Leasingodawca przechodzi na leasingobiorcę. Jakie prawa ma najemca, jeśli wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich obowiązków?

4.1. Zabrania się przebudowy Lokalu przez Najemcę.

4.2. Przebudowa oznacza rozbiórkę ścian, przesunięcie łazienek, drzwi i okien, a także wszelkie ingerencje w przewody energetyczne.

4.3. W przypadku przebudowy Najemca zobowiązuje się na własny koszt, w terminie wyznaczonym przez Wynajmującego, przeprowadzić prace mające na celu doprowadzenie lokalu do stanu pierwotnego, a także zrekompensować Wynajmującemu szkody spowodowane taką przebudową i strony trzecie.

5. WYNAJEM

5.1. Czynsz składa się z z części stałych i zmiennych. Pod tym warunkiem wynajmujący odliczy cały podatek VAT naliczony przez media i naliczy podatek VAT od całej kwoty czynszu, łącznie ze zmienną częścią „media”. Na fakturze może umieścić jedną linię z kwotą całkowitą lub dwie - z kwotą stałą i zmienną. Najemca zaakceptuje cały podatek VAT naliczony mu przez wynajmującego jako odliczenie Pismo Federalnej Służby Podatkowej z dnia 02.04.2010 nr ШС-22-3/86@. A kwota czynszu będzie uwzględniona w wydatkach

5.2. Stałą częścią czynszu jest 295 000 (dwieście dziewięćdziesiąt pięć tysięcy) rubli, w tym 45 000 rubli VAT, miesięcznie. Jeżeli wysokość czynszu nie jest określona, ​​umowę najmu nieruchomości uważa się za niezawartą, co oznacza, że ​​wynajmujący nie może żądać z jej tytułu zapłaty. klauzula 1 art. 654 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Cena w umowie stanowi dowód jej rekompensaty i uzasadnia wydatki najemcy. Przy wynajmie na okres do roku cena nie może ulec zmianie klauzula 3 art. 614 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej W części stałej czynszu zawarte są opłaty za ogrzewanie, odprowadzanie ścieków i wywóz śmieci z gospodarstw domowych.

5.3. Część zmienną czynszu ustala się jako koszt dostarczenia wody (ciepłej i zimnej) oraz energii elektrycznej zużywanej przez Najemcę odpowiadającej powierzchni wynajmowanego Lokalu. W żadnym wypadku nie zapisuj w umowie, że „oprócz czynszu Najemca zwraca Płatności na rzecz wynajmującego za media.” W przeciwnym razie problemy z odliczeniem podatku VAT gwarantowane są zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego Paragraf 1 Pismo Federalnej Służby Podatkowej z dnia 02.04.2010 nr ШС-22-3/86@. Nawiasem mówiąc, płacenie czynszu bez „rekompensaty” jest łatwiejsze do przetworzenia w księgowości. Nie ma konieczności korzystania z dodatkowych rachunków rozliczeniowych ani wystawiania dodatkowych faktur w celu uzyskania zwrotu kosztów

5.4. Najemca przelewa stałą część czynszu z góry w okresach miesięcznych na rachunek bankowy Wynajmującego w terminie od 7 do 15 dnia opłacanego miesiąca. Najemca ma prawo zrobić to przed terminem. Jeżeli wynajmujący nie ustali trybu, warunków i terminów płacenia czynszu, może to stać się powodem sporu prawnego z najemcą

5.5. Najemca przekazuje zmienną część czynszu w terminie 5 dni roboczych od dnia jej wystawienia faktury z obliczeniem części zmiennej, a także przekazanie mu kopii dokumentów od dostawcy energii elektrycznej i organizacji wodociągowej (wyciągi z nich), potwierdzających koszty mediów. Warunek ten gwarantuje najemcy zabezpieczenie dokumentowe kosztów części zmiennej czynszu.

5.6. W terminie 10 (dziesięciu) dni roboczych po podpisaniu niniejszej Umowy Najemca zobowiązany jest wpłacić zaliczkę w wysokości jednomiesięcznego czynszu na rachunek bankowy Wynajmującego, która zostanie zaliczona na poczet płatności za ostatni miesiąc kalendarzowy czynszu.

6. ODPOWIEDZIALNOŚĆ STRON Lepiej jest zabezpieczyć wszystkie warunki umowy, które są dla Ciebie zasadniczo ważne, z odpowiedzialnością za ich nieprzestrzeganie.

6.1. W przypadku opóźnienia w płatnościach wynikających z niniejszej Umowy (czynsz, kaucja, opłata za dodatkowe usługi uzgodnione przez strony itp.) Najemca zobowiązany jest na żądanie Wynajmującego zapłacić karę umowną w wysokości 0,3% kwoty zadłużenia za każdy dzień opóźnienia. To lepsze sformułowanie niż „płaci Najemca” czy „Wynajmujący zapłaci”. Warunek ten nie będzie wiązał się z automatycznym naliczaniem przez organ podatkowy dochodu leasingodawcy w formie kar, które leasingodawca miał jedynie prawo pobrać (nieuznane przez dłużnika i nie ściągnięte przez sąd). Nawiasem mówiąc, dla celów podatkowych nie ma znaczenia, jaki rodzaj kary zostanie określony w Twojej umowie: grzywna czy kara

6.2. Za spóźnione zwolnienie wynajmowanej powierzchni na koniec okresu najmu, Wynajmujący ma prawo żądać od Najemcy kary w wysokości 1% miesięcznego czynszu za każdy dzień opóźnienia. Choć wynajmujący nie posiada ani orzeczenia sądu, ani dokumentu podpisanego przez najemcę stwierdzającego, że musi i zapłaci określoną kwotę kar, ani też faktycznie otrzymanych pieniędzy na spłatę kar, to nie osiąga dochodów w Pismo Federalnej Służby Skarbowej z dnia 10 stycznia 2014 r. nr GD-4-3/108@

6.3. W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania swoich obowiązków wynikających z niniejszej Umowy strony zrekompensują sobie wzajemnie wyrządzoną szkodę. Szkody zostaną zrekompensowane oprócz kary (grzywny, kary) przewidzianej w niniejszej Umowie.

