Dwa razy sprzedany. Z powodu błędu katastralnego działki w SNT zostały ponownie sprzedane

Sąd Miejski w Istrze rozpatrzy sprawę moskiewskiego Siergieja Kokariewa, który domaga się usunięcia błędu katastralnego, w wyniku którego jego działka w Nakhabino pod Moskwą została ponownie sprzedana. Właścicielem majątku Kokariewa stała się spółka Victory Asset Management CJSC, która złożyła pozew wzajemny i zamierza bronić praw do nieruchomości. Ta sprawa może stać się precedensem – w miejsce pokrzywdzonego właściciela działki i domu może pojawić się kolejnych 13 właścicieli nieruchomości w ogrodniczej spółce non-profit (SNT) „Berezka”. Izwiestia dowiedziała się, kto stoi za oszustwem związanym z drogimi gruntami pod Moskwą i dlaczego w ogóle taka sytuacja stała się możliwa.

„Witam” z lat 90

Obywatele, którzy na początku lat 90. nabyli prawa własności na mocy prawa obowiązującego w ZSRR, mogą stracić ziemię, domy i firmy. Historia moskiewskiego Siergieja Kokariewa to typowe „cześć” z lat 90. XX wieku.

— Problem redystrybucji majątku jest bardzo dotkliwy. Ustawodawstwo w zakresie zagospodarowania przestrzennego zmienia się regularnie, a każda innowacja otwiera możliwość najazdów. „Każdy, kto otrzymał nieruchomość na początku lat 90., mógł zostać jej pozbawiony, ponieważ dzisiejsze normy prawne wówczas nie istniały” – wyjaśnił Izwiestii Gieorgij Zubkowski, przewodniczący prezydium stołecznej Izby Adwokackiej.

W obwodzie krasnogorskim obwodu moskiewskiego, w pobliżu wsi Nakhabino, działa ogrodnicza spółka non-profit „Berezka”. Ostatnio wiszą nad nim chmury: nagle pojawiło się dwóch pretendentów do terenów zagospodarowanych przez letnich mieszkańców. Dokładnie pośrodku domu byłego pracownika Instytutu Badań Naukowych Przemysłu Lotniczego Siergieja Kokariewa przebiega obecnie nowa granica terenu.

W latach 90. Siergiej opuścił przemysł obronny i zajął się prywatnym biznesem. Zbudował własny dom, w którym mieszka z rodziną. A teraz może stać się pierwszą ofiarą trwającej redystrybucji majątku, za którą stoją nowi właściciele elitarnych ziem pod Moskwą. W 2008 roku Siergiej Kokariew, podobnie jak inni właściciele gruntów, dowiedział się, że oprócz niego własność gruntu została również zarejestrowana w Victory Asset Management CJSC. Na wniosek tej firmy rozpoczęła się kontrola Państwowej Kontroli Gruntów Federalnej Agencji Katastru Nieruchomości Obwodu Moskiewskiego. Komisja nie ujawniła żadnych naruszeń w dokumentach własności, ale odnotowała, że ​​część spisku Siergieja z jakiegoś powodu należy do CJSC Victory Asset Management.

Latem 2016 r. Siergiej Kokariew złożył pozew do Sądu Rejonowego w Istrinskim, mając nadzieję na naprawienie błędu katastralnego. Z kolei CJSC Management Company Victory Asset Management złożyła pozew wzajemny żądając uwolnienia zajmowanego terenu z budynków. Oznacza to, że w tłumaczeniu z języka prawników żądają od Siergieja, aby własnoręcznie zburzył swój dom. Ostateczna decyzja zostanie podjęta 21 marca 2017 r.

Jeśli okaże się, że Victory Asset Management CJSC ma rację, trzyosobowa rodzina zostanie pozbawiona dachu nad głową. Sąsiedzi daczy Siergieja sugerują, że jego dom został wybrany jako prototyp. Jeśli to się powiedzie, precedens może rozszerzyć się na kolejnych 13 podobnych miejsc, w których mieszkają zarówno weterani bojowi, jak i duże rodziny.

Kto chce rozbić „Bereżkę”

Historia „Beryozki” rozpoczęła się w 1993 roku, kiedy kilkanaście osób otrzymało działki ogrodowe na terenie SNT od kołchozu „Droga do komunizmu”. Podstawą był dekret szefa administracji obwodu krasnogorskiego obwodu moskiewskiego z dnia 23 lutego 1993 r. nr 143/1-3. Projekt zagospodarowania i zagospodarowania działek został zatwierdzony odrębną uchwałą nr 918/10 z dnia 10 października 1994 r. przez szefa administracji powiatu w Krasnogorsku, pana Popkovicha, i podpisany przez kierownika biznesowego administracji powiatu w Krasnogorsku , Pan Borys Rasskazow.

W protokole przydziału gruntów dla Berezki SNT z kwietnia 1991 r. teren ten wpisano jako łąkę podmokłą. Nowi ogrodnicy otrzymali akty własności, z których wynikało, że działki nie są obciążone. Od tego momentu ziemie SNT „Beryozka” nie miały już nic wspólnego z kołchozem.

