दावे के अधिकार का समनुदेशन (अधिग्रहण)। असाइनमेंट समझौते पर रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के न्यायिक अभ्यास में विसंगति, दावे के अधिकार के असाइनमेंट की कानूनी प्रकृति और सार

दावों का असाइनमेंट, या तथाकथित असाइनमेंट, व्यावसायिक व्यवहार में सबसे आम समझौतों में से एक है। इस समझौते का उपयोग तब किया जाता है जब लेनदार को अपने ऊपर बकाया कर्ज को किसी और को हस्तांतरित करना होता है। सीधे शब्दों में कहें तो, साशा पेट्या का कर्जदार है, पेट्या को अपने दोस्त कोल्या का कर्ज चुकाने के लिए असाइनमेंट की जरूरत है। लेकिन यह एक बहुत ही अतिरंजित उदाहरण है, जीवन में सब कुछ इतना सरल नहीं है, पेशेवर वकीलों के पास दावों के असाइनमेंट के बारे में बहुत सारे प्रश्न हैं, उनमें से कुछ के उत्तर आपको यहां मिलेंगे।

• 1. क्या दावे के अधिकारों के असाइनमेंट के लिए कोई समझौता वैध है यदि अदालत उस समझौते को अमान्य कर देती है जिससे ऋण उत्पन्न हुआ था?

यह सवाल हकीकत से बिल्कुल अलग लगता है, लेकिन यह पूरी तरह सच नहीं है। मान लीजिए कि कार्यालय स्थान के लिए किस्त या स्थगन शर्तों पर खरीद और बिक्री समझौता है। ऋण क्रेता द्वारा एक असाइनमेंट समझौते के तहत तीसरे पक्ष को सौंपा गया था। कुछ समय बाद, अदालत खरीद और बिक्री समझौते को अमान्य मान लेती है (इस मामले में अमान्यता का कारण कोई मायने नहीं रखता) क्या कोई तीसरा पक्ष असाइनर (खरीदार) को उत्तरदायी ठहरा सकता है? इस प्रश्न का उत्तर इस बात पर निर्भर करता है कि असाइनमेंट समझौते को अमान्य लेनदेन माना जाता है या नहीं। एक समय में, रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसीडियम ने, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अध्याय 24 को समर्पित अपने सूचना पत्र में, इस प्रश्न का नकारात्मक उत्तर दिया: मुख्य समझौते की अमान्यता को जन्म नहीं देता है। असाइनमेंट समझौते की अमान्यता. निःसंदेह, असाइनी अचल संपत्ति के विक्रेता से अपना ऋण (सौंपा गया ऋण) वसूल नहीं कर पाएगा, लेकिन वह असाइनर से नुकसान की वसूली करने में सक्षम होगा। एकमात्र समस्या यह है: हमारी रूसी वास्तविकताओं में, एक नियम के रूप में, असाइनर और असाइनी, अन्योन्याश्रित व्यक्ति हैं।

• 2. क्या बैंक ऋण समझौते के तहत अपने अधिकार किसी अन्य व्यक्ति, उदाहरण के लिए, कलेक्टर को सौंप सकता है?

शायद, यदि ऋण समझौते में ऐसी संभावना प्रदान की गई हो। व्यवहार में, बैंक हमेशा ऋण समझौतों में ऋण हस्तांतरित करने का अपना अधिकार निर्धारित करते हैं।

• 3. क्या कोई बीमा कंपनी प्रतिस्थापन के परिणामस्वरूप होने वाले नुकसान का दावा करने का अपना अधिकार किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित कर सकती है?

यहां यह बताना आवश्यक है कि प्रस्थापन क्या है। तथ्य यह है कि ज्यादातर मामलों में संपत्ति की क्षति किसी और की गलती के कारण होती है। उदाहरण के लिए, आपके पड़ोसी ने आपके अपार्टमेंट में पानी भर दिया, जिसका अर्थ है कि बीमित अपार्टमेंट को हुए नुकसान के लिए आपका पड़ोसी दोषी है। संपत्ति बीमा अनुबंध के तहत, आपको बीमा का भुगतान किया जाएगा। बीमा कंपनी को आपके पड़ोसी से बीमा के तहत प्राप्त धनराशि की मांग करने का अधिकार है। यहीं पर सवाल उठता है: यदि जिस पड़ोसी ने आपको बाढ़ दी है, उस पर बीमा कंपनी का पैसा बकाया है, तो क्या बीमा कंपनी इस ऋण को उन्हीं कलेक्टरों को हस्तांतरित कर सकती है, जिनसे पड़ोसी बीमा कंपनी से अधिक डरता है? इस प्रश्न का उत्तर हां है। बीमा कंपनी प्रतिस्थापन के माध्यम से प्राप्त दावे को ऋण संग्रहकर्ता या किसी अन्य बीमा कंपनी को सौंप सकती है।

• 4. क्या दावे के भविष्य के अधिकार को हस्तांतरित करना संभव है जो दावे के अधिकार के असाइनमेंट पर समझौते के समापन के समय मौजूद नहीं है?

नागरिक संहिता स्पष्ट रूप से ऐसी रियायतों की अनुमति देती है। उदाहरण के लिए, आप डिब्बाबंद भोजन के लिए धन प्राप्त करने का अधिकार सौंप सकते हैं जिसे कंपनी भविष्य में उत्पादित और बेचेगी। लेकिन, निश्चित रूप से, अनुबंध बेहद स्पष्ट होना चाहिए, इसलिए हमारे उदाहरण में, यह इंगित करना आवश्यक है कि संयंत्र कितने डिब्बे बेचेगा, किस कीमत पर, किस खरीदार को, कब और कैसे अधिकारों के असाइनमेंट का दस्तावेजीकरण किया जाएगा।

• 5. अधिकारों के असाइनमेंट पर समझौता किस रूप में संपन्न होता है?

