Jaka jest różnica między mieszkaniami komercyjnymi a mieszkaniami na wynajem? Co to jest umowa najmu komercyjnego? W przypadku niewykonania obowiązków Klientowi przysługuje prawo

W Federacja Rosyjska Konstytucyjne prawo do mieszkania realizowane jest w następujący sposób:

Udostępnianie lokali mieszkalnych w państwowych i gminnych funduszach mieszkaniowych na zasadach społecznej umowy najmu obywatelom potrzebującym remontu warunki życia;

Przekazywanie lokali mieszkalnych w domach (mieszkaniach) państwowych, komunalnych i prywatnych funduszy mieszkaniowych na zasadach zatrudnienie komercyjne;

Kupno domu za środki własne obywatele na rynku wtórnym;

Budowa mieszkań na własny użytek fundusze obywatelskie, a także przez udział w kapitale zakładowym w budownictwie;

Udział w spółdzielniach mieszkaniowych i mieszkaniowo-budowlanych.

Lista nie jest wyczerpująca. Obecnie wyłania się trend, w którym ważną rolę będzie przypisywać ustawodawstwo ustanawiające środki prawne umożliwiające obywatelom samodzielne zapewnienie mieszkania na własny koszt.

W świadomości kilku pokoleń obywateli Federacji Rosyjskiej mieszkalnictwo utrwaliło się jako dobro społeczne dostarczane bezpłatnie przez państwo, a przełamanie tego utrwalonego podejścia zajmuje dużo czasu. Ponadto wymaga tego istniejący niski poziom dobrobytu materialnego większości populacji polityka mieszkaniowa, co zapewni obywatelom realną szansę na budowę lub zakup mieszkania na własny koszt. Należy wziąć pod uwagę, że liczba obywateli, którzy bez pomocy państwa mogą poprawić swoje warunki życia, jest niewielka.

Wpływ rządu na sektor mieszkaniowy w dzisiejszych realiach realizowany jest w następujących obszarach:

Zapewnienie mieszkań osobom o niskich dochodach i niektórym innym obywatelom określonym w ustawie, którzy potrzebują mieszkania ochrona socjalna, bezpłatnie lub za przystępną opłatą;

Wydawanie obywatelom potrzebującym lokali mieszkalnych bezpłatne dotacje na budowę lub zakup mieszkania;

Wydanie świadectwa mieszkaniowe poświadczanie praw obywateli do nabywania własności lokali mieszkalnych;

Promowanie rozwoju kredytów hipotecznych.

Główne porozumienia w sektor mieszkaniowy, mające na celu przekazanie lokalu mieszkalnego w odpłatne posiadanie i użytkowanie, są komercyjne i społeczne umowy najmu lokali mieszkalnych.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, na mocy której w teorii i praktyka prawnicza odnosi się do umowy najmu komercyjnego, która ma charakter cywilny. Regulują to normy rozdziału 35 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Spośród 18 artykułów zawartych w tym rozdziale, 17 jest jej poświęconych, a tylko jeden (art. 672) odnosi się bezpośrednio do umowy najmu socjalnego. Jednocześnie umowa najmu komercyjnego w rozdziale 35 nie tylko nie jest oznaczona wskazaniem artykułów z nią związanych (jak ma to miejsce w przypadku umowy najmu społecznego), ale także nie jest nazwana (nie ma definicji komercyjna umowa najmu lokalu mieszkalnego), a jej artykuły nie zawierają pełnej i szczegółowej regulacji prawnej i wymagają zmiany.

Społeczna umowa najmu lokali mieszkalnych, która ma wyraźny nacisk konsumencki, to przede wszystkim w zakresie regulacja prawna ustawodawstwo mieszkaniowe, przede wszystkim Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej.

Obie umowy mają na celu zaspokojenie kluczowych potrzeb mieszkaniowych obywateli. Charakterystykę umów najmu lokali mieszkalnych o charakterze komercyjnym i socjalnym należy oprzeć na ich analizie porównawczej, która pozwoli z jednej strony uwypuklić podobieństwa i różnice pełniej oddać specyfikę każdej z nich, a z drugiej strony, ze względu na niewystarczające uregulowanie umowy najmu komercyjnego przez normy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, identyfikują możliwość zastosowania do tej ostatniej niektórych postanowień umowy najmu socjalnego, jeśli nie jest to sprzeczne z jej istotą i przepisami art. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej na ten temat.

Cechy regulacji prawnych i zakres umów. Komercyjną umowę najmu lokali mieszkalnych regulują normy rozdziału 35 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (art. 674, 675, 678, 680, ust. 1–3 art. 685), społeczna umowa najmu lokali mieszkalnych - Sztuka. 672 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a także Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, w szczególności art. III. Artykuł 672 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, określający zakres stosowania umowy najmu socjalnego lokalu mieszkalnego (państwowego i komunalnego zasobu mieszkaniowego do użytku socjalnego), pozostawia wszelkie inne lokale nadające się do zamieszkania przez obywateli. możliwe obiekty umowy najmu komercyjnego. W ten sposób ujawnia się jedna z najważniejszych cech umowy – zakres jej działania.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego komercyjnego może zostać zawarta w przypadku braku norma imperatywna Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej w każdym zasobze mieszkaniowym, z wyjątkiem zasobów mieszkaniowych użytek społeczny(klauzula 1 część 3 art. 19 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej), w którym lokale mieszkalne mogą być udostępniane wyłącznie na podstawie umowy najmu społecznego.

Umowy kompensacyjne zakładają obecność płatności za użytkowanie lokali mieszkalnych (art. 671, 678, 682 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, klauzula 5 część 3, art. 67, artykuły 153–156 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej ). W odniesieniu do wynajmu komercyjnego opłatę za lokal mieszkalny ustala się w umowie za zgodą stron (art. 682 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Ważną gwarancją praw stron jest zasada ust. 2 art. 682 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w sprawie zapobiegania jednostronnym zmianom wysokości opłat za lokale mieszkalne, z wyjątkiem przypadków przewidziane przez prawo lub porozumienie. Umowa najmu lokalu użytkowego musi także określać termin płatności za lokal mieszkalny. Jeżeli strony tego nie przewidziały, uważa się, że opłata jest uiszczana co miesiąc w sposób określony w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej (art. 155). Na zatrudnienie socjalne opłaty za lokale mieszkalne regulują szczegółowo normy Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej (art. 154–156, 159, 160), inne regulacyjne akty prawne dotyczące procedury obliczania i pobierania opłat za lokale mieszkalne i media, a także jako udzielanie dopłat do opłat za lokale mieszkalne oraz narzędzia obywatele o godz pewne warunki.

Oprócz płatności za lokale mieszkalne najemca na podstawie umów najmu komercyjnego i społecznego musi płacić za media (art. 678 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 154–155, 157 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Opłaty za media dokonują obywatele zamieszkujący lokale mieszkalne należące do zasobu mieszkaniowego, niezależnie od formy własności, zgodnie z art jednolite zasady, warunków i taryf obowiązujących na obszarze właściwej gminy, w zależności od stopnia wyposażenia lokalu mieszkalnego. Wysokość opłaty za media obliczana jest na podstawie ilości zużytych mediów, ustalonej na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych, a w przypadku ich braku – na podstawie zatwierdzonych przez samorządy standardów zużycia mediów, z wyjątkiem standardów dotyczących zużycie mediów na potrzeby zaopatrzenia w energię elektryczną i gaz, zatwierdzone przez władze władze państwowe podmiotów Federacji w sposób ustalony przez Rząd Federacji Rosyjskiej. Zasady świadczenia usług publicznych na rzecz obywateli ustala rząd Federacji Rosyjskiej (część 1 art. 157 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Od najemcy lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu komercyjnego i społecznego pobierana jest kara za nieterminową i niepełną opłatę za lokal mieszkalny i media (art. 330 ust. 1.3, art. 401 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, część 14 art. 155 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej), który jest miarą odpowiedzialności cywilnej. Kara może zostać nałożona na obywatela tylko wtedy, gdy istnieje jego wina, co z kolei jest domniemane.

