Особенности образование многоконтурных земельных участков и их частей. Единое землепользование: что это такое и для чего нужно? Как выделить из него участок

При разделе жилых домов и земельных участков, особенно в районах старой застройки, нередко расположение частей дома, выделяемых собственникам, не позволяет выделить каждому из них отдельный участок единым массивом. В таких случаях суды либо отказывают в разделе общих земельных участков, либо все-таки делят их и выделяют кому-то из собственников участки, состоящие из нескольких частей (контуров), так называемые многоконтурные земельные участки. Мне представляется, что выделение многоконтурных земельных участков при жилых домах не соответствует закону по следующим причинам.

Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не знают понятия многоконтурного земельного участка. Оно было дано в письме Минэкономразвития РФ от 16 января 2009 г. № 266-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках».

В данном письме Минэкономразвития РФ разъяснило вопросы выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости в отношении земельных участков, границы которых представляют собой несколько контуров (многоконтурные земельные участки), принимая во внимание особую актуальность вопросов вовлечения в гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения и оформления прав на земельные участки организаций трубопроводного транспорта, организаций, эксплуатирующих линии электропередачи и линии связи, и иных организаций, эксплуатирующих линейные объекты .

При этом ведомство отметило, что действующим законодательством не предусмотрено присвоение земельным участкам наименования «многоконтурный земельный участок».

Как видим, понятие «многоконтурный земельный участок» введено для вовлечения в гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения и оформления прав на земельные участки организаций трубопроводного транспорта, организаций, эксплуатирующих линии электропередачи и линии связи, и иных организаций, эксплуатирующих линейные объекты.

В письме Минэкономразвития РФ от 22 декабря 2009 г. № 22409-ИМ/Д23 «Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках» прописано более конкретно, что многоконтурным земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров.

В названном письме Минэкономразвития РФ также указано, что каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ).

В письме подчеркивается, что образование многоконтурных земельных участков не нарушает требований п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ в части недопустимости чересполосицы при образовании земельных участков. Однако в сущности речь идет о чересполосице, под которой понимается расположение нескольких земельных участков одного хозяйства вразброс, отдельными полосами, вперемежку с чужими земельными участками. Очевидно, что такой чересполосицы не избежать при оформлении земельных участков под линейными объектами, например, под опорами линии электропередачи. Поэтому для подобных случаев и было введено понятие «многоконтурный земельный участок».

Вместе с тем нет никаких законных оснований излишне дробить земельный участок при жилом доме и выделять одному из собственников несколько чересполосных участков, называя их многоконтурным земельным участком. В соответствии с п. 6 ст. 11.9. ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице , невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Собственник, которому выделен многоконтурный земельный участок, как правило, не может нормально использовать все части (контуры) своего участка, без использования смежного участка другого собственника, например, для прохода от одного контура к другому. Поэтому правильнее было бы вести речь не о разделе, а об определении порядка пользования общим земельным участком при доме с выделением участков общего пользования (дорожек для прохода и т.п.).

А.Ю. Бутырин в книге «Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы» указывает следующее. Определение порядка пользования земельным участком предполагает наличие участков общего пользования, площадь которых учитывается в размере выделяемого участка.
При определении порядка пользования земельным участком либо при его реальном разделе, в зависимости от поставленных судом условий и специфики исследуемого объекта, экспертом решается один из трех основных вариантов преобразовательных (по отношению к участку) задач:
1) преобразование земельного участка в соответствии с идеальными долями собственников (с отступлением от идеальных долей) с выделением двух (или более) участков с самостоятельными входами без устройства участков общего пользования . В том случае, если земельный участок является собственностью владельцев строений домовладения, такое преобразование спорного участка считается его реальным разделом ;
2) определение порядка пользования земельным участком с предоставлением в пользование сторон одного (или более) общего участка для обслуживания строений, обеспечения доступа к инженерным сетям, для прохода на земельные участки индивидуального пользования;
3) определение порядка пользования земельным участком спорной части домовладения в соответствии с идеальными долями сторон (либо с отступлением от идеальных долей сторон).

