Jaki jest okres ważności wyceny wartości rynkowej nieruchomości pod kredyt hipoteczny i ile trwa taka analiza? Pismo Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Federacji Rosyjskiej Instrukcje dotyczące wypełniania.

Jeżeli organizacja angażuje niezależnego rzeczoznawcę w celu ustalenia wartości rynkowej środka trwałego przeznaczonego na sprzedaż, jak długo można odwoływać się do wydanych przez niego wniosków i czy koszty wyceny mogą być brane pod uwagę przy opodatkowaniu zysku, jeżeli wyceniany przedmiot jest nigdy nie sprzedany? Wyjaśniają Pavel Erin i Elena Melnikova, eksperci z Działu Doradztwa Prawnego GARANT.

Aby określić wartość rynkową środków trwałych planowanych do sprzedaży, organizacja zatrudnia niezależnego rzeczoznawcę, jednak nie zawsze możliwa jest sprzedaż wycenianego środka trwałego. Jaki jest okres ważności opinii rzeczoznawcy, na jaki okres można się na nią powoływać przy ustalaniu wartości rynkowej? Czy można uwzględnić w kosztach podatku dochodowego koszty poniesione na wycenę środka trwałego, który nie został sprzedany w okresie podatkowym?

Artykuł 12 ustawy federalnej z dnia 29 lipca 1998 r. N 135-FZ „O działalności związanej z wyceną w Federacji Rosyjskiej” (zwanej dalej ustawą N 135-FZ) stanowi, że całkowita wartość rynku lub inna wartość przedmiotu wyceny wskazany w raporcie sporządzonym na podstawie i w sposób określony w niniejszej ustawie federalnej, jest uznawany za wiarygodny i zalecany do celów zawarcia transakcji będącej przedmiotem oceny, chyba że ustalono inaczej w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej lub przed sądem.

Raport rzeczoznawcy wskazuje datę ustalenia wartości przedmiotu wyceny (część czwarta art. 11 ustawy N 135-FZ, klauzule 5, 8 Federalnego Standardu Wyceny „Ogólne koncepcje wyceny, podejścia i wymagania dotyczące wyceny (FSO N 1)”, zatwierdzone zarządzeniem Ministra Rozwoju Gospodarczego Federacji Rosyjskiej z dnia 20 lipca 2007 r. N 256, zwane dalej FSO N 1).

Przepisy dotyczące czynności wycenowych nie określają okresu ważności raportu z wyceny jako takiego. Jednocześnie klauzula 26 FSO nr 1 stanowi, że ostateczną wartość rynkową lub inną wartość przedmiotu wyceny, z wyjątkiem wartości katastralnej, wskazanej w protokole wyceny, można uznać za rekomendowaną dla celów zawarcia transakcji na przedmiotach wyceny, jeżeli od dnia sporządzenia protokołu wyceny nie upłynęło więcej niż sześć miesięcy do dnia transakcji z przedmiotem wyceny lub dnia złożenia oferty publicznej. Zauważmy, że praktyka sądowa nie we wszystkich przypadkach uznaje upływ określonego sześciomiesięcznego terminu za jednoznaczny dowód nierzetelności informacji o wartości rynkowej przedmiotu zawartej w protokole oceny (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Rejon Wołga-Wiatka z dnia 7 listopada 2011 r. N F01-4554/11). Jeżeli powstanie spór co do wiarygodności wartości rynkowej wycenianego przedmiotu ustalonej w raporcie, w tym w związku z innym istniejącym raportem z wyceny tego samego przedmiotu, spór może zostać rozpatrzony w sądzie (art. 13 ustawy nr 135 -FZ, postanowienie Sądu Arbitrażowego Sądu Arbitrażowego Obwodu Swierdłowskiego z dnia 01.06.2012 N A60-12493/2011).

Należy zauważyć, że lista przypadków, w których niezależna ocena obiektu jest obowiązkowa, jest ograniczona przez prawo (art. 8 ustawy nr 135-FZ). Co do zasady środki trwałe będące własnością organizacji komercyjnej nie podlegają obowiązkowej wycenie w związku z ich przeniesieniem. Dla celów podatkowych zastosowanie ceny uznanej za cenę rynkową w transakcji może mieć znaczenie przy zawieraniu transakcji pomiędzy osobami współzależnymi (art. 105 ust. 3 ust. 1, 3 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej), jednak nawet w tym przypadku przepisy podatkowe nie nakładają na podatnika obowiązku potwierdzania ceny transakcyjnej opinią rzeczoznawcy.

