Co to jest wynajmowany budynek mieszkalny? Domy wynajmowane w ramach umów najmu lokali mieszkalnych zasobu mieszkań socjalnych

Tak się składa, że ​​w naszym kraju na mieszkania socjalne zawsze jest kolejka, i to pomimo tego, że buduje się coraz więcej mieszkań komercyjnych i są one wykupywane już na etapie budowy. Czasy się jednak zmieniają problemy mieszkaniowe Rosjanie wcale nie są coraz mniej. Państwo próbuje decydować cele społeczne, w tym kwestie mieszkaniowe. Ale czy to się sprawdzi – oto jest pytanie. Tak czy inaczej, nowy inicjatywy legislacyjne ciekawe z praktyczny punkt wizja dla profesjonalistów z branży nieruchomości i dla zwykli ludzie chcących rozwiązać swoje problemy mieszkaniowe.

22 lipca 2014 r. Weszła w życie ustawa federalna nr 217-FZ z dnia 21 lipca 2014 r. „W sprawie zmian w kodeksie mieszkaniowym” Federacja Rosyjska i osobno akty prawne Częściowo Federacja Rosyjska regulacja legislacyjna stosunki najmu lokali mieszkalnych zasoby mieszkaniowe użytek społeczny».

Dany prawo federalne jest bezpośrednią konsekwencją Dekretu Prezydenta Federacji Rosyjskiej z dnia 7 maja 2012 roku, który przewidywał tworzenie tanich mieszkań na wynajem dla Rosjan poprzez rozwój zasobu mieszkaniowego na zasadach non-profit.

Zakłada się, że tworząc domy do wynajęcia Poprawie ulegną warunki życia obywateli, których nie stać na zakup mieszkań po cenach rynkowych lub w inny sposób.

Komu zapewnione zostaną mieszkania z zasobu mieszkań socjalnych?

Zgodnie z art. 91,3 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej lokale mieszkalne z zasobu mieszkaniowego przeznaczone na cele społeczne zostaną udostępnione potrzebującym na następujących warunkach.

Dochody obywateli i członków ich rodzin nieposiadających mieszkania nie powinny pozwalać na zakup lokalu mieszkalnego środki własne, na kredyt gotówka lub poprzez inne pożyczki. Nie można go jednak uznać za osobę o niskich dochodach i nie należy go rejestrować jako osoby o niskich dochodach.

Udostępniane są wyłącznie lokale mieszkalne z zasobu mieszkań socjalnych Obywatele Rosji. Cudzoziemcy lub osoby niebędące obywatelami nie mają prawa ubiegać się o wynajem mieszkań w wynajmowanych domach.

Aby otrzymać mieszkanie z zasobu mieszkań socjalnych, należy zarejestrować się w odpowiednich urzędach samorząd lokalny poprzez złożenie odpowiedniego wniosku i dokumentów.

Po zarejestrowaniu się jako osoba potrzebująca należy złożyć u wynajmującego wniosek o udostępnienie lokalu mieszkalnego na zasadach niekomercyjnych.

Zgodnie z art. 91.14 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej właściciele mieszkań niekomercyjnych mogą uzyskać zezwolenie państwowe lub władze miejskie, osoby prawne którzy są właścicielami wynajmowanych domów. Powyższe osoby nie mają prawa odmówić przyjęcia wniosku o udostępnienie lokalu mieszkalnego na zasadach niekomercyjnych.

Oczekuje się, że głównymi najemcami domów na wynajem będą duże rodziny którzy nie mają możliwości zakupu mieszkania i nie mają niskich dochodów. O mieszkanie w domach najmu będą ubiegać się także młode rodziny, które nie nabyły jeszcze mieszkania i których dochody nie pozwalają na zakup nieruchomości.

„Subtelności” umowy najmu lokalu mieszkalnego z zasobu mieszkań socjalnych

Zgodnie z art. 91.6 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej, umowa zatrudnianie organizacji non-profit może być zawarta na okres do dziesięciu lat decyzją pracodawcy, nie krócej jednak niż rok. Najemca ma prawo przedłużyć umowę najmu lokalu niekomercyjnego w przypadku wygaśnięcia umowy.

Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy wynikające z umowy najmu niekomercyjnego określa art. 91,7 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej. Warunkiem zawarcia umowy najmu niekomercyjnego będzie brak możliwości wynajmowania przez najemcę lokalu mieszkalnego.

W żadnym wypadku nie będzie możliwe przejęcie na własność lokali mieszkalnych z zasobu mieszkań socjalnych. Najemca zobowiązany jest na własny koszt dokonać remontu wynajmowanego lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu niekomercyjnego.

Podstawy wypowiedzenia i wypowiedzenia umowy najmu niekomercyjnego określa art. 91.10 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej. Umowa może zostać rozwiązana przez wzajemne porozumienie stron w każdym czasie, a także decyzją pracodawcy, jeżeli istnieje zgoda na rozwiązanie umowy o pracę ze wszystkimi członkami jego rodziny.

