임대 계약에 따른 유지 관리 서비스란 무엇입니까? 비거주 건물에 대한 임대 계약을 체결할 때 주요 함정

임대차계약을 체결할 때 비거주 건물, 심각한 오해를 피하기 위해 집주인이 "의 정의에 의해 정확히 무엇을 이해하고 있는지 명확히 할 필요가 있습니다. 임대료". 이 설명은 매우 중요한 점소유자로부터 사무실을 임대할 때 이 절차를 무시하면 미래에 불쾌한 놀라움이 많이 나타날 수 있습니다.

1 . 부가가치세 - 소유주로부터 사무실 임대를 제공한 조직은 VAT를 전혀 납부하지 않거나 단순화된 방식(18% 대신 6%)에 따라 납부할 수 있으므로 임대 회사의 과세 형식을 명확히 할 필요가 있습니다. ). 이 경우 고용주는 세율 간의 차액을 자신의 주머니에서 지불해야 합니다.

고객의 회사가 VAT 미납자(외국 자본과의 합작 투자)이거나 "간이세"로 납부하는 경우 임대인에게 이를 알려야 합니다. 대부분의 경우 줄어들지 않지만 임대 계약을 체결하기 전에 VAT 비율을 알아내는 것이 필요합니다.

2 . 유틸리티 - 사무실 임대 비용에 포함된 지불금이거나 별도 항목으로 지불됩니다. 경우에 부가세, 금액이 계산되는 원칙에 대해 질문해야 합니다(특히 비거주 건물의 일부인 경우). 이 질문에 대한 정답은 물과 에너지 자원 소비를 위한 계량기를 설치하고 특정 자원 소비에 대한 청구서가 생성되는 관세를 집주인에게 명확히 하는 것입니다.

우리의 장기적인 실습에서 알 수 있듯이 대부분의 집주인은 상상력이 풍부하여 수백 가지를 알 수 있습니다. 다양한 방법으로고용주가 다른 사람의 비용을 지불하도록 하세요. 공익 사업.

회사에서" 리토브스카야 10"사무실을 임대하거나 임대하는 경우 모든 공과금은 임대료에 포함됩니다. 창고. 전기와 물 소비량이 많은 산업 건물을 임대하는 경우 임차인을 위해 계량기가 설치되고 소비량에 따라 비용을 지불합니다.

3 . 전기 - 보통 유료 별도의 항목. 여기에서는 관세의 정확성과 임대 사무실에 개별적으로 설치된 전기 계량기 표시기에 주된 관심을 기울입니다. 우리 회사에서는 임대료에 전기료가 포함되어 있기 때문에 임대인은 임대료의 경우에만 요금을 완전히 투명하게 받습니다. 생산 시설, 카운터 설치가 가능합니다.

4 . 통신 - 원칙적으로 유선 전화 네트워크 및 인터넷 사용에 대한 지불은 소유자와 사무실 임대 계약을 체결하기 전에 명확해집니다. 일반적으로 비즈니스 센터는 하나의 통신 공급자가 서비스를 제공하므로 소유자로부터 사무실 임대를 등록하는 첫 번째 단계에서도 전화 및 인터넷 요금이 제공됩니다.

가끔 그 이후 최종 정산통신 서비스 비용으로 인해 고객은 갑자기 특정 사무실 센터의 비거주 건물을 임대하려는 욕구를 잃습니다.

5 . 청소 장소 공공 사용건물 인근 지역, 계단, 흡연실, 욕실 등을 포함한 임대 가능 지역. 이 항목이 포함된 경우 추가 지불, 그렇다면 이에 대해 미리 알아보아야 합니다. 이러한 장소는 상당히 넓은 면적을 차지할 수 있으며, 청소 비용이 상당히 클 수 있습니다.

6 . 보안 - 소유자와 사무실 임대 계약을 체결하는 동안 건물 보안 문제가 전혀 제기되지 않는 상황이 매우 자주 발생합니다. 미래의 고객은 비즈니스 센터 입구에서 보안을 확인하고 당연히 소유자의 사무실 임대 계약에 포함되어 있다고 믿습니다.

소유자의 서명 후 보안 서비스 담당자가 임차인에게 접근하여 다음과 같이 물으면 놀라움이 시작됩니다. 필수적인, 제공에 대한 계약을 체결 보안 서비스임대 건물의 경우.