मुख्य अनुबंध के समान. यदि मुख्य समझौते को नोटरीकृत किया गया है, तो असाइनमेंट समझौते को भी नोटरीकृत किया जाना चाहिए। यदि समझौता राज्य पंजीकरण के अधीन था, तो समझौता भी राज्य पंजीकरण के अधीन है।

• 6. क्या ऋण का केवल एक भाग आवंटित करना संभव है?

कर सकना। इसलिए आपूर्ति समझौते में विक्रेता ऋण का एक हिस्सा अपने पास रख सकता है और कुछ अन्य कंपनी को हस्तांतरित कर सकता है। सामान्य तौर पर, आंशिक असाइनमेंट हमेशा संभव होता है यदि असाइनमेंट का विषय सिद्धांत रूप में विभाज्य हो।

• 7. क्या ऋण के समनुदेशन से अनुबंध का पक्ष बदल जाता है?

नहीं, ऐसा नहीं है. दावों का समनुदेशन एक दायित्व में एक पक्ष का प्रतिस्थापन है, अनुबंध में नहीं। इसे समझना बहुत महत्वपूर्ण है, और इसका कारण यहां बताया गया है। यदि सामान आपको वितरित नहीं किया गया था, तो क्रेता के रूप में आपको विक्रेता को अतिरिक्त डिलीवरी की मांग के साथ-साथ एक संविदात्मक दंड भी प्रस्तुत करना होगा। यदि आप पर अभी भी बकाया है (45 दिनों के समझौते के तहत आस्थगित भुगतान मानते हुए) और ऋण सौंपा गया है (आपको संबंधित अधिसूचना प्राप्त हुई है), तो आपको पुराने या नए ऋणदाता के खिलाफ किसके खिलाफ दावा दायर करना चाहिए? यह समझना महत्वपूर्ण है कि ऐसे दावे मूल ऋणदाता के विरुद्ध किये जाते हैं। क्यों? क्योंकि अधिकारों के असाइनमेंट से अनुबंध में किसी पक्ष का प्रतिस्थापन नहीं होता है। यह ऊर्जा आपूर्ति समझौते के उदाहरण में स्पष्ट रूप से देखा जाता है। ऊर्जा आपूर्ति कंपनी ग्राहक से ऋण वसूलने का अधिकार किसी को भी हस्तांतरित कर सकती है, लेकिन वह फिर भी ग्राहक को ऊर्जा की आपूर्ति करेगी।

यहां एक बारीकियों पर जोर देना भी जरूरी है. देनदार को नए लेनदार के खिलाफ उन आपत्तियों को उठाने का अधिकार है जो देनदार को अधिकारों के हस्तांतरण की सूचना मिलने के समय पिछले लेनदार के खिलाफ थी। यदि कोई नया लेनदार किसी कार्य अनुबंध के तहत ऋण एकत्र करता है, तो ग्राहक कार्य में छिपे दोषों का उल्लेख कर सकता है और फोरेंसिक जांच की मांग कर सकता है, क्योंकि ये छिपे हुए दोष पहले से ही मौजूद थे जब समापन प्रमाणपत्र पर हस्ताक्षर किए गए थे। इस प्रकार, ग्राहक उस राशि को कम कर सकता है जो अदालत उससे वसूल करेगी, या यह भी साबित कर सकती है कि ठेकेदार के खराब गुणवत्ता वाले काम के कारण नए लेनदार के दावों को संतुष्ट नहीं किया जा सकता है। लेकिन ग्राहक को यह मांग करने का अधिकार नहीं है कि नया ऋणदाता इन कमियों को दूर करे; ग्राहक को ठेकेदार से ऐसी मांग करनी होगी।

• 8. एक नियम के रूप में, अधिकारों का असाइनमेंट मुआवजे के आधार पर किया जाता है। और यदि दावे के अधिकारों के असाइनमेंट के समझौते में पारिश्रमिक पर कोई शर्त नहीं है, तो क्या इसका मतलब यह है कि दावे के अधिकारों का ऐसा असाइनमेंट अवैध है?

नहीं, नागरिक कानून के दृष्टिकोण से दावों के अधिकारों का ऐसा असाइनमेंट कानूनी है। एक नियम के रूप में, हर कोई याद रखता है कि संगठनों के बीच दान निषिद्ध है, और इस आधार पर उनका मानना ​​​​है कि ऐसी रियायत कानून का उल्लंघन करती है। लेकिन यह राय गलत है, क्योंकि रूसी नागरिक कानून में किसी भी अनुबंध के लिए मुआवजे का अनुमान है। यदि असाइनमेंट अनुबंध पारिश्रमिक का संकेत नहीं देता है, तो पारिश्रमिक मान लिया जाता है। सामान्य तौर पर, यह कहा जा सकता है कि 2006 से शुरू होने वाली न्यायिक प्रथा ऐसी रियायतों को कानूनी मानती है। प्रतीकात्मक पारिश्रमिक के लिए किए गए दावों के असाइनमेंट भी मान्य हैं।

• 9. समनुदेशक और समनुदेशिती के बीच दावे के अधिकारों के समनुदेशन पर एक समझौता संपन्न हुआ। हालाँकि, कुछ समय बाद, असाइनर ने अपना मन बदल लिया और असाइनर को ऋण के अस्तित्व की पुष्टि करने वाले दस्तावेजों को असाइनी को हस्तांतरित नहीं किया। क्या अधिकारों का कोई असाइनमेंट हुआ है?

अधिकारों का असाइनमेंट हो चुका है, क्योंकि समनुदेशिती को सहायक दस्तावेजों का हस्तांतरण अधिकारों के असाइनमेंट पर पहले से ही संपन्न समझौते के निष्पादन में होता है। अधिकारों के असाइनमेंट की पुष्टि या तो अनुबंध द्वारा ही की जाती है, या अधिकारों की स्वीकृति और हस्तांतरण के अधिनियम द्वारा की जाती है, यदि ऐसा कोई कार्य समझौते द्वारा प्रदान किया गया है। बेशक, असाइनी अदालत में असाइनर के प्रतिपक्ष से ऋण एकत्र करने में सक्षम नहीं होगा, इसलिए उसे दस्तावेजों को पुनर्प्राप्त करने के दावे के बयान के साथ पहले असाइनर के खिलाफ अदालत में जाना होगा। और सभी आवश्यक कागजात प्राप्त करने के बाद ही वह कर्ज वसूलना शुरू कर पाएगा।

• 10. क्या दावे के अधिकारों के असाइनमेंट पर एक समझौते को निष्कर्ष नहीं निकाला जा सकता है?