Właściciel w postępowanie sądowe może żądać rozwiązania umowy najmu niekomercyjnego z pracodawcą pod następującymi warunkami:

W przypadku braku płatności lub spóźniona płatność mieszkanie przez najemcę;

Wynajem mieszkania przez najemcę osobom trzecim;

Jeżeli najemca lub członkowie jego rodziny posiadają inny lokal mieszkalny, który może służyć do zamieszkania;

W przypadku zniszczenia lokalu mieszkalnego przez najemcę lub członków jego rodziny lub osoby, za które odpowiada najemca;

Jeżeli pracodawca narusza prawa sąsiadów, jeżeli współżycie niemożliwe w wyniku działań pracodawcy;

W przypadku korzystania z lokalu mieszkalnego w jakimkolwiek innym celu, z wyjątkiem zamieszkania najemcy i członków jego rodziny.

Przewidywane niedociągnięcia i wady

1. Wynajęte domy wybudują prywatni deweloperzy, którzy obecnie nie są zainteresowani budową takich domów, gdyż są to niepotrzebne koszty i żaden zysk. Wiele potrzebujących ustawi się w kolejce po „wynajęte” mieszkania, ale nie jest jeszcze jasne, gdzie zostaną one umieszczone.

2. Lokale mieszkalne, które mają być wynajmowane na zasadach non-profit, najprawdopodobniej będą niskiej jakości, co tłumaczy się niechęcią wynajmujących do inwestowania dużych sum pieniędzy w projekty niegenerujące dochodu.

3. Ze względu na to, że w wynajmowanych domach będą mieszkać przeważnie rodziny o niskich dochodach, często niepracujące, możemy spodziewać się podwyższony poziom przestępczość i inne zjawiska negatywne dla społeczeństwa.

4. Zakłada się, że wynajmowane domy będą zapełnione w połowie na zasadach niekomercyjnych, a druga połowa będzie sprzedawana za pieniądze. W takich okolicznościach jest to możliwe konflikty domowe pomiędzy rezydentami na rzecz organizacji non-profit i kontrakty handlowe, ponieważ o czym mówimy O różne poziomy dochody, możliwości, perspektywy na życie itp.

5. Opłatę za udostępnienie mieszkania na zasadach niekomercyjnych ustala wynajmujący, co może skutkować zawyżonymi cenami wynajmu mieszkań w domach czynszowych. Przynajmniej właściciele będą do tego dążyć. Należy zauważyć, że wynajmujący nie ma prawa stawiać sobie za cel osiągnięcia zysku przy wynajmie mieszkań od domów do wynajęcia, a wszystkie otrzymane środki muszą zostać wykorzystane na opłacenie utrzymania wynajmowanych domów i poprawę warunków życia mieszkańców .

6. Jeśli kwestie proceduralne nie zostaną należycie opracowane, domy na wynajem staną się łakomym kąskiem dla skorumpowanych urzędników, którzy w zamian za łapówki zapewnią obywatelom możliwość zarejestrowania się lub zawarcia niekomercyjnej umowy najmu.

Oczywiste zalety korzystania z mieszkań non-profit

1. Przy ustalaniu wysokości czynszu za mieszkanie w domach najmu zostaną ustalone ograniczenia, powyżej których nie można ustalić czynszu za mieszkanie. Choć nie wyklucza to nadużyć ze strony wynajmujących na różne sposoby.

2. Zmiana ceny wynajmu mieszkań w domach najmu może nastąpić raz na trzy lata i nie częściej. Biorąc pod uwagę roczną inflację oraz rosnące ceny towarów i usług, ustalanie cen przez trzy lata - czynnik pozytywny dla najemców.

3. Oczekuje się, że w celu zwiększenia wolumenu budowy domów na wynajem zostaną wprowadzone zmiany dodatkowe środki pobudzić deweloperów, co może zmusić ich do innego spojrzenia na nieopłacalny dla nich biznes.
Jednym ze środków jest otrzymanie deweloperów ziemia państwowa na rozwój bez przeprowadzania odpowiednich aukcji. Regiony mogą także dotować działalność deweloperów w zakresie budowy domów na wynajem.

4. W wyniku budowy domów pod wynajem jest nadzieja na poprawę warunki życia zwykli obywatele Rosji i ich rodziny.

5. Cena wynajmu w takich domach będzie najprawdopodobniej znacznie niższa od rynkowych cen wynajmu, w przeciwnym razie po co się tym wszystkim przejmować?

6. Kiedy korzystny rozwój sytuacje, gdy mieszkań niekomercyjnych będzie dużo i nie będzie po nie długiej kolejki, okoliczność ta może mieć wpływ ceny rynkowe wynajem mieszkań. Oznacza to, że ceny wynajmu mogą spaść, ale jak mówią, najprawdopodobniej leży to w sferze fantazji.