„Trzeba było osuszyć tę bagnistą łąkę i dopiero wtedy mogliśmy podłączyć gaz, wybudować drogę i rozpocząć budowę domów” – wyjaśnił Siergiej Kokariew. — Do osuszenia bagna potrzeba było co najmniej pięćdziesięciu ciężarówek KamAZ.

W historii odsprzedaży ziemi główną rolę odegrało kierownictwo gospodarstwa hodowlanego Słobodskoj, które powstało na terenie upadłego kołchozu „Droga do komunizmu”. 80% zakładu hodowlanego należało do znanej spółki RAO MES LLC, a wśród osób powiązanych z firmą znajdował się odsiadujący wyrok i wielokrotnie oskarżany o oszustwo Witalij Kiriłłow oraz kilku urzędników federalnych.

Kiedy w latach 90. XX w. umierający kołchoz „Droga do komunizmu” został przekształcony w CJSC „Plemzavod „Słobodskoj”, gdy zmieniła się forma własności, gdzieś „zgubiono” 132 hektary ziemi. Oczyszczanie gruntów rolnych pod rozwój osiedli chałupniczych rozpoczęło się od pozwu pomiędzy byłymi pracownikami kołchozu „Droga do komunizmu” a kierownikiem kołchozu Jurijem Maslyanym.

Każdy były kołchoz otrzymał udziały w majątku i ziemi. Udziały w ziemi zostały przekazane każdemu członkowi kołchozu w ramach zbiorowej własności współwłasności. Ponadto grunty zostały przekazane przez państwo w drodze prywatyzacji. Jednak w 1999 r., po uzyskaniu wsparcia władz rejonu Istra, były szef Słobodskoj Plemzavod JSC Nikołaj Kołoty, otrzymawszy zaświadczenie o własności obywateli do udziałów w gruntach od okręgowego komitetu ds. zarządzania gruntami, rozpoczął rejestrację gruntów byłego zbiorowego zarządu rolnicy bez ich zgody własnością CJSC „Plemzavod „Slobodskoy”.

Rejestracji gruntów dokonano na podstawie sfałszowanych dokumentów, które później zostały uznane przez sąd za nieważne (dostępne dla Izwiestii). W latach 1999-2008 Koloty i inne osoby zarejestrowały udziały w gruntach akcjonariuszy w izbie rejestracyjnej CJSC Plemzavod Slobodskoy i tworząc fikcyjny dług spółki wobec wierzycieli, doprowadzili spółkę do upadłości. Następnie działki sprzedano różnym firmom i przedsiębiorstwom.

W trakcie postępowania upadłościowego przedsiębiorstwa rolniczego organizatorzy obławy starali się nakłonić kołchozów, składali im obietnice i zapewniali o realności planów naprawy upadłego przedsiębiorstwa. Przez zaniedbanie menadżer ds. kryzysu Kotkow, rozdając swoje wizytówki kołchoźnikom, nie wziął pod uwagę faktu, że podali numer kancelarii prawnej „Tarlo and Partners”, która reprezentowała interesy CJSC „Plemzavod „Słobodskoj”. I tu pojawiła się postać prawnika Jewgienija Tarło.

Kto stoi za Victory Asset Management?

Według SPARK-Interfax spółka rościcielska do gruntów Berezka SNT należała w 99,99% do Tekhinvest LLC, która w 2007 roku przekształciła się w Alkon LLC, a w ubiegłym roku zaprzestała prowadzenia działalności finansowo-gospodarczej. Jednocześnie Victory Asset Management regularnie zmieniało swój zarząd. Na przykład w 2009 roku dyrektorem generalnym był niejaki Dmitrij Sokołow, który stał się właścicielem kilkuset drogich działek w obwodzie moskiewskim.

Warto zauważyć, że po pewnym czasie Sokołow pojawił się jako pracownik kancelarii prawnej Tarlo i Wspólnicy. To właśnie ta firma, jak dowiedziała się Izwiestia, stoi za roszczeniami do nieruchomości w prestiżowej dzielnicy Istra w obwodzie moskiewskim. Tarlo and Partners jest firmą posiadającą doświadczenie w postępowaniach spornych dotyczących nieruchomości luksusowych.

Wcześniej Izwiestia pisała o próbie przejęcia przez bandytów kolejnej smacznej nieruchomości w obwodzie moskiewskim, ZAO MZhK Rosinka. Prawnicy Tarlo and Partners stanęli następnie po stronie cypryjskich prawników Neocleousa, którzy próbowali odebrać prawowitym właścicielom rodzinny biznes braci Zakharov.

W kręgach elity obwodu moskiewskiego firma Tarlo i Wspólnicy była dobrze znana. W czasie postępowania z kołchozami Jewgienij Tarło był już doradcą gubernatora obwodu moskiewskiego Borysa Gromowa, a także zięciem kluczowej wówczas postaci rynku gruntów obwodu moskiewskiego – regionalna Minister Ekologii i Zarządzania Zasobami Naturalnymi Alla Kachan.

Z materiałów zebranych przez redakcję wynika, że ​​w ciągu dwóch lat „menedżerowie antykryzysowi” powołani przez Jewgienija Tarło na czele Stadniny Słobodskoj CJSC zarejestrowali własność wszystkich gruntów kołchozowych, a następnie większość z nich sprzedali do struktur powiązanych, tworząc łańcuch tzw. nabywców działających w dobrej wierze. Wszystkie transakcje przeniesienia własności gruntów faktycznie należących do kołchozów zostały zatwierdzone przez administrację okręgu Istra.

