Jak ustala się udziały we współwłasności? Wspólny majątek małżonków

Zgłoszenie pozwu o zmianę udziałów w współwłasność na mieszkanie. Jeżeli udziałów uczestników współwłasności nie można ustalić na podstawie prawa i nie ustalono za zgodą wszystkich jej uczestników, udziały uważa się za równe. Porozumienie wszystkich uczestników współwłasności może ustalić tryb ustalania i zmiany ich udziałów w zależności od wkładu każdego z nich w tworzenie i rozwój wspólnej własności. Uczestnik współwłasności, który wykonał na własny koszt zgodnie z art ustalony porządek korzystania z własności wspólnej i nieodłącznych ulepszeń tej własności, ma prawo do odpowiedniego zwiększenia swojego udziału w prawie do własności wspólnej.

Oddzielne ulepszenia własności wspólnej, jeśli w umowie uczestników współwłasności nie postanowiono inaczej, stają się własnością uczestnika, który je dokonał.
Posiadanie i korzystanie z rzeczy będącej współwłasnością odbywa się za zgodą wszystkich jej uczestników, a w przypadku braku porozumienia – w sposób określony przez sąd. Uczestnik współwłasności ma prawo otrzymać w posiadanie i korzystanie z części majątku wspólnego proporcjonalnie do jego udziału, a jeżeli nie jest to możliwe, ma prawo żądać od innych uczestników będących właścicielami i użytkownikami majątku przypadającego na za jego udział odpowiednią rekompensatę.

W (nazwa sądu)________
Powód: (imię i nazwisko/nazwa, miejsce zamieszkania/lokalizacja)
Pozwany: (imię i nazwisko/nazwa, miejsce zamieszkania/lokalizacja)
Koszt roszczenia: (kwota w rublach, jeżeli reklamacja podlega ocenie)

Zgłoszenie pozwu o zmianę udziałów w prawie współwłasności lokalu mieszkalnego

Pozwany i ja na mocy prawa współwłasności posiadamy własny lokal mieszkalny (opis nieruchomości), położony pod adresem: ____________.
Potwierdzenie własności lokalu mieszkalnego (wskazanie dokumentów tytułowych (świadectwo własności, umowa kupna-sprzedaży itp.)
W _____ V ustanowione przez prawo Zgodnie z procedurą ustaliliśmy i zarejestrowaliśmy w (nazwa organu) następujące udziały każdego z nas w prawie współwłasności:
Udział powoda: ______________________
Udział pozwanego: ____________________________________
Wielkość udziałów zostaje potwierdzona (wskazać dokument potwierdzający wielkość udziałów).
Za zgodą pozwanego dokonałem na własny koszt (wskazują nierozłączne ulepszenia w wspólna własność).
W związku z tym ustalone wcześniej udziały w majątku wspólnym należy zmienić w następujący sposób:
Udział powoda:____________
Udział pozwanego:___________________________
Nie doszliśmy do porozumienia z pozwanym w sprawie zmiany udziałów we wspólnym prawie majątkowym.
W związku z tym, kierując się art. 245 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, proszę:
1. Zmiana udziałów w prawie współwłasności lokalu mieszkalnego pod adresem:______________________________
2. Uznaj mój udział za równy ______________, a udział pozwanego za równy ___________.

Aplikacje:

1. Dokument potwierdzający własność powoda (świadectwo własności, umowa kupna-sprzedaży itp.) na stronie ____;
2.Dokument potwierdzający płatność obowiązek państwowy na ____ stronie;
3. Dowód wykonania przez powoda nierozłącznych ulepszeń (świadectwo odbioru, kopia zezwolenia na pracę itp.) na stronie ____;
4.Paszport techniczny lokalu mieszkalnego na stronie ____;
5. Dokumenty potwierdzające istniejący rozmiar udostępnienia na ____stronie;
6. Kopie oświadczenie o żądaniu w sprawie zmian udziałów we współwłasności mieszkania wraz z zajęciami (wg liczby respondentów i zainteresowane strony) na ___ stronie;

Data złożenia wniosku:
Podpis powoda: __________________

W procesie zbycia nieruchomości przez dwie lub więcej osób należy wziąć pod uwagę specyfikę kwestia prawna, w tym o ustalenie udziałów we wspólnych prawach majątkowych. Realizację prawa można wyrazić w formie współwłasność, bez przydzielonych części każdemu uczestnikowi, oraz współwłasność, w której określa się wielkość własności wszystkich współwłaścicieli. Tryb postępowania i możliwość zbycia przedmiotu zależy od tego, czy nieruchomość stanowi współwłasność, czy współwłasność.

