비거주 건물의 일부를 민영화하는 관행. 우선 민영화에 관한 법률 159에 따른 사업장 우선 구매

2008년 7월 22일자 연방법 N 159-FZ “러시아 연방 구성 기관의 국가 소유 또는 지방 자치 단체 소유이고 중소기업이 임대한 부동산의 양도에 대한 세부 사항, 그리고 러시아 연방의 특정 입법 행위에 대한 개정”이 중소기업에 대한 국가 지원을 목적으로 채택되었습니다. .

법률 No. 159-FZ에 따르면, 특정 조건에 따라 중소기업(이하 임차인이라고 함)은 자신이 임대한 건물을 사유화할 우선권(이하 우선권)을 갖습니다. 그러나 현실적으로는 이러한 조건이 충족되더라도 신주인수권의 이행이 어려울 수 있다. 종종 경제적 절약을 이유로 공공 기관은 건물의 일부를 임대합니다. 임차인은 임대 부동산이 독립된 부동산이 아니며, 그것이 일부인 건물과 달리 지적 번호가 없다는 사실로 인해 공식적으로 우선권을 행사할 기회를 박탈당합니다. 법률 No. 159-FZ의 해석은 러시아 연방 최고 중재 재판소 상임위원회(이하 SAC RF)가 정보 편지 No. 13 4, 특히 8항에 나와 있습니다. “중소기업과 건물의 일부 또는 비거주 건물(예: 소매 공간)의 일부를 구매 및 판매할 수 있는 권리를 행사하고 이에 따른 계약을 체결하는 것은 허용되지 않습니다. 이러한 부분을 기반으로 비거주 건물이 별도의 개체로 형성될 수 있는 경우는 제외됩니다."(강조 추가: Yu.Kh., Yu.N.)

2009년 11월 5일자 러시아 연방 대법원 상임위원회의 정보 서한 N 134 “연방법 적용의 일부 문제에 대해”구성 주체의 국가 소유인 부동산 소외의 세부 사항에 대해 러시아 연방의 또는 지방 자치 단체가 소유하고 중소기업이 임대하고 러시아 연방의 특정 입법 행위에 대한 개정에 관한 것입니다." 따라서 러시아 연방 대법원은 관련 우선권의 이행을 허용합니다. 그러나 이러한 해석만으로는 실제로 발생하는 많은 질문에 대한 답을 제공할 수 없습니다.

첫째, 건물 분리 가능성을 어떻게 확인해야 하는지 정확히 불분명하다. 관련 당국(예: 설계 및 재고 관리국)으로부터 인증서를 얻거나 시험을 수행하는 등 여러 가지 옵션이 있습니다. 두 번째 옵션은 확실히 더 안정적이지만 훨씬 더 비쌉니다. 둘째, 건물을 분리할 때 당사자 간의 상호 작용을 위한 규제된 메커니즘이 없습니다. 따라서 건물의 일부를 분리하고 건물의 일부를 직접 분리할 가능성을 확립할 의무나 권리가 누구에게 있는지 결정하는 것은 불가능합니다(재료, 재정, 조직 비용 포함). 임차인이 재산분리를 신청하더라도 명확하게 정의된 의무가 없기 때문에 정부의 지원이 보장되지 않습니다. 더욱이, 정부 기관은 대개 경매를 통해 건물을 판매하는 데 더 관심이 있기 때문에 정부 기관으로부터 지원을 받을 가능성은 매우 적습니다. 증거 조사 및 수집 중에 마감일을 포함하여 건물의 일부와 관련하여 세입자의 선취권 행사에 대한 신청을 제출하고 고려하기 위해 법률로 규정된 절차가 없는 경우(일반적으로 많은 시간이 소요됨) 시간), 건물 전체가 이미 경매에 나와 있을 수 있습니다. 이는 신주인수권 행사를 복잡하게 만들며, 심지어 신주인수권 행사를 거부하는 근거가 될 수도 있습니다. 건물 일부의 격리는 임대인(소유주의 권리를 행사하는 기관)의 의지에 달려 있으며, 이는 이 분야의 기존 법적 공백을 고려할 때 심각한 부패 요인입니다. 물론, 정부 기관이 불법적으로 거부하는 경우 임차인은 사법적 보호를 받을 권리가 있지만, 문제의 관계에 대한 법적 규제가 부족하여 그러한 분쟁의 전망이 모호합니다. 이 문제는 그러한 상황에서 실제로 법적 틀의 유일한 출처가 정보 편지 N 134라는 사실로 인해 더욱 악화됩니다.