Ogólne kryteria rozliczania wydatków przy opodatkowaniu zysków określone są w ust. 1 art. 252 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z tą normą dla celów podatku dochodowego podatnik ma prawo obniżyć uzyskany dochód o kwotę poniesionych wydatków (z wyjątkiem wydatków określonych w art. 270 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej). W tym przypadku za wydatki uznaje się ekonomicznie uzasadnione i udokumentowane wydatki wyrażone w formie pieniężnej, poniesione w celu prowadzenia działalności mającej na celu osiągnięcie dochodu.

Wydatki, w zależności od ich charakteru, warunków realizacji i obszarów działalności podatnika, dzielą się na wydatki związane z produkcją i sprzedażą oraz wydatki nieoperacyjne (art. 252 ust. 2 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej). Federacja).

Subklauzula 40 ust. 1, art. 264 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej klasyfikuje jako inne wydatki związane z produkcją i (lub) sprzedażą, o które można zmniejszyć dochód uzyskiwany przez podatnika, płatności z tytułu rejestracji praw do nieruchomości i gruntów, transakcje z tymi przedmiotami, płatności za udzielanie informacji o zarejestrowanych prawach, opłacenie usług uprawnionych organów i wyspecjalizowanych organizacji w zakresie oceny nieruchomości, sporządzanie dokumentów katastralnych i technicznych (inwentaryzacyjnych) nieruchomości.

Poza tym ust. 15 ust. 1 art. 264 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej pozwala na uwzględnienie wydatków na doradztwo i inne podobne usługi przy opodatkowaniu zysków.

Zauważmy, że przepisy podatkowe nie określają rodzajów transakcji ani przedmiotów majątkowych będących przedmiotem transakcji, w których przy opodatkowaniu zysków można uwzględnić koszty niezależnej oceny przedmiotów. Normy Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej nie wykluczają możliwości zmniejszenia dochodu do opodatkowania z tytułu wydatków związanych z wyceną nieruchomości oraz w przypadkach, gdy taka ocena nie jest obowiązkowa zgodnie z prawem.

Z dostępnych wyjaśnień specjalistów Ministerstwa Finansów Rosji oraz organów podatkowych wynika, że ​​stoją one na stanowisku, iż wydatki związane z biegłą wyceną majątku uwzględniane są przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym jako inne wydatki, o ile są zgodne z przepisami ust. 1 art. 252 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej (pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 7 października 2010 r. N 03-03-06/2/173, z dnia 6 października 2009 r. N 03-03-06/1/649, Federalny Departament Służby Podatkowej dla Moskwy z dnia 20 grudnia 2004 r. N 26-12/83208).

W związku z tym możliwość uwzględnienia dla celów podatku dochodowego kosztów wyceny majątku trwałego w rozpatrywanym przypadku zależy w szczególności od tego, czy można je uznać za ekonomicznie uzasadnione i poniesione w celu prowadzenia działalności mającej na celu osiągnięcie dochodu. Należy mieć na uwadze, że kryteria te mają zasadniczo charakter wartościujący i ustalane są w zależności od wielu okoliczności istotnych w konkretnej sytuacji.

Przypomnijmy, że w zakresie ekonomicznego uzasadnienia wydatków Sąd Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej w swoich orzeczeniach z dnia 04.06.2007 N 366-O-P i z dnia 06.04.2007 N 320-O-P wskazał, że zasadność uwzględnianych wydatków przy obliczaniu podstawy opodatkowania należy oceniać z uwzględnieniem okoliczności wskazujących na zamiar uzyskania przez podatnika skutku gospodarczego w wyniku rzeczywistej działalności gospodarczej lub innej działalności gospodarczej. Ustawodawstwo podatkowe nie posługuje się pojęciem wykonalności ekonomicznej oraz nie reguluje trybu i warunków prowadzenia działalności finansowo-gospodarczej, w związku z czym zasadność wydatków zmniejszających uzyskiwane do celów podatkowych dochody nie może być oceniana z punktu widzenia ich wykonalności, racjonalność, efektywność czy uzyskany wynik.