Procedura ustalania wielkości akcji

Nieruchomość wspólna zaliczana do własności wspólnej uwzględnia możliwość i konieczność ustalenia kwoty przypadającej każdemu właścicielowi nieruchomości. Proces ustalania udziałów w prawie współwłasności zwykłej będzie uzależniony od konkretnych okoliczności uzyskania prawa majątkowego:

• Zgodnie z przepisami prawa;
• Po osiągnięciu porozumienia pomiędzy uczestnikami.

Obiekt uważa się za równoprawną własność w następujących sytuacjach:

• jeżeli nie da się ustalić wielkości majątku każdego uczestnika;
• zgodnie z przepisami prawa;
• Przez dobrowolna zgoda właściciele.

Równość udziałów

Konieczność określenia rozmiaru części pojawia się w następujących przypadkach:

• gdy jest oddzielony od kompozycji całego obiektu;
• przy planowaniu jakichkolwiek działań dotyczących obiektu.

Kodeks rodzinny gwarantuje równość w zakresie wspólnego nabytego majątku małżonków.

Ponadto części uważa się za równe dla uczestników gospodarstwa lub gospodarstwo chłopskie zgodnie z art. 258 Kodeksu Cywilnego. Członkowie gospodarstwa domowego dokonując podziału nieruchomości lub opuszczając gospodarstwo domowe, mają prawo liczyć na równy podział własności.

Definicja akcji

Wysokość własności, z wyłączeniem przypadków równego podziału, ustala się według wkładu każdego uczestnika w powstanie danego przedmiotu.

Udostępnij zmianę

W procesie własności i realizacji różne działania W przypadku nieruchomości (sprzedaż, zamiana, zakup itp.) mogą wystąpić sytuacje zmiany właściciela.

Procedura ustalania zmienionego udziału uczestnika współwłasności uwzględnia następujące kryteria:

• istotny wkład w poprawę stanu całej nieruchomości;
• możliwość ustalenia ilości przyrostu i oddzielenia od składu nieruchomości ogólne;
• wkład pracy uczestnika współwłasności w dokonywaną zmianę;
• inne inwestycje i działalność przyrostowa.

Przeczytaj także O zbyciu majątku będącego współwłasnością

Opcje zmiany proporcji udziałów

Zmiana wartości majątku wspólnego związana jest z działaniami podejmowanymi na rzecz poprawy warunków mieszkaniowych. Podejmując działania mające na celu zmianę całej nieruchomości, rozróżnia się zmiany rozdzielne i nierozłączne ulepszenia.

Jeżeli jeden z właścicieli podjął działania, które spowodowały nierozerwalną poprawę całej nieruchomości, ma on prawo liczyć na zgodę na podwyższenie w jego części stosownie do wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany.

Jeżeli zostały podjęte działania, które doprowadziły do ​​odrębnego ulepszenia lub podwyższenia, bez szkody dla pierwotnego mienia lub szkody dla pozostałych uczestników, nie jest wymagana zgoda z innymi współwłaścicielami na dokonanie tych zmian.

Ustalając wielkość własności każdego uczestnika po ulepszeniu, opierają się na decyzji podjętej przez wszystkich współwłaścicieli:

• wzrost części indywidualny, który wprowadził ulepszenia;
• wypłata odszkodowania proporcjonalnie do wkładu wniesionego w ulepszenie przy zachowaniu wielkości części.

Jeśli pojedyncze rozwiązanie nie została osiągnięta, wydzielone ulepszenie rejestruje się jako własność właściciela, który zainicjował podwyższenie lub zmianę.

W przypadku sporów dotyczących sposobu rejestracji zmienionych praw majątkowych kierowane są do sądu.

Praktyka sądowa

Sądy najczęściej rozpatrują spory dotyczące następujących sytuacji:

• oznaczenie udziału w mieszkaniu;
• określenie ilości majątku do późniejszej sprzedaży;
• zmiana wielkości udziału po poprawie.

