Jak prawidłowo przekształcić umowę najmu w umowę koncesyjną. Unikanie stosunków najmu w mieszkaniach i usługach komunalnych będzie stymulowane przez zniesienie podatków

jesteś tutaj: Odniesienie

Zapoznaj się z zasadami i etapami przygotowania konkursu na prawo do zawarcia umowy koncesji w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego.

1. Utworzenie Centrum PPP mieszkalnictwa i usług komunalnych

Centrum PPP ds. Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych jest ośrodkiem kompetencyjnym zajmującym się przygotowaniem i promocją projektów koncesyjnych na terytorium podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej.

Główne funkcje Centrum PPP to:
- sporządzanie listy projektów i okresowa ocena ich faktycznej realizacji i perspektyw realizacji;
- koordynacja działań samorządów terytorialnych, organów podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej w zakresie przygotowania i prowadzenia przetargów koncesyjnych, przygotowania umów koncesyjnych z inicjatywy prywatnej, przy przekształcaniu umów dzierżawy w koncesje oraz realizacji umów koncesyjnych;
- organizowanie interakcji pomiędzy władzami rządowymi a przedstawicielami biznesu, organizacjami kredytowymi i eksperckimi;
- rozstrzyganie sporów dotyczących projektów koncesyjnych i zawartych umów koncesyjnych;
- gromadzenie i upowszechnianie doświadczeń w zakresie przygotowania i realizacji umów koncesyjnych;
- współpraca z organami przedstawicielskimi samorządu lokalnego, organami ustawodawczymi podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej w celu promowania projektów koncesyjnych.
Centrum PPP ds. mieszkalnictwa i usług komunalnych tworzone jest pod rządem podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej przy zaangażowaniu pracowników odpowiedzialnych władz wykonawczych podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej (Ministerstwo Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych, Ministerstwo ds. Finansów, Ministerstwo Rozwoju, organy odpowiedzialne za regulację stosunków majątkowych i gruntowych), przedstawiciele organów samorządu terytorialnego, służby prawne, organizacje eksperckie. Pracę Centrum PPP ds. mieszkalnictwa i usług komunalnych nadzoruje właściwy zastępca szefa podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej.

Odpowiedzialni wykonawcy
- Odpowiedzialny zastępca szefa podmiotu Federacji Rosyjskiej
- Władze wykonawcze podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej: Ministerstwo Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych, Ministerstwo Finansów, Ministerstwo Rozwoju Gospodarczego, Regionalna Służba Taryfowa, władze wykonawcze regulujące stosunki majątkowe i gruntowe itp.
- Przedstawiciele organów samorządu terytorialnego
- Organizacje eksperckie
Oczekiwany wynik

Skoordynowana praca samorządów i władz lokalnych na rzecz zawarcia umów koncesyjnych, ustanowienie interakcji pomiędzy biznesem a rządem, poprawa jakości umów koncesyjnych, gromadzenie i rozpowszechnianie pozytywnych doświadczeń w zakresie zawierania umów koncesyjnych.

Dokumenty

Zarządzenie Rządu podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej w sprawie utworzenia centrum PPP w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych

Stowarzyszenie Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych „Rozwój” zapewnia wsparcie metodyczne regionalnym ośrodkom partnerstwa publiczno-prywatnego.
2. Utworzenie zespołu projektowego

Utworzenie grupy roboczej ds. odrębnego projektu koncesyjnego z udziałem właściwych organów wykonawczych podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej, organów samorządu terytorialnego, organizacji eksperckich przygotowujących konkurs oraz organizacji kredytowych. Członkowie grupy roboczej, w ramach swoich uprawnień, będą prowadzić skoordynowane działania mające na celu przygotowanie mienia państwowego lub komunalnego do przekazania w formie koncesji.

Odpowiedzialni wykonawcy
- Odpowiedzialne organy wykonawcze podmiotu Federacji Rosyjskiej: Regionalna Służba Taryfowa, Ministerstwo Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych, Ministerstwo Finansów, Ministerstwo Rozwoju Gospodarczego, Organy podmiotu Federacji Rosyjskiej regulujące stosunki majątkowe i gruntowe
- Organy samorządu terytorialnego przygotowujące projekt koncesyjny
- Konsultanci przygotowujący projekt koncesyjny
- Organizacje kredytowe i osoby podejmujące inicjatywę zawarcia umowy koncesyjnej
Oczekiwany wynik

Ustalenie osób odpowiedzialnych i podział zadań w zakresie przygotowania przedmiotu umowy koncesyjnej do przekazania na koncesję, organizacja prac nad przygotowaniem dokumentacji przetargowej i przeprowadzeniem konkursu.

Do grupy roboczej w charakterze konsultantów projektu mogą dołączyć eksperci ze Stowarzyszenia Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych „Rozwój”.
3. Inwentaryzacja i analiza zadłużenia MUP

Przed przystąpieniem do przetargu na koncesję należy ocenić sytuację finansową przedsiębiorstwa, którego majątek jest przekazywany w ramach koncesji.

Niezbędny:
- określić kwoty, terminy i przyczyny powstania zobowiązań wobec poszczególnych wierzycieli;
- ustalamy kwoty, terminy i przyczyny powstania należności dla poszczególnych dłużników, oceniamy ich ściągalność oraz identyfikujemy należności nieściągalne.
W razie potrzeby można spisać porozumienie w sprawie warunków restrukturyzacji zobowiązań z wierzycielami i instytucjami kredytowymi udzielającymi pożyczek na restrukturyzację zadłużenia. Do zawarcia takiej umowy konieczne jest:
- określić zobowiązania podlegające umorzeniu lub potrąceniu;
- oszacować kwotę środków uzyskanych z inkasa należności oraz ze sprzedaży aktywów, które mogą zostać przeznaczone na spłatę zobowiązań;
- oszacować wysokość środków na obsługę pożyczek i kredytów na restrukturyzację zadłużenia, które mogą być uwzględnione w taryfach koncesjonariusza;
- oszacować kwotę środków budżetowych, które można przeznaczyć na spłatę zobowiązań;
- ustalanie harmonogramu spłaty zadłużenia i parametrów restrukturyzacji zadłużenia;
- stworzyć system rozliczeń z dostawcami i odbiorcami mający na celu zapobieganie powstawaniu nowych zobowiązań;
- określić warunki restrukturyzacji zadłużenia, które zostaną zawarte w umowie koncesyjnej.
Odpowiedzialni wykonawcy
- Konsultanci
- Potencjalni koncesjonariusze, organizacje kredytowe
Oczekiwany wynik

Rzeczywista ocena kondycji finansowej przenoszonej nieruchomości, a także możliwości restrukturyzacji zadłużenia przy wykorzystaniu kredytowych źródeł finansowania.
4. Przeprowadzenie przeglądu technicznego

Nieruchomość przekazana na koncesję podlega obowiązkowym badaniom technicznym. Przegląd techniczny jest niezbędny do oceny stanu nieruchomości przekazanej na koncesję, do sporządzenia wniosków o stanie technicznym obiektów, do sporządzenia zaleceń dotyczących trybów i okresów eksploatacji, do uzasadnienia planowanych wartości wskaźników niezawodności, jakość i efektywność energetyczna przekazywanych obiektów. Kopie protokołu przeglądu technicznego stanowią część dokumentacji przetargowej.

Inspekcja techniczna urządzeń wodociągowych i sanitarnych przeprowadzana jest zgodnie z art. 37 ustawy federalnej „O zaopatrzeniu w wodę i kanalizacji” oraz rozporządzeniem Ministerstwa Budownictwa Rosji nr 437. Kontrola techniczna urządzeń ciepłowniczych przeprowadzana jest w zgodnie z rozporządzeniem Ministerstwa Budownictwa Rosji z dnia 21 sierpnia 2015 r. nr 606/pr.

Odpowiedzialni wykonawcy
- Samorząd lokalny
- Organizacja operacyjna (jednostkowe przedsiębiorstwo komunalne, najemca lub inna osoba obsługująca miejską sieć ciepłowniczą, wodociągową, kanalizacyjną)
- Konsultanci
Oczekiwany wynik

Uzyskanie rzetelnych danych o stanie technicznym nieruchomości przekazanej na koncesję, niezbędnych do opisania przedmiotu umowy, sporządzenia i uzasadnienia wyznaczenia i planowanych wskaźników wydajności koncesjonariusza.

Dokumenty

Protokół z przeglądu technicznego nieruchomości przekazanej na podstawie umowy koncesyjnej.
5. Sporządzenie wykazu niespełnionych specyfikacji technicznych i umów o przyłączenie do scentralizowanych systemów ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych

Konieczne jest przygotowanie wykazu niespełnionych specyfikacji technicznych i umów na przyłączenie do scentralizowanych systemów ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych. Konieczne jest rozdzielenie obowiązków w zakresie wykonania specyfikacji technicznych i umów o przyłączenie pomiędzy organizacją eksploatującą a koncesjonariuszem, biorąc pod uwagę harmonogram otrzymywania opłat przyłączeniowych oraz harmonogram realizacji czynności przyłączeniowych. Wskazane jest przeniesienie na koncesjonariusza obowiązków wynikających z umów i specyfikacji technicznych, za które nie wniesiono opłat przyłączeniowych. Wskazane jest wypełnianie obowiązków wynikających z umów, na mocy których opłaty za przyłączenie uiszczała organizacja obsługująca. Zobowiązania z tytułu przyłączy, które mają zostać przekazane koncesjonariuszowi, powinny zostać ujęte w umowie koncesyjnej.

Odpowiedzialni wykonawcy
- Organizacja operacyjna (jednostkowe przedsiębiorstwo komunalne, najemca lub inna osoba obsługująca miejską sieć ciepłowniczą, wodociągową, kanalizacyjną)
- Samorząd lokalny
Oczekiwany wynik

Ustalenie wykazu specyfikacji technicznych, umów o przyłączenie do scentralizowanych systemów ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych, które są przekazywane koncesjonariuszowi i uwzględnienie ich w projekcie umowy koncesyjnej. Ustalenie wykazu specyfikacji technicznych i umów o przyłączenie do realizacji przez operatora. Należy zapewnić gwarantowane wypełnienie obowiązków przyłączeniowych.
6. Napisanie zadania

Zadanie jest sporządzane zgodnie z wymaganiami części 2.4. Artykuł 22 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych”. Cesja, zgodnie ze schematem zaopatrzenia w wodę i kanalizacji, określa cele, które koncesjonariusz musi osiągnąć przy realizacji budowy i przebudowy umowy koncesyjnej. Na podstawie przydziału ustalane są środki budowy i przebudowy zawarte w ofertach konkursowych. Zadanie musi zapewniać realizację zadań i celów w zakresie rozwoju systemów wodociągowych i kanalizacyjnych przewidzianych w planie zaopatrzenia w wodę i kanalizacji. Przydział musi zawierać przepustowość w punktach przyłączenia, punktach przyłączenia, punktach odbioru, punktach zaopatrzenia i punktach zrzutu w poszczególnych latach, a także harmonogram wejścia i wyjścia zdolności.

Odpowiedzialni wykonawcy
- Samorząd lokalny
- Organizacja operacyjna (jednostkowe przedsiębiorstwo komunalne, najemca lub inna osoba obsługująca miejską sieć ciepłowniczą, wodociągową, kanalizacyjną)
- Konsultant
Oczekiwany wynik

Ustalenie w zadaniu głównych celów dla uczestników konkursu w zakresie utrzymania, uruchomienia i wycofania mocy, realizacji zadań oraz docelowych wskaźników rozwoju systemów.
7. Obliczenie minimalnych dopuszczalnych i maksymalnych planowanych wartości wskaźników efektywności koncesjonariusza

Planowane wartości wskaźników efektywności koncesjonariusza stanowią kryteria konkursu zgodnie z Częścią 2.3. Artykuł 24 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych”. Dokumentacja przetargowa określa minimalne dopuszczalne, a także graniczne (minimalne i (lub) maksymalne) wartości określonych wskaźników zgodnie z paragrafami 1, 9 części 1.2. Artykuł 23 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych”. Planowane wartości wskaźników efektywności koncesjonariusza obejmują:
- planowane wartości, wskaźniki niezawodności, jakości i efektywności energetycznej scentralizowanych systemów zaopatrzenia w ciepłą wodę, zaopatrzenia w zimną wodę i (lub) systemów sanitarnych, określone zgodnie z rozporządzeniem Ministerstwa Budownictwa Rosji nr 162/pr;
- planowane wartości wskaźników niezawodności i efektywności energetycznej obiektów dostarczających ciepło, określone zgodnie z dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej nr 452;
- planowane wartości pozostałych wskaźników techniczno-ekonomicznych przewidzianych w dokumentacji przetargowej.
Odpowiedzialni wykonawcy
- Samorząd lokalny
- Organizacja operacyjna (jednostkowe przedsiębiorstwo komunalne, najemca lub inna osoba obsługująca miejską sieć ciepłowniczą, wodociągową, kanalizacyjną)
- Konsultant
Oczekiwany wynik

Określenie minimalnych dopuszczalnych, a także granicznych (minimalnych i (lub) maksymalnych) planowanych wartości wskaźników wydajności koncesjonariusza.
8. Sporządzenie opisu nieruchomości przenoszonej na koncesję, kopii dokumentów potwierdzających własność koncesjonodawcy przenoszonej nieruchomości, danych o stanie faktycznym przenoszonej nieruchomości

Skład i opis, w tym wskaźniki techniczne i ekonomiczne przedmiotu umowy koncesyjnej oraz innej nieruchomości, zawarte są w wykazie warunków umowy koncesyjnej. Opis obiektu może zawierać następujące dane: wartość księgową, okres użytkowania, stopień zużycia, liczbę wypadków w obiekcie, informację o faktycznie przeprowadzonych na obiekcie naprawach, przebudowie, działaniach modernizacyjnych, jednostkowych kosztach pracy i zasobów energetycznych, pojemność obiektu, sprzęt zainstalowany na miejscu itp. Dane do sporządzenia opisu techniczno-ekonomicznego nieruchomości przekazanej na koncesję to protokół przeglądu technicznego, dane dotyczące inwentaryzacji obiektów.