Praktyka orzecznicza podkreśla, że ​​w rozumieniu art. 252 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej o ekonomicznym uzasadnieniu poniesionych przez podatnika kosztów decyduje nie faktyczny dochód uzyskany przez podatnika w określonym okresie rozliczeniowym, ale także skupienie tych wydatków na generowaniu dochodu, a także jako specyfika działalności podatnika (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Centralnego z dnia 16 lutego 2009 r. N A54-1345/2008-C8).

W piśmie z dnia 07.06.2007 N 01-02-03/03-311 Ministerstwo Finansów Rosji potwierdziło również, że kwestia oceny efektywności i wykonalności kosztów leży w gestii podatnika jako podmiotu gospodarczego. Jednocześnie, zdaniem Ministerstwa Finansów Rosji, kryterium ekonomicznego uzasadnienia wydatków należy rozpatrywać w powiązaniu z postanowieniami art. 1 akapit czwarty ust. 252 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którym wszelkie wydatki uznawane są za wydatki, jeżeli zostały poniesione w celu prowadzenia działalności mającej na celu osiągnięcie dochodu. To właśnie istnienie związku pomiędzy poniesionymi wydatkami a działalnością gospodarczą podatnika jest główną przesłanką uznania poniesionych wydatków za ekonomicznie uzasadnione.

Oznacza to, że jeśli organizacja może wykazać obiektywny cel wydatków w celu osiągnięcia dochodu, ma prawo uwzględnić te wydatki przy opodatkowaniu zysków.

Naszym zdaniem w rozpatrywanej sprawie uwzględnienie przez podatnika kosztów wyceny środków trwałych nie jest nieuzasadnione. Zgodnie z art. 6 ustawy N 135-FZ osoby prawne mają prawo zlecić rzeczoznawcy wycenę wszelkich należących do nich przedmiotów wyceny na zasadach i warunkach przewidzianych w tej ustawie federalnej. Cenę rynkową przedmiotu ustala się w celu jego sprzedaży, innymi słowy w celu ustalenia obiektywnych kryteriów kształtowania ceny kontraktowej, co w naszej ocenie pozwala zakwalifikować wycenę jako działalność mającą na celu osiągnięcie dochodu . Musi to jednak uwzględniać rzeczywisty zamiar organizacji, aby sfinalizować transakcję z przedmiotem. W tym względzie uważamy, że wskazane jest, aby organizacja dokumentowała działania przygotowawcze do transakcji, w tym zaangażowanie niezależnego rzeczoznawcy, wraz z uzasadnieniem ich powiązania z planowanym efektem ekonomicznym.

Oczywiście nie są wykluczone spory z organem podatkowym dotyczące legalności rozliczania takich wydatków w tej sytuacji. Zauważmy, że w praktyce egzekwowania prawa istnieją przykłady sądów popierających stanowisko podatnika, także w przypadkach, gdy organ podatkowy uzasadniał niezgodność z prawem rozliczania wydatków na wycenę przedmiotów faktem, że przedmioty te nie zostały następnie sprzedane (patrz uchwały Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Moskiewskiego z dnia 17 marca 2009 r. N KA -A40/1737-09, FAS Okręg Wołga z dnia 01.08.2007 r. N A12-20527/06, postanowienie Sądu Arbitrażowego Chanty-Mansyjskiego Okręgu Autonomicznego z dnia 11.03.2008 N A75-18/2008).

Teksty dokumentów wymienionych w odpowiedzi ekspertów można znaleźć w systemie odniesienia prawnego

Kiedy planowana jest sprzedaż elementu środka trwałego lub całości przedsiębiorstwa, właściciele spółki korzystają z usług niezależnych, profesjonalnych firm w celu ustalenia ceny przedmiotu przyszłej transakcji w aktualnych warunkach rynkowych. Konsultacje ze specjalistami i analitykami są kosztownymi usługami, dlatego firmę klienta interesują co najmniej dwie kwestie: okres ważności wyceny wartości rynkowej oraz możliwość uwzględnienia poniesionych wydatków w kalkulacji podatku dochodowego.