Pod pewnymi warunkami określonymi w prawie najemcy na podstawie społecznej umowy najmu lokali mieszkalnych mają prawo do udzielania dotacji na opłaty za lokale mieszkalne i media (art. 159 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Obywatele zamieszkujący lokale mieszkalne na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej z właścicielami lokali mieszkalnych (osobami fizycznymi i prawnymi) prywatnego zasobu mieszkaniowego lub umowy podnajmu zawartej z najemcami lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład zasobu mieszkaniowego, niezależnie od formie własności, nie są uprawnieni do otrzymywania dotacji.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, w odróżnieniu od najmu komercyjnego, nie charakteryzuje się zasadą swobody umów (art. 421 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Ponadto, będąc ze swej natury prawnej publiczną, umowa najmu lokalu mieszkalnego zaliczana jest do umowy adhezyjnej (art. 428 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Wyjaśnia to fakt, że istnienie standardowych umów o społeczny najem lokali mieszkalnych prowadzi do faktycznego braku porozumienia w sprawie warunków umów między stronami (art. 63 część 2 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej) . W przypadku najmu komercyjnego standardowa umowa może być stosowana jedynie na wniosek stron, przede wszystkim właściciela lokalu mieszkalnego, i nie ma charakteru wiążącego.

Orientacja konsumencka a przedmiot umów. Głównym celem komercyjnych i społecznych umów najmu lokali mieszkalnych jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych obywateli (orientacja konsumencka). Na charakter konsumencki wskazują normy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (art. 671, 672, 678) i Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej (art. 17), zgodnie z którymi obywatelowi należy zapewnić lokal mieszkalny do zamieszkania w nim, a obywatel ma obowiązek korzystać z lokalu mieszkalnego zgodnie z jego przeznaczeniem. Dopuszcza się wykorzystywanie lokalu mieszkalnego do prowadzenia działalności zawodowej lub indywidualnej działalności gospodarczej przez obywateli zamieszkujących w nim legalnie, jeżeli nie narusza to praw i uzasadnione interesy inni obywatele, a także wymagania, jakie muszą spełniać lokale mieszkalne (część 2 art. 17 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). W przypadku wynajmu komercyjnego takie użytkowanie lokalu mieszkalnego należy uzgodnić z jego właścicielem w umowie. Zakaz zamieszczania postów budynki mieszkalne produkcja przemysłowa (art. 288 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, część 3 art. 17 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Przedmiotem umowy najmu komercyjnego może być wydzielony lokal mieszkalny nadający się na pobyt stały(mieszkanie, budynek mieszkalny, część mieszkania, część budynku mieszkalnego) (art. 673 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie ustawodawca wyraźnie podkreśla znak przydatności mieszkania: rozporządzenie części 2 ust. 1, art. 673 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ma charakter referencyjny i zakłada istnienie specjalne zamówienie określenie przydatności. Zgodnie z częściami 3, 4 art. 15 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej procedurę uznawania lokalu za mieszkalny oraz wymagania, jakie musi spełniać lokal mieszkalny, ustala Rząd Federacji Rosyjskiej. Pomieszczenia mieszkalne muszą również spełniać wymogi ustawy federalnej z dnia 30 marca 1999 r. N 52-FZ „W sprawie dobrostanu sanitarnego i epidemiologicznego ludności”. Jednakże ust. 3 art. 672 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie stosuje się art. 673 o umowę najmu socjalnego, odwołując się do przepisów mieszkaniowych. Zatem zgodnie z art. 15 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej lokale mieszkalne muszą spełniać następujące wymagania:

być izolowanym pokojem;

być nieruchomością, tj. przedmiot, którego ruch bez nieproporcjonalnych szkód jest niemożliwy (art. 130 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);

nadawać się do stałego pobytu obywateli, tj. spełniać normy sanitarne i techniczne.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej dotyczący lokali mieszkalnych jako przedmiotu umowy najmu komercyjnego ustanawia dwa główne wymagania - izolację lokalu mieszkalnego i jego przydatność do stałego zamieszkania. Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej nakłada więcej wymagań na lokale mieszkalne - przedmiot umowy najmu socjalnego, co przyczynia się do realizacji orientacji konsumenckiej tej umowy. Umowa najmu komercyjnego ma jednak także charakter konsumencki. Odniesienie Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej do przepisów mieszkaniowych daje podstawę do zastosowania wymogów Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej do przedmiotu komercyjnej umowy najmu, co z kolei gwarantuje najemcy prawo do uzyskania lokalu mieszkalnego lokale faktycznie nadające się do zamieszkania.

Przedmiotem umowy najmu może być nie tylko jeden wydzielony lokal mieszkalny. W apartamentowiec przedmiotem umowy będzie w pierwszej kolejności mieszkanie, a następnie jego wyposażenie – część pomieszczeń wspólnych domu, konstrukcje nośne, urządzenia mechaniczne, elektryczne, sanitarne obsługujące więcej niż jedno mieszkanie (art. 134, 135, 290 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 36, część 2, art. 61 kodeksu mieszkaniowego RF).

Lokale mieszkalne dostarczane są z różnych zasobów mieszkaniowych; Powody zapewniania mieszkań są również różne. Umowę najmu komercyjnego można zawrzeć w każdym zasobie mieszkaniowym, z wyjątkiem funduszu społecznego użytkowania mieszkań, w którym lokale mieszkalne udostępniane są na podstawie socjalnych umów najmu (art. 19 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Zasób mieszkań o przeznaczeniu socjalnym przeznaczony jest dla niechronionych społecznie grup ludności, dlatego też umowa najmu socjalnego nie jest zawierana ze wszystkimi potrzebującymi poprawy warunków mieszkaniowych, a jedynie z obywatelami pewne kategorie(art. 49, 51, 57), którym zgodnie z ustawą uznaje się za potrzebujących lokalu mieszkalnego. Do zawarcia umowy najmu komercyjnego wystarczy, że najemca potrzebuje mieszkania i niekoniecznie ma niskie dochody.

Wielkość lokalu mieszkalnego oddanego na podstawie umowy najmu komercyjnego nie jest ograniczona, zależy od chęci najemcy i jego możliwości finansowe. Na podstawie umowy najmu socjalnego lokale mieszkalne są udostępniane w granicach określonych w przepisach mieszkaniowych (art. 50 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Strony umów. Stronami umów najmu komercyjnego i socjalnego są wynajmujący i najemca. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej określa właściciela lub osobę przez niego upoważnioną jako wynajmującego na podstawie komercyjnej umowy najmu (klauzula 1 art. 671). Kategorię pracodawców można określić poprzez wyłączenie podmiotów, które na podstawie ust. 2 tego samego artykułu nie mogą być stroną umowy – są to osoby prawne. O tym, że najemcą na podstawie umowy najmu komercyjnego może być wyłącznie obywatel, mówi także art. 677 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. W ramach umowy najmu lokalu mieszkalnego wynajmującym jest właściciel lokalu mieszkalnego stanowiącego państwowy lub komunalny zasób mieszkaniowy, czyli uprawnione organy państwowe, organy samorządu terytorialnego lub inne upoważnione osoby działające w jego imieniu, które są zobowiązane do przekazania lokalu mieszkalnego lokal mieszkalny w posiadanie i posiadanie drugiej strony - obywatela (najemcy) do zamieszkania w nim (art. 672 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 60 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). W obu umowach właścicielem nieruchomości lub osobą przez niego upoważnioną jest wynajmujący, natomiast najemca indywidualny, wykorzystując lokale mieszkalne do zamieszkania.