बेशक, किसी भी समझौते की तरह, अधिकारों के असाइनमेंट पर एक समझौते को अनिर्धारित माना जा सकता है, हालांकि व्यवहार में यह काफी दुर्लभ है। इसलिए, उदाहरण के लिए, यदि किसी ऊर्जा आपूर्ति समझौते के तहत लेनदार के अधिकार हस्तांतरित किए जाते हैं तो किसी समझौते को निष्कर्ष के रूप में मान्यता देना असंभव है और यह उस विशिष्ट अवधि को इंगित नहीं करता है जिसके लिए अधिकार हस्तांतरित किया गया है, ऋण की राशि, या अनुमति देने वाले डेटा ऋण की राशि की गणना करने के लिए. एक शब्द में, लेन-देन के विषय पर असाइनमेंट समझौते में सहमति होनी चाहिए।

• 11. यदि दावे के अधिकारों के असाइनमेंट पर समझौता मूल ऋण के असाइनमेंट को इंगित करता है, तो क्या इसका स्वचालित रूप से मतलब यह है कि जुर्माना या ब्याज इकट्ठा करने का अधिकार असाइनी को स्थानांतरित कर दिया गया है?

हां, यदि असाइनमेंट समझौते के तहत केवल मूल ऋण आपको हस्तांतरित किया जाता है, तो इसका मतलब है कि इसके साथ ही मुख्य समझौते में दिए गए दंड (जुर्माना) का दावा करने का अधिकार या कला के तहत ब्याज एकत्र करने का अधिकार है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 395। असाइनमेंट समझौते द्वारा एक अलग नियम स्थापित किया जा सकता है। विशेष रूप से, असाइनमेंट केवल दंड के संबंध में या केवल मूल ऋण की राशि के संबंध में संभव है, लेकिन इन बिंदुओं को अनुबंध में स्पष्ट रूप से बताया जाना चाहिए। यह ध्यान रखना दिलचस्प है कि यदि दायित्व प्रतिज्ञा द्वारा सुरक्षित किया जाता है, तो प्रतिज्ञा भी समनुदेशिती के पास चली जाती है, अर्थात, यह नए लेनदार के दावे के अधिकारों को सुरक्षित करना शुरू कर देती है। लेकिन, निश्चित रूप से, एकीकृत राज्य रजिस्टर में, अगर हम एक बंधक के बारे में बात कर रहे हैं, तो उचित परिवर्तन करना आवश्यक है।

• 12. क्या क्षति के लिए दावा सौंपना संभव है?

क्षति के मुआवजे का अधिकार किसी तीसरे पक्ष को सौंपा जा सकता है। यह रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के सूचना पत्र दिनांक 30 अक्टूबर, 2007 संख्या 120 के अनुच्छेद 17 से अनुसरण करता है।

• 13. गारंटर ने मुख्य उधारकर्ता के लिए बैंक को ऋण का भुगतान किया। क्या गारंटर उधारकर्ता से ऋण वसूल करने का अधिकार किसी तीसरे पक्ष को सौंप सकता है?

जैसा कि आप जानते हैं, यदि गारंटर उधारकर्ता के ऋण का भुगतान करता है, तो ऋणदाता के सभी अधिकार उसे हस्तांतरित हो जाते हैं, जिसमें ब्याज और दंड का अधिकार भी शामिल है। बदले में, गारंटर को अपना अधिकार किसी तीसरे पक्ष को सौंपने का अधिकार है।

नमस्ते, मेरे पति और मेरी भी यही समस्या है। हमने एक एलएलसी से असाइनमेंट एग्रीमेंट के तहत निर्माणाधीन इमारत में एक अपार्टमेंट खरीदा, जो डेवलपर नहीं है। अब अपार्टमेंट को लेकर समस्याएं हैं, गुणवत्ता की शिकायतें हैं, समय सीमा का उल्लंघन है। हमने पहले ही डेवलपर्स से संपर्क किया है और उन्हें उपभोक्ता संरक्षण के लिए कानूनी कार्रवाई की धमकी दी है। और हमें बताया गया कि उन्होंने हमारे साथ कोई समझौता नहीं किया, बल्कि एलएलसी के साथ समझौता किया, इसलिए यहां उपभोक्ता अधिकारों की कोई सुरक्षा नहीं है। कृपया मुझे बताएं, क्या वे सही हैं या ग़लत?

• प्रश्नः क्रमांक 927 दिनांकः 2014-08-30.

नमस्ते, हम आपके प्रश्न के सार के संबंध में निम्नलिखित स्पष्ट कर सकते हैं।

कला के अनुसार. 30 दिसंबर 2004 के संघीय कानून के 1 एन 214-एफजेड "अपार्टमेंट इमारतों और अन्य अचल संपत्ति वस्तुओं के साझा निर्माण में भागीदारी और रूसी संघ के कुछ विधायी कृत्यों में संशोधन पर", यह संघीय कानून धन आकर्षित करने से संबंधित संबंधों को नियंत्रित करता है। अपार्टमेंट इमारतों और (या) अन्य अचल संपत्ति (बाद में साझा निर्माण में प्रतिभागियों के रूप में संदर्भित) के साझा निर्माण के लिए नागरिकों और कानूनी संस्थाओं से और साझा निर्माण वस्तुओं के स्वामित्व अधिकारों के साझा निर्माण में प्रतिभागियों के उद्भव और आम साझा के अधिकार एक अपार्टमेंट इमारत और (या) अन्य अचल संपत्ति में आम संपत्ति का स्वामित्व, और साझा निर्माण में प्रतिभागियों के अधिकारों, वैध हितों और संपत्ति की सुरक्षा के लिए गारंटी भी स्थापित करता है।

