Istnieje różnica pomiędzy zatrudnieniem komercyjnym a zatrudnieniem społecznym. Różnica między umową najmu a umową najmu

Jak stwierdzono w poprzednim akapicie, społeczne i zatrudnienie komercyjne różni się orientacją na cel. Różnica polega także na tym, że czynsz socjalny może być stosowany wyłącznie w zasobach mieszkaniowych państwowych i komunalnych, natomiast czynsz komercyjny może być stosowany w tego typu zasobach mieszkaniowych i prywatnych

Zatrudnianie komercyjne różni się między innymi od tematy społeczneże jego zawarcie nie jest poprzedzone licznymi przesłankami administracyjnymi (konieczność, rejestracja, otrzymanie nakazu), które są zwykle niezbędne do zawarcia umowy najmu socjalnego. W w tym przypadku konieczne jest osiągnięcie porozumienia we wszystkich sprawach istotne warunki porozumienie.

W przeciwieństwie do umowy najmu socjalnego, w której ujednolicona jest wielkość udostępnianego lokalu mieszkalnego (zapewnienie odbywa się w ramach normy powierzchni mieszkalnej - art. 1, 14 ustawy Federacji Rosyjskiej „O podstawach federalnego polityka mieszkaniowa„), powierzchnię lokalu mieszkalnego oddanego do wynajęcia komercyjnego ustala się wyłącznie za zgodą stron. Nic limity rozmiaru Prawo nie określa. Ponadto wspomniana ustawa wielokrotnie podkreśla, że ​​mieszkania takie wynajmuje się bez ograniczeń co do wielkości powierzchni (art. 1 ust. 2 art. 17).

Jednakże w Kodeksie cywilnym zmieniła się nie tylko forma (nazwa), ale także treść omówionych powyżej relacji.

W przeciwieństwie do rozłącznych i fragmentarycznych regulacji stosunki najmu Kodeks cywilny usprawnił iw pełni uregulował stosunki wynikające z umowy najmu komercyjnego. Kodeks wprowadził szereg nowych obowiązkowych (powszechnie obowiązujących) przepisów mających na celu ochronę właścicieli lokali mieszkalnych, określających obowiązki najemcy i czas obowiązywania umowy.

Kodeks cywilny zasadniczo podzielone na różne korytarze legislacyjne (cywilne i mieszkaniowe) na wiele sposobów podobne relacje, której przedmiotem jest jeden przedmiot – lokal mieszkalny. Jak wynika z Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, uregulowane są obowiązki wynikające z komercyjnych umów najmu prawo cywilne, a zatem zgodnie z art. 71 Konstytucja Federacja Rosyjska jest ich regulacja wyłączne kompetencje Federacje, a co za tym idzie obowiązki wynikające z umowy najmu socjalnego, są regulowane ustawodawstwo mieszkaniowe, tj. zgodnie z art. 72 Konstytucji, do którego przepis ten ma zastosowanie wspólne zarządzanie Federacja Rosyjska i jej podmioty.

Umowa najmu socjalnego jest zawarta na czas nieokreślony, a zgodnie z Kodeksem Cywilnym jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego komercyjnego umowa na czas określony. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej określa dwa warunki takiej umowy: krótkoterminowy - do jednego roku i długoterminowy - od jednego do pięciu lat. Ponadto, jeżeli umowa nie określa czasu trwania, uważa się ją za zawartą na pięć lat (art. 683). W praktyce zdarzają się przypadki zawierania takich umów bez określenia warunków, ale w powiązaniu z jakimś wydarzeniem (np. pracą w organizacji zapewniającej mieszkanie). W takiej sytuacji umowę należy uznać za zawartą na pięć lat.

W celu zapewnienia stabilności stosunków powstałych w zakresie komercyjnego najmu lokalu mieszkalnego, a także praw zarówno najemcy, jak i wynajmującego, Kodeks ustanawia prawo pierwokupu pracodawca, z którym ma zawrzeć umowę nowy termin(art. 684). Aby skorzystać z tego prawa, wynajmujący jest obowiązany nie później niż na trzy miesiące przed upływem okresu najmu lokalu mieszkalnego zaproponować najemcy zawarcie umowy na takich samych lub innych warunkach. Uzgadniając poprzednie lub nowe warunki umowy, najemca nie ma prawa żądać zwiększenia liczby osób zamieszkujących z nim na stałe na podstawie umowy najmu.

W przypadku, gdy wynajmujący zdecyduje się nie wynajmować lokalu mieszkalnego przez okres dłuższy niż rok, ma on obowiązek uprzedzić najemcę o odmowie przedłużenia umowy. Jeżeli wynajmujący nie dopełnił tego obowiązku, a najemca nie odmówił przedłużenia umowy, umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach i na taki sam okres.

Jeżeli wynajmujący odmówił przedłużenia umowy w związku z decyzją o niewynajęciu lokalu, ale w ciągu roku od dnia wygaśnięcia umowy z najemcą zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego z inną osobą, najemca ma prawo żądać uznania takiej umowy za nieważną i (lub) naprawienia strat spowodowanych odmową przedłużenia umowy z nim.

Czynsz w czynszu socjalnym jest ograniczony, w czynszu komercyjnym nie.

Umowa najmu socjalnego zachowuje koncepcję członków rodziny pracodawcy, natomiast umowa najmu komercyjnego wprowadza pojęcie „najemcy i obywateli z nim stale zamieszkujących”. Oczywiście osoby, które się zatrzymały relacje rodzinne z najemcą, z zastrzeżeniem czynszu socjalnego, zachowują prawa i obowiązki mieszkaniowe, jeżeli w dalszym ciągu zamieszkują w wynajmowanym lokalu mieszkalnym.

Istnieją różnice pomiędzy tymi dwoma typami w odniesieniu do umowy podnajmu lokalu mieszkalnego w zakresie czasu trwania umowy podnajmu, co zostanie omówione poniżej.

Umowa najmu komercyjnego stopniowo zajmuje coraz większą pozycję w prawdziwe życie. O ile do niedawna miało to charakter półlegalny, czyli wynajmowanie lokali mieszkalnych przez właścicieli bez jakiejkolwiek dokumentacji, to rozwój stosunków rynkowych w sektor mieszkaniowy pociągnęło za sobą zalegalizowanie tego rodzaju dochodów, jakim jest wynajem mieszkań. Jak się okazało, w miastach Primorye, zwłaszcza Władywostoku i Nachodce, jest wystarczająco dużo duża liczba darmowe mieszkanie. Długa nieobecność właściciele, mieszkania otrzymane w drodze dziedziczenia, po prostu lokale mieszkalne „w rezerwie” dla dzieci i wnuków – to wszystko jest aktywnie wynajmowane, aby generować dochód i to niemały.

Ponad połowa ze 144 firm z branży nieruchomości działających na Terytorium Primorskim świadczy usługi takie jak wyszukiwanie najemcy, informacja o stanie rynku w tym obszarze, rejestracja prawna umowy najmu pomiędzy wynajmującym a najemcą, eliminowanie sporów między nimi itp. Dyrektor generalny z grupy agencji Victoria Association V. Moskvin w artykule w gazecie Zolotoy Rog (nr 38 z 23 maja 2000 r.) podaje, że większość klientów takich firm to ludzie, „którzy kiedyś zostali oszukani”. Obie strony: zarówno wynajmujący, jak i najemca, chcą mieć pewne gwarancje dotyczące wynajmowanego lokalu mieszkalnego, których może udzielić jedynie więzień zgodnie z art. aktualne ustawodawstwo porozumienie, które w przypadku konfliktu może zapewnić ochrona prawna. Według V. Moskvina „jeśli ktoś nie chce zawierać umowy najmu (używając starej terminologii) mieszkania, jest to powód, aby się nad tym zastanowić i odmówić zawarcia umowy”.

Oczywiście nie tylko właściciele obywatelscy, ale także osoby prawne, rozwiązując albo problem osiągnięcia zysku, albo zadanie obsadzenia personelu Twojej organizacji niezbędnych specjalistów lub oba.

Należy teraz zwrócić uwagę na różnice w obu formach umowy o pracę; wymagania ogólne dla tych odmian wynajem mieszkań.

Zdjęcie: Prawnik Oleg Sukhov, wiodący prawnik Centrum Prawnego First Capital

Prawnik Oleg Sukhov opowiada o tym, czym jest umowa najmu komercyjnego i czym różni się od umowy najmu socjalnego.

