Иметь в частной собственности землю. Конспекты юриста

1. Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность граждан и юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее.

Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.

В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация). Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Право собственности на землю включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей.

Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей. Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.

Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества.

Возможность легального пользования землей является сердцевиной не только права владения, но и права собственности. Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право на извлечение выгод из принадлежащей ему земли, но опосредованно - путем получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли - арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.

Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.

Собственнику принадлежит право распоряжения землей. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах - вещественной и правовой. Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу. Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Но не меньшее значение имеет и вещественная форма распоряжения землей. Сюда относится право необратимого изменения назначения земли, например ее застройки, перепланировки ландшафта. Вещественное (физическое) распоряжение включает в себя также такие мероприятия, как трансформация угодий (например, посадка леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище), проведение капитальных работ, направленных на защиту и (или) улучшение земли.

2. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях Российской Федерации. До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Под приграничными территориями понимаются территории пограничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемые природные территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска.

Иные "особо установленные территории" могут быть предусмотрены федеральными законами. Например, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

3. Общая собственность на земельные участки возникает в случаях, предусмотренных законодательством, или путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков. Соответственно, этот вид собственности возникает либо в силу закона, либо по заключаемому между собственниками договору.

Например, Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" установлено, что земельный участок, как и любое иное имущество фермерского хозяйства, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено право общей долевой собственности.

Земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме.

(ст. 9, 36) установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности .

Законом также предусмотрено ограничение в отдельных случаях правомочий собственника по распоряжению земельным участком. Так, установлен перечень изъятых из оборота земельных участков, а также предусматриваются особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Основания и порядок возникновения права собственности на земельные участки. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности , могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Иностранные граждане , лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях , и приобретать участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего участка другим лицам, отказе собственника от права собственности, в силу принудительного изъятия.

Так же регламентирован положениями статьи 264 ГК РФ. Статьями 11, 15 и другими – Земельного кодекса.

ГК РФ Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Статьями 11, 15 и другими – Земельного кодекса.

ЗК РФ, Статья 11. Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений

1. К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
2. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

ЗК РФ, Статья 15. Собственность на землю граждан и юридических лиц

1. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Право частной собственности на землю имеют физические и юридические лица.

Предусматривает рачительное распоряжение приобретённым участком, с соблюдением установленных санитарных и иных нормативов. Требует использования только по целевому назначению, соответствующему категории земель. Может выступать в роли индивидуальной и совместной собственности, с выделением долей в праве или без выделения таковых.

Основания возникновения и прекращения права собственности на ЗУ

Право частной собственности граждан на земельные участки может опираться на два варианта полномочий приобретателя данного титула:

1. Приобретение надела в результате перехода имущественных прав от предшествующего правообладателя.
2. Переоформление участка в собственность , которым правообладатель пользуется на основании иных правомочий.

К первой категории относятся гражданско-правовые прецеденты, сопровождающиеся составлением договора и . и отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности может происходить как:

• или мена.

Вторая категория отношений опирается на взаимодействие титульного владельца с местной администрацией, которая может предоставить право выкупа или безвозмездной приватизации ЗУ, если физическое лицо владеет наделом на основании:

• постоянного (бессрочного) пользования;
• пожизненно наследуемого владения.

Законодатель выделяет проблемы , сопутствующие рыночным земельным отношениям, которые безвозвратно закрепляют за собственником ЗУ вещные права, вменяя ответственность за неиспользование ЗУ или использование не по целевому назначению.

Недобросовестный владелец, имеющий право частной собственности на земельные участки, нарушает регламент установленного законодательства с минимальным риском. Тем не менее со стороны администрации населённого пункта могут предприниматься действия по изъятию ЗУ у нарушителей.

Само право собственности на землю является не прекращаемым видом права: прекращаясь в отношении одного субъекта, оно возникает у другого. Исключение составляют погибшие или уничтоженные объекты, что может произойти в результате пожаров, наводнений, военных действий и т.п.

Остальные формы ориентируются на замену субъекта права и передачу объекта новому правообладателю.