KonsultantPlus wypróbuj za darmo

Uzyskaj dostęp

Organizacje planujące sprzedaż środków trwałych nie mają prawnego obowiązku przeprowadzania niezależnej wyceny ich wartości. Jednak większość firm woli ponosić dodatkowe wydatki, ale posiadać oficjalny dokument, który będzie pełnił funkcję zabezpieczenia przed roszczeniami ze strony państwa i kontrahentów.

Kiedy firma ma już wnioski na temat wartości rynkowej, ma coś, co odpowie na pytania organów podatkowych. Ci ostatni sprawdzają transakcje i jeśli stwierdzą, że koszt środka trwałego jest niższy od średniej rynkowej o 20% lub więcej, mogą pociągnąć firmę do odpowiedzialności.

Podobnie wycena przedsiębiorstwa może zostać wykorzystana do sprzedaży przedsiębiorstwa jako całości. Istnieją jednak inne powody, dla których warto go przeprowadzić: potrzeba uzyskania informacji o konkurencyjności struktury komercyjnej, sposobach zmniejszenia obciążeń fiskalnych, możliwościach reorganizacji itp.

Jak długo ważny jest raport wartości rynkowej?

Zgodnie z przepisami 135-FZ ostateczną kwotę rynkową lub inną cenę wskazaną w raporcie niezależnych rzeczoznawców uznaje się za wiarygodną i zalecaną do stosowania przy sprzedaży i zakupie, jeżeli strony działały ściśle zgodnie z ustawodawstwem rosyjskim. Zakwestionowanie wskazanej wartości jest możliwe na drodze sądowej.

Raport sporządzony przez niezależnych rzeczoznawców zawiera obowiązkowy szczegół – datę, na którą podane informacje są aktualne. „Data ważności” niniejszego dokumentu jako takiego nie jest ograniczona przepisami. Jedynie część danych w nim zapisanych może stać się nieaktualna.

Zgodnie z postanowieniami ust. 1 FSO1 cena rynkowa podana w protokole obowiązuje przez okres sześciu miesięcy od dnia sporządzenia dokumentu lub publikacji oferty sprzedaży środka trwałego lub przedsiębiorstwa. Ustawodawstwo zauważa, że ​​wartość katastralna jest uznawana za wyjątek od tej reguły: nie podlega ona przedawnieniu.

Utrwalona praktyka prawna pokazuje, że sądy nie zawsze interpretują upływ sześciomiesięcznego terminu jako oznakę nieistotności i zawodności danych. Aby udowodnić swoją rację w przypadku sporu między stronami, właściciel środka trwałego musi wszcząć postępowanie sądowe w celu rozpatrzenia sprawy.

W jakich przypadkach koszty wyceny można zaliczyć do kosztów podatkowych?

Obowiązujące przepisy stanowią, że firma lub indywidualny przedsiębiorca ma prawo zaliczyć wydatki niewymienione w art. 270 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej, jeżeli spełniają następujące kryteria:

• rzeczywista płatność;
• uzasadnienie ekonomiczne;
• dostępność podstawowych dokumentów potwierdzających.

Koszty związane z udziałem niezależnych rzeczoznawców co do zasady zalicza się do pozostałych kosztów związanych z produkcją lub sprzedażą. Obniżają podstawę fiskalną przy obliczaniu podatku dochodowego.

Ustawodawstwo nie ogranicza praw spółek i przedsiębiorców indywidualnych do zlecenia niezależnej oceny, nawet jeśli nie jest ona obowiązkowa, ale dobrowolna. Niezależnie od cech przedmiotu, którego wartość ustalana jest oraz samej transakcji, wydatki spowodują zmniejszenie podstawy opodatkowania.

Okres ważności raportu z wyceny wartości rynkowej nie ma decydującego znaczenia przy uwzględnieniu w kalkulacjach podatkowych kosztów usług specjalistycznych. Jeżeli wnioski przestaną być istotne, środek trwały nie został sprzedany, ale organizacja będzie w stanie udowodnić, że ponoszone przez nią wydatki miały na celu generowanie dochodu (nawet jeśli w rzeczywistości tak się nie stało), będzie w stanie zmniejszyć podstawę fiskalną według kosztów potwierdzonych dokumentami pierwotnymi.

Okres ważności raportu oceniającego przewidziany w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej dotyczącym działalności operatywnej wydaje się uzasadniony ekonomicznie.