W 2006 roku w praktyka mieszkaniowa miasta Moskwy pomiędzy osobami znajdującymi się na liście oczekujących a osobami wysiedlonymi a Departamentem Polityki Mieszkaniowej i zasoby mieszkaniowe W Moskwie zaczęła szybko rozwijać się praktyka udostępniania mieszkań na podstawie komercyjnych umów najmu. W tamtych czasach niewiele osób miało o tym pojęcie regulamin, które w jasny i zrozumiały sposób określiłoby procedurę regulowania komercyjnych stosunków zatrudnienia. Osoby, które otrzymały mieszkania na tej podstawie, kierowały się raczej informacjami przekazywanymi przez niepiśmiennych i samolubnych inspektorów wydziały mieszkaniowe. Następnie okazało się, że otrzymane informacje nie były zgodne z prawdą, a wielu najemców mieszkań na zasadach komercyjnych doszli do wniosku, że zostali oszukani.

Na podstawie komercyjnej umowy najmu lokalu mieszkalnego jedna strona – właściciel lokalu mieszkalnego lub osoba przez niego upoważniona (wynajmujący) zobowiązuje się udostępnić drugiej stronie – najemcy lokal mieszkalny bez ograniczeń co do wielkości za opłatą umowną za czas tymczasowy posiadania i używania do zamieszkania w nim.

W Moskwie na przykład ustalono, że poprawa jest niemożliwa warunki życia obywatel udostępniając przestrzeń mieszkalną na podstawie umowy najmu społecznego, ma on prawo wybrać opcję poprawy warunków życia poprzez uzyskanie mieszkania na podstawie umowy najmu komercyjnego. Wcześniej obywatele, którym na podstawie umowy najmu komercyjnego przyznano lokal mieszkalny, mieli prawo wykupu zajmowanego lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 14 moskiewskiej ustawy z dnia 15 stycznia 2003 r. nr 22 „W sprawie poprawy warunków mieszkaniowych mieszkańców miasta Moskwy”: „Obywatele, którym zapewniono lokale mieszkalne na podstawie komercyjnej umowy najmu, mają prawo odkupić (w tym na raty odpłatnością) lokal mieszkalny zajmują lokal w drodze porozumienia z właścicielem lub osobą przez niego upoważnioną, która udostępniła ten lokal mieszkalny, w trybie i na warunkach określonych ustawą.”

W chwila obecna powiedział Prawo Nr 22 zaginiony moc prawna, został zamiast tego przyjęty nowe Prawo Moskwa nr 29 z dnia 14 czerwca 2006 r. „W sprawie zapewnienia mieszkańcom Moskwy praw do lokali mieszkalnych”, który nie przewiduje prawa zakupu lokali zawartych na podstawie komercyjnych umów najmu. Nowy Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej (zwany dalej Kodeksem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej) nie przewiduje takiego prawa. Warto jednak podkreślić, że wprowadzenie nowych przepisów w tej części nie powinno być podstawą do pogorszenia praw najemców mieszkań komercyjnych, pozbawiając ich prawa wykupu zajmowanego lokalu. Jest to określone w ust. 3 art. 6 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej: „W stosunkach mieszkaniowych, które powstały przed wejściem w życie aktu prawa mieszkaniowego, ten akt dotyczy prawa mieszkaniowe i obowiązki powstałe po jej wejściu w życie.” Warto zaznaczyć, że nie ma praktyka sądowa w podobnych sporach.

Rozważając zalety i wady umowy najmu komercyjnego, warto zauważyć, że najem lokali mieszkalnych pod wieloma względami różni się od najmu socjalnego.

Główne różnice pomiędzy umową najmu komercyjnego a umową najmu socjalnego

* Aby zawrzeć umowę najmu komercyjnego, najemca nie musi przechodzić przez etapy niezbędne do zawarcia umowy najmu socjalnego, takie jak rejestracja osób potrzebujących poprawy warunków mieszkaniowych, przechodzenie przez kolejkę do odbioru lokalu mieszkalnego, uzyskanie pozwolenia na przenieść się do lokalu mieszkalnego itp.

* Mieszkania komercyjne nie podlegają prywatyzacji.

* Przeprowadzka osób bliskich na podstawie umowy najmu socjalnego jest możliwa bez zgody wynajmującego; na podstawie umowy najmu komercyjnego, do mieszkania nie można wprowadzić nawet bliskich osób.

*W ramach umowy najmu socjalnego mieszkanie podlega udostępnieniu bez określenia okresu jego obowiązywania i wg ustalona norma; w przypadku wynajmu komercyjnego – na okres nie dłuższy niż 5 lat, przy czym ustawodawca nie ogranicza wielkości udostępnianego lokalu mieszkalnego. Różnice między jednym traktatem a drugim można prześledzić także w innych kwestiach; w szczególności prawo do zamiany lub zamiany lokalu mieszkalnego przysługuje wyłącznie najemcy na podstawie umowy najmu socjalnego.

* Wynajem komercyjny - zawsze umowa kompensacyjna, natomiast czynsz socjalny zapewnia bezpłatne mieszkania osobom o niskich dochodach.

* Z powodu niewywiązania się przez najemcę z obowiązków w zakresie opłat za mieszkanie i media wynikających z umowy najmu socjalnego Kodeks mieszkaniowy Federacja Rosyjska przewiduje eksmisję winnych poprzez udostępnienie innego lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu społecznego, którego wielkość odpowiada wielkości lokalu mieszkalnego ustalonego do eksmisji do schroniska.

* Rozwiązanie umowy najmu komercyjnego pociąga za sobą eksmisję (na podstawie postanowienia sądu) najemcy oraz obywateli zamieszkujących lokal mieszkalny w chwili rozwiązania umowy, przy czym Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (zwany dalej Kodeksem Cywilnym) Kodeks Federacji Rosyjskiej) nie określa skutków eksmisji (bez zapewnienia lub z zapewnieniem innego lokalu mieszkalnego).

Co mają wspólnego umowy najmu komercyjnego i socjalnego?

* Prawa i obowiązki najemców lokali mieszkalnych wynikające z tych umów są w dużej mierze takie same. Zatem pracodawcą na podstawie umowy o pracę może być wyłącznie obywatel. Lokale mieszkalne udostępnione na mocy tych umów muszą być wykorzystywane wyłącznie zgodnie z ich przeznaczeniem, czyli do zamieszkania.

*Po przeprowadzce małoletnie dzieci Zgoda wynajmującego nie jest wymagana ani na podstawie umowy najmu komercyjnego, ani na podstawie umowy najmu socjalnego.

* Przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej są zbieżne w następujący sposób: przedmiotem (przedmiotem) wynajmu mieszkania musi być wydzielony, odpowiedni lokal (lokal mieszkalny), umowy zawierane są w na piśmie umowy zawierają postanowienia dotyczące praw i obowiązków stron.

* Przeniesienie własności zasobów socjalnych i mieszkaniowych wykorzystanie komercyjne nie pozbawia pracodawców prawa do korzystania z tego funduszu u nowego właściciela. Naraz nowy właściciel staje się wynajmującym na warunkach zawartej wcześniej umowy najmu.

Prawnik Oleg Sukhov, wiodący prawnik Centrum Prawnego First Capital

W Federacji Rosyjskiej konstytucyjne prawo do mieszkania realizowane jest w następujący sposób:

Udostępnianie lokali mieszkalnych w państwowych i gminnych funduszach mieszkaniowych na zasadach społecznej umowy najmu obywatelom potrzebującym poprawy warunków mieszkaniowych;

Przekazywanie lokali mieszkalnych w domach (mieszkaniach) państwowych, komunalnych i prywatnych funduszy mieszkaniowych na warunkach najmu komercyjnego;

Kupno domu za środki własne obywatele na rynku wtórnym;

Budowa mieszkań na własny użytek fundusze obywatelskie, a także przez udział w kapitale zakładowym w budownictwie;

Udział w spółdzielniach mieszkaniowych i mieszkaniowo-budowlanych.

Lista nie jest wyczerpująca. Obecnie wyłania się trend, w którym ważną rolę będzie przypisywać ustawodawstwo ustanawiające środki prawne umożliwiające obywatelom samodzielne zapewnienie mieszkania na własny koszt.

