता है, तो विक्रेता द्वारा जमा राशि वापस नहीं की जाएगी। क्रेता की गलती का अर्थ है क्रेता या उसके प्रतिनिधि की नोटरीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी या व्यक्तियों द्वारा प्रमाणित पावर ऑफ अटॉर्नी के साथ, निर्दिष्ट तिथि पर, खंड 1.3.5 में निर्दिष्ट स्थान पर उपस्थित होने में विफलता। यह प्रारंभिक समझौता.

3.3. यदि विक्रेता की गलती के कारण मुख्य अनुबंध समाप्त नहीं हुआ है, तो उसे क्रेता को जमा राशि वापस करनी होगी दोगुना आकार, 3 (तीन) के भीतर बैंकिंग दिवसमें निर्दिष्ट अवधि की समाप्ति से. विक्रेता की गलती क्रेता की गलती के समान ही निर्धारित की जाती है, जैसा कि 3.2 में निर्दिष्ट है। यह प्रारंभिक समझौता.

3.4. विक्रेता द्वारा क्रेता को जमा राशि लौटाना या विक्रेता द्वारा क्रेता को जमा राशि प्रदान किए गए आधार पर वापस करने में विफलता मुख्य समझौते को समाप्त करने के लिए पार्टियों के दायित्वों को समाप्त कर देती है।

3.5. क्रेता द्वारा आवश्यकताओं के अनुसार भुगतान की गई जमा राशि विक्रेता द्वारा क्रेता को लौटाई जाने वाली राशि के अधीन है, यदि मुख्य समझौते के समापन की समय सीमा से पहले, क्रेता उन परिस्थितियों की पहचान करता है जिसके परिणामस्वरूप विक्रेता और के बीच लेनदेन होता है। क्रेता से विवाद किया जा सकता है और बेचा गया अपार्टमेंट क्रेता से जब्त किया जा सकता है। विक्रेता उस तारीख से 3 (तीन) बैंकिंग दिनों के भीतर क्रेता को जमा राशि वापस करने के लिए बाध्य है, जब क्रेता विक्रेता को जमा राशि की वापसी की मांग प्रस्तुत करता है।

4. अंतिम प्रावधान

4.1. यह प्रारंभिक समझौता पार्टियों द्वारा हस्ताक्षर किए जाने के क्षण से लागू होता है और तब तक वैध रहता है पूर्ण निष्पादनपक्ष अपने दायित्वों के प्रति।

4.2. इस प्रारंभिक समझौते को प्रदान किए गए मामलों में समाप्त किया जा सकता है मौजूदा कानूनआरएफ.

4.3. मुख्य समझौते के समापन की लागत का वहन किया जाता है:

4.3.1. एक अनुबंध के तहत स्वामित्व के हस्तांतरण के पंजीकरण के लिए राज्य कर्तव्य खरीद और बिक्रीअपार्टमेंट - क्रेता.

4.3.2. सुरक्षित जमा बॉक्स किराए पर लेने के लिए भुगतान - क्रेता।

4.3.3. सत्यापन/पुनर्गणना के लिए भुगतान धन- विक्रेता.

4.4. यहां पार्टियों के बीच सभी विवाद और असहमतियां हैं प्रारंभिक समझौतेमान मत लो दावा प्रक्रियाऔर अपार्टमेंट के स्थान पर अदालत में विचाराधीन हैं।

4.5. यह प्रारंभिक समझौता रूसी भाषा में दो प्रतियों में तैयार किया गया है, प्रत्येक में समान कानूनी बल, प्रत्येक पक्ष के लिए एक प्रति।

पार्टियों के हस्ताक्षर:

विक्रेता

_____________________________________________________________________________

पूरा नाम। हस्ताक्षर

क्रेता

____________________________________________________________________________

पूरा नाम। हस्ताक्षर

रसीद

शहर ________________, _____________________________________

मैं, _________________________, जन्म का वर्ष, पासपोर्ट______________, "___"_________________________________________ द्वारा जारी किया गया, विभाग कोड_____________, पता: _________________________________, जन्म के वर्ष_________________________ से प्राप्त हुआ , पासपोर्ट______________, "___"_________________________________________ द्वारा जारी, विभाग कोड_____________, पता: ____________________________________, प्रारंभिक समझौते द्वारा जमा एक अपार्टमेंट की खरीद और बिक्री के लिए दिनांक "___"___________। ____________(__________________) रूबल की राशि में।

मैंने धनराशि हस्तांतरित कर दी

पूरा नाम हस्ताक्षर

मुझे इतनी धनराशि प्राप्त हुई

मुझे कोई शिकायत नहीं है.