Pierwsze próby obrony swoich interesów przed sądem przez kołchozów zakończyły się sukcesem w listopadzie 2004 roku. Następnie Sąd Miejski w Istrinskim Obwodzie Moskiewskim, na wniosek obywateli - właścicieli udziałów w gruntach, podjął decyzję o unieważnieniu zarejestrowanych praw własności CJSC Plemzavod Slobodskoy, jej spółek zależnych i innych osób prawnych.

Sąd stwierdził niezgodność z prawem rejestracji działek jako majątku zamkniętej spółki akcyjnej, a następnie przekazania tych działek innym osobom. Jednak już 14 grudnia 2004 r., Po rozpatrzeniu skarg kasacyjnych JSC i innych oskarżonych w ciągu zaledwie pięciu minut, Moskiewski Sąd Okręgowy uchylił orzeczenie Sądu Istrinsky i przekazał sprawę do nowego procesu. A sędzia Oleg Masłow, który 1 listopada 2004 r. podjął sprawiedliwą decyzję w sądzie w Istrii, wkrótce został pozbawiony uprawnień sędziego federalnego.

Jak powiedział Izwiestii Alexander Mekhonoshin, dyrektor generalny Victory Asset Management CJSC, „żałujemy, że nazwa naszej firmy jest kojarzona ze zjawiskiem najazdów korporacyjnych”.

„Chcielibyśmy zwrócić Państwa uwagę na fakt, że jest to obywatel-powód, a nie my, którzy złożyliśmy pozew o uznanie naszych praw za nieobecne. Jesteśmy oskarżonymi w tej sprawie. Osobno chciałbym zauważyć, że powód nie broni praw do swoich działek o powierzchni 40 akrów w obwodzie krasnogorskim, ale żąda unieważnienia naszych praw do działki o powierzchni 3 hektarów w obwodzie istrzańskim, co samo w sobie podnosi kwestia rzeczywistych intencji obywatela-powoda” – brzmi odpowiedź na prośbę Izwiestii.

Ponadto Aleksander Mekhonoshin zauważył, że „izba adwokacka Tarlo and Partners nie ma nic wspólnego z tą sprawą poza tym, że prawnicy Tarlo and Partners Witalij Korystow i Aleksiej Popow reprezentują nasze interesy w sądzie”.

Labirynt legislacyjny

Przewodniczący prezydium stołecznej Izby Adwokackiej Georgy Zubkovsky wyjaśnił, że na początku lat 90. wydano grunty bez określenia terenu, bez planu. Doprowadziło to do licznych oszustw. W połowie lat 90. ustawodawstwo uległo zmianie i właścicielom zaczęto wydawać certyfikaty zawierające umowę i przyłączenie do gruntu.

— Później pojawiła się praktyka nadawania gruntów wraz z geodezją i granicami. Nowi szefowie administracji zaczęli oszukiwać i odsprzedawać te grunty innym podmiotom, a właściciele zaczęli kwestionować te działania. Procedurę komplikował jednak fakt, że grunty rolne nie zostały przekazane osadom; prawo tego nie przewidywało – wyjaśnił prawnik. „Teraz wiele z tych gruntów zostało przeniesionych z jednego statusu na drugi i są odsprzedawane różnym strukturom biznesowym.

W praktyce okazuje się, że przestrzegający prawa nabywca nieruchomości sam ma obowiązek monitorować zmiany w przepisach. W przeciwnym razie istnieje ryzyko, że wylądujesz na ulicy.

Ciekawy temat, zwłaszcza jego zastosowanie w życiu! Okazuje się, że możesz nie zostać wpuszczony na terytorium SNT, ponieważ nie płacisz za oświetlenie uliczne ani za użytkowanie i utrzymanie dróg. Nie mają prawa ograniczać korzystania z serwisu, ale czy mają prawo jeździć po drodze? Podejście z domofonem w budynku mieszkalnym nie jest odpowiednie.