Объекты и субъекты собственности

Объектами в частной собственности находятся земельные участки, переданные государством в собственность физических или юридических лиц. То есть участки, которые исключаются из публичной или федеральной собственности.

• сельскохозяйственного назначения;
• земель поселений;
• промышленных территорий.

Остальные массивы остаются в ведении государства и не допускают перехода в частные руки.

Субъектами определяются физические и юридические лица, выкупившие или приватизировавшие муниципальные земли, либо оформившие имущественную сделку с приобретением ЗУ. Субъект может выступать только конкретное лицо или учреждение, в сторону которого осуществлено оформление ( ?). В то же время субъект разделяется:

• владения;
• распоряжения;
• пользования.

Владение вещным правом на землю определяется как господство над приобретённым участком, гарантирующее беспрепятственное распоряжение и использование в рамках закона и защиту от посягательства на него со стороны третьих лиц.

Распоряжение предусматривает участие правообладателя в гражданско-правовых процессах, в том числе – в имущественных сделках с землёй. Собственник вправе : продать или подарить, а также – оформить надел завещанием или обменять на иной объект недвижимости.

Только собственник вправе передать надел в аренду третьим лицам или оформить сервитут за соразмерную плату . Так же надел может выступить в роли предмета залоговой стоимости при оформлении кредита.

Пользование сохраняет за собственником право обрабатывать землю, используя её по целевому назначению. Он может извлекать прибыль из выращивания сельскохозяйственной продукции или строить жилой дом на землях населённых пунктов. Такие земли могут участвовать в бизнесе и выполнять прочие функции, по усмотрению собственника, в соответствии с нормами законодательства.

Частная собственность на ЗУ санкционирована государством и опирается на конституционные права граждан РФ и иные источники законодательства.

В данной статье мы попробуем разобраться во всем многообразии проблем частных земельных участков, сопровождающих большинство дачников и жителей загородных домов последние 15-20 лет. Огромное количество земельных участков, полученных в одной стране, ныне несуществующей, должны быть полностью легализованы в современной России.

К частным земельным участкам можно отнести земли следующих категорий: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Внутри категории земельного участка есть разделение на вид разрешенного использования, который может быть практически любым. Видов разрешенного использования насчитывается несколько сотен. Для нас наиболее интересны следующие – под дачное строительство, под индивидуальное жилищное строительство, для дачного или огородного хозяйства, для садоводств. Каждый из этих видов разрешенного использования может быть при обоих видах категорий земельных участков. Землями с сельскохозяйственной категорией кроме государства может владеть или российское юридическое лицо, либо гражданин Российской Федерации, продажа иностранным гражданам таких участков запрещена. Существуют земельные участки, полностью изъятые из оборота, то есть сделки с которыми запрещены.

В настоящее время далеко не все земельные участки оформлены должным образом, часть из участков оформлена еще по законодательству СССР, часть участков оформлена или переоформлена в соответствии с российским законодательством. Государство стремится к тому, чтобы все земельные участки были поставлены на кадастровый учет, и у каждого земельного участка были выделены границы.

Законодательство

Земельный Кодекс

• Глава I.1. Земельные участки (статья 11),
• Глава IV. Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками (статьи 20 - 24),
• Глава V. Возникновение прав на землю (статьи 25 – 39),
• Глава VII. Прекращение и ограничение прав на землю (статьи 44 – 56),
• Глава XI. Мониторинг земель, землеустройство, государственный кадастровый учет земельных участков и резервирование земель для государственных и муниципальных нужд (статьи 67 – 70),
• Глава XIV. Земли сельскохозяйственного назначения (статьи 77 – 82),
• Глава XV. Земли населенных пунктов (статьи 83 – 86).

Федеральные законы

• "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года № 122-ФЗ (дачная амнистия на строения до 01 января 2010 г.),
• "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ,
• «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ,
• "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ,
• "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ (Закон о дачной амнистии),
• "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ,
• "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки" от 23.11.2007 г. № 268-ФЗ.
• "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 17.07.2009 г. № 174-ФЗ (дачная амнистия на строения до 01 марта 2015 г.)