प्रत्येक व्यक्ति अपने जीवन में कम से कम एक बार किसी अपार्टमेंट या निजी घर का विक्रेता या खरीदार रहा है! और व्यवहार में हर जगह, आवासीय परिसर की खरीद और बिक्री के लिए एक अनुबंध के साथ एक जमा राशि तैयार की जाती है (या बल्कि, यह कहना अधिक सटीक होगा, प्रत्याशित)। उसी समय, आधुनिक में नागरिक संचलनअचल संपत्ति में, इसके प्रकार की परवाह किए बिना, तथाकथित पूर्व-संविदात्मक समझौते तेजी से व्यापक होते जा रहे हैं, जो पार्टियां मुख्य "अंतिम" अनुबंध (प्रारंभिक अनुबंध, बिक्री नोट, आशय पत्र, ज्ञापन) पर हस्ताक्षर करने से पहले बातचीत के चरण में दर्ज करती हैं। इरादे और समझ का, रूपरेखा समझौतेवगैरह।)।

इनमें से पद से रूसी विधान उच्चतम मूल्यएक प्रारंभिक समझौता है, क्योंकि के अनुसार घरेलू नियमकेवल वह पार्टियों को भविष्य में किसी भी अनुबंध को समाप्त करने के दायित्वों से बांध सकता है, जबकि अन्य पूर्व-संविदात्मक समझौते ऐसे दायित्वों को जन्म नहीं देते हैं।

यह अकारण नहीं है कि आवासीय परिसर के साथ लेनदेन पंजीकृत करते समय प्रारंभिक समझौते की लोकप्रियता बढ़ रही है। हालाँकि, रूसी संघ के नागरिक संहिता में मौजूद होने के बावजूद विशेष मानदंड, प्रारंभिक समझौते (अनुच्छेद 429) के लिए समर्पित, अभ्यास से पता चलता है कि ऐसे समझौतों में प्रवेश करने वाले पक्षों को अक्सर उनसे उत्पन्न होने वाले दायित्वों के सार की पर्याप्त समझ नहीं होती है। इस संबंध में, प्रारंभिक समझौते के डिज़ाइन को लागू करते समय, कई अत्यंत महत्वपूर्ण सैद्धांतिक और व्यावहारिक मुद्दे सामने आते हैं।

विशेष रूप से, प्रारंभिक समझौते के तहत दायित्वों को सुरक्षित करने के लिए जमा राशि का उपयोग करने की स्वीकार्यता का प्रश्न बहुत गंभीर है। यह आवासीय परिसर के टर्नओवर से संबंधित संबंधों के लिए विशेष रूप से सच है, क्योंकि आवास के साथ लेनदेन करते समय जमा पारंपरिक रूप से मौद्रिक दायित्वों की पूर्ति सुनिश्चित करने के सबसे आम तरीकों में से एक है। आवासीय परिसर की बिक्री के लिए अनुबंध पूरा करने के इच्छुक व्यक्ति अक्सर एक-दूसरे के साथ प्रारंभिक समझौता करते हैं, जिसमें वे भविष्य में बिक्री के अनुबंध को पूरा करने का वचन देते हैं। यह समझौता मुख्य समझौते के समापन की तैयारी की अवधि के दौरान पार्टियों के इरादों को कानूनी रूप से मजबूत करने और उनके संबंधों को विनियमित करने के उद्देश्य से संपन्न हुआ है। उसी समय, प्रारंभिक समझौता अक्सर यह निर्धारित करता है कि इस पर हस्ताक्षर करते समय, भविष्य का खरीदार भविष्य के विक्रेता को एक निश्चित राशि हस्तांतरित करता है, जिसे जमा कहा जाता है और, आवासीय परिसर की बिक्री के लिए अनुबंध के समापन के बाद, है उस पर देय भुगतानों के विरुद्ध गिना गया। कब अनुचित इनकारमुख्य अनुबंध के समापन से, खरीदार भुगतान की गई जमा राशि खो देता है, और विक्रेता इसे दोगुनी राशि में वापस करने का वचन देता है।

उपरोक्त स्थिति मानती है कि:

ए) जमा भविष्य में बिक्री समझौते में प्रवेश करने के लिए पार्टियों के दायित्व को सुरक्षित करता है, यानी। प्रारंभिक समझौते से उत्पन्न होने वाली बाध्यता;

बी) प्रारंभिक समझौते के निष्पादन को सुनिश्चित करने के लिए भुगतान की गई जमा राशि, यदि सामान्य विकासरिलेशन्स एक खरीद और बिक्री समझौते के तहत भुगतान कार्य करता है जो अभी तक संपन्न नहीं हुआ है।