실용적인 측면

건물의 일부와 관련하여 선취권 실행에 대한 특별 규칙이 없는 경우 법원은 러시아 연방 민법 제 209조 1항을 참조하여 종종 "소유자는 소유권을 가지고 있습니다"라고 표시합니다. , 그의 재산의 사용 및 처분”으로 인해 건물 분할을 거부하는 것은 불법으로 인정될 수 없습니다. 따라서 A79-2127/2010 사건의 판결에서 러시아 연방 민법 제209조(이하 러시아 연방 민법)에 따라 소유자는 다음과 같은 권리를 갖는다고 명시되었습니다. 자신의 재산을 소유하고 처분하는 것과 관련하여 하나의 물건을 여러 개의 독립적인 물건으로 나누어 하나의 물건을 창조해야 하며 그러한 의지 표현이 없는 경우 지정된 비거주 건물의 해당 부분 , 지자체 소유권이 등록되지 않은 독립된 객체로 지적 등록 순서에 따라 할당되지 않은 것은 판매 및 구매 대상이 될 수 없습니다. A33-5998/2010 사건의 판결에서도 법원이 동일한 주장을 하고 있습니다. 두 결정 모두 항소심에서 이의를 제기했지만 번복되지는 않았습니다. 북서부 지역에서는 유사한 입장이 몇 가지 결정에 반영되었습니다(예: 2012년 5월 11일자 북서부 지역 연방 중재 법원(이하 FAS SZO라고 함)의 결의안). A56-22715/2011). 동시에 법원은 정보 편지 번호 134의 9항에 따라 공동 임차인이 단일 건물의 각 부분을 구매하는 것이 아니라 전체 건물을 공동 공유 소유권으로 구매할 권리가 있다는 사실을 언급했습니다. . 유사한 입장이 2010년 1월 21일자 러시아 연방 대법원의 판결 N VAS-17757/09에서도 표명되었습니다.

분기점

모든 구성 요소의 이름이 올바르게 지정되면 법원이 전개한 입장은 합법적이라는 점에 유의해야 합니다. 실제로 건물의 임대 부분 판매는 분리된 후에만 가능합니다. 소유자의 의사(동의 하에)에 따라 분리가 가능합니다. 또한, 전체 건물이 여러 우선권 주체에게 임대되는 경우 건물을 분할하지 않고 공동 소유로 구매할 수 있습니다. 다르게 해석하면 Information Letter No. 134의 8항과 9항에 명시된 입장의 조정이 허용되지 않습니다. 그러나 그러한 입장은 포괄적이거나 보편적인 입장이 아닙니다. 예를 들어 건물의 일부만 임대하고 다른 부분은 임대하지 않거나 법률 No. 159-FZ의 적용을 받지 않는 법인이 임대하는 상황은 다루지 않습니다. 이러한 상황에서 위에 공식화된 접근 방식을 기계적으로 적용하면 임차인의 권리가 침해될 수 있습니다. 임대 건물의 공동 구매 가능성이 없는 상황에서 법률 No. 159-FZ의 의미와 정보 편지 No. 134의 8항 권장 사항을 구현하려면 다음이 필요한 것 같습니다. 새로운 법적 지위를 개발하기 위해. 그 시작은 북서부 지역의 연방 독점 금지 서비스 관행에서 볼 수 있습니다. 사례 번호 A42-5124/2010에 대한 2011년 7월 5일자 북서부 연방 독점 금지 서비스 결의안에는 임차인이 우선권 행사 거부를 불법으로 인정하고 행정부에 다음과 같은 의무를 부과하도록 요청했다고 명시되어 있습니다. 이 권리를 행사하기 위해 결정을 내리고 조치를 취합니다. 1심과 항소심 법원은 부지의 일부가 임대됐고 독립된 시설이 구성되지 않았다는 점을 이유로 신청을 기각했다. 파기법원은 해당 행위를 취소하고 사건을 새로운 재판으로 보냈는데, 이는 법원이 독립된 단체를 구성할 가능성을 평가해야 함을 나타냅니다. 2011년 3월 10일자 북서부 연방 독점 금지 서비스 결의문 번호 A56-95597/2009에 따라 임차인은 도시 관리 위원회의 거부를 불법으로 인정하는 신청서를 제출했습니다. 상트페테르부르크의 재산(KUGI)이 우선권을 행사하고 매매계약을 체결하도록 강제합니다. 1심과 항소심 법원은 요건을 모두 충족했다. 파기법원은 KUGI의 고소를 기각하고 사회의 요구를 지지하며 다음과 같이 지적했다.

• a) 해당 사건에서 별도의 객체를 형성할 가능성이 확립되었습니다.
• b) 법률 No. 159-FZ는 중소기업이 임대한 부동산이 지적 등록부에 등록되어 있는지 여부에 따라 중소기업이 건물을 구매할 수 있는 우선권에 대해 어떠한 제한도 설정하지 않습니다.
• c) 분쟁 지역을 별도의 대상으로 구성하는 것이 불가능하다는 증거가 사건 자료에 제시되지 않았습니다.