इस प्रकार, यदि एक अपार्टमेंट इमारत का निर्माण किया जा रहा है और नागरिकों और कानूनी संस्थाओं से धन इस तरह के निर्माण को पूरा करने के लिए आकर्षित किया जाता है, चाहे वह किसी भी अनुपात में हो, तो ऐसे लेनदेन में प्रतिभागियों के बीच संबंध संघीय कानून "साझा निर्माण में भागीदारी पर" द्वारा विनियमित होते हैं। ”।

साझा निर्माण संबंधों में उत्पन्न होने वाले विवादों पर विचार करने की सुविधा के लिए, रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के प्रेसीडियम ने 4 दिसंबर, 2013 को साझा निर्माण में नागरिकों की भागीदारी के संबंध में उत्पन्न होने वाले विवादों को अदालतों द्वारा हल करने की प्रथा की समीक्षा जारी की। अपार्टमेंट इमारतें और अन्य अचल संपत्ति।

4 दिसंबर 2013 को रूसी संघ के सशस्त्र बलों के अभ्यास की समीक्षा की प्रस्तावना के अनुसार, नागरिकों द्वारा धन और (या) अन्य संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित लेनदेन के आधार पर कानूनी संबंधों से उत्पन्न विवादों पर मामलों पर विचार करते समय एक अपार्टमेंट बिल्डिंग (अन्य संपत्ति) के निर्माण का उद्देश्य और बाद में ऐसी अपार्टमेंट बिल्डिंग (अन्य अचल संपत्ति संपत्ति) में आवासीय परिसर को स्वामित्व में स्थानांतरित करना, लेकिन संघीय कानून की आवश्यकताओं के उल्लंघन में "साझा-इक्विटी निर्माण में भागीदारी पर" अपार्टमेंट इमारतें और अन्य अचल संपत्ति वस्तुएं", पार्टियों द्वारा संपन्न समझौते के नाम की परवाह किए बिना, लेन-देन के सार और वास्तविक संबंध पक्षों से आगे बढ़ना चाहिए

अर्थात्, इससे कोई फ़र्क नहीं पड़ता कि मूल अनुबंध को क्या कहा गया था, यदि इसकी शर्तें साझा निर्माण में भागीदारी के संबंधों के अनुरूप हैं, तो उपरोक्त कानून के सभी मानदंड इन संबंधों पर लागू होते हैं।

4 दिसंबर, 2013 को रूसी संघ के सशस्त्र बलों के अभ्यास की समीक्षा के खंड 10 के अनुसार, डेवलपर और साझा निर्माण में भागीदार के संबंधों के लिए - एक नागरिक, जो समझौते के तहत दावों के अधिकारों से उत्पन्न हुआ था साझा निर्माण में भागीदारी के लिए साझा निर्माण में मूल भागीदार को सौंपा गया था, जिसने व्यक्तिगत, पारिवारिक, घरेलू और व्यावसायिक गतिविधियों से संबंधित अन्य जरूरतों के लिए समझौते में प्रवेश नहीं किया था, उपभोक्ता अधिकारों की सुरक्षा पर रूसी संघ का कानून लागू होता है संघीय कानून के अनुच्छेद 4 के भाग 9 के अनुसार "अपार्टमेंट इमारतों और अन्य अचल संपत्ति के साझा निर्माण में भागीदारी पर।"

कला के भाग 9 के अनुसार। संघीय कानून के 4 "साझा निर्माण में भागीदारी पर", इस संघीय कानून द्वारा विनियमित नहीं होने के संदर्भ में उपभोक्ता अधिकारों की सुरक्षा पर रूसी संघ का कानून।

तदनुसार, डेवलपर के साथ आपका रिश्ता साझा निर्माण में भागीदारी के रिश्ते और उपभोक्ता अधिकारों की सुरक्षा के रिश्ते की प्रकृति में है।

नतीजतन, आपके पास रूसी संघ के कानून "उपभोक्ता अधिकारों के संरक्षण पर" के तहत एक उपभोक्ता के सभी अधिकार हैं, संघीय कानून "अपार्टमेंट इमारतों और अन्य रियल एस्टेट के साझा निर्माण में भागीदारी पर" के प्रावधानों को ध्यान में रखते हुए।

आपकी व्यक्तिगत स्थिति पर अधिक विस्तृत सलाह के लिए, हम अनुशंसा करते हैं कि आप वकील सर्गेई सर्गेइविच इवलेव के रिसेप्शन कार्यालय से इस पते पर संपर्क करें: ऑरेनबर्ग, सेंट। शेवचेंको, 20 वी, कार्यालय 414 और फोन 8-912-84-84-805 पर।

ध्यान! लेख में दी गई जानकारी प्रकाशन के समय अद्यतन है।

रीजन एलएलसी और वी.वी. के बीच एक सेशन समझौता (दावे के अधिकार का असाइनमेंट) संपन्न हुआ, जिसके अनुसार एलएलसी रीजन और ओजेएससी आईसी रोस्नो के बीच संपन्न बीमा समझौते के तहत बीमित संपत्ति के संबंध में धन का दावा करने का अधिकार उसे हस्तांतरित कर दिया गया। इसके बाद, समनुदेशिती बीमा मुआवजा लेने के लिए अदालत गया। प्रथम और अपीलीय मामलों की अदालतों ने आवश्यकताओं को पूरा किया, बीमाकर्ता से, अन्य बातों के अलावा, कला के खंड 6 के आधार पर दी गई राशि का 50% जुर्माना वसूला। रूसी संघ के कानून के 13 "उपभोक्ता अधिकारों के संरक्षण पर"।