7. ROZWIĄZANIE UMOWY Przed rozwiązaniem umowy wynajmujący ma obowiązek przesłać najemcy pisemne ostrzeżenie o konieczności wywiązania się przez niego ze swoich zobowiązań w rozsądnym terminie. Sztuka. 619 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.
Ponadto umowa może przewidywać dodatkowe podstawy wcześniejszego rozwiązania umowy. klauzula 2 art. 450, art. 619 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej

7.1. Reorganizacja Wynajmującego, a także zmiana właściciela wynajmowanej nieruchomości nie stanowią podstawy do zmiany lub rozwiązania Umowy.

7.2. Wynajmujący ma prawo jednostronnie odmówić wykonania umowy, pod warunkiem pisemnego powiadomienia Najemcy z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem.
Przyczyny odmowy wykonania umowy przez Wynajmującego i jej pozasądowego rozwiązania umowy:
- Najemca korzysta z Lokalu niezgodnie z punktem 1.2 niniejszej Umowy;
- Najemca znacząco degraduje oddany do użytku Lokal;
- Najemca wykonuje lub wykonywał prace związane z przebudową Lokalu;
- Najemca utrzymuje Lokal w stanie zagrażającym wypadkiem, pożarem oraz stwarzającym zagrożenie życia personelu obsługi i pracowników Wynajmującego;
- Najemca spóźnia się z płaceniem czynszu.

7.3. Najemca ma prawo do wcześniejszego, jednostronnego rozwiązania niniejszej Umowy, pod warunkiem uprzedniego pisemnego powiadomienia Wynajmującego z 1-miesięcznym wyprzedzeniem.

7.4. Po wygaśnięciu Umowy i spełnieniu wszystkich jej warunków Najemcy przysługuje pierwszeństwo zawarcia nowej Umowy na kolejny okres.

7,5. Jeżeli na miesiąc przed końcem okresu najmu określonego w pkt. 1.3 niniejszej Umowy strony nie wyraziły zamiaru rozwiązania Umowy, Umowa ulega automatycznemu przedłużeniu na ten sam okres Jest to wygodne zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. Co więcej, umowa ponownie nie wymaga rejestracji w Rosreestr. klauzula 10 Listu Informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego z dnia 16 lutego 2001 r. nr 59.
Jeżeli strony nie przewidziały takiego warunku, po wygaśnięciu umowy najmu najemca może zostać wypchnięty, a wynajmujący ryzykuje pozostaniem bez najemcy (i czynszu) na tych samych warunkach.

8. INNE WARUNKI

8.1. Umowę sporządzono w 2 (dwóch) egzemplarzach mających jednakową moc prawną, po jednym dla każdej ze stron.

9. ADRESY I SZCZEGÓŁY STRON Dane stron (nazwy spółek, imiona i nazwiska dyrektorów) należy sprawdzić z danymi zawartymi w preambule umowy (muszą się zgadzać)

9.1 Strony zobowiązane są do wzajemnego powiadamiania się pisemnie o zmianie danych (adres, numer NIP, punkt kontrolny, dane bankowe).

Umowa ulega rozwiązaniu z chwilą otrzymania przez Najemcę zawiadomienia Wynajmującego o wypowiedzeniu umowy. Wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę przedterminowo dopiero po upływie dni od przesłania Najemcy pisemnego ostrzeżenia o konieczności wykonania swojego zobowiązania. 6.3 . Najemca może jednostronnie rozwiązać niniejszą umowę przed terminem w przypadkach, gdy: 6.3.1. Wynajmujący nie udostępnia Najemcy nieruchomości do korzystania lub stwarza przeszkody w korzystaniu z nieruchomości.6.3.2. Przekazana Najemcy nieruchomość posiada wady uniemożliwiające jej użytkowanie, które nie zostały stwierdzone przez Wynajmującego przy zawarciu umowy, nie były wcześniej znane Najemcy i nie powinny były zostać wykryte przez Najemcę podczas oględzin nieruchomości lub sprawdzenie jego stanu 6.3.3.

Umowa najmu nieruchomości

Ważny

umowy według rodzaju

Jeżeli Najemca korzysta z Lokalu (w całości lub w części) niezgodnie z Dozwolonym użytkowaniem lub korzysta z Lokalu z istotnymi naruszeniami warunków Umowy lub z powtarzającymi się naruszeniami. 9.1.2. Jeżeli Najemca umyślnie lub poprzez zaniedbanie znacząco pogorszy stan Lokalu i (lub) urządzeń inżynieryjnych znajdujących się w Lokalu 9.1.3.

