토지 구매 및 판매를 공식화하는 방법. 토지 판매 방법 : 절차, 등록, 위험 최소화
토지 거래에는 심각한 위험이 수반되며 구매자는 판매자보다 훨씬 더 많은 위험을 감수합니다. 그렇기 때문에 그 이행에 모든 책임을 가지고 접근해야 하는 토지매매계약서는 단지 중요한 문서가 아니라 시급한 필요성이다. 잘 작성된 계약서는 향후 발생할 수 있는 문제와 소송을 방지하는 데 도움이 됩니다.
거래 실행 이전 단계에서 판매자가 유능하고 모든 관점에서 해당 부동산이 절대적으로 "깨끗한"지 확인하여 "돼지 속의 돼지"를 사지 않고 가능한 문제를 예방해야 합니다. .
구매자는 다음을 요청할 권리가 있습니다.
- 제목 문서;
- 법률 문서;
- 제한/저당 또는 그 부재에 관한 정보(LLC 제37조)
- 취득한 토지.
재산의 법적 출처는 다음 문서에 의해 입증됩니다.
- 거래 계약(예: 구매, 교환, 기부 등)
- 상속 확인;
- 관련 법원 결정;
- 토지 제공에 관한 자치단체의 결정(경제개발부 서신 No. D23-3585 2009/09/11).
소유권 문서는 소유권을 확인하는 역할을 할 수 없으며 권리 출현의 기초로만 사용됩니다. 주정부 등록부에 권리를 등록하면 소유권이 확인되고 재산을 소유하는 것뿐만 아니라 재산 전체를 처분하는 것도 가능해집니다.
사이트 제목 문서:
- 소유권 증명서 – 2016/15/07까지;
- 현재 통합 국가 부동산 등록부에서 발췌합니다(연방법 No. 218 2015/13/07, 제28조, 1항; 연방법 No. 360 2016/03/07, 제21조, 7항).
소유자만이 토지 매각을 포함하여 토지 전체를 처분할 수 있습니다(민법 제264조, ,). 특별한 경우에 소유권을 합법화하는 정부 법령 제177호는 더 이상 적용되지 않습니다.
지적 계획에는 일반 및 그래픽 정보, 내부 다이어그램, 경계 및 주변 개체에 대한 설명을 포함하여 판매되는 토지 플롯에 대한 완전한 정보가 포함되어 있습니다. 지적부지계획의 유효기간은 시간에 제한을 두지 않는다.
유통이 중단되거나 제한이 부과된 토지는 매매의 대상이 될 수 없습니다(법률 제27조).
위 서류 외에도 다음이 필요합니다.
- 판매자가 결혼한 경우 판매자 배우자의 서면 동의(SK 35조)
- 소유자가 미성년자인 경우 판매에 대한 후견 기관의 동의(민법 제37조)
- 부지를 구매할 토지에 대한 우선권을 가진 지방자치단체의 공식적인 거부(연방법 제101호 2002/24/07, 2016/23/07판, 개정 2017/01/01, 제8조, 1항) .
구매자는 사실의 불일치를 방지하고 완전히 다른 토지를 구매하지 않기 위해 판매자가 제시한 문서를 매우 주의 깊게 읽어야 합니다.
토지 매매 계약서 작성의 특징
이제 토지 계획에 대한 매매 계약을 공식화 (작성)하는 방법을 살펴 보겠습니다.
개인 소유 토지의 매매를 포함하여 토지와 관련된 거래에는 토지의 특별한 가치로 인해 고유한 특성이 있습니다.
이러한 이유로 귀하는 확립된 규칙을 엄격히 준수해야 합니다(민법 30장 §7; 연방법 No. 218 2015/13/07 판 2016/03/07 개정 2017/02/01 42, 54조):
- 서면 합의서가 필요합니다. 영수증 및 영수증은 계약을 대체하지 않습니다. 일반적으로 서면 계약의 공증은 필요하지 않지만 보안 측면에서 이 작업은 불필요한 것은 아닙니다. 미성년자나 무능력자가 관련된 거래는 공증인의 인증을 의무적으로 받아야 합니다.
- 소유자 변경 등록(소유권 이전)은 필수입니다. 등록을 무시하는 것은 처벌받을 수 있으며(행정법 제19.21조) 탈세로도 간주됩니다(세법 제122조, 재무부 서신 번호 03-05-05-02/82 2007/29/12).
- 주 지적에 기록되지 않아 지적 번호가 없는 토지는 판매하거나 구매할 수 없습니다. (Volga-Vyatka 지역 연방 독점 금지 서비스 결의안 번호 A31-8310/2009 2010/06/10 ).
- 편향된 가격 표시는 정책이 유효하지 않은 것으로 인식되는 결과를 가져옵니다(사마라 지방 법원 No. 33-8408 2012/08/10 판결, 크라스노야르스크 지방 법원 No. 33-9064/2012 2012/17/ 판결) 10).
- 토지의 특성, 토지 사용에 대한 기존 제한 및 기존 저당물에 대한 신뢰할 수 있는 정보 표시(정보 은폐에 대한 대법원 No. VAS-14252/10 2010/26/10 결정, 사건 번호 A50-36279/ 2009; 고의적 정보 왜곡에 관한 연방 독점 금지 서비스 No. A68-8472/2011 2012/08/08 결의안).
