주택 소유자 협회를 관리 회사로 이전하는 방법. 주택 소유자 협회의 경영 종료
아파트 건물의 소유자가 관리 조직에 만족하지 않으면 변경할 수 있습니다. 그러나 한 관리 회사를 다른 관리 회사로 변경하는 것이 아니라 예를 들어 자체 HOA를 만들 수 있습니까? 아니면 그 반대로 관리 회사에서 HOA로 전환하시겠습니까? 이 기사에서는 아파트 관리 회사를 변경하는 방법 및 기타 여러 문제에 대해 논의합니다.
소속사를 다른 회사로 변경할 수 있나요?
소유자는 거버넌스 방법을 선택할 권리가 있습니다. 예를 들어 주택 소유자 협회를 조직하거나 관리 조직의 손에 이사회를 맡길 수 있습니다.
2015년부터 매니지먼트 회사에 대한 업무 규칙은 훨씬 더 엄격해졌습니다. 예를 들어, 라이센스를 받아야 합니다. 그러나 그들의 작업이 항상 아파트 소유자에게 만족을 가져다주는 것은 아닙니다. 특히 주택 유지 관리에 상당한 돈을 지불하기 때문입니다. 아파트 관리업체를 어떻게 바꾸느냐 하는 문제가 시급한 이유다.
소속사를 HOA로 변경하거나 그 반대로 변경이 가능한가요?
짧은 답변이 궁금하시다면 긍정적입니다. 가능합니다!
소유자가 관리 회사를 HOA로 변경하기로 결정하는 가장 일반적인 이유는 부적절한 서비스 성능과 부풀려진 관세 때문입니다. 부풀려진 관세가 이유를 설명할 수 있다. 관리 회사는 상업 조직이므로 이익을 내지 않고는 운영할 수 없습니다. 부적절한 서비스 제공은 입증하기가 매우 어렵지만 소유자가 관리 회사가 준수해야 하는 표준을 잘 알고 있으면 모든 것이 가능합니다.
일부 관리 조직은 소유자와의 계약에 명시된 모든 의무를 이행하지 않으며 주거용 건물 소유자도 관리 회사 변경이 가능한지에 대한 질문에 직면하고 그렇다면 변경하는 것이 좋습니다 다른 유사한 사람과 연결하거나 주택 소유자 협회를 만드십시오. 매니지먼트 회사와 협력한 후 파트너십을 맺는 것이 가능하며 때로는 꼭 필요한 경우도 있습니다.
관리 회사를 HOA로 변경하려면 주택 소유자 협회를 만들기로 결정하고 인내심을 가져야합니다. 실제로 대부분의 관리 회사는 주택 소유자 협회에 고삐를 넘기는 데 서두르지 않기 때문입니다.
HOA를 영국으로 변경하는 것도 가능합니다.
HOA 변경
HOA를 다른 파트너십으로 변경하는 방법에 대한 질문은 별 의미가 없습니다. HOA에 관리권을 위임한 주택에는 일반적으로 주택 소유자 협회가 하나만 있으며 다른 주택 소유자 협회로 전환하는 것은 불가능합니다. 다만, 전임회장 업무에 만족하지 못할 경우 주택 소유자협회 회장을 재선할 수 있습니다.
모든 규칙에 따라 HOA 의장을 변경하려면 각 소유자에게 등기 우편으로 회의 통지를 보내야합니다. 다가오는 회의에 대해 집에 있는 모든 사람에게 간단히 알릴 수 있습니다. 합법성을 위해 HOA 회원 중 최소 50%와 주택 소유자 중 최소 50%가 회의에 참석해야 합니다.
회의에서는 공개투표나 비공개투표의 방식으로 선거과정을 거쳐야 하며, 그 결과에 따라 새 의장이 선출된다. HOA 회의의 필수 요소는 프로토콜입니다. 새로운 의장을 임명한 후에는 의장 변경에 대해 연방세무서 및 기타 당국에 통지를 보내야 합니다. INFS는 또한 이사와 관련하여 파트너십의 통합 주 법인 등록을 조정해야 합니다.
또한 회의에서 주택 유지 관리를 관리 회사에 양도하기로 결정될 수도 있습니다.
다음 다이어그램에 익숙해지는 것도 도움이 될 수 있습니다.
입법 체계
아파트 건물의 관리 회사를 바꾸는 것은 모든 두 번째 주택 소유자가 묻는 질문입니다. 그러나 실제로 관리 회사를 바꾸는 것은 훨씬 더 어려울 수 있으므로 주택 소유자는 이 조치에 대한 법적 틀을 이해해야 합니다. 관리 회사의 활동을 규제하는 주요 규제법은 러시아 연방 주택법입니다. 현행 주택법에 따르면 관리회사의 책임은 물론, 소유주가 관리회사를 변경할 수 있는 이유도 알 수 있습니다.
