Raport spółki zarządzającej dla właścicieli apartamentowca: przykładowe dokumenty, obowiązki, terminy. W jaki sposób organizacja zarządzająca jest zobowiązana do składania sprawozdań ze swojej działalności mieszkańcom budynków mieszkalnych? Trzeba zgłosić

Gdzie organizacja zarządzająca powinna umieścić swój raport roczny za 2017 rok, jakie zmiany zaszły w naszej branży w tym roku i co wydarzy się w przyszłym roku, dyskutowaliśmy 19, 20 i 22 grudnia na dużej konferencji podsumowującej dla organizacji zarządzających.

Przygotowaliśmy dla Państwa podsumowanie konferencji online. Przeczytaj, jak organizacje zarządzające mogą przygotować się do pracy w 2018 roku.

Raport roczny za 2017 rok zamieszczamy w GIS Mieszkalnictwo i Usługi Komunalne

Raport za rok 2016 został sporządzony zgodnie ze Standardem Informacji i zamieszczony na temat Reformy Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych. Minął rok, przepisy się zmieniły. Część 10 ust. 1 art. 161 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej - od 1 lipca wprowadzono obowiązek umieszczania informacji w GIS dotyczącym mieszkalnictwa i usług komunalnych. Ten sam obowiązek, ale wynikający z reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych, obowiązuje do 1 stycznia 2018 r.

Powstaje pytanie: gdzie należy zamieścić raport roczny za 2017 rok? 19 grudnia szczegółowo opowiedział o tym Boris Valit, dyrektor wykonawczy serwisu internetowego RosKvartal.

Minęło sześć dni i projekt ustawy został przyjęty i opublikowany. Teraz jest to ustawa federalna nr 399-FZ z dnia 20 grudnia 2017 r., która weszła w życie 20 grudnia.

Sprawdźmy, czy dobrze zrozumieliśmy zmiany, jakie zaszły w 2017 roku

Według Greenpeace najważniejszym problemem środowiskowym są odpady. Rzeczy nie trwają długo, ale kupujemy ich coraz więcej. W Rosji poddaje się recyklingowi niecałe 5% odpadów, podczas gdy w niektórych krajach – 70%. Niewłaściwa utylizacja odpadów prowadzi do wzrostu zachorowań na raka.

Aby wyeliminować nielegalne składowiska i zapobiec katastrofie ekologicznej, postanowiono radykalnie zmienić sposób gospodarowania odpadami. Wprowadzono koncepcję regionalnego operatora gospodarki odpadami komunalnymi.

Obecnie pomiędzy operatorem regionalnym a podmiotem wchodzącym w skład Federacji Rosyjskiej zostanie zawarta umowa koncesyjna, na mocy której operator regionalny zapewni zbieranie, transport, unieszkodliwianie, unieszkodliwianie i unieszkodliwianie MSW.

O przejściu na nowy system postępowania z odpadami stałymi rozmawialiśmy trzeciego dnia konferencji końcowej z Eleną Shereshovets, praktykującą prawniczką, dyrektorką NP SRO UN „KIT”, członkinią Rady Ekspertów Komitetu ds. Energii Dumy Państwowej Federacji Rosyjskiej.

Gospodarka odpadami stałymi zostanie uwzględniona w strukturze opłat za lokale mieszkalne i media, zmieni się tryb płatności za tego typu usługi, zostaną dla niej ustalone nowe taryfy i standardy.

Przed przejściem na nowy system gospodarowania MSW, regulacja działalności związanej z gospodarką odpadami odbywa się zgodnie z ustawą federalną nr 210-FZ z dnia 30 grudnia 2004 r. Umowy zawarte wcześniej z właścicielami obowiązują do czasu zawarcia umowy przez podmiot Federacji Rosyjskiej z operatorem regionalnym.

Jednak głównym tematem trzeciego dnia konferencji była procedura naliczania opłat za media na rzecz utrzymania majątku wspólnego budynków mieszkalnych. Procedura naliczania opłat za płyty CD za utrzymanie OI w MKD zmieniała się w 2017 roku trzykrotnie.

W dniu 1 stycznia 2017 r. weszło w życie Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 26 grudnia 2016 r. nr 1498. Wpłynęło to na relacje organizacji zarządzających z regionalnymi centrami dystrybucji i odbiorcami usług komunalnych oraz zatwierdziło zmiany w przepisach dotyczących trybu świadczenia usług komunalnych właścicielom i użytkownikom lokali w apartamentowcach.

Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 27 lutego 2017 r. nr 232 wprowadził zmiany w reformie „śmieciowej”, która ustaliła tryb naliczania opłat za wywóz śmieci z gospodarstw domowych.

Ustawa federalna nr 258-FZ z dnia 29 lipca 2017 r. Wyjaśniła procedurę ustalania kosztów płacenia za media zużywane podczas utrzymania nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym. Zmiany legislacyjne wprowadzone tym dokumentem działają na korzyść konsumenta, dlatego organizacje zarządzające powinny zwrócić na to szczególną uwagę.

Omówiliśmy wzory naliczania opłat za zasoby komunalne, standardy zużycia zasobów komunalnych na utrzymanie OI MKD oraz procedurę przeliczenia.

Przejście na umowy bezpośrednie to gorący temat dla organizacji zarządzających. Dlatego też pod koniec trzeciego dnia konferencji Elena Shereshovets opowiedziała, w jaki sposób UO może zawrzeć umowę z RSO przy minimalnym ryzyku dla siebie.

Omówiliśmy, jak prawidłowo stosować przepisy przy zawieraniu umowy z RNO, jaki pakiet dokumentów zebrać, niuanse związane z dostarczaniem zasobów komunalnych do lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.

Jeśli nie jesteś obojętny na ten temat i boisz się, że przy zawieraniu umowy przeoczysz któryś z niuansów, rady Eleny Shereshovets pomogą Ci zrozumieć wszystkie zawiłości prawa i uniknąć błędów.

Zgodnie z paragrafem 11 art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej organizacja zarządzająca (organizacja utrzymania mieszkań (HOE), spółka zarządzająca (MC), stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) co roku w pierwszym kwartale bieżącego roku przedkłada właścicielom lokali w apartamentowiec sprawozdanie z wykonania umowy o zarządzanie apartamentowcem za rok ubiegły, chyba że umowa o zarządzanie apartamentowcem stanowi inaczej.

W związku z tym wskazane jest uzgodnienie formy, terminu i trybu składania raportu w umowie o zarządzanie apartamentowcem. Często organizacja zarządzająca korzysta z wygodnego dla siebie formularza, traktuje go jako załącznik do umowy, określając procedurę przekazywania raportu właścicielom: termin, częstotliwość itp. Często zdarzają się sytuacje, gdy umowa o zarządzanie nie w ogóle nie wspominając o raportowaniu wykonawcy.

