Licytacja i sprzedaż w drodze oferty publicznej: związek pomiędzy procedurami. Kolejność obniżania ceny wywoławczej sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej Drugi przetarg w drodze oferty publicznej w upadłości

W paragrafie „a” części 17 Regulaminu organizacji sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego w drodze oferty publicznej wskazano również, że sprzedaż nieruchomości odbywa się nie później niż piętnaście dni roboczych od dnia ustalenia uczestników. 7. Sprzedaż w drodze oferty publicznej odbywa się z wykorzystaniem otwartego formularza składania propozycji nabycia nieruchomości w ciągu jednego dnia roboczego i w ramach jednego postępowania. Uczestnicy sprzedaży nieruchomości otrzymują numerowane karty. Podnosząc takie karty, uczestnicy zobowiązani są do złożenia propozycji nabycia nieruchomości po ogłoszeniu ceny oferty wstępnej oraz ceny ofertowej, która w przypadku stopnia obniżkowego jest sumowana. Sprzedaż prowadzona jest przez Lidera w obecności upoważnionego przedstawiciela Sprzedającego, który rozpoczyna sprzedaż swoim ogłoszeniem o otwarciu sprzedaży nieruchomości.

Procedura sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej.

Niesprzedana nieruchomość upadłego poddawana jest trzeciej próbie znalezienia nowego właściciela – sprzedaż nieruchomości planowana jest w drodze oferty publicznej. W tej formie licytacji wszystko przebiega tak samo jak w aukcji czy konkursie – wygrywa ten, kto zaproponuje najwyższą cenę za nieruchomość. Jednak w ofercie publicznej występują tzw. okresy obniżki kosztu początkowego, a jest ich kilka.

Ofertę publiczną można nazwać lalką lęgową. W rzeczywistości w ramach takiej „matrioszki” istnieje możliwość zorganizowania kilku aukcji lub konkursów ze stopniowym obniżaniem początkowego kosztu nieruchomości. Jeżeli w ustalonym okresie nie odbędzie się aukcja po cenie początkowej, rozpoczyna się kolejny okres, w którym koszt początkowy zostaje obniżony o ustaloną wcześniej kwotę.

Licytacja w drodze oferty publicznej

Na aukcjach i konkursach oferenci, konkurując ze sobą o nabycie nieruchomości, podwyższają ustaloną cenę wywoławczą, zatrzymując się na tej, za którą są skłonni kupić licytowany przedmiot. Walka pomiędzy uczestnikami objawia się stopniowym wzrostem ostatecznej wartości majątku. OD CZEGO ZACZYNA SIĘ OFERTA PUBLICZNA Oprócz aukcji i konkursów, przy sprzedaży majątku upadłego przeprowadzana jest procedura taka jak sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej?

Istnieje również koszt początkowy, a uczestnicy również konkurują ze sobą, podnosząc cenę, za jaką są skłonni kupić nieruchomość. Jednak w ofercie publicznej można rozpocząć od ceny znacznie niższej niż cena początkowa. Zatem dwukrotnie przeprowadzona licytacja (aukcja lub konkurs) nie odbyła się.

Sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej.

Sprzedaż w drodze oferty publicznej, w której wziął udział tylko jeden uczestnik, uważa się za nieważną. 7. Wnioskodawca nie jest dopuszczony do sprzedaży w drodze oferty publicznej z następujących powodów: 1) złożone dokumenty nie potwierdzają prawa wnioskodawcy do bycia kupującym w rozumieniu ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej; 2) nie złożono wszystkich dokumentów zgodnie z wykazem określonym w komunikacie informacyjnym w sprawie sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego lub wykonanie tych dokumentów jest niezgodne z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej; 3) wniosek o dopuszczenie do udziału w sprzedaży w drodze oferty publicznej złożyła osoba nieuprawniona przez wnioskodawcę do dokonywania takich czynności; 4) brak potwierdzenia wpływu wpłaty na rachunki wskazane w komunikacie informacyjnym w ustalonym terminie. (str.

Oferta publiczna. gdy cena spada podczas sprzedaży.

Informacje

Oznacza to, że w rzeczywistości „przeprowadzanie aukcji” można uznać za procedurę porównywania złożonych ofert cenowych. Zgodnie z nową procedurą przeprowadzania aukcji w drodze oferty publicznej, określoną w pkt 5.2. Zarządzenie nr 495, wszystkie zarejestrowane wnioski o udział w aukcji przesyłane są przez operatora platformy elektronicznej do organizatora aukcji nie później niż trzydzieści minut po zakończeniu okresu aukcji.

Tym samym organizator aukcji może przeglądać otrzymane wnioski o udział w aukcjach w trybie oferty publicznej, identyfikować oferentów i porównywać oferty cenowe nie wcześniej niż z końcem pierwszego okresu aukcyjnego. Dlatego też za datę zawarcia transakcji można uznać dzień następny po zakończeniu pierwszego okresu handlowego.

Sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej w postępowaniu upadłościowym

Przepisy wskazują wysokość obniżki pierwotnej ceny sprzedaży nieruchomości/działki oraz okres, po upływie którego określona cena wywoławcza jest sukcesywnie obniżana. 9.4. Cenę wywoławczą sprzedaży nieruchomości/działki w drodze oferty publicznej ustala się w wysokości ceny wywoławczej określonej w ogłoszeniu o sprzedaży nieruchomości/działki w przetargu powtórnym. 9,5. Wysokość obniżki pierwotnej ceny sprzedaży nieruchomości ustala się na 14% (czternaście) procent początkowej ceny sprzedaży nieruchomości na aukcji w drodze oferty publicznej.
W takim wypadku termin, po upływie którego cena sprzedaży nieruchomości zgodnie z niniejszym paragrafem ulega sukcesywnemu obniżaniu, wynosi 3 (trzy) dni robocze. Obniżenie ceny następuje przed etapem licytacji, której cena ustalana jest na poziomie 2% początkowej ceny sprzedaży nieruchomości na aukcji w drodze oferty publicznej (cena graniczna).

Procedura sprzedaży

Przed wejściem w życie zmian przewidzianych w ustawie nr 432-FZ do ustawy federalnej z dnia 26 października 2002 r. nr 127-FZ „O niewypłacalności (upadłości)” (zwanej dalej ustawą upadłościową), która zmieniła klauzula 4, art. 139 tej ustawy sprzedaż majątku dłużnika w drodze oferty publicznej przewidzianej dla uznania zwycięzcy aukcji – oferenta, który jako pierwszy złożył w wyznaczonym terminie wniosek o dopuszczenie do udziału w aukcji zawierający propozycję za cenę majątku dłużnika, nie niższą niż pierwotna cena sprzedaży majątku dłużnika ustalona na dany okres trwania licytacji W istocie charakter oferty publicznej był analogiczny do przyjęcia oferty, przez analogię z art. 438 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Dłużnik reprezentowany przez organizatora aukcji zaoferował nieograniczonej liczbie osób nabycie nieruchomości po cenie obowiązującej przez dany okres oferty publicznej.

Termin przyjmowania wniosków musi wynosić co najmniej dwadzieścia pięć dni. Jedna osoba może złożyć tylko jeden wniosek. Uznanie wnioskodawców za uczestników sprzedaży w drodze oferty publicznej następuje w terminie pięciu dni roboczych od upływu terminu przyjmowania zgłoszeń. Sprzedaż w drodze oferty publicznej następuje nie później niż trzeciego dnia roboczego od dnia uznania wnioskodawców za uczestników sprzedaży w drodze oferty publicznej.