Утратившие силу Федеральные законы:

• Закон "О собственности в СССР" от 06.03.1990 г. № 1305-1
• Указ Президента Российской Федерации от 02.03.1992 г. № 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан".

История

В СССР все земельные участки принадлежали государству, и гражданам они предоставлялись либо в постоянное (бессрочное) пользование, либо в пожизненное наследуемое владение. Трудно недооценить их значение для советского гражданина. Для многих дачные участки являлись существенной подмогой с продовольствием. С 1990 года на земельные участки начали оформлять право собственности. В переходный период от одной страны к другой стране должного внимания документальному оформлению не уделялось. Свидетельства о праве собственности выдавали на основании заявления, выдача свидетельств не фиксировалась в реестре. Именно здесь кроется большинство проблем с дачными участками. Многие граждане и сейчас не имеют права собственности на дачные участки, полученные еще в СССР.

В советском союзе участки принадлежали садоводческому товариществу или колхозу/совхозу. При владении дачным участком в садовом товариществе дачнику передавался участок, который был за ним закреплен. Если земельный участок, обычно крупный земельный массив, принадлежал колхозу, то в собственность оформлялась доля (паи) в общем массиве без указания конкретных границ. Сейчас огромное количество людей владеют своими участками без зарегистрированного права собственности, что позволяется законом, но ограничивает права граждан на отчуждение земельного участка. То есть таким участком можно пользоваться, но нельзя распоряжаться. Для продажи или дарения такого участка необходимо оформлять право собственности.

Земельные участки в собственность передавались путем их приватизации. В пределах определенных норм участки передавались (и передаются до сих пор) бесплатно, если земельный участок по размерам превышал определенные нормы, то участок передавался за плату. Бесплатно земельные участки или доля на земельный участок также предоставлялись работникам некоторых предприятий, в основном сельскохозяйственных, и лицам, проживающим на предоставляемой территории.

Неразбериха в правах собственности, а часто и в границах участка привлекает незаконных скупщиков земельных участков и в целом делает земельный бизнес и земельную отрасль крайне коррумпированной.

Именно в 90-х годах началась массовая скупка земельных участков у колхозов и совхозов, борьба за лучшие земельные участки в садоводствах, поджоги домов наиболее несговорчивых дачников, что часто приводило к летальному исходу. Появляются крупные землевладельцы и многомиллионные коттеджи и особняки в самых престижных районах городов и пригородов.

Скупка земельных участков в бывших колхозах часто производилась путем выкупа у пайщиков их долей в общем массиве земельных участков, подделкой документов, составлением фиктивных договоров, преднамеренном банкротстве колхоза с последующей продажей участков за долги, внесение участков в уставный капитал нужной компании, рейдерскими захватами и многими другими схемами. Законными и незаконными способами земля переходила из рук в руки многими миллионами квадратных метров. Незаконные способы часто оспаривались в суде, при этом небезуспешно.

В 2000-е годы ситуация в целом изменилась. Сейчас наибольшую активность на рынке представляют те игроки, которые имеют административные ресурсы. Земельные участки массово скупаются в одной земельной категории и в последующем переводятся в другую земельную категорию. Чаще всего у земель меняется разрешенный вид использования под дачное строительство или под индивидуальное жилищное строительство, чтобы построить еще один дачный или коттеджный поселок, либо земля переводится в категорию земель промышленности, чтобы на привлекательном земельном участке можно было построить торговый центр, кафе или автозаправочную станцию. Если производить перевод категории земельного участка или менять его разрешенный вид использования полностью официально, то данная процедура занимает от 1 до 3 лет. Конечно же, девелоперы не могут позволить себе такие сроки перевода, что способствует росту коррупции именно в земельной отрасли и часто ставит под сомнение будущие права собственности.