W takim przypadku obowiązuje norma z powyższego artykułu Kodeksu mieszkaniowego - na podstawie prawa właściciele w pierwszym kwartale roku kalendarzowego następującego po roku sprawozdawczym mają prawo żądać sprawozdania od organizacji zarządzającej.

Należy pamiętać, aby zgłoszenie nie przerodziło się w formalną rezygnację z subskrypcji, należy nalegać na walnym zgromadzeniu po zatwierdzeniu określonego formularza raportu jako aneks do umowy o zarządzanie apartamentowcem. Ważne jest, aby strony zawierając taką umowę, ustaliły wykaz robót i usług związanych z utrzymaniem i naprawą wspólnej własności budynku mieszkalnego, a także opłatę za media świadczone właścicielom lokalu przez zarząd organizacji przez cały okres obowiązywania umowy.

Zgodnie z klauzulą ​​40 Regulaminu utrzymania majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, zatwierdzonego dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 13 sierpnia 2006 r. Nr 491, właściciele lokali mają prawo, zgodnie z warunki umowy:

• otrzymać nie później niż 5 dni roboczych od daty złożenia wniosku informacje o wykazach, ilościach, jakości i częstotliwości świadczonych usług i (lub) wykonanej pracy. Określony w umowie okres może zostać skrócony;
• sprawdzić wielkość, jakość i częstotliwość świadczenia usług (wykonania pracy), w tym poprzez przeprowadzenie odpowiedniego badania;
• zobowiązać osoby odpowiedzialne do usunięcia stwierdzonych usterek oraz sprawdzenia kompletności i terminowości ich usunięcia.

Forma i rodzaj żądania, a także forma udzielania informacji na temat wykazów, ilości, jakości i częstotliwości świadczonych usług (wykonanych prac) nie są wymienione w dokumencie regulacyjnym.

W najlepszym przypadku dokument dotyczący płatności za media zawiera informację o wysokości przeliczenia opłat za media, utrzymanie i naprawę mieszkania w przypadku naruszenia jakości lub częstotliwości świadczenia usług (wykonania pracy). Jednakże odzwierciedlenie faktycznej wielkości, rodzaju i kosztów świadczonych usług (wykonanych prac) w ogóle dla budynku mieszkalnego w odniesieniu do wspólnej własności budynku mieszkalnego nie jest dostępne dla indywidualnego właściciela.

Właściciele lokali są w tej sytuacji stroną zainteresowaną, nie jest im zatem obojętny stosunek wpłacanych przez nich kwot do ilości i rodzaju wykonywanej pracy (świadczonych usług). Dla właściciela jest rzeczą naturalną, że raport organizacji zarządzającej powinien być „przejrzysty”, czyli: zawierać zrozumiałe, wyczerpujące informacje w przystępnej formie na temat wielkości i kosztów wykonanej pracy (świadczonych usług). Jest to możliwe, jeśli właściciele Specjalny formularz sprawozdania zostanie zatwierdzony na walnym zgromadzeniu jako załączniki do umowy o zarządzanie apartamentowcem.

Realia naszego życia są takie, że często właściciele, nie zapoznając się z umową o zarządzanie apartamentowcem, zgadzają się na warunki organizacji zarządzającej. W rezultacie raport organizacji zarządzającej jest niezrozumiały dla przeciętnego obywatela, w związku z czym nie wie on, co i komu płaci.

Obowiązujące przepisy nie przewidują odpowiedzialności organizacji zarządzającej za niezłożenie raportu. Najbardziej grozi jej reelekcja.

Dla organizacji zarządzającej wyłonionej na podstawie wyników otwartego konkursu (jeżeli właściciele lokali w apartamentowcu nie wybrali sposobu zarządzania apartamentowcem, wówczas samorządy przeprowadzają otwarty konkurs na organizację zarządzającą), raportowanie wymagania określone są w Regulaminie przeprowadzenia przez organ samorządu terytorialnego otwartego konkursu na wybór organizacji zarządzającej do zarządzania budynkiem mieszkalnym, zatwierdzonym dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 6 lutego 2006 r. nr 75.

Zatem zgodnie z ust 14 ust. 41 formularze i sposoby właścicieli lokali w apartamentowcu oraz osób, które przyjęły lokal, w celu monitorowania wypełniania przez organizację zarządzającą obowiązków wynikających z umów o zarządzanie apartamentowcem, które przewidują:

• obowiązek zapewnienia organizacji zarządzającej na prośbę właściciela lokalu w apartamentowcu oraz osobie przyjmującej lokal w terminie 3 dni roboczych dokumenty związane z realizacją obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie apartamentowcem;
• prawo właściciela lokalu w apartamentowcu oraz osoby, która przyjęła lokal, na 15 dni przed wygaśnięciem umowy o zarządzanie apartamentowcem, do zapoznania się z tym, co znajduje się na terenie organizacji zarządzającej, zgodnie z art. a także na tablicach ogłoszeniowych znajdujących się przy wszystkich wejściach do apartamentowca lub na terenie działki, na której zlokalizowany jest apartamentowiec, roczny raport pisemny organizacji zarządzającej w sprawie wykonania umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym, w tym informacja o wykonanej pracy, świadczonych usługach utrzymania i naprawy mienia wspólnego, a także inteligencja o naruszeniach stwierdzonych przez władze państwowe i samorządowe uprawnione do kontroli działalności organizacji zarządzających.

Władze lokalne nie mają prawa zobowiązywać organizacji zarządzającej do przekazywania właścicielom lokali sprawozdania w określonej formie; taka forma może mieć jedynie charakter doradczy; nie mają też prawa wymagać od organizacji zarządzających przedstawienia: zgłosić, jeżeli lokal nie należy do gminnego zasobu mieszkaniowego.

Możesz uzyskać poradę dotyczącą ochrony praw konsumentów w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych w Centrum Doradztwa Konsumenckiego, znajdujący się pod adresem:

Ryazan, ul. Ostrovskogo, 51 a, biuro. 304, tel. 92-97-80 , a także dzwoniąc na bezpłatną infolinię: 8-800-200-10-62.

Na początek przedstawmy aktualne wymogi prawne dotyczące momentu ujawnienia informacji:

Zgodnie z ust. 16-19 dekretu rządu Federacji Rosyjskiej nr 731 spółka zarządzająca musi publikować dane o swojej działalności na co najmniej 2 platformach informacyjnych (na przykład państwowej - reformagkh.ru i osobistej stronie internetowej zarządu firmie) tak szybko, jak to możliwe. W przypadku aktualizacji aktualnych informacji o zarządzaniu apartamentowcami termin publikacji wynosi 7 dni roboczych. W przypadku zmiany listy domów w zarządzie - w ciągu 3 dni roboczych. Dotrzymanie terminów jest możliwe tylko wtedy, gdy spółka zarządzająca je posiada pracownik, który publikuje informacje terminowo, bez błędów.