근거
아파트 건물의 소유자는 다음과 같은 이유로 관리 회사를 변경할 수 있습니다.
- 총회에서 표현된 소유자 과반수의 요청에 따라(이 경우 관리 회사의 의무 이행 실패 또는 관리 회사의 서비스 요금 과대평가에 대해 논의하는 것이 적절함)
- 관리 회사의 라이센스가 부족합니다.
- 관리회사가 의무나 이행을 이행하지 않지만 부적절하게 이행하는 경우.
소유주가 다른 관리 회사로 이동하거나 이사회 유형을 완전히 바꾸는 데는 한 가지 이유만으로도 충분할 것입니다.
아파트 관리회사 변경 절차
한 관리 회사를 다른 관리 회사로 변경하는 절차에는 여러 단계를 거쳐야 합니다. 그것들을 살펴보자:
- 아파트 주인들은 이제 관리회사를 바꿀 때가 되었다고 판단합니다.
- 새로운 관리 회사를 선택합니다.
- 신구 관리회사 회의록을 이관합니다.
이러한 단계 외에도 주거용 건물에서 아파트 소유주 회의를 개최하는 중간 단계도 암시됩니다. 여러 번의 중간 회의와 한 번의 본 회의가 열릴 수 있으며, 그 동안 이전 회사의 서비스를 거부하기로 결정하고 그 결과에 따라 새로운 조직을 선택하기로 결정합니다.
공고
본회의가 합법적인 것으로 간주되기 위해서는 관리회사 변경 통지를 회의 예정일 10일 전까지 등기 우편으로 각 주택 소유자에게 발송해야 합니다.
최소한 한 명의 아파트 소유자에게 알리지 않으면 회의 자체와 그 결과 모두 불법으로 간주될 수 있습니다. 또한 회의 결과가 적법하기 위해서는 전체 주택 소유자의 절반 이상이 참석해야 한다.
문서 전송 절차
선정된 승인자, 선정된 관리 회사 또는 HOA 회장은 이전 관리 회사에 문서 양도 신청서를 제출해야 합니다. 신청서에는 여권, 소속사 변경 조서, 등록 증명서(HOA 대표자나 새 소속사가 기존 소속사에 신청하는 경우)를 첨부해야 합니다.
소속사 선정을 결정한 회의가 불참한 경우, 그런 다음 신청서에는 비거주 건물의 건물 소유자 등록부, 다가오는 회의 통지를 확인하는 문서, 투표 개최 및 수집을 확인하는 문서가 함께 제공됩니다. 충분한 투표수.
현행법(2017)에 따르면 기존 관리회사는 소유주가 회사 변경을 결정한 후 2개월 이내에 계속해서 기능을 수행할 수 있다.
구 소속사는 서류 접수일로부터 2일 이내에 새 소속사 대표 또는 HOA로부터 서류를 확인할 의무가 있다. 이전 형법에서 오류를 발견하면 보낸 사람에게 이에 대해 알릴 의무가 있습니다.
문서와 모든 것이 정상이면 이전 관리 회사는 문서를 새 관리 회사 또는 HOA로 이전하는 프로세스를 시작합니다. 새 이사회가 아파트 건물 관리 책임을 맡게 되기 전 한 달 이내에 문서를 새 관리 회사 또는 HOA로 이전해야 합니다.
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HOA를 영국으로 변경하는 절차
파트너십을 관리회사로 변경하기 위해서는 관리회사 변경과 마찬가지로 오너총회를 개최할 필요가 있으며, 이 기간 동안 파트너십 청산 문제를 고려하고 결정해야 합니다. 관리 회사에서. 동작 알고리즘은 이미 위에서 설명한 것과 유사합니다.
- 가장 먼저 할 일은 모든 소유자에게 회의에 대해 알리는 것입니다. 정족수에 도달하면 회의를 시작할 수 있습니다.
- 그 결과를 바탕으로 프로토콜을 작성해야 하며, 이는 이후 주택 소유자 협회에서 관리 회사로 문서를 전송하는 데 중요한 역할을 합니다.
- 첫 번째에도 모든 문제를 완료하고 새 관리 조직으로 이관하는 데 2개월이 걸립니다.
보시다시피 HOA에서 관리 회사로 이동하는 것은 어렵지 않습니다.
특별한 문제는 이전 관리 회사가 새 관리 회사로 문서를 이전하는 것을 거부하는 것입니다. 이 경우 법원에 소송을 제기할 수 있습니다.