W przypadku nie dotrzymania przez Najemcę istotnych warunków niniejszej Umowy dotyczących korzystania z lokalu (niewłaściwe użytkowanie, znaczne pogorszenie jego stanu, zaniechanie przeprowadzania napraw bieżących itp.) w terminie 15 (piętnastu) dni kalendarzowych od daty otrzymania pisemnego zawiadomienia Wynajmującego o konieczności wypełnienia warunków niniejszej Umowy. 9.1.4. Jeżeli Najemca więcej niż 2 razy z rzędu po upływie terminu ustalonego w umowie (niezależnie od późniejszej spłaty zadłużenia) nie zapłaci czynszu.

Tymczasowe posiadanie i użytkowanie

Informacje

Wynajmujący ma prawo przedstawić Najemcy do zwrotu kwotę kary pieniężnej nałożonej na Wynajmującego przez państwowe organy regulacyjne i nadzorcze z tytułu nieprzestrzegania przez Najemcę obowiązujących przepisów prawa, zasad i przepisów dotyczących ochrony zdrowia i przestrzegania norm sanitarnych, przepisy bezpieczeństwa i zasady przeciwpożarowe obowiązujące na Terenie i/lub na terenie przyległym. 7.3. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności wobec Najemcy za działania lub zaniechania osób trzecich, a także za skutki takich działań lub zaniechań.

Umowa najmu lokalu

Wynajmujący zobowiązuje się nie ingerować w legalną działalność gospodarczą Najemcy w Lokalu. 5.2.3. W razie wypadków, pożarów, powodzi, wybuchów i innych podobnych zdarzeń awaryjnych należy niezwłocznie podjąć wszelkie niezbędne działania w celu usunięcia skutków tych zdarzeń.
6.

Uwaga

PRAWA I OBOWIĄZKI NAJEMCY. 6.1. Prawa najemcy. 6.1.1. Najemca ma prawo przez okres najmu korzystać z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Wynajmujący może jednostronnie rozwiązać niniejszą umowę przed terminem w przypadkach, gdy Najemca: 6.2.1. Korzysta z mienia ze znaczącym naruszeniem warunków umowy lub celu mienia lub z powtarzającymi się naruszeniami. 6.2.2. Znacząco pogarsza nieruchomość. 6.2.3. Nie płaci czynszu więcej niż dwa razy z rzędu po upływie terminu płatności ustalonego w umowie. 6.2.4. Umowa ulega rozwiązaniu z chwilą otrzymania przez Najemcę oświadczenia Wynajmującego o wypowiedzeniu umowy. Wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę przed terminem dopiero po upływie dni od wysłania Najemcy pisemnego ostrzeżenia o konieczności wykonania swojego zobowiązania. 6.3. Najemca może jednostronnie rozwiązać niniejszą umowę przed terminem w przypadkach, gdy: 6.3.1. Wynajmujący nie udostępnia Najemcy nieruchomości do korzystania lub stwarza przeszkody w korzystaniu z nieruchomości. 6.3.2.

Wynajmujący udostępnia, a najemca przyjmuje do czasowego użytkowania

DANE STRON Wynajmujący: Pełna nazwa: Lokalizacja: INN/KPP OGRN R/s Nazwa banku C/s BIC Najemca: Pełna nazwa: Lokalizacja: OGRN INN/KPP R/s Nazwa banku: K/s PODPISY BIC STRONY: WYNAJMUJĄCY: NAJEMCA: Załącznik do umowy najmu nr od „” 2008 Zaświadczenie o przyjęciu i przeniesieniu lokalu niemieszkalnego w Mytishchi „” 2008
zwana dalej „

Wynajmujący”, w osobie działającej na tej podstawie z jednej strony, oraz zwany dalej „Najemcą” w osobie działającej na tej podstawie, z drugiej strony, łącznie zwanymi „Stronami”, wyciągnęli uchwalić niniejszą ustawę z następujących powodów: 1. Zgodnie z ust. 3.1. powyższej umowy Wynajmujący przekazuje, a Najemca przyjmuje znajdujący się w nim lokal niemieszkalny. Łączna powierzchnia Lokalu wynosi mkw.

m. 2. Stan techniczny lokalu niemieszkalnego jest zadowalający i pozwala na jego wykorzystanie na cele określone w ust.

Wynajmujący wynajmuje, a najemca przyjmuje do czasowego użytkowania

Wynajmujący”, reprezentowany przez działającego na tej podstawie z jednej strony, oraz zwany dalej „Najemcą”, reprezentowany przez działającego na tej podstawie z drugiej strony, zawarli niniejszą umowę w następujący sposób. 1. PRZEDMIOT UMOWY 1.1. Wynajmujący udostępnia, a Najemca przyjmuje do czasowego posiadania i użytkowania (opcja: do czasowego użytkowania) nieruchomość położoną pod adresem: o łącznej powierzchni metrów kwadratowych (zwaną dalej „nieruchomością”).1.2 .

Nieruchomość jest własnością.1.3. Nieruchomość położona jest w (przykładowo: w budynku mieszkalnym, w zabudowie, w oddzielnym budynku). W chwili zawarcia umowy nie istnieją żadne prawa osób trzecich do nieruchomości.1.5.

