Jak sporządzić przedwstępną umowę najmu lokalu niemieszkalnego. Przedwstępna umowa najmu lokalu niemieszkalnego Przedwstępna umowa najmu lokalu niemieszkalnego w budowie Próbka

Dziś, aby wynająć lokal na czasowe użytkowanie osobie trzeciej, konieczne jest sporządzenie umowy najmu. Na podstawie takiego dokumentu strony ustalają prawa i obowiązki w formie prawnej.

Za pomocą takiego dokumentu możesz chronić swoje prawa, a także uniknąć różnych konfliktów prawnych, które mogą powstać pomiędzy stronami.

Na poziomie legislacyjnym standardowa forma takiej umowy nie została zatwierdzona. Oznacza to, że strony mogą samodzielnie określić, jakie warunki zostaną przewidziane w umowie, nie mogą one jednak pozostawać w sprzeczności z wymogami prawa.

Jednak z jakichś obiektywnych powodów strony nie zawsze mogą dojść do porozumienia tu i teraz. W związku z tym uczestnicy stosunków prawnych mogą sporządzić i podpisać przedwstępną umowę najmu nieruchomości niemieszkalnej.

Jeżeli strony nie posiadają specjalistycznej wiedzy z zakresu orzecznictwa, zalecamy skontaktowanie się ze specjalistą w celu sporządzenia umowy przedwstępnej.

Jeśli nie jest to możliwe, przed sporządzeniem dokumentu należy zapoznać się ze wszystkimi wymaganiami, które go dotyczą oraz obowiązującymi przepisami.

Sporządzając dokument, musi on zawierać następujące informacje:

• Informacja o dacie i miejscu sporządzenia dokumentu;
• Informacje o stronach stosunku prawnego. Niezbędne jest podanie danych zgodnie z dokumentami potwierdzającymi ich tożsamość. Jeżeli osoba prawna występuje jako strona, podaje się informacje o dokumentach założycielskich, a także informacje o osobie reprezentującej organizację;
• Informacja o przedmiocie umowy. Wskazano jego lokalizację, obszar, dane katastralne i techniczne;
• Informacja o okresie na jaki została zawarta umowa;
• Informacje o wartości najmu nieruchomości, a także o trybie wpłacania środków wynajmującemu;
• Informacje o prawach i obowiązkach każdej ze stron;
• Dodatkowe dane, które mogą zostać zawarte w umowie na podstawie porozumienia stron;
• Podpisy każdej ze stron i ich dane.

Wymagania dotyczące formy i treści przedwstępnej umowy najmu lokalu niemieszkalnego

Umowa przedwstępna może zostać zawarta wyłącznie w takiej samej formie jak umowa główna. Do zawarcia umowy najmu wymagana jest forma pisemna.

Należy pamiętać, że jeżeli strony nie zastosują się do tych wymogów, umowa zostanie uznana za nieważną.

W przypadku umowy najmu zawartej na okres dłuższy niż 1 rok wymagana jest obowiązkowa rejestracja państwowa. W przypadku umowy przedwstępnej, nawet jeśli umowa główna zostanie później zawarta na okres 1 roku, rejestracja państwowa nie jest wymagana.

Zasada ta wynika z faktu, że zawarcia umowy przedwstępnej nie można uznać za transakcję dotyczącą nieruchomości. Głównym celem takiego dokumentu jest zabezpieczenie zobowiązań uczestników do późniejszego zawarcia umowy.

Strony muszą pamiętać, że w tekście dokumentu muszą zostać zawarte obowiązkowe warunki, bez których umowa nie nabierze mocy prawnej.

Warunki te obejmują:

• Informacje o przedmiocie umowy, czyli o przedmiocie, który zostanie przekazany do czasowego użytkowania;
• Informacje o każdym uczestniku stosunku prawnego;
• Informacja o koszcie wynajmu.

Ustalenie terminu zawarcia umowy głównej

Prawo cywilne zawiera wymóg, zgodnie z którym przedwstępna umowa najmu lokalu o charakterze niemieszkalnym musi zawierać informację o okresie, w którym strony będą wypełniać obowiązek zawarcia umowy głównej.

W przypadkach, gdy strony samodzielnie nie przewidziały takiego terminu w tekście umowy, wynosi on rok od chwili podpisania dokumentu.

Jeżeli przed upływem terminu określonego w umowie żadna ze stron nie zgłosiła zamiaru zawarcia dokumentu głównego, wówczas wzajemne prawa i obowiązki po upływie tego terminu uważa się za wygasłe.

Termin określony w umowie uważa się za wyprzedzający, to znaczy po jego upływie strony nie mogą już żądać wykonania tych zobowiązań, które znalazły odzwierciedlenie w tekście umowy.

Strony mogą ustalić termin, w jakim muszą wykonać umowę główną, na kilka sposobów.

Tekst dokumentu może wskazywać określoną datę kalendarzową lub jakieś wydarzenie, po zaistnieniu którego uczestnicy sporządzają umowę.

Należy pamiętać, że niedopuszczalne jest wskazanie momentu zawarcia umowy w zależności od działań którejkolwiek ze stron, daty zakończenia prac budowlanych, czy też rejestracji praw osoby będącej potencjalnym wynajmującym.

Zakaz ten wynika z faktu, że zdarzenia te zależą od woli konkretnego uczestnika i nie mają charakteru obiektywnego.