System IN-ZHKH może wykonać większość pracy. Jednocześnie działa szybko (kilka sekund na skopiowanie wszystkich danych wg MCD lub UK) i nie pozwala na błędy.

Według klauzula 11 art. 162 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej spółka zarządzająca ma obowiązek sporządzić raport dla mieszkańców każdego zarządzanego apartamentowca, przynajmniej raz w roku, ujawnienie wskaźników finansowych i innych szczegółów umowy o zarządzanie. Ponadto mieszkańcy domów zarządzanych mają prawo w każdej chwili zażądać szczegółowych informacji dotyczących realizacji umowy o zarządzanie. Okazuje się, że aby spełnić wymogi prawa w tej części, spółka zarządzająca musi zatrudniać pracowników, którzy będą odpowiadać pisemnie na prośby mieszkańców i zainteresowanych organizacji. Jednak prawo nie pozwala na sporządzanie raportów osobowych, pod warunkiem, że informacja o wykonaniu umowy o zarządzanie zostanie opublikowana na stronie państwa. portalu oraz na stronie internetowej spółki zarządzającej, jest zawsze aktualny. System IN-ZhKHKH z pewnością pomoże obniżyć koszty personelu (który byłby zaangażowany w rutynowe wypisywanie się prawie identycznych listów do wszystkich), zapewniając firmie zarządzającej wygodne narzędzie do terminowej publikacji danych i ich automatycznego kopiowania do niezbędnych stron .

INSIS LLC oferuje usługi specjalistów w zakresie wypełniania informacji o działalności spółek zarządzających na portalu państwowym i łączenia się z systemem IN-ZhKH.

W Tomilino około 90% budynków mieszkalnych wybrało metodę zarządzania i zawarło umowy z firmami zarządzającymi. Często pomiędzy spółkami zarządzającymi a właścicielami lokali pojawiają się spory dotyczące zawarcia umowy o zarządzanie apartamentowcem.

Do sporządzenia umowy należy podchodzić z dużą ostrożnością. Umowa musi określać nie tylko wielkość i koszt usług, ale także tryb składania mieszkańcom sprawozdania z działalności finansowo-gospodarczej spółki. Do 9 października 2010 r. Obowiązek sprawozdawczy spółki zarządzającej był zapisany w art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej - corocznie, nie później niż w pierwszym kwartale, na podstawie wyników roku poprzedniego. Jeżeli jednak w umowie nie określono procedury składania raportu, spółka zarządzająca może złożyć raport po rozwiązaniu umowy lub po wypełnieniu zobowiązań. W praktyce ten roczny raport organizacji zarządzającej z reguły znajdował się na jednej stronie i składał się z kilku wierszy. Jak widać, paragraf 11, art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej nie zawierał obowiązkowych wymagań dotyczących raportu rocznego firmy, ale ta ostatnia skorzystała z tego i zamiast pełnego raportu przedstawiono obywatelom z jakimś rodzajem wypisu, często niespójnym -odpowiadającym rzeczywistości (na przykład zgodnie z ilością pracy wykonanej przez firmę w apartamentowcu w ciągu ostatniego roku).

Dlaczego spółki zarządzające boją się regularnego, kompetentnego raportowania mieszkańcom apartamentowca? Przecież chęć długoterminowej i opłacalnej współpracy powinna być korzystna dla obu stron transakcji i służyć realnemu uświadomieniu właścicielom kosztów utrzymania domu. Angażuje obywateli w proces decyzyjny, budzi zaufanie do organizacji zarządzającej i satysfakcję z jej profesjonalizmu. Dlatego bardzo ważne jest, aby organizacje składały sprawozdania właścicielom, a mieszkańcy przychodzili na spotkania, aby wysłuchać, omówić i zatwierdzić raport.

W dniu 23 września 2010 r. W. Putin podpisał Uchwałę Rządu nr 731 „W sprawie zatwierdzenia standardu ujawniania informacji przez organizacje działające w obszarze zarządzania apartamentowcami”.

Wspomniana uchwała weszło w życie 9 października 2010 roku. Paragraf 2 uchwały stanowi, że organizacje obsługujące budynek mieszkalny, są zobowiązani do opublikowania(publikować) informacja zgodnie ze standardem zatwierdzonym niniejszą uchwałą w terminie 2 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej uchwały.

Oznacza to, że 9 grudnia 2010 roku w siedzibie dowolnej organizacji zarządzającej powinniśmy byli zobaczyć stoiska z wywieszonymi na nich informacjami o działalności spółki zarządzającej.

Prośba o raportowanie do spółki zarządzającej

Jakie informacje organizacje zarządzające mają obowiązek ujawniać?

Uchwała dość jasno formułuje katalog informacji podlegających ujawnieniu. Być może najbardziej interesujące dla obywateli informacje obejmują:

• informacje o dochodach uzyskanych z tytułu świadczenia usług zarządzania apartamentowcami (wg odrębnego rachunku przychodów i kosztów);
• informacje o wydatkach poniesionych w związku ze świadczeniem usług zarządzania apartamentowcami (wg odrębnej księgi przychodów i rozchodów);
• usługi świadczone przez organizację zarządzającą w związku z majątkiem wspólnym właścicieli lokali w apartamentowcu, spośród usług określonych w Regulaminie utrzymania majątku wspólnego w apartamentowcu; informację o wypełnieniu zobowiązań wynikających z umów o zarządzanie w odniesieniu do każdego apartamentowca, która musi zawierać: plan prac na okres co najmniej 1 roku w zakresie utrzymania i naprawy majątku wspólnego apartamentowca, opis treści każdego dzieła (usługi), częstotliwość prac wdrożeniowych (świadczenie usługi), wynik prac (świadczenie usługi), okres gwarancji, wskazanie cech konstrukcyjnych, stopień zużycia fizycznego i stan techniczny przedmiotu własność wspólna budynku mieszkalnego, determinująca wybór konkretnych robót (usług);
• koszt każdej pracy (usługi) na jednostkę miary (za 1 metr kwadratowy całkowitej powierzchni lokali w budynku mieszkalnym, za 1 metr bieżący odpowiednich sieci inżynieryjnych, za 1 metr kwadratowy lokalu powierzchnia poszczególnych obiektów związanych z budynkiem mieszkalnym własności wspólnej, dla 1 urządzenia pomiarowego dla odpowiedniego zasobu użyteczności publicznej itp. taryfy (ceny) za usługi komunalne, które są wykorzystywane przez organizację zarządzającą do obliczenia kwoty płatności dla konsumentów.