Przekazana Najemcy nieruchomość posiada wady uniemożliwiające jej użytkowanie, które nie zostały stwierdzone przez Wynajmującego przy zawarciu umowy, nie były wcześniej znane Najemcy i nie powinny były zostać wykryte przez Najemcę podczas oględzin nieruchomości lub sprawdzenie jego stanu. 6.3.3. Z uwagi na okoliczności, za które Najemca nie ponosi odpowiedzialności, nieruchomość będzie w stanie nienadającym się do użytkowania. 6.3.4. Wynajmujący nie przeprowadza remontów kapitalnych nieruchomości w terminach określonych niniejszą umową. 6.3.5. Umowa ulega rozwiązaniu z chwilą otrzymania przez Wynajmującego oświadczenia Najemcy o wypowiedzeniu umowy. 7. ZWROT NIERUCHOMOŚCI WYNAJMUJĄCEMU 7.1. Po rozwiązaniu niniejszej umowy Najemca ma obowiązek zwrócić nieruchomość Wynajmującemu w stanie, w jakim ją otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia. 7.2.

W biznesie nierzadko zdarza się, że podmiot komercyjny musi wynająć lokal niemieszkalny, czy to biurowy, czy lokal handlowy. Często przedsiębiorca ma do czynieniaróżne problemy towarzyszące stosunkom najmu.

Praktyka robi różnicę wiele „pułapek”, które „wyskakują” po zawarciu umowy, które są ukryte lub bezpośrednio nie odpowiadają interesom Najemcy- to i niemożność jednostronnej odmowy wykonania umowy przez tego ostatniego oraz nieuzasadniony wzrost czynszu, brak możliwości reklamy bez zgody właścicieli, przeprowadzanie przebudowy według własnego uznania, różnego rodzaju ograniczenia i sankcje. Często zdarzają się także sytuacje, gdy Najemca zostaje dosłownie wyrzucony z wynajmowanego lokalu bez ostrzeżenia.

Tym i innym problemom poświęcony jest ten artykuł.

Jak maksymalnie się ubezpieczyć na etapie zawierania umowy najmu (podnajmu)?

Aby uniknąć takich sytuacji?

Wynajmując lokal niemieszkalny, przyszły najemca powinien zwrócić szczególną uwagę zarówno na podpisaną umowę najmu, jak i na samego wynajmującego.

Przed zawarciem umowy najmu konieczne jest przeprowadzenie szeregu działań mających na celu weryfikację kontrahenta. Jest to konieczne nie tylko ze względu na bezpieczeństwo transakcji, ale także aby zapobiec ewentualnym niekorzystnym skutkom podatkowym, jakie mogą wystąpić w przypadku wpisania Twojego kontrahenta do rejestru nierzetelnych podatników.

O tym, jak sprawdzić kontrahenta, pisaliśmy już szczegółowo wcześniej (sokolaw.ru/articles/319721).

Przypomnę, że aby sprawdzić kontrahenta, którego potrzebujesz zażądać szeregu dokumentów potwierdzających faktyczną działalność i rzeczywistą zdolność do wywiązania się z warunków umowy. Stosując to zalecenie do stosunków prawnych związanych z najmem, konieczne jest wyjaśnienie jakich dokumentów należy żądać od najemcy:

Uwierzytelnione kopie Świadectwa Rejestracji Państwowej (od 2017 r. zaświadczenie to nie jest wydawane), Certyfikaty rejestracji podatkowej;

Wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych (lub Jednolitego Państwowego Rejestru Przedsiębiorców Indywidualnych, jeżeli wynajmującym jest przedsiębiorca indywidualny);

Kopia protokołu walnego zgromadzenia uczestników (akcjonariuszy) lub decyzja jedynego uczestnika (akcjonariusza) kontrahenta w sprawie powołania dyrektora oraz zarządzenie w sprawie powołania menedżera (w przypadku osób prawnych);

Kopia pełnomocnictwa dla podpisującego, jeżeli umowę podpisze inna osoba;

Zaświadczenie z banku o danych bankowych kontrahenta;

Kopia paszportu (w przypadku, gdy wynajmującym jest przedsiębiorca indywidualny, w przypadku osoby fizycznej – kopia paszportu i SNILS);

Jeżeli kontrahent nie posiada pieczęci, pismo potwierdzające, że prowadzi działalność bez pieczęci;

Dokumenty potwierdzające prawo do przekazania lokalu w najem/podnajem (Świadectwo własności, czyli pierwotna umowa najmu ze zgodą najemcy na podnajem lokalu!)

Dokumenty WIT (paszport techniczny lub katastralny z objaśnieniem lub planem piętra, na którym zaznaczone są lokale przeznaczone do wynajęcia).

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie prawa wynajmującego do posiadania, użytkowania lub rozporządzania lokalem oraz dowiedzenie się, czy w lokalu nie obowiązują żadne ograniczenia(na przykład nieruchomość jest zastawiona lub aresztowana). Jeżeli właściciel i wynajmujący nie dojdą do porozumienia w ramach umowy, należy dowiedzieć się, na jakiej podstawie wynajmujący zbywa nieruchomość. W takim przypadku wynajmujący musi posiadać pisemną zgodę na przekazanie lokalu w najem/podnajem.

Warto to również sprawdzić uprawnienia bezpośrednio sygnatariusza. Jeżeli wynajmującym jest osoba prawna, umowę musi podpisać albo organ wykonawczy działający na podstawie Statutu bez pełnomocnictwa (dyrektor, dyrektor generalny itp.), albo przez upoważnionego przedstawiciela – osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia na podstawie pełnomocnictwa (w przypadku braku takiego pełnomocnictwa umowa może zostać uznana za nieważną).

