Uzasadnienie najmu lokalu niemieszkalnego. Co powinno znaleźć się w dokumencie? Cena wynajmu rynkowa

Jeśli właściciel nieruchomości ma możliwość uzyskania stałego dochodu z wykorzystaniem lokale niemieszkalne, natychmiast pojawiają się pytania dotyczące prawidłowe obliczenia wynajem. Warto to zauważyć kontrowersyjne kwestie problemy związane z obliczeniem stawki opłaty za lokal niemieszkalny mogą pojawić się zarówno po stronie najemcy, jak i wynajmującego. Dlatego powinieneś wiedzieć o funkcjach ten proces i te niuanse obowiązkowy brane pod uwagę przy prawidłowym kalkulacji taryfy.

Wynajem – co to jest?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawodawstwo cywilne, pod wynajem powszechnie rozumiane stała płatność, które najemca zobowiązuje się zapłacić wynajmującemu za lokal czasowo pozostający pod jego kontrolą i użytkowany w zależności od niego cel funkcjonalny. Jednocześnie wynik działalności gospodarczej nie ma wpływu na wysokość płatności i nawet jeśli lokal niemieszkalny nie będzie przynosił najemcy dochodu, i tak będzie on zobowiązany do dokonywania płatności.

Warto zaznaczyć, że przy wynajmie budynków i lokali niemieszkalnych wymagana jest odpowiednia umowa, na podstawie której będą rejestrowane prawa i obowiązki stron transakcji.

W przypadku jego braku nie będzie możliwości jego przekazania, a obrona swoich interesów w przypadku naruszeń nie będzie łatwa.

Jeśli chodzi o stawkę czynszu, na jej kształtowanie będzie miało wpływ kilka czynników, m.in.:

• Lokalizacja budynek niemieszkalny lub lokalu, w szczególności bliskość szlaków komunikacyjnych. Wsparcie infrastrukturalne i wiele więcej;
• Stan techniczny lokalu;
• Stopień zniszczenia budynku;
• Materiały budowlane użyte do budowy nieruchomości;
• Rodzaj wynajmowanego lokalu;
• Kluczowy cel pokoju.

Oczywiście tej listy nie można nazwać kompletną, ponieważ przy obliczaniu stawki można wziąć pod uwagę inne okoliczności, które z jakiegoś powodu mają ogromne znaczenie.

Na przykład obliczenia czynszu mogą obejmować dodatkowe składki za korzystanie z działki, na terenie której znajduje się dzierżawiony przedmiot.

Co do zasady koszt najmu będzie liczony w przeliczeniu na 1 mkw. m powierzchni niemieszkalnej. Jeżeli jednak zajdzie taka potrzeba, strony mogą uzgodnić stosowanie innych jednostek rozliczeniowych. W przypadku umowy długoterminowej obowiązuje stawka roczna. Wysokość czynszu może się znacznie różnić i często zależy od konkretnego regionu.

Wynajem lokali mieszkalnych i niemieszkalnych - jaka jest różnica

W przypadku wynajmu lokali niemieszkalnych i mieszkalnych jest ich kilka charakterystyczne cechy. Zatem przy wynajmie mieszkania między stronami zostaje zawarta umowa najmu, zgodnie z którą regulowane są nie tylko relacje między najemcą a właścicielem, ale także procedura płatności.

Można zatem śmiało powiedzieć, że w odniesieniu do lokalu mieszkalnego nie do końca słuszne jest używanie określenia „czynsz”, gdyż można go pozyskać do czasowego użytkowania wyłącznie na podstawie umowy najmu. Warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną zasadniczą kwestię.

Wszystkie lokale mieszkalne uznane za własność komunalną są udostępniane wyłącznie osobom fizycznym.

Jeśli chodzi o wynajem lokali niemieszkalnych (w tym całych budynków), mogą go uzyskać wyłącznie osoby prawne na podstawie odpowiedniej umowy z właścicielem. Jednocześnie lokal można wykorzystywać wyłącznie na własne potrzeby. zamierzony cel, czyli nie da się tu mieszkać przez okres najmu i nadaje się wyłącznie na cele biurowe lub magazynowe.

Jeśli lokale znajdują się w bilansie gminy, istnieje kilka niuansów.

Okres obowiązywania umowy najmu musi przekraczać 1 rok, a najemca zobowiązany jest do terminowego płacenia wszelkich opłat przewidziane umową płatności bez opóźnień.

W W przeciwnym razie umowę można rozwiązać w każdym czasie. Jeżeli wszystkie zobowiązania zostaną wypełnione ściśle zgodnie z warunkami umowy, po zakończeniu umowy najemca otrzymuje prawo zakupu lokalu.

Jeszcze jedno zasadnicza różnica w stawce czynszu za lokale mieszkalne i niemieszkalne jest to, że w przypadku nieruchomości niemieszkalnych stawka będzie składać się z dwóch części – wydatków i dochodów. W kwocie zapłaty właściciel uwzględni wszystkie koszty ustalone na utrzymanie budynku i płatności narzędzia(czasami umowy wskazują, że media opłacane są osobno przez najemcę).