이처럼 파기법원은 별도의 객체를 형성할 수 없음을 입증할 책임은 KUGI에 있으며, 임대부분에 대한 지적등기의 부재는 우선권의 이행에 문제가 되지 않는다는 점을 지적하였다. 그러나 분할되지 않은 건물 전체를 공유하는 것이 불가능한 경우 소유자의 표현의 자유와 건물의 일부에 대한 임차인의 우선권 행사를 어떻게 조화시킬 수 있습니까? 분명히 우리는 건물 분할을 포함하여 고려 중인 재산 관계의 참가자 중 하나가 공공 기관이라는 사실에 의존할 수 있습니다. 첫째, 민사법률관계의 주체로서 공공기관의 활동은 동등하게 수행되고 법인에 대한 규칙을 따르지만 여전히 “법률이나 이러한 주체의 특성에 따르지 않는 한”() . 공공 기관을 대신하여 행동하는 기관은 "이러한 기관의 지위를 정의하는 행위에 의해 확립된 권한의 틀 내에서" 행동합니다(). 아시다시피 정부 기관의 주요 임무는 입법을 시행하고 정부 기능을 수행하는 것입니다. 따라서 공공기관은 사적관계에 동등하게 참여하지만, 공공기관 활동의 특수한 내용을 고려합니다. 이 의견은 민사 법률 관계에 대한 공공 기관의 참여 세부 사항에 대한 러시아 연방 헌법 재판소의 입장에 의해 간접적으로 확인됩니다. 그렇지 않았다면 러시아 연방 대법원은 우선권 행사 가능성을 정부 당국의 재량에 직접적으로 묶어두었을 것입니다. 마지막으로, 공공 주체가 민사 관계에 참여하는 한, 일반적으로 평등하게 참여하는 관계에도 법 남용 제도가 적용됩니다. 토지분할에 있어서 공공기관의 재산권을 재량으로 행사하는 것이 임차인의 우선매수권을 박탈할 목적으로 하는 경우에는 그러한 소유자의 권리는 보호될 수 없다. 관계의 사회적 중요성을 고려하지 않아 권리 남용과 관련하여 소유자로서 공공 기관의 권리 보호를 거부하는 유사한 입장이 이미 러시아 연방 대법원에서 공식화되었습니다. 법 집행에 중요한 재산 관계에 대한 공공 기관의 참여와 관련된 특징이 있음을 추가로 확인합니다.

Khalimovsky Yu.A., 법학 후보자, 상트페테르부르크 주립 폴리테크닉 대학교 인도주의 교육 연구소 법학과 부교수.
Nechaeva Yu.V., 상트페테르부르크 주립 폴리테크닉 대학교 인도주의 교육 연구소 법학과 4학년 학생.

2008년 7월 22일 연방법 No. 159-FZ가 발효된 지 7년 이상이 지났습니다. "러시아 연방 구성 기관이 국유 소유하거나 중소기업이 시 소유 및 임대하는 부동산의 양도에 대한 세부 사항 및 러시아 연방의 특정 입법 행위에 대한 개정에 대해"(이하 참조) 법률 No. 159-FZ)에 따라 대상별 시행을 규제하는 중소기업은 임대 계약을 통해 자신이 사용하는 부동산 소유권을 양도할 권리가 있습니다.

이 기간 동안 법률은 여러 차례 개정되었습니다(2009년 7월 17일 연방법 No. 149-FZ, 2010년 7월 2일 연방법 No. 150-FZ, 2013년 7월 2일 연방법 No. 144-FZ 및 2015년 6월 29일자 연방법 No. 158-FZ)에 따라 적용 관행이 개발되었으며(사법 포함) 그 구현을 방해하는 특정 문제가 나타났습니다.

법률 No. 159-FZ는 러시아 연방 구성 기관의 국가 재산 또는 중소기업이 임대한 부동산의 지방 재산으로부터의 소외와 관련하여 발생하는 관계를 규제합니다.

그러나 이 법은 다음에는 적용되지 않습니다.

1) Art에 따라 중소기업 지원 인프라를 형성하는 조직으로 이전된 임대 재산의 소외 중에 발생하는 관계. 2007년 7월 24일 연방법 No. 209-FZ 15 "러시아 연방의 중소기업 발전에 관한"(이하 법률 No. 209-FZ);

2) 국영 또는 지방자치단체의 자산 단지 민영화 과정에서 발생하는 관계

3) 운영 관리 권한이 있는 국가 또는 지방자치단체가 소유한 부동산

4) 유통이 제한된 부동산.