Проблемы дачников

Спустя 22 года с того момента, как земля стала предметом рыночных отношений, остаются нерешенными следующие проблемы:

• В стародачных поселках многие участки до сих пор не оформлены в собственность. Данный факт вызван отсутствием первичных документов на земельный участок: договоров, свидетельств, расписок, актов, выписок.
• Другой очень распространенной проблемой является отсутствие точно указанного места нахождения участка. В этом случае необходимо согласовать границы земельного участка и провести землеустроительные работы. Для решения данной проблемы необходимо измерить границы земельного участка с привлечением специализированной организации и после получить кадастровый паспорт на земельный участок с указанием местонахождения.
• Спорные вопросы о праве собственности на земельный участок, когда на один участок претендуют сразу несколько граждан. При этом возможна ситуация, что у обоих есть на руках документы, подтверждающее это право, выданные в начале 90-х годов, или документы еще советского периода.
• Дачный поселок принадлежит организации (товариществу) с начала 90-х годов, но у этой организации отсутствуют или не правильно оформлены документы.
• Ограничения в использовании земельного участка из-за проходящих сетей, установленных сервитутов, отчуждение части участка другому лицу, условное деление одного участка или дома на несколько семей.
• В огромном количестве в недавно организованных дачных поселках назревает критическая ситуация из-за коммуникаций. В год на рынке появляется более тысячи новых поселков, но девелоперы не в состоянии обеспечить все эти поселки коммуникациями. Здесь вопрос не только порядочности или непорядочности девелоперов, что тоже имеет место быть, но и изношенности и маломощности инфраструктуры района. Если внутрипоселковые дороги, водоснабжение и канализация – вопрос решаемый для большей части поселков, то недостаток мощности электросетей района – ключевая проблема большинства новых поселков. В этот же пункт можно отнести отсутствие технических условий на подведение коммуникаций по той же причине.

Часто граждане сталкиваются с такой ситуацией, что вроде бы они имеют все основания для оформления участка в собственность с обозначенными границами, но пробуксовка начинается со стороны соседей, председателя правления или других лиц. В этом случае самым быстрым и надежным вариантом, но не самым приятным, будет обращение в суд. В судебном порядке можно существенно ускорить устранение тех проблем, которые не имели решения долгие годы. Даже если у дачника нет никаких документов на участок, но он пользовался им все эти долгие годы (более 15 лет), суд признает его право на данный участок.

Некоторые особенности земельных отношений

Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненно наследуемого владения

Многие частные дачные участки до сих пор оформлены в постоянное (бессрочное) пользование или на праве пожизненно наследуемого владения. Таким участком можно пользоваться, но им нельзя распоряжаться. За владение участком дачник ежегодно оплачивает земельный налог, рассчитанный от кадастровой стоимости участка. Для граждан срок переоформления участка с права постоянного пользования или наследуемого владения на право собственности не регламентирован, гражданин в праве полностью не заниматься этим вопросом. Однако следует знать, что продать или подарить такой участок невозможно.

Для оформления права собственности на участок граждане могут приватизировать участок у государства. Это позволяется сделать в случае, если на участке построен дом, на который полностью оформлены все документы в собственность. Таким образом, если дом в собственности, то на участок тоже можно оформить собственность. Приватизация участка проводится после того, как все границы участка будут определены с указанием их координат. Данные измерения проводит кадастровый инженер на основании официальной схемы границ, далее информация передается в регистрирующий орган. Все эти действия необходимы для того, чтобы поставить участок на кадастровый учет и определить его границы. После того как участок будет поставлен на кадастровый учет, гражданину на основании заявления выдадут свидетельство о праве собственности на участок. Если участок уже поставлен на кадастровый учет, то есть у гражданина имеется кадастровый паспорт или кадастровый план с примерным указанием границ участка, то производить обмеры участка не обязательно. Свидетельство о праве собственности будет выдано без уточнения границ. В этом случае площадь участка, указанная в свидетельстве, может не соответствовать фактической площади.

Приватизация участка может быть платной или бесплатной. На бесплатную приватизацию имеют право те граждане, которые оформили свидетельство о праве собственности на дом до 01 июля 1990 года (введение в действие закона о «Собственности в СССР»). На льготную приватизацию имеют право те граждане, которые оформили собственность на дом до 30 октября 2001 года (введение в действие Земельного кодекса РФ). Льготная стоимость приватизации составляет 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, в некоторых в городах-миллионниках 20% от кадастровой стоимости. Если право собственности оформлено после 30 октября 2001 года, то приватизация будет производиться по полной кадастровой стоимости.