(klauzula 4 zmieniona Ustawą Federalną z dnia 29 czerwca 2015 r. N 180-FZ) (patrz tekst w poprzednim wydaniu) 4.1. Aby wziąć udział w sprzedaży w drodze oferty publicznej, wnioskodawca dokonuje wpłaty zadatku w wysokości 20 procent ceny wywoławczej określonej w komunikacie informacyjnym o sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego. Dokumentem potwierdzającym wpływ wpłaty na konto wskazane w komunikacie informacyjnym jest wyciąg z tego rachunku. (P.
Termin ten, związany z aukcją, jest pożądany przy sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej, gdyż może zaistnieć sytuacja, w której kilku uczestników jednocześnie potwierdzi cenę oferty wstępnej lub cenę ofertową, która ukształtowała się na jednym z etapów redukcji. W takim przypadku, zgodnie z częścią 5 komentowanego artykułu, należy przeprowadzić aukcję z udziałem wszystkich uczestników sprzedaży, zapewniając otwartą formę składania propozycji ceny nieruchomości. Za cenę początkową nieruchomości w trakcie aukcji uważa się cenę oferty początkowej lub oferty, która powstała na określonym etapie obniżki.

3. Treść komunikatu informacyjnego o sprzedaży w drodze oferty publicznej określa ust. 2 komentowanego artykułu. Oprócz informacji o których mowa w art.

Uwaga

Prawo upadłościowe, zgodnie z którym termin składania wniosków o udział w aukcjach musi wynosić nie mniej niż 25 dni roboczych od dnia publikacji i zamieszczenia ogłoszenia o aukcji oraz obowiązku opublikowania komunikatu przez organizatora aukcji o przetargu nie później niż na 30 dni przed terminem licytacji sprzedaży nieruchomości. Taki stan rzeczy spowodował, że organizator aukcji mógł rozpocząć przyjmowanie wniosków w ofercie publicznej następnego dnia po opublikowaniu ogłoszenia o aukcji, pierwszy wniosek otrzymać już pierwszego dnia, zaprzestać przyjmowania wniosków i zawrzeć umowę majątkową umowa kupna-sprzedaży. Skargi na takie działania organizatorów aukcji były wielokrotnie rozpatrywane zarówno przez sądy, jak i Federalną Służbę Antymonopolową.

Często jednak sądy nie dopatrywały się żadnych naruszeń w działaniach organizatora aukcji.
Wiadomość informacyjna o sprzedaży w drodze oferty publicznej, wraz z informacjami przewidzianymi w art. 15 niniejszej ustawy federalnej, musi zawierać następujące informacje: 1) datę, godzinę i miejsce sprzedaży w drodze oferty publicznej; 2) kwotę obniżki ceny oferty pierwotnej („krok obniżki”), kwotę podwyżki ceny w przypadku przewidzianym w niniejszej ustawie federalnej („krok aukcji”); 3) minimalną cenę ofertową, za jaką może zostać sprzedana nieruchomość państwowa lub komunalna (cena graniczna). 3. Cenę oferty wstępnej ustala się nie niżej niż cena wywoławcza podana w komunikacie informacyjnym o sprzedaży nieruchomości, o której mowa w ust. 1 niniejszego artykułu, na aukcji, która została uznana za nieważną, a cena graniczna wynosi 50% ceny ofertowej. cenę początkową takiej aukcji. 4.

• Kupiłem nieruchomość za 1 rubel, a potem obudziłem się...
• Jak wyłaniany jest zwycięski oferent w trzecim etapie przetargów upadłościowych?
• 8 kroków do wygrania licytacji elektronicznej w przypadku bankructwa
• Gdzie znaleźć informacje o nadchodzących aukcjach i przetargach upadłościowych
• Usługi wyszukiwania ofert aukcji upadłościowych
• Przykłady zakupu i odsprzedaży majątku upadłego – nieruchomości mieszkalne
• Jak z zyskiem sprzedać lokal niemieszkalny w małym miasteczku
• 2 strategie inwestowania w majątek upadłego
• Od czego zacząć naukę handlu upadłościami
• Pasywna strategia inwestowania w majątek upadły
• Schemat współpracy z pośrednikami przy przetargach upadłościowych
• Handel upadłościowy niesie ze sobą pułapki i ryzyko spotkania z oszustami
• Prawo upadłościowe i upadłościowe
• Nowe prawo upadłościowe na terytorium Republiki Krymu i Sewastopola

Transakcje i aukcje upadłościowe to obecnie jeden z najpopularniejszych tematów związanych z inwestowaniem pieniędzy. A ona interesuje wszystkich. Ponadto 1 października 2015 r. Weszła w życie ustawa o upadłości osób fizycznych i teraz w ramach tego programu sprzedawany będzie nie tylko majątek organizacji, ale także zwykłych ludzi, którzy nie są w stanie spłacić swoich długów.

W tej sekcji przyjrzymy się Na ile realistyczne są obietnice reklamowe kursów, że po szkoleniu będzie można kupić na aukcjach upadłą nieruchomość za grosze?.

Kupiłem nieruchomość za 1 rubel, a potem obudziłem się...

Na początek chciałbym od razu powiedzieć, że jest mało prawdopodobne, że będzie można kupić na przykład dwupokojowe mieszkanie w Moskwie za 100 000 rubli lub SUV-a Land Cruisera za 3000 rubli. Musisz być realistą i zrozumieć, że oprócz Ciebie na aukcji są inne osoby, które mają własne interesy: menadżerowie arbitrażu, a także profesjonalne firmy, dla których pozyskiwanie jak najbardziej zyskownych przedmiotów jest codzienną pracą.

Ponadto przedmioty płynne najczęściej opuszczają aukcję jeszcze przed ofertą publiczną (patrz niżej). Ale nadal zastanówmy się, jak krok po kroku kupić nieruchomość na aukcji upadłościowej.

Licytacja na przetargach upadłościowych przebiega w 3 etapach:

1. Pierwszym etapem jest handel w górę. Majątek upadłego sprzedawany jest po cenie rynkowej. Dalej trwa przetarg na podwyżkę cen.
2. Drugi etap - obniżka ceny o 10-30% i organizowana jest druga tura licytacji o podwyżkę. Jeśli zwycięzca nie zostanie wyłoniony, następna będzie oferta publiczna.
3. Oferta publiczna– najciekawszy etap handlu dla inwestora. Jeżeli w pierwszych dwóch etapach nie znajdzie się nabywca, nieruchomość wystawiana jest na licytację w częściach o malejącej wartości. Tryb obniżenia ceny ustalany jest dla każdej aukcji przez kierownika arbitrażu i wskazany w opisie oferty publicznej.

Jak wyłaniany jest zwycięski oferent w trzecim etapie przetargów upadłościowych?

Wcześniej na tym etapie nie decydowała cena (była stała), a szybkość złożenia wniosku. Dlatego zastosowano automatyczne systemy, które natychmiast po rozpoczęciu kolejnego etapu obniżki ceny w ofercie publicznej wykonywały niezbędne czynności za uczestnika. Uczestnik musiał jedynie zdecydować, jaka cena będzie mu odpowiadać i skonfigurować robota do pracy.

Przykładem systemów, które zostały wykorzystane do ubiegania się o udział w przetargach upadłościowych jest robot aukcyjny dla ETP – AuSe. Ale nie testowaliśmy tego; poniżej opiszemy zastosowaną przez nas metodę.

Jednakże od 22 czerwca 2015 r. wprowadzono zmiany w ustawie federalnej nr 127-FZ (zmienionej 29 grudnia 2014 r. N432, klauzula 4, art. 139 prawa upadłościowego) w zakresie kryteriów ustalania zwycięzcy aukcji w drodze ofertę publiczną. W efekcie na portalach aukcyjnych upadłości można było spotkać tego typu komunikat:

Jak widać, teraz organizatorzy mogą wybrać własne kryteria wyłonienia zwycięzcy aukcji (starą metodą – kto pierwszy złożył wniosek lub nową metodą – kto zaoferował najwyższą cenę). Dlatego jest to pilne Zalecam, aby najpierw wyjaśnić, w jaki sposób zostanie wybrany zwycięski licytant aby później nie było przykrych niespodzianek. Przeczytaj także uważniej te zmiany, aby poznać wszystkie subtelności.