- 농경지에는 특정 제한이 부과됩니다. “한 손”의 면적 제한, 토지의 외국인 소유권 이전 금지, 지방자치단체의 토지 구입 우선권 등이 있습니다. 후자의 경우 잠재적인 이해관계가 있는 기관에 판매 의향 통지가 발송되며 응답 대기 기간은 30일로 제한됩니다. 대기기간을 위반할 경우 해당 기관에 통보하지 않은 것으로 분류되어 정책이 무효화됩니다.
토지 보유와 관련된 모든 거래에는 특정한 특징이 있습니다.계약을 작성할 때 연방법을 벗어나지 않고 현지 법률을 고려해야 합니다.
계약서에는 무엇을 명시해야 합니까?
토지 매매 계약에는 다음 필수 조항이 포함되어야 합니다.
- 거래 당사자에 대한 매우 완전한 정보가 포함된 계약 당사자 표시.
- 거래 주제에 대한 자세한 설명입니다. 재산의 출처(식별 데이터와 등록 근거를 나타내는 소유권 문서)를 표시해야 합니다. 부지에 대한 정보에는 정확한 위치, 지적 번호, 부지의 물리적 특성, 범주 및 문서에 따른 목적이 포함됩니다(민법 제 554조).
- 자금 이체를 위한 거래 가격 및 알고리즘(민법 제 555조)
- 한 사람은 양도를 약속하고 다른 사람은 지불 및 수락을 약속하는 전통적인 문구 외에 거래 당사자의 권리와 의무 목록입니다.
- 토지의 부담(사용 제한)에 대한 정보입니다. 이 점을 무시하는 행위는 고의적인 허위표시, 정보은폐, 허위정보 제공으로 간주됩니다. 뉘앙스가 없고 사이트가 절대적으로 "청결함"인 경우 사용자 제한 및 부담이 없다는 문구를 입력해야 합니다.
- 토지 이전 절차는 작성 및 서명된 승인 증명서에 따릅니다. 이 법은 별도의 문서로 작성되거나 계약서에 포함될 수 있습니다.
계약은 거래의 양 당사자가 서명합니다.모호한 문구나 모호한 표현을 포함해서는 안 됩니다.
토지 매매 계약의 국가 등록
토지 매매/매매 계약에는 국가 등록 부담이 없습니다. 토지 소유자의 변경은 반드시 주 등록부에 기록되어야 합니다.
연방법 No. 218 2015/13/07 판 2016/03/07 개정 2017/02/01 14, 18
Rosreestr에 제출된 문서:
- 성명;
- 거래 당사자의 여권;
- 3개 사본의 DCP;
- 합격증명서(별도의 서류인 경우) 3부,
- 배우자의 동의, 후견 기관의 동의(필요한 경우 상황에 따라)
- 소유권 및 소유권 문서(하나가 없는 문서는 유효하지 않습니다. 두 번째 문서에는 첫 번째 문서의 정보가 포함되어 있지만 두 번째 문서가 없는 첫 번째 문서는 판매 기반이 될 수 없습니다)
- 수수료 지불 증명(NC Art. 333.33, 단락 22, 24 및 25-1).
소유자 변경은 www.gosuglugi.ru를 통해 공식화할 수 있습니다. 이 경우 관세는 0.7의 계수로 계산됩니다(NC Art. 333.35, 4항).
문서를 확인하고 국가 등록부에서 정보를 입력하는 기간은 이론상 7~9일로 제한되지만 실제로는 20~30일까지 늘어납니다.
등록 절차가 완료되면 거래가 성공적으로 완료되고 소유권이 이전되었음을 증명하는 통합 부동산 등록부에서 발췌문을 받아야 합니다(연방법 제 218조, 제28조).
견본
안녕하세요! 오늘 저희 변호사가 토지를 빠르고 수익성 있게 판매하고 문제 없이 구매자를 찾는 방법을 알려드리겠습니다.
Step 1. 최소한의 서류 수집
토지를 판매하기로 결정한 경우 가장 먼저 해야 할 일은 특정 문서를 수집하는 것입니다. 우리는 지적 여권과 경계 계획에 대해 이야기하고 있습니다.
지적 여권 - 이것은 시민 여권과 유사하며 토지에 대한 모든 기본 정보(면적, 소유자, 고유 번호 등)가 포함되어 있습니다. 일반적으로 Rosreestr이라고 하는 연방정부등록청에서 발행합니다.
토지 관리 절차를 거쳤고 토지 계획이 Rosreestr 데이터베이스에 있으면 이 문서를 얻는 것이 어렵지 않습니다. 그렇지 않으면 절차에 몇 달이 걸릴 수 있습니다.
따라서 토지 관리 절차를 완료했다면 다음을 수행해야 합니다.
- Rosreestr에 연락하여 지적 여권을 주문하십시오.
- 지적 엔지니어가 토지 계획을 보여주기 위해 오는 순간. 전문가는 경계를 측정하고 경계 계획을 작성합니다.