Межевание, учет и перевод земель

Если необходимо разделить земельный участок или объединить несколько участков в один, проводится комплекс землеустроительных работ, часть из которых является межеванием земельных участков. Межевание – это определение границ земельного участка и вынесение их в натуру, а также получение документов с отражением полученных результатов.

Для того чтобы совершать любые сделки с земельными участками, необходимо, чтобы участок был поставлен на кадастровый учет. Прежде чем поставить на учет образованный земельный участок или ранее неучтенный участок, необходимо провести межевание. В различных районах страны установлены разные минимальные и максимальные значения возможной площади земельных участков. Наиболее распространенное минимальное значение для дачных участков – 6 соток, или 600 кв. метров.

Вся информация о земельном участке отражается в кадастровом паспорте: информация о категории земельного участка и разрешенном виде его использования, границах земельного участка, его площадь, точное месторасположение. Информация, отраженная в кадастровом паспорте может быть предоставлена любому желающему (кроме информации о собственнике). На сайте Росреестра есть ссылка на публичную кадастровую карту (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/), на которой по кадастровому номеру участка можно получить большое количество первичной информации.

Границы земельного участка

Часто встречается ситуация, что участок оформлен в собственность, но его границы не определены или указанная площадь не соответствует реальным размерам участка. Собственник оплачивает земельный налог именно с той площади, которая указана в документах. Точные размеры земельного участка позволят не платить налог за несуществующие метры.

Если участок еще не оформлен в собственность, то для оформления участка также необходимо определить его границы и поставить участок на кадастровый учет. Если границы не будут определены, собственник может получить свидетельство о праве собственности с указанием примерных границ, что в будущем опять породит проблемы и споры. Для того чтобы поставить участок на кадастровый учет, собственник должен согласовать все границы с владельцами соседних участков и подписать документ о согласовании границ.

Если согласовать границы с соседями не получается, собственник может обратиться в суд с признанием границ земельного участка согласно заранее проведенным обмерам. Суд определяет права граждан на спорные метры.

При неопределенных границах земельного участка известны случаи самозахвата участка лицами, не имеющими к данному участку никакого отношения. Для предотвращения таких случаев необходимо провести межевание участка и четко обозначить его границы. Конечно, при этом собственник понесет определенные расходы, но взамен он получит гарантию того, что на данный земельный участок не будет никто претендовать.

При сделках с земельным участком также важно иметь четко обозначенные границы, ведь найти покупателя на земельный участок, не имеющих четких границ, практически невозможно.

Новое строительство

В новых поселках тоже не все гладко. Если с правом собственности на земельный участок чаще всего вопросов не возникает, то с коммуникациями все наоборот – одни сплошные вопросы. Массовый перевод земель под дачное и индивидуальное жилищное строительство позволяют строить все новые и новые поселки, не задумываясь о технологической возможности подключения этих поселков к различным коммуникациям. Каждый поселок должен иметь достаточное и бесперебойное электроснабжение, отсутствие которого – наиболее распространенная проблема. Также у поселка могут быть установлены санитарно-защитные и другие охранные зоны, например, если поселок расположен рядом с крупным водоемом, в нем может быть запрещена индивидуальная канализация. В таком случае строительство централизованной системы канализации финансово полностью ложится на конечного потребителя. А подведение газа к поселку – отдельная история.

Если поселок образован на землях под дачное строительство, то созданием всей инфраструктуры и строительством коммуникаций занимаются сами жители поселка в лице председателя или управляющей компании. Если земельный участок или поселок расположен на землях поселений, то частично коммуникации будет оплачивать государство, например, строительство дорог и подведение газа, так как и дороги и газовая магистраль будут находиться на балансе у государства.