Umowa przedwstępna (zwana dalej także przygotowawczą, wstępną) o najmie stosowana jest co do zasady w stosunkach biznesowych, a wynajmowane lokale wykorzystywane są na potrzeby lokalizacji biur, obiektów produkcyjno-przemysłowych, magazynów, itp.

Drodzy Czytelnicy! W artykule omówiono typowe sposoby rozwiązywania problemów prawnych, jednak każdy przypadek jest indywidualny. Jeśli chcesz wiedzieć jak rozwiązać dokładnie Twój problem- skontaktuj się z konsultantem:

WNIOSKI I ZGŁOSZENIA PRZYJMUJEMY 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu, 7 dni w tygodniu.

Jest szybki i ZA DARMO!

I choć w rzadkich przypadkach zawierana jest przedwstępna umowa najmu, należy wziąć pod uwagę jej cechy. W tym artykule przyjrzymy się, kiedy jest sporządzany, w jakich okolicznościach jest ważny, a w jakich przypadkach nie jest konieczny.

Po co to jest?

Przepisy regulacyjne zawarte są w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej (zwanym dalej Kodeksem).

Zatem na mocy części 1 prezentowanego artykułu, zgodnie z umową przygotowawczą, uczestnicy procesu zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy zasadniczej przeniesienia własności i na warunkach określonych w umowie przedwstępnej porozumienie.

Zakres stosowania przedwstępnej umowy najmu, w odróżnieniu od innych rodzajów umów przedwstępnych, jest niezwykle wąski. Bo co mogłoby przeszkodzić stronom procesu w natychmiastowym zawarciu umowy głównej? W zasadzie nic.

I tylko w jednym przypadku taka umowa może się przydać - podczas budowy lub przebudowy lokalu niemieszkalnego, który po zakończeniu prac budowlano-montażowych zostanie wynajęty. Ale dlaczego?

Faktem jest, że umowy wstępne zawierane są wtedy, gdy strony z tego czy innego powodu nie mogą „tu i teraz” zawrzeć umowy głównej.

Jeśli weźmiemy pod uwagę wynajem obiektów niewykończonych i nie oddanych do użytku, to dokładnie tak jest w przedstawionym przypadku.

Kodeks stanowi, że umowa najmu nieruchomości musi być zarejestrowana w Rosreestr, chyba że Kodeks stanowi inaczej.

I właśnie tam Kodeks reguluje, że umowy najmu budynków i budowli niemieszkalnych zawarte na okres krótszy niż 12 miesięcy nie podlegają rejestracji państwowej.

Jeśli więc planowany jest najem długoterminowy (na okres dłuższy niż 12 miesięcy), należy zarejestrować umowę, ale w przypadku obiektów niewykończonych nie jest to możliwe. W związku z tym nie będzie możliwe zawarcie umowy najmu.

W takich okolicznościach strony będą potrzebować wstępnej umowy najmu, której treść i cechy omówimy dalej.

Umowa przedwstępna musi być sporządzona w takiej samej formie, w jakiej zostanie zawarta umowa główna, a jeżeli nie zostanie określona forma umowy głównej, to w formie pisemnej. W przypadku niezachowania formy określonej przepisami prawa umowa może zostać uznana za nieważną.

Formę umowy głównej określa art. Kod 609. Zatem na podstawie przepisów części 1 tego artykułu można ją zawrzeć ustnie, jeżeli:

• obie strony procesu to osoby fizyczne;
• a okres najmu jest krótszy niż 1 rok.

We wszystkich pozostałych przypadkach, w tym także gdy co najmniej jedna ze stron posiada osobowość prawną, wymagana jest forma pisemna.

W związku z tym umowa przedwstępna również musi zostać sporządzona w formie pisemnej, podobnie jak umowa główna (i odwrotnie, jeżeli prawo dopuszcza ustną formę transakcji, w tej formie można zawrzeć umowę przedwstępną).

Zastanówmy się, jakie warunki powinna zawierać przedwstępna umowa najmu zgodnie z art. Kod 429:

• przedmiot umowy (najem lokalu niemieszkalnego, adres lokalizacji, inne cechy identyfikujące);
• wszystkie warunki transakcji, które zostaną określone w umowie głównej;
• okres na zawarcie umowy głównej (termin nie może zostać określony, w takim przypadku umowa główna musi zostać zawarta w terminie 12 miesięcy od umowy przedwstępnej).

Okazuje się, że umowa początkowa jest jeszcze „szersza” od umowy głównej – oprócz wszystkich warunków umowy głównej zawiera także dodatkowe.

Niektórzy uważają, że w umowie powinny znaleźć się zapisy dotyczące odpowiedzialności za uchylanie się od zawarcia umowy głównej.

Pamiętajmy, że takie warunki mogą zostać ujęte lub nie – niemniej jednak prawo ma chronić tych, których interesy zostały naruszone.

Zatem zgodnie z Kodeksem, jeżeli którakolwiek ze stron uchyla się od zawarcia umowy głównej, kontrahent ma prawo zwrócić się do organu sądowego z wnioskiem o wymuszenie zawarcia umowy.

W takim przypadku umowę uważa się za zawartą na warunkach określonych wyrokiem sądu. Sąd może także nakazać stronie uchylającej się od obowiązków naprawienie wszelkich strat materialnych wyrządzonych przez to uchylanie się.

Jak zakończyć i jego próbkę

Wstępna umowa powinna zostać zawarta w prostej formie pisemnej poprzez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony, ale w kilku egzemplarzach. Zaleca się wykonanie 3 kopii - jedna pozostanie u najemcy, druga u wynajmującego, a trzecia - w celu rozstrzygnięcia różnych sporów.