Ustanowienie udziału w nieruchomości, w szczególności w mieszkaniu, jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy taki udział istnieje realna możliwość z zastrzeżeniem następujących postanowień:

• Naturalne rozmieszczenie części nieruchomości w mieszkaniu jednopokojowym jest prawie niemożliwe.
• Jeżeli zachodzą obiektywne, nie do pokonania przeszkody uniemożliwiające oddzielenie majątku od nieruchomości wspólnej, sąd może przyznać odszkodowanie według wielkości udziału.
• Brak przydziału i właściwej rejestracji akcji oznacza obowiązkowa akceptacja z innymi właścicielami przedmiotu wszelkich czynności związanych z wykonywaniem prawa do rozporządzania nieruchomością.
• Przydziałowi towarzyszy ustalenie trybu korzystania z nieruchomości wspólnej z innymi właścicielami.

Każdy przypadek ustalenia udziału rozpatrywany jest indywidualnie, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności i warunki z nim związane. Jeżeli nie da się dojść do pokojowego porozumienia ze współwłaścicielami, decyzja zapada na podstawie rozpatrzenia sprawy przed sądem.

Udziały w mieszkaniu

Praktyka pokazuje, że określenie wielkości majątku indywidualny w mieszkaniu częściej odnosi się do formalnego określenia wielkości nieruchomości. Esencjonalnie to wydarzenie polega na przeniesieniu mieszkania z własności wspólnej do własności wspólnej.

Nechaev V.L., profesor nadzwyczajny, dr hab.
Rakova N.V., profesjonalny rzeczoznawca,
Dyrektor Generalny AFC LLC

Na tej podstawie powstają stosunki prawne współwłasności, zarówno całej nieruchomości, jak i jej części traktat wielostronny zakup i sprzedaż nieruchomości (sprzedający i kilku kupujących) lub umowa w sprawie wspólne działania(proste partnerstwo).

Uczestnik współwłasności wspólnej ma prawo zbyć swój udział (sprzedaż, darowizna, zastaw, zapis itp.). Nie ma konieczności uzyskiwania zgody innych uczestników współwłasności. Jednakże zgodnie z art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przy sprzedaży udziału w wspólna własność pierwszeństwo mają uczestnicy wspólnej współwłasności prawo własności nabycia sprzedawanego udziału. Należy zauważyć, że sprzedaż udziału uczestnikowi współwłasności nie daje prawo pierwokupu pozostałych uczestników do nabycia takiego udziału.

Ustawodawca przeznaczył miesiąc na realizację prawa pierwokupu nieruchomości. Jeżeli pozostali uczestnicy współwłasności odmówią skorzystania z tego prawa w terminie miesiąca od dnia zawiadomienia o sprzedaży lub przyjęciu zgłoszenia albo w przypadku braku odpowiedzi w terminie określony okres(co jest równoznaczne z odmową), sprzedający ma prawo sprzedać swój udział jakiejkolwiek osobie trzeciej.

Udziały mogą być równe, w innych rozmiarach, które są w obowiązkowy muszą być określone w umowie kupna-sprzedaży lub umowie wspólnego przedsięwzięcia. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że budynek lub jego część (lokal) jest nieruchomością, natomiast jednocześnie udział w prawie współwłasności nieruchomości nie jest nieruchomością w ścisłym tego słowa znaczeniu. słowo. Wyjaśnia to fakt, że budynek (część budynku), który przeszedł rejestrację techniczną i inwentarz techniczny, składa się z pomieszczeń o określonej lokalizacji i materiału filmowego zgodnie z objaśnieniami i planami pięter WIT, tj. jest uważany za własność w sensie cywilnym. Jednocześnie udział w prawie współwłasności nieruchomości (budynku, części budynku) nie jest własnością, ale prawem majątkowym. Budynek, część budynku, może być przedmiotem kupna, sprzedaży, dzierżawy, gdyż musi posiadać, zgodnie z wymogami art. 554 i 607 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, indywidualnie określone cechy (adres, rodzaj obiektu, numeracja lokali, pomieszczeń, powierzchnia zgodnie z WIT, zamierzony cel). Jednocześnie udział we współwłasności nieruchomości może być przedmiotem umowy kupna-sprzedaży wyłącznie jako prawo majątkowe, gdyż nie może mieć indywidualnie określonych cech pozwalających na oddzielenie go od udziału innego podmiotu. uczestnik.

Należy zaznaczyć, że powstanie współwłasności wiąże się z pewnymi ograniczeniami w zakresie własności, korzystania i zbywania udziałów: w zaświadczeniu rejestracja państwowa prawa własności do udziału w nieruchomość wskazana jest tylko wielkość udziału (na przykład 1/2, 1/3 itp.), bez określania powierzchni części budynku lub lokalu na wielkość udziału.