그리고 부과된 서비스를 거부하는 것이 불가능하다는 것이 밝혀졌으며 비용은 평방미터, 이러한 서비스에 대한 결제는 포함되지 않았습니다. 따라서 사무실을 임대하기로 결정했다면, 보안회사의 계약서 내용과 가격을 잘 살펴보고 이 문제를 즉시 해결해야 합니다.

사무실 보안 계약을 고려할 때 주요 사항은 다음과 같습니다.

임대 사무실의 불가침성과 무결성에 대한 책임은 누구에게 있습니까? 만약에 보안 회사- 그것이 표현되는 형태;

보안은 직원이 사무실에 없을 때 재산, 장비, 귀중품, 사무 장비, 가구 및 기타 물건의 안전을 보장합니까?

무결성과 불가침성이 보장됩니까? 차량비즈니스 센터의 보안 주차장에 위치해 있습니다.

소유자와 사무실 임대 계약을 체결하기 전에 이러한 문제를 해결하는 것이 매우 중요합니다. 그래야만 특권이나 특권을 협상할 수 있습니다. 관세 인하경비 중.

7 . 운영 비용 (운영 비용건물 운영에 대한)은 정확한 표현과 이러한 비용 항목에 포함된 특정 서비스 목록이 없는 모호한 정의입니다. 모든 서비스에 대한 상세하고 서면 목록을 즉시 요청하는 것이 중요합니다. 이에 포함되지 않는 경우 추가 기사소유자로부터 사무실을 빌릴 때 비용에 집중할 필요가 없습니다.

8 . 주차 또는 주차장 - 건물 계획에 제공되고 존재하는 경우 일반적으로 주차 공간 수는 건물의 사무실 건물 수와 일치하지 않습니다. 따라서 소유자로부터 사무실을 임대하는 비용에 주차 공간이 포함되지 않는 경우가 많으며 별도로 지불하도록 제안됩니다.

또한 주차 공간의 월별 임대 가격을 연구하여 차를 보안 상태에 두는 것이 더 수익성이 있는지 또는 상업용 유료 주차장에 두는 것이 더 수익성이 있는지 판단할 필요가 있습니다.

9 . 소유자로부터 사무실 임대료를 지불하는 절차. 임대료가 비현금 지불로 전액 지불되는 경우는 거의 없으며 지불 방식이 결합되어 일부가 처리됩니다. 은행 지불, 을 위한 세무서그리고 재무제표, 나머지 금액은 현금으로 직접 전달됩니다.

우리 회사" 리토브스카야 10"는 모든 건물을 다음과 같이 임대하므로 이러한 드문 예외를 나타냅니다. 법인회사 위에 통제 조직이 있기 때문에 모든 지불은 공식적으로만 이루어집니다.

"흑인"회계와 "백인"회계 사이의 비율을 즉시 명확히 할 필요가 있습니다. 요즘에는 집주인이 법인이 아닌 개인인 경우가 많습니다. 그리고 여기서 소유자로부터 사무실 임대료 전액을 현금으로 지불하는 것에 대한 질문이 자주 발생합니다. 그리고 고용주가 소유자로부터 사무실을 임대하는 데 드는 비용에 대해 완전한 투명성을 갖는 것이 매우 중요합니다. 이는 고객에게 자금을 지원하는 통제 조직이 있을 때 발생합니다.

따라서 승인, 확인, 허가 및 논의에 많은 시간을 소비하기 전에 사무실 임대료 지불 방법을 소유자로부터 미리 알아내는 것이 필요합니다.

페이지에 있는 2016년 4월 19일자 No. 8813/6/99-99-19-03-02-15 날짜의 국가 재정 서비스 서신에 주목하세요. 이번 호 36편. 그곳에서 유틸리티 서비스에 대한 환급에는 VAT가 전혀 적용되지 않는다는 새롭고 파격적인 의견이 발표되었습니다(임대인의 상품/서비스 공급이 아님). 결과적으로, 국가 재정 서비스는 임대인이 조항 198.5에 따라 여전히 VAT를 부과해야 한다는 결론에 도달했습니다. 세금 코드(이하 NK라고 함) 경제 활동임차인이 소비하는 유틸리티.