Недопустимость выдела многоконтурных земельных участков при жилых домах поддерживается судами в большинстве случаев. Так, Московский областной суд по одному из дел указал: «Другие варианты раздела земельного участка N 1 — 4, 6 заключения экспертизы неприемлемы в силу того, что они определяют один из выделяемых земельных участков многоконтурным (варианты N 3, 4) или фактически делят один из выделяемых земельных участков на две части с проходом между ними (варианты N 1, 2, 6)».

По другому спору о разделе дома и земельного участка Московский областной суд указал следующее: «Истцами также были заявлены требования о выделе их доли земельного участка в натуре. Однако, суд отказал в удовлетворении данного требования, так как оба варианта, представленные экспертом, предполагают образование многоконтурных участков , площади которых менее нормы предоставления, установленного органом местного самоуправлении, с оставлением части участка в общей долевой собственности для прохода площадью 69 кв.м. …Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции».

Таким образом, выделение многоконтурных земельных участков при разделе общего участка при жилом доме не основано на законе. Если суды принимают такие варианты раздела, то скорее, для того, чтобы хоть как-то развести собственников по разные стороны границ их участков и снизить вероятность конфликтов в будущем.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

1. Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом, исходя из положений статей 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки являются объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.

В этой связи многоконтурным земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров (далее - многоконтурные земельные участки).

Часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью многоконтурного земельного участка. Граница отдельного контура может совпадать с границей части многоконтурного земельного участка, если в пределах указанного контура установлено либо устанавливается ограничение (обременение) вещных прав на такой многоконтурный земельный участок.

2. Каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ).

3. С учетом приведенных ниже особенностей осуществляется подготовка необходимых для государственного кадастрового учета документов, государственный кадастровый учет и предоставление сведений государственного кадастра недвижимости в отношении образуемых после 1 марта 2008 г. (даты вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) многоконтурных земельных участков, а также в отношении ранее учтенных земельных участков, которым при осуществлении государственного кадастрового учета не было присвоено наименование "единое землепользование", но границы которых представляют собой несколько замкнутых контуров.

Ранее учтенные земельные участки, границы которых представляют собой несколько замкнутых контуров

4. Согласно части 1 статьи 45 Закона о кадастре земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре, либо государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (например, лесные участки), считаются ранее учтенными земельными участками.

Сведения о ранее учтенном земельном участке могут быть включены в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 45 Закона о кадастре при обращении заинтересованного лица в орган кадастрового учета на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на указанный земельный участок и представленного таким лицом.

5. Учитывая изложенное, ранее учтенными земельными участками, которым при осуществлении государственного кадастрового учета было присвоено наименование "единое землепользование" (далее - ранее учтенное единое землепользование), являются только те земельные участки, государственный кадастровый учет которых был осуществлен по правилам Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу с 17 мая 2008 г.) в соответствии с Порядком ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденным Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119.

6. Подготовка необходимых для государственного кадастрового учета документов, государственный кадастровый учет и предоставление сведений государственного кадастра недвижимости в отношении иных ранее учтенных земельных участков, границы которых представляют собой несколько замкнутых контуров, осуществляются с учетом настоящих особенностей.

7. При предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости о ранее учтенных единых землепользованиях в соответствующем документе, предусмотренном частью 2 статьи 14 Закона о кадастре, приводится наименование ранее учтенного земельного участка ("единое землепользование") и его состав (количество, кадастровые номера входящих в состав ранее учтенного единого землепользования земельных участков, а также их наименования ("условные" или "обособленные" земельные участки).

8. Особенности раздела ранее учтенных единых землепользований установлены пунктом 60 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минюста России от 20 февраля 2008 г. N 35. При этом образуемым при разделе ранее учтенного единого землепользования земельным участкам в случае многоконтурности их границ наименование "единое землепользование" при осуществлении государственного кадастрового учета не присваивается.

Образование многоконтурных земельных участков и их частей

9. Образование многоконтурных земельных участков осуществляется по общим правилам образования земельных участков, установленным Главой I.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), с учетом нижеперечисленных особенностей.

В отношении многоконтурных земельных участков применимы следующие способы образования земельных участков:

Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

Образование из земельных участков в результате раздела, выдела и перераспределения.

10. Многоконтурный земельный участок не может быть образован в результате объединения обычных земельных участков (т.е. земельных участков, не являющихся многоконтурными), поскольку в соответствии со статьей 11.6 Земельного кодекса объединение применяется только в отношении смежных земельных участков (земельных участков, имеющих общие границы (части границы)).