Nie ma jednolitej formy przygotowawczej umowy najmu. Strony procesu mogą samodzielnie opracować formularz lub skorzystać z naszego wzoru, który zawiera już wszystkie istotne zapisy.

Informujemy, że w oparciu o wyjaśnienia Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej zawarte w Pismem Informacyjnym z dnia 16 lutego 2001 r. nr 59, pkt 14, pierwotna umowa, zgodnie z którą strony zobowiązują się do zawarcia główny, podlegający rejestracji państwowej, nie podlega takiej rejestracji państwowej.

Oznacza to, że niezależnie od tego, czy umowa główna zostanie zarejestrowana w Rosreestr, czy nie, nie ma konieczności rejestrowania umowy wstępnej.

Jakie dokumenty są potrzebne

Ponieważ umowa przygotowawcza zawiera wszystkie warunki umowy głównej, strony muszą ją dokładnie wypełnić i sprawdzić wszystkie informacje dostarczone przez kontrahenta.

Tym samym najemca nie zaprząta sobie głowy sprawdzaniem prawa wynajmującego do najmu lokalu niemieszkalnego. Jeżeli mówimy o niedokończonym projekcie budowlanym, warto sprawdzić całą dokumentację pozwalającą na jego budowę.

Wynajmujący z kolei musi sprawdzić wypłacalność kontrahenta – czy będzie on w stanie w przyszłości terminowo regulować raty czynszu, czy nie?

Strony transakcji muszą dostarczyć sobie wszelkie dokumenty wskazujące na legalność przyszłej transakcji.

Termin

Termin zawarcia umowy głównej określony jest w części 4 art. 429 Kodeksu. Ze względu na regulacje prawne strony procesu mogą, ale nie muszą, wskazać w dokumencie termin.

Jeżeli termin nie jest określony, obowiązuje zasada standardowa – umowa główna musi zostać zawarta w terminie 12 miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej.

Jeżeli w określonym terminie żadna ze stron nie wyrazi chęci zawarcia umowy głównej, umowa przedwstępna ulega rozwiązaniu (to znaczy tak, jakby nie istniała).

Przedwstępna umowa najmu lokalu niemieszkalnego wraz z kaucją i jej wzorem

Kaucja, jako środek zapewniający wykonanie zobowiązań, jest omówiona w Kodeksie.

Na podstawie części 1 art. 380, za zadatek uznaje się ustaloną kwotę środków finansowych i rzeczowych, które jedna ze stron przekazuje drugiej w zamian za przyszłe płatności, na dowód zawarcia umowy.

Ponieważ zgodnie z umową główną najemca będzie zobowiązany do dokonania płatności, to on musi wpłacić kaucję.

Jeżeli wynajmujący, który otrzymał kaucję, nie dopełni obowiązku zawarcia umowy głównej we wstępnych terminach, wówczas jest zobowiązany zapłacić najemcy podwójną kwotę kaucji.

Jeśli wręcz przeciwnie, najemca nie wywiąże się ze zobowiązań, wówczas kwota kaucji po prostu pozostaje u wynajmującego.

Przez długi czas Naczelny Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej i Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej nie mogły dojść do porozumienia w sprawie celowości stosowania kaucji w umowach przygotowawczych.

Naczelny Sąd Arbitrażowy oparł swoje stanowisko na fakcie, że kaucja jako zabezpieczenie powinna być przeznaczona wyłącznie na zobowiązania finansowe i pieniężne.

Umowa pierwotna nie przewiduje rozliczeń finansowych i nakłada jedynie jedno zobowiązanie – zawarcie w przyszłości umowy głównej.

Sąd Najwyższy natomiast wskazał na dopuszczalność stosowania kaucji, uznając ją za zabezpieczenie wykonania zobowiązania pieniężnego wynikającego z umowy głównej.

Sprzeczność usunięto poprzez nowelizację Kodeksu, czyli ust. 4 art. 380. Teraz kaucja może być w pełni legalnie wykorzystywana w umowach przedwstępnych, w tym dzierżawie.

Umowa kaucji nie musi być zawierana odrębnie – odpowiednie postanowienia można określić bezpośrednio w przedwstępnej umowie najmu.

Praktyka arbitrażowa

Sądy często muszą rozstrzygać następujące spory dotyczące przedwstępnych umów najmu:

• najemca pragnie otrzymać rekompensatę pieniężną za niezawarcie umowy przez wynajmującego;
• najemca pragnie otrzymać rekompensatę pieniężną w związku z upadłością wynajmującego i w konsekwencji niedokończonymi pracami budowlanymi;
• w przypadku oszukańczych działań ze strony wynajmującego, przy sporządzaniu świadomie nieważnej umowy w wyniku oszustwa lub nadużycia zaufania.

Zatem wstępna umowa najmu jest potrzebna, aby zobowiązać strony do zawarcia w przyszłości umowy głównej.

Strony mogą same ustalić warunki - jeśli nie zostaną one uregulowane, wówczas umowa główna musi zostać zawarta w ciągu 1 roku. Dokument może zawierać warunek dotyczący złożenia kaucji lub innego zabezpieczenia zobowiązań.

W artykule omówiono umowę o wypowiedzenie umowy najmu lokalu niemieszkalnego na rzecz Rosreestr.

Czasem zdarza się, że strony z różnych powodów nie mogą tu i teraz zawrzeć umowy najmu, a mają taki zamiar. Najlepszym rozwiązaniem problemu jest przedwstępna umowa najmu lokalu niemieszkalnego, sporządzona według wzoru z roku bieżącego.