Oprócz opisu techniczno-ekonomicznego przenoszonej nieruchomości należy sporządzić kopie dokumentów stwierdzających własność nieruchomości przenoszonej na koncesję, a także kopie dokumentów o państwowej rejestracji praw majątkowych koncesjonariusza, jeżeli w zgodnie z prawem wymagana jest obowiązkowa rejestracja państwowa takich praw. Należy wziąć pod uwagę, że zgodnie z art. 6 ustawy federalnej „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią” państwowa rejestracja własności nieruchomości, która powstała przed wejściem w życie wspomnianej ustawy federalnej następuje na wniosek podmiotu praw autorskich.

Zgodnie z częściami 4, 9 art. 3 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych” przedmiot umowy koncesyjnej i inna nieruchomość przekazana przez koncesjonariusza koncesjonariuszowi na podstawie umowy koncesyjnej (zwana dalej inną własnością) musi należeć do prawa własności koncesjodawcy. W takim przypadku przedmiot umowy koncesyjnej musi należeć do koncesjodawcy na mocy prawa własności w dniu zawarcia umowy koncesyjnej. W przypadku pozostałych nieruchomości nie ma wymogu posiadania prawa własności w dniu zawarcia umowy koncesyjnej. W związku z tym uważamy, że możliwe jest przeniesienie jako „innej własności” przedmiotów niezarejestrowanych w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw jako innej własności. W tym przypadku dokumentacja przetargowa i umowa koncesyjna zawierają opis takiej nieruchomości oraz obowiązki stron w zakresie państwowej rejestracji praw majątkowych koncesjonariusza oraz prawa koncesjonariusza do posiadania i korzystania z określonej nieruchomości. Podejście to jest bardzo ograniczone, gdyż przedmiotem umowy koncesyjnej jest przeniesienie na koncesjonariusza przedmiotu umowy koncesyjnej, a nie innej nieruchomości. Ponadto części 4.5 art. 37 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych” ustanawiają ograniczenie w przekazywaniu koncesjonariuszowi obiektów bez właściciela odkrytych w okresie obowiązywania umowy koncesyjnej. Należy również wziąć pod uwagę ryzyko sporów majątkowych z innymi właścicielami praw autorskich.

Odpowiedzialni wykonawcy
- Samorząd lokalny
- Organizacja operacyjna (jednostkowe przedsiębiorstwo komunalne, najemca lub inna osoba obsługująca miejską sieć ciepłowniczą, wodociągową, kanalizacyjną)
- Organy podmiotu Federacji Rosyjskiej regulujące stosunki majątkowe (jeżeli konieczna jest państwowa rejestracja praw majątkowych koncesjonariusza do obiektów przekazanych w ramach koncesji)
- Konsultanci
Oczekiwany wynik

Przygotowany opis techniczno-ekonomiczny nieruchomości przekazanej na koncesję, pozwalający uczestnikom konkursu na sformułowanie adekwatnych propozycji konkurencyjnych (planowane wartości wskaźników efektywności koncesjonariusza, działania inwestycyjne, parametry długoterminowe). Sporządzono kopie dokumentów potwierdzających własność koncesjonariusza nieruchomości objętej koncesją.

Dokumenty
- Projekt aneksu do umowy koncesyjnej „Skład oraz opis techniczno-ekonomiczny przedmiotu umowy koncesyjnej i innej nieruchomości”;
- Wykaz i kopie dokumentów potwierdzających własność koncesjonodawcy nieruchomości objętej koncesją.
9. Sporządzenie spisu działek

Zgodnie z art. 11 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych” koncesjodawca jest zobowiązany udostępnić koncesjonariuszowi działki do prowadzenia działalności na podstawie umowy koncesyjnej zgodnie z przepisami dotyczącymi gruntów. Termin przekazania działek określa umowa koncesyjna. Umowy dzierżawy gruntu muszą zostać zawarte w terminie 60 dni roboczych od dnia podpisania umowy koncesyjnej, jeżeli warunki nie zostały określone w umowie koncesyjnej. Umowa koncesyjna powinna określać wykaz i opis takich działek, a także zawierać informację o istnieniu prawa własności koncesjodawcy do tych działek oraz określać harmonogram ich przekazania koncesjonariuszowi. W takim przypadku należy wziąć pod uwagę przypadki określone w ustawodawstwie dotyczącym gruntów dotyczące możliwości wykonania szeregu prac bez udostępniania działek (art. 39.33 kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej, dekret rządu Federacji Rosyjskiej Federacji Rosyjskiej z dnia 3 grudnia 2014 r. nr 1300). Zaleca się uzupełnienie umowy koncesyjnej o następujący warunek: jeżeli w wyniku odmowy dostępu do działek będących własnością osób trzecich niemożliwe jest prowadzenie działalności objętej umową koncesyjną, wówczas umowa koncesyjna podlega zmiany w trybie przewidzianym przez prawo. Wskazane jest, aby na etapie przetargu ustalić wykaz terenów będących własnością osób trzecich, które są niezbędne koncesjonariuszowi do prowadzenia działalności w ramach umowy koncesyjnej.

Odpowiedzialni wykonawcy
- Samorząd lokalny
- Organizacja operacyjna (jednostkowe przedsiębiorstwo komunalne, najemca lub inna osoba obsługująca miejską sieć ciepłowniczą, wodociągową, kanalizacyjną)
- Organy podmiotu Federacji Rosyjskiej regulujące stosunki majątkowe
10. Opracowanie modelu finansowego (biznesplanu)

Obliczenia finansowe są niezbędne do określenia konsekwencji taryfowych, planowania budżetu i przepływów finansowych koncesjonariusza lub instytucji kredytowej.

Model finansowy powinien obejmować:
- kalkulacja taryf;
- obliczenie wskaźnika wzrostu opłat obywatelskich za media w okresie realizacji projektu koncesyjnego;
- planowanie przepływów finansowych koncesjonariusza, w tym zwrot z zainwestowanych środków, kalkulacja zadłużenia koncesjonariusza i luk gotówkowych, kalkulacja wskaźników efektywności inwestycji (NPV, IRR);
- obliczenie kwoty zwrotu wydatków koncesjonariusza podlegających zwrotowi zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi w zakresie ciepłownictwa, zaopatrzenia w wodę i kanalizacji, a które nie zostały mu zwrócone w chwili wygaśnięcia umowy koncesyjnej;
- określenie wydatków koncesjonariusza na utworzenie, przebudowę lub eksploatację przedmiotu umowy koncesyjnej;
- planowanie harmonogramu spłaty zadłużenia organizacji operacyjnej.
Model finansowy stanowi podstawę do określenia maksymalnych wartości długoterminowych parametrów operacyjnych, wysokości dotacji koncesjonariusza, wskaźnika wzrostu opłat obywatelskich za media oraz wyjaśnienia warunków restrukturyzacji zobowiązań gminy miejskiej przedsiębiorstwo (inna organizacja operacyjna), które zostanie objęte umową koncesyjną.

Odpowiedzialni wykonawcy
- Samorząd lokalny
- Organizacja operacyjna (jednostkowe przedsiębiorstwo komunalne, najemca lub inna osoba obsługująca miejską sieć ciepłowniczą, wodociągową, kanalizacyjną)
- Regionalna usługa taryfowa
- Konsultanci
11. Porozumienie w sprawie maksymalnego wskaźnika wzrostu opłat obywatelskich za usługi komunalne

Realizacja działalności inwestycyjnej w ramach umowy koncesyjnej wymaga pozyskania znacznych środków finansowych od inwestorów prywatnych i instytucji kredytowych. Jednocześnie maksymalny wskaźnik wzrostu opłat obywatelskich za usługi komunalne, ustalony dla gminy w ramach maksymalnego odchylenia od wskaźnika dla podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej, może nie odpowiadać poziomowi taryfy zapewniającej zwrot inwestycji w okresie obowiązywania umowy koncesyjnej.

W takim przypadku wymagana jest decyzja o zatwierdzeniu wskaźnika wzrostu opłat obywatelskich za media przekraczającego poziom określony przez maksymalne odchylenie od wskaźnika dla podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej zgodnie z rozdziałem IV Podstaw Tworzenie wskaźników zmian wysokości wpłat obywateli za media w Federacji Rosyjskiej, zatwierdzone dekretem rządowym Federacja Rosyjska z dnia 30 kwietnia 2014 r. Nr 400.

Odpowiedzialni wykonawcy
- Najwyższy urzędnik podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej
- Samorząd lokalny
- Organ przedstawicielski samorządu terytorialnego
- Regionalna usługa taryfowa
- Organizacja operacyjna (jednostkowe przedsiębiorstwo komunalne, najemca lub inna osoba obsługująca miejską sieć ciepłowniczą, wodociągową, kanalizacyjną)
- Konsultanci

Zgodnie z wymaganiami części 1.2. Artykuł 23 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych” upoważniony organ podmiotu Federacji Rosyjskiej musi określić (uzgodnić):

metoda regulacji taryf;
maksymalne minimalne i (lub) maksymalne wartości kryteriów konkursu zgodnie z paragrafami 2-5 części 2.3. Artykuł 24 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych”;
minimalne dopuszczalne planowane wartości wskaźników efektywności koncesjonariusza (wartości te częściowo pokrywają się z maksymalnymi planowanymi wartościami wskaźników efektywności koncesjonariusza, które stanowią kryteria konkursu);
wartości parametrów długoterminowych niebędących kryteriami konkurencji (z wyjątkiem dynamiki zmian kosztów związanych z dostawą odpowiednich towarów i usług);
inne ceny, wartości parametrów, które służą do obliczenia prognozowanych taryf i są wskazane w dokumentacji przetargowej zgodnie z pkt 4-7, 9-11 części 1.2. Artykuł 23 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych”

Koordynacja odbywa się w sposób określony w Zasadach regulacji cen (taryf) w zakresie dostaw ciepła, zatwierdzonych dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 22 października 2012 r. Nr 1075, Zasady regulowania taryf w zakresie zaopatrzenia w wodę i kanalizacji, zatwierdzony dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 13 maja 2013 r. nr 406 .

Odpowiedzialni wykonawcy

Regionalna Służba Taryfowa, inne uprawnione organy
Samorząd lokalny
Konsultanci

Oczekiwany wynik

Oficjalna odpowiedź regionalnego serwisu taryfowego z ustalonym sposobem regulacji, parametrami długoterminowymi niebędącymi kryteriami konkurencji, z maksymalnymi/minimalnymi wartościami konkurencji, maksymalnym wzrostem prognozowanej IRR i innymi parametrami niezbędnymi do obliczenia prognozowanej IRR.

13. Przygotowanie umowy koncesyjnej

Projekt umowy koncesyjnej stanowi integralną część dokumentacji konkursowej. Wszystkie warunki umowy koncesyjnej, z wyjątkiem warunków określonych w ofercie przetargowej, muszą zostać określone w projekcie umowy koncesyjnej zawartym w dokumentacji przetargowej. Zmiana projektu umowy koncesyjnej po konkursie jest niedozwolona zgodnie z częścią 1.2 art. 35 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych”.

Przygotowanie projektu umowy koncesyjnej powinno być prowadzone od momentu powołania zespołu projektowego na etapie 2. Ostateczna wersja projektu umowy koncesyjnej powinna uwzględniać wyniki uzyskane na poprzednich etapach.