Raport wskazuje, czego nie można zrobić i przyczyny niespełnienia, dane dotyczące zadłużenia obywateli za usługi świadczone przez spółkę, a także obecność długu spółki zarządzającej wobec organizacji. Podstawa przeprowadzenia prac w domu (protokół walnego zgromadzenia właścicieli).

Raport spółki zarządzającej dla mieszkańców powinien zawierać plan na przyszły rok (lub kilka lat), aby zaoszczędzić zasoby, poprawić komfort życia i poprawić stan domu.

Za pomocą takiego planu organizacja musi pokazać właścicielom mieszkań listę działań niezbędnych do skutecznego zarządzania i pomóc im w sformułowaniu swego rodzaju porządku zarządzania budynkiem na nadchodzący okres.

Zgodnie z Regulaminem utrzymania mienia wspólnego w apartamentowcu i po to, aby mieszkańcy mieli jasne pojęcie, jaka powinna być opłata za usługi zarządzania apartamentowcem, jaki rodzaj i zakres świadczonych im usług. Właściciele potrzebują informacji o cenach oferowanych przez organizację zarządzającą. Jeżeli planowane są naprawy główne, konieczne jest podjęcie decyzji w sprawie trybu finansowania prac naprawczych i terminu zwrotu kosztów zapłaty za naprawy główne. Przygotowuj protokoły planowych przeglądów domu, wykazy braków i dokumentację szacunkową. Określ priorytet zadań, ich cenę oraz uprawnienia właścicieli obiektów do ponoszenia odpowiednich kosztów.

Sprawozdanie musi zostać przedstawione przez spółkę zarządzającą na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali mieszkalnych, a wszyscy muszą zostać o tym zdarzeniu powiadomieni z wyprzedzeniem. Walnemu zgromadzeniu można zaproponować kilka opcji planu na ten rok, odpowiadające im szacunki i koszty. Spółka zarządzająca wraz z właścicielami musi opracować listę życzeń i propozycji, aby przygotować opcje planu i szacunki kosztów. W tym celu konieczne jest skorzystanie z analizy skarg i sugestii mieszkańców zgromadzonych w ciągu roku. Prowadzenie badań w formie ankiet oraz spotkań z mieszkańcami.

Oświadczenia spółek zarządzających, że sprawozdanie z działalności finansowo-gospodarczej konkretnego domu stanowi „tajemnicę handlową” gorszący.

W tej chwili, jeśli firma nie przekaże obywatelowi informacji (nie zamieści jej w urzędzie na stoiskach, na stronie internetowej, w mediach) lub zamieści informację o swojej działalności niezgodną z rzeczywistością, może zostać ukarana za tak zwany „rubel”. Zgodnie z art. 19.8 ust. 1 Kodeksu wykroczeń administracyjnych za nieprzekazanie informacji lub świadome podanie fałszywych informacji o swojej działalności przez organizacje kompleksu użyteczności publicznej na zarządcę może zostać nałożona kara w wysokości do 20 000 rubli oraz do 500 000 rubli na organizację. Za powtarzający się przypadek niepodania danych szefom tych organizacji grozi dyskwalifikacja na trzy lata.

Powrót do listy artykułów

Najnowsze szablony Joomla na naszej stronie.
Piękne szablony Joomla 2.5

Szablony gier DLE
Najszybsza dieta

Informacje o wykonanych pracach związanych z utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego w budynkach mieszkalnych

Protokół bieżących napraw spółki LLC „UK REC nr 12”

Budynki mieszkalne wielomieszkaniowe w 2015 roku

LLC „UK REC nr 12” świadczy następujące usługi w zakresie własności wspólnej apartamentowców obsługiwanych:

— kontrola mienia wspólnego, zapewniająca terminową identyfikację niezgodności stanu mienia wspólnego z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej, a także zagrożeń dla bezpieczeństwa życia i zdrowia obywateli. Przeglądy generalne przeprowadza się dwa razy w roku: odpowiednio wiosną i jesienią (przed rozpoczęciem sezonu grzewczego).

z Zasadami i normami technicznej eksploatacji zasobów mieszkaniowych, zatwierdzonymi dekretem Państwowego Komitetu Budownictwa Federacji Rosyjskiej z dnia 27 września 2003 r. N 170;

- usługi związane z majątkiem wspólnym właścicieli lokali w apartamentowcu, spośród usług określonych w Regulaminie utrzymania mienia wspólnego w apartamentowcu, zatwierdzonym dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 13 sierpnia , 2006 N 491;

— zapewnienie gotowości zakładowych systemów elektroenergetycznych i urządzeń elektrycznych wchodzących w skład majątku wspólnego do świadczenia usług zaopatrzenia w energię publiczną; a także zapewnienie gotowości innych instalacji inżynieryjnych budynku mieszkalnego, zaliczanych z mocy prawa do wspólnej własności budynku mieszkalnego;

— utrzymywanie pomieszczeń stanowiących własność wspólną w stanie zapewniającym temperaturę i wilgotność w tych pomieszczeniach, określoną przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej;

- sprzątanie i sprzątanie sanitarne części wspólnych oraz działki wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej;

— zbieranie i wywóz odpadów stałych i płynnych z gospodarstw domowych;

— organizacja miejsc gromadzenia i gromadzenia zużytych lamp rtęciowych oraz przekazywanie ich wyspecjalizowanym organizacjom posiadającym uprawnienia do prowadzenia działalności w zakresie gromadzenia, wykorzystania, unieszkodliwiania, transportu, unieszkodliwiania odpadów I – IV klas zagrożenia;

— środki bezpieczeństwa przeciwpożarowego zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej w sprawie bezpieczeństwa przeciwpożarowego;

- naprawy bieżące i przygotowanie do sezonowej eksploatacji oraz utrzymania mienia wspólnego, a także elementy usprawniające i inne obiekty przeznaczone do utrzymania, eksploatacji i ulepszania tego apartamentowca, położonego na działce wchodzącej w skład majątku wspólnego;

— zapewnienie montażu i uruchomienia zbiorczych (wspólnych) urządzeń pomiarowych wody zimnej i ciepłej, energii cieplnej i elektrycznej, gazu ziemnego oraz ich prawidłowego funkcjonowania (przeglądy, konserwacja, legalizacja urządzeń pomiarowych itp.).

— zapewnienie bezpieczeństwa mienia wspólnego;

Obecnie spółka z oo „UK REC nr 12” realizuje program dostaw energii i zwiększania efektywności energetycznej przewidziany w ustawie federalnej Federacji Rosyjskiej z dnia 23 listopada 2009 r. nr 261-FZ. Ponadto LLC „UK REC nr 12” aktywnie windykuje długi z tytułu zapłaty za mieszkania i usługi komunalne zarówno od właścicieli lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych.

Ponadto spółka LLC „UK REC nr 12” złożyła w 2013 r. wniosek o remont generalny w odniesieniu do 5 domów serwisowanych w ramach programu federalnego przewidzianego w ustawie federalnej Federacji Rosyjskiej z dnia 21 lipca 2007 r. nr 185 -FZ.