Oprócz, Zaleca się przeprowadzenie dodatkowej weryfikacji kontrahenta poprzez wysłanie wniosku do różnych agencji rządowych. Dlatego zaleca się samodzielne złożenie wniosku o wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych/Jednolitego Państwowego Rejestru Przedsiębiorców Indywidualnych w stosunku do wynajmującego. Nie byłoby zbyteczne „przebijanie się” wynajmującego na stronach internetowych Sądów Powszechnych, stronie internetowej Sąd Arbitrażowy, FSSP Rosji itp. W przypadku ujawnienia się faktu roszczeń wobec kontrahenta lub jego majątku wobec osób trzecich, nasuwa się wniosek o jego nieuczciwości w prowadzeniu działalności gospodarczej.

Sprawdzanie umowy najmu.

Bezpośrednio uzgadniając umowę najmu przede wszystkim należy zwrócić uwagę na takie warunki umowy jak: termin i miejsce zawarcia umowy, przedmiot najmu, okres obowiązywania, cena umowy oraz szczegóły stron.Jeżeli umowa nie określa wszystkich istotnych warunków, umowę można uznać za niezawartą. Dodatkowo niedogodne warunki umowy mogą w przyszłości skutkować poważnymi problemami dla Najemcy. Proponuję po kolei przyjrzeć się punktom, na które warto zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy.

1. Przedmiot najmu

Szczególną uwagę należy zwrócić na przedmiot umowy najmu, który jest istotnym warunkiem umowy. Umowa najmu musi zawierać dane, które pozwalają na jednoznaczne ustalenie, że nieruchomość, która ma zostać przekazana najemcy, jest przedmiotem leasingu. Jeżeli w umowie nie ma takich danych lub przedmiot umowy nie jest dostatecznie określony, umowę najmu można uznać za niezawartą (art. 607 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Z reguły obiekt wynajmu można rozpoznać po następujących cechach:
— adres lokalizacji wynajmowanego obiektu, piętro;

— nazwa wynajmowanej nieruchomości (lokal niemieszkalny, część lokalu niemieszkalnego itp.);

— numer inwentarzowy;

— przeznaczenie użytkowe (niemieszkalne – produkcyjne, magazynowe, handlowe, administracyjne itp.);

— powierzchnia lokalu (całkowita i do wynajęcia).

Ponadto ust. 3 art. 26 ustawy N 122-FZ wskazuje, że w przypadku wynajmu budynku, budowli, znajdujących się w nich lokali lub części lokali, paszporty katastralne budynku, budowli i lokali wskazujące wielkość wynajmowanej nieruchomości są dołączone do nieruchomości umowa dzierżawy złożona do rejestracji państwowej praw do powierzchni. Polecamy Do umowy najmu należy dołączyć co najmniej plan piętra lokalu lub plan piętra budynku ze wskazaniem wynajmowanego lokalu.

Na szczególną uwagę zasługują umowy najmu obiektów niestacjonarnych (pawilony, kioski, namioty sprzedażowe itp.); z reguły przedmiot umowy w takich stosunkach prawnych nie posiada właściwej identyfikacji – często niejasne sformułowania typu „ pawilon na przystanku autobusowym”, „kiosk” na skrzyżowaniu ulic” i tak dalej. Przy takim sformułowaniu istnieje ryzyko unieważnienia umowy.

Przy wynajmie obiektów niestacjonarnych zaleca się podanie jak najbardziej szczegółowego adresu, wskazanie punktów orientacyjnych lokalizacji; Do umowy należy dołączyć plan działki z oznaczeniem lokalizacji obiektu oraz odnośnikiem fotograficznym. Ponadto konieczne jest również zażądanie wszystkich dostępnych dokumentów tytułowych przedmiotu niestacjonarnego, niezależnie od tego, czy jest to umowa kupna-sprzedaży, prezent czy umowa najmu pierwotnego; wymagają potwierdzenia zgody władz gminnych (miejskich) na instalację, uruchomienie obiektu niestacjonarnego i wpisanie go do odpowiednich rejestrów.

Jeżeli wynajmowana nieruchomość to konstrukcja nieautoryzowana i zamontowana bez żadnych zezwoleń, istnieje ryzyko jej rozbiórki lub demontażu. Dlatego też zaleca się, aby umowa określała zakres odpowiedzialności wynajmującego w tym przypadku.

Ponadto w stosunkach prawnych leasingu, gdzie nie można dokładnie ustalić własności przedmiotu leasingu, zawsze istnieje potencjalne ryzyko oszustwa ze strony kontrahenta.

2. Wynajmij

Kolejnym istotnym warunkiem umowy najmu jest wysokość czynszu (art. 654 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W przypadku braku pisemnego porozumienia stron co do wysokości czynszu, umowę najmu należy uważać za niezawartą.

Czynsz może zostać ustalony jako kwota ryczałtowa płatna okresowo lub ryczałtowo, bądź też jako niepieniężna forma czynszu (np. wynagrodzenie za usługi).

Warto także ustalić, czy w czynsz wliczone są media. Jeżeli w umowie nie określono inaczej, Wynajmujący ma prawo przedstawić rachunek za media przekraczający ustalony czynsz. Dodatkowo, kolejnym nieoczekiwanym podwyższeniem czynszu może być naliczony podatek VAT (w przypadku, gdy Wynajmujący jest płatnikiem podatku VAT), jeżeli z umowy nie wynika wprost, że w czynszu najmu zawarty jest podatek VAT.