Istotne różnice w regulacji prawnej najmu socjalnego i komercyjnego widoczne są w definicji kręgu osób korzystających z lokalu mieszkalnego wraz z najemcą. W ustawodawstwie mieszkaniowym stosuje się pojęcie „członków rodziny najemcy”, które obejmuje małżonka, dzieci i rodziców mieszkających razem z nim (art. 69 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Inni krewni, osoby niepełnosprawne na utrzymaniu (osoby wiek emerytalny, osoby niepełnosprawne z grup I - III, osoby do 16 roku życia, studenci do 18 roku życia) są uznawani za członków rodziny pracodawcy, jeżeli są rozliczani przez pracodawcę jako członkowie jego rodziny i pracują z nim ogólne rolnictwo. W wyjątkowych przypadkach inne osoby (na przykład krewni, opiekunowie, powiernicy) mogą zostać uznane za członków rodziny pracodawcy w postępowanie sądowe, jeżeli zostali powołani przez pracodawcę jako członkowie jego rodziny i prowadzą z nim wspólne gospodarstwo domowe. Członkowie rodziny najemcy muszą być wskazani w umowie najmu lokalu mieszkalnego (część 3 art. 69 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Istotnym warunkiem zawarcia umowy najmu socjalnego jest spis członków rodziny najemcy. Zmiana składu podmiotowego członków rodziny pracodawcy wiąże się z koniecznością zmiany umowy.

Regulując stosunki najmu komercyjnego, ustawodawca odszedł od określenia „członkowie rodziny pracodawcy”, zastępując je kategorią obywateli stale zamieszkujących u pracodawcy (art. 677 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Nie jest przy tym wymagane, aby prowadzili z pracodawcą wspólne gospodarstwo domowe lub byli członkami jego rodziny. Nie ustalono także kryteriów ustalania kręgu tych osób. Instaluje je sam pracodawca; aby jednak dana osoba należała do tej kategorii, musi być wskazana w umowie najmu komercyjnego albo przy jej zawieraniu, albo w jakimkolwiek innym momencie jej obowiązywania (art. 677 klauzula 2).

Jednocześnie ustawodawca pozostawia, zwykle stawiany mieszkalnictwu socjalnemu, wymóg przestrzegania normy całkowitej powierzchni mieszkalnej przypadającej na osobę. Państwo, poprzez regulację mieszkaniowych stosunków prawnych, stara się rozwiązać problemu mieszkaniowego oraz zapewnić obywatelom stałe i akceptowalne mieszkanie pod każdym względem. Wymagając od stron umowy najmu komercyjnego przestrzegania tego warunku, w interesie najemcy, przenosi swoją odpowiedzialność na właściciela lokalu mieszkalnego. Jednakże biorąc pod uwagę bezpłatny, odpłatny charakter umowy najmu komercyjnego, okoliczność ta może prowadzić do tego, że najemca może zostać pozbawiony możliwości zamieszkania w domu członków rodziny lub innych obywateli, jeżeli sytuacja finansowa nie pozwala mu wynajmować mieszkania o wystarczającej powierzchni, nie z woli właściciela, ale z powodu zakazu państwowego.

Status prawny obywateli zamieszkujących na stałe wspólnie z najemcą na podstawie umowy najmu komercyjnego jest podobny do sytuacji członków rodziny najemcy na podstawie umowy najmu socjalnego. Osoby jednej i drugiej kategorii mają równe z lokatorem prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego, co wyraża się nie tylko w możliwości zamieszkiwania w nim, ale także wykonywania określonych uprawnień. Konieczne jest uzgodnienie z takimi osobami wprowadzenia się innych osób (art. 679 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 70 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej), wprowadzenia się mieszkańców tymczasowych (art. 680 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej) Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, art. 80 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej), rozwiązanie umowy z inicjatywy najemcy (art. 687 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 83 LC RF). Ponadto osoby te mogą, pod pewnymi warunkami, żądać wymiany najemcy na podstawie umowy (część 1, ust. 2, art. 672, art. 686 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 82 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej Federacja).

Obywatele zamieszkujący na stałe z najemcą na podstawie umowy najmu komercyjnego, mający z nim równe prawa do korzystania z lokalu mieszkalnego, nie mają z nim równych obowiązków. Tym samym najemca ponosi odpowiedzialność wobec wynajmującego za działania obywateli zamieszkujących z nim na stałe, którzy naruszają warunki umowy najmu lokalu mieszkalnego (art. 677 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). To odróżnia komercyjną umowę najmu od społecznej umowy najmu lokalu mieszkalnego, w której członkowie rodziny najemcy mają równe prawa i obowiązki (art. 672 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, część 2 art. 69 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Federacja Rosyjska).

Różnice w komercyjnych i socjalnych umowach najmu lokali mieszkalnych przejawiają się nie tylko w ustaleniu kręgu osób korzystających z lokalu mieszkalnego wraz z najemcą, ale także w ustaleniu odmiennych podstaw ich zamieszkiwania. W przypadku najmu komercyjnego, oprócz wymogu zgody najemcy i wspólnie z nim mieszkających obywateli, obowiązkowym warunkiem wprowadzenia się jest zgoda wynajmującego (choć Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej nie przewiduje szczególnych zasad dotyczących forma takiej zgody), z wyjątkiem przemieszczania się małoletnich dzieci (art. 679 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Kolejną podstawą do wprowadzenia się jest zgodność z normą całkowitej powierzchni mieszkalnej (część 5 art. 15 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej) na osobę, przewidzianą w przepisach mieszkaniowych, z wyjątkiem przypadków przeprowadzki nieletnich dzieci.

W art. 50 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej przewiduje następujące rodzaje standardów mieszkaniowych:

norma dotycząca udostępniania powierzchni mieszkalnej na podstawie umowy najmu socjalnego;

norma meldunkowa (do rejestracji jako potrzebujący lepszych warunków mieszkaniowych);

norma społeczna (standard norma społeczna do obliczenia rekompensaty za mieszkanie i media).

W przypadku czynszu socjalnego najemca ma prawo wprowadzić inne osoby do zajmowanego lokalu mieszkalnego (klauzula 1 część 1, artykuł 67 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Część 1 sztuka. 70 wyróżnia trzy kategorie takich osób:

osoby, których wprowadzenie się nie wymaga zgody członków rodziny najemcy i wynajmującego – małoletnie dzieci (w tym dzieci przysposobione) nie tylko najemcy, ale także innych członków rodziny zamieszkujących lokal mieszkalny;

osoby, których wprowadzenie się wymaga zgody członków rodziny najemcy i nie wymaga zgody wynajmującego – małżonek, dorosłe dzieci (w tym dzieci przysposobione), rodzice (w tym rodzice adopcyjni);

osobami, których zakwaterowanie wymaga zgody członków rodziny najemcy, a wynajmującego są inni członkowie rodziny (inni krewni, opiekunowie, powiernicy, osoby pozostające na utrzymaniu, de facto małżonek).

W przypadku wprowadzenia współmałżonka, dzieci i rodziców nie jest wymagana żadna zgodność norma księgowa przestrzeń mieszkalna (art. 50 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). W innych przypadkach wynajmujący może zabronić wprowadzenia się innym członkom rodziny, jeżeli po ich przeprowadzce łączna powierzchnia mieszkalna na członka rodziny będzie mniejsza niż norma rozliczeniowa. Jest to prawo, ale nie obowiązek wynajmującego. Do członków rodziny najemcy, których zgodę należy uzyskać, zalicza się osoby zamieszkujące lokal mieszkalny (wymienione w umowie najmu lokalu mieszkalnego i zarejestrowane w miejscu zamieszkania) oraz czasowo nieobecnych członków rodziny, których zgoda musi zostać wyrażona w na piśmie.