कला के पैराग्राफ 1 के अनुसार। नागरिक संहिता के 380 "जमा को अनुबंध के समापन के प्रमाण के रूप में और इसके निष्पादन को सुनिश्चित करने के लिए अनुबंध के तहत दूसरे पक्ष को देय भुगतान के भुगतान में अनुबंध पक्षों में से एक द्वारा दी गई धनराशि के रूप में मान्यता दी जाती है। ।” जमा राशि पर समझौता, जमा राशि की परवाह किए बिना, लिखित रूप में किया जाना चाहिए। इस परिभाषा से यह निष्कर्ष निकलता है कि जमा राशि वह धनराशि है जो एक साथ तीन कार्य करती है: भुगतान, प्रमाणन और सुरक्षा। जमा सुरक्षित अनुबंध के समापन की पुष्टि करता है, इससे उत्पन्न होने वाले दायित्वों की पूर्ति सुनिश्चित करता है और, संबंधों के सामान्य विकास में, सुरक्षित अनुबंध के तहत देय भुगतान में गिना जाता है। जमा राशि का उपयोग केवल प्रदर्शन को सुरक्षित करने के लिए किया जा सकता है संविदात्मक दायित्व. अंदर गैर-संविदात्मक दायित्वयह लागू नहीं है. इसके अलावा, जमा के भुगतान फ़ंक्शन का तात्पर्य यह है कि इसका उपयोग केवल उन संविदात्मक दायित्वों को सुरक्षित करने के लिए किया जा सकता है जो मौद्रिक हैं। किसी जमा द्वारा उपरोक्त गुणों में से कम से कम एक की हानि उसे जमा की संपत्ति से वंचित कर देती है।

इस बात पर संदेह होने की स्थिति में कि क्या अनुबंध के तहत किसी पार्टी से देय भुगतान के लिए भुगतान की गई राशि अग्रिम है, विशेष रूप से लिखित प्रपत्र के अनुपालन पर नियम का पालन करने में विफलता के कारण, इस राशि को अग्रिम भुगतान के रूप में माना जाता है। , जब तक कि अन्यथा सिद्ध न हो।

लेकिन, जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, आवासीय भवन, अपार्टमेंट या आवासीय परिसर की बिक्री और खरीद का अनुबंध राज्य पंजीकरण के अधीन है और राज्य पंजीकरण के बाद ही इसे संपन्न और लागू माना जाता है। आवास खरीद और बिक्री समझौते के लिए राज्य पंजीकरण निर्णायक और संवैधानिक महत्व का है, क्योंकि ऐसे राज्य पंजीकरण के बिना, समझौता कानूनी बल प्राप्त नहीं करता है।

नतीजतन, हम पाते हैं कि पार्टियां, आवास की खरीद और बिक्री के लिए एक अनुबंध का समापन करते समय और इसके लागू होने (राज्य पंजीकरण) से पहले, पहले से ही वैध अनुबंध और उत्पन्न होने वाले दायित्व के लिए सुरक्षा के रूप में एक जमा राशि निकालती हैं!

यह कानून का सीधा विरोधाभास है, जिसने जमा की परिभाषा स्थापित करते समय, इसकी सहायक प्रकृति को स्पष्ट रूप से इंगित किया है अनिवार्य उपस्थितिएक वास्तविक संविदात्मक दायित्व, जिसे सुरक्षित करने के लिए जमा राशि जारी की जाती है।

वे। एक जमा राशि एक आवासीय खरीद और बिक्री समझौते के लिए सुरक्षा के रूप में जारी की गई प्राथमिकता (सैद्धांतिक रूप से) नहीं हो सकती है, जिसका अभी तक राज्य पंजीकरण नहीं हुआ है।

दिलचस्प कहानी विधायी समेकनपूर्व-संविदात्मक संबंध. यदि 19वीं सदी के रूस में किसी ने भी भविष्य के दायित्व में शामिल होने से इनकार नहीं किया। अदालत मुख्य समझौते को समाप्त करने के लिए बाध्य (बलपूर्वक) नहीं कर सकती थी सोवियत रूससब कुछ बिल्कुल विपरीत था: प्रारंभिक समझौते द्वारा प्रदान किए गए समझौते के निष्कर्ष से बचने की स्थिति में, अदालत, दूसरे पक्ष के दावे पर, न केवल गलत पक्ष से हुए नुकसान की वसूली कर सकती थी चोरी, लेकिन यह भी पहचानो प्रासंगिक समझौताप्रारंभिक समझौते में दी गई शर्तों पर पूरा किया गया।

इस मामले में आधुनिक वर्तमान नागरिक कानून, मेरी राय में, सुनहरा मतलब ले चुका है।

मूल बातें नागरिक विधान 1991 और उनके बाद रूसी संघ के नागरिक संहिता (अनुच्छेद 429 और अनुच्छेद 445 के अनुच्छेद 4) ने निष्कर्ष की प्रक्रिया निर्धारित की, अनिवार्य जरूरतेंप्रारंभिक समझौते के रूप और सामग्री के साथ-साथ इसके उल्लंघन के परिणाम, जिसमें एक समझौते को समाप्त करने के लिए मजबूर होने के लिए दावा दायर करने की संभावना भी शामिल है। प्रारंभिक समझौते में विषय वस्तु के साथ-साथ अन्य को स्थापित करने की अनुमति देने वाली शर्तें शामिल होनी चाहिए आवश्यक शर्तेंमुख्य अनुबंध.