Z jednej strony potencjalny najemca będzie mógł wskazać swoje zamiary wynajmu w najbliższej przyszłości, z drugiej strony wynajmujący otrzyma gwarancję, że lokal zostanie wynajęty w ustalonym terminie i nie ma żadnych trzeba szukać odpowiedniego najemcy.

Prawo przewiduje pewne zasady sporządzania takiego dokumentu, które zostaną omówione w tym artykule. Zwrócimy także uwagę na formę umowy i powody, dla których można zastosować taką formę.

Definicja i ogólne znaczenie takiego pojęcia jak przedwstępna umowa najmu

Wszelkie kwestie związane z przygotowaniem umowy najmu reguluje Kodeks Cywilny. Jasno określa, co może być przedmiotem transakcji i w jaki sposób następuje przeniesienie własności. Obydwa warunki mają zastosowanie, jeśli planowane jest zawarcie umowy niezwłocznie po osiągnięciu przez strony konsensusu.

Działalność gospodarcza nie zawsze jest stabilna, czasem zdarzają się sytuacje, gdy nie ma możliwości wynajęcia lokalu od razu na dłuższy okres. W związku z tym przedwstępna umowa najmu rozwiąże problem i stanie się wiarygodną gwarancją dla leasingodawcy.

Zawarcie takiej czynności może być wymagane również w przypadku braku osobowości prawnej przedsiębiorcy. Na przykład, gdy obywatel nie otrzymał jeszcze dokumentów rejestracyjnych, ale chce wystawić umowę najmu specjalnie osobie prawnej. Taka forma pozwala obywatelom i przedsiębiorcom znacznie ograniczyć potencjalne ryzyko i zagwarantować zawarcie transakcji w przyszłości.

Szczególną zaletą takiej umowy jest to, że określa ona narzędzia, które zapewnią, że strony wywiążą się ze swoich zobowiązań. Do najskuteczniejszych metod oddziaływania zalicza się nakładanie kar lub egzekwowanie umowy na drodze sądowej.

Umowa taka wchodzi w życie natychmiast po jej podpisaniu, należy jednak mieć na uwadze, że przedmiotem tego dokumentu nie będzie wykonanie umowy, ale zobowiązanie stron do zawarcia w najbliższej przyszłości transakcji najmu.

Inaczej mówiąc, umowa nie rodzi żadnych stosunków majątkowych, lecz zapewnia zawarcie umowy głównej w wyznaczonym terminie. Przedmiot transakcji musi być szczegółowo opisany, aby w przyszłości nie było trudności z jego ustaleniem

Umowa przedwstępna musi określać termin wyznaczony stronom na zawarcie transakcji. Jeżeli ten akapit zostanie pominięty lub napisany nieprawidłowo, umowę uważa się za zawartą na rok. Jeżeli umowa główna nie zostanie zawarta w wyznaczonym terminie, umowę przedwstępną uważa się za zawartą.

Po upływie wyznaczonego terminu wszelkie prawa stron wygasają, a obowiązek zawarcia transakcji również przestaje istnieć. Dodatkowo należy zaznaczyć, że termin zawarcia transakcji nie jest warunkiem koniecznym, a jego brak nie stanowi podstawy do rozwiązania transakcji.

Czy przy umowie przedwstępnej wymagana jest kaucja?

Kaucja to specjalne narzędzie, które pozwala ograniczyć ryzyko dla stron transakcji. Głównym warunkiem skorzystania z lokaty jest obecność w umowie powiązań finansowych. W umowie przedwstępnej nie ma stosunków pieniężnych, dlatego też za taką umowę nie jest przewidziana kaucja. Jedynym obowiązkiem powstającym w trakcie obowiązywania takiej umowy jest zawarcie umowy głównej.

Część prawników uważa, że ​​kaucja w tego typu umowie może stanowić zabezpieczenie wykonania zobowiązań podjętych przez strony transakcji. Oprócz zabezpieczenia eksperci sugerują zastosowanie innej metody zabezpieczenia - kaucji.

Jakie informacje powinny znaleźć się w dokumencie

Umowa przedwstępna zawierana jest w formie pisemnej i musi mieć taką samą formę jak dokument główny. Jeżeli forma czynności umownej nie zostanie zachowana, nie będzie ona miała mocy prawnej. Podobnie jak w przypadku umowy głównej, strony zobowiązane są do podpisania dokumentu.

Zgodnie z ogólnymi przepisami najmu umowa podlega rejestracji, jeżeli jest zawarta na okres dłuższy niż rok. Zasada ta nie dotyczy umowy przedwstępnej. Umowa musi zawierać określone punkty i postanowienia:

• warunki określające przedmiot, przedmiot, istotne warunki umowy;
• postanowienia określające cele i zadania, dla których umowa została sporządzona.

Jeżeli te punkty są obecne, dokument uważa się za zawarty i nabiera znaczenia prawnego.