5) 주 또는 지방자치단체 부동산, 2015년 7월 1일 현재 해당 부동산의 경매 판매에 대한 공고가 발표되었거나 단일 기업에 의한 해당 부동산의 양도를 규정하는 계약이 체결된 경우.

2009년 11월 5일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 정보 서신 제134호(이하 러시아 연방 대법원 서한) 제1항에 따라 법률 No. 159-FZ는 또한 토지법 및 법률에 의해 설정된 방식으로 주 또는 지방 자치 단체 소유의 중소기업 주체가 토지를 취득하는 것을 배제하지 않는 토지 구매 관계에 적용되지 않습니다. 러시아 연방의 민영화에 관한 것입니다.

또한 최소 1년 동안 체결된 부동산 임대 계약이 법이 정한 방식으로 등록되지 않았고, 이와 관련하여 법적 계약이 체결된 거래 등록에 대한 법원 결정이 없는 경우도 중요합니다. 강제 (RF 민법 제 165 조 3 항), 이는 임대 부동산 구매 기회를 거부하는 근거가 될 수 있습니다. 동시에 임대 계약 등록 실패가 정부 기관의 과실로 인한 것이고 다른 모든 기준이 충족되면 임차인의 부동산 구매 권리는 법원에서 변호 될 수 있습니다.

또한 중소기업이 수행하는 국가 또는 지방자치단체 재산을 무상으로 사용한다고 해서 해당 기업이 이를 소유권으로 취득할 권리가 발생하지 않는다는 점을 고려해야 합니다(대중재재판소 서신 4항). 러시아 연방).

예술에서. 법률 No. 159-FZ의 2는 단일 기업의 부동산 소외에 대한 세부 사항을 설정합니다. 그러나 그러한 부동산을 구입하는 것은 쉽지 않습니다. 첫 번째 어려움은 경제관리권이나 운영관리권을 가진 국가 또는 지방자치단체의 단일기업에 속한 임대재산이 단일기업이 거래를 하기 위해서는 소유자의 동의를 얻어야 한다는 점이며, 두 번째는 그러한 재산의 환매를 위해 제시된 가격이 법정에서 이의를 제기할 수 없다는 것입니다.

문화유산을 사유화하는 특징도 있다. 따라서 Art의 단락 4에 따라. 2008년 12월 17일 모스크바 시법 제66호 9항 "모스크바 시의 국가 재산 사유화에 관한 것"(개정 및 추가 포함) 비거주 재산(건물, 구조물, 구조물)의 사용자 수에 관계없이 ) 문화유산(역사적 기념물 문화)으로 분류되는 비주거용 자산(건물, 구조물, 구조물)은 단일 부동산으로 전체가 사유화됩니다. 문화재(역사문화재)를 부분적으로 판매하는 것은 허용되지 않습니다.

동시에, 이 요구 사항은 모스크바 시 소유의 비거주 재산(건물, 구조물, 구조물) 중 문화유산(역사 및 문화 기념물)으로 분류된 부분에는 적용되지 않습니다. 그러한 물건의 일부는 모스크바시의 재산이 아닙니다.

세입자가 별도의 건물을 사유화하려면 건물과 함께 건물이 위치한 토지도 구입해야 한다는 사실을 알아야 합니다.

따라서 법률 No. 159-FZ에 대한 개정의 주요 혁신은 다음과 같습니다.

— 임차인이 임대 부동산 매입을 신청할 수 있는 기간이 2018년 7월 1일까지 연장되었습니다.

— 중소기업이 구매한 임대주택의 할부금 납부 기간이 5년으로 늘어났습니다. 동시에, 본 조항에 따라 설정된 한도 내에서 취득한 임대 재산에 대한 지불 절차(일시 또는 분할)와 분할 기간을 선택할 권리는 중소 기업에 속합니다. 임대부동산 매입 우선권을 행사하는 경우 대형사업자

— 분할 납부 기간 동안 구매한 부동산을 원래 목적에 맞게 사용해야 하는 구매자(이전 임차인)의 의무가 제거되었습니다.

시장법으로 인해 모스크바와 러시아 대도시의 중소기업은 이 범주의 기업가에 대한 높은 비용으로 인해 부동산 소유권을 얻을 기회를 실질적으로 박탈당했습니다. 따라서 2008년에 채택된 연방법 159-FZ에 따라 시에서 부동산을 구입하는 것은 주정부가 중소기업(이하 SME라고 함)을 위한 조건을 만든 덕분에 혜택 중 하나가 되었습니다. 계속해서 떠다니는 것뿐만 아니라 더 많은 발전을 위해서도 마찬가지입니다.

