재산의 추정 가치와 담보 가치. 차이를 느껴봐

어떤 추가 비용이 발생합니까? 모기지 차용인주택 융자를 신청할 때와 전체 기간 동안 모두

모기지가 가장 수익성 있는 옵션주택 구입은 주택 대출 금리가 낮기 때문입니다. 그러나 계약금 (아파트 비용의 평균 10 %) 외에도 차용인은 다음 사항에 대비해야 함을 잊지 마십시오. 추가 비용피할 수 없는 것.

계산할 때 재정적 기회차용인은 일회성(모기지 신청 시 지불) 또는 영구적(전체 기간에 걸쳐 발생)이 될 수 있는 비용을 고려해야 합니다. 모기지 대출).

부동산 평가

은행은 확실히 아파트 비용 평가를 요구할 것입니다. 이는 상환될 때까지 은행에 전달되는 담보의 가치를 결정하는 데 필요합니다. 전체 비용주택 대출. 평가는 신용 기관의 인증을 받은 회사에 의해 수행됩니다. 평균적으로 평가 작업 비용은 약 5,000 루블입니다.

공증인

아파트의 주식을 구매하면 해당 판매 거래가 체결됩니다. 그의 서비스 비용은 구매 및 판매 계약에 명시된 금액의 약 0.5%이지만 300 루블 이상입니다. 2 만 루블 이하입니다. 또한, 결혼한 경우 부동산 거래를 위해서는 배우자의 공증된 동의가 필요합니다. 대개 공증인 사무실이에 대해 1-2,000 루블을 청구합니다.

보험

러시아인 신용 기관반드시 은행에 유리한 요구를 했습니다. 은행은 또한 차용인에게 차용인의 건강을 보장하도록 요구할 수도 있습니다. 이 옵션이 항상 필요한 것은 아니지만, 자신을 보호하고 싶지 않은 경우 은행은 모기지 발행을 거부하거나 대출 금리를 인상할 수 있습니다. 보험은 전체 대출 기간 동안 매년 갱신되어야 합니다. 건강 보험 비용은 일반적으로 대출 금액의 약 1%입니다. 여기서 금융 기관건강 보험의 경우 일반적으로 대출 금리를 같은 금액(1%)만큼 줄입니다. 보험료 금액은 차용인이 은행에 빚진 금액에 따라 달라지므로 대출 기간 동안 점차 감소합니다.

소유권 등록

러시아에서 구매한 주택의 소유권을 등록하려면 다음과 같은 국가 의무가 필요합니다. 세금 코드. 아파트 구매자는 이 비용을 피할 수 없지만 500 루블만 지불하면 됩니다.

브로커 서비스

대부분의 경우 구매자는 부동산 중개인의 서비스를 사용하여 검색합니다. 필요한 아파트. 그리고 1차 시장에서 개발자를 통해 직접 거래를 수행할 수 있다면 2차 시장에서는 부동산 중개업자 없이는 할 수 없습니다. 부동산 중개인의 서비스는 저렴하지 않습니다. 중개인은 일반적으로 아파트 선택 및 거래 지원 비용의 1~3%를 청구합니다. 구매자는 때때로 모기지 브로커의 서비스를 이용하기도 합니다. 그의 서비스 비용은 부동산 중개업자의 서비스 비용과 거의 같습니다.

기타 은행 서비스

모기지 거래를 완료할 때 은행은 다음을 제공합니다. 추가적인 서비스, 이는 대출을받는 비용에서도 고려해야합니다. 예를 들어, 모기지 거래를 완료할 때 임대가 필요할 수 있습니다. 안전 금고, 돈이 아파트 판매자에게 이전될 때까지 돈이 보관됩니다. 일부 대출 기관도 요금을 청구합니다. 추가 지불다른 은행에서 자금을 이체하기 위해 비현금 이체, 자금을 현금화하고 심지어 돈을 세는 것까지. 서비스 비용은 특정 은행에 따라 다르므로 미리 알아보는 것이 좋습니다.

1. 질권의 가액은 법률에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 당사자의 합의에 따라 결정됩니다.