Projekt umowy koncesyjnej musi zawierać istotne warunki zgodnie z art. 10 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych”:
- obowiązki koncesjonariusza dotyczące wytworzenia i przebudowy przedmiotu umowy koncesyjnej, ze wskazaniem terminów;
- zadanie określone na etapie 6;
- główne działania wraz z opisem głównych cech takich działań (określonych w ofercie konkursowej);
- maksymalna wysokość wydatków na utworzenie i (lub) przebudowę przedmiotu umowy koncesyjnej, które mają zostać poniesione przez koncesjonariusza przez cały okres obowiązywania umowy koncesyjnej (określona w ofercie konkurencyjnej);
- planowane wskaźniki efektywności koncesjonariusza (określone w ofercie konkurencyjnej);
- obowiązki koncesjonariusza do wykonywania działalności przewidzianej w umowie koncesyjnej;
- cel i okres użytkowania (eksploatacji) przedmiotu umowy koncesyjnej;
- okres ważności umowy koncesyjnej;
- opis zawierający wskaźniki techniczne i ekonomiczne przedmiotu umowy koncesyjnej sporządzony na etapie 8;
- termin przeniesienia przedmiotu umowy koncesyjnej na koncesjonariusza;
- tryb przekazania koncesjonariuszowi działek przeznaczonych pod realizację działalności przewidzianej w umowie koncesyjnej, z uwzględnieniem wyników uzyskanych na etapie 9;
- obowiązki stron w zakresie przygotowania terytorium;
- sposoby zapewnienia wywiązania się koncesjonariusza z obowiązków wynikających z umowy koncesyjnej, wysokość składanego zabezpieczenia i okres, na jaki jest ono udzielane (musi istnieć gwarancja bankowa zgodnie z wymogami Dekretu Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 19.2013 nr 1188);
- kwota dochodu brutto uzyskanego przez koncesjonariusza w ramach realizacji umowy koncesyjnej za każdy rok okresu obowiązywania umowy koncesyjnej (gwarancja przychodów jest obowiązkowa w przypadkach określonych w art. 20 części 1 ustawy federalnej „ O Umowach Koncesyjnych);
- wartości parametrów długoterminowych regulujących działalność koncesjonariusza (określonych w ofercie konkurencyjnej, z wyjątkiem parametrów długoterminowych niebędących kryteriami konkurencji);
- tryb zwrotu wydatków koncesjonariusza podlegających zwrotowi zgodnie z regulacyjnymi aktami prawnymi Federacji Rosyjskiej w zakresie zaopatrzenia w ciepło, w zakresie zaopatrzenia w wodę i kanalizacji, a nie zwróconych mu w chwili wygaśnięcia koncesji umowa (procedura musi spełniać wymogi części 1.3 art. 10 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych” „).
- procedura zwrotu wydatków stron w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy koncesyjnej (procedura musi spełniać wymogi części 5 art. 15 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych”).
Odpowiedzialni wykonawcy
- Samorząd lokalny
- Zespół projektowy
- Konsultanci
Oczekiwany wynik

Projekt umowy koncesyjnej przygotowany przez zespół projektowy zgodnie z wymogami prawa, który należy załączyć do dokumentacji przetargowej.

Stowarzyszenie Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych „Razvitie” opracowało projekt standardowej umowy koncesyjnej zgodnie z ustawą federalną nr 115-FZ i regulaminem.

Pakiet dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia konkursu o prawo zawarcia umowy koncesyjnej obejmuje decyzję o zawarciu umowy koncesyjnej, dokumentację przetargową oraz projekt umowy koncesyjnej.

Projekty dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia konkursu na prawo do zawarcia umowy koncesyjnej należy sporządzać od momentu powołania zespołu projektowego na etapie 2. Ostateczna wersja dokumentów powinna uwzględniać wyniki uzyskane na poprzednich etapach.

Decyzja o zawarciu umowy koncesyjnej sporządzana jest zgodnie z wymogami art. 22 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych” i obejmuje:

warunki umowy koncesyjnej;
kryteria konkursu i ich parametry (wartości graniczne kryteriów konkursu uzgodnione przez uprawniony organ wykonawczy na etapie 13);
zadanie przygotowane na etapie 6;
rodzaj konkursu: otwarty lub zamknięty (konkurs zamknięty przeprowadza się, jeżeli informacja o przedmiocie umowy koncesyjnej stanowi tajemnicę państwową lub przedmiot ma strategiczne znaczenie dla zdolności obronnej i bezpieczeństwa państwa, z wyjątkiem przypadków przewidzianych przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej w zakresie zaopatrzenia w wodę i urządzeń sanitarnych);
inne dokumenty i dane zgodnie z wymogami art. 22 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych”.

Dokumentacja przetargowa sporządzana jest zgodnie z wymogami art. 23 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych” i obejmuje:

projekt umowy koncesyjnej przygotowany na etapie 14;
skład i opis, w tym wskaźniki techniczne i ekonomiczne, przedmiotu umowy koncesyjnej i innej nieruchomości sporządzony na etapie 8;
wymogi dotyczące dostarczenia przez zwycięzcę konkursu dokumentów potwierdzających bezpieczeństwo zobowiązań wynikających z umowy koncesyjnej (w odniesieniu do urządzeń ciepłowniczych, wodociągowych i sanitarnych obowiązkowym dokumentem zabezpieczającym zobowiązania wynikające z umowy koncesyjnej jest gwarancja bankowa);
wartości graniczne kryteriów konkursowych ustalone na etapie 13;
minimalne akceptowalne planowane wskaźniki efektywności koncesjonariusza, określone na etapach 7, 13;
inne ceny, wartości, parametry określone w kroku 13;
sposób regulacji taryfy określony w kroku 13;
kopia protokołu przeglądu technicznego sporządzonego na etapie 3;
kopie sprawozdań finansowych podmiotu użytkującego nieruchomość przejętą koncesją za ostatnie trzy okresy sprawozdawcze;
kopie propozycji ustalenia cen złożonych do organu regulującego taryfy;
wysokość opłaty koncesyjnej (w przypadku obiektów z zakresu ciepłownictwa, wodociągów i kanalizacji opłata koncesyjna nie powinna przekraczać wydatków koncesjodawcy na uiszczenie obowiązkowych opłat przewidzianych przepisami prawa związanymi z prawem własności przedmiotu koncesji) porozumienie);
inne dokumenty i dane zgodnie z wymogami art. 23.

W przypadku obiektów ciepłowniczych, wodociągowych i sanitarnych dokumentacja przetargowa nie obejmuje wymagań przewidzianych w art. 23 ust. 3 części 1 ustawy federalnej „O umowach koncesyjnych”.

Odpowiedzialni wykonawcy

Samorząd lokalny
Zespół projektowy
Konsultanci

Oczekiwany wynik

Przygotowanie pełnego pakietu dokumentów do przeprowadzenia przetargu koncesyjnego.

Stowarzyszenie Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych „Razvitie” opracowało projekt standardowej dokumentacji do przetargu koncesyjnego, a także standardową umowę koncesyjną zgodnie z ustawą federalną nr 115-FZ i regulaminami.

Zwracamy uwagę czytelników na przegląd zmian wprowadzonych do ustawy federalnej z dnia 21 lipca 2005 r. nr 115-FZ „O umowach koncesyjnych” (zwanej dalej ustawą o koncesjach) przez ustawę federalną z dnia 2 lipca, 2010 nr 152-FZ. Twórcy ustawy dążyli do zwiększenia atrakcyjności umów koncesyjnych dla inwestorów. Zobaczmy, czy im się udało. Należy zauważyć, że niektóre zmiany w ustawie nr 115-FZ uwzględniają życzenia wyrażone wcześniej w artykule „Umowy koncesyjne: czynniki sukcesu i przyczyny niepowodzenia” (nr 2, 2008, s. 8).

Większość zmian weszła w życie z dniem ich oficjalnej publikacji Ustawa federalna nr 152-FZ, tj. 07.06.2010. Spójrzmy na kluczowe punkty.

Udział jednolitego przedsiębiorstwa

Zgodnie z umową koncesyjną obiekt podlegający przebudowie musi:
- w chwili zawarcia umowy być własnością koncesjonodawcy;
- w chwili przekazania koncesjonariuszowi być wolne od praw osób trzecich.

Obecnie norma ta została uzupełniona i pozwala, aby taki obiekt, jak systemy infrastruktury komunalnej i inne obiekty użyteczności publicznej ((), w momencie zawarcia umowy, mógł należeć do jednolitego przedsiębiorstwa państwowego lub komunalnego z prawem zarządzania gospodarczego. Nowa zasada umożliwi przeniesienie w ramach koncesji majątku przydzielonego przedsiębiorstwom unitarnym i jest to najczęściej spotykany stan prawny obiektów infrastruktury użyteczności publicznej.

Należy pamiętać, że posiadanie majątku przez jednoosobowe przedsiębiorstwo jest dopuszczalne już w chwili zawarcia umowy. Ponadto określono powyżej, że w momencie przeniesienia nieruchomość musi być wolna od praw osób trzecich. Czy to oznacza, że po zawarciu umowy koncesji majątek powinien zostać odebrany jednolitemu przedsiębiorstwu i dopiero potem przekazany koncesjonariuszowi? Jeśli czytasz klauzula 4 art. 3 Ustawa o koncesjach dosłownie, dokładnie tak się dzieje. Czy taka jest wola ustawodawcy?

Pozostałe poprawki nie wyjaśniają tej kwestii. Na przykład, Sztuka. 5 ustawy o koncesjach został uzupełniony o nową klauzulę 1.1, który reguluje udział jednolitego przedsiębiorstwa po stronie koncesjonariusza. Jeżeli zatem przedmiotem umowy koncesyjnej jest system infrastruktury komunalnej i należy do jednolitego przedsiębiorstwa posiadającego uprawnienia do gospodarowania, to przedsiębiorstwo takie uczestniczy po stronie koncesjodawcy w obowiązkach wynikających z umowy koncesyjnej i wykonuje określone uprawnienia koncesjonariusza (prawo przedsiębiorstwa jednolitego do działania po stronie koncesjonariusza potwierdza także nowy klauzula 7 art. 18 ustawy federalnej z dnia 14 listopada 2002 r. nr 161-FZ „O państwowych i komunalnych przedsiębiorstwach unitarnych”). Szczegółowe uprawnienia (w tym uprawnienia do przeniesienia majątku) jednolitego przedsiębiorstwa są określone w samej umowie. Należy ponadto zauważyć, że jednolite przedsiębiorstwo przenosi prawa własności i użytkowania nieruchomości na koncesjonariusza i podpisuje odpowiednie świadectwa odbioru.

Okazuje się, że jednolite przedsiębiorstwo może przenieść własność na koncesjonariusza. Czy w tym momencie kończy się prawo do zarządzania gospodarką? W przypadku braku specjalnych instrukcji należy odwołać się do norm ogólnych. Według klauzula 3 art. 299 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej prawo do gospodarczego zarządzania majątkiem wygasa na podstawie i w sposób przewidziany w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, innych ustawach i innych aktach prawnych dotyczących wygaśnięcia praw własności, a także w przypadkach zgodnego z prawem zajęcia majątku z przedsiębiorstwa decyzją właściciela. Obowiązujący Sztuka. 235 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej prawo własności wygasa z chwilą przeniesienia przez właściciela swojej własności na inne osoby, zrzeczenia się prawa własności, zniszczenia lub zniszczenia rzeczy oraz z chwilą utraty prawa własności w przypadkach szczególnie przewidzianych przez ustawę.

Czy można uznać, że przeniesienie własności na koncesjonariusza jest równoznaczne z przeniesieniem przez właściciela jego własności na inne osoby i stanowi podstawę do wygaśnięcia prawa gospodarowania? Naszym zdaniem nie, skoro na koncesjonariusza przechodzą jedynie prawa własności i użytkowania, własność pozostaje przy koncesjodawcy. Jak widzimy, nie ma szczególnych podstaw do pozbawienia prawa do zarządzania gospodarką. Jednocześnie zauważamy, że w pierwotnej wersji projektu ustawy przedłożonej Dumie Państwowej przewidziano dwie możliwości: jednolite przedsiębiorstwo samodzielnie pełni rolę koncesjonariusza (co oznacza zachowanie prawa do zarządzania gospodarką) lub działa po stronie koncesjonodawcy (wówczas wygasają jego uprawnienia do gospodarowania nieruchomością przekazaną koncesjonariuszowi, a projekt ustawy przewidywał skutki prawne pozbawienia tego prawa, aż do upadłości jednolitego przedsiębiorstwa włącznie).