O tym mowa w piśmie Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Federacji Rosyjskiej z dnia 27 czerwca 2011 r. N D06-3135.

Zgodnie z klauzulą ​​26 Federalnego Standardu Wyceny „Ogólne koncepcje wyceny, podejścia do wyceny i wymagania dotyczące wyceny (FSO N 1)”, zatwierdzonego rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 20 lipca 2007 r. N 256 (zwanego dalej jako FSO N 1), ostateczną wartość przedmiotu wyceny określoną w protokole oceny można uznać za rekomendowaną dla celów zawarcia transakcji przedmiotami wyceny, jeżeli od dnia sporządzenia nie upłynęło więcej niż 6 miesięcy protokołu oceny do dnia zawarcia transakcji przedmiotem oceny lub do dnia złożenia oferty publicznej.

Zatem zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej dotyczącym działalności wycenowej protokół wyceny musi być aktualny albo na dzień transakcji z przedmiotem wyceny, albo na dzień złożenia oferty publicznej.

Dodatkowo specjaliści z Ministerstwa Rozwoju podają, że zgodnie z ust. 6 ust.

II i ust. III FSO N 1, rzeczoznawca ustala wartość ostateczną poprzez obliczenie wartości przedmiotu wyceny przy zastosowaniu podejść wyceny i uzasadnioną umową rzeczoznawcy (uogólnieniem) wyników uzyskanych poprzez zastosowanie różnych podejść do wyceny.

Sporządzając protokół wyceny, rzeczoznawca bada cechy ilościowe i jakościowe przedmiotu wyceny, zbiera informacje niezbędne do ustalenia wartości przedmiotu wyceny, stosując podejścia i metody, które według jego oceny powinny być stosowane przy przeprowadzaniu wyceny, obejmujące: informacje o czynnikach politycznych, ekonomicznych, społecznych, środowiskowych i innych wpływających na wartość przedmiotu wyceny oraz informacje o podaży i popycie na rynku, do którego należy przedmiot wyceny, w tym informacje o czynnikach wpływających na podaż i popyt, ilościowe i jakościowe charakterystykę tych czynników.

Informacje przedstawione w protokole oceny powinny pozwolić użytkownikowi protokołu oceny na wyciągnięcie prawidłowych wniosków na temat cech zbadanych przez rzeczoznawcę przy dokonywaniu wyceny i ustaleniu ostatecznej wartości wycenianej nieruchomości oraz na podjęcie świadomych decyzji w oparciu o te wnioski .

Należy zaznaczyć, że zarówno po dniu oceny, jak i po dniu sporządzenia raportu mogą wystąpić zdarzenia mające istotny wpływ na ostateczną wartość rynkową przedmiotu oceny oraz wydłużenie okresu wykorzystanie raportu z oceny prowadzi do wzrostu ryzyka podjęcia bezpodstawnych decyzji, w szczególności przez państwo.

Okres ważności sprawozdania z oceny.

Strona główna → Artykuły

Artykuły

Ważność raportu oceniającego upływa 16 kwietnia 2013 roku.

Jak zauważa Maxim Lyashok, dyrektor generalny firmy Expert Appraisal Company Sistema, w procesie wykorzystywania wyników pracy rzeczoznawcy, którymi są protokół wyceny nieruchomości oraz wnioski co do wartości samej nieruchomości – jako integralna część takiej raportu, z klientami lub innymi zainteresowanymi stronami (notariuszami, prawnikami, prawnikami, rejestratorami, audytorami, księgowymi itp.) często pojawia się następujące pytanie: Jaki jest okres ważności raportu z oceny? Inaczej mówiąc: czy raport, którym dysponuje Klient jest ważny, biorąc pod uwagę datę wskazaną w istniejącym raporcie?

Aby zrozumieć to zagadnienie, doprecyzujmy kilka pojęć.