Kupując ziemię pod zabudowę, trzeba dokładnie przestudiować jej historię. Może się przecież okazać, że sprzedający dostali go w sposób niesprawiedliwy, czyli dosłownie odebrani pierwotnemu właścicielowi. Zabieranie ziemi chłopom było szczególnie powszechne w latach 90-tych, a ziemia ta do dziś krąży po rynku. Dziś ustawodawcy zastanawiają się, jak odeprzeć ataki najeźdźców i jak zwrócić ziemię dawnym właścicielom.
U zarania kapitalizmu we współczesnej Rosji wielu właścicieli ziemskich zdobywało ziemię właśnie w wyniku zajmowania przez najeźdźców działek chłopskich. Stosowano różne środki - perswazję, zastraszanie, butelkę wódki, za pomocą której wywabiano chłopów z działek. Oczywiście ważną rolę odegrała jawna bieda i ludzie porzucali ziemię w nadziei, że coś zyskają. Ale często otrzymywali w najlepszym razie grosze.
Według danych przedstawionych podczas „ziemskich” przesłuchań parlamentarnych w Dumie Państwowej (odbyły się one tej wiosny) z powodu działań intrygantów ucierpiało siedemset tysięcy osób, a ogólnie rzecz biorąc, dziś 12 milionów Rosjan – właścicieli gruntów – potrzebuje ochrony ich prawa.
Do Dumy Państwowej trafił dziś projekt, który powinien chronić właścicieli gruntów, w tym ofiary, i zapobiegać przedostawaniu się „spalonej ziemi” na rynek. Korespondent internetowego magazynu o nieruchomościach Metrinfo.Ru rozmawia na ten temat z szefem moskiewskiego oddziału regionalnego Ogólnorosyjskiej organizacji publicznej „Rosyjski Związek Ziemi” (RLU) Walentinem Korniłowem.
Metrinfo.ru: Valentin Fedorovich, najpierw zapoznajmy czytelnika z aktualnymi informacjami. Jeden z najczęstszych oszukańczych schematów na rynku ziemi wyglądał następująco: najeźdźcy kupowali od chłopów certyfikaty na udziały w ziemi. Następnie ziemia przeszła w ręce nowych „właścicieli” i została sprzedana na rynku. Jednak kupowanie takiej ziemi jest niezwykle niebezpieczne, ponieważ te Certyfikaty to puste kawałki papieru.
Powodem jest konflikt prawny. Jeżeli dana osoba dobrowolnie wniosła swój udział majątkowy w kapitał zakładowy gospodarstwa rolnego (JSC, spółdzielnia itp.), Certyfikat automatycznie utracił moc prawną. Gospodarstwom przydzielono grunty wspólne składające się z udziałów wniesionych i wydano dla nich wspólne Świadectwo – dla całego gospodarstwa. Jednak w wyniku błędu prawnego obywatele, którzy wnieśli później udziały w gospodarstwie, również otrzymali Certyfikaty – ponownie. Dokumenty te nie mają mocy prawnej. Jednak najeźdźcy z nich korzystają, także w sądach. Jakie są konsekwencje nabycia gruntów w oparciu o te Certyfikaty?
W. Korniłow: Nie tylko w obwodzie moskiewskim, ale także na większości terytorium Rosji zakup Certyfikatów na udziały w ziemi i udziały od osób fizycznych, a tym bardziej późniejsza sprzedaż hurtowa i detaliczna tej ziemi, nie ma jakąkolwiek podstawę prawną. Transakcje tymi „bezcennymi” kawałkami papieru, które rzekomo zawierają ziemię, są nieważne.
I prędzej czy później, zgodnie z sądem lub prawem, dawni właściciele sami lub ich dzieci albo zwrócą ziemię odebraną im przez intrygantów, albo otrzymają należne odszkodowanie od nowych właścicieli.
- Czy możesz podać przykład, kiedy ziemia została zwrócona prawowitym właścicielom?
- Tak, ostatnio zespołowi prawnemu naszej organizacji wraz z prokuraturą obwodu włodzimierskiego i organami ścigania udało się obronić integralność jednej dużej spółdzielni rolniczej przed najeźdźcami.
Sąd potwierdził, że członkowie spółdzielni dobrowolnie wnieśli swoje udziały w gruntach i nieruchomościach na kapitał zakładowy spółdzielni, w związku z czym otrzymane w 1994 r. Świadectwa zostały wydane błędnie i utraciły moc prawną. Zatem wykupiwszy kawałki papieru, które straciły na wartości w momencie ich emisji, najeźdźcy wyrzucili pieniądze w błoto. Ich skarga kasacyjna do sądu okręgowego została odrzucona. A gdyby udało się sprzedać przygotowane na sprzedaż działki, to nabywcy tej ziemi musieliby wyłożyć pieniądze!
- Czy analizowana jest praktyka sądowa w takich sprawach?
- W obwodzie moskiewskim przeprowadzono analizę podobnych procesów (było ich wiele), na podstawie której Moskiewski Sąd Okręgowy wraz z Moskiewską Regionalną Izbą Rejestrową podsumował praktykę sądową i wydał wyrok z okręgowego a także Sąd Najwyższy w sprawie nielegalności przejęć rabusiów. Dokumenty te były rozpowszechniane i wykorzystywane w wielu regionach. Można podać przykłady wygranych procesów w Briańsku, Kałudze, a w Tatarstanie generalnie zniechęcano najeźdźców do ucztowania na cudzej misce.
- Wyjaśnij historię zagadnienia - w jaki sposób chłopi stali się właścicielami ziemskimi?
- Na początku lat dziewięćdziesiątych członek kołchozów lub pracownik PGR otrzymał prawo do udziału w majątku i udziału w ziemi (dekret Prezydenta nr 323 z dnia 27 grudnia 1991 r. i dekret Rządu RP nr 323). Federacja Rosyjska z dnia 29 grudnia 1991 r. nr 86) i zostali zobowiązani do jego utylizacji. Lub przekazać go do kapitału docelowego spółki osobowej lub akcyjnej, w którą przekształcono dotychczasową działalność gospodarczą. Lub - zażądać przydziału udziału gruntowego w naturze (w celu zorganizowania gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa). Wreszcie właściciel gruntu mógł go sprzedać udziałowcom lub gospodarstwu. Miał także prawo do przyłączenia działki udziałowej do swojej osobistej działki zależnej.
- Skąd wzięło się zamieszanie z podwójnymi certyfikatami?