W Ustawa federalna nr 152-FZ wszystkie te chwile pozostały za kulisami. Jednak wygaśnięcie prawa zarządzania gospodarczego w momencie przeniesienia własności na koncesjonariusza jest nadal dorozumiane, choćby z tego powodu, że przedmiot umowy koncesyjnej znajduje odzwierciedlenie w bilansie koncesjonariusza poprzez bezpośrednie wskazanie klauzula 16 art. 3 Ustawa o koncesjach. W związku z tym jednolite przedsiębiorstwo musi spisać majątek ze swojego bilansu. Okazuje się, że właściciel nieruchomości (koncesjodawca) musi samodzielnie rozstrzygnąć kwestię usunięcia przedmiotu umowy koncesyjnej spod zarządzania gospodarczego jednolitego przedsiębiorstwa.

Dodajmy to Ustawa federalna nr 152-FZ Rozszerzono uprawnienia przedsiębiorstwa jednolitego w zakresie rozporządzania dzierżawioną od niego działką. Więc w Sztuka. 18 ustawy federalnej nr 161-FZ wprowadzono klauzulę 6, zgodnie z którym przedsiębiorstwo jednolite ma prawo poddzierżawić działkę lub przenieść swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy na koncesjonariusza, jeżeli korzystanie z tej działki przez koncesjonariusza zostało przewidziane w umowie koncesyjnej.

Prawa koncesjonariusza jako zabezpieczenie wykonania zobowiązań.

Wymiana koncesjonariusza

Klauzula 2 art. 5 ustawy o koncesjach ustanowiono zakaz zastawu praw koncesjonariusza wynikających z umowy koncesyjnej. Nie oznacza to jednak, że prawa koncesjonariusza nie mogą stanowić zabezpieczenia wykonania obowiązków koncesjonariusza w innej formie.

Konkretny przypadek jest opisany w nowym wydaniu Sztuka. 5 ustawy o koncesjach.

Jeżeli zatem przedmiotem umowy koncesyjnej są obiekty użyteczności publicznej (wymienione w art s. 11 ust. 1 art. 4 Ustawa o koncesjach) i aby wywiązać się ze swoich obowiązków wynikających z umowy koncesyjnej (najwyraźniej chodzi tu o planowane kwoty inwestycji w nieruchomość), koncesjonariusz pozyskuje środki od wierzyciela, wówczas uprawnienia koncesjonariusza wynikające z umowy koncesyjnej (przede wszystkim prawa do użytkowania nieruchomość) można uznać za sposób na zapewnienie wykonania zobowiązań koncesjonariusza wobec wierzyciela. Tryb i warunki takiego zabezpieczenia muszą być jasno określone w umowie koncesyjnej, z uwzględnieniem warunków Ustawy Koncesyjnej. W szczególności zawierana jest umowa trójstronna (koncesjonariusz, koncesjodawca, wierzyciel), która określa prawa i obowiązki stron, w tym odpowiedzialność w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań przez koncesjonariusza wobec wierzyciela. Czas trwania niniejszej umowy jest ograniczony do czasu trwania umowy koncesyjnej. Powyższe postanowienia znajdują się w nowym klauzula 4 art. 5 ustawy o koncesjach.

W tym samym artykule pojawił się ust. 5, poświęcony zastąpieniu osoby z umowy koncesyjnej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania przez koncesjonariusza swoich zobowiązań wobec wierzyciela. Schemat zapewnienia wykonania obowiązków koncesjonariusza jest prosty: przeprowadza się konkurs na nowego koncesjonariusza, który m.in. ma obowiązek spłacić długi pierwotnego koncesjonariusza (a raczej podjąć się wykonania zobowiązań koncesjonariusza zobowiązania wobec wierzyciela). Tryb przeprowadzenia konkursu na miejsce koncesjonariusza musi zostać określony w ww. porozumieniu trójstronnym. Warunki dokumentacji przetargowej muszą odpowiadać warunkom, na jakich odbył się konkurs mający na celu zawarcie umowy koncesyjnej z pierwotnym koncesjonariuszem (biorąc pod uwagę to, co faktycznie było realizowane w czasie nowego konkursu). Pomiędzy koncesjodawcą a zwycięzcą konkursu zostaje zawarta umowa o zastąpieniu osoby objętej umową koncesyjną; z dniem jej zawarcia wygasają prawa i obowiązki pierwotnego koncesjonariusza. Dodajmy, że prawo dopuszcza możliwość wprowadzenia zmian w umowie koncesyjnej w przypadku, gdy nowy koncesjonariusz zaoferuje lepsze warunki w porównaniu z poprzednią umową ( klauzula 7 art. 5 ustawy o koncesjach).

Wcześniejsze rozwiązanie umowy koncesyjnej

Podstawą wcześniejszego rozwiązania umowy koncesyjnej orzeczeniem sądu może być istotne naruszenie warunków umowy, istotna zmiana okoliczności, z których strony wyszły przy zawieraniu umowy, a także inne podstawy przewidziane przez prawo lub porozumienie. Jest to określone w klauzula 1 art. 15 Ustawa o koncesjach. Poprzednia wersja dokumentu regulacyjnego zawierała wykaz przypadków, w których uznano, że koncesjonariusz istotnie naruszył warunki umowy.

Wcześniej zwracaliśmy uwagę na tę kwestię, zauważając, że narusza to prawa koncesjonariusza, ponieważ Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej opiera się na równości stron umowy i wymieniliśmy kilka okoliczności, które można zakwalifikować jako istotne naruszenie warunków umowy koncesyjnej przez koncesjonariusza. Teraz dzięki Ustawa federalna nr 152-FZ wprowadzono odpowiednie zmiany Sztuka. 15 Ustawa o koncesjach. Wprowadzono więc nowy klauzula 2.1, w którym wymieniono działania stanowiące istotne naruszenie przez koncesjodawcę warunków umowy koncesyjnej. Uważamy za konieczne przytoczyć je dosłownie:
- niewypełnienia obowiązku przekazania przedmiotu umowy koncesyjnej koncesjonariuszowi w ustalonym terminie;
- przekazania koncesjonariuszowi przedmiotu umowy koncesyjnej niezgodnego z warunkami umowy koncesyjnej (w tym opisu, wskaźników techniczno-ekonomicznych, przeznaczenia przedmiotu umowy koncesyjnej), jeżeli niezgodność taka zostanie stwierdzona w terminie jednego roku od chwili podpisania przez strony umowy koncesyjnej protokołu odbioru przedmiotu umowy, nie mogła zostać zidentyfikowana w trakcie jego przekazania koncesjonariuszowi i powstała z winy koncesjonariusza;
- niewypełnienie zobowiązań podjętych przez koncesjodawcę w zakresie finansowania części kosztów utworzenia i (lub) przebudowy, związanych z użytkowaniem (eksploatacją) przedmiotu umowy koncesyjnej.
Szczególnie istotny jest zapis nowej ustawy, który reguluje tryb rozliczeń pomiędzy stronami w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy koncesyjnej. Przypomnijmy, że problem ten nie był wcześniej uregulowany w prawie i był jedną z przyczyn nieatrakcyjności umów koncesyjnych dla inwestorów prywatnych.

Zatem w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy koncesyjnej koncesjonariusz ma prawo żądać od koncesjodawcy zwrotu wydatków na utworzenie i (lub) przebudowę obiektu, z wyjątkiem inwestycji dokonanych przez koncesjodawcę. Innymi słowy, koncesjonariusz ma prawo oczekiwać zwrotu swojej inwestycji. Warto zauważyć, że co do zasady ( klauzula 5 art. 453 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej), jeżeli podstawą zmiany lub rozwiązania umowy było istotne naruszenie umowy przez jedną ze stron, druga strona ma prawo żądać naprawienia strat spowodowanych zmianą lub rozwiązaniem umowy. W naszym przypadku koncesjonariusz ma prawo do zwrotu inwestycji, nawet jeśli sam naruszył warunki umowy i została ona rozwiązana z inicjatywy koncesjodawcy. Tryb i okres odszkodowania ustalane są zgodnie z warunkami umowy koncesyjnej. Ponadto w jej zasadniczych warunkach zawarta jest procedura zwrotu kosztów stron w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy koncesyjnej (nowa s. 6 ust. 3 ust. 1 art. 10 ustawy o koncesjach).

Inwestycja i zwrot z inwestycji

W celu ochrony interesów inwestorów i tym samym zwiększenia atrakcyjności umów koncesyjnych ustawodawca przewidział konieczność zawarcia w takiej umowie trybu zwrotu wydatków, które nie zostały zwrócone koncesjonariuszowi po zakończeniu umowy, a także przewidział możliwość ustalenia tzw. parametrów długoterminowych regulujących działalność koncesjonariusza. Zastrzegamy, że wszystkie te innowacje (opisane poniżej w tym podrozdziale) dotyczą wyłącznie koncesjonariuszy, którzy dokonują sprzedaży towarów, robót budowlanych i usług przewidzianych w umowie koncesyjnej po cenach regulowanych (taryfach) i (lub) przyjmowaniu pod uwagę ustalone narzuty na ceny (taryfy), wówczas mają one pełne zastosowanie do organizacji kompleksu użyteczności publicznej.

Ogólnie rzecz biorąc, wielkość inwestycji w utworzenie i (lub) przebudowę przedmiotu umowy koncesyjnej jest dodatkowym, nieobowiązkowym warunkiem tego ostatniego ( s. 3 s. 2 szt. 10 ustawy o koncesjach). Jednakże dla rozpatrywanej przez nas sytuacji (sprzedaż towarów, usług, praca według taryf przez koncesjonariusza) obowiązuje zasada szczególna – nowa klauzula 1.1 art. 10 ustawy o koncesjach, który stanowi, że obok istotnych warunków umowa musi zawierać:
- zobowiązania do pozyskania inwestycji w wysokości, którą koncesjonariusz zobowiązuje się przeznaczyć na cel stworzenia i (lub) przebudowy obiektu przez cały okres obowiązywania umowy;
- tryb zwrotu wydatków koncesjonariusza podlegających zwrotowi zgodnie z przepisami dotyczącymi regulacji taryfowych i nie zwróconych mu po zakończeniu umowy.

Należy rozszyfrować, że wg klauzula 5 art. 10 ustawy o koncesjach wykaz obiektów powstałych i (lub) zrekonstruowanych w okresie obowiązywania umowy koncesyjnej, wielkość i źródła inwestycji w te obiekty ustala się zgodnie z programami inwestycyjnymi koncesjonariusza, zatwierdzonymi w sposób określony przez prawo. Warto zauważyć, że norma lustrzana jest również uwzględniona Ustawa federalna z dnia 30 grudnia 2004 r. Nr 210-FZ „Na podstawie regulacji taryf organizacji użyteczności publicznej”. Tak, nowy klauzula 3 art. 10 Ustawa ta stanowi między innymi, że przy ustalaniu taryf dla koncesjonariusza uwzględnia się wielkość inwestycji, które koncesjonariusz zgodnie z umową koncesyjną zobowiązuje się pozyskać w celu sfinansowania programu inwestycyjnego. Po rozwiązaniu umowy koncesjonariusz zapewnia, w terminie określonym w tej umowie, zwrot zainwestowanego kapitału koncesjonariuszowi, z wyjątkiem kwot uwzględnianych przy ustalaniu stawek.

Jak wspomniano powyżej, w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy koncesjonariusz ma prawo oczekiwać zwrotu poniesionych wydatków na utworzenie i (lub) przebudowę przedmiotu umowy koncesyjnej. Zatem kwotę wydatków podlegających zwrotowi ustala się zgodnie z przepisami dotyczącymi regulacji taryfowych i biorąc pod uwagę wydatki już zwrócone koncesjonariuszowi w momencie rozwiązania umowy ( klauzula 5 art. 15 Ustawa o koncesjach).

Jak widzimy, obecnie prawo pozwala na to, że nawet w przypadku rozwiązania umowy koncesyjnej z powodu upływu okresu jej obowiązywania nie można odzyskać całego wolumenu inwestycji koncesjonariusza (mimo że kwoty inwestycji są brane pod uwagę przy ustalanie stawek). A ten niezwrócony zainwestowany kapitał musi zostać zrekompensowany przez koncesjodawcę.

Zwracamy w szczególności uwagę, że określony wolumen inwestycji determinuje wysokość zabezpieczenia wykonania zobowiązań koncesjonariusza, co stanowi istotny warunek zawarcia umowy koncesyjnej zgodnie z art. s. 6 ust. 1 ust. 1 art. 10 ustawy o koncesjach(gwarancja bankowa, zabezpieczenie kaucji, ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej). To jest kierunek nowego klauzula 1.1 tego samego artykułu (powtarzamy, obowiązuje on tylko w sytuacji, gdy koncesjonariusz sprzedaje towary, roboty budowlane, usługi po stawkach).