W przypadku zatrudnienia socjalnego nie wystarczy legalne przeprowadzka; osoba wprowadzająca się musi zostać uznana za członka rodziny pracodawcy. W przypadku wynajmu komercyjnego potrzebna jest jedynie zgoda wynajmującego, biorąc pod uwagę normę całkowitej powierzchni powierzchni mieszkalnej na osobę.

Forma umów. Ustawodawca koniecznie przewidział formę obu umów w postaci prostej formy pisemnej (art. 674 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 63 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Jednak w praktyce, zwłaszcza w obszary wiejskie, rzadko sporządzane są dokumenty dotyczące wynajmu mieszkania, które spełniają zwykłe wymogi umowy. Nie ma także innych „pisemnych i innych dowodów”, które mogłyby na mocy ust. 1 art. 162 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w celu potwierdzenia w przypadku sporu faktu transakcji. Ponieważ w przypadku nieprzestrzegania prostej pisemnej formy transakcji (art. 162 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) strony są pozbawione możliwości odwoływania się do świadectwo Rozpatrując sprawę przed sądem, trudno jest im udowodnić istnienie zobowiązań i ich warunki.

W odróżnieniu od zatrudnienia społecznego, zatrudnienie komercyjne nie jest poprzedzone decyzją jednego lub kolegialnego organu władza wykonawcza w sprawie udostępniania lokali mieszkalnych w funduszu użytkowania społecznego (część 1 art. 63 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Osobliwością umów najmu lokali mieszkalnych jest brak bezwzględnego wymogu prawnego dotyczącego ich obowiązkowej rejestracji państwowej (art. 164 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Czas trwania umów. Cechą charakterystyczną umowy najmu komercyjnego jest jej pilność. Umowę uważa się za zawartą na okres 5 lat, chyba że w umowie określono inny okres lub okres ten przekracza 5 lat (art. 683 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Ze względu na pilność Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej rozróżnia dwa rodzaje umów najmu komercyjnego:

długoterminowy (do 5 lat), zapewniający pewną stabilność sytuacji prawnej pracodawcy, która wyraża się w tym, że upływ określonego w umowie okresu nie jest bezwarunkową podstawą do jej rozwiązania, nawet jeżeli umowa została zawarta na maksymalny okres dopuszczalny przez prawo – 5 lat (w odróżnieniu od analogicznej sytuacji w przypadku umowy najmu – ust. 3 art. 610). Po wygaśnięciu kontrakt długoterminowy najmu komercyjnego, najemcy przysługuje prawo pierwokupu do zawarcia umowy najmu nowy termin(art. 684). Przy umowie długoterminowej jest ona znacznie szersza w porównaniu do umowa krótkoterminowa zakres uprawnień najemcy: ma on prawo, za zgodą wynajmującego, wprowadzić do lokalu mieszkalnego innych obywateli (art. 679) i mieszkańców tymczasowych (art. 680), przenieść część lub całość posiadanego lokalu mieszkalnego wynajmowane podnajemcy na podstawie umowy podnajmu (art. 685);

krótkoterminowa, która zawierana jest na okres do jednego roku. Jednocześnie uprawnienia najemcy lokalu mieszkalnego ulegają znacznemu zawężeniu (art. 683 ust. 2). Najemcy nie przysługuje prawo pierwokupu do zawarcia umowy na nowy okres, nie może wprowadzać do lokalu mieszkalnego innych osób, tymczasowych mieszkańców, ani zawierać umowy podnajmu lokalu mieszkalnego.

W odróżnieniu od umowy najmu komercyjnego, umowa najmu socjalnego lokalu mieszkalnego jest zawarta na czas nieokreślony (część 2, art. 60 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej), tj. lokale mieszkalne są udostępniane obywatelowi w celu stałego (dożywotniego) posiadania i użytkowania. Otwarty charakter umowy najmu socjalnego wyraża stabilność stosunków prawnych mieszkaniowych i gwarancję prawa obywateli do mieszkania przez państwo. Nieokreślony charakter umowy odzwierciedla nie tylko jej orientację konsumencką, ale także społeczną (zapewnienie mieszkania biednym populacja).

Zachowanie umów najmu w trakcie przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przeniesienie własności lokalu mieszkalnego zajmowanego na podstawie umowy najmu komercyjnego nie powoduje rozwiązania ani zmiany umowy. W takim przypadku nowy właściciel staje się leasingodawcą na warunkach zawartej wcześniej umowy. Artykuł 64 kodeksu mieszkaniowego RF stanowi również, że przeniesienie praw własności, zarządzania gospodarczego lub zarządzania operacyjnego lokalami mieszkalnymi zajmowanymi na podstawie umowy najmu socjalnego nie pociąga za sobą rozwiązania ani zmiany warunków umowy. Stanowi to dodatkową gwarancję praw pracodawcy, członków jego rodziny oraz mieszkających z nim obywateli.

Prawa i obowiązki stron. Wynajmujący na podstawie umowy najmu komercyjnego jest obowiązany przekazać najemcy wolny i odpowiedni lokal mieszkalny, prowadzić prawidłową eksploatację budynku mieszkalnego, w którym znajduje się wynajmowany lokal mieszkalny, zapewnić (lub zapewnić udostępnienie) najemcy najemcę za opłatą niezbędnych mediów, w celu zapewnienia naprawy majątku wspólnego budynku mieszkalnego oraz urządzeń do świadczenia usług publicznych znajdujących się w lokalach mieszkalnych (art. 676 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Ponadto wynajmujący jest zobowiązany do przeprowadzenia generalnych napraw wynajmowanego lokalu mieszkalnego, chyba że umowa najmu komercyjnego stanowi inaczej (art. 681 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Wynajmujący nie ma prawa, bez zgody najemcy, doposażyć budynku mieszkalnego, w którym znajduje się wynajmowany lokal mieszkalny, jeżeli ponowne wyposażenie zmienia w istotny sposób warunki korzystania z lokalu mieszkalnego (§ 3 ust. art. 681).

Prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umowy najmu lokalu mieszkalnego są pod wieloma względami podobne do praw i obowiązków wynajmującego wynikających z komercyjnej umowy najmu (art. 65 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej nie zawiera norm dotyczących praw wynajmującego, które odpowiednio wynikają z odpowiednich obowiązków najemcy lokalu mieszkalnego. Tym samym wynajmujący ma prawo żądać, aby najemca korzystał z lokalu mieszkalnego wyłącznie w celu zamieszkania, zapewnienia mu bezpieczeństwa i utrzymywania go w dobrym stanie. Jednocześnie najemca nie może bez zgody wynajmującego dokonywać reorganizacji i przebudowy lokalu mieszkalnego, żądać od najemcy terminowego płacenia czynszu za lokal mieszkalny oraz płatności za media(art. 678).

Jeden z najważniejsze obowiązki wynajmujący w ramach umowy najmu lokalu mieszkalnego dokonuje generalnego remontu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z Zasadami i normami technicznej eksploatacji zasobów mieszkaniowych, zatwierdzonymi dekretem Gosstroya Rosji z dnia 27 września 2003 r. N 170, podczas remontów głównych konieczne jest kompleksowe usunięcie wszystkich zużytych elementów budynku i urządzeń, wymianę, odnowienie lub wymianę na trwalsze i ekonomiczne oraz przeprowadzenie technicznie wykonalnej i ekonomicznie wykonalnej modernizacji budynków mieszkalnych poprzez instalację liczników ciepła, wody, gazu i energii elektrycznej w celu zapewnienia ich racjonalnego zużycia.