Dodatkowo na Najemcę nakładane są dodatkowe obowiązki w przypadku, gdy wynajmującym jest osoba fizyczna nie zarejestrowana jako przedsiębiorca indywidualny. W takim przypadku Najemca ponosi odpowiedzialność agenta podatkowego zgodnie z art. 226 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej przy płaceniu czynszu. Najemca ma obowiązek obliczyć, pobrać od podatnika-wynajmującego oraz zapłacić kwotę podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z ust. 3 art. 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wysokość czynszu może ulec zmianie za zgodą stron w terminach przewidzianych w umowie, nie częściej jednak niż raz w roku. Interpretując tę ​​normę, praktyka sądowa wychodzi z faktu, że w ciągu roku warunek umowy przewidujący stałą kwotę czynszu musi pozostać niezmieniony (klauzula 11 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 66 , Postanowienie Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 31 marca 2008 r. N 399/08 , Uchwała Okręgu FAS Wołga z dnia 6 marca 2008 r. w sprawie nr A49-3309/2007, Uchwała Okręgu FAS Wołga-Wiatka z dnia 10 października 2005 r. w sprawie nr A79-10625/2004-SK2-9987, uchwała Okręgu Moskiewskiego FAS z dnia 11 listopada 2004 r. w sprawie nr KG-A40/10324-04). Zatem, Wynajmujący nie ma prawa zmieniać wysokości czynszu częściej niż raz w roku. Należy zaznaczyć, że jakiekolwiek tego typu warunki w umowie są niedopuszczalne. Jednak dla najemcy korzystne jest oczywiście osiągnięcie warunku niezmienności czynszu przez cały okres najmu.

3. Okres wynajmu

Często można spotkać się z błędnym poglądem, że istotnym warunkiem umowy najmu lokalu niemieszkalnego jest także czas trwania umowy najmu. W rzeczywistości tak nie jest. Okres obowiązywania umowy najmu lokalu niemieszkalnego stanowi jeden z warunków dodatkowych i nie może być ustalany przez strony. Uzgodnienie terminu jest jednak ważne także dla kontrahentów, gdyż od tego będzie zależeć forma umowy. Jeżeli umowa zostaje zawarta na okres dłuższy niż rok, wymaga obowiązkowej rejestracji państwowej. Zatem w przypadku braku takiej rejestracji umowę uważa się za niezawartą.

Procedurę państwowej rejestracji umów najmu reguluje ustawa federalna nr 122-FZ z dnia 21 lipca 1997 r. „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”, Zasady prowadzenia Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i transakcje z nim, zatwierdzone dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 18 lutego 1998 r. N 219 i innymi dokumentami.

Dla najemcy zaletą jest zawarcie umowy na okres dłuższy niż rok. Pozytywne aspekty są takie, że sam fakt zatwierdzenia tej transakcji przez organ rządowy eliminuje wiele potencjalnych zagrożeń związanych z zawarciem umowy (np. zawarciem umowy z osobą nieuprawnioną), a także długi okres najmu daje pewną gwarancję stabilność tych stosunków prawnych. Niedogodnością może być fakt, że obowiązek rejestracji umowy, a także wszelkie koszty z nią związane, z reguły obciążają Najemcę; Ponadto wszystkie uzupełnienia i zmiany umowy muszą zostać poddane rejestracji państwowej.

Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony (art. 610 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Rejestracja państwowa takiej umowy nie jest jednak wymagana. Minusem umowy najmu na czas nieokreślony jest jednak to, że każda ze stron ma prawo odstąpić od umowy w dowolnym momencie, powiadamiając drugą stronę z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Dla Najemcy chcącego wynająć długoterminowo jest to poważne ryzyko.

4. Przedłużenie lub ponowne zawarcie umowy?

Zgodnie z ust. 1 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, Najemcy po wygaśnięciu umowy najmu przysługuje preferencyjne prawo do zawarcia umowy najmu na nowy okres (przy pozostałych zasadach niezmiennych). Zapis ten ma jednak charakter rozporządzający i zgodnie z umową takie uprawnienie Najemcy może zostać wyłączone.

W takim przypadku konieczne jest rozróżnienie pojęć. Renegocjacja oznacza rozwiązanie starej umowy i zawarcie nowej. W takim przypadku Wynajmujący ma prawo żądać zmiany warunków nowej umowy. Jednocześnie ustawodawca przewidział kolejne narzędzie – przedłużenie umowy, w którym poprzednia umowa pozostaje w mocy, lecz jej okres obowiązywania ulega przedłużeniu.

Klauzula automatycznego przedłużenia jest korzystna dla Najemcy z tego względu, że przedłużając umowę najmu na nowy okres Najemca nie ma prawa narzucać Wynajmującemu warunków pierwotnej umowy najmu(jak wyjaśniono w klauzulach 31, 32 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 66, umowa najmu zawarta zgodnie z klauzulą ​​1 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej na nowy okres oznacza nową umowę najmu; przy zawieraniu umowy najmu na nowy okres strony nie są związane warunkami umowy poprzednio obowiązującej). Jednocześnie przedłużenie oznacza jedynie przedłużenie wcześniej zawartej umowy bez zmiany jej warunków. Należy powiedzieć, że takie rozszerzenie jest dostarczane domyślnie. Zgodnie z ust. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jeżeli najemca w dalszym ciągu korzysta z nieruchomości po wygaśnięciu umowy w przypadku braku sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieokreślony. Jeżeli zatem w umowie nie ma zapisów szczególnych, stosuje się ogólne zasady art. 621 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Jednakże przedłużenie umowy na czas nieokreślony, o czym pisaliśmy już powyżej, nie jest korzystne dla Najemcy.