시에서 부동산을 구입하기 위한 조건

그러나 임대 계약에 따른 매수는 특정 조건이 충족되는 SME에게 제공됩니다. 법적 지원 변호사는 회사의 관행에 따르면 임대 계약에 따라 지방 자치 단체에서 건물을 구매하려는 경우 기업가가 법률 요구 사항을 준수하지 않는다는 이유로 합법적인 거부를 받는 것으로 나타났기 때문에 규정 준수에 더 많은 주의를 기울일 것을 권장합니다.

따라서 159-FZ에 따른 임대 건물의 선제 상환은 중소기업이 여러 조건을 준수하는 경우에만 가능합니다. 그렇지 않은 경우, 159-FZ에 따라 주에서 재산을 양도하도록 승인한 정부 기관의 의지에 전적으로 의존하여 경쟁 또는 경매(178-FZ)의 결과로 건물이 새 소유자에게 이전됩니다. .

시로부터 부동산 구입에 따른 혜택을 받을 수 있는 기준

이러한 기본 조건이 몇 가지 있습니다. 간략하게 설명하겠습니다.

첫째, 중소기업이 구매하려는 건물은 최소 2년 동안 임대되어야 합니다. 이전에는 법률 159-FZ가 발효되는 날이 출발점이었습니다. 2008년 8월 5일이지만 오늘은 자연적인 이유로 이 날짜가 관련성을 잃었습니다. 기준일은 01.07이다. 2015. 조심하세요. 13년차 7월 1일 이후에 체결된 계약은 우선 환매 기준을 충족하지 않습니다.

둘째, 중소기업의 경우 임대료 연체나 위약금이 없어야 임대차계약상 공식적인 환매사유조차 생기지 않는다. 따라서 기업가가 이전에 임대한 건물의 소유권을 획득하기 위한 선취권을 행사하기 위한 신청서를 제출하는 것은 실제로 중소기업이 해당 건물의 임대와 관련된 부채가 없다는 것을 전제로 합니다.

셋째, 부지를 지적하고 지방자치단체의 소유권을 확립해야 한다. 지적도면을 미리 요청하여 계약서의 기술도면과 비교해 보실 수 있습니다. 불일치가 눈에 띄지 않으면 모든 것이 잘 될 가능성이 높습니다.

그러한 건물의 임차인이 될 만큼 운이 좋지는 않지만 특히 159-FZ가 5년 동안 거의 무이자 할부 계획을 제공하기 때문에 기회를 활용하려는 기업가는 무엇을 해야 합니까? 물론 부동산부서와의 계약에 따라 임대권을 양도하는 것은 불가능하지만 기업의 권리를 양도할 수는 있습니다. 법인과 함께 그러한 계약을 구매할 수 있습니다. 오늘날 부동산 웹사이트에는 "DIGM으로부터 임대권 할당"(모스크바시 재산부)이라는 문구가 적힌 수많은 광고가 있습니다.

물론, "기존" 법인 인수와 관련된 위험이 있지만, 구매자 측 변호사의 사려 깊은 실사와 적절한 거래 지원을 통해 이러한 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

그리고 할부 계획의 잠재적인 매력과 제안자가 법정에서 제안한 계약 가격에 이의를 제기할 수 있는 능력은 이 분야를 자금을 투자하는 신뢰할 수 있고 수익성 있는 방법으로 만듭니다.

"Finconsult-Center" 회사는 모스크바 시 소유의 지방자치단체 부지 구입에 도움을 드릴 것입니다. 우리의 전문가들은 필요한 자격을 갖추고 있을 뿐만 아니라 국유 비주거용 부동산 구매에 대한 광범위한 경험을 보유하고 있습니다(중소기업에 임대하는 부동산에 대해 이야기하고 있습니다). 우리의 도움으로 귀하는 시 소유의 특정 비거주 건물을 매입할 수 있을 뿐만 아니라 그에 대해 설정된 가격에 도전하여 가장 유리한 구매 조건을 달성할 수 있습니다.

중소기업을 위한 시립 건물 구입의 장점

임대한 시립 건물을 매입하려는 중소기업의 기업가에게는 러시아 법률(특히 2008년 7월 22일자 연방법 No. 159 FZ "에 따라)에 따라 다양한 혜택이 제공됩니다. 러시아 연방 구성 기관이 소유하거나 지방 자치 단체가 소유하고 중소기업이 임대한 부동산의 양도에 대한 세부 사항 및 러시아 연방의 특정 입법 행위에 대한 수정 사항").

이 연방법에 따라 연방법 159(모스크바 또는 러시아의 다른 도시)를 구매하면 중소기업 대표에게 다음과 같은 혜택이 제공됩니다.