Sprawozdanie finansowe budynków mieszkalnych wielomieszkaniowych

Sprawozdanie finansowe budynków mieszkalnych wielomieszkaniowych za 2014 rok.

Sprawozdanie finansowe budynków mieszkalnych wielomieszkaniowych za 2015 rok.

Sprawozdanie finansowe budynków mieszkalnych wielomieszkaniowych za 2016 rok.

Sprawozdanie finansowe budynków mieszkalnych wielomieszkaniowych za 2017 rok.

Sprawozdanie z napraw bieżących za rok 2016

Sprawozdanie z napraw bieżących za rok 2017

Plan remontów bieżących budynków mieszkalnych wielorodzinnych na rok 2017.

Plan remontów bieżących budynków mieszkalnych wielorodzinnych na rok 2018.

Sprawozdanie z pracy Miejskiego Przedsiębiorstwa Unitarnego „Wydział Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych”

Czy organizacja zarządzająca ma obowiązek składania sprawozdań ze swojej pracy?

Tak, spółka zarządzająca musi przedstawić raport z pracy, co jest zapisane w części 11 art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej i jest również najczęściej określany w umowie o zarządzanie domem.

W art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej stanowi, że organizacja zarządzająca corocznie, w pierwszym kwartale bieżącego roku, składa właścicielom sprawozdanie z realizacji umowy o zarządzanie za rok poprzedni, a także umieszcza ten raport w System Informacji Mieszkaniowej. Umowa o zarządzanie może jednak przewidywać inną procedurę raportowania.

Również w pod. Klauzula „z” 4 Regulaminu realizacji działań w zakresie zarządzania domami (uchwała Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 15 maja 2013 r. N 416) stanowi, że Na zarządzanie domem zapewnia się m.in. poprzez przekazywanie właścicielom sprawozdań z wykonania obowiązków w zakresie zarządzania domem z częstotliwością i w zakresie określonym uchwałą zgromadzenia i umową o zarządzanie.

W jakiej formie powinien być raport organizacji zarządzającej?

Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej nie określa ścisłych wymagań dotyczących formy, a także procedury jej dostarczania właścicielom.

W praktyce niektóre organizacje zarządzające przedstawiają raport do zatwierdzenia na corocznym zgromadzeniu właścicieli, inne po prostu umieszczają go na swojej stronie internetowej, jeszcze inne wieszają na tablicach informacyjnych, jeszcze inne zamieszczają informacje na temat reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych (tam można też zobaczyć stare raporty spółek zarządzających), większość musi ujawniać raporty w Państwowym Systemie Informacyjnym Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych.

Ponieważ prawo nie przewiduje uniwersalnego i obowiązkowego dla wszystkich formularza sprawozdawczego, ważne jest, aby właściciele określili w umowie o zarządzanie szczegółowy formularz i tryb jego zapewnienia przez spółkę zarządzającą.

Jeżeli organizacja zarządzająca zostanie wybrana w drodze konkursu, raportowanie w tym przypadku jest nieco regulowane przez Regulamin przeprowadzania konkursu na wybór organizacji zarządzającej (uchwała rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 6 lutego 2006 r. N 75) . W nich w paragrafie 41 wskazano, że konkurencja dokumentacja musi zawierać formy i sposoby monitorowania wypełniania przez organizację zarządzającą obowiązków wynikających z umów o zarządzanie, w tym prawo do zapoznania się na 15 dni przed wygaśnięciem umowy z tym, co znajduje się na terenie organizacji zarządzającej, a także na jej terenie tablice ogłoszeń umieszczone przy wszystkich wejściach do budynku lub na działce, na której położony jest dom, roczny pisemny raport organizacji zarządzającej z realizacji zamówienia, zawierający informacje o wykonanych pracach, świadczonych usługach konserwacji i naprawy własność wspólna, a także informacje o naruszeniach stwierdzonych przez organy regulacyjne.

Przykładowy formularz raportu znajduje się w Załączniku nr 2 do Rozporządzenia Ministra Budownictwa Federacji Rosyjskiej z dnia 31 lipca 2014 r. nr 411/pr. Ministerstwo Budownictwa Federacji Rosyjskiej proponuje zamieszczenie w raporcie następujących informacji:

w sprawie zgodności wykazu, wielkości i jakości pracy oraz usług w zakresie zarządzania, konserwacji i naprawy majątku wspólnego z wymogami regulacyjnymi;

o rodzajach, cechach, terminach faktycznie wykonanych prac, świadczonych usług;

o przypadkach naruszeń warunków umowy o zarządzanie, częstotliwości i jakości świadczenia usług publicznych (liczba i daty naruszeń, liczba powiązanych przypadków obniżek opłat);

o rodzajach świadczonych usług komunalnych;

w sprawie rozliczeń z organizacjami dostarczającymi zasoby;

w sprawie rozpatrzenia wniosków otrzymanych od właścicieli, ze wskazaniem liczby i daty wpływu, informacją o podjętych działaniach w celu wyeliminowania (rozliczenia) określonych w nich wniosków, wniosków i skarg - ze wskazaniem daty podjęcia odpowiedniej decyzji i wykonania środków mających na celu ich wyeliminowanie (rozliczenie), a także dane dotyczące liczby faktów dotyczących szkód w majątku wspólnym zidentyfikowanych w wyniku rozpatrzenia odwołań właścicieli przez działania (bierność) organizacji zarządzającej oraz informacje o odszkodowaniach za takie szkody lub o usunięciu szkody w mieniu wspólnym;

w sprawie wykorzystania środków z rezerw przeznaczonych na prace naprawcze (w tym nieprzewidziane), ze wskazaniem terminu, rodzaju, objętości i kosztów wykonanych prac, a także przypadków, w których koszt takich prac przekracza kwotę utworzonych rezerw (w przypadku tworzenia odpowiednich rezerw);

w sprawie zmian w wykazie robót, usług związanych z prawidłowym utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego, wykazu robót (usług) w zakresie zarządzania w trybie określonym w warunkach umowy o zarządzanie, ze wskazaniem liczby, daty i treści zmiany;

o kwotach otrzymanych przez organizację zarządzającą na podstawie umów o korzystaniu z majątku wspólnego, kierunku wydatkowania tych kwot;

o wynikach uzgodnienia płatności za świadczone usługi i wykonane prace związane z utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego;

od kwot naliczonych i otrzymanych składek na remonty kapitalne, wielkość funduszu remontowego, od kwot wykorzystanych na cele funduszu remontowego (w przypadku utworzenia funduszu remontowego na specjalnym koncie regionalnego operator);

w sprawie kar, grzywien i innych sankcji wobec organizacji zarządzającej przez państwowe organy kontroli i nadzoru mieszkaniowego, a także procesów sądowych, w których organizacja zarządzająca jest powodem lub pozwanym.