8 kroków do wygrania licytacji elektronicznej w przypadku bankructwa

Ale co jeszcze trzeba zrobić? Wszystko jest opisane etapami:

1. Wydanie podpisu elektronicznego w celu wzięcia udziału w aukcji - około 5000-6000 rubli, w zależności od liczby witryn i producenta.
2. Znajdź nieruchomość lub inną nieruchomość, którą chcesz kupić.
3. Być akredytowanym na platformie elektronicznej, na której ta nieruchomość jest wystawiona na aukcję. Procedura jest dość prosta – wypełniasz wniosek, składasz kopie dokumentów i podpisujesz je uzyskanym w pierwszym kroku podpisem elektronicznym.
4. Po akredytacji należy szczegółowo zapoznać się z dokumentacją obiektu załączoną do partii.
5. Następnie należy skontaktować się z menadżerem arbitrażu i udać się na oglądanie nieruchomości (jest to wysoce pożądane, jeśli wartość nieruchomości jest wysoka).
6. Następnie należy przelać zadatek (10-20% wartości nieruchomości) na konto organizatora aukcji.
7. Gdy rozpocznie się kolejny etap licytacji, złóż wniosek, a jeśli wygrasz, przekaż pozostałą kwotę zakupu.
8. Na ostatnim etapie przygotuj dokumenty zakupu i sprzedaży.

Gdzie znaleźć informacje o nadchodzących aukcjach i przetargach upadłościowych

Znalezienie interesujących Cię informacji jest prostsze niż mogłoby się wydawać. Zatem wyszukiwanie obiektów (partii) można podzielić na trzy grupy:

1. Oficjalne źródła publikujące informacje o wszystkich aukcjach.
2. Konkretne strony, na których organizowane są aukcje upadłościowe (patrz poniżej).
3. Usługi agregatorów, które zbierają informacje z dwóch pierwszych i przedstawiają je w wygodniejszej i usystematyzowanej formie.

Przyjrzyjmy się bliżej każdemu z tych punktów. Tak naprawdę wszystko jest tutaj dość proste.

Oficjalne źródła informacji o przetargach upadłościowych:

• „Kommersant” (bardzo niewygodne wyszukiwanie). Znajdują się tam wszystkie informacje na temat upadłości, które zgodnie z prawem wymagają publikacji;
• Jednolity Federalny Rejestr Informacji o Upadłościach (Fedresurs).

Jeśli boisz się, że coś przeoczysz, możesz sprawdzić dane zarówno tu, jak i tam. Ale ogólnie nie ma to sensu.

TOP-10 największych platform, na których odbywają się przetargi upadłościowe:

• Rosyjski dom aukcyjny (lot-online);
• Centrum Wdrożeń;
• Sbierbank AST;
• Międzyregionalny elektroniczny system handlu;
• "Producent";
• utender.ru;
• Centrum B2B;
• platforma elektroniczna „Aukcje Syberii”;
• Centrum przetargowe aukcyjne;
• ROSJA w Internecie.

Możesz sam zobaczyć, jak rozkłada się przepływ majątku. Na tej podstawie możesz wybrać, na które witryny zwrócić największą uwagę.

Usługi wyszukiwania ofert aukcji upadłościowych

Lista usług agregatorskich w zakresie wyboru partii:

• bankrupt-pro.com;
• bankrot.pro.

Prawdziwy przypadek z mojej praktyki: ciekawe mieszkanie w obwodzie moskiewskim, mieszkania w tym samym budynku kosztowały 5 000 000 rubli, a mieszkanie zostało wystawione na aukcji publicznej za 1 000 000. Oczy mi się zaświeciły i zacząłem dzwonić.

W warunkach określono, że oględziny obiektu i dokumentów (!) odbywają się w środę w godzinach 10:00 – 11:00. Na zapytania e-mailowe otrzymaliśmy gotowe odpowiedzi z informacją: przyjdź, obejrzyj, procedura zapoznania się jest opisana w ofercie publicznej.

Kiedy dodzwoniłem się do kierownika, powiedział mi coś takiego: wiesz, przed tobą wniosek złożyło już 40 osób, nie musisz tracić czasu.

Następnie przeszukałem historię licytacji w Kommersant, korzystając z numeru obiektu, aby uzyskać informacje o tym, jak wcześniej odbywała się licytacja. Okazało się, że nie jest to pierwsza oferta publiczna tej nieruchomości, a w ciągu ostatniego roku co najmniej 3 zwycięskich oferentów odmówiło jej zakupu. Stało się oczywiste, że kryją się w tym pułapki.

Przykłady zakupu i odsprzedaży majątku upadłego – nieruchomości mieszkalne

Oleg Selifanov to doświadczony inwestor, który wyszukuje, kupuje i odsprzedaje upadłe nieruchomości.

Jak z zyskiem sprzedać lokal niemieszkalny w małym miasteczku

Fragment wideo z Ogólnorosyjskiej konferencji inwestorskiej „Inwestowanie w nieruchomości - 2016”

2 strategie inwestowania w majątek upadłego

Najważniejsza rzecz: musisz zrozumieć, że jeśli robisz wszystko osobiście, to jest to więcej pracy niż inwestowanie w nieruchomości. Oznacza to, że sam proces w niewielkim stopniu przypomina otrzymywanie dochodu pasywnego.

Aby móc liczyć na dobry zysk oczywiście Warto przejść kurs pracy z aukcjami i w praktyce przeprowadzić kilka transakcji. Obecnie rynek nieruchomości upadłych rośnie, ale wraz z nim rośnie także liczba jego uczestników.

Od czego zacząć naukę handlu upadłościami

Regularnie organizujemy seminaria online z różnymi sprawdzonymi ekspertami w zakresie szkoleń handlowych. Przede wszystkim przestudiuj to darmowy kurs prowadzony przez naszego eksperta. W przeciwieństwie do wielu trenerów teoretycznych, on sam nieustannie wygrywa bardzo ciekawe losy dzięki autorskiej metodzie wyszukiwania niedowartościowanych nieruchomości.

Pasywna strategia inwestowania w majątek upadły

Być może bardziej interesująca będzie dla Ciebie pasywna strategia inwestowania na aukcjach upadłościowych. Jeżeli, tak jak ja, czytanie legalnych gazet powoduje szkliste oczy i senność, polecam rozważyć współpracę z pośrednikami. Pobierają prowizję za ogłoszenie upadłości dla innych.

Tak, dostaniesz mniej. Ale oszczędzasz dużo czasu i możesz się skupić przyciągnąć dodatkowe inwestycje w celu zakupu upadłej nieruchomości.

Schemat współpracy z pośrednikami przy przetargach upadłościowych

Istnieje wiele profesjonalnych (i mniej profesjonalnych) zespołów, którzy nie tylko nauczą Cię, jak kupić nieruchomość na aukcji upadłościowej, ale także mogą ją za Ciebie kupić. W tym przypadku płacisz prowizję w wysokości około 20%.

Radzimy przemyśleć taki plan pracy, w którym korzystnie dla pośrednika będzie zakup nieruchomości taniej. Przykładowo zapłać stałą plus% różnicy pomiędzy optymalną ceną partii a ceną osiągniętą. Warto jednak pamiętać, że w licytacji o obniżenie ceny nie zawsze wygra ten, kto jako pierwszy złoży ofertę w kolejnym etapie.

Informacje zaktualizowane!

Ponieważ niemal codziennie otrzymujemy prośby o polecenie kogoś, zgodziliśmy się z firmą, która działa na rynku aukcyjnym od dawna. Nie tylko uczy, ale także aktywnie uczestniczy w handlu z profesjonalnym zespołem prawników i innych specjalistów, zna wszystkie triki menadżerów arbitrażu.