W świadomości kilku pokoleń obywateli Federacji Rosyjskiej mieszkalnictwo utrwaliło się jako dobro społeczne dostarczane bezpłatnie przez państwo, a przełamanie tego utrwalonego podejścia zajmuje dużo czasu. Ponadto istniejący niski poziom dobrobytu materialnego większości społeczeństwa wymaga wdrożenia polityki mieszkaniowej, która zapewni obywatelom realną szansę na budowę lub zakup mieszkania na własny koszt. Należy wziąć pod uwagę, że liczba obywateli, którzy bez pomocy państwa mogą poprawić swoje warunki życia, jest niewielka.

Wpływ rządu na sektor mieszkaniowy w dzisiejszych realiach realizowany jest w następujących obszarach:

Zapewnienie mieszkań osobom o niskich dochodach i niektórym innym obywatelom określonym w ustawie, którzy potrzebują mieszkania ochrona socjalna, bezpłatnie lub za przystępną opłatą;

Wydawanie obywatelom potrzebującym lokali mieszkalnych bezpłatne dotacje na budowę lub zakup mieszkania;

Wydanie świadectwa mieszkaniowe poświadczanie praw obywateli do nabywania własności lokali mieszkalnych;

Promowanie rozwoju kredytów hipotecznych.

Głównymi umowami w sektorze mieszkaniowym, których celem jest oddanie lokalu mieszkalnego w odpłatne posiadanie i użytkowanie, są komercyjne i społeczne umowy najmu lokali mieszkalnych.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, na mocy której w teorii i praktyka prawnicza odnosi się do umowy najmu komercyjnego, która ma charakter cywilny. Regulują to normy rozdziału 35 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Spośród 18 artykułów zawartych w tym rozdziale, 17 jest jej poświęconych, a tylko jeden (art. 672) odnosi się bezpośrednio do umowy najmu socjalnego. Jednocześnie umowa najmu komercyjnego w rozdziale 35 nie tylko nie jest oznaczona wskazaniem artykułów z nią związanych (jak ma to miejsce w przypadku umowy najmu społecznego), ale także nie jest nazwana (nie ma definicji komercyjna umowa najmu lokalu mieszkalnego), a jej artykuły nie zawierają pełnej i szczegółowej regulacji prawnej i wymagają zmiany.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, która ma wyraźny nacisk konsumencki, dotyczy przede wszystkim obszaru regulacja prawna ustawodawstwo mieszkaniowe, przede wszystkim Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej.

Obie umowy mają na celu zaspokojenie kluczowych potrzeb mieszkaniowych obywateli. Charakterystykę umów najmu lokali mieszkalnych o charakterze komercyjnym i socjalnym należy oprzeć na ich analizie porównawczej, która pozwoli z jednej strony uwypuklić podobieństwa i różnice pełniej oddać specyfikę każdej z nich, a z drugiej strony, ze względu na niewystarczające uregulowanie umowy najmu komercyjnego przez normy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, identyfikują możliwość zastosowania do tej ostatniej niektórych postanowień umowy najmu socjalnego, jeśli nie jest to sprzeczne z jej istotą i przepisami art. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej na ten temat.

Cechy regulacji prawnych i zakres umów. Komercyjną umowę najmu lokali mieszkalnych regulują normy rozdziału 35 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (art. 674, 675, 678, 680, ust. 1–3 art. 685), społeczna umowa najmu lokali mieszkalnych - Sztuka. 672 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a także Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, w szczególności art. III. Artykuł 672 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, określający zakres stosowania umowy najmu lokalu mieszkalnego (państwowego i komunalnego zasobu mieszkaniowego do użytku socjalnego), pozostawia wszelkie inne lokale nadające się do zamieszkania przez obywateli. możliwe obiekty umowy najmu komercyjnego. W ten sposób ujawnia się jedna z najważniejszych cech umowy - zakres jej działania.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego komercyjnego może zostać zawarta w przypadku braku norma imperatywna Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej w każdym zasobze mieszkaniowym, z wyjątkiem zasobów mieszkaniowych użytek społeczny(klauzula 1 część 3 art. 19 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej), w którym lokale mieszkalne mogą być udostępniane wyłącznie na podstawie umowy najmu socjalnego.

Umowy kompensacyjne zakładają obecność płatności za użytkowanie lokali mieszkalnych (art. 671, 678, 682 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, klauzula 5 część 3, art. 67, artykuły 153–156 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej ). W odniesieniu do wynajmu komercyjnego opłatę za lokal mieszkalny ustala się w umowie za zgodą stron (art. 682 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Ważną gwarancją praw stron jest zasada ust. 2 art. 682 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w sprawie zapobiegania jednostronnym zmianom wysokości opłat za lokale mieszkalne, z wyjątkiem przypadków przewidziane przez prawo lub porozumienie. Umowa najmu lokalu użytkowego musi także określać termin płatności za lokal mieszkalny. Jeżeli strony tego nie przewidziały, uważa się, że opłata jest uiszczana co miesiąc w sposób określony w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej (art. 155). W przypadku czynszu socjalnego płatność za lokale mieszkalne regulują szczegółowo normy Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej (art. 154–156, 159, 160), inne przepisy normatywne akty prawne w sprawie trybu naliczania i pobierania opłat za lokale mieszkalne i media oraz udzielania dopłat do opłat za lokale mieszkalne i media narzędzia obywateli pod pewnymi warunkami.

Oprócz płatności za lokale mieszkalne najemca na podstawie umów najmu komercyjnego i społecznego musi płacić za media (art. 678 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 154–155, 157 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Opłaty za media dokonują obywatele zamieszkujący lokale mieszkalne należące do zasobu mieszkaniowego, niezależnie od formy własności, zgodnie z art jednolite zasady, warunków i taryf obowiązujących na obszarze właściwej gminy, w zależności od stopnia wyposażenia lokalu mieszkalnego. Wysokość opłaty za media obliczana jest na podstawie ilości zużytych mediów, ustalonej na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych, a w przypadku ich braku – na podstawie zatwierdzonych przez samorządy standardów zużycia mediów, z wyjątkiem standardów dotyczących zużycie mediów na potrzeby zaopatrzenia w energię elektryczną i gaz, zatwierdzone przez władze władze państwowe podmiotów Federacji w sposób ustalony przez Rząd Federacji Rosyjskiej. Zasady świadczenia usług publicznych na rzecz obywateli ustala rząd Federacji Rosyjskiej (część 1 art. 157 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Od najemcy lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu komercyjnego i społecznego pobierana jest kara za nieterminową i niepełną opłatę za lokal mieszkalny i media (art. 330 ust. 1.3, art. 401 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, część 14 art. 155 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej), który jest miarą odpowiedzialności cywilnej. Kara może zostać nałożona na obywatela tylko wtedy, gdy istnieje jego wina, co z kolei jest domniemane.

Pod pewnymi warunkami określonymi w prawie najemcy na podstawie społecznej umowy najmu lokali mieszkalnych mają prawo do udzielania dotacji na opłaty za lokale mieszkalne i media (art. 159 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Obywatele zamieszkujący lokale mieszkalne na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej z właścicielami lokali mieszkalnych (osobami fizycznymi i prawnymi) prywatnego zasobu mieszkaniowego lub umowy podnajmu zawartej z najemcami lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład zasobu mieszkaniowego, niezależnie od formie własności, nie są uprawnieni do otrzymywania dotacji.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, w odróżnieniu od najmu komercyjnego, nie charakteryzuje się zasadą swobody umów (art. 421 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Ponadto, będąc ze swej natury prawnej publiczną, umowa najmu lokalu mieszkalnego zaliczana jest do umowy adhezyjnej (art. 428 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Wyjaśnia to fakt, że istnienie standardowych umów o społeczny najem lokali mieszkalnych prowadzi do faktycznego braku porozumienia w sprawie warunków umów między stronami (art. 63 część 2 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej) . W przypadku najmu komercyjnego standardowa umowa może być stosowana jedynie na wniosek stron, przede wszystkim właściciela lokalu mieszkalnego, i nie ma charakteru wiążącego.