Dlatego, W interesie Najemcy leży zawarcie umowy najmu na okres 11 miesięcy (aby uniknąć rejestracji państwowej) z późniejszym automatycznym przedłużeniem umowy na tych samych warunkach i na ten sam okres.

Najbardziej optymalna byłaby następująca klauzula w umowie:

„Jeżeli żadna ze stron niniejszej Umowy nie zgłosi zamiaru jej rozwiązania na 30 (trzydzieści) dni kalendarzowych przed wygaśnięciem niniejszej Umowy, niniejsza Umowa ulega automatycznemu przedłużeniu na ten sam okres (11 miesięcy) i na tych samych warunkach.”

W przypadku przedłużenia umowy najmu zawartej na okres krótszy niż rok o ten sam okres umowa również nie podlega rejestracji państwowej.

5. Recepcja lokalu.

Nie mniej ważna przy zawieraniu umowy najmu jest procedura odbioru i przekazania lokalu. Często strony nie przywiązują do tego należytej wagi, co w konsekwencji wiąże się z poważnymi problemami dla Najemcy w przyszłości. Więc, Sporządzając akt przyjęcia i przekazania lokalu niemieszkalnego, strony często ograniczają się do prostego wskazania w akcie faktu przekazania przedmiotu przez wynajmującego i jego przyjęcia przez najemcę, co jest rażącym błędem.

Akt musi zawierać następujące informacje:

Charakterystyka obiektu i jego obszaru;

Przeznaczenie funkcjonalne obiektu i możliwość jego wykorzystania w działalności gospodarczej (dla określonego rodzaju działalności gospodarczej odpowiedniego dla Najemcy);

Stan obiektu, konieczność remontu bieżącego lub kapitalnego obiektu;

Możliwość umieszczenia szyldu lub reklamy zewnętrznej (jeśli najemca ma taką potrzebę);

Stan mediów (ogrzewanie, dostawa ciepłej i zimnej wody, gaz, sprzęt elektryczny itp.);

Odczyty liczników;

Fakt przekazania akcesoriów wynajmowanego obiektu (klucze, karnety itp.);

Często Protokół Przejęcia i Odbioru zawiera klauzulę stwierdzającą, że przekazywany lokal niemieszkalny jest w pełni zgodny z warunkami umowy najmu, a najemca nie ma żadnych roszczeń wobec wynajmującego. Naturalnie taka klauzula odpowiada interesom Wynajmującego, ale nie Najemcy.Radzimy Najemcy wyłączenie takiej klauzuli, a w przypadku nalegania Wynajmującego, radzimy dodać następującą klauzulę„Nie znaleziono widocznych usterek”. Umożliwi to złożenie reklamacji wobec Wynajmującego w przypadku późniejszego wykrycia wad ukrytych.

Po rozwiązaniu umowy najmu lokalu niemieszkalnego przedmiot najmu należy zwrócić wynajmującemu na podstawie umowy przeniesienia własności na tych samych zasadach.

Należy pamiętać, że wcześniejsze wydanie przez Najemcę przedmiotu leasingu (przed rozwiązaniem umowy najmu) bez przekazania go na podstawie umowy przeniesienia na rzecz Wynajmującego nie stanowi podstawy do wygaśnięcia obowiązku zapłaty czynszu przez Najemcę (patrz pkt 13 Informacji pismo Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 66).

6. Rozwiązanie umowy, wypowiedzenie lub jednostronna odmowa zawarcia umowy.

Mówiliśmy już, że jeśli Najemca po wygaśnięciu umowy będzie nadal korzystać z nieruchomości, a Wynajmujący nie zgłosi zastrzeżeń, umowę uważa się za odnowioną. W rozumieniu ust. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej strona umowy najmu zamierzająca rozwiązać umowę najmu po upływie ustalonego okresu najmu (lub zamierzająca ją przedłużyć na innych warunkach) powinna przesłać drugiej stronie odpowiednie zawiadomienie. W przeciwnym razie umowę najmu uważa się za przedłużoną (chyba, że ​​w umowie wprost wskazano, że takie przedłużenie jest niedopuszczalne). Jednak w praktyce pojawia się więcej pytań dotyczących wcześniejszego rozwiązania umowy.

Najemca musi zdecydować, co jest dla niego bardziej opłacalne: gwarancja długoterminowej relacji najmu, czy możliwość wyprowadzenia się z biura w dowolnym momencie i rozwiązania umowy. Ustawodawca wychodzi z faktu, że umowa najmu nie może zostać rozwiązana przedterminowo na wniosek jednej ze stron. Co do zasady, umowa najmu rozwiązuje się za zgodą stron lub w przypadku nie osiągnięcia takiego porozumienia na drodze sądowej. Istnieje jednak narzędzie, które pozwala Najemcy na doprowadzenie do jednostronnego rozwiązania umowy – jest to jednostronna odmowa wykonania umowy zgodnie z procedurą.