- Początek dzisiejszego zamieszania położył dekret Prezydenta Federacji Rosyjskiej „W sprawie uregulowania stosunków gruntowych i rozwoju reformy rolnej w Rosji” z dnia 27 października 1993 r. nr 1767. Zatwierdził ujednoliconą formę certyfikatów własności gruntów.
Natomiast komisje ds. zasobu gruntowego i reformy rolnej, którym powierzono zadanie wydawania nowych Certyfikatów w jednolitej formie, zaczęły je wydawać zarówno tym, którzy już sprzedali swój udział w ziemi, jak i tym, którzy jeszcze go nie rozdysponowali, a także tym, którzy pracownikom gospodarstw, które nie przeszły reorganizacji.
Był to pierwszy poważny błąd, który nie został jeszcze naprawiony.
Drugi błąd władz w opracowaniu reformy rolnej został popełniony w 1997 r. wraz z wydaniem pierwszej ustawy o państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi, gdzie wszystkie formy zaświadczeń i innych dokumentów zarówno dla osób prawnych, jak i fizycznych zostały uznane za równe pod względem mocy prawnej. Zostało to później potwierdzone ustawą „O wejściu w życie Kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej”.
Ale wcześniej dekret rządowy (nr 96 z 01.02.1995) bezpośrednio stwierdzał: „w przypadku włączenia udziału gruntowego do kapitału docelowego, świadectwo własności udziału gruntowego traci moc prawną”. Zostało to potwierdzone wspólnym plenum Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Arbitrażowego pismem nr 6/8 z 1996 roku.
Zaświadczenia wydawane akcjonariuszom lub współpracownikom muszą zostać uznane przez sąd za niemające mocy prawnej. Mają one niejako moc prawną, ale tak naprawdę w sądzie, zgodnie z tymi dokumentami, powód nie może wygrać sprawy. W każdym razie w obwodzie moskiewskim nie było takich przypadków.
Zasadnicze zmiany nie nastąpi jednak bez przyjęcia nowelizacji ustaw określających stosunki gruntowe. Osoby spowalniające ten proces oczekują, że po wymrzeniu starszego pokolenia uda im się łatwo oszukać w sądach swoich spadkobierców, nie będzie kto potwierdzać faktów o oszustwie, a „ze względu na przedawnienie” sąd będzie po ich stronie.
- Co proponuje się zmienić w przepisach?
- Moskiewski oddział regionalny Rosyjskiego Związku Ziemi proponuje swoją koncepcję „oczyszczenia” rynku ziemi z „spalonej” ziemi i popiera projekt nowej ustawy „O usprawnieniu stosunków własności powstałych podczas prywatyzacji gruntów rolnych”. ”
Przyszłe prawo ochroni tych akcjonariuszy, którzy zmuszeni byli wrzucać swoje udziały do ​​wspólnej puli (a często zmuszani byli do tego chłopi, aby ułatwić sobie przejęcie swojej ziemi w posiadanie), a dziś chcieliby się wydostać ze swojego udziału, gdyż a także tych, którzy nadal z szacunkiem lub z innego powodu nie skorzystali ze swojego prawa (spadkobiercy).
Zgodnie z tym prawem muszą otrzymać odszkodowanie lub prawo do wyjazdu z przydziałem. Ponadto roszczenia wynikające z tej ustawy będą kierowane do ostatniego właściciela gruntu. Będzie musiał zapłacić odszkodowanie (na podstawie średniej regionalnej wartości katastralnej gruntu) lub przydzielić działkę w naturze. Spadkobiercy będą mogli skontaktować się z władzami gminy, którym przekazano nieodebrane wówczas udziały.
Mamy nadzieję, że ta ustawa zatrzyma napływ skarg, oczyści wymiar sprawiedliwości z zawieszania spraw i poderwie grunt pod nogami oszustom.
Czy kupno gruntów rolnych jest niebezpieczne? Eksperci komentują Internetowy magazyn nieruchomości Metrinfo.ru zwrócił się do praktyków rynku z następującymi pytaniami: jakie mogą być konsekwencje przyjęcia takiej ustawy, jak niebezpieczne jest dziś kupowanie gruntów, które wcześniej były wykorzystywane rolniczo, co zrobić, aby chroń się w jak największym stopniu przed „problematycznymi” przejęciami i czy istnieją obecnie fakty dotyczące przejmowania obcych ziem przez najeźdźców.
Wasilij Tsap, kierownik działu wsparcia projektów w firmie zarządzającej Peresvet-Invest: Stopień ryzyka przy zakupie działki jest znacznie wyższy niż przy zakupie mieszkania. Dokumenty towarzyszące i ramy prawne są znacznie bardziej skomplikowane.
Największe ryzyko towarzyszy transakcjom kupna i sprzedaży byłych działek udziałowych zreorganizowanych kołchozów lub państwowych gospodarstw rolnych. Bardzo trudno jest prześledzić cały łańcuch właścicieli i legalność ich praw.
Podczas procesu zakupu należy sprawdzić czystość prawną dokumentów: zaświadczenie o państwowej rejestracji własności lub dzierżawy, pakiet dokumentów dotyczących gospodarki gruntami. Konieczne jest ustalenie legalności wszystkich wcześniej przeprowadzonych transakcji: realizacja umów kupna-sprzedaży, darowizn, rejestracja spadku itp. (jeśli istnieje).
Jeżeli w dokumentach lub w trakcie realizacji umowy kupna-sprzedaży pojawią się kwestie kontrowersyjne, sąd może na każdym etapie unieważnić transakcję.
Rejestracja zakupu i sprzedaży odbywa się zgodnie z formularzami Umów ustanowionymi przez Służbę Rezerwy Federalnej (Federalna Służba Rejestracyjna), które podlegają rejestracji państwowej. Obowiązkowe klauzule, które muszą znaleźć się w umowie, reguluje rozdział 30 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej).
Oznacza to, że należy jasno wiedzieć, w jaki sposób sprzedawca otrzymał własność tej działki i czy ma prawo ją sprzedać. Konieczne jest jasne zrozumienie procedury uzyskiwania praw własności, sposobu podziału tej działki i na jakiej podstawie.
Tylko prawnicy mogą rzetelnie sprawdzić dokumenty. Wyciąg katastralny potwierdzający prawa własności ostatniego właściciela gruntu może otrzymać osoba fizyczna, jednak prosta osoba nie będzie w stanie prześledzić całego łańcucha właścicieli.