Wniosek

Leasing typu przedwstępnego stosuje się wówczas, gdy strony nie są jeszcze gotowe do zawarcia umowy w danej chwili, lecz wyrażają chęć zawarcia takiej umowy w przyszłości. Formularz ten umożliwia dokładne ustalenie terminu zawarcia głównego dokumentu i określenie wszystkich ważnych punktów na żądanie uczestników stosunków prawnych.

do zawarcia umowy najmu lokalu niemieszkalnego

Osoba działająca na podstawie, zwanej dalej „ Gospodarz„, z jednej strony, a w osobie działającej na podstawie, zwanej dalej „ Najemca„, natomiast zwane dalej „Stronami”, zawarły niniejszą umowę, zwaną dalej „ Porozumienie", o następującej treści:

1. PRZEDMIOT UMOWY

1.1. Strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy najmu nieruchomości, której główne warunki Strony określają w niniejszej umowie, która jest umową przedwstępną. Umowa najmu musi zostać zawarta przez Strony niniejszej umowy w terminie od z chwilą otrzymania przez Wynajmującego zaświadczenia o wpisie własności nieruchomości, która będzie wynajmowana pod wynajem. Obowiązki wynikające z przyszłej umowy najmu powstają dla Stron niniejszej umowy z chwilą zawarcia głównej umowy najmu.

2. PODSTAWOWE WARUNKI PRZYSZŁEJ UMOWY

1. Przedmiot Umowy.

1.1. Wynajmujący przekazuje, a Najemca przyjmuje do wynajęcia lokal niemieszkalny pod adresem: powierzchnia całkowita mkw. m, w stanie umożliwiającym jego użytkowanie.

2. Obowiązki stron.

2.1. Wynajmujący zobowiązuje się:

2.1.1. Poważne naprawy przeprowadzaj na własny koszt.

2.1.2. W razie wypadku, który nastąpił nie z winy Najemcy, należy niezwłocznie podjąć wszelkie niezbędne działania w celu usunięcia jego skutków.

2.2. Najemca zobowiązuje się:

2.2.1. Korzystaj z lokalu wyłącznie zgodnie z jego przeznaczeniem, zgodnie z niniejszą umową.

2.2.3. Terminowo, na własny koszt, przeprowadzaj naprawy bieżące i kosmetyczne, opłacaj rachunki za media za utrzymanie wynajmowanej nieruchomości.

2.2.4. W przypadku stwierdzenia oznak stanu awaryjnego w urządzeniach wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych i innych należy niezwłocznie powiadomić Wynajmującego.

2.2.5. Nie przeprowadzaj przebudowy lokalu, ponownego wyposażenia instalacji wodno-kanalizacyjnej i innych poważnych napraw bez zgody Wynajmującego. Nieodłączne ulepszenia wynajmowanego lokalu mogą być dokonywane wyłącznie za pisemną zgodą Wynajmującego.

2.2.6. Jeżeli wynajmowany lokal na skutek działań Najemcy lub zaniechania przez niego niezbędnych i terminowych działań popadnie w ruinę, Najemca ma obowiązek go odnowić we własnym zakresie, na własny koszt albo zrekompensować szkodę wyrządzoną Wynajmującemu w sposób przewidziany przez prawo.

3. Płatności wynikające z umowy.

3.1. Najemca dokona płatności czynszu zgodnie z załączoną kalkulacją w łącznej kwocie rubli, z uwzględnieniem podatku od towarów i usług.

3.2. Płatność dokonywana jest miesięcznie (kwartalnie) poprzez przelew ustalonej w umowie kwoty z rachunku bieżącego Najemcy na rachunek bieżący Wynajmującego nie później niż w dniu każdego miesiąca, począwszy od pierwszego miesiąca czynszu.

3.3. Za każdy dzień opóźnienia w przekazaniu czynszu naliczana jest kara w wysokości % należności, nie więcej jednak niż % całkowitej kwoty czynszu.

3.4. Koszty nierozłącznych ulepszeń dokonanych przez Najemcę bez zgody Wynajmującego nie podlegają zwrotowi.

4. Okres obowiązywania, tryb zmiany i rozwiązania przyszłej umowy.

4.1. Okres najmu ustalono na okres od „” 2014 do „” 2014.

4.1.1. Po wygaśnięciu umowy i spełnieniu wszystkich jej warunków Najemcy przysługuje preferencyjne prawo do przedłużenia umowy.

4.1.2. Na miesiąc przed zakończeniem umowy Najemca ma obowiązek zgłosić Wynajmującemu zamiar przedłużenia umowy.

4.1.3. Najemca ma obowiązek pisemnie powiadomić Wynajmującego najpóźniej przed terminem zbliżającego się urlopu lokalu, zarówno w związku z upływem okresu obowiązywania umowy, jak i w przypadku wcześniejszego urlopu oraz przekazać lokal zgodnie z ustawą w dobrym stanie, biorąc pod uwagę normalne zużycie.

4.2. Zmiana warunków umowy, jej rozwiązanie i rozwiązanie są dopuszczalne za zgodą stron. Uzupełnienia i wprowadzone zmiany są rozpatrywane przez strony w ciągu miesiąca i sformalizowane w dodatkowej umowie.

4.3. Umowa najmu podlega wcześniejszemu rozwiązaniu na wniosek Wynajmującego, a Najemca podlega eksmisji:

4.3.1. Jeżeli Najemca korzysta z lokalu w całości lub jego części niezgodnie z umową najmu;

4.3.2. Jeżeli Najemca umyślnie lub przez zaniedbanie pogorszy stan lokalu;

4.3.3. Jeżeli Najemca nie zapłacił czynszu w ciągu trzech miesięcy;

4.3.4. Jeżeli Najemca nie dokona napraw przewidzianych w umowie najmu.

4.4. Umowa najmu może zostać rozwiązana na wniosek Najemcy:

4.4.1. Jeżeli Wynajmujący nie przeprowadzi wymaganych remontów kapitalnych lokalu.

4.4.2. Jeżeli lokal wskutek okoliczności, za które Najemca nie ponosi odpowiedzialności, znajdzie się w stanie nienadającym się do użytkowania.