새로운 관리 회사 선정
새로운 관리 회사의 선정은 여러 단계로 구성됩니다. 각각을 고려하십시오.
- 준비 활동. 따라서 회의 전에도 어떤 관리 조직을 선택해야 하는지, 기존 관리 조직을 어떤 관리 조직으로 교체할지 대략적으로 파악하는 것이 필요합니다. 준비 활동에는 다가오는 회의와 안건에 대한 공지를 보내는 것도 포함됩니다.
- 회의를 개최합니다. 합법적인 회의로 간주되려면 전체 소유자 수의 최소 50%가 참석해야 합니다. 출력 자료는 프로토콜입니다. 결정은 단순히 다수결로 이루어진다.
- 회의 후에는 회의록을 복사하여 기존 소속사와 신규 소속사 모두에게 보내야 합니다.
- 새로운 소속사와 계약을 체결합니다.
- 이전 관리 회사에서 새 관리 회사로 문서를 이전합니다.
- 자원공급업체와 신규 경영계약 체결
07.03.2013 21:52
"주택 및 공동 서비스: 회계 및 세무", 2011, N 1
HOA HOUSE 관리의 종료
HOA 청산에 관한 간행물이 발표된 날로부터 2개월 후에 청산위원회는 세무서에 연락하여 다음 서류를 사용하여 법인 청산 기록을 작성할 수 있습니다.
신청자가 서명한 P16001 양식의 주 등록 신청서
청산 잔액
4,000 루블의 주정부 관세 지불을 확인하는 문서.
이 문서에 따라 통합 주 법인 등록부에 항목이 작성되고 HOA 청산에 대한 주 등록 증명서가 발급됩니다.
따라서 HOA 청산 절차는 복잡하고 시간이 많이 걸리는 것처럼 보일 수 있지만 이는 주택 소유자이기도 한 채권자의 이익을 보호하는 것을 목표로 한다는 점을 기억해야 합니다. 또한 파트너십을 맺을 때 항상 이웃 커뮤니티가 떠맡고 있는 책임에 대해 생각하고, 그러한 책임을 스스로 해소하기 위한 어려운 절차를 포괄적인 고려의 동기로 고려해야 한다고 생각합니다.
따라서 우리는 HOA와 같은 아파트 건물 관리 방법을 거부한다고해서 법인체로서 파트너십을 반드시 청산해야한다는 의미는 아니라는 것을 알게되었습니다. 그러나 새로운 주택 관리 방법 선택과 동시에 총회에서 이 문제(HOA 보존 또는 청산)를 고려하는 것이 좋습니다. HOA가 청산되지 않은 경우 관리 방법을 변경할 때 모든 상대방과 합의하고 사업 계약을 종료해야합니다 (자원 공급 계약을 종료하는 것이 특히 중요합니다). 그러나 파트너십에는 여전히 회계 기록을 유지하고 재무 및 세금 보고를 제출할 책임이 있습니다. 자발적인 HOA 청산은 일반적인 절차에 따라 수행됩니다.
M.A.푸르지나
법무팀장
주택교육재단
"니즈니노브고로드 주택 소유자 협회"
인감 서명
러시아 법률에 따르면 아파트 건물(16개 이상의 아파트)은 다른 사람이 관리해야 합니다. 허가를 받은 기관(관리 회사)만이 주택을 관리할 수 있습니다. 아무도 회사를 모니터링하지 않으며 그들의 활동은 독립적이고 통제할 수 없기 때문에 임대료가 의도한 대로 지불될 뿐만 아니라 투명하게 지불되기를 원하는 주민들은 다른 관리 방법을 찾고 있습니다. 아파트 소유주들이 파트너십이나 협동조합으로 뭉치면 스스로 집을 관리할 수도 있습니다.
아파트 관리
국영사업장 개편 이후 아파트의 운명은 주민 스스로에게 달렸다. 관리인을 선택하거나 스스로 관리해야 한다.
주택 관리는 다음과 같습니다.
- 주택 보존 및 유지 관리 활동(주택의 주요 및 현재 수리, 예방적 유지 관리)
- 주민에게 공동 혜택 제공 (전기, 물, 가스 공급 계약, 하수도 계약, 폐기물 제거, 인터콤 유지 관리 등).
주택을 민간 회사가 관리하는 경우, 관리 회사의 재정 활동을 통제할 수 없고 우리가 지불하는 금액이 관리되지 않기 때문에 거주자는 실제로 유틸리티 비용이 얼마인지 또는 임대료가 목표한 방식으로 지불되는지 알지 못할 수 있습니다. 예산에 고려되지 않으며 현금 정산 센터에서 확인하지 않습니다.