ऐसे मामलों में जहां प्रारंभिक समझौते में प्रवेश करने वाली पार्टी मुख्य अनुबंध को समाप्त करने से बचती है, दूसरे पक्ष को अनुबंध के समापन के लिए बाध्य करने की मांग के साथ अदालत में जाने का अधिकार है, और जो पक्ष अनुचित रूप से अनुबंध को समाप्त करने से बचता है उसे मुआवजा देना होगा इससे होने वाले नुकसान के लिए दूसरा पक्ष।

इस प्रकार, प्रारंभिक समझौते का उद्देश्य शुरू में हमेशा एक गैर-संपत्ति (संगठनात्मक) प्रकृति के दायित्वों को स्थापित करना था - भविष्य में एक समझौते को समाप्त करने के लिए पार्टियों का दायित्व। प्रारंभिक समझौते के दायरे की तैयारी है विशिष्ट समझौता, एक नियम के रूप में, एक संपत्ति प्रकृति का। और इस दृष्टिकोण से, इन सीमाओं से परे किसी भी प्रस्थान को प्रारंभिक समझौते पर नियमों का अनुचित विस्तार माना जाना चाहिए।

साथ ही, आवास की खरीद और बिक्री के अनुबंध के रूप में इस तरह के समझौते को समाप्त करने के लिए बाध्य करें - अपार्टमेंट को खरीदार को हस्तांतरित करने के लिए समझौते द्वारा निर्धारितराशि - अदालत संभवतः ऐसा करने में सक्षम नहीं होगी, क्योंकि उदाहरण के लिए, अपार्टमेंट इस समय तक आसानी से बेचा जा चुका होगा। इसलिए, एक वास्तविक मुख्य समझौते को समाप्त करने के दायित्व को पूरा करने में विफलता का परिणाम, जो कि अचल संपत्ति की खरीद और बिक्री के लिए एक अनुबंध है, केवल प्रारंभिक समझौते के दोषपूर्ण पक्ष पर दूसरे को मुआवजा देने का दायित्व थोपना हो सकता है। नुकसान के लिए पार्टी और (या) प्रारंभिक समझौते में प्रदान किए गए दंड का आवेदन।

इसलिए, प्रारंभिक समझौता एक संगठनात्मक प्रकृति का है और इससे संपत्ति, मौद्रिक दायित्व तो कम ही पैदा होना चाहिए। इसलिए, भीतर इस समझौते केजमा का भुगतान कार्य कार्यान्वित नहीं किया जा सकता. एक संकेत कि प्रारंभिक समझौता करते समय भविष्य के खरीदार द्वारा भविष्य के विक्रेता को हस्तांतरित की गई राशि को मुख्य समझौते के तहत भुगतान में गिना जाता है, स्थिति में बदलाव नहीं होता है, क्योंकि मुख्य समझौता अभी तक संपन्न नहीं हुआ है। लेकिन, भले ही हम अंतिम परिस्थिति से अलग हों, यह माना जाना चाहिए कि मुख्य और प्रारंभिक समझौते, हालांकि परस्पर जुड़े हुए हैं, लेकिन फिर भी स्वतंत्र समझौते हैं। मुख्य अनुबंध के समापन के क्षण से, प्रारंभिक अनुबंध से उत्पन्न दायित्व निष्पादन द्वारा समाप्त हो जाता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 408)। इस प्रकार, मुख्य और प्रारंभिक समझौते एक अलग समय सीमा में मौजूद हैं। जमा के कार्यों को दो पूरी तरह से अलग-अलग तरीकों से कार्यान्वित करें कानूनी प्रकृतिऔर अनुबंधों का अस्थायी अस्तित्व असंभव है। यह विकल्प, साथ ही वह विकल्प जब जमा एक ऐसे दायित्व को सुरक्षित करता है जो अभी तक उत्पन्न नहीं हुआ है, जमा पर समझौते के आधार पर कानूनी संबंध की अतिरिक्त प्रकृति का खंडन करता है। उत्तरार्द्ध मुख्य के साथ ही उत्पन्न और समाप्त होता है और उत्तराधिकार के दौरान हमेशा अपने भाग्य का अनुसरण करता है। यह एक प्राथमिक दायित्व से दूसरे में "छलाँग" नहीं लगा सकता है या एक साथ कई प्राथमिक दायित्वों को "पूरा" नहीं कर सकता है।

पहले से ही उपरोक्त तर्क से, यह पता चलता है कि आवास के अलगाव के संबंध में, जमा का शास्त्रीय निर्माण लागू नहीं होता है।