Orientacja konsumencka a przedmiot umów. Głównym celem komercyjnych i społecznych umów najmu lokali mieszkalnych jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych obywateli (orientacja konsumencka). Na charakter konsumencki wskazują normy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (art. 671, 672, 678) i Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej (art. 17), zgodnie z którymi obywatelowi należy zapewnić lokal mieszkalny do zamieszkania w nim, a obywatel ma obowiązek korzystać z lokalu mieszkalnego zgodnie z jego przeznaczeniem. Dopuszcza się wykorzystywanie lokalu mieszkalnego do prowadzenia działalności zawodowej lub indywidualnej działalności gospodarczej przez obywateli zamieszkujących w nim legalnie, jeżeli nie narusza to praw i uzasadnione interesy inni obywatele, a także wymagania, jakie muszą spełniać lokale mieszkalne (część 2 art. 17 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). W przypadku wynajmu komercyjnego takie użytkowanie lokalu mieszkalnego należy uzgodnić z jego właścicielem w umowie. Zakaz zamieszczania postów budynki mieszkalne produkcja przemysłowa (art. 288 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, część 3 art. 17 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Przedmiotem umowy najmu komercyjnego może być wydzielony lokal mieszkalny nadający się na pobyt stały(mieszkanie, budynek mieszkalny, część mieszkania, część budynku mieszkalnego) (art. 673 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie ustawodawca wyraźnie podkreśla znak przydatności mieszkania: rozporządzenie części 2 ust. 1, art. 673 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ma charakter referencyjny i zakłada istnienie specjalne zamówienie określenie przydatności. Zgodnie z częściami 3, 4 art. 15 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej procedurę uznawania lokalu za mieszkalny oraz wymagania, jakie musi spełniać lokal mieszkalny, ustala Rząd Federacji Rosyjskiej. Przestrzeń życiowa również musi spełniać wymagania Prawo federalne z dnia 30 marca 1999 r. N 52-FZ „W sprawie dobrostanu sanitarnego i epidemiologicznego ludności”. Jednakże ust. 3 art. 672 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie stosuje się art. 673 o umowę najmu socjalnego, odwołując się do przepisów mieszkaniowych. Zatem zgodnie z art. 15 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej lokale mieszkalne muszą spełniać następujące wymagania:

być izolowanym pokojem;

być nieruchomością, tj. przedmiot, którego ruch bez nieproporcjonalnych szkód jest niemożliwy (art. 130 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);

nadawać się do stałego pobytu obywateli, tj. spełniać normy sanitarne i techniczne.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej dotyczący lokali mieszkalnych jako przedmiotu umowy najmu komercyjnego ustanawia dwa główne wymagania - izolację lokalu mieszkalnego i jego przydatność do stałego zamieszkania. Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej nakłada więcej wymagań na lokale mieszkalne - przedmiot umowy najmu socjalnego, co przyczynia się do realizacji orientacji konsumenckiej tej umowy. Umowa najmu komercyjnego ma jednak także charakter konsumencki. Odniesienie Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej do przepisów mieszkaniowych daje podstawę do zastosowania wymogów Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej do przedmiotu komercyjnej umowy najmu, co z kolei gwarantuje najemcy prawo do uzyskania lokalu mieszkalnego lokale faktycznie nadające się do zamieszkania.

Przedmiotem umowy najmu może być nie tylko jeden wydzielony lokal mieszkalny. W apartamentowcu przedmiotem umowy będzie przede wszystkim mieszkanie, a następnie jego dodatek – część pomieszczeń wspólnych domu, konstrukcje nośne, sprzęt mechaniczny, elektryczny, sanitarny i techniczny obsługujący więcej niż jedno mieszkanie (art. 134, 135, 290 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 36, część 2 art. 61 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Lokale mieszkalne dostarczane są z różnych zasobów mieszkaniowych; Powody zapewniania mieszkań są również różne. Umowę najmu komercyjnego można zawrzeć w każdym zasobie mieszkaniowym, z wyjątkiem funduszu społecznego użytkowania mieszkań, w którym lokale mieszkalne są udostępniane na podstawie umów najmu społecznego (art. 19 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Fundusz mieszkaniowy na użytek socjalny przeznaczony jest dla niechronionych społecznie grup ludności, dlatego też umowa najmu socjalnego nie jest zawierana ze wszystkimi potrzebującymi poprawy warunków mieszkaniowych, ale jedynie z obywatelami określonych kategorii (art. 49, 51, 57), którym zgodnie z prawem uznano, że potrzebują lokalu mieszkalnego. Do zawarcia umowy najmu komercyjnego wystarczy, że najemca potrzebuje mieszkania i niekoniecznie musi mieć niskie dochody.

Wielkość lokalu mieszkalnego oddanego na podstawie umowy najmu komercyjnego nie jest ograniczona, zależy od chęci najemcy i jego możliwości finansowe. Na podstawie umowy najmu socjalnego lokale mieszkalne są udostępniane w granicach określonych w przepisach mieszkaniowych (art. 50 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Strony umów. Stronami umów najmu komercyjnego i socjalnego są wynajmujący i najemca. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej określa właściciela lub osobę przez niego upoważnioną jako wynajmującego na podstawie komercyjnej umowy najmu (klauzula 1 art. 671). Kategorię pracodawców można określić poprzez wyłączenie podmiotów, które na podstawie ust. 2 tego samego artykułu nie mogą być stroną umowy – są to osoby prawne. O tym, że najemcą na podstawie umowy najmu komercyjnego może być wyłącznie obywatel, mówi także art. 677 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. W ramach umowy najmu lokalu mieszkalnego wynajmującym jest właściciel lokalu mieszkalnego stanowiącego państwowy lub komunalny zasób mieszkaniowy, czyli uprawnione organy państwowe, organy samorządu terytorialnego lub inne upoważnione osoby działające w jego imieniu, które są zobowiązane do przekazania lokalu mieszkalnego lokal mieszkalny w posiadanie i posiadanie drugiej strony - obywatela (najemcy) do zamieszkania w nim (art. 672 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 60 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). W obu umowach wynajmującym jest właściciel nieruchomości lub osoba przez niego upoważniona, a najemcą osoba fizyczna korzystająca z lokalu mieszkalnego w celu zamieszkania.

Istotne różnice w regulacji prawnej najmu socjalnego i komercyjnego widoczne są w definicji kręgu osób korzystających z lokalu mieszkalnego wraz z najemcą. W ustawodawstwie mieszkaniowym stosuje się pojęcie „członków rodziny najemcy”, które obejmuje małżonka, dzieci i rodziców mieszkających razem z nim (art. 69 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Inni krewni, osoby niepełnosprawne na utrzymaniu (osoby wiek emerytalny, osoby niepełnosprawne z grup I - III, osoby do 16 roku życia, studenci do 18 roku życia) są uznawani za członków rodziny pracodawcy, jeżeli są rozliczani przez pracodawcę jako członkowie jego rodziny i pracują z nim ogólne rolnictwo. W wyjątkowych przypadkach inne osoby (na przykład krewni, opiekunowie, kuratorzy) mogą zostać uznane przez sąd za członków rodziny najemcy, jeżeli zostaną przez najemcę zainstalowane jako członkowie jego rodziny i prowadzą z nim wspólne gospodarstwo domowe. Członkowie rodziny najemcy muszą być wskazani w umowie najmu lokalu mieszkalnego (część 3 art. 69 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Istotnym warunkiem zawarcia umowy najmu socjalnego jest spis członków rodziny najemcy. Zmiana składu podmiotowego członków rodziny pracodawcy pociąga za sobą konieczność zmiany umowy.

Regulując stosunki najmu komercyjnego, ustawodawca odszedł od określenia „członkowie rodziny pracodawcy”, zastępując je kategorią obywateli stale zamieszkujących u pracodawcy (art. 677 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Nie jest przy tym wymagane, aby prowadzili z pracodawcą wspólne gospodarstwo domowe lub byli członkami jego rodziny. Nie ustalono także kryteriów ustalania kręgu tych osób. Instaluje je sam pracodawca; aby jednak osoba mogła zostać zaliczona do tej kategorii, musi być wskazana w umowie najmu komercyjnego albo przy jej zawieraniu, albo w jakimkolwiek innym momencie jej obowiązywania (art. 677 klauzula 2).