5. Siła wyższa.

5.1. Strona zostanie zwolniona z odpowiedzialności za częściowe lub całkowite niewykonanie zobowiązań wynikających z niniejszej Umowy, jeżeli wykaże, że prawidłowe wykonanie było niemożliwe na skutek działania siły wyższej, to jest nadzwyczajnych i nieuniknionych okoliczności w obecnych warunkach.

5.2. Jeżeli wystąpią okoliczności określone w punkcie 5.1 niniejszej Umowy, każda ze stron ma obowiązek niezwłocznie powiadomić o tym drugą stronę na piśmie. Zawiadomienie musi zawierać dane o charakterze okoliczności, a także dokumenty urzędowe poświadczające zaistnienie tych okoliczności i w miarę możliwości oceniające ich wpływ na zdolność strony do wywiązania się z obowiązków wynikających z niniejszej Umowy.

5.3. Jeżeli strona nie wyśle ​​lub wyśle ​​powiadomienie w terminie, o którym mowa w punkcie 5.2 niniejszej Umowy, wówczas jest zobowiązana do zrekompensowania drugiej stronie strat poniesionych przez drugą stronę.

5.4. Jeżeli okoliczności wymienione w punkcie 5.1 niniejszej Umowy i ich konsekwencje będą nadal obowiązywać przez okres dłuższy niż dwa miesiące, strony przeprowadzają dodatkowe negocjacje w celu określenia akceptowalnych alternatywnych sposobów wykonania niniejszej Umowy.

6. Rozstrzyganie sporów.

6.1. Wszelkie spory i nieporozumienia powstałe pomiędzy Stronami na podstawie warunków niniejszej Umowy Strony rozstrzygają w drodze negocjacji.

6.2. W przypadku niemożności rozstrzygnięcia sporu w drodze negocjacji, spory rozstrzyga Sąd Arbitrażowy w trybie przewidzianym przez prawo.

3. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

3.1. Wszelkie zmiany i uzupełnienia, dodatkowe ustalenia do niniejszej Umowy są ważne, jeżeli zostały sporządzone w formie pisemnej i podpisane przez należycie umocowanych przedstawicieli stron.

3.2. Wszelkie powiadomienia i komunikaty muszą być przekazywane w formie pisemnej. Powiadomienia i wiadomości będą uważane za należycie wykonane, jeżeli zostaną przesłane listem poleconym, telegrafem, telegrafem, teleksem, telefaksem lub dostarczone osobiście na adresy prawne (pocztowe) stron za potwierdzeniem odbioru przez odpowiednich urzędników.

3.3. Niniejsza Umowa została sporządzona w dwóch egzemplarzach, mających jednakową moc prawną i przechowywanych przez Wynajmującego i Najemcę.

3.4. We wszystkich innych aspektach nieprzewidzianych w niniejszej umowie strony będą kierować się obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

Porozumienie

wstępny wynajem lokali niemieszkalnych

[miejsce zawarcia umowy] [dzień, miesiąc, rok]

[Nazwa organizacji wynajmującej], reprezentowanej przez [stanowisko, imię i nazwisko], działającej na podstawie [statutu, regulaminu, pełnomocnictwa], zwanej dalej „Wynajmującym” z jednej strony, oraz

[Nazwa organizacji najemców], reprezentowanej przez [stanowisko, imię i nazwisko], działającej na podstawie [statutu, regulaminu, pełnomocnictwa], zwanej dalej „Najemcą”, z drugiej strony, a łącznie zwanych jako „Strony”, zawarły przedwstępne porozumienie w sprawie:

1. Przedmiot umowy

1.1. Na mocy niniejszej umowy przedwstępnej Strony zobowiązują się do zawarcia umowy najmu lokalu niemieszkalnego w budynku budowanym przez Wynajmującego na podstawie umowy inwestycyjnej N [wartość] od [dzień, miesiąc, rok], w terminie [wartość] dni od dnia data rejestracji państwowej praw majątkowych Wynajmującego, nie później jednak niż [dzień miesiąc rok].

1.2. Na podstawie umowy najmu Wynajmujący zobowiązuje się do oddania Najemcy lokalu niemieszkalnego do czasowego posiadania i użytkowania za opłatą (zwaną dalej Umową Główną).

1.3. Do wynajęcia lokale niemieszkalne o łącznej powierzchni [wartość] mkw. m, znajduje się na [wartość] piętrze w budynku znajdującym się pod adresem: [wpisać odpowiednio] (zwanym dalej Obiektem).

1.4. W momencie zawarcia Umowy Głównej powierzchnię Nieruchomości można ustalić na podstawie informacji otrzymanych od Wynajmującego z FSUE Rostekhinventarizatsiya.

1,5. Obiekt musi być używany przez Najemcę w celu [określić przeznaczenie obiektu].

1.6. Nieruchomość będąca przedmiotem najmu jest wolna od jakichkolwiek praw osób trzecich i innych obciążeń.

1.7. Okres obowiązywania Umowy Głównej wynosi od [dzień, miesiąc, rok] do [dzień, miesiąc, rok].

1.8. Przedmiot najmu musi nastąpić nie później niż w terminie [value] dni od chwili podpisania przez Strony Umowy Głównej.

1.9. Przekazanie Obiektu w najem i jego zwrot Wynajmującemu formalizowane są aktami przyjęcia i przekazania lokalu, które wskazują stan techniczny lokalu na moment przekazania.