आवास की खरीद के लिए प्रारंभिक समझौता कम से कम सरल लिखित रूप में किया जाना चाहिए। मौखिक रूपयहाँ अस्वीकार्य है. ऐसे मामले में, जहां इस तरह के समझौते के तहत, एक पक्ष दूसरे पक्ष को देय राशि का एक हिस्सा हस्तांतरित करता है, तो इसे समझौते के समापन के प्रमाण के रूप में स्थानांतरित नहीं किया जाता है (साबित करने के लिए कुछ भी नहीं है), लेकिन इसकी पूर्ति में समझौता... साथ ही, यदि समझौते को कानून के अनुसार औपचारिक रूप नहीं दिया गया था लिखित फॉर्म, लेकिन जमा का भुगतान कर दिया गया है (यह साबित हो गया है कि यह वह जमा थी जिसे हस्तांतरित किया गया था), तो जमा का भुगतान अनुबंध के समापन के तथ्य के प्रमाण के रूप में कार्य करता है। के अधीन अनुबंध सुरक्षित करते समय नोटरीकरण, जमा की पहचान का कार्य भी लावारिस बना हुआ है।

राज्य पंजीकरण के अधीन अनुबंधों के लिए, जिसमें आवास की खरीद के लिए अनुबंध शामिल है, उन्हें सुरक्षित करने के लिए जमा राशि और भी कम उपयुक्त है। उनके लिए, राज्य पंजीकरण महत्वपूर्ण है: जब तक यह पूरा नहीं हो जाता, उन्हें अधूरा माना जाता है। चूँकि इस तरह के पंजीकरण से पहले कोई दायित्व उत्पन्न नहीं होता है, इसलिए जमा राशि के बारे में बात करने की कोई आवश्यकता नहीं है (किसी ऐसी चीज़ के अस्तित्व को साबित करना असंभव है जो अस्तित्व में नहीं है)। प्राथमिक दायित्व के अभाव के कारण जमा पर समझौता शून्य हो जाता है। जमा के रूप में जारी की गई धनराशि खरीदार को वापस की जानी चाहिए। इस मामले में, मुख्य अनुबंध की पूर्ति न होने के कारण कोई मायने नहीं रखते, क्योंकि अधूरा समझौताइसे पूरा करने के लिए पार्टियों के दायित्वों को जन्म नहीं देता है।

इस प्रकार, इससे उत्पन्न होने वाले दायित्वों या भविष्य के दायित्वों की पूर्ति सुनिश्चित करने के लिए प्रारंभिक समझौता करते समय एक पक्ष द्वारा दूसरे पक्ष को हस्तांतरित की गई राशि, जो प्रारंभिक समझौते द्वारा प्रदान किए गए मुख्य समझौते के आधार पर उत्पन्न होनी चाहिए, पर विचार नहीं किया जा सकता है। कला के अर्थ में जमा के रूप में। रूसी संघ के 380 नागरिक संहिता। इस कारण से, स्पष्ट कानूनी पूर्वाग्रह से बचने के लिए इसे बिल्कुल भी बयाना राशि जमा नहीं कहा जाना चाहिए।

स्थिति से बाहर निकलने का रास्ता क्या है?

मेरी राय में, सबसे इष्टतम समाधान विधायी रूप से अचल संपत्ति के अलगाव के संबंध में कानूनी संबंधों में प्रतिभागियों को सभी का उपयोग चुनने की स्वतंत्रता प्रदान करना होगा। कानून द्वारा प्रदान किया गया संविदात्मक संरचनाएँ: प्रारंभिक समझौता, जमा, आदि। यह संभव हो जाएगा यदि लेनदेन का राज्य पंजीकरण छोड़ दिया जाए - यह न्याय संस्थानों के लिए केवल अधिकारों को पंजीकृत करने के लिए पर्याप्त होगा रियल एस्टेटऔर उनकी बाधाएँ। हालाँकि, यह एक सिद्धांत है।

इस तथ्य के कारण कि न्यायिक अभ्यास अंततः संपत्ति के हस्तांतरण के लिए भविष्य के लेनदेन के लिए अग्रिम भुगतान करने के लिए अधिकतम समझौते के रूप में जमा समझौते को मान्यता देने के मार्ग का अनुसरण करना शुरू कर रहा है, विशाल बहुमत वित्तीय प्रतिबंधों की स्थापना के मार्ग पर आगे बढ़ रहा है। इस अग्रिम राशि के बराबर राशि में प्रारंभिक समझौता। ऐसे कार्यों का अर्थ सुनिश्चित करना है पार्टियों द्वारा दिया गयाभविष्य में अनुबंध में प्रवेश करने की बाध्यता धन की रकमभविष्य के अनुबंध को समाप्त करने से इनकार करने पर दंड (जुर्माना) के रूप में, दृष्टिकोण से नकारात्मक परिणामएक बेईमान पार्टी के लिए और, तदनुसार, एक प्रामाणिक पार्टी के लिए दंड के रूप में मुआवजा प्राप्त करना, ऐसा समझौता पार्टियों के लिए अधिक आकर्षक है