Jeszcze raz proszę o tym pamiętać to jest przykładowy formularz ma ona charakter doradczy i w prawdziwym życiu niewiele osób się do niej stosuje. Jeśli chcesz zobaczyć raport swojej organizacji zarządzającej w tym formularzu, upewnij się wcześniej, że jest on zarejestrowany w umowie o zarządzanie.

Inna forma - 2.8„Sprawozdanie z wykonania przez organizację zarządzającą umowy o zarządzanie…”- przewidziane rozporządzeniem Ministerstwa Budownictwa i Mieszkalnictwa oraz Usług Komunalnych Federacji Rosyjskiej z dnia 22 grudnia 2014 r. N 882/pr.

Zgodnie z wymogami raport musi zawierać:

Ogólne informacje o wykonanych pracach (świadczonych usługach) w zakresie utrzymania i bieżących napraw mienia wspólnego;

Informacje o pracach (usługach) wykonanych w celu utrzymania mienia wspólnego i naprawach bieżących dla każdego rodzaju pracy (usługi);

Informacja o istnieniu roszczeń dotyczących jakości wykonanej pracy (usług);

Informacje o świadczonych usługach komunalnych (ogólne i dla każdego z nich osobno)

Informacje o ewentualnych reklamacjach dotyczących jakości usług publicznych;

Dane o prowadzeniu roszczeń i procesów sądowych przeciwko dłużnikom.

Należy pamiętać, że ten formularz został udostępniony spółkom zarządzającym w celu zapewnienia zgodności ze standardami ujawniania informacji na stronie internetowej dotyczącej reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych, ale obecnie prawie wszystkie regiony muszą publikować informacje na innej stronie internetowej, w GIS dotyczącym mieszkalnictwa i usług komunalnych. Spółka zarządzająca ma na nim obowiązek zamieścić sprawozdanie z wykonania umowy o zarządzanie oraz sprawozdanie finansowe.

Jest to klauzula 15 sekcji X, która została zatwierdzona zarządzeniem Ministerstwa Telekomunikacji i Komunikacji Masowej Rosji N 74, Ministerstwa Budownictwa Rosji N 114/pr z dnia 29.02.2016 „W sprawie zatwierdzenia składu, harmonogramu i częstotliwości zamieszczanie informacji przez informatorów w GIS Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych”.

Niestety zamówienie nie przewiduje szczegółowego zestawienia informacji w takim raporcie, więc można zobaczyć w nim raporty zupełnie różniące się pod względem zawartości informacyjnej - od obszernych tabel w Excelu po jednowierszowe z kilkoma liczbami (naliczone-zebrane -zużyty).

Jak znaleźć raport swojej spółki zarządzającej w GIS Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych?

Aby znaleźć raport firmy, otwórz GIS Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych i znajdź swój dom w księdze mieszkaniowej. Na dole kliknij link „Informacje o zasobie mieszkaniowym”, otworzy się tabliczka z ogólną charakterystyką domu, w kolumnie „Organizacja zarządzająca” powinien znajdować się link „Informacje o zarządzaniu apartamentowcami”. Otwórz to. Pojawi się nowe okno z podtytułami od „Informacje ogólne” do „Korzystanie z własności wspólnej”, po którym znajduje się także przycisk listy (4 niebieskie poziome paski). Należy na niego kliknąć i wybrać „Raport zarządczy”, a następnie określić okres raportowania. Pojawi się link do pobrania pliku z raportem (jeżeli organizacja zarządzająca go opublikowała).

Dlaczego raport spółki zarządzającej jest tak ważny?

1. Z tego można zrozumieć, czy spółka zarządzająca otrzymała dla siebie „oszczędności”.

Na mocy części 12 art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, jeżeli na podstawie wyników wykonania umowy o zarządzanie zgodnie z raportem zamieszczonym w GIS Mieszkalnictwo i usługi komunalne faktyczne wydatki okazały się mniejsze niż poniesione uwzględniane przy ustalaniu kwoty opłat za utrzymanie lokalu mieszkalnego, pod warunkiem świadczenia wysokiej jakości usług i (lub) wykonywania pracy, różnica taka pozostaje do dyspozycji organizacji zarządzającej. W umowie o zarządzanie możesz zapisać inny podział oszczędności. Ważnym warunkiem zachowania przez firmę prawa do oszczędzania pieniędzy jest jakość pracy i usług.

W klauzuli 17 Zasad zmiany wysokości opłat za utrzymanie lokali mieszkalnych (uchwała Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 13 sierpnia 2006 r. N 491) napisano, gdy pracę i usługi uważa się za niskiej jakości: jeżeli jakość tych usług i (lub) pracy jest niewystarczająca w okresie, za który składane jest sprawozdanie, sporządzono akt naruszenia jakości lub przekroczenia ustalonego czasu trwania przerwy w świadczeniu usług lub wykonywaniu pracy.

Zatem jeśli akty nie zostały sporządzone, pracę można uznać za wysokiej jakości, a organizacja może pozyskać oszczędności dla siebie. Niektóre firmy w umowie o zarządzanie zalecają inną procedurę uznania pracy za wysoką jakość: na przykład, jeśli po opublikowaniu raportu w Państwowym Systemie Informacji o Mieszkalnictwie i Usługach Komunalnych nie otrzymano pisemnych zastrzeżeń od właścicieli w określonym terminie , zwykle krótki, kropka. Następnie, zgodnie z warunkami umowy, spółka zarządzająca uważa, że ​​​​praca została przyjęta przez właścicieli bez żadnych skarg na jakość i spokojnie bierze dla siebie zaoszczędzone pieniądze.

Również przyjęcie przez właścicieli raportu bez zastrzeżeń jakościowych lub sporządzenie raportów o niewłaściwej pracy lub usługach może przynieść odwrotny skutek, gdy będą próbowali zmienić spółkę zarządzającą z powodu jej niewłaściwego wykonywania.

2. Z raportu możesz zrozumieć, czy dom zebrał, ale niewykorzystane środki, na które możesz liczyć przy zmianie firmy zarządzającej.

Jeśli organizacja zarządzająca nie wzięła oszczędności, być może w domu pozostało trochę pieniędzy, które nie zostały wydane na rutynowe naprawy. W takim przypadku możesz liczyć na przekazanie tych środków nowo wybranej spółce zarządzającej. Najprawdopodobniej nie stanie się to bez procesu, a raport będzie dobrym dowodem na kwotę niewydanych środków. Jako pozytywny przykład można przeczytać Wyrok Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 29 października 2018 r. N 307-ES18-16839.