Jeśli zastanawiasz się nad inwestycją w aukcje upadłościowe pod klucz i jesteś gotowy zainwestować od 1 miliona rubli, napisz do nas na vip@site w sprawie następujących punktów:

1. Co chciałbyś kupić (nieruchomości komercyjne, mieszkalne lub inne aktywa).
2. Region(y), w którym rozważasz zakup. Możliwych jest kilka.
3. Kwota, jaką możesz obecnie zainwestować w aukcje upadłościowe.
4. Twoje dane kontaktowe, gdzie można do Ciebie zadzwonić. Przydadzą się także inne sposoby komunikacji.
5. Jeśli rozumiesz, jaki jest dla Ciebie minimalny zwrot z transakcji, proszę również to wskazać (okres transakcji wynosi 2-3 miesiące lub dłużej, w zależności od rodzaju nieruchomości).
   

Jeśli nie chcesz korespondować, ale chcesz porozmawiać z prawdziwą osobą, zadzwoń do biura. Twoje dane zostaną zapisane i wraz z Twoimi życzeniami przekazane osobie pracującej w tym obszarze.

Handel upadłościowy niesie ze sobą pułapki i ryzyko spotkania z oszustami

Leonid Wasiliew tworzy bazę danych płynnych przedmiotów z aukcji upadłościowych i wie, jakie pułapki mogą kryć się przy poszukiwaniu nieruchomości. Wie również, jak identyfikować i zwalczać oszukańcze schematy. Więcej o doświadczeniu tego specjalisty dowiesz się z naszego kursu.

Prawo upadłościowe i upadłościowe

Na koniec zalecamy przestudiowanie przepisów regulujących przetargi upadłościowe. Przypomnijmy, że od 1 października 2015 r. w przypadku osób prawnych tryb sprzedaży majątku na przetargach upadłościowych reguluje ustawa „ O niewypłacalności (upadłości)” w Federacji Rosyjskiej nr 127-FZ z dnia 26 października 2002 r.. Warto najpierw się uczyć.

W przypadku upadłości osoby prawnej na mocy postanowienia sądu jej majątek (nieruchomości, specjalny sprzęt, materiały i wyposażenie, a także wierzytelności) zostaje przeniesiony na syndyka masy upadłościowej. I organizuje przetargi upadłościowe.

Nowe prawo upadłościowe na terytorium Republiki Krymu i Sewastopola

Istnieje również odrębna ustawa federalna z dnia 29 czerwca 2015 r. N 154-FZ „W sprawie uregulowania specyfiki niewypłacalności (upadłości) na terytoriach Republiki Krymu i federalnego miasta Sewastopol oraz w sprawie zmian w niektórych aktach ustawodawczych Federacji Rosyjskiej.” Tekst ustawy można przeczytać tutaj. . Śledź także wszystkie poprawki, to bardzo ważne.

1. Sprzedaż mienia państwowego lub komunalnego w drodze oferty publicznej (zwana dalej sprzedażą w drodze oferty publicznej) następuje w przypadku uznania przetargu na sprzedaż określonej nieruchomości za nieważny. W takim przypadku wiadomość informacyjna o sprzedaży w drodze oferty publicznej jest publikowana w sposób określony w art. 15 niniejszej ustawy federalnej nie później niż trzy miesiące od daty uznania aukcji za nieważną.

2. Wiadomość informacyjna o sprzedaży w drodze oferty publicznej, wraz z informacjami przewidzianymi w art. 15 niniejszej ustawy federalnej, musi zawierać następujące informacje:

1) datę, godzinę i miejsce sprzedaży w drodze oferty publicznej;

2) kwotę obniżki ceny oferty pierwotnej („krok obniżki”), kwotę podwyżki ceny w przypadku przewidzianym w niniejszej ustawie federalnej („krok aukcji”);

3) minimalną cenę ofertową, za jaką może zostać sprzedana nieruchomość państwowa lub komunalna (cena graniczna).

3. Cenę oferty wstępnej ustala się nie niżej niż cena wywoławcza podana w komunikacie informacyjnym o sprzedaży nieruchomości, o której mowa w ust. 1 niniejszego artykułu, na aukcji, która została uznana za nieważną, a cena graniczna wynosi 50% ceny ofertowej. cenę początkową takiej aukcji.

4. Termin przyjmowania wniosków musi wynosić co najmniej dwadzieścia pięć dni. Jedna osoba może złożyć tylko jeden wniosek. Uznanie wnioskodawców za uczestników sprzedaży w drodze oferty publicznej następuje w terminie pięciu dni roboczych od upływu terminu przyjmowania zgłoszeń. Sprzedaż w drodze oferty publicznej następuje nie później niż trzeciego dnia roboczego od dnia uznania wnioskodawców za uczestników sprzedaży w drodze oferty publicznej.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

4.1. Aby wziąć udział w sprzedaży w drodze oferty publicznej, wnioskodawca dokonuje wpłaty zadatku w wysokości 20 procent ceny wywoławczej określonej w komunikacie informacyjnym o sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego.

Dokumentem potwierdzającym wpływ wpłaty na konto wskazane w komunikacie informacyjnym jest wyciąg z tego rachunku.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

5. Sprzedaż w drodze oferty publicznej odbywa się z wykorzystaniem otwartego formularza składania propozycji nabycia mienia państwowego lub komunalnego w jednym postępowaniu o przeprowadzenie takiej sprzedaży.

W przypadku sprzedaży w drodze oferty publicznej początkowa cena ofertowa jest sukcesywnie obniżana o „krok w dół” do ceny granicznej.

Propozycje nabycia mienia państwowego lub komunalnego uczestnicy sprzedaży w drodze oferty publicznej ogłaszają poprzez podniesienie karty po ogłoszeniu ceny oferty wstępnej lub ceny ofertowej ustalonej na odpowiednim „stopniu w dół”.

Prawo do nabycia mienia państwowego lub komunalnego przysługuje uczestnikowi sprzedaży w drodze oferty publicznej, który potwierdził cenę oferty wstępnej lub cenę ofertową ustaloną na odpowiednim „stopniu w dół”, w przypadku braku ofert od innych uczestników w sprzedaży w drodze oferty publicznej.

Jeżeli kilku uczestników sprzedaży w drodze oferty publicznej potwierdzi cenę oferty wstępnej lub cenę oferty ustaloną w jednym z „etapów redukcji”, przeprowadza się aukcję, w której biorą udział wszyscy uczestnicy sprzedaży w drodze oferty publicznej zgodnie z przetargiem zasady ustalone zgodnie z niniejszą ustawą federalną, przewidujące otwarty formularz składania ofert cenowych nieruchomości. Ceną początkową mienia państwowego lub komunalnego na takiej aukcji jest cena oferty wstępnej lub cena ofertowa ustalona na tym „kroku w dół”.

Jeżeli uczestnicy takiej aukcji nie złożą oferty na cenę przewyższającą cenę wywoławczą mienia państwowego lub komunalnego, prawo jej nabycia przysługuje uczestnikowi aukcji, który jako pierwszy potwierdził cenę wywoławczą mienia państwowego lub komunalnego.

6. Sprzedaż w drodze oferty publicznej, w której wziął udział tylko jeden uczestnik, uważa się za nieważną.

7. Wnioskodawca nie może uczestniczyć w sprzedaży w drodze oferty publicznej z następujących powodów:

1) złożone dokumenty nie potwierdzają prawa wnioskodawcy do bycia kupującym zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej;

2) nie złożono wszystkich dokumentów zgodnie z wykazem określonym w komunikacie informacyjnym w sprawie sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego lub wykonanie tych dokumentów jest niezgodne z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej;

3) wniosek o dopuszczenie do udziału w sprzedaży w drodze oferty publicznej złożyła osoba nieuprawniona przez wnioskodawcę do dokonywania takich czynności;

4) brak potwierdzenia wpływu wpłaty na rachunki wskazane w komunikacie informacyjnym w ustalonym terminie.