C r< C н = C об. * D (1)

Gdzie S I S n - odpowiednio wartość rynkowa i nominalna akcji, rub.;
Z ob.- szacunkowa wartość obiektu jako całości, z wyłączeniem współwłasności, rub.;
D- wielkość udziału we własności nieruchomości, jednostki udziałów.

Amortyzację współwłasności można uznać za przejaw amortyzacji zewnętrznej (ekonomicznej), spowodowanej wpływem następujących czynników:

• niedogodności, dodatkowe koszty i strata czasu wynikające z organizacji utrzymania i naprawy mienia wspólnego;
• skomplikowana procedura zbycia praw majątkowych;
• dodatkowy czas i gotówka niezbędne w przypadku przydziału udziału w nieruchomości w formie niepieniężnej.

W związku z tym do ustalenia wysokości utraty wartości współwłasności można zastosować te same metody, co w przypadku amortyzacji zewnętrznej. Największe praktyczne znaczenie ma, po pierwsze, bezpośrednia ocena spadku rentowności współwłasności, a po drugie, metoda analizy stopnia wykorzystania czynnika cenowego.

Bezpośrednia ocena spadku rentowności współwłasności polega na określeniu i ocenie dodatkowych kosztów i strat poniesionych przez właściciela współwłasności. Niezbędne do tego informacje można uzyskać analizując strukturę kosztów eksploatacji nieruchomości. Uwzględnia to nie tylko fakty koszty operacyjne, ale także wzrost fizycznego zużycia (kwota odroczonych napraw) nieruchomości. Odrębnie ustala się straty spowodowane zmniejszeniem płynności obiektu w przypadku jego późniejszej sprzedaży.

W przypadkach, gdy szczegółowa analiza utraty wartości współwłasności nie jest możliwa lub praktyczna, należy uwzględnić wpływ amortyzacji zewnętrznej na wartość rynkowa udziały można oszacować za pomocą słynna formuła Chiltona:

C r. / do n = re m,

Y =1- dor. /C n =1- D m, (2)

Gdzie D- wielkość udziału własnościowego, jednostki akcji;
m jest współczynnikiem hamowania Chiltona;
Y- poziom zewnętrznego zużycia (utraty wartości) udziału majątkowego.

Wzór zakłada, że ​​istnieje wykładniczy związek pomiędzy wartością akcji a jej wielkością jako czynnikiem cenowym. Najczęściej w praktyce spotyka się dość wąski zakres wartości współczynnika Chiltona, równy 0,6-0,8. Powszechnie stosuje się średni współczynnik Chiltona wynoszący 0,7. Jeżeli D=1, to wysokość odpisu Y=0. Szacunkowe wartości poziomu zużycia zewnętrznego (utraty wartości) współwłasności w zależności od wielkości udziału dla różnych m<1 приведены на рис.1.

Wzór (2) odpowiada funkcji analitycznej o następujących właściwościach:

Tabela 1. Właściwości funkcji zużycia zewnętrznego Y

Analiza właściwości funkcji (1) pokazuje, że jej postać spełnia logiczne wymagania obliczania zewnętrznych wskaźników zużycia. Bezwzględne (wzrosty) i względne (wskaźniki) wskaźniki zmian poziomu zużycia zewnętrznego (Y) maleją według zależności hiperbolicznej wraz ze wzrostem udziału własności (D).

Ryc.1. Zależność stopnia utraty współwłasności (Y) od wielkości udziału dla różnych wartości współczynnika oporu (m)

Jak widać z tabeli. 1 współczynnik Chiltona (m) jest równy współczynnikowi elastyczności, który pokazuje, o ile względna wartość udziału wzrośnie (w stosunku do wartości nominalnej) przy wzroście wielkości samej akcji o 1%. Ponieważ zwiększenie wielkości udziału nie powoduje jednoczesnej, proporcjonalnej zmiany wszystkich elementów kosztów utrzymania nieruchomości (niektóre z nich nie zależą od wielkości udziału), zwiększenie wartości udziału pozostanie w tyle za wzrostem swoich rozmiarów. Przykładowo m=0,7 oznacza, że ​​jeśli wielkość akcji wzrośnie o 1%, to jej wartość rynkowa wzrośnie o 0,7%.