Jednak część przychodowa taryfy polega na tym, że właściciel lokalu przekazanego do czasowego użytkowania zamierza uzyskać bezpośredni zysk. Jeżeli chodzi o działalność, którą najemca będzie prowadził w lokalach, budynkach niemieszkalnych, nie będzie to miało żadnego wpływu na wysokość stawki taryfowej.

Metodyka kalkulacji kosztów najmu lokali niemieszkalnych

Najczęściej czynsz za lokale niemieszkalne naliczany jest od razu za rok. Jednocześnie Uchwała Ministra Budownictwa z dnia 14 września 1992 r. Nr 209 „W sprawie zatwierdzenia Metodologii ustalania wysokości czynszu” wskazuje, że do uzyskania wyniku końcowego zastosowany zostanie następujący wzór:

PD = Cel + Azem, Gdzie

PD– opłata dokonana przez najemcę za korzystanie z obiektu zgodnie z warunkami umowy;

Cel– opłata za wynajem nieruchomości, która może obejmować również kalkulację czynszu lokalu;

Azem- wynajem przydział gruntu na którym zlokalizowana jest nieruchomość. Wskaźnik ten zależy od konkretnego regionu i jest wyjaśniany przez władze miejskie.

Z kolei na wskaźnik wynajmu nieruchomości będzie składało się wiele czynników i współczynników, które należy wziąć pod uwagę przy przeprowadzaniu niezbędnych operacji rozliczeniowych.

Cel = Bap x Kiz x Km x Kt x Kd x Kz x Knzh x Ks x S, Gdzie

Bap– stawka podstawowa za czasowe użytkowanie lokalu (koszt opłaty za 1 metr kwadratowy);

S– całkowitą powierzchnię obiektu oddaną do użytkowania;

Kz– współczynnik uwzględniający pewne terytorium, obszar lokalizacji (miasto) wynajmowanej nieruchomości. Wartość ta jest zatwierdzona przy poziom legislacyjny(Załącznik nr 1 PP nr 209);

CT– wskaźnik rodzaju lokalu niemieszkalnego. Tak więc dla magazynu i obiekty produkcyjne przy nagrzewaniu wartość ta wynosi 0,5, zaś dla obiektów nieogrzewanych 0,3. W przypadku wszystkich pozostałych typów używana jest liczba 1;

Książę– wartość określająca jakość wynajmowanego lokalu. Obejmuje lokalizację obiektu, jego stan techniczny i korzystanie z okolic. Każdy ze współczynników uwzględnianych w obliczeniach ten wskaźnik, jest zatwierdzony przez prawo, a rząd Federacji Rosyjskiej jest w to zaangażowany;

płyta CD– wskaźnik odpowiedzialny za działalność gospodarcza najemca. Najwyższa wartość zostanie ustawiony dla zakładów hazardowych i banków, a wartość wyniesie 3. Najwięcej wartość minimalna zostanie określony wskaźnik struktury publiczne, organizacje, których celem nie jest osiąganie zysku i organy ścigania. W tej sytuacji współczynnik będzie równy 0,1;

KS– wskaźnik uwzględniający stawkę czynszu przeniesienia własności nieruchomości na podnajem.

Przykład obliczenia czynszu za lokal niemieszkalny

Obliczenie rocznej stawki czynszu za lokal niemieszkalny jest procesem bardzo pracochłonnym, dlatego też w to zadanie powinni zaangażować się fachowcy, którzy mają doświadczenie w wykonywaniu niezbędnych czynności.

Jako przykład rozważmy obliczenie rocznego czynszu za lokal własność komunalna w moskiewskiej dzielnicy Stupinsky. Organ miejski zatwierdzono tutaj stawkę bazową za 1 mkw. m nieruchomości wynosi 350 rubli, a współczynnik strefy terytorialnej (czyli gdzie dokładnie powinien znajdować się lokal) wynosi 1,25.

Wszystkie pozostałe wskaźniki brane pod uwagę przy dokonywaniu transakcji rozliczeniowych będą wymagały przeglądu zgodnie z załącznikami do Rozporządzenia Ministra Budownictwa.

Zatem metoda obliczeniowa zapewnia następujące wartości:

1. Ze względu na jakość materiału warto zwrócić uwagę na to, z czego wykonane są ściany pokoju. Dla budynków murowanych wynosi 1,5, dla konstrukcje żelbetowe– 1,25, zabudowa mieszana – 1, zabudowa drewniana – 0,8.
2. Według rodzaju budynku, magazynów i pomieszczenia produkcyjne z ogrzewaniem będzie miało wartość 0,5 (bez ogrzewania - 0,3). Wszystkie pozostałe pokoje będą równe 1.
3. Lokalizacja lokalu. Jeżeli wynajmowana powierzchnia znajduje się w piwnicy, przyjmuje się współczynnik 0,19, np poszczególne budynki– 0,54, poddasza – 0,26, dla różnych nadbudówek – 0,32.
4. Wykorzystanie terenów przyległych. Jeśli teren jest ogrodzony, wartość wynosi 0,27, jeśli nie ma ogrodzenia - 0,16. A jeśli nie ma możliwości wykorzystania sąsiednich terytoriów - 0,1.
5. W zależności od rodzaju działalności takie wartości zostaną ustawione. Notariusze, kancelarie prawne, banki i pośrednicy – ​​3; hotele, agencje bezpieczeństwa, biura – 2,5; restauracje, kluby nocne i lombardy – 2; obiekty handlowe (lokale komercyjne) i placówki gastronomiczne – 1,5; placówki medyczne dowolnego formatu – 1.