8. Lista powodów, o których mowa w ust. 7 niniejszego artykułu, uzasadniających odmowę wnioskodawcy udziału w sprzedaży w drodze oferty publicznej, jest wyczerpująca.

9. Wnioskodawca ma prawo wycofać złożony wniosek o udział w sprzedaży w drodze oferty publicznej do czasu uznania go za uczestnika tej sprzedaży.

Belyaeva Olga Aleksandrovna - czołowa badaczka w IZIP, kandydatka nauk prawnych.

Jak wiadomo, handel (aukcje, konkursy) jest nieuniknioną konsekwencją stosunków rynkowych, gdy nie ma sztywnych cen. Zdaniem S.E. Żylinskiego, głównym celem każdej aukcji jest ustalenie obiektywnych cen towarów (pracy, usług)<1>. Bardziej trafne byłoby stwierdzenie, że aukcje służą w dużej mierze wyeliminowaniu wpływu sprzedawców i kupujących na kształtowanie się ceny nieruchomości, pracy czy usług. Ustalenie ceny jest funkcją ekonomiczną licytacji, natomiast z prawnego punktu widzenia pozostaje jednym ze sposobów zawarcia umowy.

<1>Zobacz: Żylinski S.E. Prawo gospodarcze (podstawa prawna działalności gospodarczej): Podręcznik dla uczelni wyższych. Wydanie 5, poprawione. i dodatkowe M., 2004. S. 402.

Aukcja stanowi optymalne połączenie funkcji ekonomicznych i prawnych licytacji, gdyż ma na celu nie tylko zawarcie umowy ze zwycięzcą aukcji (aspekt prawny), ale także ustalenie „najlepszej” ceny za taką umowę (aspekt ekonomiczny)<2>. W ostatnim czasie aukcje są mocno wyidealizowane, przedstawia się je jako zaawansowany sposób ustalenia ceny rynkowej dowolnej nieruchomości, natomiast przy niewielkim popycie aukcje mogą stać się procedurą sformalizowaną i niewygodną. „Niski popyt” prowadzi do uznania aukcji za nieważną, gdy nie osiąga ona swojego głównego celu – zawarcia umowy kupna-sprzedaży lub innej umowy. W ust. 5 art. 448 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej istnieje tylko jeden powód uznania aukcji za nieważną: otrzymanie przez organizatora aukcji jednego wniosku. Przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie określają, co organizator aukcji powinien po tym zrobić. Kwestię tę regulują akty szczególne w odniesieniu do obszaru public relations, w którym zastosowano przetargi. Ponadto nie ma jednolitego podejścia: w niektórych przypadkach ustawy szczególne określają maksymalną liczbę możliwych przetargów (pierwszego, powtarzanego itp.), w innych przewidują przejście do innych trybów zawarcia umowy, a także przetargów opartych na na zasadach konkurencji.

<2>Rosyjskie ustawodawstwo zdecydowanie skłania się obecnie w stronę powszechnego stosowania procedur aukcyjnych. Tradycyjnie licytacje wykorzystuje się podczas postępowania egzekucyjnego, sprzedaży przedmiotu hipoteki oraz sprzedaży majątku dłużnika w okresie upadłości. Istnieją również nietypowe zjawiska, takie jak: aukcje przeniesienia praw do zunifikowanej technologii (art. 1547, 1548 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ustawa federalna z dnia 25 grudnia 2008 r. N 284-FZ „W sprawie przeniesienia praw do ujednoliconych technologii”).

W tym kontekście interesująca jest analiza takiego sposobu zawarcia umowy, jak „sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej”, podstawy i zakres jego stosowania oraz jego cechy wyróżniające na tle aukcji. Taka analiza jest konieczna, aby zapobiec pomieszaniu podobnych procedur zawierania umowy i nieprawidłowemu stosowaniu norm prawnych w przypadku sporów.

W drodze oferty publicznej można sprzedać: 1) majątek państwowy lub komunalny, jeżeli nie odbył się przetarg na jego sprzedaż; 2) majątek dłużnika na etapie postępowania upadłościowego, jeżeli pierwsze i kolejne aukcje jego sprzedaży zostały uznane za nieważne, a umowa kupna-sprzedaży nie została zawarta (art. 139 ust. 4 ustawy federalnej z dnia 26 października 2002 r. N 127 -FZ „O niewypłacalności (upadłość)”) (zwana dalej ustawą upadłościową).

Zauważmy, że zakres stosowania sprzedaży w drodze oferty publicznej nie ogranicza się do wyżej wymienionych przypadków i w praktyce ten tryb zawarcia umowy jest aktywnie wykorzystywany przez różne podmioty gospodarcze.

Obowiązujące przepisy nie zawierają ogólnych zasad sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej przepisów ustawy federalnej z dnia 21 grudnia 2001 r. N 178-FZ „O prywatyzacji mienia państwowego i komunalnego” (zwanej dalej „Prywatyzacją”; ustawy) i Prawo upadłościowe pod względem uregulowania tej procedury nie są tożsame.

Przetargi prywatyzacyjne można przeprowadzić tylko raz; nie należy organizować przetargów powtarzanych. Ponadto ustawa Prywatyzacyjna nie przewiduje żadnych skutków nieudanego konkursu prywatyzacyjnego. W przypadku uznania przetargu prywatyzacyjnego za nieważny, w przyszłości nieruchomość będzie musiała zostać sprzedana w drodze oferty publicznej (art. 23 ustawy Prywatyzacyjnej). Sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej jest więc następstwem deklaracji o niepowodzeniu pierwszej i jedynej aukcji prywatyzacyjnej.

Ten przepis Prawa prywatyzacyjnego nie zawsze jest poprawnie interpretowany przez sądy przy rozstrzyganiu sporów związanych z uznaniem aukcji za nieważne. Tym samym Federalna Służba Antymonopolowa Okręgu Dalekiego Wschodu zauważyła, że ​​ustawa prywatyzacyjna nie zabrania właścicielowi ponownego wystawienia nieruchomości na licytację, jeżeli pierwsza aukcja nie odbyła się, dlatego nie jest konieczna sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej po pierwsza nieudana aukcja<3>. Stanowisko sądu wydaje się bardzo kontrowersyjne, gdyż brak w Prawie prywatyzacyjnym zezwolenia na przeprowadzenie aukcji powtórnej należy uznać za zakaz takiej czynności. Wniosek ten wynika z pewnej specyfiki ustawodawstwa dotyczącego prywatyzacji: choć proces prywatyzacji opiera się na wielu zasadach prawa cywilnego, ma on także charakter administracyjno-prawny<4>.

<3>Patrz: Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Dalekiego Wschodu z dnia 20 lutego 2007 r. N F03-A51/06-1/5216 w sprawie N A51-10740/2006-2-218 // ATP „ConsultantPlus”.
<4>Zobacz: Belyaeva O.A. Rzucanie wyzwania aukcji prywatyzacyjnej // Cywilista. 2008. N 1. s. 50.

Przepisy Prawa prywatyzacyjnego przewidują szeroką gamę narzędzi sprzedaży mienia państwowego i komunalnego. Sprzedaż może być przeprowadzona etapami, w trybie określonym w Ustawie: aukcja – sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej – sprzedaż nieruchomości bez ogłoszenia ceny. Każdą kolejną procedurę stosuje się w przypadku, gdy poprzednia zakończyła się niepowodzeniem, tj. nieruchomość nie została sprzedana (prywatyzowana). W szczególności niezgodna z prawem jest sprzedaż mienia państwowego lub komunalnego po nieudanej aukcji bez ogłoszenia ceny z pominięciem procedury sprzedaży w drodze oferty publicznej.