1. Prawa i obowiązki stron

2.1. Wynajmujący zobowiązuje się:

2.1.1. Zawrzeć Umowę Główną z Najemcą na warunkach uzgodnionych przez Strony przy zawieraniu niniejszej umowy przedwstępnej.

2.1.2. Przekazać Obiekt Najemcy w terminie określonym w pkt. 1.7. niniejszej umowy przedwstępnej, na podstawie protokołu odbioru lokalu oraz wszelkich dokumentów związanych z wynajmowanym Obiektem, niezbędnych do jego funkcjonowania.

2.1.3. Dostarczyć Najemcy Obiekt w stanie zgodnym z warunkami umowy i jej przeznaczeniem.

2.1.4. Remonty główne Obiektu przeprowadzać na własny koszt.

2.2. Wynajmujący ma prawo:

2.2.1. Wymagać od Najemcy wcześniejszej zapłaty czynszu w ustalonym przez niego terminie w przypadku rażącego naruszenia przez Najemcę warunków płatności czynszu.

2.2.2. Żądać rozwiązania umowy i naprawienia strat w przypadku, gdy Najemca korzysta z Obiektu niezgodnie z warunkami umowy najmu lub przeznaczeniem Obiektu.

2.2.3. W przypadku niezwrócenia lub przedwczesnego zwrotu wynajmowanego Obiektu żądać zapłaty czynszu za cały okres opóźnienia.

2.3. Najemca zobowiązuje się:

2.3.1. Zawrzeć Umowę Główną z Wynajmującym na warunkach uzgodnionych przez Strony przy zawieraniu niniejszej umowy przedwstępnej.

2.3.2. Korzystać z Obiektu wyłącznie zgodnie z jego przeznaczeniem oraz w celach przewidzianych w niniejszej umowie przedwstępnej.

2.3.3. Terminowo opłacaj czynsz za korzystanie z Obiektu.

2.3.4. Utrzymuj Obiekt w dobrym stanie, dokonuj na własny koszt napraw bieżących i ponoś koszty utrzymania Obiektu.

2.3.5. Nie wolno dokonywać przebudowy Nieruchomości, ponownego wyposażania ani innych większych napraw bez pisemnej zgody Wynajmującego.

2.3.6. Nieodłączne ulepszenia wynajmowanej Nieruchomości mogą być dokonywane wyłącznie za pisemną zgodą Wynajmującego.

2.3.7. Po zakończeniu umowy najmu zwrócić Przedmiot Wynajmującemu w stanie, w jakim go otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia.

2.4. Najemca ma prawo:

2.4.1. Żądać od Wynajmującego przedmiotu najmu zgodnie z art. 398 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i żądać naprawienia strat spowodowanych opóźnieniem w wykonaniu lub zażądać rozwiązania umowy i naprawienia strat spowodowanych jej niewykonaniem w przypadku z tytułu nie dostarczenia przez Wynajmującego przedmiotu najmu w terminie określonym w umowie najmu.

2.4.2. W przypadku stwierdzenia w wynajmowanej Nieruchomości braków, które całkowicie lub częściowo uniemożliwiają jej użytkowanie, według własnego uznania:

— żądać od Wynajmującego bezpłatnego usunięcia wad Nieruchomości albo proporcjonalnego obniżenia czynszu albo zwrotu jego wydatków na usunięcie wad Nieruchomości;

- bezpośrednio wstrzymać kwotę poniesionych przez niego wydatków na usunięcie tych braków z czynszu, po uprzednim powiadomieniu o tym Wynajmującego;

- żądać wcześniejszego rozwiązania umowy najmu.

2.4.3. Żądać odpowiedniego obniżenia czynszu, jeżeli wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, warunki korzystania przewidziane w umowie najmu lub stan Nieruchomości uległy znacznemu pogorszeniu.

2.4.4. Podnajem wynajmowanej Nieruchomości za pisemną zgodą Wynajmującego.

2.4.5. W przypadku naruszenia przez Wynajmującego obowiązku przeprowadzenia napraw kapitalnych, według własnego uznania:

— przeprowadzić naprawy główne przewidziane w umowie lub spowodowane pilną potrzebą i odzyskać koszty napraw od Wynajmującego lub zaliczyć je na poczet czynszu;

- żądać odpowiedniego obniżenia czynszu;

- żądać rozwiązania umowy i naprawienia strat.

2.4.6. Zawrzeć umowę najmu na nowy okres, powiadamiając Wynajmującego na piśmie o chęci zawarcia takiej umowy, w terminie [wpisać wymagane].

1. Zapewnienie wykonania zobowiązania

3.1. W ramach zabezpieczenia wykonania zobowiązania przewidzianego w niniejszej umowie przedwstępnej Najemca zobowiązuje się zapłacić Wynajmującemu kaucję w wysokości [liczbami i słownie] rubli w terminie [wartość] dni kalendarzowych od dnia podpisania niniejszej umowy przedwstępnej .

3.2. W momencie zawarcia przez Strony Umowy Głównej przekazana kwota zabezpieczenia [jest zwracana Najemcy/zaliczana na poczet opłat czynszowych wynikających z umowy najmu].

3.3. Jeżeli Wynajmujący uchyla się od zawarcia Umowy Głównej, wpłacone zabezpieczenie musi zostać zwrócone Najemcy w całości.