실제로 다음과 같은 질문이 자주 제기됩니다. 건물 임대 계약에 따라 유틸리티 비용을 상환받을 수 있습니까?

n. 유틸리티 비용은 제공 비용입니다. 자신의 활동따라서 계약서에 이러한 비용이 당사자들 사이에 다른 방식으로 분배된다고 규정되어 있지 않는 한, 임차인은 자신의 비용으로 이를 수행해야 합니다. 현행법또한 러시아 연방에는 기본적으로 공공요금 지불 의무를 임차인의 지불 의무의 요소로 인정하는 조항이 포함되어 있지 않습니다. 임차료.

건물을 임대할 때의 운영 비용은 다음과 같습니다.

비거주 건물 임대 만료일은 2015년 1월 31일입니다. 유틸리티 및 운영 서비스 제공을 위해 당사자 간에 이전에 체결된 계약에 따라 임차인은 제공된 유틸리티 서비스에 대한 비용을 임대인에게 상환했습니다. 자원 공급 조직임대인과 체결한 계약에 따라. 결론과 관련하여 상기 합의임대차 계약 및 승인 증명서에 따라 받은 건물을 유지해야 하는 임차인의 의무에 따라 2015년 1월 31일까지의 기간 동안 유틸리티 서비스 제공에 대해 집주인과 임차인 사이에 계약이 체결되었습니다.

사무실 임대 비용

평균 시장 임대료를 알고 싶다면, 즉 현재 가격~에 사무실 건물, 최신 내용을 볼 수 있습니다 분석적 검토부동산 시장 전문가. 임차인이 지불하는 임대료. 다음과 같이 계산됩니다. 임대료에 임대 면적을 곱합니다. 동시에 임대 면적에는 임차인이 점유하는 건물의 사용 가능한 면적과 건물의 공용 면적 비율이 포함됩니다. 부동산 시장에서는 사무실 건물렌탈에는 포괄적 렌탈, 순 렌탈, 비용 상한 렌탈의 3가지 주요 유형이 있습니다. 이 정도 임대료라면 집주인이 모든 것을 부담한다. 운영비따라서 비용 상승과 관련된 모든 위험을 감수합니다.

공공요금 보상: 재무부의 입장

이 정의는 제606조에 나와 있습니다. 민법. 이 경우 임차인은 해당 부동산을 다음과 같이 유지할 의무가 있습니다. 좋은 상태, 법률이나 임대 계약에서 달리 규정하지 않는 한 이 부동산을 유지하는 데 드는 비용도 부담합니다(항 2 큰술. 러시아 연방 민법 616). 이러한 비용에는 특히 다음이 포함됩니다. 유틸리티 비용, 금액은 매월 변경됩니다.동시에 임대료는 기간 내에 당사자 간의 합의에 따라 변경될 수 있습니다. 계약에 의해 제공됨그러나 민법 제614조 제3항에 따라 1년에 1회를 초과할 수 없습니다.

사무실 임대 계약 : 비거주 건물 임대 계약 체결시 임차인을위한 조언, 권장 사항

더욱이, 불과 5개월 후, 사건 번호 A33-11469/2010에 대한 2011년 9월 30일자 러시아 연방 대법원의 판결 번호 VAS-11916/11이 나타났습니다. 사법 행위 감독 방식으로 검토를 위한 운영 비용 참여 측면에서 임대 계약에 따른 부채 징수 청구에 대한 사건의 양도는 법원이 청구를 만족시킨 합리적인 결론에 도달했기 때문에 거부되었습니다. 분쟁 비용에 독립적으로 참여해야 하는 피고의 의무는 당사자들이 체결한 비거주 건물에 대한 임대 계약에 기초하여 발생했습니다. cm.

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, 방의 점유 면적 151.65 sq.m에 따라 계산됩니다. (여기서 151.65 평방미터는 공공 장소를 포함한 면적입니다). 임대 건물에는 별도의 공간만 있으므로 임차인은 이에 동의하지 않습니다. 설치된 장치또한 임차인에게 필요한 운영, 유틸리티 및 건물 보안 서비스 비용의 일부 결정은 임차인이 사용하는 임대 면적의 크기, 즉 101.1제곱미터에 비례하여 수행될 수 있다고 믿는 전기 공급 회계입니다. 중.