जजों का पैनल जुर्माना वसूलने के फैसले से सहमत नहीं था. कला के संदर्भ में 3 दिसंबर, 2013 संख्या 18-KG13-110 के आरएफ सशस्त्र बलों के फैसले में। रूसी संघ के नागरिक संहिता की धारा 384, जिसके अनुसार, जब तक अन्यथा कानून या समझौते द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, मूल लेनदार का अधिकार नए लेनदार को उस सीमा तक और उन शर्तों पर हस्तांतरित होता है जो अधिकार के हस्तांतरण के समय मौजूद थीं, यह संकेत दिया गया था कि चूंकि बीमा अनुबंध का विषय एक वाहन था जिसका उपयोग पिछले लेनदार द्वारा व्यावसायिक गतिविधियों को पूरा करने के लिए किया गया था, न कि नागरिक-उपभोक्ता की किसी भी ज़रूरत के लिए, अदालत के कानून के प्रावधानों का आवेदन विवादास्पद कानूनी संबंधों के लिए रूसी संघ "उपभोक्ता अधिकारों के संरक्षण पर" गलत है।

हालाँकि, अगले दिन, 4 दिसंबर, 2013 को, रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के प्रेसीडियम ने "अपार्टमेंट इमारतों और अन्य के साझा निर्माण में नागरिकों की भागीदारी के संबंध में उत्पन्न होने वाले अदालतों द्वारा विवादों को हल करने की प्रथा की समीक्षा" को अपनाया। रियल एस्टेट।" पैराग्राफ 10 में, उस मामले पर विचार किया गया जिसमें प्रथम दृष्टया अदालत ने शेयरधारक को नैतिक क्षति के मुआवजे के दावों को पूरा करने से इनकार कर दिया, जिसने एक असाइनमेंट समझौते के आधार पर डेवलपर के खिलाफ दावे का अधिकार हासिल कर लिया था, जिसका समनुदेशक था एक कानूनी इकाई. अपीलीय अदालत ने इस भाग में निर्णय को पलट दिया और आवश्यकताओं को पूरा किया। रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय ने अपनी समीक्षा में संकेत दिया कि डेवलपर और साझा निर्माण में भागीदार के बीच संबंध - एक नागरिक, जो तब उत्पन्न हुआ जब साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते के तहत दावों के अधिकार साझा निर्माण में मूल भागीदार को सौंपे गए थे। निर्माण, जिन्होंने व्यक्तिगत, पारिवारिक, घरेलू और अन्य जरूरतों के लिए समझौता नहीं किया है जो उद्यमशीलता गतिविधियों के कार्यान्वयन से संबंधित नहीं हैं, उपभोक्ता अधिकारों की सुरक्षा पर रूसी संघ का कानून अनुच्छेद 4 के भाग 9 के अनुसार लागू होता है। संघीय कानून "अपार्टमेंट इमारतों और अन्य अचल संपत्ति के साझा निर्माण में भागीदारी पर"।

संभवतः, पहला दृष्टिकोण अधिक सही होगा, जो सिद्धांत से मेल खाता है - आप अपने पास से अधिक अधिकार हस्तांतरित नहीं कर सकते हैं, और रूसी संघ के कानून "उपभोक्ता अधिकारों के संरक्षण पर" के अनुसार बीमाकर्ता के पास बहुत अधिक अधिकार हैं। साथ ही, यह दृष्टिकोण उस उपभोक्ता के अधिकारों को महत्वपूर्ण रूप से सीमित कर सकता है जिसने एक शेयरधारक-कानूनी इकाई के साथ एक असाइनमेंट समझौता किया है, जो एक काफी सामान्य अभ्यास है।

मुझे लगता है कि इस मामले में, सुप्रीम कोर्ट ने एक साधारण असाइनमेंट को विभाजित किया जिसके तहत समनुदेशिती को ऋण के असाइनमेंट और हस्तांतरण के समझौते से बीमा समझौते के तहत बीमाकृत संपत्ति के संबंध में धन का दावा करने का अधिकार प्राप्त हुआ, जो मूल रूप से एक साझा भागीदारी है . यहां अंतर महत्वपूर्ण होगा.

एक साधारण असाइनमेंट के साथ, समनुदेशिती को केवल दावा करने का अधिकार है; अनुबंध के तहत बीमाधारक एक कानूनी इकाई बना रहता है। ऋण के हस्तांतरण और दावों के असाइनमेंट के मामले में, कानूनी इकाई वास्तव में कानूनी संबंध छोड़ देती है, अर्थात। लेन-देन में एक पक्ष बनना बंद हो जाता है, और एक नागरिक-उपभोक्ता उसकी जगह ले लेता है। इस दृष्टिकोण से, अदालत के दोनों निर्णय बिल्कुल निष्पक्ष हैं। लेकिन हम केवल अनुमान लगा सकते हैं कि क्या यह वास्तव में हुआ था या क्या पूर्ण पर्यवेक्षी प्राधिकरण की कमी के कारण आरएफ सशस्त्र बलों और प्रेसीडियम के कॉलेजियम के तिकड़ी के बीच असंगतता है।

लॉ फर्म वाया लेगे के एक प्रमुख वकील डेनिस आर्टेमोव ने वेबसाइट पोर्टल को बताया कि दावे (असाइनमेंट) के अधिकारों के असाइनमेंट के लिए एक समझौता क्या है, इसे नए भवनों के बाजार में सही तरीके से कैसे लागू किया जाए और संभावित जोखिमों को कम किया जाए।

अधिकारों के असाइनमेंट के अनुबंध के तहत (लैटिन में "सेशन" - "सेशन", "सेशन") एक व्यक्ति किसी दायित्व की पूर्ति की मांग करने का अधिकार दूसरे को हस्तांतरित करता है। असाइनमेंट समझौते के तहत, दायित्वों को स्वयं स्थानांतरित किया जा सकता है - प्राप्तकर्ता पक्ष को उन्हें किसी तीसरे पक्ष के पक्ष में पूरा करना होगा।