Jeżeli remont kapitalny nie będzie możliwy bez eksmisji najemcy, w okresie remontu kapitalnego najemca wraz z członkami jego rodziny ma obowiązek przenieść się do innego udostępnionego przez wynajmującego lokalu mieszkalnego, spełniającego wymagania sanitarno-techniczne. W takim przypadku umowa najmu lokalu mieszkalnego nie zostaje rozwiązana (art. 88 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). W przypadku najmu komercyjnego osoba, która udostępniła lokal mieszkalny, nie jest obciążona takim obowiązkiem. Jeżeli lokal wymaga generalnego remontu w takim stopniu, że nie nadaje się już do stałego zamieszkania, umowa najmu komercyjnego ulega rozwiązaniu zgodnie z klauzulą ​​3 art. 687 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.

Lista obowiązków wynajmującego, o której mowa w art. 65 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, w przeciwieństwie do obowiązków wynajmującego wynikających z komercyjnej umowy najmu (art. 676 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), nie jest wyczerpujący. Inne obowiązki mogą być przewidziane w przepisach mieszkaniowych, a także w umowie najmu socjalnego.

Zgodnie z umową najmu komercyjnego, w przypadku naruszenia swoich obowiązków (obowiązków) wobec najemcy, wynajmujący ponosi odpowiedzialność cywilną na podstawie art. 393 - 406 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej nie reguluje odpowiedzialności najemcy; jest to wskazane jedynie w art. 684: jeżeli wynajmujący odmawia przedłużenia umowy w związku z decyzją o niewynajęciu lokalu, jeżeli w ciągu roku od dnia wygaśnięcia umowy z najemcą zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego z inną osobą, najemca ma prawo żądać uznania umowy za nieważną i (lub) odszkodowania za straty spowodowane odmową przedłużenia umowy z nim.

W art. 66 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej przewiduje odpowiedzialność właściciela lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego. W przypadku niedopełnienia obowiązków przewidzianych przez prawo mieszkaniowe, wynajmujący ponosi odpowiedzialność cywilną i administracyjną. Inne środki odpowiedzialności mogą zostać określone w umowie najmu socjalnego. Lista środków odpowiedzialności cywilnej przewidziana w części 2 art. 66 nie jest wyczerpujący. Odpowiedzialność administracyjna powstaje w przypadku naruszenia wymagań sanitarnych i epidemiologicznych dotyczących funkcjonowania lokali mieszkalnych (art. 6 ust. 4 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej), zasad utrzymania i naprawy budynków mieszkalnych i (lub) lokali mieszkalnych (art. 7.22) , standardy zapewnienia ludności obiektów użyteczności publicznej (art. 7.23).

Analiza porównawcza umów najmu lokalu mieszkalnego i najmu lokalu użytkowego wykazała obecność 11 cech wyróżniających, które można sformułować w tabeli:

	Zamiar	Dobro społeczne	Produkt
	Funkcje przestrzeni życiowej	Społeczne – zapewnianie mieszkań osobom o niskich dochodach i innym obywatelom określonym w ustawie	Komercyjne – wynajem dla dowolnej osoby
	Racjonowanie	Standaryzowane: stawka świadczenia i stawka rozliczeniowa dla obszaru mieszkalnego	Niestandaryzowane
	Gospodarz	Stan i władze miejskie władze	Każda osoba posiadająca mieszkanie
	Najemcy	Biedni i inni obywateli określonych w ustawie	Wszelkie osoby
	Prawo najemcy do zawarcia umowy najmu	Gwarantowane na podstawach określonych w prawie	Zależy od uznania najemcy
	Płatny charakter użytkowania	Rekompensata wydatków	Osiąganie zysku
	Formularz umowy
	Czas trwania umowy	Nieokreślony
	Procedura podsumowująca	Zdefiniowane przez prawo	za darmo, nie sprzeczne z prawem
	Warunki umowy	Zawierane wyłącznie przez osoby, na które przyszła kolej na otrzymanie lokalu mieszkalnego	Brakuje tego warunku
	Stosowanie świadczeń i dopłat do użytkowania mieszkania	Przewidziane przez prawo i obowiązkowe do użycia	Nie jest to przewidziane przez prawo i zależy od woli wynajmującego

W ustawodawstwie rosyjskim istnieje wiele struktur umów o podobnym duchu. Na przykład umowa i umowa o pracę, umowa pożyczki i umowa pożyczki, umowa agencyjna, umowa agencyjna oraz umowę komisową, komercyjną umowę najmu lokalu mieszkalnego i społeczną umowę najmu lokalu mieszkalnego. Zwróćmy uwagę ostatni przykład, gdyż wydaje się autorowi artykułu najciekawsze.

Na początek zauważamy to określonych stosunków prawnych regulowane przez gałęzie prawa cywilnego i mieszkaniowego. W Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej rozdział 35, który obejmuje 18 artykułów, poświęcony jest stosunkom związanym z procedurą zawierania, zmiany i rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego. Przepisy prawa dotyczące umowy najmu socjalnego możemy znaleźć w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej. Ustawodawca poświęcił temu zagadnieniu cały rozdział, w którym szczegółowo opisano tryb udostępniania obywatelom lokalu mieszkalnego oraz tryb zawarcia umowy najmu socjalnego, jej późniejszej zmiany i rozwiązania. Nie powinniśmy zapominać o art. 72 Konstytucji Federacji Rosyjskiej, który odnosi się do ustawodawstwa mieszkaniowego wspólne zarządzanie Rosja i jej podmioty składowe, a także art. 50 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, który dotyczy ustalania przez organ standardów świadczenia i standardów rachunkowości samorząd lokalny. Zatem stosunki wynikające z umowy najmu mieszkania socjalnego są regulowane na wszystkich poziomach władzy: federalnym, regionalnym i lokalnym.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej wprost stanowi, że w stosunkach wynikających z umowy najmu lokalu mieszkalnego mają zastosowanie przepisy prawa cywilnego, poświęcony traktatowi wynajem lokali mieszkalnych, a mianowicie: Art. 674, 675, 678, 680 ust. 1 - 3 artykuły 685 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. To jest oczywiste podobieństwo obu traktatów – regulacja jest odmienna stosunki prawne, choć powstające w odniesieniu do jednego przedmiotu - lokalu mieszkalnego, przez normy prawa cywilnego.

Zobaczmy, jakie różnice istnieją między tymi dwoma projektami umów. Najpierw przeanalizujmy kompozycję przedmiotu. Artykuł 671 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wyraźnie określa, kto może być wynajmującym na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego - właściciel lokalu mieszkalnego lub osoba przez niego upoważniona. I każdy ma prawo być tutaj pracodawcą. W umowie najmu socjalnego wynajmującym jest właściciel lokalu mieszkalnego państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego (osoby upoważnione działające w jego imieniu agencja rządowa Lub uprawniony organ samorządu terytorialnego) lub osoba przez niego upoważniona. Artykuł 49 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej ustanawia krąg osób, które mają prawo do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego - w szczególności obywateli o niskich dochodach uznane za potrzebujące lokalu mieszkalnego, biorąc pod uwagę dochód na członka rodziny oraz wartość majątku członków rodziny podlegającego opodatkowaniu, a także inne określone dekretem Prezydenta Federacji Rosyjskiej, Prawo federalne RF lub prawo podmiotu kategorii obywateli RF. Obcokrajowcy a bezpaństwowcy nie mogą działać jako pracodawcy, chyba że określono inaczej traktat międzynarodowy RF. Widać więc to nawet przy ustanawianiu przez ustawodawcę pewnych kategorii pracodawców na podstawie umowy najmu socjalnego procedura administracyjna, relacje „podporządkowania władzy”, a nie równość stron, do której z kolei należy podstawowe zasady prawo cywilne.