В связи с чем многоконтурные земельные участки не могут быть образованы в результате объединения земельных участков, не имеющих общих границ (частей границ).

11. Между тем поставленный на государственный кадастровый учет многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование могут быть источником образования новых земельных участков.

В данном случае многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование могут быть объединены с другим земельным участком, в том числе многоконтурным, при условии, что такие земельные участки по одному или более контуров их границ являются смежными.

В результате указанных объединений может быть образован новый многоконтурный земельный участок либо (если в результате объединения будет утрачен признак многоконтурности границы) обычный земельный участок, а существование исходных земельных участков (включая исходный многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование) прекращено с даты государственной регистрации прав на образуемые земельные участки (статья 11.6 Земельного кодекса).

12. Перераспределение может быть осуществлено как между несколькими смежными многоконтурными земельными участками, так и между несколькими смежными многоконтурными земельными участками и обычными земельными участками. В результате такого перераспределения может быть образовано несколько других многоконтурных земельных участков и (или) обычных земельных участков, а существование исходных земельных участков прекращено с даты государственной регистрации прав на образуемые земельные участки (статья 11.7 Земельного кодекса). Обязательным условием осуществления перераспределения является наличие у исходных земельных участков смежных границ.

13. При выделе земельного участка из многоконтурного земельного участка одновременно могут быть образованы один или несколько многоконтурных земельных участков и (или) один или несколько обычных земельных участков. При этом многоконтурный земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (статья 11.5 Земельного кодекса).

14. Порядок, установленный пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса и пунктом 18 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), согласно которому при разделе земельного участка исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, применяется также в отношении многоконтурных земельных участков (при соблюдении условий, указанных соответственно в пункте 4 статьи 11.4 Земельного кодекса и пункте 18 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

15. Образуемые многоконтурные земельные участки должны соответствовать требованиям действующего законодательства к земельным участкам, в частности, требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса.

16. Часть многоконтурного земельного участка может быть образована:

В пределах одного контура границы (такая часть может полностью совпадать с контуром либо может быть образована из части контура);

В пределах нескольких контуров границы (такая часть может полностью совпадать с несколькими контурами либо может быть образована из частей контуров).

Во втором случае образуется часть многоконтурного земельного участка, граница которой представляет собой несколько контуров (многоконтурная часть многоконтурного земельного участка).

В отношении многоконтурной части многоконтурного земельного участка применяются по аналогии особенности подготовки межевого плана в отношении многоконтурного земельного участка.

Страница 1 - 1 из 3
Начало | Пред. | 1 |

Многоконтурные земельные участки

В соответствии с частью 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре недвижимости) определено, что особенности осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, учета частей этих земельных участков (далее - особенности кадастрового учета) могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Письмом Минэкономразвития от 22 декабря 2009 года № 22409-ИМ / Д23 «Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках» введено понятие многоконтурных земельных участков, позволяющих производить постановку на государственный кадастровый учет земельных участков под линейными объектами (газопроводами).

Под многоконтурными понимаются земельные участки, являющиеся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров.

Часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью многоконтурного земельного участка. Граница отдельного контура может совпадать с границей части многоконтурного земельного участка, если в пределах указанного контура установлено либо устанавливается ограничение (обременение) вещных прав на такой многоконтурный земельный участок.

Каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (то есть контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ).

Образование многоконтурных земельных участков осуществляется по общим правилам образования земельных участков, установленным Главой I. 1. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), с учетом особенностей.

В отношении многоконтурных земельных участков применимы следующие способы образования земельных участков:

• образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности


• образование из земельных участков в результате раздела, выдела и перераспределения.

Многоконтурный земельный участок не может быть образован в результате объединения обычных земельных участков (то есть земельных участков, не являющихся многоконтурными), поскольку в соответствии со статьей 11.6. Земельного кодекса объединение применяется только в отношении смежных земельных участков (земельных участков, имеющих общие границы (части границы)). В связи с чем многоконтурные земельные участки не могут быть образованы в результате объединения земельных участков, не имеющих общих границ (частей границ).