Długoterminowe parametry kontrolne

Ustawa federalna nr 152-FZ wprowadziła taką nową kategorię, jak długoterminowe parametry regulujące działalność koncesjonariusza. Według nowego klauzula 4 art. 8 ustawy federalnej nr 210-FZ wykaz długoterminowych parametrów regulujących działalność organizacji pożytku publicznego, które można ustanowić na podstawie umowy koncesyjnej, ustala Rząd Federacji Rosyjskiej. Organy regulacyjne muszą ustalać taryfy i dopłaty taryfowe, korzystając z parametrów określonych w umowie koncesyjnej. Należy zauważyć, że przepis ten wejdzie w życie z dniem 01.01.2012 r. ( klauzula 2 art. 5 ustawy federalnej nr 152-FZ). Okazuje się, że ustalenie taryfy uwzględniającej parametry długoterminowe nie będzie możliwe wkrótce – dopiero w 2012 roku.
Te długoterminowe parametry:
- powstają na mocy decyzji koncesjodawcy o zawarciu umowy koncesyjnej w porozumieniu z organami regulacyjnymi ( klauzula 2.1 art. 22 Ustawa o koncesjach);
- należy załączyć do dokumentacji przetargowej ( klauzula 1.1 art. 23 Ustawa o koncesjach);
- może pełnić funkcję kryterium konkurencji ( s. 7 ust. 2 art. 24 Ustawa o koncesjach);
- może zostać określony w umowie koncesyjnej jako warunek dodatkowy ( s. 2 s. 2 art. 10 ustawy o koncesjach).

Ponadto, jeżeli w okresie obowiązywania umowy koncesyjnej taryfy na towary, roboty budowlane i usługi koncesjonariusza zostaną ustalone z uwzględnieniem długoterminowych parametrów regulujących jego działalność, które nie odpowiadają określonym w umowie koncesyjnej, warunki niniejszej umowy muszą zostać zmienione na wniosek koncesjonariusza ( klauzula 4 art. 20 ustawy o koncesjach).

Leasing zamienia się w koncesję

Ustawa federalna nr 152-FZ Dodano wykaz sytuacji, w których umowa koncesyjna zostaje zawarta bez konkursu (por. klauzula 2 art. 37 Ustawa o koncesjach). W szczególności bez wstępnej selekcji można podpisać umowę z najemcą nieruchomości, która zgodnie z prawem może być przedmiotem umowy koncesyjnej, jeżeli:
- przedmiot leasingu został stworzony i (lub) zrekonstruowany przez najemcę;
- umowa najmu została zawarta przed dniem 01.07.2010r.

W takim przypadku umowa najmu zostaje przekształcona w umowę koncesji bez zmiany takich warunków, jak czas trwania umowy (pozostaje taki sam), sytuacja konsumentów towarów, robót budowlanych, usług (nie ulega pogorszeniu), wysokość zobowiązań inwestycyjnych koncesjonariusza (nie ulega zmniejszeniu). Zdaniem twórców ustawy, po przyjęciu nowelizacji umowy koncesyjne staną się atrakcyjniejsze dla inwestorów, nawet w porównaniu z umowami najmu, które w praktyce w większości obecnie formalizują prawa do korzystania z obiektów infrastruktury użyteczności publicznej. Oznacza to, że najemcy muszą mieć możliwość bezbolesnej realizacji swoich planów, korzystając z umowy koncesyjnej. Jest to oczywiście możliwe jedynie za zgodą woli inwestora i właściciela nieruchomości.

Kilka innych innowacji

Oprócz powyższego warto zwrócić uwagę na jeszcze kilka punktów.
Po pierwsze, ustawodawca na nowo określił skład nieruchomości będącej przedmiotem umowy koncesyjnej. Jeśli wcześniej chodziło tylko o nieruchomość, teraz przedmiotem umowy może być ( klauzula 1 art. 3 Ustawa o koncesjach):
- nieruchomość;
- nieruchomości i majątek ruchomy, powiązane technologicznie i przeznaczone do wykonywania działalności przewidzianej w umowie koncesyjnej.
Po drugie, obecnie zostało wyraźnie stwierdzone, że przeniesienie przedmiotu umowy w terminie określonym umową należy do udzielającego. Termin takiego przeniesienia uznawany jest za jeden z warunków zasadniczych i jest określony w dokumentacji przetargowej ( s. 4 ust. 1 ust. 1 art. 10, s. 25 ust. 1 art. 23 Ustawa o koncesjach). Samo przeniesienie odbywa się zgodnie z ustawą, podobnie jak zwrot rzeczy po rozwiązaniu umowy ( klauzula 4.1 art. 3 ust. 3 art. 14 ustawy o koncesjach).

Po trzecie, koncesjonariusz otrzymał gwarancję poszanowania swoich praw w przypadku zmiany właściciela przedmiotu umowy koncesyjnej (zgodnie z art. klauzula 4 art. 18 ustawy o koncesjach okoliczność ta nie stanowi podstawy do zmiany lub rozwiązania umowy koncesyjnej).

W dniu 3 lipca 2016 r. Przyjęto ustawę federalną nr 275-FZ „W sprawie zmian w ustawie federalnej „O umowach koncesyjnych” (zwaną dalej ustawą federalną, ustawą federalną), która znacząco zmienia reżim koncesyjny w odniesieniu do dostaw ciepła obiekty, scentralizowane systemy ciepłej wody od 1 stycznia 2017 r. zaopatrzenia w wodę, zaopatrzenia w zimną wodę i (lub) odprowadzania ścieków, poszczególne obiekty takich systemów (zwane dalej Obiektami).

Kluczowe zmiany w reżimie koncesyjnym w odniesieniu do Obiektów
1. Ustalono, że uczestnictwo w charakterze osoby trzeciej w umowie koncesyjnej w odniesieniu do Obiektów będących przedmiotem Federacji Rosyjskiej, na obszarze którego znajduje się nieruchomość przekazana koncesjonariuszowi, jest obowiązkowe.
Obowiązkowe t jaki rodzaj udziału jest przewidziany w sprawie jeżeli darczyńcą jest jednostka samorządowa a uprawnienia do państwowego regulowania taryf w zakresie zaopatrzenia w ciepło, w zakresie zaopatrzenia w wodę i kanalizacji nie zostały przekazane gminie zgodnie z ustawodawstwem podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej (art. 39 część 1 art. ustawa o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną).
Obowiązki podmiotu Federacji Rosyjskiej, w którego imieniu działa najwyższy urzędnik takiego podmiotu Federacji Rosyjskiej (szef najwyższego organu wykonawczego władzy państwowej podmiotu Federacji Rosyjskiej), w zakresie regulacji taryf i zatwierdzania programów inwestycyjnych koncesjonariusza zdefiniowany w części 4 art. 40 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną.
Innowacja ta jest wprowadzana przede wszystkim „w celu realizacji uprawnień podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej określonych w obowiązującym ustawodawstwie w zakresie regulacji taryf i planowania infrastruktury w sektorze użyteczności publicznej”* jako gwarancja wykonanie umowy koncesyjnej i zwrot z inwestycji koncesjonariusza.
Ważny:
1 .Prawo federalne przewiduje skutki niezawarcia przez podmiot Federacji Rosyjskiej umowy koncesyjnej. W takim przypadku taką umowę koncesyjną uważa się za niezawartą (część 2 art. 40 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną).
2 . Ustanowiono możliwość zawarcia umowy koncesyjnej w odniesieniu do Obiektów należących do jednolitego przedsiębiorstwa lub instytucji z prawem zarządzania operacyjnego (Część 2, art. 39 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną).
Dla odniesienia:
Obecna wersja Ustawy o umowach koncesyjnych przewiduje możliwość zawierania umów koncesyjnych wyłącznie w odniesieniu do Obiektów znajdujących się w skarbcu lub przekazanych do zarządzania gospodarczego jednolitych przedsiębiorstw.