निष्पक्षता के लिए, यह कहा जाना चाहिए कि व्यवहार में रियल एस्टेट लेनदेन को सुरक्षित करने के लिए प्रारंभिक समझौते के विकल्प के रूप में अन्य विकल्प भी मौजूद हैं।

कुछ व्यवसायी (रियाल्टार, वकील) इस स्थिति से बाहर निकलने का निम्नलिखित दिलचस्प तरीका पेश करते हैं:

एक हस्ताक्षरित लेकिन अभी तक पूरा नहीं हुआ दायित्व सुरक्षित करने के लिए राज्य पंजीकरण, आवासीय परिसर की खरीद और बिक्री के लिए अनुबंध में अनुबंध के प्रत्येक पक्ष या समझौते द्वारा एक पक्ष के मौद्रिक योगदान से युक्त एक निश्चित निधि बनाने का प्रस्ताव है, जिसे एक स्वतंत्र तीसरे पक्ष (रियाल्टार, नोटरी) के पास जमा किया जाएगा। ) और सद्भावना पक्ष में संविदात्मक दायित्वों के उल्लंघन की स्थिति में स्थानांतरण के अधीन होगा। हालाँकि, यह एक प्रकार के रूप में धन भंडारण की वैधता पर सवाल उठाता है उद्यमशीलता गतिविधितृतीय पक्ष। हालाँकि, हमारी राय में, भविष्य में ऐसी योजना संभव है यदि भंडारण के लिए विशेष धनराशि प्रक्रिया में शामिल हो कानूनी संस्थाएं- बैंक और अन्य वित्तीय और क्रेडिट संगठन।

ऐसा अंतरिम उपायोंरियल एस्टेट टर्नओवर के क्षेत्र में संविदात्मक दायित्व वर्तमान कानून द्वारा प्रदान नहीं किए गए हैं, हालांकि, वे इसका खंडन नहीं करते हैं, और इसलिए प्रतिभागियों द्वारा अच्छी तरह से अपनाया जा सकता है नागरिक संबंधआवासीय परिसर की खरीद और बिक्री।

बेशक, खरीदार और विक्रेता हमेशा अंदर रहेंगे अलग-अलग पक्षबैरिकेड्स - एक न्यूनतम जोखिम के साथ सस्ता खरीदने की कोशिश कर रहा है, दूसरा अपने लिए न्यूनतम नुकसान के साथ अधिक कीमत पर बेचने की कोशिश कर रहा है। हालाँकि, किसी लेन-देन से लाभ कमाने की इच्छा रखने वाले व्यक्ति से किसी वास्तविक पक्ष की रक्षा के लिए प्रारंभिक समझौते का समापन करते समय कुछ सामान्य सिफारिशें दी जा सकती हैं:

1. यदि आप किसी रियल एस्टेट कंपनी (सभी लेनदेन का 90 - 95%) की मध्यस्थता के माध्यम से प्रारंभिक समझौता करते हैं, तो निदेशक या अन्य तीसरे पक्ष के व्यक्ति में इस रियल एस्टेट एजेंसी को शामिल करना आपके हित में है। समझौता अधिकृत व्यक्ति, पावर ऑफ अटॉर्नी के आधार पर कार्य करना, लेकिन सिर्फ एक प्रबंधक के आधार पर नहीं। अग्रिम राशि की वापसी के बारे में खरीदार और विक्रेता के बीच विवाद की स्थिति में, अनुबंध के एक पक्ष के रूप में रियल एस्टेट कंपनी को अदालत में लाया जाएगा, संभवतः तीसरे पक्ष के रूप में। ऐसे व्यक्ति की गवाही मुख्य खरीद और बिक्री समझौते को समाप्त न करने में अनुबंध के किसी भी पक्ष के अपराध को स्थापित करने में निर्णायक हो सकती है और तदनुसार, अग्रिम राशि और जुर्माने की राशि एकत्र करने का निर्णय ले सकती है। दोषी व्यक्ति.