Teraz rynek jest bardziej przejrzysty, więc nie obserwuje się przejęć raiderów, które miały miejsce w latach 90-tych. Nowy Kodeks gruntowy usprawnił relacje w zakresie stosunków gruntowych. Chociaż nadal istnieją grunty sporne, których własność jest kwestionowana przez kilka osób fizycznych lub prawnych. Z reguły są to wieloletnie spory sądowe.
Arthur Khakhokov, dyrektor sprzedaży firmy „Beautiful Land”: Ponieważ termin przedawnienia wynosi 3 lata, jest mało prawdopodobne, aby ustawa ta miała wpływ na transakcje, które miały miejsce wcześniej niż 3 lata temu. Myślę, że będzie ono miało przede wszystkim na celu uregulowanie transakcji gruntami, które miały miejsce w ostatnich latach i będą miały miejsce w przyszłości.
Dziś można kupić pojedyncze udziały od chłopów lub kupić kołchoz, który ma zarejestrowaną własność działki. Pierwsza opcja jest bardziej ryzykowna. W latach 90-tych zdarzało się, że jedna działka mogła należeć zarówno do chłopa (prawo do udziału w ziemi), jak i do kołchozów. I obie strony miały prawo sprzedać takie działki. Ale zdarzały się przypadki, gdy chłop sprzedawał swój udział, a następnie kołchoz, jako ten sam właściciel, składał pozew o stwierdzenie nieważności tej transakcji. A w obwodzie moskiewskim rozwinęła się taka praktyka sądowa, że ​​w takich sprawach sądowych zapadały decyzje na korzyść kołchozów.
Dlatego lepiej kupić ziemię po konsolidacji w rękach dużego właściciela.
W większości przypadków musisz uzyskać informacje od sprzedawcy - poproś go o dokumenty zakupu i sprzedaży oraz inne dokumenty, które mogą dostarczyć informacji o historii witryny.
Jeśli chodzi o przejęcia przez bandytów, które miały miejsce w latach 90., to zdarzają się takie przypadki, ale jest ich znacznie mniej.
Alexander Bogdanov, kierownik działu prawnego Veles Capital Development: Moim zdaniem zadanie projektu ustawy wiąże się z problemem stworzenia procedur związanych z przydziałem udziałów gruntowych z gruntów będących wspólną własnością, problemem ujednolicenia procedury stosunki majątkowe powstałe podczas prywatyzacji gruntów na cele gospodarcze.
Nie sądzę, aby ryzyko zakupu gruntów porolnych przewyższało ryzyko, jakie pojawia się przy zakupie gruntów innego pochodzenia. Pytanie brzmi, w jakim stopniu kupujący faktycznie kompleksowo sprawdza dokumenty dotyczące gruntu i ocenia historię tego miejsca.
Dlatego zatrudnienie prawnika zajmującego się prawem gruntowym jest prawdopodobnie najmądrzejszym posunięciem. Oczywiście nie zaszkodzi pobrać wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego i udać się do archiwum lokalnego zgromadzenia miejskiego, aby prześledzić przeniesienie praw z niego wynikających.
Yuri Sorokin, dyrektor sprzedaży grupy firm Earth Partners: Jeśli chodzi o konsekwencje przyjęcia tej ustawy, jedna kwestia jest niejasna – w jaki sposób prawo, jeśli zostanie przyjęte, zacznie być wdrażane? Jak ustalić, czy akcjonariusz został oszukany, czy też dobrowolnie otrzymał pieniądze za swoją działkę? Gdyby takie prawo weszło w życie, zapewne znaleźliby się akcjonariusze, którzy chcieliby zarobić: powiedzieliby, że zostali oszukani, choć w rzeczywistości dobrowolnie sprzedali swoją działkę za umówioną kwotę.
Jeśli chodzi o dawne grunty rolne, mogę powiedzieć, że w Rosji w ogóle nie ma innych. 99,9% działek sprzedawanych pod budowę domów lub domków letniskowych to grunty byłych kołchozów i PGR.
Nie da się podać uniwersalnych rekomendacji dotyczących ograniczania ryzyka przejęć. Możemy tylko powiedzieć, co następuje: jeśli sprzedawca jest właścicielem gruntu dłużej niż trzy lata, ryzyko, że go kupisz, a transakcja zostanie wówczas uznana za nieważną, jest minimalne, ponieważ przedawnienie wynosi 3 lata.
W przeciwnym razie, jeśli kupujący ma wątpliwości, warto skontaktować się z prawnikiem i uzyskać jak najwięcej informacji o witrynie.
W zasadzie wszelkie metody, które pozwalają uzyskać pewne informacje na temat historii witryny, są dobre. Należy jednak pamiętać, że na przykład uzyskanie szczegółowych i szczegółowych informacji od lokalnej administracji jest mało prawdopodobne.
Jest mało prawdopodobne, aby informacje od władz lokalnych Roszemkadastr pozwoliły na jasne zrozumienie sytuacji. Dane tam istnieją dopiero od chwili, kiedy interesująca kupującego działka została prawnie ukształtowana, wytyczona i zarejestrowana w rejestrze katastralnym. To, co działo się wcześniej z witryną i jaka była lista właścicieli, nie jest odnotowywane w organach, w których prowadzona jest rejestracja katastralna.
Najlepszym źródłem informacji o nieruchomości jest sprzedawca. Na podstawie tego, jak chętnie będzie opowiadał o jego historii i przedstawiał odpowiednie dokumenty, można już wyciągnąć pewne wnioski na temat „czystości prawnej” obiektu.
Cóż, przejęcia przez bandytów nie są dziś powszechne. Po pierwsze, państwo zaczęło bardziej rygorystycznie monitorować te procesy, po drugie, spadła atrakcyjność ekonomiczna tych procesów. Można otrzymać karę karną, jednak nie ma gwarancji, że właścicielowi uda się szybko i z zyskiem sprzedać powstałą działkę. W dzisiejszych regionach można znaleźć duże działki od 5 do 10 dolarów za sto metrów kwadratowych - za działki przeznaczone do produkcji rolnej i od 60 dolarów - za działki nadające się w całości lub w części do późniejszej zabudowy. Dlatego bardziej ekonomicznie opłaca się zapłacić pieniądze i kupić taką działkę, niż ryzykować i łamać prawo.