При покупке участка в новом поселке покупатель обычно платит два платежа – один за землю и один за коммуникации, которые должны быть построены в будущем. Стоимость коммуникаций делится на количество участков в поселке, поэтому скорость строительства коммуникаций напрямую зависит от скорости продаж участков. Деньги, оплаченные на строительство коммуникаций, при продаже участка покупателю не возвращают. Прежде чем покупать участок в новом поселке необходимо правильно оценить перспективы обеспечения поселка коммуникациями, а еще лучше искать уникальные предложения в готовых поселках с уже подведенными и подключенными коммуникациями.

Права и обязанности владельцев участков

Казалось бы, что собственник земельного участка в праве распоряжаться участком полностью по своему усмотрению. Однако такое утверждение относится только к правам на участок – право продать, подарить, завещать, заложить. Использование же земельного участка имеет множество ограничений, которые собственник в любом случае обязан соблюдать – санитарно-защитные нормы (например, расстояние от очистных сооружений), градостроительные нормы (например, единая высотность всех строений или цвет строения), техника безопасности при проведении строительных работ, противопожарные требования, требования, предъявляемые к конкретным категориям и назначениям земельных участков.

На собственника земельного участка распространяются не только права и обязанности по земельному участку, но и по дому, который он строит на этом земельном участке. При строительстве дома собственник принимает на себя все обязанности подрядной организации. Соблюдение режима тишины, вывоз и складирование строительного мусора, мойка колес строительной техники, пожарная безопасность – лишь некоторые из них. За несоблюдение этих правил собственник земельного участка может быть привлечен к административной и уголовной ответственности.

При строительстве дома собственник земельного участка может воспользоваться так называемой дачной амнистией. Правильное название дачной амнистии – упрощенный порядок регистрации земельного участка и/или строения на этом участке. Под упрощенный порядок регистрации земельного участка попадают те участки, которые были выданы гражданам до 2001 года. По дачной амнистии собственник имеет право построить дом без получения разрешения на строительство, а также зарегистрировать уже построенный дом. По факту строительства дома собственник подает декларацию в местное самоуправление с информацией о том, что на таком-то участке построен такой-то дом, и предоставляет проект дома. На основании этой декларации собственник получит свидетельство о праве собственности на дом. Срок действия дачной амнистии по строениям – до 01 марта 2015 года, по земельным участкам – бессрочно. Такой порядок действий распространяется и на построенные дома, независимо от того, как давно они были построены.

Под упрощенный порядок регистрации строения попадают все земельные участки, расположенные на землях под дачное строительство, под индивидуальное жилищное строительство, участки, предоставленные для дачного или огородного хозяйства, для садоводства. Стоит отметить, что может быть зарегистрирован не только дом, но и баня, сарай или любая другая хозяйственная постройка.

Если участок до сих пор находится в постоянном (бессрочном) пользовании, то оформление собственности на участок надо начинать с получения кадастрового паспорта и оформления собственности на дом. Граждане, на участке которых построено строение, оформленное в собственность, имеют исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором построено это строение. Никто другой не может претендовать на этот земельный участок.

Право собственности на участок

Свидетельства, выданные еще в начале 90-х годов, имеют такую же юридическую силу, как и свидетельства, выдаваемые в последние годы, несмотря на существенные внешние различия. Специально обменивать старые свидетельства на современные нет необходимости.

Свидетельство о собственности имеет каждый собственник, независимо от размера участка и формы собственности. Во многих дачных поселках участки оформлены в коллективно-долевую собственность. В этом случае для получения свидетельства на занимаемый участок большинство граждан вынуждены обращаться в суд.

Участок может быть оформлен в собственность без проведения межевания, в этом случае в свидетельстве о собственности будет прописано, что границы участка не установлены. В данной ситуации совершенно точно не указано, что речь идет именно о занимаемом участке, а не о каком-нибудь другом соседнем участке. Такая ситуация может способствовать самозахвату и принудительному обмену недобросовестными соседями по дачному поселку или администрацией города, района или поселения. Очевидно, что в данном случае отказ от межевания – не лучший способ экономии.

А что государство?