Warto zaznaczyć, że wszystko transakcje rozliczeniowe muszą być produkowane w na piśmie tak, aby w dającej się przewidzieć przyszłości strony umowy nie miały żadnych problemów Służba Podatkowa. Możesz przestudiować przykład.

Najczęściej ludzie wynajmują lokale niemieszkalne w celach komercyjnych i na działalność gospodarczą, ponieważ zakup lub budowa własnego jest bardzo droga i nie każdego na to stać. Zwłaszcza jeśli o czym mówimy o aspirujących biznesmenach.

Wynajem lokali niemieszkalnych, a także rozliczenia są regulowane specjalne prawo RF, które dotyczy również innych nieruchomości wynajmowanych w celu korzystania innym obywatelom. Taka transakcja różni się od wynajmu mieszkań czy domów tylko tym, że mówimy o nieruchomości niemieszkalnej.

Ważne jest, aby wszyscy najemcy zrozumieli, że każde prawo określa ramy korzystania z takiej nieruchomości i płatności za użytkowanie. Jeśli użyjesz go do innych celów, wynajmujący może zażądać od Ciebie odszkodowania za wyrządzoną szkodę lub rozwiązania umowy.

Nie zapominaj, że koszty napraw i mediów również spadają na najemcę i ten fakt omówione wcześniej i opisane w umowie.

Drodzy czytelnicy!

Nasze artykuły mówią o standardowe metody rozwiązań problemów prawnych, ale każdy przypadek jest wyjątkowy.

Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak rozwiązać swój konkretny problem, skontaktuj się z formularzem konsultanta online po prawej stronie → To szybkie i bezpłatne!

Lub zadzwoń do nas telefonicznie (24/7):

Istota umowy najmu

Nie zaniedbuj faktu, że istnieją niuanse, które należy wziąć pod uwagę. Należą do nich:

Warto zaznaczyć, że dokumenty mogą się różnić w zależności od tego, kto jest stroną transakcji: osoby fizyczne czy prawne.

Co to jest czynsz?

Pytanie to uważane jest za najważniejsze przy zawieraniu umowy najmu. Bez określenia kwoty za korzystanie z lokalu niemieszkalnego dokument może zostać uznany za nieważny. W razie potrzeby kalkulacja czynszu może zostać zmieniona, ale tylko za zgodą obu stron.

• Cena wyliczana jest na podstawie czynników takich jak:
• Lokalizacja pokoju;
• Stan techniczny;
• Stopień zużycia;
• Materiały stosowane w budownictwie;
• Przeznaczenie budynku;

Rodzaj pokoju.

To nie jest cała lista, z której naliczany jest czynsz. Należy uwzględnić czynsz za wszystkie lokale w budynku.

Co obejmuje opłata?

Stawka czynszu liczona jest za metr kwadratowy lokalu, jednak w razie potrzeby obie strony mogą przyjąć do kalkulacji inną jednostkę miary. Jeśli mówimy o długoterminowej umowie najmu, wówczas stosuje się stawkę roczną. Każde miasto i region kraju ma swoje roczne wskaźniki stawek i należy ich przestrzegać. Jednak stawka ta prawie nigdy nie obejmuje rachunków za naprawy i rachunki za media.

Opłata za korzystanie z lokalu niemieszkalnego składa się z dwóch kwot. Pierwszy to koszt najemcy, który obliczany jest na podstawie kosztów utrzymania budynku oprócz remontów. Druga część to część dochodowa, która dotyczy bezpośredniego zysku właściciela lokalu z oddania budynku.

Przy kalkulacji opłat za korzystanie z nieruchomości nie ma w ogóle znaczenia, jaką działalność będzie w niej prowadził najemca. Fakt ten nie powinien mieć wpływu na wysokość kwoty.

Co powinno znaleźć się w dokumencie?

Sporządzając umowę najmu trzeba wiedzieć, jakie informacje muszą się w niej znaleźć, aby transakcja została uznana za ważną.

Należą do nich:

• Nazwa dokumentu i jego numer;
• Miejsce i data sporządzenia umowy;
• Dane osobowe każdej ze stron;
• Przedmiot umowy z nim pełny opis oraz wskazanie dokumentów, które należy załączyć;
• Szacunkowa wartość nieruchomości. Fakt ten jest bardzo istotny, bo kiedy kontrowersyjne sytuacje lub uszkodzenia lokalu, konieczne jest dokonanie naprawy lub naprawienie szkody;
• Odpowiedzialność stron. Najczęściej dotyczy to najemcy i tego, że w przypadku naruszenia zasad funkcjonowania lokalu, będzie on musiał sam pokryć szkodę. Dlatego często od razu ubezpieczają budynek na koszt najemcy;
• Opis wydatków i wskazanie obywatela, na którego ponoszą;
• Cena wynajmu.