Dla nieruchomości biurowych, handlowych i użyteczności publicznej poziom kosztów utrzymania budynków (w relacji do całkowitych kosztów eksploatacyjnych) mieści się w przedziale 65-75%, co odpowiada najczęściej spotykanej wartości współczynnika hamowania 0,7.

Tabela 2. Wskaźniki kosztów utrzymania obiektów o różnym przeznaczeniu

Czas czytania: 5 minut

Przedmioty materialne mogą należeć do kilku obywateli jednocześnie. W zakresie własności, użytkowania i zbywania takiej nieruchomości ustawodawstwo ustanawia specjalne zasady mające na celu ochronę praw i interesów wszystkich jej właścicieli. W niektórych przypadkach konieczne jest podzielenie mieszkań. Następnie ustala się udziały w prawie współwłasności wspólnej. Problem można rozwiązać w drodze porozumienia pomiędzy właścicielami lub na mocy orzeczenia sądu.

Ustalenie istoty współwłasności wspólnej

Nieruchomość należąca do dwóch lub więcej osób nazywa się majątkiem wspólnym. Jeżeli taka nieruchomość ma przydzielone udziały uczestników, wówczas w tym przypadku jest ona określana przez prawo jako wspólna.

Przepis ten zakłada, że ​​każdy właściciel posiada ustalony udział w prawie majątkowym. Ma wyrażenie ułamkowe. Akcje są ustalane i zapisywane w zaświadczeniu o państwowej rejestracji prawa lub w umowie (na przykład 2/3, 1/2 i tak dalej).

Za wspólną własność uważa się każdą wspólną własność. Wyjątkiem są przypadki, gdy powstanie współwłasności takiej nieruchomości jest regulowane przez prawo.

Standardy legislacyjne

Funkcję regulacyjną w zakresie ustalania własności współwłasności, podstaw jej powstania i użytkowania pełni Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, w szczególności:

• Sztuka. 244 , ustalenie, w jakich przypadkach ustala się stan majątku wspólnego i warunki możliwości przydziału udziałów;
• Sztuka. 245, ustalające zasady korzystania z lokali mieszkalnych posiadających taki status;
• Sztuka. 247, regulujący prawo własności majątku oraz roszczenia odszkodowawcze w przypadku nieskorzystania z tego prawa;
• Sztuka. 252, który określa zasady podziału udziałów w prawie własności wspólnej i przydziału z niej udziałów.

Niektóre sytuacje przewidują zastosowanie Kodeksu mieszkaniowego i rodzinnego Federacji Rosyjskiej.

Jak ustala się tryb korzystania z nieruchomości?

Ustawa reguluje dwie procedury dotyczące własności i korzystania ze wspólnego majątku:

• za zgodą stron;
• na podstawie decyzji sądu.

Jeżeli uczestnikom udało się dojść do porozumienia, należy je sformalizować w formie pisemnej umowy, która określa prawa i obowiązki stron.

Dokument musi wskazywać:

• przedmiot umowy;
• zasady korzystania z nieruchomości, uiszczania opłat i prowizji;
• obowiązki współwłaścicieli;
• odpowiedzialność za nieprzestrzeganie zawartych porozumień;
• procedurę rozwiązywania wszelkich sporów.

Umowa zostaje opieczętowana podpisami uczestników. Dołącza się do niego akt przyjęcia nieruchomości do używania oraz kopie istotnych dokumentów. Umowa wymaga notarialnego poświadczenia.

Drugim sposobem ustalenia zasad współwłasności wspólnej jest skierowanie sprawy na drogę sądową.

Jaka jest procedura ustalania udziałów

Nieruchomość zaliczana do własności wspólnej zakłada konieczność i możliwość ustalenia części przypadającej każdemu z jej właścicieli. Obiekt uważa się za jednakową własność, jeżeli:

• kiedy wszyscy współwłaściciele nieruchomości podjęli taką decyzję;
• zgodność z przepisami obowiązującego prawodawstwa;
• jeżeli nie można ustalić udziałów uczestników współwłasności ze względu na niemożność ustalenia wielkości części każdego z uczestników.

Jak ustala się udziały w prawie współwłasności wspólnej?

Ustalenie udziałów w prawie wspólnej współwłasności mieszkania przez małżonków ma swoje własne niuanse. Zgodnie z art. 34 Kodeksu rodzinnego cały majątek nabyty wspólnie w trakcie małżeństwa podlega prawnemu ustrojowi majątkowemu małżonków, chyba że zawarta przez małżonków umowa małżeńska stanowi inaczej.