Государство пока не ограничивает сроки приватизации участков, предоставленных в постоянное бессрочное пользование, но возможно, в будущем такое ограничение появится. Сейчас гражданам участки в бессрочное пользование не предоставляются, но в некоторых случаях выделяются бесплатно с последующим оформлением в собственность. Право на бесплатное получение земельного участка имеют некоторые категории граждан: герои, участники и инвалиды ВОВ, многодетные семьи, имеющие детей-инвалидов, инвалиды всех групп, ветераны труда и другие категории. Администрация района или поселения также может предоставить объединению граждан большой земельный массив для создания нового поселка, при этом строительством коммуникаций и их финансированием будут заниматься сами жители поселка. Так как такие поселки создаются на землях сельскохозяйственной категории, то финансировать создание коммуникаций администрация не обязана, в отличие от поселков, созданных на землях поселений, которые попадают под действие федеральных программ по газификации и электрификации.

Использование земельного участка

Земельный участок должен использоваться в соответствии с его категорий, назначением и существующими обременениями. Водоохранная зона, охранная зона коммуникаций, проходящих по участку, и линий электропередач, санитарно-защитная зона, различные трубопроводы – все накладывает свои ограничения в пользовании участка. Помимо внешних факторов ограничивать использование участка могут и внутренние факторы – расстояние от дома до забора и до соседнего дома, расстояние от дома до дороги, до электрического столба, высота строения, перепад высот на участке и многие другие факторы. Более подробно освоение и использование земельного участка будет раскрыто в следующей статье.

Согласно Конституции РФ земля является собственностью всех граждан. А значит каждый желающий может стать её владельцем.

О тонкостях таких отношений, плюсах и минусах частного распоряжения расскажут специалисты.

Право частного - это такой вид собственности, при которой владение, распоряжение ею принадлежит физическому лицу или компании.

Предметом отношений в этом случае будет участок в установленных законом границах, который был получен при соблюдении определённой . При этом распоряжаться можно не только почвой, но и всеми водоёмами, лесом, которые расположены на территории надела. Если, конечно, это не запрещено законодательно.

Владеть земельным участком на праве частной собственности могут:

• граждане РФ;
• организации всех форм собственности;
• иностранцы;
• лица без гражданства;
• компании, зарегистрированные за рубежом.

Существуют такие виды частного владения земельным участком:

• индивидуальное владение как простых граждан, так и различных организаций;
• , когда части каждого хозяина не определяются;

Объединяться для совместного владения участком могут как обычные люди, так и несколько компаний.

Законодательство

Право на владение земельным участком регулируется такими законодательными документами:

• Конституция РФ;
• Земельный Кодекс;
• различные Федеральные Законы.

Учитывать надо и распоряжения местных органов власти.

Какие участки могут быть в частной собственности?

В индивидуальном владении у граждан и компаний могут быть следующие участки:

• признанные такими федеральными законами;
• право собственности возникло во время ;
• участок был приобретён одним из способов, указанных в Гражданском Кодексе;
• надел был отдан в безвозмездное использование федеральными органами.

В частной собственности могут быть земли сельскохозяйственного назначения, под личное использование, которые не изъяты из оборота.

Под последнюю категорию подпадают:

• заповедники и национальные парки;
• земли, на которых размещены здания, отданные под нужды армии;
• участки, на которых располагаются строения военных судов;
• земли, где есть сооружения федеральной службы безопасности;
• те, на которых размещены органы государственной безопасности;
• отданные для атомной электростанции, под хранение радиоактивных веществ, ядерного материала;
• объекты, на которых созданы закрытые административные образования;
• участки, где размещены тюрьмы;
• на которых располагаются воинские и гражданские кладбища;
• места, где находятся сооружения для коммуникации.

Есть ещё и земли, оборот которых ограничен:

• особо охраняемые участки;
• земли лесного фонда;
• если в пределах надела имеются водные объекты, которые принадлежат государству;
• связанные с культурным наследием;
• отданные для органов обороны, таможни;
• на территории которых размещены сооружения для строительства или ремонта транспорта;
• занятые космической инфраструктурой или гидротехникой;
• там, где производят ядовитые или наркотические вещества;
• загрязнённые территории;
• земли, оставленные для нужд муниципалитета или федеральных властей;
• близко расположенные территории от воды, используемой для питья или хозяйственных нужд.