Licytacja i sprzedaż w drodze oferty publicznej są niezależnymi metodami prywatyzacji, chociaż mają wiele cech wspólnych. Procedury te przeprowadza ten sam sprzedający w stosunku do tej samej nieruchomości i przeprowadza się je, jeżeli dotychczasowy sposób prywatyzacji nie uzasadniał się, tj. nieruchomość nie została wyłączona z własności państwowej (miejskiej).<5>.

<5>Na temat związku aukcji ze sprzedażą mienia państwowego lub komunalnego w drodze oferty publicznej zob. także: Komentarz do praktyki sądowej i arbitrażowej. Tom. 16 / wyd. V.F. Jakowlewa. M., 2009. s. 177 - 189.

Sprzedaż w drodze oferty publicznej stanowi ofertę publiczną (klauzula 1 art. 23 ustawy prywatyzacyjnej, klauzula 2 art. 437 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Z kolei zarejestrowany wniosek stanowi przyjęcie oferty publicznej (akceptację) zawarcia umowy sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego<6>. Mamy tu do czynienia z przejawem zasady „zwierciadlanej korespondencji” przyjęcia oferty, którą kieruje się prawo krajowe, wymagające, aby przyjęcie było kompletne i bezwarunkowe, a przyjęcie na innych warunkach uznające za kontrofertę (art. 438, 443 ust. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej). „Zgodność lustrzana” oznacza, że ​​umowa może zostać zawarta tylko wtedy, gdy wola stron jest całkowicie identyczna, tj. po osiągnięciu pełnego porozumienia w sprawie wszystkich warunków umowy.

<6>W klauzuli 6 Regulaminu organizacji sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego w drodze oferty publicznej, zatwierdzono. Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 22 lipca 2002 r. N 549 określa, że ​​wniosek musi zawierać informację, że wnioskodawca w pełni i bezwarunkowo akceptuje publiczną ofertę sprzedaży nieruchomości, zapoznał się z projektem umowy sprzedaży nieruchomości nieruchomości, publikowanym równocześnie z komunikatem informacyjnym i zobowiązuje się do zawarcia umowy po cenie ofertowej w nim określonej.

MI. Braginsky trafnie zauważył, że „z dwóch konstytutywnych cech licytacji – reklamy i konkurencji – przy sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej zostaje zachowana tylko jedna – reklama. W tym przypadku nie ma oznak konkurencji”.<7>. V.V. Dolińska podkreśla także, że to właśnie obecność elementu konkurencji sprawia, że ​​zawarcie umowy na aukcji różni się od zwykłego sposobu tworzenia zobowiązań umownych poprzez przyjęcie oferty<8>.

<7>Braginsky M.I. Konkurs. M., 2005. s. 44.
<8>Zobacz: Dolinskaya V.V. Licytacja: ogólna charakterystyka i rodzaje // Prawo. 2004. N 5. S. 3.

Oczywiście sądy te są częściowo słuszne. Jednak moim zdaniem pewna konkurencja w dalszym ciągu jest wpisana w ofertę publiczną, dlatego też procedura ta w pewnym sensie przypomina aukcję. Konkurencyjność wyraża się tu nie w oferowaniu najwyższej ceny, ale w szybkości złożenia wniosku, gdyż pierwszeństwo zawarcia umowy sprzedaży i kupna nieruchomości przysługuje temu, kto jako pierwszy zaproponuje zapłatę ceny początkowej. ofertę na to<9>. Przy sprzedaży w drodze oferty publicznej konkurencja potencjalnych nabywców jest oczywiście zminimalizowana, ponieważ tę metodę sprzedaży stosuje się tylko wtedy, gdy nie odbyły się przetargi, z tego powodu procedura sprzedaży nieruchomości jest znacznie uproszczona.

<9>Wstępną cenę ofertową ustala się nie niższą niż cena wywoławcza wskazana w komunikacie informacyjnym o sprzedaży nieruchomości na aukcji uznanej za nieważną (ust. 2 ust. 2 art. 23 ustawy Prywatyzacyjnej).

Zdarzają się jednak sytuacje, które wyraźnie wskazują na konkurencyjny charakter sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej. Często więc zdarza się, że na przetarg prywatyzacyjny nie zostaje złożony ani jeden wniosek, a w trakcie procedury sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej do sprzedającego tworzy się kolejka chętnych. Co ciekawe, konkurencja pomiędzy dwoma lub większą liczbą potencjalnych nabywców mienia państwowego (komunalnego) uniemożliwia obiektywne określenie wniosku, który powinien zostać zarejestrowany, gdyż nie jest określona procedura regulacyjna przeprowadzenia sprzedaży w drodze oferty publicznej w takiej sytuacji. W zasadzie w takim przypadku pierwszy wniosek należy przyjąć od pełnomocnika, który faktycznie jako pierwszy wszedł do lokalu (pomieszczenia) w celu przyjmowania wniosków i jako pierwszy złożył swój wniosek na biurku rejestratora (przedstawiciel lub pracownik sprzedawcy).

Jest oczywiste, że zastosowanie tej czy innej metody prywatyzacji powinno zmierzać do celu sprzedaży nieruchomości po cenie najbardziej korzystnej dla sprzedającego i adekwatnej do warunków rynkowych. Ale w rzeczywistości okazuje się, że obecność kilku wnioskodawców o nabycie nieruchomości sama w sobie nie wskazuje na nielegalność sprzedaży majątku państwowego lub komunalnego w drodze oferty publicznej, jeżeli początkowo istniały warunki wyboru tej metody prywatyzacji ( uznanie zaplanowanej wcześniej aukcji za nieważną). Dlatego też stwierdzenie o konieczności przeprowadzenia ponownej aukcji ze względu na obecność kilku nabywców nieruchomości nie będzie opierało się na przepisach Prawa prywatyzacyjnego.

Jednocześnie fakt, że potencjalnych nabywców jest kilku, wyraźnie wskazuje, że taka metoda prywatyzacji, jaką jest sprzedaż w drodze oferty publicznej, nie odpowiada poziomowi komercyjnego popytu na nieruchomości i nieuchronnie prowadzi do zbycia własności po cenie obniżona cena.

W konsekwencji obecność kilku wnioskodawców o nabycie mienia państwowego lub komunalnego przeznaczonego na sprzedaż jest warunkiem koniecznym dla takiej metody prywatyzacji mienia państwowego, jak aukcja (konkurs). Zatem, jak pokazuje praktyka sądowa i arbitrażowa w tej kategorii sporów, Prawo prywatyzacyjne w tej części wymaga udoskonalenia<10>.

<10>W przypadku sporów związanych z ustaleniem pierwszego wnioskodawcy do złożenia wniosku patrz: Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 10 marca 2009 r. w sprawie nr A26-1528/2008; Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Moskiewskiego z dnia 21 grudnia 2006 r. Nr KG-A40/12078-06 w sprawie nr A40-4837/06-48-17 i tak dalej. // SPS „KonsultantPlus”.

Jeżeli chodzi o wykorzystanie oferty publicznej w okresie upadłości, sprzedaż majątku dłużnika na etapie zarządu zewnętrznego odbywa się w drodze przetargów pierwszych i kolejnych (art. 110 ust. 18 Prawa upadłościowego). Prawo upadłościowe nie opisuje możliwych działań zarządcy zewnętrznego w przypadku, gdy zarówno pierwsza, jak i kolejne aukcje nie odbędą się ze względu na całkowity brak wniosków od wnioskodawców. Należy zatem przyjąć, że niepowodzenie ponownego przetargu w okresie zarządzania zewnętrznego powinno oznaczać zasadniczą odmowę zgromadzenia (lub komitetu) wierzycieli od sprzedaży majątku dłużnika jako takiego.