Ważny:
Ustawa federalna przewiduje konsekwencje przeniesienia na koncesję Obiektów, które były własnością i (lub) były użytkowane przez jednolite przedsiębiorstwo z prawem zarządzania gospodarczego lub zarządzania operacyjnego, instytucję budżetową lub autonomiczną z prawem zarządzania operacyjnego.
Zatem nie później niż 1 rok kalendarzowy po wejściu w życie umowy koncesyjnej statut (inny dokument określający porządek działania) jednolitego przedsiębiorstwa, instytucji budżetowej lub autonomicznej, w posiadaniu i (lub) użytkowaniu, którego znajdowała się określona nieruchomość, należy wpisać zmiany przewidujące wyłączenie działalności w zakresie zaopatrzenia w ciepło, wodociągów lub kanalizacji na terenie gminy, na której znajduje się nieruchomość przeniesiona w całości na podstawie umowy koncesyjnej .
Za jednolite przedsiębiorstwo, instytucję budżetową lub autonomiczną, której statut (lub inny dokument określający porządek działania) został zmieniony w celu wyłączenia wszelkiego rodzaju działalności prowadzonej wcześniej przez takie jednolite przedsiębiorstwo, instytucję budżetową lub autonomiczną, uważa się podlega likwidacji w sposób przewidziany przepisami prawa (części 3, 4 art. 39 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną).
Problem:
Naszym zdaniem wyłączenie ze statutu (kolejnego dokumentu określającego tryb działalności) jednolitego przedsiębiorstwa, w posiadaniu i (lub) użytkowaniu którego znajdowały się Obiekty, rodzajów działalności w zakresie zaopatrzenia w ciepło, w w dziedzinie zaopatrzenia w wodę lub kanalizacji po zawarciu umowy koncesyjnej, nie wyklucza ryzyka uznania umowy koncesyjnej za transakcję nieważną jako popełnione z naruszeniem docelowej zdolności prawnej przedsiębiorstw unitarnych (art. 18, 19 ustawy federalnej z dnia 14 listopada 2002 r. N 161-FZ „O państwowych i komunalnych przedsiębiorstwach unitarnych”).
3 .Warunki i tryb przekazania w ramach Przedmiotu umowy koncesji i (lub) innych niezarejestrowanych nieruchomości przekazanych przez koncesjonariusza koncesjonariuszowi (sieci wodociągowe i przepompownie, sieci kanalizacyjne, przepompownie ścieków, sieci ciepłownicze ) wraz z ustaleniem obowiązków koncesjonariusza w zakresie rejestracji go na rachunku środków własnych (część 5 art. 39, część 3 art. 42 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną).
Możliwość przeniesienia w koncesję nieruchomości niezarejestrowanej może zostać zrealizowana po spełnieniu następujących warunków:
A) dostępność dokumentów potwierdzających fakt i (lub) okoliczności powstania prawa koncesjonariusza do niezarejestrowanej nieruchomości i (lub) dokumentów potwierdzających fakt i (lub) okoliczności powstania praw jednolitego przedsiębiorstwa, instytucja budżetowa lub autonomiczna, której założycielem jest koncesjonariusz w posiadaniu lub użytkowaniu tej niezarejestrowanej nieruchomości;
B) wartość księgowa nieruchomości niezarejestrowanych nie przekracza 50% wartości księgowej wszystkich nieruchomości objętych przedmiotem umowy koncesyjnej, ustalonej na ostatni dzień bilansowy według sprawozdania finansowego na moment podjęcia decyzji o zawarciu umowy umowa koncesyjna;
V) opublikowanie przez koncesjodawcę co najmniej na 3 miesiące przed zawarciem umowy koncesji w Jednolitym Rejestrze Federalnym prawnie istotnych informacji o stanie faktycznym działalności osób prawnych, przedsiębiorców indywidualnych i innych podmiotów gospodarczych (zwanego dalej Rejestrem) wykazu nieruchomości niezarejestrowanych.
Ważny:
A). Wydatki koncesjonariusza związane z państwową rejestracją własności koncesjonariusza niezarejestrowanej nieruchomości, w tym w związku z realizacją prac katastralnych, podlegają wliczeniu w taryfy koncesjonariusza w sposób i w wysokości przewidzianej w regulacyjnych aktach prawnych Rząd Federacji Rosyjskiej w zakresie państwowej regulacji taryf (część 18 art. 39 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną).
B). Jeżeli po upływie roku od dnia zawarcia umowy koncesyjnej prawa do niezarejestrowanej nieruchomości nie zostaną zarejestrowane w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z nią, niezarejestrowaną nieruchomość uważa się za przywróconą w posiadanie i korzystania przez koncesjonariusza, a z koncesjonariuszem w odniesieniu do takiej niezarejestrowanej nieruchomości, umowa najmu zostaje zawarta na czas obowiązywania umowy koncesyjnej bez przeprowadzania konkursu w trybie i na warunkach określonych przez Rząd Federacji Rosyjskiej.
Zawierając taką umowę najmu, obowiązki koncesjonariusza ustalone wcześniej w umowie koncesyjnej w stosunku do niezarejestrowanej dzierżawionej nieruchomości zostają zachowane. Ponadto w przypadku jednostronnej odmowy przez koncesjodawcę wykonania umowy koncesyjnej, koncesjodawca ma także prawo jednostronnie rozwiązać umowę najmu, której przedmiotem jest nieruchomość niezarejestrowana przekazana koncesjonariuszowi wcześniej zgodnie z taką koncesją umowa (część 3 art. 42 ustawy o umowach koncesyjnych w wydaniu ustawy federalnej).
Problem:
Należy zauważyć, że umowa najmu budynku lub budowli zawarta na okres co najmniej 1 roku podlega rejestracji państwowej (art. 651 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W takim przypadku umowa podlegająca rejestracji państwowej, uważane za osoby trzecie zawarta od momentu rejestracji, chyba że prawo stanowi inaczej (klauzula 3 artykułu 433 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Tym samym wynajem niezarejestrowanej nieruchomości na okres obowiązywania umowy koncesyjnej wynoszący co najmniej 1 rok wiąże się z ryzykiem odmowy rejestracji państwowej takiej umowy najmu i zakwalifikowania umowy najmu jako niezawartej (w tym ryzyka inwestycyjnego związanego z z inwestowaniem w nieruchomości, do których prawa nie są wydawane).
B. Uważa się, że obciążenie przedmiotu nieruchomości niezarejestrowanej powstało z dniem wpisania do wykazu nieruchomości niezarejestrowanych opublikowanego w Rejestrze wzmianki o istnieniu obciążenia tego przedmiotu (art. 12 ust. 39 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną).
Problem:
Warto zauważyć, że przepis ten nie jest zgodny z ust. 1 art. 131 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którym prawo własności i inne prawa rzeczowe do nieruchomości, ograniczenia tych praw podlegają rejestracji państwowej w jednolitym rejestrze państwowym przez organy dokonujące państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi. Prawa do nieruchomości podlegające rejestracji państwowej (w tym obciążenia) powstają, zmieniają się i wygasa z chwilą dokonania odpowiedniego wpisu w rejestrze państwowym, chyba że prawo stanowi inaczej (klauzula 2 artykułu 8.1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Uważamy, że taka niejednoznaczność w rozstrzygnięciu kwestii momentu obciążenia niezarejestrowanej nieruchomości prawami koncesjonariusza może skutkować trudnościami w interpretacji i stosowaniu tych przepisów w praktyce egzekwowania prawa.
4 .Określono warunki ustalania opłaty koncesyjnej za korzystanie z Obiektów:
a) ustalono, że umowa koncesyjna „może przewidywać opłatę koncesyjną” (art. 41 część 1 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną), co sugeruje dopuszczalność zawarcia umowy koncesyjnej w odniesieniu do Udogodnienia w przypadku braku opłaty koncesyjnej;
B) możliwość rozliczania jest ustalona przy ustalaniu wysokości opłaty koncesyjnej (i zatwierdzaniu taryf dla koncesjonariusza) niespełniony w momencie podjęcia decyzji o zawarciu umowy koncesji na dłużne zobowiązania pieniężne od przedsiębiorstwa nitarne, instytucje, których majątek jest przenoszony na podstawie umowy koncesyjnej. Mówimy wyłącznie o zobowiązaniach do zapłaty wynagrodzeń, zasobów energetycznych, zobowiązaniach wynikających z umów pożyczek zawartych w celu finansowania programów inwestycyjnych takich organizacji, a także zobowiązaniach do płacenia podatków i opłat, jeżeli okres pomiędzy datą wystąpienia odpowiedniego zobowiązania dłużne, a data przyjęcia decyzji o zawarciu umowy koncesyjnej przekracza 2 lata (części 2, 3 art. 41 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną).
Negatywne aspekty i ryzyko:
Konstrukcja ta w istocie polega na przeniesieniu obowiązków przedsiębiorstw i instytucji, których majątek jest przenoszony na podstawie umowy koncesyjnej, na spłatę narosłych długów wobec konsumentów, ryzyk finansowych związanych z niemożnością uwzględnienia w taryfie wszystkich wydatków koncesjonariusza na spłatę długów przedsiębiorstw, instytucji,
Nie ma jasnego mechanizmu spłaty tych długów jednolitych przedsiębiorstw i instytucji kosztem opłaty koncesyjnej trafiającej do odpowiedniego budżetu.
5. Zakazy wprowadzane są w odniesieniu do:
A) zawieranie umów koncesyjnych jednocześnie w odniesieniu do kilku typów obiektów infrastruktury użytkowej s, a także zawieranie umów koncesyjnych w odniesieniu do tej nieruchomości i innych przedmiotów umowy koncesyjnej, o których mowa w art. 4 ustawy o umowach koncesyjnych (część 21 art. 39 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi przez Federalną Prawo).
Dla odniesienia:
Wersja ustawy o umowach koncesyjnych (część 5, art. 4) obowiązująca do 1 stycznia 2017 r. zakazuje zawierania umowy koncesyjnej w odniesieniu do kilku obiektów zaopatrzenie w ciepło, scentralizowane zaopatrzenie w ciepłą wodę, zaopatrzenie w zimną wodę i (lub) systemy sanitarne, poszczególne obiekty takich systemów. Ten przepis regulacyjny spowodował problemy w praktyce związane z jego stosowaniem i interpretacją.
Nowa wersja ustawy federalnej, która wchodzi w życie 1 stycznia 2017 r., również naszym zdaniem może powodować trudności w jej egzekwowaniu ze względu na niepewność „rodzajów obiektów infrastruktury użyteczności publicznej”.
B) przeniesienia przez koncesjonariusza prawa własności i (lub) użytkowania Obiektów przekazanych koncesjonariuszowi na podstawie umowy koncesyjnej, w tym przekazania tych Obiektów w podnajem;
V) przejścia Przedmiotu umowy koncesyjnej na własność koncesjonariusza i (lub) innych osób trzecich, w tym w ramach wykonania prawa pierwokupu do odkupu nieruchomości przekazanej zgodnie z umową koncesyjną;
Dla odniesienia:
Obowiązujący reżim koncesyjny pozwala na przeniesienie przez koncesjonariusza, za zgodą koncesjonariusza, przedmiotu umowy koncesyjnej i (lub) innego majątku przekazanego przez koncesjonariusza koncesjonariuszowi do użytku osób trzecich (klauzula 1 część 1 , art. 8 ustawy o umowach koncesyjnych), a także przewiduje prawo pierwokupu koncesjonariusza do wykupu przedmiotu umowy koncesyjnej w sposób określony w ustawie federalnej nr 178-FZ z dnia 21 grudnia 2001 r. „W sprawie prywatyzacji własność państwowa i komunalna” (część 4 art. 4 ustawy o umowach koncesyjnych).
G) przeniesienie praw wynikających z umowy koncesyjnej w odniesieniu do Obiektów do zarządzania trustem (część 7 art. 42 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną).
6. Dodano istotne warunki umowy koncesyjnej w odniesieniu do Obiektów (część 1 art. 42 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną):
A) obowiązki koncesjonariusza w stosunku do wszystkich niezarejestrowanych nieruchomości w celu zapewnienia państwowej rejestracji własności koncesjonariusza określonej nieruchomości, a także państwowej rejestracji obciążenia tego prawa w terminie 1 roku od dnia wejścia w życie moc umowy koncesyjnej;
B) warunek możliwości odroczenia terminu realizacji zobowiązań inwestycyjnych koncesjonariusza będącego organizacją regulowaną działającą w obszarach ciepłownictwa, zaopatrzenia w wodę i kanalizacji, jeżeli Rząd Federacji Rosyjskiej podejmie odpowiednią decyzję, pod warunkiem na mocy ustawy federalnej z dnia 30 grudnia 2012 r. nr 291-FZ, w związku ze znacznym pogorszeniem warunków gospodarczych.

7. Dostosowano warunki dopuszczalności zawarcia umowy koncesyjnej bez konkursu w tzw. procedurze. „przekształcenie” umowy (umów) najmu w odniesieniu do Obiektów (art. 51 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną):
A) umowy najmu zawarte w sposób przewidziany przepisami prawa przed dniem 1 stycznia 2015 r. mogą zostać przekształcone w koncesję;
Dla odniesienia:
Obecna wersja Ustawy o umowach koncesyjnych dopuszcza przekształcenie w umowę najmu Obiektów zawartych przed dniem 1 stycznia 2010 roku w umowę koncesyjną (część 2 ust. 1 art. 37 Ustawy o umowach koncesyjnych).
B) wprowadzono nowy warunek przekształcenia umowy najmu w koncesję: brak zaległości w czynszu za nieruchomość będącą przedmiotem umowy koncesyjnej, potwierdzony prawomocnym wyrokiem (postanowieniami) sądu oraz ( lub) uznane przez obie strony umowy najmu, według stanu na dzień zawarcia umowy koncesyjnej.
Ważne wyjaśnienia:
A. Umowy najmu ulegają rozwiązaniu z chwilą podpisania umów koncesyjnych (część 2 art. 51 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną).
B. Zawarta umowa koncesyjna w odniesieniu do Obiektów może przewidywać zwiększenie zobowiązań inwestycyjnych koncesjonariusza na utworzenie i (lub) przebudowę przedmiotu umowy koncesyjnej w porównaniu z obowiązkami inwestycyjnymi najemcy przewidzianymi w art. umowę (umowy) dzierżawy, jeżeli takie zwiększenie zobowiązań inwestycyjnych jest uzasadnione w systemie zaopatrzenia w ciepło lub w systemie wodociągowo-kanalizacyjnym, a długoterminowe parametry regulujące działalność koncesjonariusza są uzgodnione w sposób określony przez Rząd Federacji Rosyjskiej z władzą wykonawczą lub organem samorządu terytorialnego regulującym ceny (taryfy) zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej w zakresie regulacji cen (taryf) (część 4 art. 51 ustawy o koncesji) Umowy zmienione ustawą federalną).
Dodano wymagania dotyczące decyzji koncesjodawcy o zawarciu umów koncesji na Obiekty oraz dokumentacji przetargowej niezbędnej do przeprowadzenia konkursu na prawo do zawarcia umowy koncesji na Obiekty.
Zatem decyzja koncesjonodawcy musi zawierać m.in.:
A) wykaz i skład zobowiązań dłużnych jednolitych przedsiębiorstw i instytucji, ustalony zgodnie z postanowieniami części 2 art. 41 ustawy o umowach koncesyjnych;
B) prawa i obowiązki wykonywane przez podmiot Federacji Rosyjskiej uczestniczący w umowie koncesyjnej jako niezależna strona (art. 45 część 1 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną).
Dokumentacja przetargowa obejmuje m.in. skład i opis niezarejestrowanej nieruchomości przekazanej w ramach przedmiotu umowy koncesyjnej, w tym kopie dokumentów potwierdzających fakt i (lub) okoliczności prawa koncesjonariusza do posiadania i (lub) użytkowania tej niezarejestrowanej nieruchomości. Lista takich dokumentów musi zostać zatwierdzona przez Rząd Federacji Rosyjskiej (klauzula 15 część 1 art. 46 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną).
Warunki wprowadzenia w koncesję bez przetargu obiektów bezwłaścicielskich wchodzących w skład systemów ciepłowniczych, wodociągowych i (lub) kanalizacyjnych związanych z przedmiotem umowy koncesyjnej, zidentyfikowanych w okresie realizacji umowy koncesyjnej (część 5 , 6 art. 51 ustawy o umowach koncesyjnych ze zmianami wprowadzonymi ustawą federalną) zostały wyjaśnione):
W tym przypadku niedozwolone jest:
Obniżenie wysokości wydatków koncesjonariusza na utworzenie i (lub) przebudowę przedmiotu umowy koncesyjnej, ustalonej na podstawie konkurencyjnej oferty koncesjonariusza i ustalonej w umowie koncesyjnej,
zwiększenie kwoty wydatków finansowanych na koszt koncesjodawcy na użytkowanie (eksploatację) przedmiotu umowy koncesyjnej za każdy rok obowiązywania umowy koncesyjnej (jeżeli decyzja o zawarciu umowy koncesyjnej i (lub ) dokumentacja przetargowa przewiduje przejęcie przez wykonawcę kosztów użytkowania (eksploatacji) tego obiektu),
pogorszenie planowanych wartości wskaźników niezawodności, jakości, efektywności energetycznej scentralizowanych systemów zaopatrzenia w ciepłą wodę, zaopatrzenia w zimną wodę i (lub) systemów sanitarnych, planowanych wartości wskaźników niezawodności i efektywności energetycznej obiektów dostarczających ciepło, wartości planowane innych wskaźników technicznych i ekonomicznych tych systemów przewidzianych w umowie koncesyjnej i (lub) przedmiotach.
Ważny:
Przekazanie tych obiektów w koncesję nie powinno prowadzić do uniemożliwienia, ograniczenia lub wyeliminowania konkurencji.
Zmiany w zasadach koncesji ogólnych
Ponadto warto zwrócić uwagę na istotne zmiany w ogólnym reżimie koncesyjnym (który dotyczy wszystkich przedmiotów umów koncesyjnych):
Stworzono możliwość dla federalnych organów wykonawczych, upoważnionych przez Rząd Federacji Rosyjskiej, do monitorowania zawierania i realizacji zawartych umów koncesyjnych, w tym wywiązywania się przez strony umowy koncesyjnej z obowiązków w zakresie osiągnięcia docelowych wskaźników zawartych w koncesji umowy, terminów ich realizacji, wielkości przyciągniętych inwestycji i innych istotnych warunków umowy koncesyjnej. Procedura prowadzenia tego monitorowania musi zostać zatwierdzona przez Rząd Federacji Rosyjskiej (część 6 art. 4 ustawy o umowach koncesyjnych z późniejszymi zmianami).
Ustalono wymagania dotyczące procedury ustalania wysokości czynszu (stawki czynszu) za użytkowanie działek przeznaczonych pod realizację działalności przewidzianej w umowie koncesyjnej, w oparciu o obowiązkowe opłaty ustanowione przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej i powiązane do prawa własności i użytkowania koncesjonariusza działki w okresie obowiązywania umowy koncesyjnej (klauzula 5 części 1 art. 10 ustawy o umowach koncesyjnych z późniejszymi zmianami).
Uzupełnieniem warunków fakultatywnych (nieistotnych) umowy koncesyjnej są zobowiązania koncesjonariusza do zwrotu koncesjodawcy wydatków związanych z organizacją konkursu na prawo do zawarcia umowy koncesyjnej i przygotowaniem dokumentacji przetargowej (klauzula 17 ust. 2 art. 10).