2. 법령이나 계약에 다른 규정이 없는 한, 변경 시장 가치질권계약 체결 후 질권의 대상이 되거나 법률에 의한 질권의 출현은 질권의 변경 또는 종료의 근거가 되지 아니한다.

소비자 또는 모기지 대출을 상환해야 하는 시민의 의무를 보장하는 담보의 시장 가치의 후속 감소와 관련하여 담보를 다른 재산으로 확장하는 계약 조건, 조기 복귀저당권 설정자에게 불리한 대출이나 기타 결과는 무효입니다.

3. 법률, 당사자들의 합의 또는 입질재산에 대한 압류에 대한 법원의 결정에 의해 달리 규정되지 않는 한, 당사자들이 합의한 입질재산의 가치는 매매가격(초기가격)으로 인식됩니다. 판매 가격) 압류가 적용될 때 질권의 대상입니다.

예술에 대한 의견. 340 러시아 연방 민법

1. 이 기사는 다양한 모드담보재산의 부속품과 그 과일 및 제품에 대한 것입니다. 법이나 계약에 의해 달리 규정되지 않는 한, 서약은 물건과 그 액세서리에 적용됩니다. 과일(분리가능 여부에 관계없이), 담보재산의 사용으로 얻은 생산물 및 소득은 계약조건에 규정된 경우에만 담보의 대상에 포함됩니다. 예를 들어, 모기지 소득 증권, 는 질권계약에서 달리 규정하지 않는 한 질권의 대상에 포함되지 않으며 질권자에게 양도되어야 합니다.

2. 기업 모기지 부동산 단지그 안에 포함된 서약을 포함합니다. 동산, 모기지 기간을 포함하여 체결된 거래에 따른 청구권, 독점권단, 법률이나 합의에 의해 달리 규정되지 않는 한. 기업의 모기지는 기업의 활동, 조달을 방해하지 않습니다. 필요한 재산, 관련 비용의 집행. 저당권자는 기업 유지의 정확성, 발생한 비용의 편의를 (사실상 및 문서로) 통제할 권리가 있습니다(민법 제343조 2항 참조). 기업에 대한 모기지는 모기지에 관한 법률에 더 자세히 반영됩니다.

3. 건물이나 구조물에 대한 저당권은 동시 저당권이 있는 경우에만 허용됩니다. 토지 계획또는 저당권 건물(구조물)의 기능에 충분한 토지의 일부 또는 임대권. 이 규칙저당권을 설정한 건물(구조물)이 위치한 토지에 대한 소유권이나 임대권을 보유한 저당권 설정자에게 필수 사항입니다.

저당권자가 저당권의 대상이 되는 건물(구조물)이 위치한 토지의 소유자 또는 임차인이 아닌 경우, 그는 건물(구조물)만을 저당할 권리가 있습니다. 그러한 합의는 유효합니다 (러시아 연방 총회의 결의안 및 러시아 연방 최고 중재 재판소 No. 6/8의 단락 44 참조).

4. 아파트 및 기타 건물에 대한 서약 아파트 건물, 집이나 기타 건물이 위치한 토지에 대한 모기지없이 수행 할 수 있습니다. 그러나 따르면 일반 규칙의무가 있는 부동산 서약에 대해 공증된 인증및 해당 등록.

5. 토지에 대한 저당권은 이 부지에 위치하거나 건설 중인 건물(구조물)에 대한 저당권 없이 허용됩니다. 이 경우 저당권 설정자 또는 기타 건물(구조물) 소유자가 권리를 가집니다. 제한된 사용(지역권) 목적에 따라 건물(구조물)의 통행 및 사용에 필요한 토지의 일부(민법 제274조 및 이에 대한 해설 참조).

토지를 저당할 경우 경계도 사본을 계약서에 첨부해야 합니다. 이 영역, 관련위원회에서 발행 토지 자원그리고 토지 관리. 당사자들은 저당권 토지의 추정 가치를 그 아래로 설정할 권리가 없습니다. 표준 가격(1996년 2월 28일자 러시아 연방 대통령령 제4부 5항 N 293 “On 추가 조치모기지 대출 발전에 관한 것").