Jednocześnie nie można odmówić sprzedaży majątku dłużnika w toku postępowania upadłościowego, gdyż i tak syndyk masy upadłościowej musi zebrać środki, aby dokonać spłaty na rzecz wierzycieli. Jeżeli zatem w toku postępowania upadłościowego aukcja nie odbędzie się dwukrotnie (ani zwycięzca aukcji, ani drugi uczestnik, ani jedyny uczestnik nie zawrą umowy kupna-sprzedaży, albo nie zostanie złożony ani jeden wniosek do aukcji), syndyk masy upadłościowej musi sprzedać majątek dłużnika w drodze oferty publicznej.

Syndyk publikując ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej, ma obowiązek podać pierwotną cenę sprzedaży, wysokość i okresy jej sukcesywnego obniżania. W przypadku braku wniosków o nabycie nieruchomości cena zostaje obniżona w sposób określony w komunikacie i rozpoczyna się nowy okres oczekiwania na zgłoszenia od zainteresowanych. Kupującym jest ten, kto jako pierwszy składa wniosek o nabycie nieruchomości za cenę nie niższą od ceny wywoławczej w danym okresie. W przeciwieństwie do przepisów prywatyzacyjnych, Prawo upadłościowe nie przewiduje tzw. ceny granicznej (minimalnej ceny, po której można sprzedać prywatyzowaną nieruchomość). Można stwierdzić, że analogią „ceny granicznej” jest minimalna cena sprzedaży ustalana przez organy zarządzające dłużnika. Istnieje jednak również stanowisko odwrotne. Tym samym Federalna Służba Antymonopolowa Okręgu Północnego Kaukazu zauważyła, że ​​​​ustawa nie przewiduje porozumienia w sprawie minimalnej ceny sprzedaży nieruchomości, która nie została sprzedana na aukcji i podlega sprzedaży w drodze oferty publicznej z organami zarządzającymi dłużnika<11>.

<11>Patrz: Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północnego Kaukazu z dnia 10 kwietnia 2009 roku w sprawie nr A32-15196/2007-60/413-B.

Potrzeba wyraźnego rozróżnienia pomiędzy aukcją a sprzedażą w drodze oferty publicznej wynika z kilku powodów. Tym samym w praktyce sądowej i arbitrażowej nie ma jednolitego podejścia do rozpatrywania takich sporów. W niektórych przypadkach sądy zasadnie odmawiają uznania sprzedaży w drodze oferty publicznej za przetarg<12>; w pozostałych spory związane z tym postępowaniem rozpatrywane są według zasad obowiązujących przy kwestionowaniu ofert<13>.

<12>Patrz: Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Moskiewskiego z dnia 25 sierpnia 2009 r. nr KG-A40/8030-09 w sprawie nr A40-79728/08-73-270.
<13>Patrz: Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Wołga-Wiatka z dnia 20 października 2008 r. w sprawie nr A82-11517/2007-56.

Ponadto dosłowne brzmienie ust. 4 art. 139 Prawa upadłościowego brzmi jak „licytacja sprzedaży majątku dłużnika w drodze oferty publicznej”. Regulacja tej procedury w prawie upadłościowym ma charakter referencyjny; 110 Prawa upadłościowego, który reguluje tryb przeprowadzania aukcji.

Wydaje się, że nie jest to podejście do końca słuszne; sprzedaż w drodze oferty publicznej nie jest rodzajem aukcji, choćby dlatego, że nie odpowiada wielu jej formalnym cechom<14>.

<14>Co ciekawe, sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej jest wspomniana w ustawodawstwie Republiki Uzbekistanu, w którym również panuje powszechne pomieszanie pojęć. W szczególności w Uchwale Gabinetu Ministrów Republiki Uzbekistanu z dnia 18 kwietnia 2003 r. N 188 „W sprawie środków zwiększających efektywność bieżącej restrukturyzacji i naprawy finansowej przedsiębiorstw niewypłacalnych ekonomicznie” (IPS „Ustawodawstwo krajów WNP” ), sprzedaż nieruchomości na podstawie oferty publicznej uważa się za procedurę wyróżniającą się w porównaniu z licytacją aukcyjną, w innym nazywa się ją licytacją bezpośrednią na podstawie oferty publicznej lub umową bezpośrednią na warunkach oferty publicznej. W Republice Mołdawii sprzedaż w drodze oferty publicznej jest metodą prywatyzacji, w ramach której akcje państwa są oferowane do sprzedaży obywatelom Republiki Mołdawii na określony czas po ustalonej cenie za pośrednictwem instytucji finansowej posiadającej sieć oddziały na terytorium Republiki (klauzula 2 Dekretu Rządu Republiki Mołdawii z dnia 8 kwietnia 1998 r. nr 396 „W sprawie zatwierdzenia Regulaminu sprzedaży akcji w drodze oferty publicznej” // IPS „Ustawodawstwo krajów WNP”).

Po pierwsze, aukcja, zarówno w procesie prywatyzacji, jak iw okresie upadłości, odbywa się z obowiązkowym wniesieniem wadium przez osoby ubiegające się o udział w niej. Sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej nie wymaga pobrania depozytu. Powód tego jest dość prosty. Przeprowadzenie aukcji jest procesem dość długotrwałym i składa się z następujących etapów: zgłoszenie aukcji - przeprowadzenie aukcji i wyłonienie jej zwycięzcy - rejestracja wyników aukcji - zawarcie umowy ze zwycięzcą. Warunkiem dopuszczenia zgłaszającego do udziału w aukcji jest m.in. terminowe wniesienie wadium. W przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej nie przeprowadza się porównania wniosków, gdyż procedura kończy się z chwilą rejestracji pierwszego wniosku (akceptacji oferty publicznej). Zaliczka na poczet kaucji nie pokrywa się z ceną oferty wstępnej, zatem nie ma to sensu.

Po drugie, aukcja jest procedurą „twarzą w twarz”. Aukcja prowadzona ze złożeniem propozycji cenowych w formie otwartej wymaga wspólnej obecności uczestników aukcji w celu ustnego przekazania aukcjonerowi swoich propozycji cenowych. Jeżeli propozycje cenowe uczestnicy aukcji składają w formie zamkniętej (w zapieczętowanych kopertach), to nie sami uczestnicy są „wspólnie obecni” na aukcji, ale ich zamknięte pisemne propozycje. Jednoczesne otwarcie kopert w dniu aukcji ma na celu porównanie tych ofert i wyłonienie najlepszej.

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej oferty nie konkurują ze sobą ani w formie ustnej, ani w przypadku jednoczesnego ogłoszenia. Nawet jeśli założymy, że w tym postępowaniu będzie dwóch lub więcej uczestników, to odbędzie się ono zaocznie. Algorytm jego realizacji będzie następujący: komunikat sprzedażowy – zgłoszenie – rejestracja wniosku – zawarcie umowy; lub: wiadomość o sprzedaży - zgłoszenie - odmowa rejestracji wniosku - kolejne zamówienie w kolejności - zawarcie umowy. W każdym przypadku wnioski nie są rozpatrywane łącznie, a jedynie w kolejności, tj. kolejny wniosek jest rozpatrywany przez organizatora postępowania wyłącznie w przypadku odmowy rejestracji poprzedniego wniosku.

Po trzecie, aukcja odbywa się ściśle według warunków ogłoszonych wcześniej w komunikacie informacyjnym. Podstawowym warunkiem aukcji jest cena początkowa nieruchomości, którą uczestnicy aukcji muszą podnieść w trakcie aukcji. W przypadku złożenia jednego zgłoszenia do udziału w aukcji lub braku zgłoszeń, aukcję uważa się za nieważną. Inaczej mówiąc, procedura kończy się, zanim w ogóle się rozpocznie; aukcja zostaje ogłoszona, ale nie zostaje przeprowadzona. Organizator nie ma prawa zmieniać warunków aukcji w celu zachęcenia potencjalnych oferentów do składania wniosków.