Rosyjski sektor mieszkalnictwa i usług komunalnych wszedł w erę zmian. Branża stopniowo zmierza w stronę partnerstwa publiczno-prywatnego. Władze przyznają, że kosztem budżetu nie uda się wyprowadzić sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych z kryzysu systemowego; Jedynym wyjściem jest przyciągnięcie prywatnych inwestorów.

Anton Mikhalkov, dyrektor generalny Rosvodokanal Management Company, opowiada, jak przebiega ten proces w dziedzinie zaopatrzenia w wodę i urządzeń sanitarnych.

Antona Jurjewicza mieszkalnictwo i usługi komunalne zawsze były uważane za jedną z najbardziej problematycznych branż w Rosji. Aby zmienić tę sytuację, władze kraju opierają się na partnerstwach publiczno-prywatnych. Jak dziś rozwija się PPP w obszarze zaopatrzenia w wodę i kanalizacji (W&W)?

Władze federalne od dawna mówią o konieczności przyciągania prywatnych inwestycji w regionalne projekty infrastrukturalne; nasza firma jest jednym z najbardziej uderzających przykładów obecności inwestycyjnej w branży. Dziś biznes w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych zaczął się rozwijać, a wszystkie niezbędne ramy regulacyjne i prawne zostały w pełni przygotowane. Chociaż dwa, trzy lata temu nikt szczególnie nie rozważał branży wodociągowo-kanalizacyjnej jako możliwego pola dla normalnego procesu inwestycyjnego.

Przez długi czas nie działaliśmy do końca w cywilizowanym środowisku prawnym, gdy umowy dzierżawy sieci były główną formą interakcji pomiędzy klientem (gminą) a organizacją dostarczającą zasoby. Dziś wprowadzono zmiany w przepisach, które umożliwiają sprawne funkcjonowanie w ramach umów koncesyjnych i zapewniają większą ochronę inwestorowi-operatorowi i gminie.

Ten format zakłada długoterminowe relacje na nadchodzące dziesięciolecia. Na mocy takich umów miasto zachowuje własność istniejącej infrastruktury i otrzymuje nowe obiekty wybudowane w celu usprawnienia pracy systemów wodociągowych. Operator z kolei ma gwarancję zwrotu zainwestowanych środków; chodzi o to, że długoterminowa formuła taryfowa jest stała przez cały okres obowiązywania umowy koncesyjnej. W kraju zawarto ponad 400 umów koncesyjnych. Na konkursach organizowanych przez duże gminy panuje prawdziwa konkurencja. Ministerstwo Budownictwa Federacji Rosyjskiej robi wszystko, co w jego mocy, aby stworzyć sprzyjający klimat inwestycyjny w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych.

- Branżę tradycyjnie nazywa się jednak nierentowną, więc w jaki sposób biznes, który zdecyduje się do niej wejść, może zarobić?

Wszystko zależy od ram regulacyjnych, w jakich żyje branża. Przez długi czas nie traktowano poważnie samego pomysłu, że mieszkalnictwo i usługi komunalne mogą być dziś dziedziną działalności przedsiębiorczej generującej zysk. Na poziomie federalnym dano wyraźny sygnał, aby przyciągnąć inwestorów i przekazać zarządzanie miejskimi sieciami wodociągowymi prywatnemu, profesjonalnemu operatorowi, na podstawie umów koncesyjnych, co jest zapisane w strategii rozwoju mieszkalnictwa i usług komunalnych. Często jednak zarządcom gmin łatwiej i częściej zdarza się ręcznie zarządzać przedsiębiorstwami wodociągowymi działającymi w formie gminnych przedsiębiorstw unitarnych, dla których wysoka efektywność i wyniki ekonomiczne nie są priorytetem.

- Jak kształtuje się rentowność przedsiębiorstw w grupie spółek pod Pana przewodnictwem?

Obecne ustawodawstwo gwarantuje operatorowi pięcioprocentowy zysk biznesowy.

Ponadto zwiększenie efektywności energetycznej i zmniejszenie kosztów operacyjnych, kosztów zakupów itp. może również przynieść przedsiębiorstwu korzyści ekonomiczne.

Dziś wiele się robi, aby sektor mieszkalnictwa i usług komunalnych stał się atrakcyjny inwestycyjnie dla inicjatywy prywatnej

Jest jeszcze jedno źródło – dopłaty od przedsiębiorstw przemysłowych za negatywny wpływ na środowisko i za przekroczenie dopuszczalnych stężeń substancji szkodliwych w ściekach. Fundusze te wykorzystujemy na działania proekologiczne i realizację programu produkcyjnego.

- Jakie ryzyko widzisz w przejściu na długoterminowe ustalanie taryf?

W ramach regulacji ustalania taryf mamy kilka źródeł generowania przepływów pieniężnych. Jednym z nich jest składnik taryfowy, który przeznaczany jest na działalność operacyjną. Od 2016 roku wszystkie przedsiębiorstwa z branży muszą przejść na długoterminowe regulacje taryfowe (Rosvodokanal zrobił to w 2015 roku). Efekt ekonomiczny, jaki uzyskamy dzięki umiejętnemu zarządzaniu biznesem, pozwoli nam na wykorzystanie środków zgromadzonych w wyniku oszczędności przez pięć lat. Rozpoczęliśmy współpracę z Ministerstwem Budownictwa nad zmianami w przepisach, które pomogą zmotywować operatorów do poprawy efektywności operacyjnej w kolejnym cyklu taryfowym. Istnieje bowiem ryzyko, że oszczędności, które uzyskaliśmy w ciągu pierwszych pięciu lat, zostaną wycofane z taryfy, a kolejny okres regulowany straci atrakcyjność inwestycyjną. Długoterminowa i przewidywalna regulacja taryfowa umożliwi przyciągnięcie inwestycji w ilościach niezbędnych do modernizacji dzisiejszego przemysłu, ponieważ gwarancja zwrotu środków jest zawarta w obowiązującym ustawodawstwie.

Jak realizowany jest zarządzenie Prezydenta o przekształceniu w koncesję nieefektywnych gminnych przedsiębiorstw unitarnych? Czy są jakieś udane przykłady?

Koncesja to najbardziej postępowa metoda PPP, która pozwala inwestować w branżę środki własne i pożyczone już dziś, a nie za 20 lat, na jasnych i przejrzystych warunkach, gdyż istnieje gwarancja, że zostaną one zwrócone w postaci przyszłych wpływów z taryf. Dziś mamy do czynienia z niechęcią wielu gmin do przejścia na koncesyjny model relacji. Dzieje się tak dzięki systemowi, który ewoluował przez wiele lat. Obecnie Ministerstwo Budownictwa Federacji Rosyjskiej i Ministerstwo Rozwoju Gospodarczego Federacji Rosyjskiej opracowały metodologię oceny efektywności jednolitych przedsiębiorstw komunalnych, na podstawie której wszystkie podmioty wchodzące w skład Federacji Rosyjskiej przeprowadziły analizę efektywności gminnych przedsiębiorstw unitarnych, a 30% wszystkich przedsiębiorstw zostało oficjalnie uznanych za nieefektywne, a ich przejście na koncesję powinno nastąpić w ciągu najbliższych dwóch lat. Należy znaleźć mechanizmy motywacyjne, aby np. dodatkowo dotować małe miasta, w których trudno przyciągnąć dużych inwestorów, i odwrotnie, wstrzymywać finansowanie z budżetu nierentownych przedsiębiorstw, których właściciele – gminy – nie podejmują działań w celu ich przekazania prywatnym operatorom.

Rosvodokanal prowadzi przedsiębiorstwa w siedmiu miastach Rosji, a jedno z nich, w Woroneżu, działa na podstawie koncesji i dzięki jasno określonym obowiązkom wypracowaliśmy jasne relacje biznesowe z administracją regionalną i gminą.

W regionach, w których działa, firma zgromadziła pozytywne doświadczenia w optymalizacji procesów biznesowych i produkcyjnych. Restrukturyzujemy zadłużenie, przeformatowujemy system zarządzania, zwiększamy efektywność energetyczną i ograniczamy straty wody.

Jednak w naszej praktyce zdarzają się inne sytuacje. Dlatego w Krasnodarze władze miasta chcą zwrócić wodociągi władzom miejskim. „Krasnodar Vodokanal”, część Grupy Firm Rosvodokanal, działa od ponad 10 lat, przez cały ten czas z powodzeniem pracuje nad poprawą wydajności i jakości usług świadczonych w zakresie zaopatrzenia w wodę i kanalizacji w Krasnodarze . Chciałbym, aby miasto wyrozumiało naszą chęć jak najbardziej konstruktywnego rozwiązania sytuacji i zachowania przedsiębiorstwa pod zarządem naszej grupy. Otrzymujemy w tym wsparcie Ministerstwa Budownictwa. Działalność Krasnodarskiego Wodokanału została szczegółowo przeanalizowana przez ekspertów z grupy roboczej rosyjskiego Ministerstwa Budownictwa, utworzonej na zlecenie wicepremiera rządu rosyjskiego Dmitrija Kozaka, w skład której weszli przedstawiciele Ministerstwa Budownictwa, eksperci z NP Rozwoju Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych oraz Instytutu JSC MosvodokanalNIIproekt. Przeprowadzono szczegółową analizę, na podstawie której sporządzono protokół z działalności przedsiębiorstwa wodociągowego, z którego wynika, że w pracach nie stwierdzono uchybień mogących stanowić podstawę do rozwiązania umowy z operatorem. 2 września odbyło się spotkanie grupy roboczej pod przewodnictwem zastępcy szefa Ministerstwa Budownictwa Andrei Chibisa z udziałem przedstawicieli administracji Krasnodaru, Terytorium Krasnodarskiego i Grupy Spółek Rosvodokanal. Stwierdzono potrzebę rozwiązania sytuacji w zakresie rozwiązania kwestii przekształcania umów najmu w umowy koncesyjne bez wypowiadania istniejących umów.

Co transformacja umów najmu w umowy koncesyjne da branży? Dlaczego ten mechanizm nie jest jeszcze popularny?

Ustawodawstwo dopuszcza przekształcenie umów najmu w umowy koncesyjne, jednak proces ten wymaga zgody obu stron (gminy i inwestora). Poruszamy się drogą transformacji we wszystkich regionach naszej obecności. Zwiększy to przewidywalność relacji pomiędzy gminą a operatorem.

Zdecydowana większość prywatnych operatorów zarządza przedsiębiorstwami wodociągowo-kanalizacyjnymi na podstawie umów najmu zawartych 10-15 lat temu, z reguły nie są one w nich jasno określone, co stwarza ryzyko dla obu stron; Ponadto niektóre klauzule tych umów są sprzeczne z dzisiejszym ustawodawstwem, dlatego istnieje możliwość nieuczciwej lektury niektórych zapisów. Mówiąc najprościej, można jednostronnie spróbować rozwiązać umowę i przekazać sieci innemu operatorowi lub zarządowi jednolitego przedsiębiorstwa komunalnego.