Dlatego bardzo ważne jest, aby zwrócić uwagę na warunki umowy o zarządzanie dotyczące raportu spółki, spróbować w drodze negocjacji uzyskać bardziej przejrzystą procedurę raportowania i od razu określić warunki dotyczące oszczędności - czy spółka zarządzająca ma do tego prawo czy nie i w jakiej ilości.

Pracownicy DOMSKANER pomogą Państwu:
- przygotować kompletny pakiet dokumentów na walne zgromadzenie właścicieli z gwarancją akceptacji dokumentów przez Inspektorat Mieszkalnictwa.
- zaktualizować rejestr właścicieli w oparciu o FSIS EGRN Rosreestr.
- tworzyć spersonalizowane formularze dla każdego mieszkańca.
Nasze doświadczenie to ponad 5 lat i kilka tysięcy udanych spotkań, nawet w najbardziej konfliktowych domach.

Sprawozdawczość spółki zarządzającej wobec właścicieli jest przewidziana przez obowiązujące standardy prawne. Dokument ten wydawany jest raz na 12 miesięcy i ma szczególne znaczenie w sprawach zarządzania apartamentowcami. Po jego przeczytaniu właściciele domów decydują, czy możliwa jest dalsza współpraca z organizacją zarządzającą, czy też warto ją zmienić. Przeczytaj artykuł, aby zobaczyć, jakie błędy popełniają MA i jak ich unikać.

Z uwagi na to, że usługi zarządzania apartamentowcem świadczone są odpłatnie, mieszkańcy mają prawo otrzymać szczegółowe zestawienie wydatkowanych środków finansowych.

Raport spółki zarządzającej dla właścicieli, którego wzór można pobrać z naszej strony internetowej, jest szczegółowym opisem wszelkich działań przeprowadzonych przez organizację na przestrzeni 12 miesięcy. Sporządza się go w formie pisemnej i zawiera informacje o wpływach pieniężnych i ich wydatkach. Dodatkowo raport zawiera informację o istniejącym zadłużeniu MKD oraz zestawienie planowanych działań na kolejny okres sprawozdawczy.

Obecnie nie ma jednej jednolitej formy raportowania spółek zarządzających do właścicieli. Ale w każdym razie musi zawierać najbardziej kompletne informacje dotyczące przepływu środków finansowych i wykonanej pracy. Ta informacja jest ważna dla właścicieli domów. Dlatego w przypadku jego braku mogą zażądać szczegółowego sprawozdania z wyników roku współpracy.

Rozwiązanie umowy ze spółką zarządzającą może zostać zainicjowane przez właścicieli, jeżeli istnieją argumenty potwierdzające fakty nieuczciwej realizacji zawartych umów. Mogą to być:

• irracjonalne wykorzystanie zasobów finansowych;
• oszukiwanie właścicieli budynków mieszkalnych;
• nierzetelne wypełnianie obowiązków utrzymania w należytym stanie mienia wspólnego i terenów dziedzińców.

Istnieje kilka form raportów dostarczanych przez spółkę zarządzającą i przyczyniających się do pełniejszego zrozumienia stanu rzeczy w zakresie zarządzania budynkami mieszkalnymi. Lista takich dokumentów obejmuje:

• Podstawowy raport roczny, zawierający podsumowanie informacji o funkcjonowaniu budynków mieszkalnych w roku ubiegłym oraz plan finansowy na kolejny okres sprawozdawczy.
• Raporty kwartalne zapewnić właścicielom aktualne informacje o stanie spraw w zarządzaniu majątkiem wspólnym.
• Raport wyników personelu – Jest to forma odbycia spotkania właścicieli lokali apartamentowych z przedstawicielami spółki zarządzającej, która pozwala na podjęcie decyzji o dalszej współpracy.
• Istnieją również opcje raportowania, których możesz potrzebować niezaplanowane. Taka potrzeba może pojawić się przy przebudowie apartamentowca lub podczas wykonywania innych prac o dużej skali (asfaltowanie dróg dojazdowych, aranżacja boisk sportowych dla dzieci, wymiana windy itp.).
• Wielka Brytania raporty od stopnia zniszczenia konstrukcji budynku MKD i dalej generalny remont przedmioty będące własnością wspólną (procent wykonanej pracy i wydanych środków finansowych).

Umowa pomiędzy właścicielami apartamentów a firmą zarządzającą może zawierać osobne klauzule dotyczące obowiązkowych raportów, które musi przygotować organizacja zarządzająca apartamentowcem.

• Partnerstwo publiczno-prywatne w mieszkalnictwie i usługach komunalnych: cechy zastosowania w Rosji i za granicą

Dlaczego potrzebujesz raportu od spółki zarządzającej dla właścicieli?

Najbardziej zainteresowany dokumentem sprawozdawczym właściciele lokali. Otrzymują z niego wszystkie niezbędne informacje na temat własności apartamentowca i kosztów finansowych utrzymania jego stanu. Spółka zarządzająca sporządza raporty oddzielnie dla każdego domu spośród zarządzanych przez nią obiektów.

Obejrzyj fragment bezpłatnego webinaru dla naszych subskrybentów na ten temat„Typowe błędy w komunikacji z mieszkańcami: praktyka, wskazówki i przykłady”

W umowie o zapewnienie właściwej opieki z firmą zarządzającą właściciele domów wymieniają prace i usługi niezbędne do utrzymania wspólnej nieruchomości i mediów. W związku z tym spółka zarządzająca zobowiązuje się do niezwłocznego spełnienia wszystkich warunków określonych w umowie w okresie jej obowiązywania. Na każdy rodzaj pracy/usługi wykonanej w ramach umowy właściciele domów otrzymują fakturę, którą otrzymują w formie polecenia zapłaty. Jednak w tym przypadku standardowe certyfikaty odbioru pomiędzy klientem (właścicielami) a wykonawcą (MC) nie są podpisywane. Paragraf 40 Regulaminu utrzymania ODI zapewnia właścicielom apartamentów następujące uprawnienia:

• otrzymać dane o wolumenie, wykazie, częstotliwości i poziomie jakości wykonanych prac nie później niż w terminie 5 dni roboczych od dnia złożenia wniosku;
• sprawdzić poziom jakości, harmonogram i wielkość pracy z możliwością przyciągnięcia specjalnej wiedzy specjalistycznej;
• zobowiązać spółkę zarządzającą do niezwłocznego usunięcia stwierdzonych uchybień.

Tryb korzystania z wymienionych praw właścicieli mieszkań nie jest regulowany dokumentem regulacyjnym. Raport zawierający informacje o wykonanej pracy – ilości, jakości i terminie – udostępniany jest wyłącznie na życzenie klientów. Klauzula 38 (punkt „d”) Regulaminu świadczenia usług komunalnych stanowi, że dokumenty płatnicze wskazują kwotę przeliczenia rachunków za media, wykaz usług utrzymania/naprawy usług użyteczności publicznej (w przypadku odchylenia od planowanych terminów). W przypadku faktów nieświadczenia usług spółka zarządzająca musi sporządzić odpowiednie akty.