Ogólnie rzecz biorąc, eksperci są sceptyczni co do perspektyw rozwoju projektu mieszkalnictwa socjalnego, ponieważ w zasadzie jest to konieczne tylko w przypadku obywateli Rosji, którzy nie mają mieszkań. Deweloperzy nie są szczególnie zainteresowani budową domów na wynajem ze względu na dodatkowe wydatki z nieznanymi wynikami.

Jeżeli takie domy na wynajem zostaną zbudowane, będą one niskiej jakości. Jest prawdopodobne, że domy do wynajęcia będą przypominać stare radzieckie budynki Chruszczowa, a warunki życia zawsze pozostawiały wiele do życzenia.

Można także zauważyć, że istnieje wola państwa, reprezentowanego przez odpowiednie władze, aby przenieść część potencjalnych list oczekujących z kolejki po bezpłatne mieszkania na prawie własności do kolejki po mieszkania na wynajem non-profit. Ale można też powiedzieć, że organy ustawodawcze, zgodnie z powierzonymi im zadaniami, podejmują próby rozwiązania problemów mieszkaniowych obywateli, a przynajmniej tak udają.

Przyjęte w lipcu tego roku zmiany w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej wprowadziły do ​​tekstu ustawy nowe pojęcia, takie jak zasoby mieszkaniowe o przeznaczeniu socjalnym i domy na wynajem. O tym, co to jest nowa forma zatrudnianie, a także cechy takiej umowy o pracę, omówiliśmy już w poprzednim artykule. Wspomniano, że przedmiotem umowy najmu zasobu mieszkań socjalnych może być domy do wynajęcia(w nich lokale mieszkalne). Czym są te domy, a także jakie procedury zarządzania takim domem i jego obsługą określa prawo, rozważymy dalej.

Wynajęty dom(tj. dom przeznaczony do wynajęcia) to budynek, który (lub wszystkie lokale, w których się znajduje) należy do jednej osoby i który (lub wszystkie lokale mieszkalne, w których) są przeznaczone do oddania obywatelom w posiadanie i użytkowanie w celu zamieszkania w zgodnie z umową najmu lokalu mieszkalnego zasobu mieszkań socjalnych lub umową najmu lokalu mieszkalnego. Domy wynajmowane można podzielić na:

Domy o przeznaczeniu socjalnym – w nich lokale mieszkalne udostępniane są na podstawie umowy najmu lokali mieszkalnych wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego o przeznaczeniu społecznym (udział lokali oddanych na podstawie tej umowy, jak również ich łączna powierzchnia nie może być mniejsza niż 50% , z całkowita liczba lokalu/powierzchni w domu) oraz z umów najmu lokali mieszkalnych
-Domy wykorzystanie komercyjne- w nich lokale mieszkalne udostępniane są na podstawie umów najmu lokali mieszkalnych.

Udostępnianie lokali mieszkalnych (pokojów, części) w wynajmowanych domach na własność i użytkowanie obywateli na podstawie innych rodzajów umów jest niedozwolone. Co do zasady sprzedaż lokalu w wynajmowanym domu (wynajętym budynku mieszkalnym) jest dozwolona tylko w przypadku sprzedaży wszystkich lokali w takim wynajmowanym domu lub takim budynku mieszkalnym jednej osobie, pod warunkiem, że cel korzystania z takiego wynajmowanego domu jest zachowane. Wszelkie obciążenia własności wynajmowanego domu podlegają państwu. rejestracja.

Pomimo tego, że nawet przy dokonywaniu transakcji wynajmowanymi domami (lokalami w nich), ich zamierzony cel muszą zostać zachowane, zdarzają się przypadki, gdy cel użycia tego budynku Może:
-zmiana - dom wynajęty na cele społeczne staje się domem wynajętym na cele komercyjne i odwrotnie
- zaprzestać (dom przestaje być użytkowany jako wynajmowany).

Zmień (zakończ) przeznaczenie wynajmowanego domu Może:
-decyzja organu rządowego organ działający w imieniu właściciela domu
-umowa o zagospodarowaniu terenu na cele i prowadzenie wynajmu domu
-decyzja organu rządowego władzom (samorządowi lokalnemu) o świadczenie państwa. wsparcie (umowa wsparcia) na utworzenie i prowadzenie wynajmowanego domu na cele społeczne. Ustawa stanowi cała seria warunków, na jakich można udzielić takiego wsparcia
-decyzja innych osób o podobnym wsparciu dla wynajmowanego domu
-akt/umowa władz o udostępnieniu działki pod budowę domu pod wynajem lub zagospodarowanie terenu pod budowę i eksploatację takiego domu
-decyzja właściciela zlokalizowanego w własność prywatna, w sprawie budowy domu pod wynajem na takiej działce

Zmiana (zakończenie) przeznaczenia budynku na wynajem nie jest dopuszczalna w przypadku, gdy przynajmniej jeden z lokali mieszkalnych w takim budynku jest wynajmowany obywatelom, a także w szeregu innych przypadków związanych ze świadczeniem powyższego wsparcia dla takich domów.