Data oceny. Zgodnie z klauzulą ​​3 Normy Krajowej nr 1 „Ogólne zasady wyceny majątku i praw majątkowych”, zatwierdzonej uchwałą Gabinetu Ministrów Ukrainy z dnia 10 września 2003 roku. nr 1440, datą wyceny jest dzień (dzień, miesiąc i rok), w którym dokonuje się wyceny nieruchomości i ustala się jej wartość. Wszelkie obliczenia przy ustalaniu wartości nieruchomości przeprowadzane są z uwzględnieniem warunków rynkowych panujących w tym konkretnym dniu (ceny, kursy walut, wskaźniki inflacji, wymogi prawne itp.). Data ta jest koniecznie wskazana w umowie o wycenę jako jej warunek obligatoryjny (wraz z np. obowiązkowymi warunkami umowy, takimi jak rodzaj ustalanej wartości i cel wyceny) i nie zawsze pokrywa się nawet z datą umowy, jak często uważa klient przeprowadzający wycenę. Termin oceny powinien być zawsze ustalany przez Klienta, gdyż To on decyduje, kiedy wykorzysta wyniki oceny. A swoją drogą, w niektórych przypadkach (np. w celu dochodzenia odszkodowania) termin oceny może mieć nawet charakter „retrospektywny”, tj. ustalony na pewien okres czasu wstecz od dnia zawarcia umowy.

Data ukończenia raportu. Jest to data, na którą datuje się samo stwierdzenie wartości nieruchomości, tj. dzień, w którym rzeczoznawca zakończył wszystkie procedury oceny. Wszelkie zdarzenia na rynku, które miały miejsce po tej dacie i które mogły spowodować zmianę wartości nieruchomości powinny stanowić podstawę do ponownej wyceny, jeżeli wyniki takiej wyceny nie zostały jeszcze wykorzystane przez Klienta w tym celu określonych przez rzeczoznawcę w umowie, zgodnie z warunkami umowy wyceny.

Jak teraz widzimy, te dwie daty są data oceny i data sporządzenia raportu nie są pojęciami tożsamymi, jak czasami błędnie sądzi klient wyceny. Przeciwnie, np. w przypadku wyceny obiektów dużych i skomplikowanych (zespołów nieruchomości), biorąc pod uwagę moment dokonania oceny, różnicę pomiędzy datą dokonania oceny (nawet jeśli w większości przypadków pokrywa się ona z datą zawarcia umowy), a termin wykonania raportu może czasami wynosić od kilku tygodni do kilku miesięcy.

Należy teraz zauważyć, że zgodnie z klauzulą ​​57 ww. Krajowego Standardu nr 1 „Ogólne zasady wyceny nieruchomości i praw majątkowych” okres ważności raportu (i w związku z tym wniosku dotyczącego wartość nieruchomości jako jej integralnej części) jest wskazywana przez rzeczoznawcę tylko wtedy, gdy jest to konieczne lub w przypadkach przewidzianych przez prawo specjalnie dla określonych sytuacji.

Do takich sytuacji zalicza się na przykład:

- prywatyzacja lub sprzedaż mienia państwowego lub komunalnego w drodze konkursu (raport ważny 6 miesięcy od dnia oceny);

— czynsz najmu mienia państwowego lub komunalnego (raport ważny jest 6 miesięcy od dnia dokonania oceny);

— postępowanie egzekucyjne (protokół jest ważny 6 miesięcy od dnia podpisania oceny);

— rzeczoznawcza wycena pieniężna gruntu (raport ważny 12 miesięcy od daty wyceny);

— „szacowana wartość” nieruchomości ustalona dla celów podatkowych (raport ważny jest przez 6 miesięcy od dnia wyceny).

Jak widać, w przeciwieństwie do kategorii „data oceny”, kategoria „data oceny” jest używana przez prawo, ale nie jest jasno uregulowana i w większości przypadków jest interpretowana właśnie jako „data oceny”.

Ponadto zwracamy uwagę, że nawet w przypadku, gdy rzeczoznawca nie określi okresu ważności raportu, okres taki może zostać normatywnie wyznaczony przez właściwe organy (np. samorządy lokalne), korzystające z tego raportu, biorąc pod uwagę aktualne ustawodawstwo.

Można zatem wyciągnąć następujący wniosek, że okres ważności raportu, za wyjątkiem przypadków określonych przez prawo lub właściwe organy, nie jest kategorią obowiązkową i może być wskazany w raporcie jedynie w tych sytuacjach, gdy rzeczoznawca uzna to za konieczne – np. przykładowo, gdy nieruchomość oceniana jest w warunkach stale zmieniającego się rynku (uwzględniając aktualną dynamikę cen na danym rynku, wszelkie inne stale zmieniające się parametry rynkowe mające wpływ na wartość przedmiotu itp.).