Jeśli chodzi o czas trwania umowy, tutaj również widzimy różnice. Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana jest bez określenia okresu jej obowiązywania. Natomiast komercyjna umowa najmu, oparta na normach Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, może być długoterminowa, zawarta na okres od 1 do 5 lat, lub krótkoterminowa - na okres do 1 roku.W art. 675 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i art. 64 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej zawiera ważny warunek, zapewniający stabilność i ochronę praw pracodawców:w obu przypadkach przeniesienie własności, zarządzanie gospodarcze lub zarządzanie operacyjne (w umowie najmu socjalnego) lokalu mieszkalnego nie powoduje rozwiązania ani zmiany warunków umowy.

Powiedzmy kilka słów o formie, w jakiej zawierane są umowy, gdyż niemal zawsze, z wyjątkiem niektórych przypadków, niezachowanie formy transakcji pociąga za sobą jej nieważność. Ustawodawca wprost stwierdza, że ​​obie umowy muszą zostać zawarte w prostej formie pisemnej. Umowa najmu lokalu mieszkalnego musi zawierać wzmiankę o decyzji w sprawieudostępnianie lokali mieszkalnych dla zasobu mieszkań socjalnych. Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej nr 315 z dnia 21 maja 2005 r. Zatwierdził również formularz standardowa umowa socjalny wynajem lokali mieszkalnych.

Należy pamiętać, że przepisy prawa cywilnego nie zawierają przepisów dotyczących powierzchni lokalu mieszkalnego udostępnianego na podstawie umowy najmu. Wynajmujący ma obowiązek udostępnić wydzielony lokal mieszkalny nadający się do zamieszkania na stałe, a najemca ma prawo zadecydować, czy będzie korzystał z całości lokalu lub tylko jego wydzielonej części. Przejdźmy teraz do projektu umowy najmu lokalu mieszkalnego. Ustawodawca wprowadza takie pojęcie jak norma zapewnienia przestrzeni życiowej. Standard świadczenia oznacza minimalny rozmiar powierzchnia lokalu mieszkalnego, na podstawie której ustala się wielkość całkowitej powierzchni lokalu mieszkalnego oddanego na podstawie umowy najmu socjalnego. Stawka świadczenia ustalana jest przez samorząd lokalny w zależności od poziomu dostępności lokali mieszkalnych udostępnianych w ramach umów najmu socjalnego osiągniętego na terenie danej gminy oraz innych czynników. Zatem w gminie miejskiej „Miasto Jekaterynburg” stawka świadczenia jest równa 16 m² , w dzielnicy miejskiej „miasto Perm” – 15 m², a w Petersburgu aż 18 m².

To nie wszystkie różnice, jakie istnieją pomiędzy umową najmu socjalnego a umową najmu komercyjnego. Porozmawiajmy chociaż o odpowiedzialności najemcy wobec wynajmującego wynikającej z umowy. Część 2 art. 69 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej bezpośrednio stanowi, że członkowie rodziny najemcy ponoszą solidarną odpowiedzialność z tym ostatnim za zobowiązania wynikające z umowy. Odpowiedzialność solidarna oznacza z kolei, że wynajmujący jako wierzyciel zobowiązania ma prawo żądaćwypełnienie obowiązku, powiedzmy, zapłata rachunków za media, zarówno od wszystkich dłużników łącznie, jak i od każdego z nich osobno, zarówno w całości, jak i w części długu. Wykonanie w całości zobowiązania solidarnego przez jednego z dłużników zwalnia pozostałych dłużników od wykonania zobowiązań wobec wynajmującego z tytułu zapłaty za lokal mieszkalny (art. 325 § 1 k.c.).

Jeśli zwrócimy się do prawo cywilne, to w nim znajdziemy norma dyspozytywna- Artykuł 677 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej: „obywatele zamieszkujący na stałe z najemcą mogą, po zawiadomieniu wynajmującego, zawrzeć z najemcą umowę, którą wszyscy obywatele zamieszkujący na stałe w lokalu mieszkalnym ponoszą wspólnie z najemcą wspólna odpowiedzialność przed gospodarzem. W tym przypadku tacy obywatele są współnajemcami.” Co powoduje tę różnicę? Faktem jest, że Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej w ogóle nie wspomina o takiej kategorii obywateli jak członek rodziny. Są tylko obywatele mieszkający na stałe u pracodawcy i rezydenci tymczasowi. Wydaje się, że wynika to z charakteru umowy cywilnej i logika ustawodawcy jest wyraźnie widoczna. Kategoria „rezydent tymczasowy” występuje w obu normach akty prawne z tą tylko różnicą, że na podstawie społecznej umowy najmu lokalu mieszkalnego, najemca tymczasowy, w przypadku odmowy dobrowolnego opuszczenia zajmowanego lokalu mieszkalnego, może zostać eksmitowany na drodze sądowej bez udostępnienia innego lokalu mieszkalnego.

I na koniec o procedurze rozwiązania umowy. Przez ogólna zasada obie umowy można rozwiązać w każdym czasie za zgodą stron, jednakże w przypadku najmu komercyjnego najemca ma obowiązek zgłosić wynajmującemu z 3-miesięcznym wyprzedzeniem chęć wypowiedzenia umowy. W Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej tylko jeden artykuł 687 poświęcony jest rozwiązaniu umowy na wniosek wynajmującego w sądzie. Ustawodawstwo mieszkaniowe wymienia podobne przypadki, ale eksmisja najemcy jest możliwa:

1) z udostępnieniem innego komfortowego lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego;

2) z udostępnieniem innego lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego;

3) bez zapewnienia innych pomieszczeń mieszkalnych.

Gradacja ta wynika przede wszystkim ze istotnej roli państwa w regulowaniu stosunków wynikających z umowy najmu socjalnego. Prawie we wszystkich przypadkach najemca otrzymuje inne pomieszczenia mieszkalne, nawet jeśli on dobre powody Nie zapłaciłem, powiedzmy, płatności wynikającej z umowy od ponad sześciu miesięcy. Natomiast eksmisja na podstawie art. 91 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej bez zapewnienia innego lokalu mieszkalnego, tj. faktycznie na ulicy, ewentualnie z tych samych powodów, o których mowa w art. 293 kodeks cywilny RF. I jest to w pełni uzasadnione zarówno w stosunku do właściciela, jak i w stosunku do użytkownika/właściciela na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Odbiera się to jako próbę ustawodawcy ochrony praw innych obywateli – działających w dobrej wierze właścicieli lokali mieszkalnych.

Wymieńmy jeszcze raz główne różnice. Porozumienie wynajem mieszkań zawierana jest przede wszystkim w celu czerpania przez właściciela korzyści z wynajmu lokalu mieszkalnego, a w przypadku umowy najmu socjalnego właściciel reprezentowany przez państwowy lub komunalny zasób mieszkaniowy albo osoba przez niego upoważniona nie realizuje Aby osiągnąć taki cel, ważne jest, aby państwo zapewniło mieszkania tym obywatelom, którzy ich potrzebują, a nie mogą stan majątkowy kupić własność domu. Konstrukcja umowy najmu lokalu mieszkalnego nie została wprowadzona przez ustawodawcę przypadkowo, jest próbą jej wdrożenia prawo konstytucyjne wszyscy za dom. Część 3 art. 40 Konstytucji Federacji Rosyjskiej szczegółowo stanowi: osobom o niskich dochodach i innym obywatelom określonym w ustawie potrzebującym mieszkania, jest ono zapewniane bezpłatnie lub za przystępną opłatą z państwowych, komunalnych i innych funduszy mieszkaniowych zgodnie z ustanowione przez prawo standardy, o których mowa powyżej. Ponadto korzystanie ze świadczeń i dopłat do korzystania z lokalu mieszkalnego jest przewidziane przez prawo i jest obowiązkowe do użytkowania, a w umowie najmu lokalu mieszkalnego wszystko zależy od woli wynajmującego. Ponadto w umowie najmu socjalnego zagwarantowane jest prawo najemcy do zawarcia umowy na podstawach przewidzianych w ustawie; tego samego nie można powiedzieć o umowie najmu komercyjnego, do której ma prawo właściciel lokalu mieszkalnego zdecydować, komu wynajmie nieruchomość. I wreszcie: różnica pomiędzy umową najmu socjalnego polega na tym, że najemcą jest zawsze obywatel potrzebujący mieszkania, a w przypadku najmu komercyjnego często zachodzi potrzeba zawarcia umowy na na krótki czas na przykład podczas studiów lub pracy w innym mieście.