नई इमारतों में अपार्टमेंट के मामले में, कॉपीराइट धारक (असाइनर) घर को चालू करने के बाद डेवलपर से अपार्टमेंट ट्रांसफर करने की मांग करने का संविदात्मक अधिकार ट्रांसफरी (असाइनी) को हस्तांतरित कर देता है।

अधिकार समझौते का असाइनमेंट कई मायनों में खरीद और बिक्री समझौते के समान है, इसलिए, इसे सरल बनाने के लिए, हम कॉपीराइट धारक को विक्रेता और हस्तांतरितकर्ता को खरीदार कहेंगे।

नई इमारतों में अपार्टमेंट बेचते समय असाइनमेंट एग्रीमेंट का व्यापक रूप से उपयोग किया जाता है। तथ्य यह है कि, सबसे पहले, जैसे-जैसे निर्माण आगे बढ़ता है, नई इमारतों में आवास की लागत बढ़ती है, जिससे आगे लाभ कमाने के लिए पैसा निवेश करना संभव हो जाता है। कई निवेशक निर्माण पूरा होने और अपार्टमेंट के स्वामित्व के पंजीकरण की प्रतीक्षा नहीं करते हैं, बल्कि संपत्ति को पहले बेचने का प्रयास करते हैं। ऐसा करने के लिए, वे अधिकारों के असाइनमेंट का उपयोग करते हैं।

दूसरे, साझा निर्माण (डीडीयू) में भागीदारी के लिए समझौते केवल तभी संपन्न किए जा सकते हैं जब निर्माण चल रहा हो - यानी, जब तक घर चालू नहीं हो जाता। और खरीद और बिक्री समझौते केवल तभी मान्य होते हैं जब अपार्टमेंट का औपचारिक स्वामित्व हो। उसी समय, वस्तु के चालू होने से लेकर स्वामित्व अधिकारों के पंजीकरण तक काफी समय बीत सकता है, जिसके दौरान डेवलपर्स अपार्टमेंट की सक्रिय बिक्री के चरण से बाहर हो जाते हैं। नतीजतन, वे अपनी संरचनाओं में से एक के साथ अपार्टमेंट की शेष मात्रा के लिए एक अनुबंध समझौते में प्रवेश करते हैं, जो तब, बिना जल्दबाजी के, असाइनमेंट समझौतों के तहत बिक्री में संलग्न होता है।

उल्लेखनीय है कि इस प्रकार के समझौते का उपयोग लेनदेन के दोनों पक्षों के लिए फायदेमंद है। विक्रेता हस्तांतरण और स्वीकृति प्रमाणपत्र और स्वामित्व के पंजीकरण के तहत इसे स्वीकार करने की प्रक्रिया से गुजरे बिना, और अतिरिक्त परिचालन लागत के बिना भी अपार्टमेंट के लिए धन प्राप्त कर सकता है। खरीदार को शुरू से ही एक अपार्टमेंट नहीं खरीदना है, बल्कि निर्माण की प्रगति और उसकी गति को ट्रैक करना है (और इस मामले में अपार्टमेंट की कीमत नई इमारत के संचालन में आने और स्वामित्व पंजीकृत होने के बाद की तुलना में कम है)।

पानी के नीचे की चट्टानें

असाइनमेंट अनुबंध को कुछ आवश्यकताओं को पूरा करना होगा। रूसी संघ के नागरिक संहिता का अध्याय 24 व्यक्तियों के दायित्वों में परिवर्तन के लिए समर्पित है और कई महत्वपूर्ण नियमों का परिचय देता है। सबसे महत्वपूर्ण कानूनों में निम्नलिखित शामिल हैं:

अधिकार समझौते का असाइनमेंट लिखित रूप में तैयार किया जाना चाहिए, और डीडीयू के तहत अधिकारों का असाइनमेंट राज्य पंजीकरण से गुजरना होगा (इस मामले में, अपार्टमेंट में नए व्यक्ति के अधिकार राज्य पंजीकरण के क्षण से ही प्रकट होते हैं);

अनुबंध में लेनदेन के विषय (अपार्टमेंट) को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया जाना चाहिए, इसकी कीमत और भुगतान प्रक्रिया का संकेत दिया जाना चाहिए;

यदि साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौता असाइनमेंट के लिए डेवलपर की अनिवार्य लिखित सहमति प्रदान करता है, तो इसे प्राप्त करना आवश्यक है - अन्यथा लेनदेन को अमान्य घोषित किया जा सकता है।

संघीय कानून का अनुच्छेद 11 "साझा निर्माण में भागीदारी पर..." इस सूची को दो और शर्तों के साथ पूरक करता है:

विक्रेता केवल पूरी तरह से भुगतान किए गए अपार्टमेंट को हस्तांतरित कर सकता है या खरीदार को ऋण का भुगतान करने का दायित्व लेना होगा;

अधिकारों का असाइनमेंट केवल डीड के तहत अपार्टमेंट के हस्तांतरण तक ही संभव है (नियम असाइनमेंट समझौते के सार पर आधारित है: जब डीड पर हस्ताक्षर किए जाते हैं, तो अपार्टमेंट के हस्तांतरण की मांग करने के अधिकार का प्रयोग किया जाता है - इसमें कुछ भी नहीं है स्वीकार करने के लिए)।

इसके अतिरिक्त, निम्नलिखित बिंदु महत्वपूर्ण हैं:

असाइनमेंट समझौते में, विक्रेता को अपार्टमेंट की कानूनी शुद्धता की गारंटी देनी होगी (बंधक नहीं, जब्त नहीं, तीसरे पक्ष के पास इसका कोई अधिकार नहीं है, कोई कानूनी विवाद नहीं है);

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 385 के अनुसार, अधिकार सौंपते समय, विक्रेता खरीदार को उसके पास मौजूद शीर्षक दस्तावेज़ (साझा निर्माण में भागीदारी पर समझौता, भुगतान दस्तावेज़) हस्तांतरित करता है। इस बारे में एक अलग अधिनियम बनाना महत्वपूर्ण है);