Zatem cały wspólnie nabyty majątek, w tym nieruchomości, należy do obojga małżonków na równych prawach i w równych częściach. Przy ustalaniu udziału we współwłasności udział ten jest stały i wynosi dokładnie połowę.

Podobnie jak w każdym innym przypadku własności współwłasności, uczestnicy mogą zawrzeć notarialnie umowę o przydziale udziałów w mieszkaniu lub skierować sprawę do sądu.

Jeżeli podział mieszkania następuje jednocześnie z rozwodem i jest rozpatrywany przez sąd, wielkość udziałów można ustalić z uwzględnieniem różnych czynników, jeżeli wnioskodawca udokumentowa możliwość rewizji tradycyjnego podziału.

Rozpatrzenie sprawy o ustalenie udziałów w majątku majątkowym nabytym wspólnie w trakcie małżeństwa może komplikować np. chęć powiększenia swojego udziału poprzez zmniejszenie udziału drugiego małżonka oraz inne spory.

Podstawy zmiany wielkości udziałów

Każdy właściciel nieruchomości wspólnej ma prawo na własny koszt dokonać w niej nieodłącznych ulepszeń, na przykład przebudować dom, dobudować go, dobudować piętro. Czynności te, dokonywane pod pewnymi warunkami, mogą pociągać za sobą zmianę udziałów w prawie współwłasności wspólnej.

Oprócz uzyskania zgody właściwych organów, wymagana będzie zgoda wszystkich pozostałych współwłaścicieli, gdyż takie zdarzenia wiążą się bezpośrednio z wykonywaniem uprawnień dotyczących majątku wspólnego.

Nie zawsze można uzyskać zgodę współwłaścicieli, gdyż działania mające na celu poprawę ich części mogą spowodować, że deweloper zmniejszy wielkość współwłasności uczestników lub utrudni dostęp do części nieruchomości innemu współwłaścicielowi.

Takie spory rozwiązuje się poprzez złożenie pozwu w sądzie. Sąd rozpatruje legalność i charakter zgłoszonych zarzutów i podejmuje decyzję o uwzględnieniu lub odrzuceniu roszczenia.

Zwiększając udział uczestnika, który na własny koszt dokonał nierozłącznych ulepszeń w majątku, rozwiązuje się kwestię sposobu ustalenia wielkości udziału, jeżeli ulepszenia zostaną przeprowadzone zgodnie z przepisami.

Oddzielne ulepszenia z reguły stają się własnością uczestnika, który je przeprowadził.

Przydziału akcji dokonuje się na dwa sposoby – w drodze dobrowolnego porozumienia lub na drodze sądowej. Umowa pomiędzy uczestnikami określa koszt części przypadającej każdemu z nich. Łatwo to obliczyć za pomocą algorytmu.

Jeżeli porozumienie nie zostanie osiągnięte, o przydziale udziału zadecyduje sąd. Przyjmie jednak sprawę do rozpoznania, jeżeli istnieje możliwość faktycznego jej wyodrębnienia w naturze bez powodowania znacznych szkód w przedmiocie wspólnej własności.

Wnioski

Udziały w prawie wspólnej współwłasności można ustalić za zgodą uczestników i na drodze sądowej. Współwłaściciele sami mogą określić część majątku przypadającą każdemu z nich, sporządzając dokument w sposób zgodny z prawem. Na zwiększenie udziału mają wpływ ulepszenia dokonane w nieruchomości. Utworzone akcje muszą przejść obowiązkową rejestrację państwową.

Prawnik. Członek Izby Adwokackiej w Petersburgu. Ponad 10 lat doświadczenia. Absolwent Państwowego Uniwersytetu w Petersburgu. Specjalizuję się w prawie cywilnym, rodzinnym, mieszkaniowym i gruntowym.

1. Jeżeli udziałów uczestników współwłasności nie można ustalić na podstawie ustawy i nie ustala się ich za zgodą wszystkich jej uczestników, udziały uważa się za równe.

2. Za zgodą wszystkich uczestników współwłasności można ustalić tryb ustalania i zmiany ich udziałów w zależności od wkładu każdego z nich w tworzenie i rozwój majątku wspólnego.