• 입찰이나 경매 없이 특별하고 우선적인 조건으로 환매될 가능성;
• 구입한 건물에 대해 최대 5년까지 분납 가능;
• 18%의 VAT를 납부하지 않고 비주거용 부동산을 구매할 수 있는 기회;
• 권한 있는 기관이 설정한 국가 재산의 가치에 대해 이의를 제기할 수 있는 기회.

시립 건물 구매 조건

연방법 No. 159 FZ는 기업가에게 수많은 혜택을 제공할 뿐만 아니라 기업인에게 특정 요구 사항을 제시합니다. 주 부동산 구매에는 여러 가지 조건이 있으며, 이 조건이 없으면 기업가는 도시에서 임대 공간을 구입할 권리나 혜택을 받을 수 없습니다. 따라서 국가는 중소기업을 지원하는 동시에 발생할 수 있는 부패 계획과 금융 사기를 막기 위해 노력하고 있습니다.

다음 요구 사항을 완전히 충족하는 기업가는 연방법 159에 따라 건물을 구입할 법적 권리가 있습니다.

1. 이들은 중소기업의 대표자입니다.
2. 이들은 기업가들이 2년 이상 임대한 비거주 지방자치단체 부동산을 매입합니다.
3. 그들은 러시아 연방 국가 예산에 대한 임대료 또는 기타 의무 지불을 연체하지 않습니다.
4. 그들은 이전에 임대한 부동산을 매입할 예정이며 그 면적은 법적 한도를 초과하지 않습니다(모스크바의 경우 이 수치는 300m2를 넘지 않아야 합니다).
5. 연방법 No. 159 FZ에 규정된 기타 요구 사항을 충족합니다. 또한, 러시아 법률의 모든 요구 사항이 충족되더라도 기업가는 매수 거래를 완료할 때 추가적인 어려움과 장애물에 직면할 수 있습니다. 예를 들어, 이전에 임대한 도시 부동산을 재개발한 경우 거래를 완료하는 데 심각한 어려움이 있을 수 있습니다. 부도덕한 공무원으로부터 뇌물을 갈취하거나 도시 재산 구입을 위한 분할 계획에 문제가 발생하는 등의 함정도 고려할 가치가 있습니다.

시립 건물 구매를 위한 서류 패키지

연방법 159 FZ에 따라 지방자치단체 자산을 구매하려면 DGI에 필요한 서류를 제공해야 합니다. 다음 구성 요소가 없으면 필수 문서 패키지가 불완전합니다.

• 구성 문서와 법정 문서의 공증된 사본(회사에서 관리 기능을 수행하는 사람의 선출에 관한 정보도 필요함)
• 구매하려는 부동산에 대한 모든 기존 임대 계약의 공증된 사본 및 추가 계약의 사본(연방 등록 서비스에 등록된 표시가 있는 것이 중요합니다)
• 구입한 부동산에 대한 분할 납부 신청(즉시 납부할 수 없는 경우)
• 규정된 방식으로 인증되고 전년도 손익계산서로 보완된 회계 서류(간이과세 제도를 적용하는 경우 일반 세금 신고로 대체 가능)
• 세무 당국이 표시한 중소기업 등록부에서 발췌한 내용
• 구매하는 부동산과 관련된 등록 조치를 수행할 권한이 있는 사람의 여권 사본
• 부동산 및 부동산 거래에 대한 국가 통합 권리 등록부에서 발췌(원본 필요)
• 신청일 현재 유효한 기술 및 지적 등록 서류 원본(지적 여권, 양식 No. 1a 및 No. 5, 설명 및 평면도).

구입한 시립 건물의 비용에 도전

연방법 159에 따른 매입의 주요 이점 중 하나는 지방자치단체 자산의 가치를 수정할 수 있다는 것입니다. 기업가가 자신이 임대하는 부동산 평가에 동의하지 않는 경우, 그는 독립적인 전문가에게 문의하여 지방자치단체 건물의 가치를 재평가할 수 있습니다. 임대 공간을 법적으로 재평가하려면 중소기업 소유자가 먼저 모스크바 시의 도시 재산부(DGI)에 연락해야 합니다.

이러한 유형의 국가 재산의 환매를 예상하는 도시 재산의 ​​가치에 대한 이의 제기 과정은 다음과 같이 단순화됩니다.

1. 도시 재산의 ​​확립된 가치에 대한 의견 불일치 진술.
2. 부동산에 대한 독립적인 평가를 수행할 권리가 있는 전문 감정인에게 호소하십시오.
3. 독립 평가 회사의 보고서를 뒷받침하는 임대 부동산의 내재 가치에 대한 명세서를 DGI에 보냅니다.
4. 불일치 프로토콜을 포함하여 필요한 모든 문서를 준비합니다.
5. 준비된 문서 패키지를 DGI에 제출합니다.