2. अनुबंध की शर्तों में, पार्टियों को निश्चित समय पर उपस्थित होने का प्रावधान करें: नोटरी कार्यालय, तिथि और समय। इस प्रकार, कानूनी विवाद की स्थिति में, आपके पास पूर्व-सहमत शर्तों पर आवास की खरीद (बिक्री) के संबंध में आपके इरादों की अखंडता का एक अतिरिक्त तथ्य (या एक विशिष्ट नोटरी के व्यक्ति में गवाह भी) होगा।

3. यदि संभव हो, तो सभी महत्वपूर्ण मुद्दों पर (विशेषकर यदि समझौता नहीं किया जा सकता है), अनुबंध के अपने पक्ष के साथ लिखित रूप से संवाद करने का प्रयास करें। उसी समय, आपको डाक व्यय पर बचत नहीं करनी चाहिए: यदि आप रसीद के विरुद्ध पत्र वितरित नहीं कर सकते हैं (हस्ताक्षर के अलावा, इस मामले में, हाथ से लिखने के लिए कहें: "मुझे पत्र की एक प्रति और पूरा नाम प्राप्त हुआ" ), पत्र अधिसूचना के साथ पंजीकृत मेल द्वारा भेजा जाना चाहिए। सबूत के तौर पर एक ऐसा सुरक्षा जाल समय पर अधिसूचनामामले के पक्षकार परीक्षणहो सकता है बहुत जरूरीनिर्णय लेते समय.

यह निष्कर्ष की तिथि (समय) की सूचना भी हो सकती है अतिरिक्त समझौतेप्रारंभिक या मुख्य समझौते के लिए, और लेन-देन के समापन के लिए आवश्यक दस्तावेजों से संबंधित पत्र, आदि। इसमें मामले के किसी पक्ष को दावा भेजना शामिल नहीं है - परीक्षण-पूर्व प्रक्रियाआवश्यक नहीं।

4. प्रारंभिक समझौते में यथासंभव विस्तार से बताएं कि समझौते की शर्तों का पालन न करने की लागत और जिम्मेदारी कौन, किसके लिए और कितनी मात्रा में वहन करेगा। इस तरह के समझौते का उद्देश्य, पार्टियों द्वारा सहमत अवधि के भीतर, मुख्य समझौते के समापन के लिए आवश्यक सभी दस्तावेज तैयार करना है। और इस प्रक्रिया में रियल एस्टेट कंपनी की भूमिका अंतिम से बहुत दूर है। इसीलिए उत्तम विकल्प, जो किसी भी रियाल्टार के लिए सम्मान लाता है - दस्तावेज़ एकत्र करने की प्रक्रिया प्रदान करने वाली कंपनी की ज़िम्मेदारी स्थापित करना।

5. अग्रिम भुगतान करने की स्थिति में विदेशी मुद्रा"बस्तियों" या "भुगतान" अनुभाग में, रूबल के बराबर संकेत दें, साथ ही किस तारीख को (रसीद, एक समझौते का निष्कर्ष) और किस दर पर (रूसी संघ का केंद्रीय बैंक, एक विशिष्ट बैंक की खरीद या बिक्री) भुगतान हो गया है.

6. पार्टियों की जिम्मेदारी अनुबंध का सबसे "फिसलन वाला" खंड है। सबसे बढ़िया विकल्पहर चीज़ को इंगित करना यथासंभव पूर्ण होगा संभावित कारणदायित्व और अपराध निर्धारण की प्रक्रिया का वर्णन करें।

अंत में, मैं असफल रियल एस्टेट लेनदेन के तथाकथित "अपराधियों" को आश्वस्त करना चाहता हूं। उनकी स्थिति निराशाजनक नहीं है. भले ही यह विश्वास करने का हर कारण हो कि उनका अपराध 100% स्थापित और अदालत में सिद्ध हो जाएगा, तो भी इस पर संपर्क करें सरकारी विभागविवादों को हल करना संभव और आवश्यक है, क्योंकि अंत में, अपराध और वित्तीय मंजूरी की आनुपातिकता एक विशिष्ट न्यायाधीश द्वारा व्यक्तिपरक रूप से स्थापित की जाती है, जो सामूहिक रूप से मामले की सभी परिस्थितियों का मूल्यांकन करता है: नुकसान की मात्रा, वित्तीय और अन्य स्थिति पार्टियाँ, पार्टियों का बाद का व्यवहार, "अप्रत्याशित घटना" परिस्थितियाँ, आदि। इसलिए, लगभग हमेशा अदालत कला का पालन करती है। रूसी संघ के नागरिक संहिता का 333, प्रारंभ में, एक नियम के रूप में, दंड को काफी कम कर देता है। राशि के बराबरअग्रिम भुगतान किया गया.