- 지적 엔지니어가 도착하기 전에 미리 이웃과 플롯의 경계를 논의하십시오. 모든 문제(발생하는 경우)를 평화롭게 해결하도록 노력하십시오. 그렇지 않으면 부동산을 신속하게 판매할 수 없습니다.
- 문서는 Rosreestr로 전송되어 한 달 이내에 모든 데이터를 확인한 후 지적 여권이 발급됩니다.
지적 여권 외에도 귀하의 재산권을 확인하는 서류를 준비해야합니다. 1997년 이전에 토지를 구입했다면 변호사의 조언을 구하는 것이 좋습니다. 사실 토지의 판매는 러시아 연방 토지법에 따라 이루어지며 1997년 이후 크게 변경되었습니다.
예를 들어, 1998년 1월 31일 이후에 토지를 구입한 경우 토지권에 대한 주 등록 증명서를 손에 가지고 있어야 합니다. 1998년 1월 31일 이전에 토지를 구입한 경우 토지에 대한 권리를 다시 등록해야 합니다.
2단계. 토지평가
토지를 수익성 있게 팔기 위해서는 토지에 대한 적절한 평가가 필요합니다.
이 작업은 두 가지 방법으로 수행할 수 있습니다.
- 독립적으로(온라인 자원, 인쇄 출판사, 게시판 등의 부동산 시장 분석을 통해)
- 부동산 중개인의 도움으로.
이러한 각 옵션에는 장단점이 있습니다. 편의상 표를 이용하여 살펴보겠습니다.
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자기평가 |
부동산 중개인의 도움을 받아 평가 |
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장점 |
결함 |
장점 |
결함 |
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저렴한 비용. 대부분의 경우 주인은 한 푼도 쓰지 않습니다. |
추정 정확도가 낮습니다. 소유자는 매우 높은 가격을 설정하여 오랫동안 토지를 팔 수 없거나 너무 낮은 가격을 설정할 수 있습니다. |
높은 추정 정확도 |
높은 가격 |
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대행사는 잠재적 구매자에게 제시할 수 있는 공식 보고서를 발행합니다. |
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부동산 중개인에게 도움을 요청하지 않기로 결정한 경우 부동산 가격을 결정하려면 토지 비용에 영향을 미치는 요인이 무엇인지 알아야 합니다.
- 플롯 크기. 토지 면적이 클수록 그에 따라 가격이 높아집니다.
- 지리적 위치. 귀하의 토지가 대도시 근처에 있다면 이는 토지 가격에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 주장할 수 있습니다.
- 교통혼잡, 도로와의 거리, 대중교통 접근성 용이. 버스, 철도로 쉽게 접근할 수 있는 여름 별장을 판매하는 경우. 교통 수단을 이용하거나 자가용을 이용하는 경우 판매되는 부동산 가격을 5~10%까지 높일 수 있습니다. 접근하기 어렵거나 여러 번 환승해야 하는 지역은 가치가 크게 떨어집니다.
- 토지의 목적. 정원 및 다차 협동조합의 토지, 개인 주택 건설, 농경지는 서로 다르게 평가됩니다.
- 사용 유형(다차 또는 정원 가꾸기 파트너십).
- 사이트의 완화. 매매 대상 토지의 표면이 평평한 경우 더 높은 가격에 판매될 수 있습니다. 언덕이 많은 지역의 토지는 가치가 떨어집니다.
- 토양의 질.
- 지하수위.
- 인프라 개발 수준. 고도로 발전된 인프라는 가격에 긍정적인 영향을 미칩니다.
- 잘 손질된 지역. 귀하의 사이트가 쓰레기 더미로 어수선하지 않고 토지에 (적어도) 잔디가 뿌려진 경우 아마도 이 요소가 가격에 영향을 미치지 않지만 구매자를 더 빨리 찾을 수 있습니다.
- 건물의 가용성. 토지에 좋은 건물(집, 차고, 목욕탕 등)이 있으면 토지 가격이 몇 배로 오를 수 있습니다. 기존 건물의 상태가 열악한 경우 직접 철거하는 것이 좋습니다. 그렇지 않으면 가격을 낮추어야 합니다. 왜냐하면... 새로운 소유자는 이러한 구조물을 철거하는 데 돈을 써야 할 것입니다.
3단계. 구매자 검색
급하게 토지를 팔아야 한다면 부동산에 연락해 도움을 받는 것이 좋다.
그러나 시간과 욕구가 있다면 스스로 판매를 시작할 수 있습니다. 이렇게 하면 돈을 절약할 수 있지만 약간의 노력이 필요합니다. 사기 구매자에게 속을 가능성도 있습니다.
대행 서비스는 비용이 많이 들지만 구매자를 찾을 뿐만 아니라 필요한 서류 준비를 도와주고 거래 전체 과정에 동행합니다.
부동산업자의 도움을 받을지 여부는 귀하에게 달려 있습니다. 그러나 여전히 구매자를 개인적으로 검색하기로 결정한 경우 이를 수행하는 방법을 알려 드리겠습니다.