Такие участки не могут быть куплены или подарены частному лицу или организации.

Кто в России может иметь право частной собственности на землю?

На земельный участок может предоставляться правоспособным гражданам и юридическим лицам.

Земельный Кодекс определяет права иностранцев, лиц без гражданства, юридических иностранных компаний на приобретение земли. Так, есть некоторые ограничения:

• эта категория лиц может только под ведение сельского хозяйства, если их доля в уставном капитале больше 50%;
• иностранцы, лица без гражданства, компании не могут иметь право собственности на земли, которые расположены на приграничных территориях;
• получить участок в закрытой административной организации могут только граждане РФ, которые там живут или те компании, что зарегистрированы в таком месте. Все другие лица приватизировать земли могут только по решению местных властей и согласованию с федеральными органами;
• граждане РФ, иностранные компании, которые владеют зданиями, расположенными на частной территории имеют или покупку их.

Правда, Президент РФ может самостоятельно установить списки тех объектов, на которых это правило действовать не будет.

Основания и процедура отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности

Право владения земельным участком может прекращаться в таких случаях:

• при передаче земельного участка другим лицам;
• если собственник сам отказывается от права владения;
• взыскание участка за долги собственника;
• земля использовалась ;
• при эксплуатации участка с нарушением законодательства;
• временное изъятие земли на время стихийных бедствий, эпидемий с целью защиты интересов граждан;
• отнятие участка в интересах государства или муниципалитета;
• национализация земель;
• конфискация;
• отчуждение участка, если по закону он не может принадлежать этому человеку.

В том случае, когда собственник добровольно отказывается от земли, он должен оформить соответствующие документы у нотариуса. А также владелец имеет право подарить, продать, завещать своё имущество.

Если принимается решение о конфискации земли, то она забирается безвозмездно по решению суда. Но такое отчуждение применяют как наказание за тяжёлые преступления.

При временном изъятии участка его владельцу выдают соответствующий документ и выплачивают размер возможного убытка, а когда заканчиваются обстоятельства, на основании которых землю забрали, собственник может получить её обратно.

Когда участок забирают в интересах государства или муниципалитета, то владельца за год до события письменно уведомляют о нём, выплачивают стоимость участка или предоставляют равноценный в другом месте.

Если земля забирается за долги, то нужно получить соответствующее решение суда, произвести опись и оценку участка. Потом он продаётся на аукционе, гасятся долговые обязательства, а разница отдаётся владельцу.

Земельный участок могут забрать, если его использовали не по назначению или с нарушениями законодательства. В этом случае, владельца должны письменно уведомить о таком решении. Если он с ним согласен, то землю . В другом случае обращаться надо в суд.

При отчуждении участка, если он не может принадлежать этому человеку, то такое решение принимает суд.

Национализация может осуществляться двумя путями: как безвозмездное изъятие или полный, либо частичный выкуп.

Что такое личная собственность на землю и чем она отличается от частной

Частная собственность на землю предполагает не только владение, но и возможность свободного распоряжения ею. То есть в этом случае участок можно продать, сдать в аренду, использовать.

При личной собственности участком можно только пользоваться, а вот совершать различные сделки нельзя. В этом случае человек не является юридическим владельцем земли.

Плюсы и минусы частной собственности на землю

Несомненными преимуществами частной собственности на землю являются:

• развитие экономического рынка;
• возрастание товарооборота;
• привлечение иностранных инвестиций;
• поощрение разумного использования участка;
• заставит граждан увеличивать своё состояние;
• эффективное распределение ресурсов, их развитие.

Среди недостатков можно назвать только неравномерное распределение экономических благ, возможные конфликты в обществе, денежные расходы.

Частная собственность на землю позволяет обычному гражданину или целой организации владеть и самостоятельно распоряжаться ею. Однако существуют определённые ограничения на обладание, а также основания для отчуждение участка. Несомненно, такая форма владения имеет ряд преимуществ, в числе которых экономическое развитие как личное, так и государства в целом.