Tutaj właśnie tkwi częsty błąd w wielu umowach najmu.

Należy rozróżnić prawo do jednostronnego odstąpienia od umowy od prawa do żądania rozwiązania umowy. Jeżeli w pierwszym przypadku umowa zostanie rozwiązana poza sądem, na wolę jednej ze stron zobowiązania, wówczas w drugim przypadku umowę uważa się za rozwiązaną tylko wtedy, gdy sąd podejmie decyzję o jej rozwiązaniu i po wejściu takiej decyzji w życie w życie (

Często chcąc zapewnić prawo do jednostronnej odmowy wykonania umowy, strony nazywają takie prawo „prawem do wcześniejszego rozwiązania umowy” lub „prawem do jednostronnego rozwiązania umowy” i tak dalej. Wynika to po pierwsze z nieufności wobec sformułowania „odmowa wykonania umowy”, a jednocześnie z chęci bezpośredniego wskazania pozasądowego charakteru wcześniejszego rozwiązania umowy. W rezultacie prowadzi to do tego, że w przypadku sporu taka umowa zostanie rozwiązana dopiero w sądzie - na to bezpośrednio wskazuje praktyka sądowa Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej (definicja KI ds. gospodarczych spory Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 21 sierpnia 2015 r. N 310-ES15-4004, Uchwała Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 20 października 2011 r. N 9615/11). Zalecamy, aby uzgadniając warunki prawa odmowy wykonania umowy, stosować następujące sformułowania – „prawo odmowy wykonania umowy”, „prawo odmowy wykonania zobowiązania” itp.

Należy powiedzieć, że podobnie jak jednostronna odmowa zawarcia umowy, tak i rozwiązanie umowy przez sąd na wniosek jednej ze stron, nie może być bez powodu, to znaczy inicjator rozwiązania umowy będzie musiał wykazać istnienie podstaw przewidzianych przez prawo lub uzgodnionych w umowie.

Zaleca się również zgodzić się i procedura rekompensaty dokonanych ulepszeń lokalu w przypadku rozwiązania umowy. Co do zasady koszt takich ulepszeń powinien zostać zwrócony najemcy, jednak w praktyce Wynajmujący często zastrzega sobie w umowie inaczej.

7. Podnajem i jakie jest jego niebezpieczeństwo...

W umowie podnajmu obowiązują te same zasady, co w przypadku umowy najmu, jednak z pewnymi szczególnymi cechami. Stronami takiej umowy będą najemca i podnajemca.

Zawierając umowę podnajmu należy wziąć pod uwagę, że najemca ma prawo do podnajmu wynajmowanej mu nieruchomości wyłącznie za zgodą wynajmującego. Zgoda taka może zostać wyrażona bezpośrednio w treści umowy najmu lub w formie odrębnego dokumentu. Zakres praw przeniesionych przez najemcę na podnajemcę na podstawie umowy podnajmu nie może przekraczać zakresu praw przeniesionych na najemcę przez wynajmującego na podstawie pierwotnej umowy najmu.

Tym samym, jeżeli wynajmujący zezwolił najemcy na prowadzenie w wynajmowanym lokalu jedynie określonego rodzaju działalności, najemca nie pozwoli podnajemcy na prowadzenie jakiejkolwiek innej działalności; jeżeli umowa najmu zabrania najemcy przeprowadzenia przebudowy, nie ma on prawa zezwolić na jej przeprowadzenie podnajemcy i tak dalej. Stąd, Przede wszystkim podnajemca powinien poprosić najemcę o dokładne zapoznanie się z podstawową umową najmu.

Ponadto podnajemca zaleca wykonanie sprawdzenie nie tylko Twojego bezpośredniego kontrahenta w ramach umowy podnajmu, ale także wszystkich uczestników łańcucha stosunków prawnych podnajmu ( często lokal można podnajmować kilkukrotnie).

Należy pamiętać, że umowa podnajmu zawierana jest na podstawie umowy najmu. W przypadku rozwiązania umowy najmu, podnajem również uważa się za rozwiązany.

Czas trwania umowy podnajmu nie może być dłuższy niż czas trwania umowy najmu zgodnie z ust. 2 art. 615 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Najemca może żądać opuszczenia zajmowanego lokalu (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Centralnego z dnia 16 lutego 2011 r. w sprawie nr A23-2280/10)

Dlatego warto zwrócić uwagę na okres obowiązywania wstępnej umowy najmu. Na tej samej zasadzie przedłużenie umowy podnajmu będzie nieważne, jeśli podstawowa umowa najmu nie zostanie przedłużona. Tym samym, jeżeli pierwotna umowa najmu nie przewiduje automatycznego przedłużenia, a po upływie okresu jej obowiązywania strony muszą ponownie zawrzeć (ponowne zawarcie oznacza rozwiązanie poprzedniej umowy i zawarcie nowej) umowę o nowy termin, wówczas umowa podnajmu w tym przypadku nie może zostać przedłużona. Ona również wygasa i wymaga ponownego zawarcia na nowych podstawach.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu oznacza także rozwiązanie umowy podnajmu (art. 618 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W tym zakresie takie ryzyka należy uwzględnić już na etapie uzgadniania umowy podnajmu (np. zawrzeć w umowie warunek, zgodnie z którym najemca ma obowiązek uprzedzić podnajemcę z wyprzedzeniem o rozwiązaniu podstawowej umowy najmu) .