आगे की असहमति से बचने के लिए, खरीदार और विक्रेता के बीच पूर्ण समझौते के तथ्य की भी आपसी समझौते के एक अधिनियम द्वारा पुष्टि की जानी चाहिए;

अधिकारों के असाइनमेंट के बारे में डेवलपर को लिखित रूप में सूचित किया जाना चाहिए; अधिसूचना की कमी के लिए खरीदार जिम्मेदार है;

एक असाइनमेंट समझौते को समाप्त करने से पहले, सौंपे गए अधिकारों की वैधता सुनिश्चित करना महत्वपूर्ण है, विशेष रूप से, कि समझौते को समाप्त नहीं किया गया है और पूरी तरह से भुगतान किया गया है।

इसे जांचने का सबसे आसान तरीका यूनिफाइड स्टेट रजिस्टर ऑफ राइट्स से अपार्टमेंट के लिए उद्धरण का अनुरोध करना है। इसे अनुबंध की वैधता की पुष्टि करनी चाहिए (चाहे इसे समाप्त नहीं किया गया हो) और अपार्टमेंट के मालिक को बंधक, अदालती गिरफ्तारी और अन्य बाधाओं की उपस्थिति के बारे में कोई जानकारी नहीं होनी चाहिए;

इसके अलावा, यदि संभव हो तो, विक्रेता के साथ डेवलपर के कार्यालय में आना आवश्यक है: डेवलपर को तीसरे पक्ष को बेचे जा रहे अपार्टमेंट के अवैतनिक या अमान्य अधिकारों में कोई दिलचस्पी नहीं है। इसके अलावा, डेवलपर के पास अपार्टमेंट के कानूनी इतिहास को बनाने वाले दस्तावेजों की अपनी प्रति है, जिसके साथ आप विक्रेता द्वारा प्रदान किए गए कागजात की तुलना कर सकते हैं।

अधिकार समझौते के असाइनमेंट के समापन के बाद, खरीदार डेवलपर के साथ "अकेला रह गया" है, इसलिए निर्माण के लिए मुख्य शीर्षक दस्तावेजों से खुद को परिचित करना भी महत्वपूर्ण है:

निर्माण पर स्थानीय प्रशासन के प्रमुख का आदेश;

आवासीय भवन के निर्माण की शर्तों पर प्रशासन और डेवलपर के बीच समझौता;

भूमि पट्टा समझौता (स्वामित्व का प्रमाण पत्र);

निर्माण परमिट;

निर्माण परियोजना पर राज्य परीक्षा का सकारात्मक निष्कर्ष।

डेवलपर का प्रबंधक अन्य महत्वपूर्ण जानकारी भी प्रदान कर सकता है: उदाहरण के लिए, नए निर्माण पूरा होने की तारीखों के बारे में (वे बदल सकते हैं); अपार्टमेंट के प्रारंभिक माप के बारे में (यदि क्षेत्र बढ़ गया है, तो खरीदार से भविष्य में अतिरिक्त भुगतान लिया जाएगा) और अपार्टमेंट के संचालन की अनुमानित लागत के बारे में (यह अनुबंध में प्रकट नहीं होता है)।

इक्विटी भागीदारी समझौते का अध्ययन करते समय, आपको इस तथ्य पर ध्यान देने की आवश्यकता है कि इसे सिला जाना चाहिए और पंजीकरण के बारे में संघीय राज्य पंजीकरण सेवा से एक आयताकार मुहर होनी चाहिए।

विक्रेता किए गए भुगतान की पुष्टि करने वाले दस्तावेज़ प्रदान करने के लिए भी बाध्य है: नकद प्राप्ति आदेशों की रसीदें, बैंक भुगतान आदेश, निपटान सुलह अधिनियम।

यदि अपार्टमेंट बंधक के साथ खरीदा गया था, तो लिखित पुष्टि होनी चाहिए कि ऋण दायित्वों को पूरी तरह चुका दिया गया है। बकाया बंधक के मामले में, एक बैंक को लेनदेन में शामिल होना चाहिए, जो खरीदार द्वारा भुगतान की गई राशि का उपयोग करके, विक्रेता के क्रेडिट दायित्वों को कवर करता है और अपार्टमेंट से संपार्श्विक को हटा देता है।

खरीदार और विक्रेता के बीच असाइनमेंट समझौते के तहत निपटान का संगठन

दावे के अधिकारों के असाइनमेंट के लिए एक समझौते का समापन करते समय, विक्रेता समझौते पर हस्ताक्षर करने, इसे पंजीकरण के लिए जमा करने का जोखिम उठाता है, लेकिन अपार्टमेंट की लागत के लिए भुगतान प्राप्त नहीं करता है। खरीदार के लिए, खतरा बिल्कुल विपरीत है - वह पैसे दे सकता है, लेकिन अधिकारों के हस्तांतरण के बारे में रोसेरेस्टर से पुष्टि प्राप्त नहीं कर सकता है (उदाहरण के लिए, अदालती गिरफ्तारी के कारण)।

इसलिए, भुगतान का सबसे इष्टतम तरीका एक सुरक्षित जमा बॉक्स के माध्यम से है, जिस तक पहुंच की शर्त Rosreestr के साथ पंजीकृत अधिकार समझौते का एक असाइनमेंट है।

इसके अलावा, हाल ही में उन्होंने गैर-नकद भुगतान के लिए बैंक लेटर ऑफ क्रेडिट का उपयोग करना शुरू कर दिया है (सिद्धांत लॉकर किराए पर लेने के समान है)। लेकिन साख पत्र के तहत बैंकिंग सेवाओं की लागत काफी अधिक है, इसलिए यह अभी तक व्यापक नहीं हुई है।