Между тем поставленный на государственный кадастровый учет многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование могут быть источником образования новых земельных участков. В данном случае многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование могут быть объединены с другим земельным участком, в том числе многоконтурным, при условии, что такие земельные участки по одному или более контурам их границ являются смежными.

В отношении многоконтурного земельного участка оформляется один межевой план независимо от количества кадастровых кварталов, в границах которых расположен такой многоконтурный земельный участок.

Каждый контур образуемого (или измененного) многоконтурного земельного участка должен быть обеспечен доступом от земель или земельных участков общего пользования. Такой доступ может быть обеспечен посредством:

• установления зоны с особыми условиями использования территории (например, охранной зоны), если установление такой зоны предусмотрено в соответствии с действующим законодательством применительно к соответствующему земельному участку или объекту недвижимости, расположенному на таком земельном участке;


• обеспечения доступа от земель или земельных участков общего пользования (в том числе посредством установления сервитута) к каждому контуру границы многоконтурного земельного участка.

Государственный кадастровый учет образуемого многоконтурного земельного участка осуществляется в кадастровом квартале, в котором указанный многоконтурный участок располагается целиком (в том числе в условном кадастровом квартале с границами, проходящими по границе кадастрового района или соответствующего кадастрового округа).

В соответствии с частью 8 статьи 38 Закона о кадастре площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. Площадью многоконтурного земельного участка является сумма площадей всех геометрических фигур, образованных проекцией контуров его границы на горизонтальную плоскость (площади контуров границы). Соответственно проверка соблюдения требований, установленных в статье 11.9. Земельного кодекса к предельным минимальным или максимальным размерам земельных участков, осуществляется в отношении указанной суммы площадей.

Согласно пункту 3 статьи 11.9. Земельного кодекса границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

Установление земельных участков в охранных зонах газораспределительных сетей

На земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), запрещающие проведение определенных строительных и иных работ на данных земельных участках. Лесохозяйственные, сельскохозяйственные и другие работы, не подпадающие под запрещающие ограничения, и не связанные с нарушением земельного горизонта и обработкой почвы на глубину более 0,3 метра, производятся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков в охранной зоне газораспределительной сети при условии предварительного письменного уведомления эксплуатационной организации не менее чем за 3 рабочих дня до начала работ. Хозяйственная деятельность в охранных зонах газораспределительных сетей, при которой производится нарушение поверхности земельного участка и обработка почвы на глубину более 0,3 метра, осуществляется на основании письменного разрешения эксплуатационной организации газораспределительных сетей.

Московский областной филиал ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» проводит комплекс землеустроительных работ, включающих в себя постановку на государственный кадастровый учет земельных участков (многоконтурных) под объектами газоснабжения и установление охранных зон для данных объектов.

Техническая инвентаризация объектов капитального строительства (здания, сооружения, сети) и технический учет (паспорта БТИ, выдача технических заключений);
. Осуществление реальных разделов, определение порядка пользования;
. Проведение кадастровых и геодезических работ;
. Рыночная оценка различного имущества;
. Консультационные услуги, юридическое сопровождение;
. Судебная и внесудебная экспертиза;
. Проектирование;
. Энергоаудит.

Утверждение границ охранных зон газораспределительных сетей и наложение ограничений (обременений) на входящие в них земельные участки, производятся на основании материалов по межеванию границ охранной зоны органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с собственниками, владельцами или пользователями земельных участков - для проектируемых газораспределительных сетей и без согласования с указанными лицами - для существующих газораспределительных сетей.

Решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении границы охранной зоны и наложении ограничений (обременений) на входящие в нее земельные участки является основанием для проведения кадастровых работ по формированию частей земельных участков, входящих в охранную зону, их государственному кадастровому учету.

Для проведения кадастровых работ организация-собственник газораспределительной сети или эксплуатационная организация направляет в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, заявку с приложением решения органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации об установлении охранных зон и материалов по межеванию границ этих зон.

По результатам кадастровых работ организации-собственнику газораспределительной сети или эксплуатационной организации выдаются кадастровые планы земельных участков с указанием границ и учетных кадастровых номеров частей земельных участков, входящих в охранную зону.

Установленные ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Екатерина Андрусишина , заместитель директора по земельно-имущественным отношениям Московского областного филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»