Jednak wszystkie Twoje wysiłki mogą zostać zniweczone ze względu na problem braku płatności, który od dawna stał się chroniczny w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych. Jakie problemy widzisz w bieżącej działalności przedsiębiorstwa, jakie działania należy podjąć, aby rozwiązać ten problem?

Tak, brak płatności to nasz główny problem taktyczny. Zjawiska kryzysowe w gospodarce i szoki na rynkach zagranicznych prowadzą do spadku dyscypliny płatniczej wszystkich kategorii abonentów.

Kolejnym istotnym problemem jest masowe przyłączanie średnich i małych przedsiębiorstw do sieci wodociągowych z pominięciem obowiązujących przepisów, co negatywnie wpływa nie tylko na pobieranie opłat, ale także wiąże się z zagrożeniami technologicznymi, takimi jak przełomy i wypadki. Z tymi naruszeniami walczymy w ramach obowiązującego prawodawstwa, prowadząc poważną pracę wyjaśniającą, oferując legalizację przyłączenia się do naszych sieci i pracę w ramach zawartej umowy.

Niepokoją nas także przypadki oszukańczych działań, gdy spółki zarządzające miesiącami nie płacą, a następnie bankrutują, a później rejestrują się jako nowy podmiot prawny. W tym przypadku potrzebujemy przede wszystkim pomocy organów ścigania w identyfikowaniu pozbawionych skrupułów spółek zarządzających i zapobieganiu oszukańczym działaniom z ich strony.

Ale mamy też przykłady pozytywnej współpracy z władzami w walce z niepłatnościami, np. Woroneż. Znaleźliśmy kompromis z pracownikami ciepłowniczymi; dzisiaj zmniejszają swoje zadłużenie. Dzieje się tak głównie dzięki temu, że władze miasta i regionu wspierają naszą pracę na tyle, na ile to możliwe.

Udoskonalamy nasz system płatności, staramy się poprawiać wygodę płatności dla klientów i rozwijamy praktykę sądową. W końcu konsumenci cierpią z powodu długów, ponieważ pieniądze nie trafiają do programu inwestycyjnego.

- Jakie jeszcze zmiany legislacyjne są niezbędne, aby przedsiębiorcy mogli zwiększyć swoją aktywność w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych?

Dotychczas trwały prace nad nowelizacją ustawy o koncesjach, w której braliśmy czynny udział i która powinna zostać przyjęta w najbliższej przyszłości. Zmiany te dotyczą możliwości przejścia do sieci koncesyjnych niezarejestrowanych. Jest to bardzo ważne, gdyż obecnie w gminach nie prowadzi się rejestracji większości majątku przedsiębiorstw wodociągowych, a problem jest bardzo trudny do rozwiązania ze względu na brak środków w budżetach gmin.

Za niezwykle istotne uważamy także to, aby w konkursach koncesyjnych mogli brać udział jedynie profesjonalni operatorzy z wieloletnim doświadczeniem i potwierdzoną zdolnością finansową. Zgadzam się, to dziwne, że firma zarejestrowana na kilka miesięcy przed konkursem bierze udział w konkursie na zarządzanie miejskim zespołem wodociągów.

Ponadto konieczna jest zmiana obowiązujących przepisów w celu zwiększenia odpowiedzialności za brak płatności i opóźnienia w płatnościach za mieszkania i usługi komunalne, zapewniając możliwość windykacji długów i naliczania kar finansowych już od 1 miesiąca opóźnienia.

Moim zdaniem wszystko to pomoże przenieść branżę na nowy poziom i przyciągnąć poważne inwestycje w modernizację rosyjskiego budownictwa mieszkaniowego i usług komunalnych.

Koncesjonariusze mają być zwolnieni z podatku VAT przy przechodzeniu z umów najmu – taki projekt ustawy przygotowało Ministerstwo Budownictwa. Resort oczekuje, że umożliwi to połowie najemców mieszkalnictwa i usług komunalnych przejście na umowy koncesyjne – podatek nie będzie uwzględniany w taryfach ani jako strata dla inwestora. Eksperci zauważają, że liczba umów najmu jest nadal znacząca: nie we wszystkich większych miastach obowiązują jeszcze koncesje, których udział w 2020 r. powinien osiągnąć 80%.

Ministerstwo Budownictwa planuje wyeliminować problem, który komplikuje przejście od umów dzierżawy infrastruktury użytkowej do umów koncesji – mowa tu o konieczności zapłaty podatku VAT. Najemcy nie muszą płacić tego podatku, w przeciwieństwie do koncesjonariuszy. W związku z tym obecnie nie można przekształcić umów najmu w umowy koncesyjne bez skutków podatkowych.

Jak poinformował wczoraj zastępca szefa Ministerstwa Budownictwa Andrei Chibis, projekt ustawy przewidujący zniesienie podatku VAT w okresie przejścia z dzierżawy na koncesję został już przez resort przygotowany i przesłany do Białego Domu. „Wstępnie zapadły wszystkie decyzje w sprawie zatwierdzenia; mam nadzieję, że w najbliższej przyszłości rząd prześle je do Dumy Państwowej” – dodał urzędnik. Według Andrieja Chibisa po przyjęciu normy nawet połowa umów najmu w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych będzie mogła zostać przekształcona w koncesje w ciągu trzech lat – Ministerstwo Budownictwa spodziewa się, że zapewni to branży dodatkowe inwestycje.

Przypomnijmy, że w związku z chronicznym niedofinansowaniem sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych (potrzeby na środki szacowano na 500 miliardów rubli rocznie) Ministerstwo Budownictwa od 2011 roku stara się pozyskać w branży prywatne inwestycje. Wśród celów znalazło się m.in. przejście do koncesji do 2020 roku 80% przedsiębiorstw mieszkalnictwa i usług komunalnych (w sumie ok. 4 tys.). Według Ministerstwa Budownictwa na koniec pierwszego kwartału w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych obowiązywały 2264 umowy koncesyjne, a wielkość zobowiązań koncesjonariuszy szacowana jest na 288,6 mld rubli.

Zachęty do przekształcania umów najmu (np. w branży wodociągowej dotyczy to 20% obiektów) w umowy koncesyjne były omawiane w ramach przygotowań do posiedzenia Rady Państwa w sprawie zwiększenia atrakcyjności inwestycyjnej regionów w 2017 roku. Zapobieganie ponownemu opodatkowaniu VAT w okresie takiego przejścia przewiduje także prognoza rozwoju społeczno-gospodarczego Federacji Rosyjskiej na lata 2018–2020. Zgodnie z planem działalności legislacyjnej Ministerstwa Budownictwa poprawki powinny już znaleźć się w Dumie Państwowej – zakładano, że projekt ustawy zostanie skierowany do rządu w pierwszym kwartale br., do parlamentu w drugim.

Jak wyjaśnia szef stowarzyszenia „Mieszkanie i usługi komunalne i środowisko miejskie” Aleksiej Makruszin, w modernizację obiektów mieszkaniowych i usług komunalnych angażują się także najemcy, ale umowy koncesyjne są bardziej uregulowane i wygodne dla wszystkich uczestników rynku. Ekspert przypomina, że istnieje możliwość przekształcenia leasingu w koncesję, jednak w praktyce, podejmując próbę takiego przejścia, firmy „stwierdzały, że są podatnikami podatku VAT”. „Propozycja Ministerstwa Budownictwa wydaje się słuszna – taryfy się nie zmienią, ponieważ nie będą musiały uwzględniać podatków” – mówi Aleksiej Makruszin. Jak zauważa Svetlana Razvorotneva, dyrektor wykonawcza NP Housing and Communal Services Control, w planie taryfowym można uwzględnić podatek VAT, ale nie jego dwuprocentową podwyżkę (od 2019 r. stawka podatku wzrośnie z 18% do 20%. - „Kommiersant”). Jak podkreśla pani Razvorotneva, w ciągu najbliższych kilku lat zdaniem Ministerstwa Budownictwa wszystkie umowy najmu powinny zostać zamienione na koncesje. „To nie jest prosta sprawa – często zdarzały się sytuacje, gdy wygasały umowy najmu, a przedsięwzięcia okazywały się nieciekawe dla inwestorów” – mówi. Według Swietłany Razvorotnewej koncesje nie istnieją już nawet we wszystkich większych miastach, chociaż to właśnie tam zlokalizowane są najciekawsze dla inwestorów przedsiębiorstwa – nadal dominują umowy najmu.

Jewgienija Kryuchkowa

Wybór redaktora

Kuskus z jagnięciną i warzywami

Przepis na gotowanie jagnięciny z kuskusem Wielu słyszało słowo „Kuskus”, ale niewielu nawet sobie wyobraża, co to jest....

Przepis: Ziemniaki duszone z fasolką szparagową - Z zieleniną Gulasz z fasolki szparagowej z warzywami

Przepis ze zdjęciami znajdziesz poniżej. Oferuję przepis na proste i łatwe w przygotowaniu danie, ten pyszny gulasz z...

Zapiekanka ziemniaczana z wątróbką Zapiekanka z wątróbki

Zawartość kalorii: nieokreślona Czas gotowania: nieokreślona Wszyscy kochamy smaki dzieciństwa, bo przenoszą nas w „piękne odległe”...

Najsmaczniejsze chude sałatki z kapusty pekińskiej: proste przepisy ze zdjęciami Prosta sałatka z kapustą pekińską i kukurydzą

Kukurydza konserwowa ma po prostu niesamowity smak. Z jego pomocą uzyskuje się przepisy na sałatki z kapusty pekińskiej z kukurydzą...

Dlaczego marzysz o czerwonej poduszce?

Zdarza się, że nasze sny czasami pozostawiają niezwykłe wrażenie i wówczas pojawia się pytanie, co one oznaczają. W związku z tym, że do rozwiązania...

Pomóż w interpretacji wymarzonej książki

Czy zdarzyło Ci się prosić o pomoc we śnie? W głębi duszy wątpisz w swoje możliwości i potrzebujesz mądrej rady i wsparcia. Dlaczego jeszcze marzysz...

Wróżenie na fusach kawy

Popularne jest wróżenie na fusach kawy, intrygujące znakami losu i fatalnymi symbolami na dnie filiżanki. W ten sposób przewidywania...

Owsianka mleczna z wermiszelem

Młodszy wiek. Opiszemy kilka przepisów na przygotowanie takiego dania Owsianka z wermiszelem w powolnej kuchence. Najpierw przyjrzyjmy się...

Jak zrobić domowego szampana z liści winogron

Wino to trunek, który pija się nie tylko na każdej imprezie, ale także po prostu wtedy, gdy mamy ochotę na coś mocniejszego. Jednak wino stołowe jest...

Nowy

Popularny

Jak prawidłowo przekształcić umowę najmu w umowę koncesyjną. Unikanie stosunków najmu w mieszkaniach i usługach komunalnych będzie stymulowane przez zniesienie podatków

1. Utworzenie Centrum PPP mieszkalnictwa i usług komunalnych

Odpowiedzialni wykonawcy

Oczekiwany wynik

Dokumenty

2. Utworzenie zespołu projektowego

Odpowiedzialni wykonawcy

Oczekiwany wynik

3. Inwentaryzacja i analiza zadłużenia MUP

Odpowiedzialni wykonawcy

Oczekiwany wynik

4. Przeprowadzenie przeglądu technicznego

Odpowiedzialni wykonawcy

Oczekiwany wynik

Dokumenty

5. Sporządzenie wykazu niespełnionych specyfikacji technicznych i umów o przyłączenie do scentralizowanych systemów ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych

Odpowiedzialni wykonawcy

Oczekiwany wynik

6. Napisanie zadania

Odpowiedzialni wykonawcy

Oczekiwany wynik

7. Obliczenie minimalnych dopuszczalnych i maksymalnych planowanych wartości wskaźników efektywności koncesjonariusza

Odpowiedzialni wykonawcy

Oczekiwany wynik

8. Sporządzenie opisu nieruchomości przenoszonej na koncesję, kopii dokumentów potwierdzających własność koncesjonodawcy przenoszonej nieruchomości, danych o stanie faktycznym przenoszonej nieruchomości

Odpowiedzialni wykonawcy

Oczekiwany wynik

Dokumenty

9. Sporządzenie spisu działek

Odpowiedzialni wykonawcy

10. Opracowanie modelu finansowego (biznesplanu)

Odpowiedzialni wykonawcy

11. Porozumienie w sprawie maksymalnego wskaźnika wzrostu opłat obywatelskich za usługi komunalne

Odpowiedzialni wykonawcy

Odpowiedzialni wykonawcy

Oczekiwany wynik

13. Przygotowanie umowy koncesyjnej

Odpowiedzialni wykonawcy

Oczekiwany wynik

Odpowiedzialni wykonawcy

Oczekiwany wynik