이렇게 하려면 유용한 정보를 최대한 많이 포함하는 광고를 만들어야 합니다. 예를 들어:
- 토지의 위치
- 정사각형;
- 건물의 가용성;
- 토양의 질;
- 인프라 개발 정도
- 대중교통으로 갈 수 있나요?
- 호수, 강, 숲 등 근처에서 이용 가능
그런 다음 광고는 해당 도시의 인쇄 출판물, 전문 인터넷 리소스 등에 게재되어야 합니다. 공지사항을 게시하거나 전단지를 배포할 수도 있습니다. 귀하의 부동산 매각에 대해 모든 지인, 친구 및 이웃에게 알리십시오. 아마도 그들은 구매자를 당신에게 데려올 사람들일 것입니다.
Step 4. 사이트 열람 및 협상
구매자가 도착하기 전에 해당 지역을 청소하고, 쓰레기를 제거하고, 낡은 건물을 철거하십시오.
잠재적인 구매자와 대화할 때, 그들의 언어로 말하도록 노력하십시오. 당신이 그의 의견을 존중한다는 것을 보여주되, 당신의 관점을 보여주는 것을 두려워하지 마십시오.
구매자가 귀하의 부지를 구매하기로 결정하면 공증인에게 가서 결론을 내릴 날짜에 동의하십시오. 토지 계획, 가격과 궁금한 사항에 대해 논의하세요.
예비 계약을 작성할 수 있지만 반드시 필요한 것은 아닙니다.
5단계. 전체 문서 패키지 수집
토지를 판매하기 위해 두 당사자는 다음 서류를 준비해야 합니다.
- 토지 소유자 및 구매자의 여권, 사본
- 거래가 소유자가 아닌 제3자에 의해 실행되는 경우 공증인이 인증한 위임장
- 소유권 증명서
- 지적 여권;
- 경계계획
- 판매되는 부동산이 공동 재산인 경우 배우자의 서면 허가(공증인 인증)
- 구매자의 아내 또는 남편(결혼한 경우)의 자금에 대한 서면 허가
- 해당 부지에 건물이 없음을 확인하는 증명서
- 건물이 있는 경우 구조에 필요한 문서는 BTI에서 가져온 것입니다.
- 소유권 문서(기부 계약서, 매매 계약서 등)
- 부담이 없다는 증명서;
- 18세 미만의 개인이 거래에 참여하는 경우 이사회의 허가를 받아야 합니다.
- 주정부 관세 지불 영수증.
6단계. 토지매매계약 체결
합의된 날짜에 판매자와 구매자는 문서 패키지를 공증인에게 가져와 구매 및 판매 계약을 체결해야 합니다(3부). 그 후 그들은 서류를 작성하고 전액 지불을 위해 등록실에 올 날짜에 동의합니다.
- 토지매매계약서 + 양도인수증명서 다운로드
7단계. Rosreestr에 서류 제출 및 전액 결제
전체 문서 패키지(목록은 5단계에 표시됨)와 구매 및 판매 계약서 사본 3부를 가진 구매자와 판매자는 Rosreestr에 신청합니다. 여기서 판매자는 거래 등록 신청서를 작성하고 재문서를 제출합니다. 등록.
양 당사자는 정부 대표 앞에서 필요한 모든 서류에 서명한 후 전액 지불이 이루어지고 부동산이 새 소유자에게 이전됩니다.
약 한 달 후에 구매자는 토지 계획에 대한 서류를 받습니다.
농지 매각의 특징
농지를 판매하려면 구매자를 찾기 전에 지방 자치 집행 기관이나 지방 행정부에 귀하의 의도를 알려야합니다. 이는 이들 조직이 토지 구매에 대한 우선권을 갖고 있기 때문입니다.
판매되는 토지의 면적, 비용 및 위치를 명시해야 하는 등기 편지를 사용하여 관련 서비스에 알릴 수 있습니다.
지방 정부가 거부하거나 구매 의사를 통보받지 못한 경우 누구에게나 해당 부지를 판매할 수 있지만 지역 행정 신청서에 명시한 가격보다 낮지 않은 가격으로 판매할 수 있습니다.
결론
토지를 파는 것과는 다릅니다. 주요 기능은 지적 등록을 통해 부지를 등록하고 경계 계획을 작성하며 소유권 증명서를 얻는 것입니다.
부동산을 스스로 판매하려면 항상 많은 시간과 노력이 필요합니다. 그러나 불가능한 것은 없습니다. 언제든지 변호사나 부동산 중개인에게 도움을 요청할 수 있습니다. 단계별 지침이 도움이 되었기를 바랍니다. 이제 토지 구매 및 판매를 등록하는 방법, 부동산을 평가하고 구매자를 찾는 방법을 알게 되셨습니다.
토지가 1998년 1월 31일까지 오랫동안 귀하의 소유였다면 연방 러시아 등록 서비스에 토지 소유권을 재등록해야 합니다. 이는 소유권 이전 등록 시 수행할 수 있지만 더 좋습니다. 이 문제를 미리 처리하도록 하세요.
판매하기 전에 재등록하려면 해당 토지가 귀하의 소유임을 증명해야 합니다.