부도덕한 관리 회사는 종종 이를 이용합니다. 주민들이 기부한 돈을 통제할 수 있으려면 건물 관리가 아파트 소유자에게 있어야 하며 이를 위해 HOA를 만들어야 합니다. HOA란 무엇입니까? 아파트 건물의 장점과 단점은 무엇입니까?
HOA 란 무엇입니까?
이는 공동 유틸리티 네트워크를 갖춘 아파트 건물 또는 여러 인근 건물의 아파트 소유자로 구성된 비영리 협회입니다. HOA의 개념과 구성 방법은 주택법의 여섯 번째 섹션에 의해 규제됩니다.
HOA를 만들려면 아파트 소유자 총회를 열어 파트너십 생성 문제를 결정해야합니다. 파트너십 생성을 위해서는 소유자 중 최소 절반이 투표해야 합니다! 회의의 결정은 HOA 등록의 기초가 됩니다.
국가 등록 순간부터 파트너십은 헌장, 의장이 이끄는 이사회 및 감사위원회를 갖춘 법인이 됩니다.
파트너십의 대표가 이사회 의장으로 선출된다는 사실에도 불구하고 모든 중요한 문제는 총회에서 해결됩니다. 즉, 아파트 주인이 직접 집을 관리하는 것입니다.
HOA 만들기 - 장단점
관리 회사가 아닌 HOA가 주택을 관리하는 주요 이점은 상당한 비용 절감입니다. 중개인을 거치지 않고 유틸리티가 집으로 직접 전달되고 모든 수리 작업이 거주자에 의해 통제된다는 사실로 인해 (장기적으로) 절감액은 50% 이상에 도달할 수 있습니다! 이러한 데이터는 Rosstat에서 제공됩니다.
자체 관리의 이점은 다음과 같습니다.
- HOA 이사회는 주택 유지 관리를 관리합니다(과실 및 부패 제외).
- 모든 중요한 문제는 총회에서 해결됩니다(예: 지붕 수리 대상, 시기, 금액 등).
- 재정 활동은 투명합니다(비용은 HOA 회원 누구나 통제할 수 있습니다).
- 집의 공유 재산에서 이익을 얻을 수 있습니다(예: 다락방, 지하실, 광고용 벽 임대).
귀하의 집이 HOA에 속해 있다면 관리자에게 알리고 자물쇠 제조공에게 전화하세요. 당신의 팀에서 그것을 알아낼 것입니다.
장점과 함께 다음과 같은 단점도 확인할 수 있습니다.
- HOA는 법인으로서 부채에 대해 독립적으로 책임을 집니다(소유주 한 명이 임대료를 연체하는 경우 남은 거주자가 해당 부채를 계약자에게 상환해야 합니다. 그러나 그런 경우 부도덕한 세입자를 대상으로 상환 청구를 제출할 수 있습니다). );
- 주택 유지 관리 또는 수리 비용에 관해 HOA 구성원 간에 분쟁이 발생할 수 있습니다.
- HOA 헌장은 거의 항상 부재자 투표를 허용하는데, 이는 부도덕한 이사회 구성원이 이용할 수 있습니다.
HOA의 모든 장단점을 보다 명확하게 보여주기 위해 비교표가 제공됩니다.
우리 모두는 "주택 유지 및 수리"란의 부풀려진 수치, 공동 재산의 열악한 상태, 부도덕 한 계약자 등 다양한 이유로 발생하는 주민과 부도덕 한 관리 조직 간의 "공동 전쟁"을 어느 정도 목격했습니다. 주요 수리 및 기타 여러 가지. 이는 집 관리 방식을 바꾸면 벗어날 수 있는 악순환이다. 그리고 러시아 연방 주택법 조항에 따르면 관리 조직, 주택 소유자 협회(HOA) 및 직접 관리의 세 가지만 있습니다. 그것을 알아 봅시다.
조직 관리
관리 조직은 주로 이익 창출에 관심이 있는 상업 회사입니다. 그들 중 다수는 제공되는 서비스의 품질이나 채무 불이행자를 처리하는 데 관심이 없습니다. 그 결과, 주민들은 공동 재산의 불만족스러운 상태와 수십억 달러의 손실에 대해 불평하고 있습니다. 러시아 연방 건설부에 따르면 현재 자원 관리자에 대한 관리 조직의 부채는 전국적으로 2,500억 루블이 넘습니다. 이것은 "불행한 관리자" 소유자의 개인 계좌에 예치된 유틸리티 서비스에 대한 성실한 지불자의 돈입니다.