Z kolei sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej ze względu na brak wniosków nie kończy się. Podzielony jest na okresy, po każdym z nich cena oferty jest sukcesywnie obniżana o z góry ogłoszoną kwotę<15>. Zatem przyjęcie oferty publicznej jest złożeniem wniosku o nabycie majątku państwowego lub komunalnego po cenie ustalonej w bieżącym okresie.

<15>Podczas prywatyzacji okres konsekwentnej obniżki ceny musi wynosić co najmniej trzy dni (punkt „a” ust. 3 Regulaminu w sprawie organizacji sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego w drodze oferty publicznej, zatwierdzonego dekretem Rządu Republiki Federacja Rosyjska z 22 lipca 2002 r. N 549), w sprawie W praktyce z reguły cena spada co tydzień. Na etapie postępowania upadłościowego termin ten ustala zgromadzenie (lub rada) wierzycieli (klauzula 7 art. 110 prawa upadłościowego).

Po czwarte, w przypadku publicznej oferty mienia państwowego (komunalnego) prawo do jego nabycia przysługuje pierwszemu wnioskodawcy, dlatego najkorzystniejszą ceną jest zawsze cena z oferty pierwotnej. Natomiast podczas aukcji ujawniana jest najwyższa cena, ustalona na podstawie wyników konkursu (konkurencji, konkurencji) ofert aukcyjnych. Jeżeli aukcja prowadzona jest z otwartymi ofertami, uczestnicy najpierw potwierdzają cenę wywoławczą podnosząc karty. Następnie deklarują własne ceny, podwyższając je zgodnie z etapem aukcji lub ogłaszając cenę będącą wielokrotnością etapu aukcji. Jeżeli aukcja odbywa się w zapieczętowanych kopertach, wówczas oferta cenowa któregokolwiek uczestnika jest równa lub wyższa od pierwotnej ceny sprzedaży<16>.

<16>Zobacz: Regulamin organizacji sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego w drodze licytacji, zatwierdzony. Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 12 sierpnia 2002 r. N 585 (punkty 15, 16).

Jednakże w tej części przepisy Prawa upadłościowego różnią się od przepisów prywatyzacyjnych. Faktem jest, że wniosek o nabycie majątku dłużnika w drodze oferty publicznej nie pokrywa się z ceną z oferty pierwotnej; musi być od niej wyższa, choć nie ustalono, o ile wyższa. Pomiędzy oferentami nie występuje jednak konkurencja cenowa, gdyż przyjęcie pierwszej oferty oznacza koniec sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej. Innymi słowy, trudno uznać wniosek o nabycie nieruchomości za akceptację, gdyż nie pokrywa się on z ceną podaną w ofercie (ofercie publicznej). Należy zauważyć, że w naukach prawnych nastąpiło odejście od sztywnej formuły „lustrzanej zgodności przyjęcia z ofertą”, która jest krytykowana jako niezgodna z interesami współczesnych transakcji cywilnych i znacząco komplikująca procedurę zawarcia umowy<17>.

<17>Zobacz: Kucher A.N. Teoria i praktyka etapu przedumownego: aspekt prawny. M., 2005. S. 159, 164; Puginsky B.I. Prawo handlowe Rosji. M., 2000. s. 134. Koncepcja rozwoju ustawodawstwa cywilnego (zatwierdzona przez Prezydenta Federacji Rosyjskiej w dniu 7 października 2009 r. // Biuletyn Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej. 2009. N 11) odnotowano potrzeba bardziej elastycznego i zróżnicowanego uregulowania prawnego relacji biznesowych w zakresie dopuszczenia akceptacji na innych warunkach.

Załóżmy, że w bieżącym okresie początkowa cena sprzedaży wynosi 1 milion rubli. W dniu dzisiejszym syndyk masy upadłościowej otrzymał wniosek o nabycie nieruchomości na kwotę 1,1 mln rubli. Należy zatem wstrzymać sprzedaż w drodze oferty publicznej. Gdzie jest gwarancja, że ​​​​menedżer nie otrzyma wniosku o 1,5 miliona rubli następnego dnia? lub więcej? W mojej ocenie przepisy Prawa upadłościowego w tej części są niespójne. Różnice w ofertach cenowych są warunkiem wzięcia udziału w licytacji, zwłaszcza że w Prawie upadłościowym wskazano także „zwycięzcę przetargu na sprzedaż majątku dłużnika w drodze oferty publicznej”. Choć w tym postępowaniu z pewnością nie może być „zwycięzcy” z tego prostego powodu, że oferty cenowe nie są porównywane, postępowanie kończy się przyjęciem pierwszej oferty. Być może można mówić o zwycięstwie nad jakimiś hipotetycznymi rywalami, którzy po prostu nie mieli czasu przyjść do menadżera ze swoimi aplikacjami.

W tym zakresie bardziej skuteczne wydaje się podejście ustawy Prawo prywatyzacyjne: oferta publiczna jest ofertą publiczną, a wniosek o nabycie nieruchomości jest akceptacją umowy kupna-sprzedaży. W takim przypadku organizator postępowania nie jest związany wątpliwościami co do ewentualnej wyższej ceny nabycia nieruchomości.

Nawiasem mówiąc, dotychczasowe zasady sprzedaży majątku dłużnika w zarządzie zewnętrznym bardziej przypominały licytację niż obecne przepisy prawa upadłościowego<18>. Zatem w przypadku trzykrotnego niepowodzenia aukcji zgromadzenie (lub komitet) wierzycieli mogłoby zlecić zewnętrznemu zarządcy sprzedaż majątku dłużnika w drodze oferty publicznej. W tym przypadku zarządca opublikował ogłoszenie o sprzedaży i w ciągu miesiąca zebrał wnioski o zakup nieruchomości. Następnie na podstawie wyników porównania tych wniosków menadżer ustalił najkorzystniejszą cenę, zgodnie z którą została zawarta z wnioskodawcą umowa kupna-sprzedaży. Zatem z elementem porównania ofert cenowych, choć bez formalności charakterystycznych dla aukcji, publiczna oferta majątku dłużnika przypominała w pewnym sensie licytację<19>.

<18>Mówimy o art. 110 prawa upadłościowego, zanim zostanie to określone w nowym wydaniu zgodnie z ustawą federalną z dnia 30 grudnia 2008 r. N 296-FZ.
<19>Zobacz także: Belyaeva O.A. Nowe zasady obrotu w okresie upadłości // Ekonomia i Prawo. 2009. N 8. S. 101 - 108.

Sposoby zawierania umowy we współczesnym obrocie cywilnym wyróżniają się znaczną różnorodnością; konkurencyjność w różnych jej przejawach może tkwić nie tylko w licytacji, ale także w innych mechanizmach zawierania umowy. Porównanie procedury aukcyjnej ze sprzedażą nieruchomości w drodze oferty publicznej wskazuje nie tylko na potrzebę ich konsekwentnego różnicowania w praktyce egzekwowania prawa, ale także na celowość unowocześnienia przepisów art. 139 Prawa upadłościowego. Niedopuszczalne wydaje się to, że ta sama procedura w przypadku prywatyzacji i postępowania upadłościowego prowadzona jest obecnie według odmiennych zasad. Moim zdaniem optymalna regulacja prawna sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej, podana w Prawie prywatyzacyjnym.

Bibliografia

Belyaeva O.A. Nowe zasady obrotu w okresie upadłości // Ekonomia i Prawo. 2009. N 8.

Belyaeva O.A. Rzucanie wyzwania aukcji prywatyzacyjnej // Cywilista. 2008. N 1.

Braginsky M.I. Konkurs. M., 2005.

Dolińska V.V. Licytacja: ogólna charakterystyka i rodzaje // Prawo. 2004. N 5.

Żylinski S.E. Prawo gospodarcze (podstawa prawna działalności gospodarczej): Podręcznik dla uczelni wyższych. 5. wyd. M., 2004.

Kucher A.N. Teoria i praktyka etapu przedumownego: aspekt prawny. M., 2005.