6. 민법(해설 조항 6항)은 물 질권(질권법에 따름)을 허용하고 재산권저당권 설정자가 미래에 취득하게 될 것입니다. 따라서 대출 자금이 할당되는 건설을 위해 건물 (주거용 건물)에 대출을 제공 할 수 있습니다. 질권의 대상은 미래의 로열티나 질권자가 상속으로 받을 수 있는 금액일 수 있습니다.

따라서 1996년 8월 13일 러시아 연방 대법원 상임위원회의 결의안 N 3238/96 사건 9-30ka에서 러시아 연방 대법원 상임위원회는 서약 계약이 유효하지 않다고 판단했습니다. 계약 체결 당시 담보인이 해당 항목의 소유자가 아니었고 담보 법률 담보와 일치하지 않는 것으로 인식되어야 한다는 근거(법적으로 해당 항목을 소유하지 않았음) 경제 관리), 이후에만 구매 및 판매 계약에 따라 수령했습니다 (러시아 연방 대법원 게시판. 1996. N 10. P. 72 참조).

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우리는 이미 이전에 질문에 답변했습니다. “담보대출은 어떻게 받나요?”- 담보대출을 받는 절차에 대해 이야기하고, 담보의 종류와 채권 추심 단계를 검토했습니다.

이 기사에서는 담보의 가치에 대해 설명합니다.

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담보란 무엇입니까?

담보는 차용인이 제공한 재산으로, 대출자와 체결한 거래 조건이 이행될 것이라는 보증으로 사용됩니다. 보통 부동산 얘기를 하면 차량, 전자제품, 보석류또는 저당권 설정자가 공식적으로 소유한 기타 형태의 재산. 차용인이 기존 대출금 상환을 단호하게 거부하는 경우 금융기관은 모든 권리가능한 손실을 보상하기 위해 담보 판매를 사용하십시오.

담보 요구사항:

• 담보물의 시장 가치는 대출금 지불액과 대출 기관의 모든 비용을 포함해야 합니다.
• 계약에 명시된 담보 판매 기간은 150일을 초과할 수 없습니다.
• 차용인은 담보의 소유권을 확인해야 합니다.
• 판매 및 증서 등록 금지를 포함한 일시적인 재정적 제한.
• 공동 재산을 담보로 제공하려면 공동 소유자로부터 허가를 받아야 합니다.
• 담보로 제공되는 재산에 대한 의무 보험.

따라서 고객이 제공한 담보가 대출 기관이 제시한 요구 사항을 완전히 충족하는 경우 대출이 담보된 것으로 간주됩니다.

일부 금융 기관에서는 저당권자에게 다음을 요구하여 대출 절차를 복잡하게 한다는 점에 유의해야 합니다. 추가 보안. 동시에, 제공된 재산의 가치가 대출 금액을 과도하게 초과해서는 안됩니다. 일반적으로 담보물의 시장 가격은 대출 금액보다 20~30% 더 높습니다. 이것은 연체된 빚을 갚기에 충분합니다.

담보의 시장가격

담보에 대한 전문가 평가에는 현재 시장 가치 계산이 포함됩니다. 왜냐하면 대출 담보의 개념은 차용인이 제공하는 담보의 품질에 직접적으로 좌우되기 때문입니다. 전체 담보는 은행의 요구 사항을 준수합니다. 재정적 측면업무.

담보의 시장 가치는 다음과 같아야 합니다.

1. 계약에 명시된 담보의 경매를 통한 판매와 관련된 모든 비용을 부담합니다.
2. 받은 대출 금액을 초과합니다.
3. 보상하다 추가 지불그리고 대출금 사용에 대한 1년간의 이자.

대출기관은 일반적으로 담보의 가치를 다음과 같이 봅니다. 총액모든 대출 비용. 결정 시장 가격, 담보물에 대한 철저한 평가를 수행할 필요가 있습니다. 이를 위해 대출 기관 직원의 일부이거나 독립적인 전문가로서 서비스를 제공하는 전문가를 고용합니다. 감정 회사는 대출 기관과 차용자 모두가 고용할 수 있습니다.

담보 가치를 결정하는 방법:

• 담보물을 연구하기 위해 전문가가 참여하는 전체 평가.
• 감소 요인을 고려하여 구매 가격을 적용합니다.
• 담보물에는 앞서 체결한 보험계약에서 정한 금액을 사용합니다.