अपार्टमेंट की आंशिक कीमत के असाइनमेंट समझौते में संकेत

रूसी संघ के कर संहिता का अनुच्छेद 210 नकद में प्राप्त सभी करदाताओं की आय को 13% व्यक्तिगत आयकर की गणना के लिए कर योग्य आधार के रूप में वर्गीकृत करता है। अधिकारों के समनुदेशन से होने वाली आय कोई अपवाद नहीं है। व्यवहार में, इससे अनुबंध में अपार्टमेंट के लिए कम कीमत का संकेत देने का प्रयास होता है, जो अक्सर साझा भागीदारी समझौते के तहत इसके मूल्य के बराबर होता है।

इस मामले में, कर कानूनों के स्पष्ट उल्लंघन के अलावा, खरीदार अतिरिक्त जोखिम उठाता है, जिसे अदालत के फैसले द्वारा असाइनमेंट के आगे अमान्य होने की स्थिति में महसूस किया जा सकता है।

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 167 के अनुसार, लेनदेन की अमान्यता का परिणाम तथाकथित द्विपक्षीय पुनर्स्थापन है, जब प्रत्येक पक्ष लेनदेन के तहत प्राप्त सभी चीजों को दूसरे को वापस करने के लिए बाध्य होता है। और यदि विक्रेता को अपार्टमेंट वापस मिल जाता है, तो खरीदार को केवल अपार्टमेंट की दस्तावेजी लागत प्राप्त होती है।

इस प्रकार, अनुबंध में अपार्टमेंट के वास्तविक बाजार मूल्य को इंगित करना उचित है। लेकिन अगर ऐसा नहीं होता है, तो भी खरीदार को यह पुष्टि करने का ध्यान रखना चाहिए कि पूरी राशि का भुगतान कर दिया गया है (उदाहरण के लिए, अतिरिक्त रसीदों का उपयोग करके)।

डेवलपर की भूमिका

अक्सर डेवलपर अधिकारों के असाइनमेंट को औपचारिक बनाने की ज़िम्मेदारी लेता है। वह पार्टियों को आवश्यक दस्तावेज तैयार करने में मदद करता है, एक असाइनमेंट समझौता तैयार करता है और इसे राज्य पंजीकरण के लिए जमा करता है। डीडीयू द्वारा प्रदान किए गए मामलों में, डेवलपर समझौते के तीसरे पक्ष के रूप में कार्य करता है या असाइनमेंट के लिए अलग से लिखित सहमति देता है। बेशक, यह लेन-देन के पक्षों के लिए फायदेमंद है।

लेकिन सिक्के का दूसरा पहलू भी है. एक नियम के रूप में, ऐसी डेवलपर सेवाओं का भुगतान किया जाता है। डेवलपर अपनी लागत स्वतंत्र रूप से निर्धारित करता है: इस मुद्दे पर कोई सरकारी विनियमन नहीं है। इस बात पर भी कोई सिफ़ारिश नहीं है कि लागत वास्तव में कौन वहन करता है - विक्रेता या खरीदार।

इसलिए, डेवलपर की सेवाओं की लागत को पहले से स्पष्ट करना महत्वपूर्ण है ताकि लेनदेन के दौरान यह एक अप्रिय आश्चर्य में न बदल जाए।

जब विक्रेता ने अपार्टमेंट के लिए पूरा भुगतान नहीं किया है (उदाहरण के लिए, किश्तों में), तो लेनदेन में डेवलपर की भागीदारी अनिवार्य हो जाती है। इस मामले में, खरीदार ऋण का भुगतान करने के लिए भुगतान की गई धनराशि का एक हिस्सा डेवलपर को हस्तांतरित करता है, और शेष विक्रेता को।

हालाँकि, डेवलपर द्वारा लेनदेन का समर्थन सभी कठिनाइयों का समाधान नहीं करता है। इसके विपरीत, किसी अनुबंध के निष्पादन में संभावित त्रुटियों के लिए किसी डेवलपर को कानूनी रूप से जिम्मेदार ठहराना बेहद मुश्किल है, इसलिए पार्टियों को दस्तावेजों का सावधानीपूर्वक अध्ययन करना चाहिए और सभी बारीकियों पर विस्तार से चर्चा करनी चाहिए।

अन्य बारीकियाँ

किसी अपार्टमेंट के लिए डेवलपर के विरुद्ध दावे के अधिकार संपत्ति के अधिकारों से संबंधित हैं। इस प्रकार, कानून शेयरों में अधिकारों के असाइनमेंट की अनुमति देता है, अर्थात। उन्हें कई व्यक्तियों को जारी किया जा सकता है जो विक्रेता हैं। यही स्थिति खरीदारों के साथ भी है, जिनकी संख्या बहुत अधिक हो सकती है।

डीडीयू के अलावा, डेवलपर्स नई इमारतों में अचल संपत्ति की बिक्री के लिए अन्य प्रकार के अनुबंधों का भी उपयोग करते हैं। उदाहरण के लिए, एक पीडीसीपी या एक आवास सहकारी समिति में भागीदारी पर एक समझौता। इस तथ्य के बावजूद कि उनके अधीन एक अपार्टमेंट के अधिकारों का असाइनमेंट डीडीयू के तहत असाइनमेंट से कई मायनों में भिन्न है, इस लेख में जो चर्चा की गई है वह इस प्रकार के असाइनमेंट पर लागू होती है।

निष्कर्ष में, यह कहा जाना चाहिए कि दावे के अधिकारों के असाइनमेंट पर समझौता, अन्य प्रकार के नागरिक लेनदेन की तरह, मुफ्त संपत्ति और मौद्रिक संचलन को लागू करने के उद्देश्य से है और पारस्परिक रूप से लाभप्रद परिणाम प्राप्त करने में पार्टियों की सहायता करने के लिए डिज़ाइन किया गया है।

साथ ही, दस्तावेजों के सही निष्पादन (त्रुटियों और अशुद्धियों से बचने के लिए), समय पर योजना बनाने और लेनदेन की तैयारी और प्रावधान में पार्टियों की दक्षताओं को सही ढंग से वितरित करने पर ध्यान देना बहुत महत्वपूर्ण है। आवश्यक दस्तावेज.