3.4. W przypadku uchylania się Najemcy od zawarcia Umowy Podstawowej Wynajmujący bezwarunkowo wstrzyma kwotę kaucji.

1. Wynajem w ramach umowy głównej

4.1. Po wcześniejszym ustaleniu Stron wysokość czynszu wynosi [liczbami i słownie] rubli, łącznie z podatkiem VAT [w razie potrzeby wypełnić].

4.2. Czynsz najmu będzie zawierał [opłaty za lokal/media i opłaty eksploatacyjne/opłaty za komunikację elektroniczną/opłaty telefoniczne/opłaty parkingowe].

4.3. Najpóźniej do [wartościowego] dnia każdego miesiąca, począwszy od dnia podpisania przez Strony Umowy Głównej, Najemca płaci czynsz Wynajmującemu poprzez przelew środków na rachunek bankowy Wynajmującego.

4.4. Obowiązek zapłaty czynszu przez Najemcę uważa się za spełniony z dniem [pobrania środków z rachunku bieżącego Najemcy/wpływu środków na rachunek bieżący Wynajmującego].

1. Odpowiedzialność stron

5.1. W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania swoich zobowiązań wynikających z niniejszej umowy Strony ponoszą odpowiedzialność zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

5.2. Jeżeli jedna ze Stron uchyla się od zawarcia Umowy Głównej, druga Strona ma prawo zwrócić się do sądu polubownego z żądaniem wymuszenia zawarcia umowy.

5.3. Strona, która bezzasadnie uchyla się od zawarcia Umowy Głównej, jest zobowiązana zrekompensować drugiej stronie spowodowane tym straty.

5.4. Wynajmujący odpowiada za braki w wynajmowanym Nieruchomości, które całkowicie lub częściowo uniemożliwiają jego użytkowanie.

5.5. W przypadku opóźnienia w oddaniu Nieruchomości w wynajem Wynajmujący zapłaci Najemcy karę w wysokości [wartościowo] procent miesięcznego czynszu za każdy dzień opóźnienia.

5.6. Za zwłokę w zapłacie czynszu Najemca zapłaci Wynajmującemu karę umowną w wysokości [wartościowo] procent kwoty należnej za każdy dzień opóźnienia w płatności.

1. Procedura zmiany i rozwiązania umowy głównej

6.1. Wszelkie zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy przedwstępnej i Umowy Głównej formalizowane są dodatkowymi porozumieniami Stron w formie pisemnej, które stanowią integralną część niniejszej umowy przedwstępnej i Umowy Głównej.

6.2. Przejście własności przedmiotu najmu na inną osobę nie stanowi podstawy do zmiany lub rozwiązania Umowy Głównej.

6.3. Umowa główna może zostać przedterminowo rozwiązana przed sądem na wniosek Wynajmującego w przypadkach, gdy Najemca:

— korzysta z Obiektu ze znaczącym naruszeniem warunków umowy najmu lub przeznaczenia Obiektu albo z powtarzającymi się naruszeniami;

— znacznie pogarsza stan Obiektu;

- nie płaci czynszu więcej niż dwa razy z rzędu po upływie terminu płatności ustalonego w umowie najmu.

Wynajmujący zawiadamia Najemcę o konieczności wykonania swojego obowiązku w rozsądnym terminie poprzez przesłanie pisemnego upomnienia [wskazać sposób wysłania ostrzeżenia].

6.4. Umowa główna może zostać przedterminowo rozwiązana przed sądem na wniosek Najemcy w przypadkach, gdy:

— Wynajmujący nie udostępnia Obiektu do korzystania Najemcy lub stwarza przeszkody w korzystaniu z Obiektu zgodnie z warunkami umowy najmu lub przeznaczeniem Obiektu;

- przekazany Najemcy Nieruchomość posiada wady uniemożliwiające użytkowanie, które nie zostały stwierdzone przez Wynajmującego przy zawarciu umowy, nie były mu wcześniej znane i nie powinny były zostać wykryte przez Najemcę podczas oględzin lokalu Nieruchomość przy zawieraniu umowy najmu;

— Wynajmujący nie przeprowadza większych napraw Nieruchomości, za które odpowiada;

— Obiekt wskutek okoliczności, za które Najemca nie ponosi odpowiedzialności, znajdzie się w stanie nienadającym się do użytkowania.

1. Rozstrzyganie sporów

7.1. Spory i nieporozumienia, które mogą wyniknąć w trakcie wykonywania niniejszej umowy, będą w miarę możliwości rozstrzygane w drodze negocjacji pomiędzy Stronami.

7.2. Jeżeli Strony nie osiągną porozumienia, spory będą rozstrzygane przez sąd zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

1. Postanowienia końcowe

8.1. Niniejsza umowa ma charakter wstępny i zawiera główne warunki umowy najmu, która zostanie zawarta przez Strony w przyszłości.

8.2. Niniejsza umowa przedwstępna została sporządzona w dwóch egzemplarzach mających jednakową moc prawną, po jednym egzemplarzu dla każdej ze Stron.

8.3. Niniejsza umowa przedwstępna wchodzi w życie z chwilą jej podpisania i obowiązuje do chwili zawarcia przez Strony umowy najmu.

8.4. Główna umowa najmu podlega rejestracji państwowej, której koszty ponosi [Najemca/Wynajmujący].

8,5. W przypadkach nieprzewidzianych w niniejszej umowie przedwstępnej Strony kierują się obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

1. Szczegóły i podpisy

Właściciel najemcy

[uzupełnij ile potrzeba] [uzupełnij ile potrzeba]

[stanowisko, podpis, inicjały, [stanowisko, podpis, inicjały,

nazwisko] nazwisko]