Jednocześnie ustawodawca pozostawia wymóg, zwykle stawiany mieszkalnictwu socjalnemu, dotyczący przestrzegania normy całkowitej powierzchni mieszkalnej przypadającej na osobę. Państwo, poprzez regulację mieszkaniowych stosunków prawnych, stara się rozwiązać problemu mieszkaniowego oraz zapewnić obywatelom stałe i akceptowalne mieszkanie pod każdym względem. Wymagając od stron umowy najmu komercyjnego przestrzegania tego warunku, w interesie najemcy, przenosi swoją odpowiedzialność na właściciela lokalu mieszkalnego. Jednakże biorąc pod uwagę bezpłatny, odpłatny charakter umowy najmu komercyjnego, okoliczność ta może prowadzić do tego, że najemca może zostać pozbawiony możliwości zamieszkania w domu członków rodziny lub innych obywateli, jeżeli sytuacja finansowa nie pozwala mu wynajmować mieszkania o wystarczającej powierzchni, nie z woli właściciela, ale z powodu zakazu państwowego.

Status prawny obywateli zamieszkujących na stałe wspólnie z najemcą na podstawie umowy najmu komercyjnego jest podobny do sytuacji członków rodziny najemcy na podstawie umowy najmu socjalnego. Osoby jednej i drugiej kategorii mają równe z lokatorem prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego, co wyraża się nie tylko w możliwości zamieszkiwania w nim, ale także wykonywania określonych uprawnień. Konieczne jest uzgodnienie z takimi osobami wprowadzenia się innych osób (art. 679 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 70 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej), wprowadzenia się mieszkańców tymczasowych (art. 680 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej) Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, art. 80 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej), rozwiązanie umowy z inicjatywy najemcy (art. 687 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 83 LC RF). Ponadto osoby te mogą, pod pewnymi warunkami, żądać wymiany najemcy na podstawie umowy (część 1, ust. 2, art. 672, art. 686 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 82 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej Federacja).

Obywatele zamieszkujący na stałe z najemcą na podstawie umowy najmu komercyjnego, mający z nim równe prawa do korzystania z lokalu mieszkalnego, nie mają z nim równych obowiązków. Tym samym najemca ponosi odpowiedzialność wobec wynajmującego za działania obywateli zamieszkujących z nim na stałe, którzy naruszają warunki umowy najmu lokalu mieszkalnego (art. 677 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). To odróżnia komercyjną umowę najmu od społecznej umowy najmu lokalu mieszkalnego, w której członkowie rodziny najemcy mają równe prawa i obowiązki (art. 672 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, część 2 art. 69 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Federacja Rosyjska).

Różnice w komercyjnych i socjalnych umowach najmu lokali mieszkalnych przejawiają się nie tylko w ustaleniu kręgu osób korzystających z lokalu mieszkalnego wraz z najemcą, ale także w ustaleniu odmiennych podstaw ich zamieszkiwania. W przypadku najmu komercyjnego, oprócz wymogu zgody najemcy i wspólnie z nim mieszkających obywateli, obowiązkowym warunkiem wprowadzenia się jest zgoda wynajmującego (choć Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej nie przewiduje szczególnych zasad dotyczących forma takiej zgody), z wyjątkiem przemieszczania się małoletnich dzieci (art. 679 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Kolejną podstawą do wprowadzenia się jest zgodność z normą całkowitej powierzchni mieszkalnej (część 5 art. 15 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej) na osobę, przewidzianą w przepisach mieszkaniowych, z wyjątkiem przypadków przeprowadzki nieletnich dzieci.

W art. 50 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej przewiduje następujące rodzaje standardów mieszkaniowych:

norma dotycząca udostępniania powierzchni mieszkalnej na podstawie umowy najmu socjalnego;

norma meldunkowa (do rejestracji jako potrzebujący lepszych warunków mieszkaniowych);

norma społeczna (standard norma społeczna do obliczenia rekompensaty za mieszkanie i media).

W przypadku czynszu socjalnego najemca ma prawo wprowadzić inne osoby do zajmowanego lokalu mieszkalnego (klauzula 1 część 1, artykuł 67 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Część 1 sztuka. 70 wyróżnia trzy kategorie takich osób:

osoby, których wprowadzenie się nie wymaga zgody członków rodziny najemcy i wynajmującego – małoletnie dzieci (w tym dzieci przysposobione) nie tylko najemcy, ale także innych członków rodziny zamieszkujących lokal mieszkalny;

osoby, na których zakwaterowanie wymagana jest zgoda członków rodziny najemcy, a nie jest wymagana zgoda wynajmującego – małżonek, pełnoletnie dzieci (w tym dzieci przysposobione), rodzice (w tym rodzice adopcyjni);

osobami, których zakwaterowanie wymaga zgody członków rodziny najemcy, a wynajmującego są inni członkowie rodziny (inni krewni, opiekunowie, powiernicy, osoby pozostające na utrzymaniu, de facto małżonek).

Wprowadzając się do współmałżonka, dzieci i rodziców, nie jest wymagane przestrzeganie standardu rozliczania powierzchni mieszkalnej (art. 50 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). W innych przypadkach wynajmujący może zabronić wprowadzenia się innym członkom rodziny, jeżeli po ich przeprowadzce łączna powierzchnia mieszkalna na członka rodziny będzie mniejsza niż norma rozliczeniowa. Jest to prawo, ale nie obowiązek wynajmującego. Do członków rodziny najemcy, których zgodę należy uzyskać, zalicza się osoby zamieszkujące lokal mieszkalny (wymienione w umowie najmu socjalnego i zarejestrowane w miejscu zamieszkania) oraz czasowo nieobecnych członków rodziny, których zgoda wymaga wyrażenia zgody na piśmie.

W przypadku zatrudnienia socjalnego nie wystarczy legalne przeprowadzka; osoba wprowadzająca się musi zostać uznana za członka rodziny pracodawcy. W przypadku wynajmu komercyjnego wymagana jest jedynie zgoda wynajmującego, biorąc pod uwagę normę całkowitej powierzchni mieszkalnej na osobę.

Forma umów. Ustawodawca koniecznie przewidział formę obu umów w postaci prostej formy pisemnej (art. 674 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 63 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Jednak w praktyce, zwłaszcza w obszary wiejskie, rzadko sporządzane są dokumenty dotyczące wynajmu mieszkania, które spełniają zwykłe wymogi umowy. Nie ma także innych „pisemnych i innych dowodów”, które mogłyby na mocy ust. 1 art. 162 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w celu potwierdzenia w przypadku sporu faktu transakcji. Ponieważ w przypadku nieprzestrzegania prostej pisemnej formy transakcji (art. 162 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) strony są pozbawione możliwości odwoływania się do świadectwo Rozpatrując sprawę przed sądem, trudno jest im udowodnić istnienie zobowiązań i ich warunki.

W odróżnieniu od zatrudnienia społecznego, zatrudnienie komercyjne nie jest poprzedzone decyzją jednego lub kolegialnego organu władza wykonawcza w sprawie udostępniania lokali mieszkalnych w funduszu użytkowania społecznego (część 1 art. 63 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Cechą umów najmu lokali mieszkalnych jest brak nadrzędnego wymogu prawnego dotyczącego ich obligatoryjności rejestracja państwowa(Klauzula 1 art. 164 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Czas trwania umów. Cechą charakterystyczną umowy najmu komercyjnego jest jej pilność. Umowę uważa się za zawartą na okres 5 lat, chyba że w umowie określono inny okres lub okres ten przekracza 5 lat (art. 683 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Ze względu na pilność Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej wyróżnia dwa rodzaje umów najmu komercyjnego:

długoterminowy (do 5 lat), zapewniający pewną stabilność sytuacji prawnej pracodawcy, która wyraża się w tym, że upływ określonego w umowie okresu nie jest bezwarunkową podstawą do jej rozwiązania, nawet jeżeli umowa została zawarta na maksymalny okres dopuszczalny przez prawo – 5 lat (w odróżnieniu od analogicznej sytuacji w przypadku umowy najmu – ust. 3 art. 610). Po wygaśnięciu umowa długoterminowa najmu komercyjnego, najemcy przysługuje prawo pierwokupu do zawarcia umowy najmu na nowy okres (art. 684). Przy umowie długoterminowej jest ona znacznie szersza w porównaniu do umowa krótkoterminowa zakres uprawnień najemcy: ma on prawo, za zgodą wynajmującego, wprowadzić do lokalu mieszkalnego innych obywateli (art. 679) i mieszkańców tymczasowych (art. 680), przenieść część lub całość posiadanego lokalu mieszkalnego wynajmowane podnajemcy na podstawie umowy podnajmu (art. 685);

krótkoterminowa, która zawierana jest na okres do jednego roku. Jednocześnie uprawnienia najemcy lokalu mieszkalnego ulegają znacznemu zawężeniu (art. 683 ust. 2). Najemcy nie przysługuje prawo pierwokupu do zawarcia umowy na nowy okres, nie może wprowadzać do lokalu mieszkalnego innych osób, tymczasowych mieszkańców, ani zawierać umowy podnajmu lokalu mieszkalnego.