- 토지를 구입한 경우 가장 쉬운 방법은 소유권에 대한 매매 계약을 제공하는 것입니다.
- 계약이 보존되지 않은 경우 재산에 대한 권리를 증명하기 위해 이 음모가 귀하의 소유임을 나타내는 주 기관 또는 지방 정부의 명령, 행위, 발췌, 증명서를 제공할 수 있습니다.
- 토지를 받은 경우 공증인에게서 토지를 취득할 수 있습니다.
- 서류가 없으면 시도해 볼 수 있습니다. 귀하는 해당 토지를 15년 동안 사용해 왔다는 것을 증명해야 하며, 이웃, 지불 영수증 및 기타 서류가 이에 도움이 될 것입니다.
해당 국가의 법률에 따라 토지 소유권을 매각하려면 거래 대상을 특정하는 서류가 필요합니다. 그런 문서가 있습니다. 이 문서는 토지의 모든 특징을 설명하지만 가장 중요한 것은 부동산의 크기와 위치를 명확하게 명시한다는 것입니다. 지적 여권에는 해당 토지의 고유 번호도 포함되어 있습니다.
이 서류가 없으면 판매가 불가능합니다. 가지고 있지 않은 경우 먼저 주 등록, 지적 및 지도 제작을 위한 연방 서비스에서 받거나 간단히 받아야 합니다. 모든 것이 정상이면 한 달 안에 위치, 재산 경계 및 개인 구획 번호를 나타내는 토지에 대한 지적 여권을 받게됩니다.
플롯의 최적 비용 선택
당신이 토지의 소유자이기 때문에 . 그러나 부지 가격을 허공에서 결정하는 것이 아니라 그 가치와 시장 상황에 대한 연구를 바탕으로 결정하는 것이 좋습니다. 이러한 연구는 직접 수행하거나 감정 회사를 통해 수행할 수 있습니다. 인터넷을 통해 다양한 토지의 가격을 비교하여 토지를 직접 평가할 수 있습니다. 객관적인 평가를 얻으려면 비교할 때 많은 사항을 고려해야 합니다.
- 영토의 크기-여기에서는 모든 것이 명확합니다.
- 도시까지의 거리 - 같은 크기라도 거리가 다르면 다르게 평가할 수 있습니다.
- 도로까지의 거리, 혼잡함 - 매개변수는 이전 지점과 관련됩니다.
- 토지 이용 - 여름 별장 비용을 이전 공장 영토 비용과 비교하는 것은 의미가 없습니다.
- 인프라 – 여기에는 인근 상점, 서비스 기관, 교육 기관이 포함됩니다.
- 통신 - 여기에는 전기, 물 공급, 하수도가 포함됩니다.
- 현대 세계에서 흥미로운 이점은 셀룰러 통신의 가용성입니다.
- 건물의 유무, 크기 및 상태: 주택, 헛간, 온실, 화장실;
- 인근 숲이나 수역도 비용에 큰 영향을 미칩니다.
- 인근 공장이나 철도도 마찬가지입니다.
- 지형 - 동일한 지형을 가진 영토를 비교하는 것이 필요합니다.
- 토양 및 토양 특성 - 농작물을 위해 토지를 사용하거나 집을 지을 때 특히 중요합니다.
감정평가사를 통해 현장을 평가하기 위해 해당사와 계약을 체결합니다. 그 후 직원이 현장에 와서 사진, 측정, 지역의 기타 특성 파악 등 필요한 조사를 수행합니다. 결론은 다음을 통해 귀하에게 제공됩니다. 4-6 영업일. 이 방법의 장점은 시간을 절약하고 토지에 대한 전문적인 평가를 할 수 있다는 것입니다. 단점은 추가 비용과 소유권에 대한 잘못된 평가 가능성입니다. 신중하고 여유로운 감정평가사 선정을 통해 단점을 보완하고 장점을 높일 수 있습니다.
구매자를 찾는 방법
가을과 겨울에는 토지에 대한 관심이 매우 낮다는 것을 기억해야 합니다. 봄과 여름에는 토지를 더 빨리 파는 것이 더 수익성이 높습니다. 판매하기 전에 해당 지역을 청소하십시오. 도움이 필요한 건물을 페인트하거나 수리합니다. 먼지와 이물질을 제거하십시오. 채소밭을 심을 수도 있습니다. 그러면 성공적인 거래 가능성이 크게 높아집니다.
구매자를 찾으려면 전문 회사의 서비스를 이용하거나 직접 고객을 찾을 수도 있습니다. 전문업체에 문의해보면 감정평가사를 통해 토지가치를 판단할 때와 장단점이 거의 같다. 최대한 많은 수익을 얻으려면 언제든지 손실 없이 서비스를 거부할 수 있다는 조건으로 계약을 체결하는 데 동의하는 회사를 찾으세요. 그런 다음 구매자를 직접 찾고 동시에 이에 회사를 참여할 수 있습니다.