Podsumowując, chciałbym zauważyć, że prowadzone analiza porównawcza pokazuje, jak podobne i jednocześnie odmienne są konstrukcje komercyjnej umowy najmu i umowy najmu socjalnego lokalu mieszkalnego.

Artykuł został przygotowany przez asystenta prawnika w praktyce Kancelarii” Prawo korporacyjne. Mediacja” Manuziny Kristiny Valerievny.

Zgodnie z art. 19 ust. 4 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej do zasoby mieszkaniowe wykorzystanie komercyjne obejmują wszystkie lokale mieszkalne będące własnością obywateli lub tematy publiczne: stan lub gmina, które właściciele udostępniają obywatelom do zamieszkania na warunkach płatnego użytkowania.

W przypadku mieszkań będących własnością obywateli wszystko jest jasne – właściciele mogą je wykorzystać na cele osobiste lub wynająć za określoną opłatą, tj. na podstawie umowy najmu komercyjnego. Zasoby mieszkaniowe będące własnością Federacji Rosyjskiej, jej podmiotów wchodzących w skład i gmin mogą być udostępniane obywatelom zarówno na podstawie umów najmu socjalnego, jak i umów najmu komercyjnego.

Aby otrzymać mieszkanie w ramach umowy najmu socjalnego, która nie znosi prawa do późniejszej prywatyzacji tego lokalu mieszkalnego, należy spełnić wiele warunków: potrzeba, niskie dochody itp. Aby otrzymać mieszkanie będące własnością gminy na wynajem komercyjny, warunkami tymi są: nie jest wymagane, ale wymagana jest również prywatyzacja. Najemca nie ma prawa do tego mieszkania.

Cechy umowy najmu komercyjnego

Jest to umowa dwustronna. Wynajmującym może być osoba prywatna lub osoba publiczna, a najemcą może być wyłącznie obywatel. Podstawą zawarcia umowy najmu komercyjnego jest swoboda wypowiedzi stron, a nie akt zarządu, jak w przypadku zawarcia umowy najmu socjalnego. Nie wymaga to spełnienia żadnych warunków i przesłanek, jak w przypadku czynszu socjalnego, w tym m.in. wielkości udostępnianego lokalu mieszkalnego. Jeżeli właścicielem lokalu mieszkalnego jest osoba prywatna, wysokość czynszu nie jest ujednolicona. Ale w przypadku kiedy o czym mówimy O forma publiczna nieruchomości, wysokość tej opłaty jest ograniczona zgodnie z Kodeksem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej.

Jeżeli umowa najmu komercyjnego nie określa szczegółowo okresu, na jaki jest zawarta, domyślnie przyjmuje się, że wynosi on 5 lat. Najemca jest zobowiązany do samodzielnego opłacania mieszkania i usług komunalnych, chyba że strony ustaliły ten punkt w umowie. Należy zwrócić uwagę na ważny warunek gwarantujący prawa pracodawcy. Zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w przypadku zmiany właściciela lokalu mieszkalnego umowa najmu komercyjnego nie traci mocy, a jej warunki nie ulegają zmianie, jedynie nazwa jednej ze stron umowy zmiany. Wszyscy obywatele, którzy będą na stałe mieszkać w tym lokalu mieszkalnym, muszą być wymienieni w umowie.

Kiedy rozstrzygana jest kwestia wynajmu mieszkania, od razu pojawiają się wątpliwości, czy konieczne jest sporządzenie umowy najmu, czy załatwienie ustna zgoda. Prawnicy zalecają, aby zawsze przestrzegać normy legislacyjne i pamiętaj o zawieraniu umów najmu. Co więcej, jest to konieczne zarówno dla najemcy, jak i osoby wynajmującej lokal.

Rodzaj zawieranych umów najmu różni się w zależności od uprawnień wynajmującego do powierzchni mieszkalnej. Na przykład mieszkanie może zostać sprywatyzowane, podarowane, odziedziczone na mocy decyzji sądu, otrzymane w wyniku wymiany, nabyte w drodze zakupu i sprzedaży lub oficjalne (nie sprywatyzowane). Dla każdego konkretnego przypadku obowiązuje odrębny formularz sporządzenia umowy najmu mieszkania - najem nieruchomości, podnajem itp.

Wynajem mieszkania socjalnego: cechy sporządzania umowy

Umowa społeczna na wynajem mieszkań jest sporządzany zgodnie z Kodeksem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej, przewidzianym w art. 60 rozdział 8. Na mocy tej umowy jedna ze stron (właściciel domu - wynajmujący) przenosi się na drugą stronę (właściciel najemca) należące do niego lokale mieszkalne przeznaczone na pobyt czasowy pod pewnymi warunkami. Wynajmującym może być właściciel lokalu mieszkalnego znajdującego się w zasobach komunalnych lub państwowych. Może on w jego imieniu być obecny przy sporządzaniu umowy najmu osoba upoważniona

, przepisy mieszkaniowe dopuszczają takie działania ze strony wynajmującego. Co do zasady umowy najmu socjalnego zawierane są bez ścisłych terminów ważności sporządzonych dokumentów.

W ramach umowy najmu komercyjnego obie strony sporządzające te dokumenty (właściciel nieruchomości lub osoba przez niego upoważniona oraz najemca) zgadzają się na zapłatę za zakwaterowanie. Tego typu umowę uważa się za odpłatną, za obopólną zgodą i obopólnie korzystną dla obu stron (wynajmującego i najemcy). Co więcej, w większości przypadków pracodawcą może być wyłącznie osoba fizyczna. Osoba prawna może zawrzeć komercyjną umowę najmu, jeśli lokal będzie używany zgodnie z jego przeznaczeniem - aby obywatele mogli w nim mieszkać. Przedmiotem najmu komercyjnego może być nie tylko mieszkanie, ale także wydzielony pokój lub cały dom – dowolny izolowany pokój nadający się do zamieszkania. W apartamentowcach przy wynajmie mieszkania umowy obejmują nie tylko lokale mieszkalne, ale także powierzchnie, użytku publicznego konstrukcje nośne

itp.

Wynajem mieszkań komercyjnych i socjalnych: główne różnice 1) W przypadku komercyjnego najmu mieszkań mogą być zawierane umowy o korzystanie z lokali dla wszystkich istniejących rodzajów zasobu mieszkaniowego. Wynajem mieszkań socjalnych polega na wynajmowaniu lokali mieszkalnych od gmin lub.

fundusz państwowy

2) W przypadku wynajmu mieszkań socjalnych zawarcie umowy uważa się za bezterminowe, natomiast najem komercyjny można zawrzeć na okres nieprzekraczający pięciu lat, po czym należy ponownie podpisać umowę. 3) Oznacza wyłącznie wynajem komercyjny dobrowolne porozumienie

dwie zainteresowane strony. Wynajem mieszkań socjalnych może być aktem administracyjnym na mocy decyzji władz państwowych lub lokalnych.