임대 계약 : 유틸리티 비용 계산 방법

3. 임대 건물의 유지 관리와 관련된 유틸리티 비용은 임차인이 부담하지만 유틸리티 제공자와 계약을 체결하지 않고 집주인에게 지불 비용을 보상합니다. 유틸리티 지불. 임대 계약서에서 당사자들은 임대 건물(건물)을 유지하는 데 드는 비용을 임대인이 부담함을 명시합니다. 이 경우 임대인은 해당 서비스 제공업체가 발행한 청구서에 따라 자신의 비용으로 유틸리티 비용을 지불할 의무가 있습니다. 임대인은 하위 조항에 따라 이러한 비용을 소득세 과세 기준을 줄이는 비용에 귀속시킬 권리가 있습니다.

보조재료(세제비 등 부가세별도) 임금구내 청소부. 사회 보장 기금 및 Belgostrakh에 대한 기부 일반경비건물 전체에 대한 청소 서비스 비용입니다. 1㎡당 청소 서비스 비용 이익(서비스 비용에 대한 수익성 수준 고려**) 1㎡당 청소 서비스 비용 m. VAT가 없는 청소 서비스 관세 VAT가 포함된 청소 서비스 관세 ** 일반적으로 계획 이익을 계산할 때 자재 비용은 원가에서 제외됩니다. 보조재료 (VAT별도 전구 1개 가격)

개인으로부터 건물 임대

부재중 기업가 활동, 이 편지에 나열된 여러 기능이 특징인, 임대를 위해 자신의 재산을 양도하는 것은 다음의 기초가 되지 않습니다. 필수 등록기업가로서의 임대인. 참고: 조직과 회사 간의 임대 계약 개인기간에 상관없이 서면으로(러시아 연방 민법 제609조 1항).

당사자의 권리와 의무

예를 들어, 임대한 비거주 건물에서는 난방이나 물 공급이 작동하지 않습니다. 임차인의 요구를 통지받은 임대인은 필요한 수리또는 임대 부동산을 다른 부동산으로 교체하십시오. 임차인은 발생한 손해에 대한 보상을 요구할 수 있습니다. 임대인은 계약 체결 시 합의했거나 임차인에게 사전에 알았거나 임차인이 부동산 검사 또는 서비스 가능성 확인 중에 발견했어야 했던 임대 부동산의 단점에 대해 책임을 지지 않습니다. 계약을 체결하거나 임대를 위해 부동산을 양도할 때(예: 자동차, 차량, 기업 장비 등을 임대할 때) (Art.

부동산 임대

임대 계약에서는 임차인에게 공과금 납부 의무를 지정할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 유틸리티 제공자와 계약을 체결하고, 별도의 계량기를 설치하고, 요금에 동의하고, 받은 유틸리티 서비스에 대해 독립적으로 지불합니다. 이 경로는 시간, 비용 등의 추가 지출이 필요하므로 임차인이 항상 허용할 수 있는 것은 아닙니다.

규정 번호 495는 임대, 양도, 무료 이용공동 소유의 물건. 임대료에는 다음이 포함됩니다. 감가상각비, 세금, 예산 및 기타 법률에 따라 공공, 행정 및 전환된 산업 건물의 임대인이 예산에 지불한 세금 및 지불금과 해당 운영 및 유지 관리 비용은 포함되지 않습니다. 현재 수리소비된 전기에 대한 지불을 포함한 건물, 유틸리티 비용(규정 번호 495의 4항 참조)

임대차 계약 : 임차인에게 확인할 사항

건물 임대가 서비스 또는 작업으로 인식되지 않는다는 사실을 고려하여 임대인은 수행된 작업(제공된 서비스) 증명서를 작성할 수 없습니다. 그러나 필요한 경우 임대 계약은 그러한 행위를 작성하고 서명할 의무를 규정할 수 있습니다.

부엌

3월 말 기준 가중 평균 임대료($/sq.m/년, 운영비 및 VAT 제외):

· 클래스 “A”: $860

· 클래스 “B+”: $600

· 클래스 “B-”: $350.

6월 초 가중 평균 임대료($/sq.m/년, 운영 비용 및 VAT 제외):

· 클래스 “A”: $770

· 클래스 “B+”: $520

· 클래스 “B-”: $330.