Obowiązki stron umowy

Warto pamiętać nie tylko o swoich prawach, ale i obowiązkach stron. Od tego będzie zależeć powodzenie transakcji.

Najemca ma obowiązek korzystać z lokalu wyłącznie zgodnie z jego przeznaczeniem oraz dbać o to, aby budynek był w takim stanie, w jakim go otrzymał. Jeśli to konieczne, takie problemy należy natychmiast rozwiązać. Zabroń różnych inspekcji i analiz pomieszczeń upoważnione organizacje, nie może.

Jeśli mówimy o obowiązkach wynajmującego, musi on wykonywać terminowo generalny remont lokal, monitor dobra obsługa usługi komunalne i wstępnie przekazać całą dokumentację dotyczącą nieruchomości niemieszkalnych.

Czas trwania umowy?

Wiele osób interesuje się także kwestią okresu ważności dokumentu. Nie ma tu żadnych ograniczeń, dlatego strony powinny to niezwłocznie omówić i wskazać datę w dokumencie. Jeżeli termin nie zostanie określony, umowa będzie obowiązywać do czasu podjęcia przez strony decyzji o jej rozwiązaniu. W przypadku przedwczesnego rozwiązania umowy najmu najemca i właściciel muszą zostać powiadomieni z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Okres ten może być inny, jeżeli jest to opisane w dokumencie.

Co powinno znaleźć się w dokumencie?

Wiele osób zapomina opisać moment dotyczący remontu lokalu. Zatem dokonując obliczeń najemca może nie otrzymać odszkodowania, jeśli sam przeprowadził naprawy. Udowodnienie tego faktu będzie później bardzo trudne lub prawie niemożliwe.

Konieczne jest niezwłoczne omówienie wszelkich praw i obowiązków stron oraz opisanie ich w umowie. W ten sposób można uniknąć sporów i postępowanie prawne. Ale czynsz i jego kalkulacja - najważniejsze pytanie, co jest wskazane jako pierwsze w dokumencie.

Jeśli pamiętasz wszystkie powyższe, w przyszłości nie powinieneś mieć żadnych nieporozumień ani sporów z drugą stroną transakcji. będziesz się uczyć działalność komercyjna V prawnie i za rozsądną opłatą. Najważniejsze jest prawidłowe sporządzenie umowy, a co najważniejsze zarejestrowanie jej u notariusza, dla własnej pewności co do jej legalności.

Drodzy czytelnicy!

Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak rozwiązać swój konkretny problem, skontaktuj się z formularzem konsultanta online po prawej stronie → Lub zadzwoń do nas telefonicznie (24/7).

Posiadając lokale niemieszkalne, wielu właścicieli woli je wynajmować, zapewniając sobie stały i całkiem przyzwoity dochód. Ale zanim się poddasz obiekt nieruchomy, musisz zdecydować o cenie wynajmu– w końcu sprawność przekazania nieruchomości i stała dostępność najemcy, a co za tym idzie dochody właściciela, zależą od zadeklarowanej przez właściciela wysokości czynszu. W tym materiale powiemy Ci szczegółowo, jak obliczyć kwotę płatności nieruchomości niemieszkalne, które mają zostać wynajęte i dać konkretny przykład naliczanie czynszu za lokale niemieszkalne.

Ogólne postanowienia dotyczące czynszu

Zanim powiesz, jak obliczyć koszt wynajmu pokoju, musisz zrozumieć co to jest czynsz jakie są rodzaje wynajmu, co bezpośrednio wpływa na jego wartość i odpowiedz na inne pytania.

Kalkulacja czynszu za lokale niemieszkalne uzależniona jest od wielu parametrów

Definicja

W Kodeks cywilny Federacja Rosyjska podaje jasną definicję pojęcia czynszu. To jest płatność ustalony rozmiar, którą płaci najemca za tymczasowe użytkowanie nieruchomości niemieszkalnej. Ponadto obiekt może mieć inny obszar i przeznaczenie.

Ważne jest, aby dochód uzyskiwany przez najemcę z działalności najemcy lokalu nie miał wpływu na wysokość czynszu – dotyczy to zarówno superdochodowej produkcji, jak i biznesu, który przynosi skromny dochód. Na podstawie zawartej umowy najemca zobowiązany jest do dokonywania opłat zgodnie z art ustalony harmonogram i ściśle w wysokości określonej w dokumentach.

Ważny! Przy przekazywaniu na wynajem nieruchomości niemieszkalnej, niezależnie od jej wielkości, konieczna jest rejestracja odpowiednią umowę. Wszystko jest w nim napisane ważne cechy transakcji, a także praw i obowiązków ich uczestników. To na podstawie tego dokumentu ustalana jest relacja pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą, dokonywane są wszelkie obliczenia i rozwiązywane są inne kwestie.

W przypadku braku umowy lokal nie może zostać wynajęty, ale najważniejsze jest to, że nie będziesz w stanie się bronić własne interesy w przypadku naruszenia umowy i praw właściciela przedmiotu. Nie każda umowa będzie wymagała rejestracji w rejestrze państwowym, ale w każdym razie niezawodnie chroni strony transakcji przed wszelkiego rodzaju problemami.