4) Czynsz socjalny przewiduje różne, zgodnie z ustawodawstwem Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, umowy zawierane z uwzględnieniem racjonowania powierzchni mieszkalnej dla każdej osoby mieszkającej w wynajmowanym lokalu. W przypadku wynajmu komercyjnego nie ma racjonowania powierzchni mieszkalnej ani ograniczeń czynszu, strony same negocjują wszystkie niuanse umowy najmu. 5) Przy sporządzaniu umowy najmu socjalnego dokument mogą podpisywać wyłącznie najbliżsi krewni, natomiast w umowach handlowych najemcy mogą być całkowicie nieznajomi

którzy nie są ze sobą spokrewnieni. 6) Zgodnie z umową społeczną dotyczącą najmu mieszkania ustawodawstwo rosyjskie

przewidziano zapewnienie eksmitowanym obywatelom innego odpowiedniego mieszkania. W przypadku eksmisji z lokalu wynajmowanego na podstawie umów handlowych wynajmujący nie ma obowiązku zapewnienia najemcy ani znalezienia innego lokalu mieszkalnego.

1. Dokładna weryfikacja dokumentów od właściciela lokalu mieszkalnego. należy zawsze przekazać wynajmującemu za pokwitowaniem.

2. Przy sporządzaniu umów najmu mieszkania podaje się dane paszportowe wynajmującego i najemcy, odnotowuje się dokładny adres wynajmowanego mieszkania, z powołaniem się na dokumenty własności mieszkania. Rozmiar do potwierdzenia pewien okres najmu (wskazać miesiąc, rok), wszelkie kwoty przedpłat, kaucji, a także pytania dotyczące napraw i terminu wizyty wynajmującego w celu dokonania kolejnej transakcji płatniczej.

3. Przy sporządzaniu umowy najmu wskazane jest sporządzenie jej również akt przeniesienia, który będzie wskazywał cały majątek wynajmującego przekazany wraz z lokalem do czasowego użytkowania ( sprzęt AGD, meble, dywany, naczynia itp.). Wówczas w przypadku powstania szkód i szkód w mieniu wynajmujący będzie mógł żądać od najemcy naprawienia strat. Dlatego pracodawca musi osobiście sprawdzić, jak działa sprzęt i w jakim stanie jest przekazane mu mienie, aby w przyszłości nie doszło do konfliktów.

4. Należy wcześniej omówić to z wynajmującym ważne punkty mieszkanie w wynajmowanym lokalu – opłaty za media, rozmowy międzymiastowe, korzystanie z Internetu, telewizja kablowa, naprawy hydrauliki itp.

Wynajem mieszkania: obowiązki najemcy

1. Korzystać z wynajmowanej na podstawie umowy powierzchni mieszkalnej wyłącznie zgodnie z jej przeznaczeniem, bez jej podnajmu i umieszczania na tych terenach magazynów lub biur.

2. Zobowiązuje się do przestrzegania wszelkich zasad zamieszkiwania w lokalach mieszkalnych, szczegółowo wymienionych w Kodeks mieszkaniowy RF, zgodnie z reżimem, bez naruszania praw innych mieszkańców (jeśli sprawa dotyczy budynki mieszkalne Lub mieszkania komunalne). Należy utrzymywać czystość w częściach wspólnych, nie zakłócać ciszy domu po godzinie 23:00 itp.

3. Po upływie okresu najmu zobowiązuje się do swobodnego wyprowadzenia się z lokalu mieszkalnego lub przedłużenia umowy najmu.

4. Jest obowiązany swobodnie wpuścić wynajmującego na teren mieszkania, pokoju lub domu, jeżeli właściciel wynajmowanego lokalu przyjdzie w celu sprawdzenia i kontroli korzystania z lokalu mieszkalnego.

5. Niesie odpowiedzialność finansowa za bezpieczeństwo lokalu mieszkalnego i całego mienia wymienionego w umowie. W przypadku pożaru i innych nieprzewidzianych kataklizmów jest on zobowiązany do naprawienia strat na własny koszt.

6. Zobowiązany do terminowego płacenia rachunków za media, rozmowy telefoniczne, prowadzić naprawy bieżące w wynajmowanym lokalu mieszkalnym, jeżeli punkt ten został określony w umowie.

Powiązane kwestie są również obecne w porządku obrad dzisiejszego dnia.
W zależności od rodzaju praw wynajmującego do udostępnianej powierzchni mieszkalnej, różnią się także rodzaje zawieranych umów najmu. W każdym konkretnym przypadku - na przykład, gdy mieszkanie zostało podarowane, sprywatyzowane, odziedziczone decyzją sądu, otrzymane w wyniku zamiany, kupna i sprzedaży lub nie zostało sprywatyzowane do użytku służbowego - przewidziana jest własna forma odpowiedzialności, zgodnie z którą sporządzana jest umowa najmu mieszkania.
W wynajmie socjalnym najemca otrzymuje od wynajmującego lokal mieszkalny w celu czasowego zamieszkiwania w nim na określonych warunkach. Wynajmujący może być właścicielem lokalu mieszkalnego należącego do komunalnego lub państwowego zasobu mieszkaniowego, a jego imię i nazwisko może reprezentować osoba upoważniona przy sporządzaniu umowy najmu. Przepisy mieszkaniowe nie zabraniają tej procedury. Umowa najmu socjalnego z reguły nie określa ścisłych terminów ważności sporządzonych dokumentów.
W przypadku wynajmu komercyjnego obie strony – wynajmujący i najemca – sporządzają umowę określającą płatność za zakwaterowanie. Jest to płatny, dobrowolny i wzajemnie korzystny rodzaj umowy dla obu stron.
w większości przypadków może być zatrudniony wyłącznie przez osobę fizyczną. Zawarcie umowy najmu komercyjnego z osoba prawna jest możliwe tylko wtedy, gdy lokal będzie przeznaczony wyłącznie dla osób w nim zamieszkałych, a wynajmować można nie tylko mieszkanie, ale także osobny pokój lub cały dom. Jeśli umowa dotyczy budynku mieszkalnego, wówczas należy również wypłacić konstrukcje nośne, powierzchnie wspólne itp. Premie.
Jaka jest różnica między wynajmem mieszkań komercyjnych i socjalnych?

Obiektami najmu socjalnego mogą być lokale mieszkalne pochodzące z funduszu gminnego lub państwowego, a obiektami wynajmu komercyjnego – wszystkie istniejące gatunki zasoby mieszkaniowe;
Umowa najmu socjalnego może być zawarta na czas nieokreślony, natomiast umowa najmu komercyjnego nie dłużej niż 5 lat;
Umowa najmu komercyjnego może być zawarta wyłącznie dobrowolnie; powodem zawarcia umowy społecznej może być akt administracyjny, który składa się z rządu lub władze lokalne władze;
Zatrudnienie społeczne zapewnia różne korzyści do wynajęcia. Wynajem komercyjny nie przewiduje racjonowania powierzchni mieszkalnej i ograniczania czynszu;
Umowę najmu socjalnego mogą podpisać tylko bliscy krewni, ale pracodawcy umowa handlowa mogą być zupełnie obcy ludzie;
Umowa społeczna przewiduje, że eksmitowanym obywatelom zostanie zapewnione mieszkanie alternatywne, nadające się do zamieszkania, w przeciwieństwie do najmu komercyjnego, który tego nie zapewnia.
Zasady bezpieczeństwa dla pracodawcy:
- Dokładnie sprawdź dokumenty właściciela, przelewaj pieniądze tylko za pokwitowaniem;
- Przy sporządzaniu umowy wskazane są wszystkie dane najemcy i wynajmującego, wysokość czynszu i wszystkie inne kwestie dotyczące wynajmu;
- Wskaż w umowie całą nieruchomość przekazaną do czasowego użytkowania wraz z mieszkaniem.
Najemca z kolei ma obowiązek korzystać z mieszkania wyłącznie zgodnie z jego przeznaczeniem, przestrzegać wszelkich zasad obowiązujących w lokalu mieszkalnym oraz nosić wulgaryzmy. odpowiedzialność za bezpieczeństwo lokalu i mienia, umożliwienie wynajmującemu wejścia do mieszkania na żądanie, terminowe opłacanie rachunków za media oraz opuszczenie mieszkania po upływie okresu najmu.