올해 3월에는 주택법 개정안이 채택되어 주택 소유자와 자원 공급 기관 간의 직접 계약으로 전환됩니다. 그러나 이 혁신이 실제로 성공적으로 적용되기까지는 많은 시간이 걸릴 것입니다. 지불 체인에서 관리 회사의 위치를 명확하게 정의할 필요가 있습니다. 공동 재산은 관리 회사의 통제하에 있기 때문에 프로세스에서 이를 완전히 제외하는 것은 여전히 매우 어렵습니다.
주택 소유자 협회(HOA)
여기서 기본 단어는 상업적인 기반이 없는 "파트너십"입니다. HOA의 주요 원칙은 집을 정돈하고 유틸리티 비용을 지불하는 데 드는 돈을 현명하게 관리하려는 주택 소유자의 공동 작업입니다. 현명한 관리자는 저축한 돈을 주머니에 넣지 않고, 아파트 입주자들의 추가적인 혜택과 편안함을 창출하는 데 사용합니다. 예를 들어, 지역 조경, 현대적인 어린이 및 운동장 설치, 인터콤 설치, 심지어 컨시어지 고용 등이 있습니다. 여기서 모든 것은 주민들의 일관성, 주택 관리에 대한 적극적인 위치 및 HOA 회장의 검소함에 달려 있습니다.
직접 제어
주택 및 공동 서비스 부문 전문가에 따르면 이는 가장 비효율적인 주택 관리 형태입니다. 이 방법을 사용하면 아파트 건물 소유자가 직접 관리를 수행하며 무관심한 방식으로 자체 주도적으로 행동합니다. 그러나 여기서는 다음과 같은 일이 일어날 수 있습니다: "친구들 사이에 합의가 없을 때..." 즉, 집이 크고 그 안에 거주하는 사람의 수가 많을수록 이웃 간의 불일치가 발생할 가능성이 더 커집니다. 지속적으로 유지 관리 및 수리가 필요하기 때문에 주택 관리 품질에 대한 위협입니다. 아마도 선택일 것이다
작업량이 최소인 소규모 주택에서는 직접 제어가 최적입니다.
탈출구가 있습니다
오늘날 많은 아파트 거주자는 관리 조직을 떠나 HOA를 만들고 싶어합니다. 이러한 전환은 이전 관리자와의 계약 관계를 파기하고 새로운 소유자 협회를 만드는 두 가지 주요 단계로 구성됩니다.
관리회사를 퇴사하려면 먼저 해당 아파트의 관리계약서를 참조하여 해당 조항 및 유효기간을 검토해야 합니다. 예를 들어 계약 의무가 곧 만료되는 경우 이를 활용하고 갱신하지 않을 수 있습니다. 아직 만료일이 멀다면, 당사자들의 합의에 의해 계약을 해지할 수 있습니다. 이것이 해결되지 않으면 계약 텍스트를주의 깊게 연구해야합니다. 거기에 작성되었지만 이행되지 않은 모든 내용은 계약 종료의 근거가 될 수 있습니다. 어쨌든, 경영에 관한 모든 사항은 주민총회에서 주민의 의견으로 결정됩니다.
HOA를 생성하려면 다음 알고리즘을 따라야 합니다.
* 사회적 부담을 떠맡을 준비가 되어 있는 주도적 그룹을 구성하십시오.
* 집 거주자와 대화를 나누고 주택법에 따른 관리 형태와 HOA 생성의 이점에 대해 설명합니다.
* 헌장 작성, 주민등록부 작성, 의장직, 비서직, 이사회 구성원 및 집계 및 감사위원회 후보를 찾습니다.
* 주택 소유자 총회를 실시합니다. 결정의 적법성을 위해서는 소유자의 50%가 참석하면 충분합니다. 공무원을 선출합니다. 주민집결이 불가능할 경우에는 아파트 소유자에게 투표용지를 전달하여 부재자 투표를 실시합니다.
* 회의가 개최되고 그 결과가 관련 의정서에 의해 확인되면 주정부 수수료를 지불하고 국세청에 등록해야 합니다. 등록 결과에 따라 통합 주 법인 등록부에 항목이 작성됩니다. 또한, 파트너십은 연금기금, 통계청, 의료기금에 등록하고 인감을 받아야 합니다.
보시다시피, 집 관리 방식을 바꾸는 것은 언뜻 보이는 것만큼 어렵지 않습니다. 책임 있는 결정을 내리기 전에 가능한 모든 위험을 평가하십시오. 그리고 가장 중요한 것은 스스로 주도권을 잡는 것을 두려워하지 마십시오. 그리고 모든 것이 확실히 잘 될 것입니다!