Wynajmowane lokale niemieszkalne mogą należeć do gmin i osób prywatnych

Opłata za wynajem lokalu: rodzaje

Wynajmować można każdą nieruchomość niemieszkalną, stanowiącą własność gminy/państwa lub należącą do zwykłego obywatela. Naraz Każdy przypadek ma swoje własne niuanse:

1. Dzierżawa gminie/ własność państwowa nie oznacza podatku VAT. Aby sfinalizować transakcję, udział w specjalnym zorganizowana aukcja. Informacja o jego odbyciu publikowana jest w mediach na miesiąc przed planowanym terminem. Zmiana wysokości czynszu najmu może nastąpić nie częściej niż 2 razy na 12 miesięcy (zasady zmiany określa umowa najmu). Transakcja ta podlega obowiązkowa rejestracja. Posiadana nieruchomość niemieszkalna władze miejskie, mogą być wynajmowane wyłącznie osobom prawnym.
2. Przeniesienie nieruchomości niemieszkalnej będącej własnością osoby prywatnej, Przez umowa najmu. W tym przypadku stawkę czynszu ustala właściciel nieruchomości i nie ma konieczności stosowania specjalnych wzorów obliczeniowych. Jednakże właściciel lokali niemieszkalnych, który je wynajmuje, jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego. Dla obywateli jest to 13%, a organizacje oprócz podatku dochodowego według dotychczasowej stawki płacą podatek VAT.

Parametry mające wpływ na wysokość czynszu

Odnośnie obliczeń opłaty za wynajem, wówczas istnieje konkretna metoda obliczeń, którą szczegółowo omówimy poniżej. Wysokość czynszu i procedura jego płacenia to jeden z głównych punktów każdego umowa najmu. Płatność, zgodnie z ustaleniami stron, może być wyrażona na różne sposoby:

• w całości przeznaczone na lokale niemieszkalne;
• cena za jednostkę powierzchni pomnożona przez całkowitą powierzchnię obiektu;
• stawka stała + opłata za mieszkanie i usługi komunalne.

Wynajem dla lokali niemieszkalnych można wyrazić na różne sposoby

Na obliczenie stawki czynszu ma wpływ wiele czynników, w szczególności:

• lokalizacja obiektu, np. powierzchnia, obecność dróg dojazdowych itp.;
• otaczająca infrastruktura;
• stan wynajmowanej nieruchomości, dostępność komunikacji;
• pogorszenie konstrukcji;
• materiały budowlane stosowane przy budowie/naprawie budynku/lokalu;
• rodzaj przedmiotu przekazywanego w ramach transakcji najmu;
• kluczowy cel nieruchomości niemieszkalnych i inne czynniki.

Wymienione są tutaj jedynie główne parametry mające wpływ na stawkę wynajmu. Na przykład, wynajmujący może objąć korzystanie z znajdującego się w nim terytorium, na którym zlokalizowana jest wynajmowana nieruchomość.

Zazwyczaj przy obliczaniu stawki czynszu ustalana jest jednostka powierzchni (m2). Chociaż strony transakcji mogą uzgodnić inne jednostki obliczeniowe. Po rejestracji kontrakt długoterminowy(ponad 12 miesięcy), w obliczeniach zwykle stosuje się stawkę roczną. Stawka za nieruchomości niemieszkalne może być zupełnie inna i zależy od lokalizacji regionalnej.

Główne różnice w płatnościach przy wynajmie lokali niemieszkalnych i mieszkalnych

Istnieje kilka istotnych różnic pomiędzy wynajmem nieruchomości mieszkalnych a wynajmem lokali niemieszkalnych. Załóżmy, że w przypadku wynajmu nieruchomości mieszkalnej konieczne jest sporządzenie umowy najmu. Określa stosunki pomiędzy najemcą nieruchomości a jej prawnym właścicielem, a także zasady rozliczeń. Niewłaściwe jest zatem stosowanie definicji „czynszu” do nieruchomości mieszkalnych, gdyż oddanie ich do czasowego użytkowania możliwe jest jedynie na podstawie umowy najmu.

Wysokość czynszu i zasady jego płacenia muszą być określone w umowie

Należy wspomnieć o jeszcze jednym zasadniczym czynniku. Nieruchomości mieszkalne, który znajduje się w bilansie gminy, może być wydzierżawiony jedynie osobie fizycznej.

A jeśli mówimy o wynajmie nieruchomości niemieszkalnych, w tym całych budynków, to takich ograniczeń nie ma - umowę można zawrzeć albo zwykły obywatel i z organizacją. Ponadto nieruchomość niemieszkalną można użytkować wyłącznie zgodnie z jej przeznaczeniem.

Przynależność komunalna nieruchomości niemieszkalnej zakłada szereg innych ważne niuanse . W szczególności czas trwania umowy najmu nie może być krótszy niż 12 miesięcy, a najemca ma obowiązek terminowo płacić przewidziane przez warunki płatności transakcyjne. W przeciwnym razie umowa utraci moc i zostanie rozwiązana przez wynajmującego w terminie jednostronnie. Jeżeli jednak zobowiązania wynikające z umowy zostaną wyraźnie wypełnione, zgodnie z jej warunkami, wówczas po wygaśnięciu jej ważności najemca działający w dobrej wierze ma prawo przenieść lokal niemieszkalny na własność osobistą poprzez jego zakup.