기업가가 법으로 정한 30일을 준수하고 이 기간 동안 DGI와 구매 및 판매 계약을 체결할 수 있는 것은 매우 중요합니다. 30일의 기간은 중소기업 대표가 시 임대부동산 매매계약서 초안을 받은 날부터 계산됩니다. 그렇지 않으면 거래가 유효하지 않은 것으로 간주되고 기업가는 지방 비거주 부동산을 우선적으로 구매할 기회를 잃게 됩니다.

전문 감정 회사를 고용하면 어떤 이점이 있나요?

전문 감정 회사에 연락하면 법적으로 유능하고 동시에 지방자치단체 자산 구매에 대한 거래에서 가장 수익성이 높은 결론을 내리는 것을 목표로 하는 다양한 서비스를 활용할 수 있습니다.

따라서 특히 Finconsult-Center 회사와의 협력을 통해 고객은 다음과 같은 이점을 누릴 수 있습니다.

• 귀하가 보유한 문서에 대한 법적 조사(귀하가 지방자치단체 자산의 우선 구매에 대한 법적 권리가 있는지 여부를 이해할 수 있게 해줍니다)
• 임대 부동산 구매에 대한 법적 권리 행사를 위해 법적으로 적격한 신청서 작성
• DGI 직원이 작성한 매매 계약서 초안에 대한 법적 검토, 불일치 프로토콜 작성 및 정부 기관과의 거래 지원에 대한 전문적인 지원
• 구매하는 부동산의 실제 시장 가치에 대한 독립적인 평가와 구매 및 판매 계약에 명시된 가격에 대한 법적 자격이 있는 이의 제기,
• 승인된 주 당국 및 지방 자치 정부의 거부(또는 무조치)에 대한 자격 있는 항소;
• 수도의 중재 법원에서 중소기업의 이익을 전문적으로 대변합니다.

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법률 No. 159-FZ(개정)에 따른 임대 재산(부동산) 상환

2008년 7월 22일 법률 No. 159-FZ "러시아 연방 구성 기관의 국가 소유 또는 지방 자치 단체 소유이고 중소기업이 임대한 부동산의 양도에 대한 세부 사항 및 러시아 연방의 특정 입법 행위에 대한 개정”은 다음과 같습니다. 우선적인 민영화 절차 임대 부동산중소기업. 우선적 민영화는 임대 부동산(부동산)을 경매가 아닌 시장 가치(독립 감정인이 결정)로 구매 및 판매 계약을 체결하여 구매하는 것을 제공합니다. 부동산 구입시 분납이 가능합니다. 중소기업은 임대 부동산(사무실, 상점, 건물, 창고)을 구매할 우선권을 갖습니다.

임대 중인 주 및 시립 자산이 있는 경우 "우대 민영화"를 통해 구입할 수 있습니다. 그러나 2015년 7월 1일 현재 경매 판매에 대한 공고가 공표되었거나 단일 기업에 의한 해당 재산의 양도를 규정하는 계약이 체결된 경우에는 이 법이 해당 재산에 적용되지 않습니다.

중소기업에는 다음이 포함됩니다.

개인 기업가;

농민(농장) 농장;

상업 조직(단일 기업 및 "비중소기업"의 수권자본 지분이 25% 이상인 조직은 제외)

소비자협동조합

직원 수와 수익(VAT 제외)의 법적 요구 사항 준수라는 두 가지 조건이 적용됩니다.

현재 이 두 가지 기준에 따라 다음을 구분할 수 있습니다. 소규모 기업 - 직원 수 최대 15명, 수익 - 최대 6천만 루블; 소기업 - 직원 수 최대 100명, 수익 - 최대 4억 루블; 중견 기업 - 직원 수 최대 250명, 수익 - 최대 10억 루블. 중소기업이 되기 위해 어디에도 신청서를 제출할 필요가 없습니다. 즉, 위의 모든 법인은 별도의 등록 없이도 특정 기준만 충족하면 중소기업의 자격을 취득하게 됩니다.

다만, 정부나 지방자치단체에 신청할 때에는 서류를 제출하여 자격을 입증해야 합니다. 예를 들어, 소규모 사업체로서의 지위를 정당화하기 위해 개인 기업가는 주 등록 증명서, 통합 주 법인 등록부에서 발췌한 내용, 전년도 평균 직원 수에 대한 정보, UTII 납부자를 위한 수익 정보(수입 및 지출 장부를 기준으로 작성) 귀속 소득에 대한 세금 신고서를 제공하는 것도 허용됩니다. 임대 중인 건물 구매 신청서를 작성하려면 지정된 문서를 수집해야 합니다.

모든 "소규모 기업가"가 임대 건물을 구입할 권리가 있는 것은 아니지만 다음과 같은 사람에게만 해당됩니다.