6월 초 공실 수준:

· A등급 : 16.1%

· 클래스 “B+”: 20.8%

· 클래스 “B-”: 12.7%

(전체적으로 "B"클래스의 공석률은 약 17%였습니다)

비교를 위해 2008년 말 유사 지표 - "A" 클래스 10.3%, "B" 클래스 8.7%, 1분기 말 - "A" 클래스 13.7%, "B" 16%" 수업.

2009년 1분기에는 2008년 말에 완공될 것으로 예상되었으나 금기까지 이월된 건물로 인한 신축 및 개조 공사의 총량이 시장 예상보다 높았습니다. 클래스 "A"와 "B"의 사무실 공간 시운전은 약 930,000m2에 달했습니다. m(클래스 "A" - 15%, 클래스 "B" - 85%). 따라서 2008년 1분기 말 현재 "A" 및 "B" 등급 건물의 총 부피는 1,036만 평방미터에 달했습니다. 중.

2009년 6월 초 등급별 고품질 사무용품 공급량:

· 클래스 “A”: 158만 평방미터. 중.

· 클래스 “B+”: 521만 평방미터. 중.

· 클래스 “B-”: 387만 평방미터. 중.

전체적으로 6월 초 A등급과 B등급 건물의 총 면적은 약 1,066만 평방미터에 달했습니다. 중.

일반적으로 운영비는 해당 부동산의 사용과 관련된 비용을 의미합니다. 운영 비용에는 운영 비용 외에도 재산 소유와 관련된 비용(재산세, 토지 지불, 재산 보험).

운영 비용에는 다음이 포함됩니다.

· 공과금

비용 유지건물 ( 엔지니어링 시스템및 장비)

건물 보안 비용

청소 비용 실내 공간공용 및 주변 지역

특별 비용 위생 조치(예를 들어 설치류 통제)

폐기물 제거 비용

현재 사소한 수리 비용

· 관리 회사의 서비스에 대한 지불.

운영 비용($/sq.m/년):

· 클래스 "A": $110-140

· 클래스 "B+": $90-120 (또는 기본 임대료에 포함됨)

· 클래스 "B-": $70-90(또는 기본 임대료에 포함됨).

소매점

일반 전문 제안 소매 부동산 2009년 중반 현재 모스크바의 면적은 4,308,000제곱미터입니다. m 총 면적 (GLA - 2,214,000 평방 미터).

안에 현재 순간 중급전문직의 빈자리 쇼핑 센터 x 자본은 약 15%입니다.

2009년 1분기에 모스크바에 3개의 쇼핑센터가 문을 열었고 그 결과 소매 공간 공급이 331,000평방미터 증가했습니다. m 총 면적 ( 소매 공간(GLA) - 162,000제곱미터 중). 그리하여 3월 말에 일반 제안모스크바의 전문 소매 부동산은 4,288,000 평방미터입니다. m (총 면적, GLA - 2,203,000 평방 미터).

창고

6월 초 모스크바 지역 창고 시장의 총 공급량은 2,627,000㎡이다. m의 고품질 창고 공간.

클래스 A 창고 공간의 판매 가격은 현재 $1,000~$1,200/sq.m입니다. m. 클래스 "A" 창고 공간의 임대료는 약 $110(VAT, 운영 및 공과금 제외), 클래스 "B" 창고 공간은 $140(공과금 제외 모두 포함), 클래스 "C"는 $100(모두 포함)입니다. , 공과금 제외).

내부 엔지니어링, 외부 통신 및 토지 없이 "보관함"을 구축하는 데 드는 비용은 $500/sq입니다. m. 평방미터당 건설 비용은 $800/sq.m 미만일 것 같지 않습니다. (비교를 위해 작년 중반에는 건설 비용이 $1000/sq.m를 초과할 수 있었습니다).

운영 비용에는 3가지 주요 구성 요소가 포함됩니다.

운영 비용(쓰레기 제거, 주변 보안, 제설, 공공 장소 유지 관리, 공동 구역 및 주차를 적절한 상태로 유지) 위생상태, 엔지니어링 시스템 유지 관리);

재산세 및 토지세 환급;

관리 회사 보수.

2009년 중반 현재 가격 범위는 평방미터당 $30~$40입니다. m/년.

A등급 공간의 공실률은 전대 공간을 제외하면 약 10% 수준이다.

모스크바 시장 전문 참가자를 대상으로 한 전체 설문조사 결과 상업용 부동산 RWAY Bulletin No. 172에 제시되어 있습니다.