물론 가장 좋은 방법은 담보 가치를 처음부터 계산하는 것입니다. 이 경우 전문가들은주의를 기울일 것입니다 추가 요인담보물의 가치에 영향을 미칩니다. 예를 들어 담보를 보장하는 단계에서는 비용이 고려되지 않으므로 추정 가치가 현실과 일치하지 않습니다. 전문가들은 대출 과정과 관련된 모든 비용을 고려해야 합니다. 최적의 담보비용은 가능한 비용을 완전히 포괄하는 비용으로 간주되며, 이자 지급그리고 획득할 예정인 대출에 대한 기타 비용.

대형 은행은 일반적으로 수요가 지속적으로 발생하는 액체 객체만 담보로 사용합니다. 그것은 관하여매각으로 인해 특별한 어려움이 발생해서는 안되는 재산에 관한 것입니다. 필수 요구사항또한 고려 올바른 구성현행법에 따른 문서 준비.

대출 기관은 규모를 고려하려고 노력합니다. 이자율그리고 현재 부동산 유동성 수준. 또한 대출 신청을 시작하기 전에 담보로 제공되는 물건에 대해 보험에 가입해야 합니다. 빌린 재산을 전액 담보로 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 자동차 대출 및 모기지에는 이러한 형태의 거래 보증이 필요합니다.

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담보 재산의 평가

담보 평가에 전문가를 참여시킴으로써 금융 기관은 일반적으로 담보의 특정 매개변수를 표시하고 그 가치에 관한 데이터를 정당화하는 전체 보고서를 받을 계획입니다. 대출 기관은 전문가의 결론만 필요합니다. 예상 가격이 거래 매개변수를 충족하지 않는 경우 금융 기관은 자금 조달을 거부합니다. 잠재적 차용인은 다른 담보를 찾거나 대출 규모와 대출 기간을 줄여 재정적 욕구를 줄여야 합니다.

부수적 평가 단계:

1. 단독 또는 공동법담보로 사용되는 객체의 소유권.
2. 현재 상태 확인을 포함하여 담보물을 검사합니다.
3. 부동산의 시장 가치 계산.
4. 수행된 작업에 대한 보고서를 작성합니다.

추가 요구사항 평가 활동담보의 종류에 따라 제시됩니다. 전문가는 차용인이 제공한 전체 문서 패키지와 담보 자체를 주의 깊게 조사할 의무가 있습니다. 부동산, 전자제품, 자동차 등의 경우에는 기술적 조건재산. 완제품이 담보로 사용되는 경우도 있으며, 다른 종류원자재이므로 차용인은 해당 물건이 보관된 건물을 사용할 권리를 추가로 획득해야 합니다. 따라서 담보 평가에는 문서 검증도 포함됩니다.

대출 기관은 다음에 대한 가장 적절한 요구 사항을 제시하려고 노력합니다. 방계친따라서 감정인은 종종 금융 기관의 요청에 따라 업무를 수행합니다. 평가는 일반적으로 담보 유형에 따라 30분에서 몇 주까지 지속됩니다. 런타임에 있는 경우 비슷한 일문제가 발생할 경우 차용인은 대출 기관과의 추가 협력을 거부할 수 있습니다.

서약서 체결

평가 단계가 끝나면 당사자는 계약을 체결하기 시작합니다. 에 따르면 유사한 문서, 차용인이 동산을 양도하거나 부동산개의 반환을 보장하기 위해 상대방(채권자). 담보 프로세스를 통해 귀하는 향상된 대출 조건을 이용할 수 있습니다. 자발적으로 거래를 보증한 차입자는 장기대출을 신청할 수 있습니다.

계약서에는 다음과 같이 명시되어 있습니다.

• 담보로 제공되는 자산의 유형입니다.
• 담보로 사용된 물건의 추정 가치입니다.
• 채무를 상환하기 위해 담보를 사용하는 조건.

거래를 보장하는 데 사용된 항목은 차용인의 재산으로 유지됩니다. 대출 기관은 고객이 계약을 위반한 경우에만 담보에 접근할 수 있습니다. 차용인은 대출계약이 종료될 때까지 담보물을 판매하거나 기증할 수 없습니다.