Wszystkie domy do wynajęcia na użytek socjalny i działki, za ich budowę podlegają rozliczeniu rejestr miejski organy samorządu terytorialnego.

Nie sposób o tym nie powiedzieć zasady zarządzania wynajmowanym domem. Zarządzanie domem może być prowadzone przez jego właściciela zgodnie z art zasady ogólne zarządzanie domami zainstalowanymi w kompleksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej. Lub właściciel takiego domu może zdecydować o zarządzaniu domem organizacją zarządzającą. W pierwszym przypadku, jeśli domem zarządza właściciel, to on jest odpowiedzialny wobec właściciela za świadczenie wszystkich usług i (lub) wykonywanie pracy, które zapewniają właściwa treść wynajmowanego domu, o zapewnienie mediów w zależności od stopnia ulepszenia wynajmowanego domu. Zatem zarządzanie wynajmowanymi domami może w niektórych przypadkach różnić się od metod zarządzania znanych większości obywateli.

Wysokość czynszu za lokale mieszkalne w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni całkowitej, nie może przekroczyć maksymalnej kwoty opłaty ustalonej dla gmin i uzależnionej od lokalizacji domów do wynajęcia, właściwości konsumenckie, poziom poprawy, wielkość lokali mieszkalnych. Wysokość opłaty może ulec zmianie nie częściej niż raz na trzy lata (z wyjątkiem waloryzacji rocznej).

Wprowadzenie do Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej tak nowej koncepcji, jak wynajęty dom (i towarzyszące jej nowe zasady przydziału działki na budowę, rejestracja obciążeń praw majątkowych, możliwość uzyskania wynajmu domu na budowę/zakup itp.), pociągała z kolei za sobą konieczność dokonania szeregu uzupełnień do innych aktów prawnych. W szczególności zmianom uległ Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, Kodeks urbanistyczny RF, Kodeks gruntowy RF, Ustawy federalne „Wł rejestracja państwowa prawa do nieruchomość i transakcje z nim”, „O hipotece (hipotece na nieruchomości)”, „O kataster państwowy nieruchomość."

Warto zaznaczyć, że dane zmiany wejdą w życie w pełni dopiero 1 marca 2015 roku, Chociaż pewne postanowienia Ustawa weszła w życie 22 lipca br.

W wyniku zmian w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej osoby, które nie są o niskich dochodach, jednak których dochody nie dają możliwości zakupu mieszkania z oszczędności osobistych lub na kredyt, mają możliwość wynajmu mieszkania w domy do wynajęcia.

O mieszkanie takie mogą się ubiegać obywatele opłacający czynsz socjalny oraz obywatele, których dochody przekraczają minimum, ale nie pozwalają na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Wynajęty dom- budynek mieszkalny stanowiący własność jednej osoby, przeznaczony do najmu w celu zamieszkania. Podstawą korzystania i własności nieruchomości w wynajmowanym domu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego. W Rosji istnieją dwa rodzaje mieszkań na wynajem: domy na wynajem typ społeczny i domy do wynajęcia typ komercyjny.

Domy wynajmowane socjalnie

Dom najmu społecznego to lokal wynajmowany w zasobach komunalnych lub państwowych. Mieszkanie lub jego część w takich domach może zostać przyznane wyłącznie obywatelom uznanym za w określonej kolejności potrzebujących mieszkań.

Zapewniane jest mieszkanie socjalne:

• obywatele, którzy nie są właścicielami osobistych nieruchomości mieszkalnych;
• obywatele wynajmujący mieszkanie nie na podstawie umowy najmu lokalu socjalnego oraz zatrudnienie socjalne;
• najemcy lokali mieszkalnych określonych umów powierzchnia na członka rodziny, która jest mniejsza niż przepisana norma;
• dla właścicieli lokali mieszkalnych powierzchnia przypadająca na członka rodziny jest mniejsza niż ustalona norma;
• obywatele zmuszeni mieszkać w domach z naruszeniem wymagań sanitarnych i technicznych;
• lokatorom na podstawie odrębnych umów dotyczących mieszkalnictwa socjalnego i umów najmu socjalnego przestrzeń życiowa z innymi rodzinami, z których jedna ma osobę ciężko chorą na przewlekłą postać choroby, wspólne zamieszkanie jest niemożliwe;
• właścicieli mieszkań, którzy zmuszeni są mieszkać z innymi rodzinami, w których znajduje się pacjent z poważną chorobą choroba przewlekła, wspólne mieszkanie, w którym jest to niemożliwe.