Obywatel zarejestrował własność działki. Potem długo nie przychodziła, a kiedy zdecydowała się wrócić, zobaczyła czyjś dom. Ponadto dom, podobnie jak działka, na której stał, był zarejestrowany na sąsiada. Urzędnicy niższego szczebla odrzucili roszczenie obywatela, a Sąd Najwyższy RF uchylił ich decyzje.

O co chodzi?

Obywatel A. odziedziczył grunt w 1996 roku. Po dokonaniu rejestracji katastralnej w 1999 r. zarejestrowała działkę jako własną. Pomiędzy tym a kolejnym wydarzeniem w „związku” kobiety z miejscem minęło 16 lat. W 2015 roku wreszcie przyjechała, a na działce, która do niej należała, stał cudzy dom. Właścicielem tego domu był obywatel B.

Obywatelka A. pozwała B. Zażądała od B. wyburzenia domu. Pozwany nie zgodził się z tym, argumentując swoje stanowisko decyzją administracji z 2008 roku, która przyznała mu prawo własności do gruntu.

W ramach sprawy przeprowadzono ekspertyzę kryminalistyczną gruntu. Wykazała, że ​​administracja faktycznie dwukrotnie przydzielała tę samą działkę różnym osobom, gdyż „granice działki o numerze katastralnym..., będącej własnością pozwanego, pokrywają się z granicami działki o numerze katastralnym. .., będący własnością powoda.” Ponadto na obu działkach stał wybudowany dom.

Co postanowili sędziowie?

Sądy niższej instancji odrzuciły powództwo obywatela A. Powodem było nieuzasadnione uchylanie się od utrzymania działki, ponieważ obywatel miał obowiązek opiekować się nią jak właściciel (art. 209-210 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie sędziowie przyznali, że powód nie naruszył terminu przedawnienia. Apelacja zgodziła się z decyzją.

Obywatel nie zgodził się z decyzją sądu i odwołał się do Sił Zbrojnych FR.

Co zdecydowały Siły Zbrojne RF?

Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej poparł obywatela A. Sędziowie wskazali, że:

1. Powód jest właścicielem działka, Prawidłowy nieruchomość była zarejestrowany odpowiedni sposób I nie została rozwiązana; Działka została wpisana do rejestru katastralnego w trybie przewidzianym przepisami prawa. Wniosek: udostępnienie pozwanemu działki w granicach działki powoda jest nielegalne.
2. Gmina naruszyła procedurę geodezyjną gruntów, nie podjął niezbędnych działań w celu koordynacji granic terenu
3. Nieuczciwe zachowanie powódka jako właścicielka działki (pamiętajmy, że nie odwiedzała jej od około 16 lat) „sama w sobie jako podstawa do wygaśnięcia praw własność z mocy prawa nie podano».