W odróżnieniu od umowy najmu komercyjnego, umowa najmu socjalnego lokalu mieszkalnego jest zawarta na czas nieokreślony (część 2, art. 60 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej), tj. lokale mieszkalne są udostępniane obywatelowi w celu stałego (dożywotniego) posiadania i użytkowania. Otwarty charakter umowy najmu socjalnego wyraża stabilność stosunków prawnych mieszkaniowych i gwarancję prawa obywateli do mieszkania przez państwo. Nieograniczony charakter umowy odzwierciedla nie tylko jej orientację konsumencką, ale także społeczną (zapewnienie mieszkania). biednym populacja).

Zachowanie umów najmu w trakcie przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przeniesienie własności lokalu mieszkalnego zajmowanego na podstawie umowy najmu komercyjnego nie powoduje rozwiązania ani zmiany umowy. W takim przypadku nowy właściciel staje się leasingodawcą na warunkach zawartej wcześniej umowy. Artykuł 64 kodeksu mieszkaniowego RF stanowi również, że przeniesienie praw własności, zarządzania gospodarczego lub zarządzania operacyjnego lokalami mieszkalnymi zajmowanymi na podstawie umowy najmu socjalnego nie pociąga za sobą rozwiązania ani zmiany warunków umowy. Stanowi to dodatkową gwarancję praw pracodawcy, członków jego rodziny oraz mieszkających z nim obywateli.

Prawa i obowiązki stron. Wynajmujący na podstawie umowy najmu komercyjnego jest obowiązany przekazać najemcy wolny i odpowiedni lokal mieszkalny, prowadzić prawidłową eksploatację budynku mieszkalnego, w którym znajduje się wynajmowany lokal mieszkalny, zapewnić (lub zapewnić udostępnienie) najemcy najemcę za opłatą niezbędnych mediów, w celu zapewnienia naprawy majątku wspólnego budynku mieszkalnego oraz urządzeń do świadczenia usług publicznych znajdujących się w lokalach mieszkalnych (art. 676 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Ponadto wynajmujący jest zobowiązany do przeprowadzenia generalnych napraw wynajmowanego lokalu mieszkalnego, chyba że umowa najmu komercyjnego stanowi inaczej (art. 681 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Wynajmujący nie ma prawa, bez zgody najemcy, doposażyć budynku mieszkalnego, w którym znajduje się wynajmowany lokal mieszkalny, jeżeli ponowne wyposażenie zmienia w istotny sposób warunki korzystania z lokalu mieszkalnego (§ 3 ust. art. 681).

Prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umowy najmu lokalu mieszkalnego są pod wieloma względami podobne do praw i obowiązków wynajmującego wynikających z komercyjnej umowy najmu (art. 65 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej nie zawiera norm dotyczących praw wynajmującego, które odpowiednio wynikają z odpowiednich obowiązków najemcy lokalu mieszkalnego. Tym samym wynajmujący ma prawo żądać, aby najemca wykorzystywał lokal mieszkalny wyłącznie w celu zamieszkania, zapewniał mu bezpieczeństwo i utrzymywał go w dobrym stanie. Jednocześnie najemca nie może bez zgody wynajmującego dokonywać reorganizacji i przebudowy lokalu mieszkalnego ani żądać od najemcy terminowego płacenia czynszu za lokal mieszkalny oraz rachunków za media (art. 678).

Jeden z najważniejsze obowiązki Wynajmujący na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego dokonuje generalnego remontu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z Zasadami i standardami technicznej eksploatacji zasobów mieszkaniowych, zatwierdzonymi uchwałą Państwowego Komitetu Budownictwa Rosji z dnia 27 września 2003 r. N 170, kiedy generalny remont należy przeprowadzić kompleksową naprawę wszystkich zużytych elementów budynku i wyposażenia, wymienić, odnowić lub wymienić na trwalsze i ekonomiczne, przeprowadzić technicznie możliwą i ekonomicznie wykonalną modernizację budynków mieszkalnych wraz z instalacją ciepłowniczą, liczniki wody, gazu, energii elektrycznej w celu zapewnienia ich racjonalnego zużycia.

Jeżeli remont kapitalny nie będzie możliwy bez eksmisji najemcy, w okresie remontu kapitalnego najemca wraz z członkami jego rodziny ma obowiązek przenieść się do innego udostępnionego przez wynajmującego lokalu mieszkalnego, spełniającego wymagania sanitarno-techniczne. W takim przypadku umowa najmu lokalu mieszkalnego nie zostaje rozwiązana (art. 88 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). W przypadku najmu komercyjnego osoba, która udostępniła lokal mieszkalny, nie jest obciążona takim obowiązkiem. Jeżeli lokal wymaga generalnego remontu w takim stopniu, że nie nadaje się już do stałego zamieszkania, umowa najmu komercyjnego ulega rozwiązaniu zgodnie z klauzulą ​​3 art. 687 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.

Lista obowiązków wynajmującego, o której mowa w art. 65 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, w przeciwieństwie do obowiązków wynajmującego wynikających z komercyjnej umowy najmu (art. 676 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), nie jest wyczerpujący. Inne obowiązki mogą być przewidziane w przepisach mieszkaniowych, a także w umowie najmu socjalnego.

Zgodnie z umową najmu komercyjnego, w przypadku naruszenia swoich obowiązków (obowiązków) wobec najemcy, wynajmujący ponosi odpowiedzialność cywilną na podstawie art. 393 - 406 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej nie reguluje odpowiedzialności najemcy; jest to wskazane jedynie w art. 684: jeżeli wynajmujący odmawia przedłużenia umowy w związku z decyzją o niewynajęciu lokalu, jeżeli w ciągu roku od dnia wygaśnięcia umowy z najemcą zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego z inną osobą, najemca ma prawo żądać uznania umowy za nieważną i (lub) odszkodowania za straty spowodowane odmową przedłużenia umowy z nim.

W art. 66 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej przewiduje odpowiedzialność właściciela lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego. W przypadku niedopełnienia obowiązków przewidzianych przez przepisy mieszkaniowe, wynajmujący ponosi zarówno koszty cywilne, jak i odpowiedzialność administracyjna. Inne miary odpowiedzialności mogą zostać ustalone w umowie najmu lokalu socjalnego. Lista środków odpowiedzialności cywilnej przewidziana w części 2 art. 66 nie jest wyczerpujący. Odpowiedzialność administracyjna powstaje w przypadku naruszenia wymagań sanitarnych i epidemiologicznych dotyczących funkcjonowania lokali mieszkalnych (art. 6 ust. 4 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej), zasad utrzymania i naprawy budynków mieszkalnych i (lub) lokali mieszkalnych (art. 7.22) , standardy zapewnienia ludności obiektów użyteczności publicznej (art. 7.23).

Analiza porównawcza umów najmu lokalu mieszkalnego i najmu lokalu użytkowego wykazała obecność 11 cech wyróżniających, które można sformułować w tabeli:

Aby mieć dach nad głową, wcale nie jest konieczne kupowanie mieszkania lub stawanie się jego właścicielem z innych powodów. Duża ilość obywatele, którzy nie mają środków na zakup mieszkania lub domu, z powodzeniem korzystają z możliwości czasowego wprowadzenia się, zamieszkania i korzystania z lokalu mieszkalnego za odpowiednią opłatą na rzecz właściciela.

Do najczęściej spotykanych zaliczają się umowy najmu komercyjnego oraz umowy najmu lokalu mieszkalnego stosunki obywatelskie związane z prawem mieszkaniowym. Mieć cechy wspólne nieodłącznie związane ze wszystkimi umowami oraz cechy, które należy wziąć pod uwagę przy zawieraniu takiej umowy.

Specyfika komercyjnej umowy najmu lokalu mieszkalnego

IIstnieją trzy rodzaje umów , które umożliwiają zarejestrowanie pobytu czasowego lub stałego w lokalu mieszkalnym bez meldowania się o własności:

• Umowa najmu socjalnego;
• Zatrudnienie komercyjne;
• Wynajem.