절차 강제 징수부채는 고객이 거래 조건을 고의적으로 위반하는 경우에만 발생합니다. 먼저, 담보물을 압류한 후 대출 기관이 경매에 내 놓습니다. 해당 재산의 추정 가치에 해당하거나 이를 초과하는 수령 금액은 부채를 상환하는 데 사용됩니다. 부동산 매각 및 대출 상환으로 얻은 자금 잔액은 차용인에게 반환됩니다.

당사자들의 합의에 의해 결정됩니다.

질권 계약 체결 후 질권의 시장 가치 변동 또는 법률에 의한 질권 출현은 질권 변경 또는 종료의 근거가 되지 않습니다.

소비자 또는 모기지 대출을 상환해야 하는 시민의 의무를 보장하는 담보의 시장 가치의 후속 감소, 다른 재산에 대한 담보의 확장, 대출의 조기 상환 또는 불리한 기타 결과를 규정하는 계약 조건 저당권 설정자는 무효입니다.

당사자들이 합의한 입질물의 가액은 압류가 신청될 때 입질물의 매매가격(최초 매매가격)으로 인식됩니다. 법률, 계약 또는 법원 결정에 달리 따르지 않는 한.

질권자는 재산의 안전을 유지하고 보장하기 위해 다음과 같은 조치를 취할 의무가 있습니다.

손실 및 손해의 위험에 대비하여 질권자의 비용으로 담보 재산의 전체 가치를 보장하고, 재산의 전체 가치가 질권으로 담보된 청구 금액을 초과하는 경우 해당 금액보다 낮지 않은 금액으로 보장합니다. 주장;

재산의 안전을 보장하기 위해 필요한 조치를 취합니다.

담보 재산에 대한 위협이나 손해가 발생할 경우 상대방에게 즉시 통보합니다(러시아 연방 민법 제343조 1항).

조치를 취하지 마십시오. 입질재산의 멸실 또는 가액의 감소를 초래할 수 있으며, 입질재산의 안전을 확보하기 위해 필요한 조치를 취합니다.

약속자는 계약에 의해 달리 규정되지 않거나 담보의 본질에서 따르는 경우를 제외하고 과일과 소득 추출을 포함하여 자신과 함께 남아 있는 담보를 소유하고 사용할 권리가 있습니다(민법 346조 1항). 러시아 연방). 이 경우 용도는 목적에 맞게 이루어져야 하며 자산의 품질을 저하시키지 않아야 합니다.

질권설정자는 양도, 임대 또는 임대를 통하여 입질재산을 처분할 권리를 갖는다. 무료 이용다른 사람에게 또는 다른 방식으로, 그러나 법, 계약 또는 서약의 본질에 따라 달리 따르지 않는 한 질권자의 동의가 있어야만 가능합니다(러시아 연방 민법 제346조 제2항).

또한, 시민 저당권자는 사망 시 담보 재산을 처분할 권리가 있습니다. 그것을 물려주세요. 또한, 이 권리를 제한하는 계약은 무효입니다.

서약자는 요구할 권리가 있습니다 조기 실행담보물이 손실된 경우의 주요 의무입니다. 러시아 연방 민법 제 351 조에 따르면 바로 이거야다음과 같은 경우에 구현될 수 있습니다.

질권계약의 조건을 위반하여 질권의 목적이 질권을 맡긴 질권자의 점유를 떠난 경우

서약의 주체가 서약자의 동의 없이 서약자로 대체되었습니다(러시아 연방 민법 제345조 1항).

질권자의 책임없는 사유(멸실, 훼손, 질권자의 소유권 상실, 경제적 통제력 상실 등)로 인해 입질재산이 멸실되었고, 질권자가 입질물을 복원하거나 교체할 권리를 행사하지 아니한 경우 기타 동등한 재산(러시아 연방 민법 제345조 2항).

또한 질권자는 주요 의무의 조기 이행을 요구할 권리가 있으며, 이 요건이 충족되지 않을 경우 저당권자의 범죄로 인해 입질재산이 손실되지 않는 경우에는 입질재산을 압류할 수 있습니다(제2조 제2항). 러시아 연방 민법 351). 여기에는 다음이 포함됩니다.