스스로 고객을 찾았다면 회사와의 계약을 종료하고 아무 것도 잃지 마십시오. 또한 계약에 따라 구매자가 기본 계약 또는 예비 계약을 체결할 때 회사 서비스에 대한 대금이 지급되는지 확인하십시오. 그렇지 않으면 구매자를 찾고 회사 서비스 비용을 지불한 다음 구매자가 단순히 거부할 수 있습니다.
스스로 구매자를 찾으려면 먼저 해당 국가에 있는 친구 및 이웃과 대화하십시오. 이웃이 당신의 음모를 희생하여 자신의 재산을 확장하는 것에 전혀 반대하지 않는 경우가 있습니다. 또한 신문과 온라인에 광고를 게재해야 합니다. 귀하가 살고 있는 도시뿐만 아니라 해당 지역 인근 정착촌에도 신문에 광고를 게재하는 것이 매우 중요합니다. 인터넷에서는 토지 매매와 관련된 전문 사이트에 광고를 게시하는 것이 좋습니다. 자세한 설명과 사진을 온라인 광고와 함께 첨부하세요.
예비합의서와 보증금이란 무엇인가요?
B는 향후 마스터매매계약을 체결할 의사가 있음을 나타냅니다. 이 계약은 구매자의 진지한 의도를 확인하며 이것이 장점입니다. 단점은 체결 후 판매자가 주 계약을 체결할 의무가 있다는 것입니다.
예비합의서에 명시된 내용은 다음과 같습니다.
- 향후 주요 계약의 사이트 비용;
- 주 계약 체결 기간;
- 주 계약서 작성 마감일;
- 판매되는 품목에 대한 자세한 설명입니다.
예비 계약에 향후 주 계약 체결 및 작성 조건이 명시되지 않은 경우 표준 기간은 다음과 같습니다. 1년.
예비합의서에 보증금을 명시할 수도 있습니다. 향후 주 계약 체결의 보증인입니다. 판매자가 계약 체결을 거부하는 경우 구매자는 보증금의 두 배를 요구할 수 있습니다. 구매자가 주 계약 체결을 거부하는 경우 보증금은 판매자에게 남습니다.
판매/구매를 등록하려면 어떤 서류가 필요합니까?
다음 목록에 따라 서류를 준비하십시오.
- . 사이트의 주소와 위치, 해당 지역을 명확하게 표시합니다. 또한 해당 토지에서 어떤 활동이 허용되거나 금지되는지 표시해야 합니다. 건물의 존재는 완료되지 않았더라도 기존 건물로 간주되어야 합니다.
- 주요 문서는 . 여기에는 다음 정보가 입력됩니다.
- 구매자와 판매자의 여권 정보;
- 당사자의 권리, 의무 및 책임;
- 지적 데이터: , 크기, 경계;
- 사이트가 어떤 목적에 적합한지, 법에 따라 제한 사항이 있는지,
- 예산가집행에 관한 정보;
- 토지 비용;
- 계약 체결 시간.
- 이 사이트 구매에 대한 러시아 연방 주체의 거부가 첨부되어야 합니다. 이는 러시아 연방의 주체가 구속에 대한 우선권을 가지고 있다는 사실 때문에 수행됩니다.
- 소유자로서 토지를 판매할 권리를 확인하는 문서입니다. 이것은 토지권에 대한 국가 등록 증명서입니다.
- 여권.
- 부담, 제한 또는 부재 증명서가 있음을 확인하는 증명서.
- 판매자에게 가장 중요한 점은 구매자의 계좌나 안전 금고에 자금이 있음을 확인하는 은행의 증명서입니다.
계약체결, 금전수령 및 소유권 이전
현금 이체를 위한 가장 좋은 방법은 공증인의 의무적인 참석을 통해 은행에서 직접 주요 문서에 서명하는 것입니다. 그런 다음 판매자는 판매 계약에 서명하고 구매자는 현금 상자에 열쇠를 전달합니다. 영수증을 통해 판매자가 돈을 받았다는 사실이 기록되고 구매 및 판매 계약이 체결됩니다.
구매자는 구매 및 판매 사실을 확인하는 문서가 Rosreestr에 등록되면 소유권을 얻습니다. 문서는 합법성과 모순이 없는지 분석되며 구매자는 결과를 받습니다. 10일 이내.
구매 및 판매 계약을 작성할 때의 위험
판매자의 입장은 훨씬 더 수익성이 높으며 구매자보다 위험이 훨씬 적지 만 기본 규칙을 준수하지 않으면 부동산 손실이 발생할 수 있습니다. 주요하고 유일한 규칙은 다음과 같습니다. 수중에 돈을 받은 후 또는 받는 동안에만 매매 계약에 서명하십시오.또는 계정에서 인출할 수 있는 능력이 확인된 경우.
가장 좋은 방법은 구매자가 계약을 체결하기 전에 부동산 비용을 지불하는 것입니다. 구매자가 거부하더라도 걱정하지 마세요. 판매자는 구매자가 구매 및 판매 사실을 입증한 경우에만 법률에 의해 보호됩니다.
지방자치단체로부터 임대받은 토지를 매각할 수 있나요? 그리고 어떻게 해야 하나요?
비디오에서 변호사 Maxim Nazarov는 그러한 특정 토지 판매의 뉘앙스를 설명합니다.