Pomimo zewnętrznego podobieństwa warunków tych umów, różnią się one podmiotowością: dwie pierwsze mogą być zawierane wyłącznie pomiędzy osobami fizycznymi. Umowa najmu przewiduje, że przynajmniej jeden z uczestników musi posiadać osobę prawną.

W ten sam sposób różni się od komercyjnego zatrudnienie socjalne przez poddanych właścicieli domów. Właścicielem musi być państwo lub gmina.

Tym samym komercyjna umowa najmu jest w najczystszej formie umową handlową zawartą pomiędzy dwiema osobami fizycznymi na podstawie ich wolnej woli. Ale ze względu na specyfikę stosunków mieszkaniowych i prawnych, wysoki koszt nieruchomości, możliwość szkodliwe skutki dla obu stron ten gatunek umowy obwarowane są szeregiem warunków, których nieprzestrzeganie może zostać uznane za niezawarte lub nieważne.

Cechy umowy najmu komercyjnego

W ustawodawstwo rosyjskie umowa najmu komercyjnego różni się od podobnej umowy najmu lokalu mieszkalnego . Główna różnica w tym procesie polega na tym, że nie podlega on obowiązkowej rejestracji państwowej. Powody, dla których ustawodawca dopuścił takie ulgi dla właścicieli prywatnych, nie są do końca jasne. W zdecydowanej większości przypadków pozwala to na unikanie opodatkowania. Osoby mogę prywatnie, w doustnie negocjuj wynajem mieszkania/pokoju/domu. Jednocześnie nie należy informować organów skarbowych o zawartej umowie ( urząd skarbowy). Nadal korzystają z tego właściciele nadmiaru powierzchni mieszkalnej, skutecznie unikając płacenia podatków i otrzymując regularny czynsz.

Formalne zawarcie umowy najmu wiąże się z szeregiem korzyści dla obu stron umowy:

• Znaczące obniżenie kosztów, gdyż właściciel nie musi płacić podatku od dochodów uzyskanych z wynajmu nieruchomości;
• Pracodawca ma możliwość nie reklamowania swoich danych osobowych. Innymi słowy, lokal mieszkalny można wynająć na okres do 1 roku bez konieczności przedstawiania dokumentów potwierdzających tożsamość najemcy.

Ryzyko takich kontraktów jest wysokie:

• Strony ponoszą ryzyko uszkodzenia wynajmowanego mienia. Dotyczy to w większym stopniu właściciela. Ale pracodawca ryzykuje również możliwość rozwiązania umowy w dowolnym momencie, bez wyjaśnień. W takim przypadku właściciel może pozostać pod zabezpieczeniem majątek ruchomy pracodawca. Udowodnij fakt istnienia stosunki umowne z nieudokumentowaną formą zawarcia umowa handlowa Wynajęcie mieszkania może być trudne.
• Osoba zamieszkująca wynajęte mieszkanie nie ma możliwości zarejestrowania się w miejscu swojego zamieszkania. W ten sposób narusza ustaloną procedurę rejestracji paszportu. Wiąże się to z odpowiedzialnością administracyjną w postaci kary pieniężnej.
• Z wyjątkiem kara administracyjna, pracodawca zostaje pozbawiony możliwości otrzymania Ubezpieczenie społeczne według miejsca zamieszkania: medyczne, emerytalne, ubezpieczeniowe. Dzieci nie mogą być umieszczane w placówkach przedszkolnych i oświatowych.

Jednak liczba obywateli, którzy udają się do takich rzeczy, aby zaoszczędzić pieniądze warunki niewoliŚwietnie

Prawnie kompetentne wykonanie umowy

Aby uniknąć powyższych problemów, prawo stanowi, że umowa najmu komercyjnego na dowolny okres musi być zawsze zawarta w prostej formie pisemnej. Takie sformułowanie pozwala na sporządzenie warunków umowy na papierze i ich poświadczenie podpisy osobiste strony porozumienia. Notarializacja nie wymaga umowy. Ale żeby zabezpieczyć dodatkowe gwarancje, można to poświadczyć notarialnie. W przypadku kontrowersyjne sytuacjeŁatwiej bronić swojego stanowiska w sądzie.

Zasady sporządzania umowy najmu komercyjnego są standardowe. Umowa musi zawierać następujące klauzule obowiązkowe:

1. Pełne nazwy stron : to jest nazwisko, imię, patronimika wynajmującego i najemcy.

2. Przedmiot umowy – opis lokalu mieszkalnego: jego adres, powierzchnia, stan budynku mieszkalnego, obecność w nim mebli i przedmiotów sprzęt AGD, inne istotne elementy obciążenia. Na przykład: zwierzęta, rośliny, istniejące służebności– prawa do korzystania z lokalu przez osoby trzecie.

3. Termin na który zawarta jest umowa. Za dni, miesiące, lata. Należy o tym pamiętać maksymalny termin taka umowa wynosi 3 lata. Po tym okresie umowa musi zostać przedłużona. Jeżeli po upływie terminu żadna ze stron nie zgłosi zamiaru rozwiązania lub zmiany warunków, umowę uważa się za zawartą na ten sam okres i na tych samych warunkach.

To bardzo ważny szczegół! Jeżeli właściciel lokalu zgłosi zmianę metrażu wynajem lub żądania opuszczenia lokalu bez podania przyczyny – najemca może zakwestionować te żądania przed sądem.

4. Kwota czynszu . Pomimo tego, że umowa nazywa się leasingiem komercyjnym, płatności z jej tytułu nazywane są tzw opłaty za wynajem. Mogą one mieć charakter okresowy (miesięczny, kwartalny) lub jednorazowy, za cały okres zatrudnienia. Najbardziej korzystna dla obu stron jest jednorazowa płatność. Daje właścicielowi możliwość wykorzystania środków otrzymanych od najemcy zaraz po zawarciu umowy. Pracodawca znacznie oszczędza, ponieważ cena takiej umowy jest zawsze niższa niż w przypadku płatności okresowych i nie jest uzależniona od rosnącej inflacji.

5. Specjalne warunki. Należą do nich:

Obowiązki związane z utrzymaniem mienia znajdującego się w mieszkaniu/domu;

Obowiązek dokonywania płatności za media;

Zobowiązania za naprawy bieżące.

Należy mieć świadomość, że wpisanie do umowy warunku kapitalnego remontu lokalu jest niedopuszczalne. Jego realizacja zawsze leży po stronie właściciela nieruchomości

Ustalana jest liczba osób, które będą zamieszkiwały wynajmowane mieszkanie.

Możliwość trzymania w nim zwierząt;

Używać do celów produkcyjnych. Zgodnie z przepisami mieszkaniowymi zabrania się wykorzystywania lokali mieszkalnych do celów produkcyjnych.

6. Odpowiedzialność stron . Określa rozmiar odszkodowanie materialne w przypadku uszkodzenia lub zmniejszenia wartości.

7. Siła wyższa . Należą do nich klęski żywiołowe oraz zmiany w ustawodawstwie w przypadku zmiany kontrowersyjnych sytuacji. system społeczno-polityczny lub wypowiedzenie wojny. Rozszerzona interpretacja siły wyższej, często stosowana przez strony, zwykle nie jest zadowalana przez sądy przy rozwiązywaniu sytuacji konfliktowych.

8. Umowa jest poświadczona podpisami stron wskazującymi dane paszportowe.

Zapewnienie prawa do prywatności

Często najemcy stają w obliczu nieuzasadnionego naruszenia ich prywatności przez właściciela domu. Wynajmujący może odwiedzić mieszkanie bez jego wiedzy pod nieobecność Najemcy. Lub pojawi się w niewygodnym dla mieszkańców czasie, na przykład w nocy. Może umieścić dowolną nieruchomość w wynajętym mieszkaniu bez zgody lokatorów. Wszystko to narusza prawo do integralności prywatność. W takich przypadkach przychodzi na ratunek pisemna umowa. Jeżeli wyraźnie wskazano częstotliwość wizyt właściciela mieszkania (raz w tygodniu/miesiącu/kwartale), to zazwyczaj jest to czas wizyt godziny pracy, możliwość korzystania z nieruchomości znajdującej się w wynajmowanym mieszkaniu - problemy zazwyczaj nie pojawiają się. Obie strony są gotowe na monitorowanie stanu i bezpieczeństwa nieruchomości.