Inny kluczowy czynnik, wyodrębniając opłatę czynszu za lokal różne typy, jest to, że w odniesieniu do nieruchomości niemieszkalnych, zakład składa się z 2 części:

1. Wydatki, na które składają się koszty związane z utrzymaniem budynku/lokalu oraz opłaceniem mieszkań i usług komunalnych (często w dokumentach jest napisane, że rachunki za media najemca musi płacić osobno).
2. Część dochodowa, która polega na tym, że właściciel nieruchomości niemieszkalnej przekazanej do czasowego użytkowania spodziewa się uzyskać bezpośredni dochód. Jeśli chodzi o działalność najemcy, nie będzie to miało wpływu na stawkę.

Obliczanie wysokości opłat za wynajem nieruchomości niemieszkalnych

Zazwyczaj stawka czynszu za nieruchomość niemieszkalną liczona jest na okres 12 miesięcy. Ponadto Rozporządzenie Ministra Budownictwa nr 209 z dnia 14 IX 1992 zalecało stosowanie do obliczeń ustalona metoda. Wzór na obliczenie stawki będzie wyglądał następująco:

AP=AI+AZ, w tym

AP – pełny rozmiar opłata pobierana za wynajem nieruchomości i określona w dokumentach transakcyjnych;

sztuczna inteligencja– opłata za wynajem nieruchomości, która obejmuje pełną kalkulację budynku/lokalu;

AZ– zapłata czynszu za teren, na którym położona jest nieruchomość. Wartość ta zależy od regionalnej lokalizacji obiektu; należy to wyjaśnić z lokalną administracją.

Ponadto Wartość AI oblicza się w następujący sposób:

AI = BGA*KG*KM*KV*KD*KKN*KSA*PO, Gdzie

BGA– podstawowa roczna stawka czynszu za metr kwadratowy, nie obejmuje powierzchni pomieszczenia techniczne(piwnice, strychy), klatki schodowe itp.

KG– wartość ustaloną przepisami prawa, uwzględniającą położenie nieruchomości niemieszkalnej (województwo/miasto/powiat).

KM- współczynnik uwzględniający materiały użyte do budowy ścian.

HF– rodzaj obiektu niemieszkalnego.

KD– współczynnik odzwierciedlający rodzaj działalności najemcy.

KKN– współczynnik jakości obiektu:

KKN= K1+K2+K3

K1 – parametr stopnia poprawy;

K2 – lokalizacja obiektu;

K3 – parametr łatwości obsługi.

KSA– parametr wyświetlający przekazanie przedmiotu osobom trzecim (podnajem).

PRZEZ– powierzchnia wynajmowanej nieruchomości (ogółem).

Przykład obliczenia czynszu za nieruchomość niemieszkalną

Obliczenie rocznej stawki czynszu jest dość skomplikowanym procesem. Dlatego, Bez odpowiedniego doświadczenia wskazane jest zaangażowanie w to specjalisty.

Aby obliczyć stawkę czynszu za lokal niemieszkalny, warto zaprosić specjalistę

Jako przykładową kalkulację weźmy wyliczenie stawki rocznej za obiekt miejski w Stupino (Moskwa). Gmina zatwierdziła stawkę podstawową za metr kwadratowy w wysokości 350 rubli, dla tego terytorium ustalono współczynnik 1,25.

Wszystkie inne wartości brane pod uwagę w obliczeniach wymagają wyjaśnienia w załączniku do ww. rozporządzenia Ministra Budownictwa.

Na podstawie metodologii obliczeń, dla ten przypadek ustawione są następujące wartości:

1. Dla materiałów do budowy ścian podawane są następujące wartości: cegła - 1,5, konstrukcje żelbetowe - 1,25, budynki z materiałów mieszanych - 1, drewniany dom – 0,8.
2. Według rodzaju nieruchomości - magazyn/budynek/lokal przemysłowy: dla lokali o pow centralne ogrzewanie podawany jest współczynnik 0,5 (obiekt nieogrzewany - 0,3). Dla pozostałych lokali - 1.
3. Lokalizacja obiektu. Gdy wynajmowana powierzchnia znajduje się w piwnica Współczynnik brany pod uwagę do obliczeń wynosi 0,19, dla obiektów wolnostojących - 0,54, powierzchnia w strych– 0,26, dla różnych rozszerzeń – 0,32.
4. Korzystanie z okolicy. Jeżeli na terenie znajduje się ogrodzenie, wartość wynosi 0,27, w przypadku braku – 0,16. A jeśli nie można wykorzystać sąsiedniego terytorium, współczynnik wynosi 0,1.
5. Ustala się go, biorąc pod uwagę kierunki działalności najemcy następujące szanse: organizacje notarialne/prawne/bankowe/pośredniczące – 3; hotel/ochrona i biuro firmy – 2,5; biznes restauracyjny i lombardy – 2; gastronomia i handel – 1,5; instytucje medyczne różne formaty – 1.