Warunki te dotyczą także członków rodziny najemcy i właściciela ustanowionej nieruchomości mieszkalnej ustawodawstwo federalne. Zgodnie z wymaganiami ustawodawstwo mieszkaniowe Bezpaństwowcom i osobom z innych państw nie zapewnia się kwater w wynajętym domu.

Po wygaśnięciu umowy najemca ma prawo do ponowne uwięzienie porozumienie. Istnieje także możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego jednostronnie i może się zdarzyć z następujących powodów:

• opłaty mieszkaniowe i użyteczności publicznej nie został wyprodukowany w danym kwartale
• naruszenie terminów płatności takich płatności więcej niż sześć razy w ciągu jednego roku
• nabycie przez najemcę lokalu mieszkalnego na prawie własności.

W tym przypadku mieszkanie przyznawane jest na podstawie społecznej umowy najmu lub umowy najmu cel społeczny.

Zgodnie z umową najemca ma następujące obowiązki:

• korzystania z lokalu mieszkalnego zgodnie z jego przeznaczeniem;
• podjąć działania zapewniające bezpieczeństwo wynajmowanych mieszkań;
• utrzymać jego właściwy stan;
• terminowo opłacać czynsz i media.

Umowa określa także uprawnienia najemcy:

• prawo używać wspólna własność Domy;
• wprowadzać osoby trzecie do wynajmowanych lokali mieszkalnych w celu pobytu czasowego;
• wymienić lub zastąpić wynajmowaną nieruchomość;
• zobowiązać właściciela do przeprowadzenia poważnych napraw.

Wynajęty dom komercyjny

Komercyjny dom do wynajęcia to lokal mieszkalny będący własnością osoby fizycznej lub prawnej. Wynajem takiego mieszkania następuje poprzez zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Umowa tego typu, w odróżnieniu od umów najmu mieszkań socjalnych i najmu mieszkań socjalnych, ma szereg zalet.

Umowę najmu lokalu mieszkalnego można zawrzeć w dowolnym momencie bez zachowania pierwszeństwa. Jedną ze stron umowy może być każdy obywatel, w tym także cudzoziemiec, co oznacza, że ​​nie przewidziano warunków wynajmu lokalu socjalnego. Czas trwania umowy może być jasno określony lub podlegać przedłużeniu. W tym przypadku umowa może mieć charakter krótkoterminowy i zawarta na kilka miesięcy, lub może mieć charakter długoterminowy i zawarta na kilka lat.

Prawa stron i ich obowiązki dot niniejszej umowy nie mam ustalona forma. Wynajmując mieszkanie prywatne, wynajmujący określa warunki tymczasowego korzystania z takiego mieszkania: opłata i rodzaje płatności, prąd i generalny remont budynek mieszkalny, warunki korzystania z pomieszczeń gospodarczych itp. Kolejną istotną zaletą takiego wynajmu jest brak ograniczeń w zapewnianej powierzchni mieszkalnej. Ale leasingodawca dąży do uzyskania korzyści. Opłata za mieszkanie będzie zatem obejmować nie tylko koszt użytkowania.

Stosunkowo niedawno, zmiany w Obudowa i Kodeksy cywilne, które są zainstalowane nowy porządek regulacje dotyczące wynajmu mieszkań niekomercyjnych.

Zmiany wprowadziły zupełnie nowe pojęcie: „umowa najmu lokalu mieszkalnego na cele społeczne”, a także określiły podstawy i tryb udostępniania lokalu mieszkalnego na podstawie tych umów.

Mieszkanie w ramach takich umów może zostać zapewnione nie tylko wtedy, gdy jest własnością państwa lub gminy, ale także przez prywatne fundusze mieszkaniowe będące własnością przedsiębiorstw i organizacji.

Tym samym wprowadza się pojęcie domów wynajmowanych na użytek socjalny i tworzy się ich rejestr. W tym względzie regiony muszą zaakceptować swoje ramy regulacyjne, która ustali mechanizm udostępniania takich lokali oraz określi kategorię mieszkańców regionu, którzy będą mogli korzystać z socjalnych mieszkań na wynajem.

Saratowska regionalna Duma w grudniu ubiegłego roku rozpatrzyła już i przyjęła w pierwszym czytaniu projekt ustawy o najmie mieszkań socjalnych. O rentę socjalną mogą ubiegać się mieszkańcy województwa, których dochody oraz dochody członków rodziny z nimi mieszkających nie przekraczają maksymalny rozmiar. Wśród wnioskodawców są także ci, którzy nie są uznani i nie mają powodu, aby być uznani za biednych.