판매원 유사한 부동산의 가격을 기준으로 독립적으로 가격을 올바르게 설정할 수 있습니다., 판매용으로 내놓았습니다. 이런 종류의 정보는 인터넷에 접속하면 쉽게 찾을 수 있습니다.
더 비용이 많이 드는 옵션은 전문 감정인에게 문의하는 것입니다. 이 경우 주택 소유자는 부동산의 특성뿐만 아니라 시장 분석도 포함하는 감정 보고서라는 공식 문서를 받게 됩니다.
시장 가치를 평가할 때 다음과 같은 요소가 있습니다.
- 위치: 해당 지역의 인프라 개발, 교통 접근성, 환경 조건, 인근 시설.
- 집의 면적과 토지의 면적.
- 집을 짓는 재료.
- 통신의 유무.
- 건설 연도.
- 집의 상태.
- 내부 개선.
- 사이트의 다른 개체의 가용성.
- 토지의 질 등
제목 문서 분석 적법성, 소유권, 사용 및 폐기를 확립하기 위해 수행됩니다.소유자.
판매 시간을 단축하고 권리 양도 등록 절차를 단순화하려면 판매자가 소유권을 증명하는 모든 문서를 보유하는 것이 좋습니다. 토지가 지적재판부에 등록되지 않았거나 주택이 무허가 건축물인 경우 등록 절차를 거치는 것이 좋습니다. 이는 부동산 판매를 크게 단순화할 것이며, 또한 그러한 문서가 없으면 일반적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칩니다.
소유권을 증명하는 서류 소유권 증명서입니다.이 문서가 누락되었을 수 있습니다. 예를 들어 주 등록 시스템이 생성되기 전에 소유권이 현재 소유자에게 이전되었습니다. 만약에 권리가 등록되지 않은 경우 판매자는 제목을 가지고 등록기관에 연락할 수 있습니다.서류:
- 주정부 등록을 통과한 판매 명세서, 계약서 또는 교환서;
- 부동산을 구매할 때 해당 세금 납부 증명서가 필요합니다.
- 재산이 상속된 경우 상속 증명서 외에 해당 세금 납부 증명서가 필요합니다.
- 주택이 건설된 경우: 1948년 8월 26일 이전에 체결된 개인 소유권에 대한 주택 건설 목적의 토지 제공에 관한 계약 또는 개발권에 대한 계약) 및 등록 증명서.
우선 구매자는 거래의 순도와 부동산에 대한 부담이 없는지 확인하는 데 관심이 있으므로 부동산 구매 결정을 내리기 전에 통합 주 등록부에서 추출을 요청해야합니다.
서류
다음 서류 목록을 제공해야 합니다.
- 재산권에 관한 문서: 소유권 및 소유권 문서;
- 주거용 건물의 기술 여권;
- 주택 등록부에서 추출합니다.
- 계약에 명시된 기한 내에 체크아웃할 의무가 있는 숙소에 등록된 모든 사람의 동의
- 세금 채무가 없음을 확인하는 서류;
- 통합 상태 등록부에서 추출합니다.
- 토지에 대한 지적 여권 또는 지적실의 정보 부족 통지;
필요한 경우:
- 공증인의 인증을 받은 배우자의 동의
- 후견 및 신탁 관리 당국의 허가(동의).
예비합의의 체결
당사자들이 매매 계약을 체결하려는 경우 그러한 의도를 공식화하는 예비 계약을 작성할 권리가 있습니다. 이후 주요 합의 예비 계약에 명시된 조건에 따라 체결됩니다., 이는 또한 주 문서의 형태를 취합니다.
- 계약 주제에 관한 조건;
- 주요 계약의 필수 조건
- 주요 계약의 서명이 암시되는 기간. 당사자가 기간을 합의하지 않은 경우 예비 계약 체결일로부터 1년으로 간주됩니다. 당사자 중 한 사람이 부당하게 계약서 서명을 거부하는 경우 두 번째 당사자는 법원에 갈 권리가 있습니다. 당사자 또는 법률이 정한 기간이 만료된 후, 본계약이 체결되지 않은 경우, 본계약의 강제 체결이 불가능하며,그리고 예비계약은 종료됩니다.
예비 구매 및 판매 계약은 주 등록 대상이 아닙니다.
주요 계약서 작성 및 자금 이체
부지가 있는 주거용 건물의 매매 계약은 서면으로 작성되며 당사자가 서명해야 합니다. 원하는 경우 공증인이 계약을 인증할 수 있지만 이것이 전제 조건은 아닙니다.
문서에는 다음이 포함되어야 합니다.
- 계약의 이름입니다.
- 투옥된 날짜와 장소.
- 계약의 주제, 즉 양도 재산의 전체 대상 목록.
- 각 양도 대상의 식별 특성: 위치, 목적(토지 범주), 재고 번호, 면적, 통합 국가 등록부에 대한 권리 등록 정보.
- 계약 가격. 금액은 총액으로 표시되며 각 속성별로 별도로 표시됩니다.
- 추가 조건: 소유권 취득 시기, 보증, 거래 관련 비용 지불 절차 등).