Wszelkie obliczenia stawek czynszu muszą być sporządzone w formie pisemnej i dołączone do umowy

I na zakończenie należy zauważyć, że wszystko obliczenia muszą znaleźć odzwierciedlenie w na piśmie i przedstawiony jako załącznik do umowy głównej. Uchroni to uczestników transakcji przed problemami z organami skarbowymi.

Wysokość czynszu jest istotnym warunkiem umowy; w przypadku braku warunku dotyczącego wysokości czynszu uzgodnionego na piśmie przez strony, umowę najmu uważa się za niezawartą. Wysokość czynszu może ulec zmianie za zgodą stron.

Wysokość czynszu uzależniona jest od następujących wskaźników: lokalizacja budynku (centrum lub obrzeża); stan techniczny budynku (stopień zużycia, materiał budowlany, z jakiego jest zbudowany; przeznaczenie lokalu (wymiana, bankowość, egzekwowanie prawa, działalność naukowa, hazard, ochrona socjalna osób o niskich dochodach itp.); należący do zabytków historycznych, kulturowych, architektonicznych; stopień zagospodarowania (winda itp.); przydatność budynku do celów komercyjnych (pomieszczenia główne lub pomocnicze, piwnica); Ta lista nie jest wyczerpujący. Rozmiar całkowity Czynsz za budynek oblicza się poprzez zsumowanie opłat czynszowych za poszczególne lokale budynku. Opłata za użytkowanie budynku lub obiektu obejmuje opłatę za użytkowanie działka, na którym się znajduje, lub odpowiednia część serwisu przeniesiona wraz z nią, chyba że prawo lub umowa stanowią inaczej. W związku z tym umowa lub ustawa może przewidywać odrębną opłatę za grunt i czynsz za budynek lub budowlę.

W przypadkach przewidzianych przez prawo (na przykład w przypadku dzierżawy majątku państwowego) stosowana jest regulacyjna metoda obliczania stawek czynszu, ustalana lub regulowana przez uprawnione organy państwowe. Zazwyczaj stawka czynszu ustalana jest za jednostkę powierzchni wynajmowanego budynku - 1 metr kwadratowy. Strony mogą preferować inne wskaźniki. Jeżeli wynajem budynku ma charakter długoterminowy, zazwyczaj stosowana jest stawka roczna.

Od 1 kwietnia 2002 r. dekretem rządu moskiewskiego z dnia 26 lutego 2002 r. Nr 150-PP „W sprawie procedury obliczania stawek czynszu za lokale niemieszkalne będące własnością państwa miasta Moskwy” w Moskwie ustalono minimalną roczną stawkę czynszu za 1 mkw. całkowita powierzchnia niemieszkalna w wysokości 490 rubli, a podstawowy rozmiar kosztu budowy to 1 mkw. powierzchnia niemieszkalna przy obliczaniu czynszu w wysokości 13 300 rubli.

Istnieje metodologia obliczania czynszu za korzystanie z obiektów niemieszkalnych będących własnością miasta Moskwy, którą reguluje załącznik nr 3 do dekretu rządu moskiewskiego z dnia 22 stycznia 2002 r. Nr 68-PP. Czynsz obliczony według tej metodologii nie obejmuje kosztów mediów i usług eksploatacyjnych. Na kwotę czynszu składają się dwa składniki, obliczane oddzielnie:

Część kosztowa równa sumie roczne koszty właściciela związane z utrzymaniem przedmiotu najmu (z wyłączeniem kosztów eksploatacyjnych), zwracane przez najemcę;

Część dochodowa równa jest dochodowi właściciela z wynajmu nieruchomości.

Czynsz naliczany jest indywidualnie dla każdej wynajmowanej nieruchomości bez bezpośredniego uwzględnienia rodzaju działalności najemcy. Wzór na obliczenie czynszu jest następujący:

APL = Azatr + Adoh = (OT + NKLR + STR) + (OTS S Kd Kcor),

APL – czynsz roczny;

Azatr jest składnikiem kosztowym czynszu;

Adoh – dochodowy składnik czynszu;

OT – odpisy na remonty majątku niemieszkalnego, obejmujące amortyzację i naliczane w wysokości co najmniej 2% wartości inwentarza wynajmowanej nieruchomości (w cenach roku bieżącego).

Wartość OT określa się według wzoru: OT = synw Kot

Sinv – wartość inwentaryzacyjna wynajmowanej powierzchni według Biura Inwentarza Technicznego Miasta Moskwy (w cenach roku bieżącego);

Cat to współczynnik odliczeń za remont ustalony przez akt prawny miasta Moskwy na bieżący rok w zakresie od 0,02 do 0,05

NLLR – kwota kosztów ogólnych, na którą składają się koszty wydatków właściciela związane z rejestracją obiektu do wynajmu (w cenach roku bieżącego);

STR – wartość składka ubezpieczeniowa za wynajmowaną nieruchomość (w cenach roku bieżącego);

OTs – wycena wartości rynkowej 1 mkw. wynajem nieruchomości;

S – powierzchnia wynajmowanej nieruchomości;

Kd – współczynnik opłacalności 1 mkw. wynajem obiektu, ustanowiony aktem prawnym miasta Moskwy na bieżący rok;

Kcor to współczynnik korygujący odzwierciedlający stopień uprawnień najemcy w stosunku do wynajmowanej nieruchomości.