1) 시립 또는 주 재산을 직접 임대합니다(재산 관리, 위원회, 영토 부서 등과 계약을 체결하여). 국영 단일 기업이나 시립 단일 기업으로부터 부동산을 임대하는 경우 해당 부동산을 매각할 필요가 없습니다.

2) 구매하려는 부동산은 2015년 7월 1일 기준으로 2년 이상 임대 계약에 따라 지속적으로 소유하고 있어야 합니다. 또한, 구매하려는 건물 전체를 임대해야 합니다.

3) 건물의 일부가 아닌 전체 건물만 구매할 수 있습니다(부분 임차인이 건물을 함께 구매할 수 있음).

4) 임대 부동산 구매 신청일에 해당 부동산에 대한 임대료 연체, 위약금(벌금, 과태료)이 없습니다.

5) 임대 부동산이 중소기업의 소유 및/또는 사용을 위해 승인된 주 또는 지방 자치 재산 목록에 포함되어 있지 않습니다. 예를 들어, Kopeisk 시에서 이러한 목록은 2011년 11월 30일자 No. 401-MO 대의원 회의 결정에 의해 승인되었습니다. 그러나 신청자는 2015년 7월 1일 기준으로 기업가의 소유 및/또는 사용을 목적으로 하는 재산 목록에 포함된 객체와 관련하여 승인된 기관에 신청서를 보낼 권리가 있습니다. 해당 물건은 임대 계약에 따라 3년 이상 일시적으로 소유 및/또는 사용됩니다.

"우대 민영화" 절차에는 승인된 주 또는 지방 정부 기관에 신청서를 제출하는 것이 포함됩니다. 이 기관에서는 귀하가 구매하는 건물의 시장 가치를 평가하고 구매 및 판매 계약서 초안을 보냅니다. 승인된 기관은 주 또는 지방자치단체 자산에 대한 구매 및 판매 계약을 체결하기 위한 제안서를 보내 자체적으로 건물 판매를 시작할 수 있습니다.

원하는 경우 건물 구입 시 최대 5년까지 할부 계획을 제공받을 수 있습니다. 분할 지급되는 금액에 대해서는 러시아 중앙은행 재융자율(현재 8%)의 1/3을 기준으로 이자가 계산됩니다. 할부제도를 이용하는 것이 대출보다 훨씬 수익성이 높지만, 이 경우 재산은 담보로 남게 된다는 점을 명심해야 합니다.

변호사 Belous T.S. 중소기업의 부동산 구매를 지원하고 다음과 같은 서비스를 제공합니다.

에이) 서류의 법적 심사귀하에게 우선적 민영화 권리가 있는지, 그리고 이를 위해 어떤 당국에 연락해야 하는지 알아보기 위해. 이 단계에서는 부동산 소유자를 결정하기 위해 변호사 요청을 발행하는 것도 가능합니다.

비) 임대 부동산 구매 우선권 행사 신청서 작성;

안에) 매매계약 초안에 대한 적법심사, 불일치 프로토콜 작성, 등록 기관과의 거래 지원

G) 구매한 물건의 실제 가치를 판단하고 비용을 절감합니다.구매 및 판매 계약에 따라 (독립 감정인이 참여하는 법정에서). 실습에서 알 수 있듯이 건물 가격은 최대 40%까지 줄일 수 있습니다.

디) 당국의 거부 또는 무조치에 대한 항소상태 당국지방정부;

이자형) 중재 법원에서 중소기업의 이익을 대변하는 것에 관한 것입니다.

변호사 Belous T.S.에게 문의하세요. 건물 구입과 관련하여 적격한 조언과 전문적인 지원을 받을 수 있습니다. 변호사 Belous T.S. 부동산(사무실, 상점, 부지, 창고) 구매, 민영화 지원 분야의 실무와 경험을 보유하고 있으며 법원 및 중재 법원에서 중소기업의 이익을 대변하는 변호사 서비스를 제공합니다.

귀하의 임대 재산 소유 및/또는 사용의 연속성을 결정하려면 대법원 총회 정보 편지 번호 134의 6항에 제시된 설명이 매우 중요합니다. 이 설명에 따르면, 임차인의 부동산 임시 소유 및/또는 사용은 해당 부동산에 대한 하나의 임대 계약 종료와 후속 임대 계약 체결 사이에 짧은 기간이 있더라도 지속적인 것으로 간주될 수 있습니다. 이 기간 동안 임차인이 부동산을 계속 사용하고 임대인이 이에 반대하지 않았다면.

중소기업은 법률 N 159-FZ에 규정된 부동산 취득 우선 절차를 이용할 수 있습니다. 2018년 7월 1일