Sąd Najwyższy RF skierował sprawy do nowego procesu.

Sędziowie zauważyli, że w trakcie nowego procesu konieczne będzie ponowne zbadanie, czy doszło do przedawnienia.

Siły Zbrojne RF przypomniały:

O przedawnieniu decyduje nie tylko moment, w którym dana osoba dowiedziała się o naruszeniu jej prawa, ale także moment, w którym powinna była dowiedzieć się o takim naruszeniu (art. 200 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Nabytą ziemię można odebrać jednym pociągnięciem pióra.

Olga KOVALENKOVA

W obwodzie uljanowskim stale dyskutuje się o potrzebie przyciągnięcia inwestorów do regionu. Gubernator Siergiej Morozow obiecuje dać zielone światło tym, którzy chcą i mogą pracować na naszej ziemi. Jedną z takich firm można nazwać PromInvest LLC.

„Przyjechaliśmy do Państwa z Obwodu Kaliningradzkiego” – powiedział Grigorij Sartania, dyrektor i założyciel PromInvest LLC. – Chcieliśmy uprawiać ziemię w obwodzie Sengilejewskim. Wszystkie niezbędne warunki zostały spełnione. Zarejestrowany w regionie. W czerwcu 2008 roku nabyliśmy działkę o powierzchni 145 hektarów w ramach umowy kupna-sprzedaży od firmy Stroyinvest LLC. Własność została sformalizowana zgodnie z ustaloną procedurą.

Ale przed tym momentem, pod koniec maja 2008 r., Zgodnie z przyjętą ustawą, Stroyinvest LLC zwróciła się do administracji rejonu Sengilejewskiego i Ministerstwa Własności obwodu Uljanowsk z pytaniem, czy chcieliby kupić działkę wybrane przez inwestorów. Jest to powszechna procedura, przez którą przechodzi każdy, kto dokonuje transakcji gruntami rolnymi. Grigorij Nikołajewicz twierdzi, że zarówno pierwszy, jak i drugi odmówili przejęcia działki na własność. Co więcej, sformalizowali swoją decyzję na piśmie. Nawiasem mówiąc, dokument ten (odmowa - red.) został podpisany osobiście przez Ministra Własności Państwowej i Stosunków Gruntowych Marina Shaipkina.

„Zaczęliśmy pracować” – kontynuował Grigorij Nikołajewicz. – Planowaliśmy posiać pszenicę. Ale we wrześniu otrzymałem pozew od władz regionalnych, w którym zażądali zwrotu zakupionej przeze mnie ziemi do obwodu Uljanowsk. Całkowitym zaskoczeniem był dla mnie fakt, że dokument podpisał ten sam Shaipkina…

Powód, dla którego zażądano zwrotu ziemi, jest banalny. Mówią, że posiadanie Sartanii jest nielegalne. Okazało się, że już w listopadzie 2007 r. pod ziemią znajdowało się podłoże pod tym miejscem

zostały przeniesione na rozwój firmy VistaPro, która otrzymała to prawo na aukcji federalnej, płacąc za nie 400 milionów rubli. Ci właściciele nie będą sadzić marchwi i pszenicy. Chcą wydobywać kredę, której złoża znajdują się dokładnie pod wspomnianymi gruntami.

Sartania oświadczył, że zgadza się przestrzegać prawa, jednak pojawia się logiczne pytanie: dlaczego urzędnicy wcześniej milczeli na temat tego, że ktoś inny rościł sobie prawo do

Ziemia Sengilejewska?

„Skontaktowałem się z Ministerstwem Majątku z oświadczeniem o możliwości uzyskania sąsiednich działek, graniczących z moją „byłą” – wyjaśnił Grigorij Nikołajewicz. - Ale oni mi odmówili. Melduję, że są w ciągłej eksploatacji w Wyższej Szkole Rolniczej.

Sartania dowiedziała się, że gruntami należącymi do placówki oświatowej zainteresowała się już firma VistaPro, a Ministerstwo Regionalnego Własności Państwowej rozpoczęło nawet procedurę zajęcia. Dlatego zainwestuj swoje pieniądze w ziemię. Możesz nie widzieć ani jednego, ani drugiego.

OFICJALNIE

Minister własności państwowej i stosunków gruntowych obwodu uljanowskiego Marina SHAIPKINA:

— Złożenie pozwu do sądu o uznanie praw własności obwodu uljanowskiego do działki o powierzchni 145 hektarów w obwodzie Sengilejewskim wiąże się z bezprawną alienacją działki państwowej i jest należne do przywrócenia praw właściciela - regionu Uljanowsk.

Ministerstwo Majątku Obwodu Uljanowskiego, jako uprawniony organ, nie brało udziału w zawarciu tej transakcji sprzedaży wskazanej działki i nie wyraziło zgody na jej przeniesienie.

Z pytaniem o udostępnienie spółce PromInvest nowej działki w miejsce starej należy zwrócić się do sprzedawcy spornego gruntu – Stroyinvest LLC, a nie do ministerstwa.

Wszelkie dalsze działania ministerstwa będą miały na celu ochronę interesów państwa i praw właściciela publicznego.