प्रोस्कुरिन ओ.ई., पार्टनर कानून फर्म"जेबीआई विशेषज्ञ"

विज्ञान और व्यवहार में, इस बात पर कोई सहमति नहीं है कि प्रारंभिक समझौते के तहत जमा करना संभव है या नहीं। यह रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 380 के शब्दों की अनिश्चितता से सुगम है। एक ओर, यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जमा "मुख्य" अनुबंध के समापन का प्रमाण है। यह स्पष्ट है कि प्रारंभिक समझौते का समापन करते समय, मुख्य समझौता अभी तक मौजूद नहीं है। दूसरी ओर, मुख्य अनुबंध समाप्त होने से पहले जमा करने पर कानून में कोई रोक नहीं है। इस अस्पष्टता को कैसे हल किया जाए, इस पर दो विचारधाराएँ हैं।

पहले दृष्टिकोण के अनुसार, प्रारंभिक समझौते के तहत जमा राशि असंभव है। मध्यस्थता अदालतों में यह दृष्टिकोण अधिक लोकप्रिय है। उदाहरण के लिए, पश्चिम साइबेरियाई जिले के संघीय मध्यस्थता न्यायालय के 17 जून, 2004 संख्या F04/3281-399/A67-2004 के संकल्प में न्यायाधीशों ने कहा कि भविष्य की बिक्री और खरीद समझौते के समापन पर प्रारंभिक समझौते को सुरक्षित नहीं किया जा सकता है। जमा राशि। कोर्ट ने यही संकेत दिया है मौद्रिक दायित्वजमा राशि प्रदान की जा सकती है। लेकिन प्रारंभिक समझौते के तहत दायित्व ऐसे नहीं हैं। न्यायाधीशों ने उन तर्कों पर विचार किया कि जमा समझौता खरीद और बिक्री समझौते से स्वतंत्र रूप से मौजूद हो सकता है, जो रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 380 के साथ असंगत है। हालाँकि, यह पद निर्दिष्ट जिले और अन्य जिलों में स्वीकृत एकमात्र पद नहीं है। इस प्रकार, उसी पश्चिम साइबेरियाई जिले के मध्यस्थों ने प्रारंभिक समझौते (संकल्प दिनांक 21 जनवरी, 2004 संख्या F04/297-2312/A45-2004) के तहत की गई जमा राशि की वापसी के लिए वादी की मांगों को पूरा किया। और यूराल जिले में उनका मानना ​​​​है कि एक जमा राशि मुख्य और प्रारंभिक दोनों समझौतों (संघीय मध्यस्थता न्यायालय का निर्णय) के निष्पादन को सुनिश्चित कर सकती है यूराल जिलादिनांक 09/06/04 क्रमांक Ф09-2878/2004-ГК)। न्यायालयों सामान्य क्षेत्राधिकारप्रारंभिक समझौते के तहत जमा के लिए अधिक सुसंगत, और अधिकतर "वोट"। यह बिल्कुल वही है जो समीक्षा के अनुच्छेद 51 में कहा गया है न्यायिक अभ्यास सुप्रीम कोर्ट 2005 की चौथी तिमाही के लिए आरएफ; अनुमत रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के प्रेसीडियम के दिनांक 03/01/06 के संकल्प द्वारा।

मेरा मानना ​​है कि सबसे सही दृष्टिकोण यह है कि प्रारंभिक समझौते को इस शर्त के साथ कि खरीदार जमा राशि का भुगतान करेगा, एक मिश्रित समझौते के रूप में मान्यता प्राप्त है। विभिन्न भागकौन से विभिन्न नियम लागू होते हैं (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 421)। यूराल जिले के संघीय मध्यस्थता न्यायालय के न्यायाधीश इसी तरह के निष्कर्ष पर पहुंचे (संकल्प दिनांक 29 जून, 2006 संख्या F09-5566/06-S3)। वे इस बात से सहमत नहीं थे कि प्रारंभिक समझौते के तहत एक जमा राशि दायित्वों को सुरक्षित कर सकती है। साथ ही कोर्ट ने कानूनी प्रारूप को मान्यता दी मिश्रित समझौता, जिसमें जमा राशि समापन के लिए नियोजित बिक्री और खरीद समझौते के तहत दायित्वों को सुरक्षित करती है। पश्चिम साइबेरियाई जिले के संघीय मध्यस्थता न्यायालय के न्यायाधीशों ने यह भी माना कि जमा समझौता संपन्न होने के समय मुख्य दायित्व पहले से ही मौजूद होना चाहिए। लेकिन उन्होंने सीधे तौर पर संकेत दिया कि ऐसे समझौते में बुनियादी बाध्यता भी शामिल हो सकती है. उदाहरण के लिए, जैसे कि खरीद और बिक्री समझौता या प्रारंभिक समझौता (संकल्प दिनांक 14 दिसंबर 2006 संख्या F04-8308/2006 (29303-A46-16))।

स्थापित न्यायिक अभ्यास को ध्यान में रखते हुए, प्रारंभिक समझौते का पाठ यह संकेत दे सकता है कि यह मिश्रित है और इसमें जमा पर एक समझौता शामिल है। किसी विवाद पर विचार करते समय इससे दायित्वों को अधिक "स्थिरता" मिलेगी मध्यस्थता अदालत. आलेख तैयार सूचना विभागपत्रिका के सहयोग से