Być może najbardziej podstawowymi kwestiami, wokół których toczą się spory i dyskusje, są kryteria, według których będzie można określić potrzebę i powierzchnię lokali, które można wynająć. Wiele osób ma też wiele pytań dotyczących kolejek, które odziedziczyły po czasach sowieckich po mieszkanie od państwa.

W zeszłym tygodniu w regionalnej Dumie odbyło się okrągłe stół, którego uczestnicy próbowali znaleźć odpowiedzi na te i inne pytania związane z ustawą. Jednym z autorów dokumentu jest poseł Leonid Pisnoj wyjaśnił, że obecnie proponuje się wyodrębnienie domów do wynajęcia socjalnego według schematu, w którym ponad połowa powierzchni będzie wynajęta.

„Wydaje się, że na ten program cieszy się popyt ze strony przedsiębiorstw. Chcielibyśmy jednak skonsultować się ze społeczeństwem i poznać jego opinie” – powiedział przedstawiciel społeczeństwa. Zauważył jednak, że istnieją trudne sytuacje w sprawie uprawnień samorządów lokalnych do określania potrzeb wynikających z tej ustawy. Rzeczywiście, nadużycia i oszustwa w dystrybucji mieszkań komunalnych stały się codziennością. Weźmy na przykład sensacyjną historię w Saratowie, kiedy mieszkania komunalne Otrzymali je nie urzędnicy państwowi znajdujący się na liście oczekujących, ale pracownicy administracji miejskiej. Łącznie z kierowcą byłego zarządcy miasta Aleksiej Prokopenko, obecnie poszukiwany pod zarzutem współudziału w przestępstwie kradzieży pół miliarda rubli z Wołżskiej TGC.

Mechanizm udostępniania lokali mieszkalnych ma stać się tymczasowym źródłem pomocy dla takich kategorii osób jak sieroty i wysiedleńcy z zaniedbanych i zniszczonych mieszkań, ofiary pożarów i innych sytuacji kryzysowych. Nie jest jednak jeszcze jasne, jak będzie kształtował się rozmiar wynajem Do metr kwadratowy, kto będzie deweloperem i te same kryteria potrzeby.

W trakcie dyskusji stało się jasne, że obecnie pytań dotyczących wdrożenia dokumentu jest znacznie więcej niż odpowiedzi. Przedstawiciel Prokuratury Okręgowej Oleg Pietrow wyraził opinię, że ustawa powinna zakładać, że w przyszłości najemcy socjalni będą mogli stać się właścicielami poprzez zakup mieszkania z kredytem hipotecznym.

„Opłata za mieszkania socjalne jest niższa niż opłata kredyt hipoteczny. Warto dać pierwszeństwo młodym rodzinom i obywatelom w wieku produkcyjnym, którzy w przyszłości będą mogli kupić mieszkania, zamiast w nich mieszkać do późnej starości” – powiedział Pietrow.

Opinię przedstawiciela prokuratury poparł także Leonid Pisnoj. Poseł zaproponował wprowadzenie granicy wieku pracodawców socjalnych do 40-45 lat.

Na tym zakończyła się dyskusja nad projektem ustawy przy okrągłym stole, ale jest jeszcze wiele przed nami świetna robota nad dokumentem.

W lipcu tego roku weszła w życie ustawa federalna, która jest bezpośrednią konsekwencją Dekretu Prezydenta Federacji Rosyjskiej z dnia 7 maja 2012 roku, przewidującego utworzenie dla Rosjan tanich mieszkań na wynajem poprzez rozwój budownictwa mieszkaniowego akcji na zasadzie non-profit. Komu zapewnione zostanie mieszkanie w wynajmowanych domach na użytek socjalny, jakie są główne postanowienia umowy najmu niekomercyjnego mieszkania, kto jest zainteresowany budową domów na wynajem, na jakich warunkach będą udostępniane obywatelom mieszkania na wynajem, na czym polega stosunek deweloperów do tej inicjatywy?

Tak się składa, że ​​w naszym kraju na mieszkania socjalne zawsze jest kolejka, i to pomimo tego, że buduje się coraz więcej mieszkań komercyjnych i są one wykupywane już na etapie budowy. Czasy się zmieniają, ale problemy mieszkaniowe Rosjan nie maleją. Państwo stara się rozwiązywać problemy społeczne, w tym mieszkaniowe. Ale czy to się sprawdzi – oto jest pytanie. W każdym razie nowe inicjatywy legislacyjne są interesujące z praktycznego punktu widzenia zarówno dla profesjonalistów z branży nieruchomości, jak i dla zwykłych ludzi, którzy chcą rozwiązać swoje problemy mieszkaniowe.

22 lipca 2014 r. Weszła w życie ustawa federalna z dnia 21 lipca 2014 r. nr 217-FZ „W sprawie zmian w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej i niektórych aktach ustawodawczych Federacji Rosyjskiej dotyczących regulacji prawnych stosunków wynajmu lokali mieszkalnych zasobu mieszkań socjalnych”.