Wysokość czynszu atomowego okrętu podwodnego zmienia się co roku w zależności od zmian wskaźników wszystkich składników wzorów obliczania czynszu. Zmiany wskaźników zależą w szczególności od poziomu inflacji (wartości deflatora) ujętego w kolejnym rocznym budżecie Moskwy.

Cechą charakterystyczną tej techniki jest założenie wspólne podejście przy ustalaniu wysokości czynszu dla wszystkich przedsiębiorstw i organizacji, niezależnie od ich organizacji, formy prawne nieruchomość.
Metodologia uwzględnia czynnik inflacyjny. Wskaźnik inflacji jest powiązany z płacą minimalną i jest dość łatwy do obliczenia.

Jako normatywne przyjęto kryteria komfortu, dostępności i prestiżu wynajmowanych lokali. Nie przewidziano parametru, który uwzględniałby opłaty za dzierżawę gruntu. Wymiary płatności gruntowe określają odrębne dokumenty regulacyjne.

Podane ograniczenia maksymalny rozmiar czynsz za 1 m² powierzchni będącej własnością państwa lub gminy, rocznie. Limitowane stawki ustalana w jednostkach płacy minimalnej i zróżnicowana ze względu na rodzaj działalności.

1. Wysokość czynszu za wynajmowany lokal ustala się według wzoru:

Ap = Pld x Apm (1) gdzie Plp to całkowita powierzchnia użytkowa wynajmowanego obiektu (budynek, lokal) w m².

2. Cena wynajmu za 1 m2 wynosi:

Apm = (Kppv + Arp) x Smk x Ii (2) gdzie Kppv- współczynnik pełne wyzdrowienie budynki - (dla pomieszczeń budynku, w którym się znajdują. Określane metodą w zależności od rodzaju budynku (Kvp = 0,004-0,025).

3. Arp- procent czynszu.
Wartości procentowe czynszu ustalane są z uwzględnieniem rodzaju działalności najemców oraz celu korzystania z lokalu niemieszkalnego:

Arp = Kts x Kd gdzie płyta CD- współczynnik głównej działalności najemcy wskazany w bilansie (od 0,00 do 0,30).
Kts- współczynnik za użytkowanie lokalu niemieszkalnego określony w umowie najmu (od 0,7 do 1,4).

4. Smk- wartość warunkowa metr kwadratowy z uwzględnieniem przeszacowań, skorygowane z uwzględnieniem lokalizacji i komfortu budynku (lokalu).
Wartość warunkowa jest określona wzorem:

Cmк = Cmu x Kp x Kк x K8 (4) gdzie Smoo- koszt warunkowy za metr kwadratowy z uwzględnieniem przeszacowań.
Akceptujemy Smu = 600 rubli.

5. Kr- współczynnik uwzględniający cechy lokalizacji budynku. Określone według wzoru:

Kr = K2 x K3 x K4 (5) gdzie K2- współczynnik uwzględniający strefa terytorialna lokalizacja wynajmowanego budynku (lokalu) K2 = od 1 do 3,83.
Kz- współczynnik uwzględniający odległość budynek administracyjny(lokal) od najbliższej stacji metra (K3 = od 1 do 1,6).
K4- współczynnik uwzględniający położenie wynajmowanego budynku względem szlaków komunikacyjnych. K4 = od 1 do 2,7.

6. Kk- współczynnik uwzględniający komfort budynku wyznaczany jest ze wzoru:

Kn = K5 x K6 x A (6) gdzie K5- współczynnik uwzględniający charakterystykę wejścia do wynajmowanego budynku. K5 = od 0,75 do 1,1.
K6 - współczynnik uwzględniający podłogę. K6 z 0,6 na 1,5.

7. Współczynnik A:

A = K7-[(1-El)x0,3+(1-Vd)x0,3+(1-0t)x0,3+(1-Kn)x0,3] (7) gdzie K7- współczynnik uwzględniający stan wynajmowanego budynku (lokalu). K7 = od 0,75 do 1,0.
Glin, Vd, Z, Kn- informacja o obecności lub nieobecności w wynajmowanym budynku następujące elementy architektura krajobrazu:
Glin- zasilanie, Vd- zaopatrzenie w wodę, Kn- kanalizacja, Z- ogrzewanie, 0 - brak, 1 - obecność.
K8- współczynnik uwzględniający złożoność projektu budynku, gdzie K8 = od 1,3 do 2,3.

8. II- wskaźnik inflacji:

II = płaca minimalna2/płaca minimalna1 gdzie Płaca minimalna2 - minimalny rozmiar wynagrodzenie, ustanowione przez prawo Federacja Rosyjska pierwszego dnia miesiąca, za który czynsz liczony jest w rublach.

9. Z uwzględnieniem świadczeń wysokość czynszu należnego za jeden rok ustala się według poniższego wzoru.