증인 앞에서 현금을 지불하는 것이 좋습니다. 증인은 부동산 중개인, 공증인 또는 은행 직원일 수 있습니다(당사자가 선택한 은행의 예금실에 돈을 넣을 때). 은행은 지폐의 진위 여부를 확인할 수도 있다.
현금 이체 절차가 완료되면 구매자는 판매자에게 자금 수령을 위한 영수증을 요청하는 것이 좋습니다. 합의 후 당사자들은 계약서와 재산 인수 및 양도 행위에 서명합니다.
등록
이와 관련하여 매매거래를 완료할 때 부동산에 대한 권리양도 등록을 법에 규정하고 있습니다. 계약서가 최소 3부 이상 서명되어 있습니다.: 각 당사자별로 하나씩, 등록 기관이 보관하는 하나.
주정부 등록 서류:
- 두 개체에 대한 제목 문서;
- 주택에 대한 지적 계획(등록 증명서) 및 토지에 대한 지적 추출;
- 양도 증서를 통한 구매 및 판매 계약;
- 집에 등록된 사람의 증명서;
- 관세납부영수증.
추가적으로 다음이 필요할 수 있습니다:
- 공증인이 인증한 배우자의 동의;
- 후견 및 신탁관리 당국의 허가 또는 동의;
거래의 양 당사자는 여권과 주 등록 신청서를 신청합니다. 절차는 영업일 기준 10일이 소요됩니다.
재원
부동산이라면 판매자의 소유 기간이 3년 미만인 경우 - 세금 신고서를 제출해야 합니다. 3-NDFL 형식으로 13%의 세율로 세금을 납부합니다. 동시에 그는 1,000,000 루블을 초과하지 않는 금액으로 세금 공제를 받을 권리가 있거나 이 재산 취득과 관련된 비용만큼 과세 소득 금액을 줄일 권리가 있습니다.
구매자는 또한 RUB 2,000,000를 초과하지 않는 재산 공제 권리를 행사할 권리가 있습니다. 개인에 대한 토지세와 재산세를 납부하는 주체는 구매자가 되는 소유자임을 잊지 말아야 합니다.
전문 기관에 연락할 때 물건을 평가하는 비용은 원칙적으로 프로세스의 노동 강도와 물건의 원격성에 따라 달라지며 최소 6,000 루블에 달합니다.
송금을 위해 은행에 연락하면 해당 서비스 비용은 하루 12 루블입니다.
변호사에게 연락할 때 거래의 법적 순도를 확인하는 데는 최소 2,000루블이 소요됩니다. 거래에 대한 완전한 지원이 제공되는 경우 해당 서비스 비용은 35,000 루블입니다.
제목 보험은 평균 금액의 0.3%를 지급합니다.보험.
시민의 경우 주정부 수수료는 6,000 루블입니다 (주택 등록시 2,000 루블, 토지 등록시 2,000 루블, 계약 등록시 2,000 루블). 법인의 경우: 66,000 루블(개체당 22,000,000, 계약 등록의 경우 22,000).
통합 국가 등록부에서 종이로 추출한 내용을 얻으려면 시민의 경우 200루블, 조직의 경우 600루블이 필요합니다.
함정
소유권이 등록되지 않았습니다.집이나 땅을 위해. 판매자는 소유권이 아닌 평생 상속 증여와 같은 권리로 토지를 소유할 수 있습니다.
그 집은 승인되지 않은 건축물로 판명될 수 있으며, 이는 이후에 적절하게 공식화하기가 매우 어려울 것입니다.
가짜위임장. 대리인이 대행하는 거래를 할 때에는 위임장을 발행한 공증인에게 연락하여 위임장이 취소되지 않았는지 확인해야 합니다. 위임장을 발행한 사람이 법적 능력이 있는지 확인하는 것도 가치가 있습니다. 주인이 살아 있는지 확인하는 것이 좋을 것 같습니다.
집이 팔린 경우 등록된 사람의 동의 없이 거래에 이의가 제기될 수 있습니다.법정에서. 그러나이 경우 구매자가 미리 처리하면 소유권 상실 위험에 대한 보험이 구원이 될 수 있습니다.
주택을 판매하기 전에 부동산에 대한 전문적인 평가를 수행하고 부동산에 대한 서류를 정리하고 토지 및 주택에 대한 권리 등록을 완료하는 것이 좋습니다.
거래를 할 때 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다, 변호사에게 문의하는 것이 좋습니다. 그러나 전문가라도 거래의 법적 순수성을 100% 보장할 수는 없으므로 구매자는 보험회사에 문의하는 것이 좋습니다.
자금을 이체하는 가장 신뢰할 수 있는 방법은 자금을 안전 금고에 보관하는 것입니다. 첫째, 자금 이체 시 증인이 있고, 둘째, 은행이 자금의 안전한 보관을 보장하며, 셋째, 은행이 재계산 및 확인을 위한 추가 기회를 제공합니다. 지폐의 진위. 송금 승인 증명서는 결제가 완료된 후에만 서명됩니다.
마지막 단계는 계약 등록 및 부동산에 대한 권리 이전입니다.
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