Jednocześnie zwracamy uwagę, że w przypadku, gdy zainteresowany, korzystając z raportu rzeczoznawcy przy podejmowaniu jakichkolwiek decyzji, sam stwierdzi, że biorąc pod uwagę okres, jaki upłynął od dnia wyceny, jest to konieczne jest dokonanie ponownej wyceny obiektu, wówczas pod pewnymi warunkami możliwa jest nie „nowa” ocena, lecz dokonanie tzw. aktualizacji „starego” protokołu oceny.

Tryb aktualizacji protokołu oceny regulują punkty 58-59 Krajowej Normy nr 1 „Ogólne zasady oceny majątku i praw majątkowych”.

Firma zajmująca się oceną ekspercką „Sistema”

eacs.com.ua

⇐ Wycena dla listy MSSF Wycena nieruchomości na spadek ⇒

Pytanie: O ekonomicznym uzasadnieniu okresu ważności raportu z oceny przedmiotu oceny przewidzianego w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej dotyczącym działalności oceniającej.

Odpowiedź: Departament Innowacyjnego Rozwoju i Ładu Korporacyjnego Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji rozpatrzył wniosek w sprawie zastosowania postanowień klauzuli 26 Federalnego Standardu Wyceny „Ogólne koncepcje wyceny, podejścia do wyceny i wymagania dotyczące przeprowadzania wyceny (FSO nr . 1)”, zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 20 lipca 2007 r. N 256 (zwany dalej FSO nr 1) i informuje, co następuje.

Zgodnie z klauzulą ​​26 ostateczną wartość przedmiotu wyceny wskazaną w protokole wyceny można uznać za rekomendowaną dla celów zawarcia transakcji na przedmiotach wyceny, jeżeli nie przekracza ona 6 miesięcy.

Zatem zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej dotyczącym działalności wycenowej protokół wyceny musi być aktualny albo na dzień transakcji z przedmiotem wyceny, albo na dzień złożenia oferty publicznej.

Dodatkowo informujemy, że zgodnie z klauzulą ​​6 ust. II i ust. III FSO N 1, rzeczoznawca ustala wartość ostateczną poprzez obliczenie wartości przedmiotu wyceny przy zastosowaniu podejść wyceny i uzasadnioną umową rzeczoznawcy (uogólnieniem) wyników uzyskanych poprzez zastosowanie różnych podejść do wyceny.

Sporządzając protokół wyceny, rzeczoznawca bada cechy ilościowe i jakościowe przedmiotu wyceny, zbiera informacje niezbędne do ustalenia wartości przedmiotu wyceny, stosując podejścia i metody, które według jego oceny powinny być stosowane przy przeprowadzaniu wyceny, obejmujące: informacje o czynnikach politycznych, ekonomicznych, społecznych, środowiskowych i innych wpływających na wartość przedmiotu wyceny oraz informacje o podaży i popycie na rynku, do którego należy przedmiot wyceny, w tym informacje o czynnikach wpływających na podaż i popyt, ilościowe i jakościowe charakterystykę tych czynników.

Informacje przedstawione w protokole oceny powinny pozwolić użytkownikowi protokołu oceny na wyciągnięcie prawidłowych wniosków na temat cech zbadanych przez rzeczoznawcę przy dokonywaniu wyceny i ustaleniu ostatecznej wartości wycenianej nieruchomości oraz na podjęcie świadomych decyzji w oparciu o te wnioski .

Należy zaznaczyć, że zarówno po dniu oceny, jak i po dniu sporządzenia raportu mogą wystąpić zdarzenia mające istotny wpływ na ostateczną wartość rynkową przedmiotu oceny oraz wydłużenie okresu wykorzystanie raportu z oceny prowadzi do wzrostu ryzyka podjęcia bezpodstawnych decyzji, w szczególności przez państwo.

Biorąc pod uwagę powyższe, okres ważności protokołu oceny przewidziany w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej dotyczącym działalności operatywności wydaje się ekonomicznie uzasadniony.

Zastępca Dyrektora Departamentu Innowacyjnego Rozwoju i Ładu Korporacyjnego
D.V. SKRIPICHNIKOV