Ta ustawa federalna jest bezpośrednią konsekwencją Dekretu Prezydenta Federacji Rosyjskiej z dnia 7 maja 2012 r., który przewidywał tworzenie tanich mieszkań na wynajem dla Rosjan poprzez rozwój zasobów mieszkaniowych na zasadzie non-profit.

Oczekuje się, że poprzez tworzenie domów na wynajem poprawią się warunki życia obywateli, których nie stać na zakup mieszkania po cenach rynkowych lub w inny sposób.

Komu zapewnione zostaną mieszkania z zasobu mieszkań socjalnych?

Zgodnie z art. 91 ust. 3 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej lokale mieszkalne z zasobu mieszkaniowego na cele społeczne zostaną udostępnione potrzebującym na następujących warunkach.

Dochody obywateli i członków ich rodzin nieposiadających mieszkania nie powinny pozwalać na zakup lokalu mieszkalnego ze środków własnych, środków kredytowych lub innych kredytów. Nie można go jednak uznać za osobę o niskich dochodach i nie należy go rejestrować jako osoby o niskich dochodach.

Lokale mieszkalne z zasobu mieszkań socjalnych udostępniane są wyłącznie obywatelom Rosji. Cudzoziemcy lub osoby niebędące obywatelami nie mają prawa ubiegać się o wynajem mieszkań w wynajmowanych domach.

Aby otrzymać mieszkanie z zasobu mieszkań socjalnych, należy zarejestrować się w samorządzie, składając odpowiedni wniosek i dokumenty.

Po zarejestrowaniu się jako osoba potrzebująca należy złożyć u wynajmującego wniosek o udostępnienie lokalu mieszkalnego na zasadach niekomercyjnych.

Zgodnie z art. 91.14 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej właścicielami mieszkań niekomercyjnych mogą być upoważnione organy państwowe lub miejskie, osoby prawne będące właścicielami domów do wynajęcia. Powyższe osoby nie mają prawa odmówić przyjęcia wniosku o udostępnienie lokalu mieszkalnego na zasadach niekomercyjnych.

Oczekuje się, że głównymi najemcami domów na wynajem będą rodziny wielodzietne, które nie mają możliwości zakupu mieszkania i nie osiągają niskich dochodów. O mieszkanie w domach najmu będą ubiegać się także młode rodziny, które nie nabyły jeszcze mieszkania i których dochody nie pozwalają na zakup nieruchomości.

„Subtelności” umowy najmu lokalu mieszkalnego z zasobu mieszkań socjalnych

Zgodnie z art. 91 ust. 6 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej umowa najmu niekomercyjnego może zostać zawarta na okres do dziesięciu lat decyzją najemcy, ale nie krócej niż jeden rok. Najemca ma prawo przedłużyć umowę najmu lokalu niekomercyjnego w przypadku wygaśnięcia umowy.

Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy wynikające z umowy najmu niekomercyjnego określa art. 91,7 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej. Warunkiem zawarcia umowy najmu niekomercyjnego będzie brak możliwości wynajmowania przez najemcę lokalu mieszkalnego.

W żadnym wypadku nie będzie możliwe przejęcie na własność lokali mieszkalnych z zasobu mieszkań socjalnych. Najemca zobowiązany jest na własny koszt dokonać remontu wynajmowanego lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu niekomercyjnego.

Podstawy wypowiedzenia i wypowiedzenia umowy najmu niekomercyjnego określa art. 91.10 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej. Umowa może zostać rozwiązana za obopólnym porozumieniem stron w każdym czasie, a także decyzją najemcy, jeżeli wyrażą zgodę na wypowiedzenie wszyscy członkowie jego rodziny.

Wynajmujący może żądać przed sądem rozwiązania umowy najmu niekomercyjnego z najemcą pod następującymi warunkami:

W przypadku braku płatności lub opóźnienia w zapłacie mieszkania przez najemcę;

Wynajem mieszkania przez najemcę osobom trzecim;

Jeżeli najemca lub członkowie jego rodziny posiadają inny lokal mieszkalny, który może służyć do zamieszkania;

W przypadku zniszczenia lokalu mieszkalnego przez najemcę lub członków jego rodziny lub osoby, za które odpowiada najemca;

Jeżeli najemca narusza prawa sąsiadów, jeżeli w wyniku działań najemcy wspólne mieszkanie jest niemożliwe;

W przypadku korzystania z lokalu mieszkalnego w jakimkolwiek innym celu, z wyjątkiem zamieszkania najemcy i członków jego rodziny.

Przewidywane niedociągnięcia i wady

1. Domy wynajmowane będą budowane przez prywatnych deweloperów, którzy obecnie nie są zainteresowani budową takich domów, ponieważ są to niepotrzebne koszty i żaden zysk. Wiele potrzebujących ustawi się w kolejce po „wynajęte” mieszkania, ale nie jest jeszcze jasne, gdzie zostaną one umieszczone.