Jeśli umowa zostaje zawarta ustnie, dochodzi do wielu naruszeń ze strony właściciela. Może on w każdej chwili pojawić się w mieszkaniu, powołując się na to prawo własności, bez zgody najemcy, prowadzić jakąkolwiek działalność w wynajmowanym lokalu mieszkalnym, czy też wprowadzić dodatkowych mieszkańców. Aby uniknąć podobne sytuacje Czas i częstotliwość wizyt należy określić w treści umowy.

Zapewnienie praw własności

Najemca nie ma prawa uniemożliwiać właścicielowi-najemcy odwiedzin i w rozsądnych granicach bez naruszania praw najemcy, rozporządzać jego majątkiem. Nie można wymienić drzwi wejściowych, zamontować krat w oknach, wymienić zamków i kluczy drzwi wejściowe bez zgody właściciela.

Ingerowanie w planowane lub naprawy kosmetyczne w domu. Likwidacja wypadków lub likwidacja sytuacje awaryjne. Podobnie jak odmowa wstępu na teren obiektu specjalnemu personelowi usługi operacyjne podczas wykonywania obowiązków zawodowych.

Rozwiązanie umowy najmu

Obie strony mają wolność słowa. Oznacza to, że umowa może zostać rozwiązana w każdym czasie z inicjatywy którejkolwiek ze stron wzajemne porozumienie. W umowie najmu zawartej zgodnie z warunkami więcej wolności posiada pracodawca. Aby wyrazić chęć rozwiązania umowy, nie musi spełniać warunków formalnych.

Jedynym warunkiem może być zachowanie okresu wypowiedzenia.

Wynajmujący, który zawarł umowę pisemną, ma mniejszą swobodę rozwiązania umowy.

Musi być dobre powody za to:

• Naruszenie terminów płatności;
• Nieprzestrzeganie warunków umowy;
• wyrządzanie szkód w mieniu przez najemcę;
• Wygaśnięcie umowy i niechęć do jej przedłużenia;
• Zmiany w ustawodawstwie lub sytuacja finansowa gospodarz.

Po rozwiązaniu umowy wynajmujący ma obowiązek zwrócić najemcy wpłacone zaliczki na podstawie faktycznie przeżytych dni. Jednostronne odliczenie z tytułu zwrotu czynszu za nieruchomość lub gotówka pracodawca nie ma prawa. To jest arbitralność. W każdym razie, sytuacja konfliktowa ze zwrotem pieniędzy szkody materialne muszą zostać rozwiązane za obopólną zgodą lub na drodze sądu.

Umowa najmu lokali mieszkalnych jest dobrze rozwinięta w praktyce prawa cywilnego i prawa cywilnego stosunki mieszkaniowe. Istnieje szeroka praktyka rozstrzygania sporów przed sądami i uogólnienie tej praktyki przez Plenamy Sił Zbrojnych Federacji Rosyjskiej. Powstałe spory są zwykle szybko rozstrzygane w sądach pokoju.

Na podstawie umowy najmu socjalnego jedna strona (właściciel lokalu państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego albo działający w jego imieniu uprawniony organ państwowy lub samorządowy albo osoba upoważniona) – wynajmujący – zobowiązuje się do przekazania lokalu mieszkalnego drugiej stronie – najemcy na posiadanie, używanie i zamieszkiwanie w nim.

Na podstawie komercyjnej umowy najmu lokalu mieszkalnego jedna strona jest właścicielem lokalu mieszkalnego (obywatel lub organizacja prywatna) zobowiązuje się udostępnić drugiej stronie – obywatelowi – lokal mieszkalny za opłatą za posiadanie i użytkowanie w celu osobistego zamieszkania oraz pobytu w nim członków jego rodziny.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego socjalnego zawierana jest na podstawie kompleksu skład prawny:
- rejestracja osób potrzebujących lokalu mieszkalnego przez władze samorząd lokalny(Artykuł 51, 52 kodeksu mieszkaniowego RF);
- wystąpienie sekwencji lub ustalonych warunków nadzwyczajny odbiór mieszkalnictwo (art. 57 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej);
- decyzja organu samorządu terytorialnego w sprawie lokali mieszkalnych - dokument oficjalny, potwierdzający uprawnienia wskazanych w nim osób do zawarcia socjalnej umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Krąg osób uprawnionych do otrzymania lokalu mieszkalnego użytek społeczny zgodnie z przepisami mieszkaniowymi:
- obywatele nieposiadający lokali mieszkalnych;
- obywatele, którym całkowita powierzchnia mieszkalna na członka rodziny jest mniejsza niż norma księgowa.

Obywatele mieszkający w lokalach niespełniających wymagań określonych dla lokali mieszkalnych;
- obywatele, których członek rodziny cierpi na ciężką postać choroby przewlekłej, w której współżycie Nie można mieszkać z nim w tym samym mieszkaniu i nie mają innych pomieszczeń mieszkalnych (listę takich chorób ustala rząd Federacji Rosyjskiej).

Istnieją wyjątki od tej reguły – nadzwyczajne udostępnienie lokalu mieszkalnego na podstawie umów najmu społecznego następującym kategoriom obywateli:
- obywatele, których lokale mieszkalne są uznane w w przepisany sposób nienadający się do zamieszkania i nie nadający się do naprawy ani odbudowy;
- sieroty i dzieci pozostawione bez opieki rodzicielskiej, osoby spośród sierot i dzieci pozostawione bez opieki rodzicielskiej, po zakończeniu pobytu w placówkach oświatowych i innych, w tym usługi społeczne, V rodziny zastępcze, rodzinnych domach dziecka, po zakończeniu kurateli (powiernictwa), a także po odbyciu służby w Siłach Zbrojnych Federacji Rosyjskiej lub po powrocie z instytucji wykonujących karę pozbawienia wolności;
- obywatele cierpiący na ciężkie postacie choroby przewlekłe, którego wykaz ustala Rząd Federacji Rosyjskiej.
Decyzje w sprawie udostępnienia lokalu mieszkalnego wydawane są lub przesyłane obywatelom nie później niż w terminie trzech dni roboczych od dnia podjęcia decyzji. Ta decyzja stanowi podstawę do zawarcia umowy najmu socjalnego w terminie przez nią określonym.

Istotne warunki umowy: przedmiot. Temat umową najmu lokalu mieszkalnego jest lokal mieszkalny nadający się do stałego pobytu obywateli (budynek mieszkalny, mieszkanie, część budynku mieszkalnego lub mieszkanie).
Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana jest bez określenia okresu jej obowiązywania.
Formularz umowy: pisemne, na podstawie decyzji o udostępnieniu lokalu mieszkalnego.
Strony porozumienia najem lokali mieszkalnych w domach państwowego i komunalnego zasobu mieszkaniowego najemcą – wyłącznie obywatelem, a wynajmującym – organizacja zajmująca się utrzymaniem mieszkań lub odpowiadające mu przedsiębiorstwo, instytucja, organizacja.

Do zawarcia komercyjnej umowy najmu lokalu mieszkalnego nie są potrzebne żadne przesłanki administracyjne, wystarczy osiągnąć porozumienie we wszystkich istotnych warunkach; Przedmiotem umowy najmu komercyjnego może być lokal mieszkalny spełniający szereg wymagań:
- zgodność z wymaganiami kody budowlane i regulaminu, bezpieczeństwa przeciwpożarowego, wymagań sanitarno-higienicznych itp.;
- domy (lokale) po ich budowie lub remoncie są rejestrowane dokładnie tak, jak budynki mieszkalne upoważnione organy;
- lokale mieszkalne muszą być odizolowane i odpowiednie do zamieszkania (klauzula 1, art. 673 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Strony porozumienia: właściciel i najemca. Pracodawca jest tylko obywatelem. Wynajmujący – dowolny podmiot prawo cywilne kto jest właścicielem lokalu mieszkalnego.

Formularz umowy: napisane.
Termin umowy: pilny, określony w drodze umowy (art. 683 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej ustanawia dwa rodzaje takich umów: krótkoterminowe - do jednego roku i długoterminowe - od jednego do pięciu lat. Jeżeli czas trwania umowy nie jest określony, wówczas umowę uważa się za długoterminową.