3. Uczestnik współwłasności, który na własny koszt dokonał nieodłącznych ulepszeń tej nieruchomości, zgodnie z ustalonym trybem korzystania z własności wspólnej, ma prawo do odpowiedniego zwiększenia swojego udziału w prawie do własności wspólnej.

Oddzielne ulepszenia własności wspólnej, jeśli w umowie uczestników współwłasności nie postanowiono inaczej, stają się własnością uczestnika, który je dokonał.

Komentarze do art. 245 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej

1. Ust. 1 komentowanego artykułu ustanawia domniemanie równości udziałów uczestników współwłasności. Domniemanie to jest wzruszalne, gdyż udziały uważa się za równe, jeżeli nie można ich ustalić na podstawie prawa i nie zostały ustalone w drodze porozumienia wszystkich uczestników współwłasności.

Choć domniemanie równości udziałów jest zawarte dosłownie tylko w odniesieniu do wspólnego majątku wspólnego, to w istocie ma ono zastosowanie również do wspólnego majątku wspólnego, gdy następuje od niego oddzielenie lub jego podział i konieczne staje się ustalenie udziału albo wszystkich współwłaścicieli, albo właścicieli lub przydzielonego współwłaściciela. Wniosek ten znajduje potwierdzenie w przepisach ust. 1 art. 39 Kodeksu rodzinnego, dotyczącym wspólnego majątku małżonków, a także w przepisach ust. 3 art. 258 Kodeksu cywilnego, dotyczący wspólnego majątku członków przedsiębiorstwa chłopskiego (rolniczego). W takim przypadku zasady ust. 3 art. 258 Kodeksu cywilnego o równości udziałów członków gospodarstwa rolnego w prawie wspólnej współwłasności majątku gospodarstwa rolnego stosuje się zarówno w sprawach o podział majątku gospodarstwa rolnego, jak i w sprawach opuszczenia gospodarstwa przez jednego z jego członkowie.

2. W odstępstwie od zasady równości udziałów umowa między uczestnikami współwłasności może ustalić, że ich udziały ustala się w zależności od wkładu każdego z nich w tworzenie i rozwój majątku wspólnego. Wkład ten można określić nie tylko w momencie powstania majątku wspólnego, ale także na kolejnych etapach jego istnienia i funkcjonowania, biorąc pod uwagę poczynione w nim inwestycje materialne, robociznowe i inne. Często ma to miejsce w przypadku zawarcia prostej umowy partnerskiej, gdy strony łączą swoje wkłady i zaczynają wspólnie działać, aby osiągnąć wspólny cel gospodarczy. Podczas wspólnych działań wielkość wkładu każdego uczestnika do wspólnego majątku może znacząco ulec zmianie (zwiększyć się lub zmniejszyć).

3. Rozwijając przepisy ogólne dotyczące ustalania wielkości akcji, o których mowa w ust. 3 art. 245 proponuje uwzględnić, jakie ulepszenia dokonano we wspólnej własności: nierozłącznej lub rozdzielnej. Jeżeli uczestnik współwłasności dokonał na własny koszt i w ustalonym trybie nierozłącznie ulepszeń w majątku wspólnym, może żądać zwiększenia swojego udziału proporcjonalnie do wzrostu wartości majątku. Wynika z tego, że jeśli nie zostanie zachowana ustalona procedura (np. nie uzyskano zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie ulepszeń nieruchomości), wówczas współwłaściciel nie ma prawa zwiększyć wielkości swojego majątku udział. Jeżeli ulepszenia są rozłączne, współwłaściciel nie powinien zabiegać o zgodę pozostałych uczestników majątku wspólnego na dokonanie ulepszeń, gdyż może je rozdzielić bez szkody dla majątku wspólnego. O losach rozłącznych ulepszeń decyduje wspólne porozumienie wszystkich współwłaścicieli. Mogą zatem zgodzić się na zapłatę osobie, która wniosła wkład, odpowiedniego odszkodowania bez zmiany udziałów we wspólnej nieruchomości; o zwiększeniu udziału współwłaściciela, który dokonał ulepszeń itp. W przypadku braku umowy odrębne ulepszenia stają się własnością osoby, która je dokonała. Wszelkie spory dotyczące ustalenia losów ulepszeń (zarówno rozłączne, jak i nierozłączne), gdyż dotyczą wykonywania uprawnień do posiadania i korzystania z majątku wspólnego, mogą być rozpatrywane przez sąd.