2. Lokale mieszkalne, które mają być wynajmowane na zasadach non-profit, najprawdopodobniej będą niskiej jakości, co tłumaczy się niechęcią wynajmujących do inwestowania dużych sum pieniędzy w projekty niegenerujące dochodu.

3. W związku z tym, że w wynajmowanych domach będą mieszkać przeważnie rodziny o niskich dochodach, często niepracujące, można spodziewać się wzrostu przestępczości i innych negatywnych zjawisk dla społeczeństwa.

4. Zakłada się, że wynajmowane domy będą zapełnione w połowie na zasadach niekomercyjnych, a druga połowa będzie sprzedawana za pieniądze. W tych okolicznościach możliwe są konflikty domowe między mieszkańcami na podstawie umów niekomercyjnych i komercyjnych, ponieważ mówimy o różnych poziomach dochodów, możliwościach, poglądach na życie itp.

5. Opłatę za udostępnienie mieszkania na zasadach niekomercyjnych ustala wynajmujący, co może skutkować zawyżonymi cenami wynajmu mieszkań w domach czynszowych. Przynajmniej właściciele będą do tego dążyć. Należy zauważyć, że wynajmujący nie ma prawa stawiać sobie za cel osiągnięcia zysku przy wynajmie mieszkań od domów do wynajęcia, a wszystkie otrzymane środki muszą zostać wykorzystane na opłacenie utrzymania wynajmowanych domów i poprawę warunków życia mieszkańców .

6. Jeśli kwestie proceduralne nie zostaną odpowiednio załatwione, domy do wynajęcia staną się łakomym kąskiem dla skorumpowanych urzędników, którzy w zamian za łapówki umożliwią obywatelom zarejestrowanie się lub zawarcie niekomercyjnej umowy najmu.

Oczywiste zalety korzystania z mieszkań non-profit

1. Przy ustalaniu wysokości czynszu za mieszkanie w domach najmu zostaną ustalone ograniczenia, powyżej których nie można ustalić czynszu za mieszkanie. Choć nie wyklucza to nadużyć ze strony wynajmujących na różne sposoby.

2. Zmiana ceny wynajmu mieszkań w domach najmu może nastąpić raz na trzy lata i nie częściej. Biorąc pod uwagę roczną inflację oraz rosnące ceny towarów i usług, ustalenie cen na trzy lata jest czynnikiem pozytywnym dla najemców mieszkań.

3. Oczekuje się, że w celu zwiększenia wolumenu budowy domów na wynajem zostaną opracowane dodatkowe działania stymulujące deweloperów, które mogą zmusić ich do innego spojrzenia na nieopłacalny dla nich biznes.
Jednym ze środków jest pozyskiwanie przez deweloperów gruntów państwowych pod zabudowę bez przeprowadzania odpowiednich aukcji. Regiony mogą także dotować działalność deweloperów w zakresie budowy domów na wynajem.

4. W wyniku budowy domów czynszowych jest nadzieja na poprawę warunków życia zwykłych obywateli Rosji i ich rodzin.

5. Cena wynajmu w takich domach będzie najprawdopodobniej znacznie niższa od rynkowych cen wynajmu, w przeciwnym razie po co się tym wszystkim przejmować?

6. Jeżeli sytuacja rozwinie się pomyślnie, gdy mieszkań niekomercyjnych będzie dużo i nie będzie po nie długiej kolejki, okoliczność ta może mieć wpływ na rynkowe ceny mieszkań na wynajem. Oznacza to, że ceny wynajmu mogą spaść, ale jak mówią, najprawdopodobniej leży to w sferze fantazji.

Ogólnie rzecz biorąc, eksperci są sceptyczni co do perspektyw rozwoju projektu mieszkalnictwa socjalnego, ponieważ w zasadzie jest to konieczne tylko w przypadku obywateli Rosji, którzy nie mają mieszkań. Deweloperzy nie są szczególnie zainteresowani budową domów na wynajem ze względu na dodatkowe koszty i nieznane skutki.

Jeżeli takie domy na wynajem zostaną zbudowane, będą one niskiej jakości. Jest prawdopodobne, że domy do wynajęcia będą przypominać stare radzieckie budynki Chruszczowa, a warunki życia zawsze pozostawiały wiele do życzenia.

Można także zauważyć, że istnieje wola państwa, reprezentowanego przez odpowiednie władze, aby przenieść część potencjalnych list oczekujących z kolejki po bezpłatne mieszkania na prawie własności do kolejki po mieszkania na wynajem non-profit. Ale można też powiedzieć, że organy ustawodawcze, zgodnie z powierzonymi im zadaniami, podejmują próby rozwiązania problemów mieszkaniowych obywateli, a przynajmniej tak udają.