Jednak informacje o faktycznej ilości wykonanej pracy lub świadczonych usług nie są podawane osobno dla każdego właściciela domu. Można powiedzieć, że właściciel mieszkania prywatnie nie ma zielonego pojęcia o ogólnym obrazie stanu domu. Dokumenty płatnicze nie mają charakteru informacyjnego, gdyż zawierają dane dotyczące wyłącznie właściciela nieruchomości. Biorąc pod uwagę tę sytuację, można stwierdzić, że właściciele apartamentów są zainteresowani otrzymywaniem informacji o wpłaconych środkach (otrzymane faktury) oraz wykazie świadczonych usług (planowanych). Zdaniem właścicieli raport z usług świadczonych przez spółkę zarządzającą powinien być jak najbardziej szczegółowy. Ponadto dane muszą być podane w formie zrozumiałej dla klienta: w formie tabel, wykresów i diagramów. Jasne i informacyjne oświadczenie możesz otrzymać tylko wtedy, gdy właściciele mieszkania otrzymają wzór odpowiedniego formularza raportu zawartego w wykazie załączników do umowy z firmą zarządzającą.

Jak pokazuje praktyka, właściciele domów rzadko mają możliwość zawarcia idealnej umowy z firmą zarządzającą. Dzięki temu forma raportu będzie maksymalnie wygodna dla organizacji. Z drugiej strony zrozumienie korzyści, jakie czerpie spółka zarządzająca udostępniając tę ​​czy inną wersję raportu, pozwoli właścicielom mieszkań zapobiec niekorzystnym momentom dla siebie na etapie podpisywania umowy. Sprawozdawczość przekazywana właścicielom stanowi pewne obciążenie dla organizacji zarządzającej. Można zatem zastosować sformalizowane podejście do jego przygotowania, w efekcie czego raport będzie całkowicie pozbawiony informacji. Dzięki profesjonalnej metodzie generowania raportu dla właścicieli spółka zarządzająca otrzymuje dość skuteczne narzędzie wpływu.

Dostarczanie raportów Dla organizacja zarządzająca jest środkiem przekazywania niezbędnych informacji właścicielom apartamentów. Jednocześnie właściciele nie zawsze mogą realistycznie ocenić wielkość świadczonych usług i wykonanej pracy. Stosunek do własności zbiorowej ma swoją specyfikę. Przykładowo remontując mieszkanie, jego właściciel sam uczestniczy w doborze materiałów i nadzoruje każdy etap prac wynajętej ekipy. Stara się w pełni kontrolować wydatkowanie swoich osobistych środków, a sam sprawdza jakość pracy wykonawcy. W przypadku własności wspólnej sprawa wygląda nieco inaczej. Tutaj zwyczajowo polega się całkowicie na firmie zarządzającej.

W rezultacie większość właścicieli mieszkań w ogóle nie zagłębia się w istotę wykonanej pracy i nie ma dokładnego wyobrażenia o rzeczywistym koszcie każdego etapu. Właścicieli interesuje jedynie rezultat w postaci zagospodarowanej części wspólnej, wywiezionych śmieci, czystego wejścia, działającego oświetlenia itp. Nie mają jednak pojęcia o stanie konstrukcji domu, sieci mediów i innych elementów budynku , który może znajdować się w stanie przedawaryjnym. Firma zarządzająca kompleksem apartamentowym ma takie zrozumienie. Ale jeśli zgromadzi środki na naprawy sieci użyteczności publicznej, obniżając jakość czyszczenia wejść lub zagospodarowując teren dziedzińca, spowoduje to niezadowolenie właścicieli. Wręcz przeciwnie, jeśli spółka zarządzająca przeznaczy większość środków na „kosmetyki” wejściowe, zamiast oszczędzać je na wymianę rur wodociągowych, mieszkańcy apartamentowca będą bardzo zadowoleni z jej działań, a raport zostanie przyjęty z huk. Przekonanie właścicieli o konieczności zmiany komunikacji jest zadaniem niemożliwym. Myślą o tym tylko wtedy, gdy zdarzy się wypadek, ale zapobieganie mu jest zawsze tańsze niż pilne usuwanie awarii (tutaj większą uwagę zwraca się na czas niż na koszty).

Jeśli organizacja zarządzająca apartamentowcem odpowiednio podchodzi do swoich spraw i zwraca uwagę na właścicieli domów, to aby odnieść sukces, musi wpłynąć na świadomość właścicieli mieszkań. Powinni otrzymywać regularne raporty na temat stanu infrastruktury budynku i mediów. Właściciele mają obowiązek jasno zrozumieć, jakie działania prowadziła spółka zarządzająca i wiedzieć, jak wpłynęły one na stan apartamentowca. Raport szczegółowo opisujący działalność zarządu spółki w danym okresie pozwoli mieszkańcom uzyskać obiektywny obraz sytuacji, niezbędny do podjęcia właściwych decyzji na walnym zgromadzeniu budowlanym. Zrozumienie rzeczywistego stanu rzeczy pozwala uzyskać poparcie nawet przy wprowadzaniu tak niepopularnych rozwiązań, jak podwyższanie składek na utrzymanie ODI.

Sprawozdanie roczne spółki zarządzającej dla właścicieli po zgromadzeniu

Zgodnie z art. 45 Kodeksu mieszkaniowego właściciele budynków mieszkalnych mają obowiązek odbycia corocznego walnego zgromadzenia budowlanego. Ale nawet bez takiego obowiązku, w interesie właścicieli mieszkań, możliwe jest prowadzenie rocznego planowania w zakresie utrzymania i ulepszania apartamentowca, a także monitorowanie działalności spółki zarządzającej apartamentowcem. Dla realizacji tych interesów konieczne jest odbycie walnego zgromadzenia, którego cele są następujące:

• ocena stanu i jakości treści informacji edukacyjnej;
• identyfikacja priorytetowych zadań mających na celu podniesienie poziomu poprawy i bezpieczeństwa budynków mieszkalnych;
• ocena potrzeby kolejnej naprawy i ustalenie jej terminu;
• poszukiwanie sposobów bardziej racjonalnego wykorzystania zasobów wspólnego domu;
• ocena budżetu potrzebnego na utrzymanie i naprawy ODI oraz poszukiwanie źródeł finansowania.

W art. 162 Kodeksu mieszkaniowego stanowi, że spółka zarządzająca ma obowiązek w ciągu pierwszych 3 miesięcy roku składać właścicielom mieszkań sprawozdania z wypełnienia warunków umowy za ostatni rok (chyba że umowa ze spółką zarządzającą przewiduje inne niuanse dotyczące przekazywania raportów za krótsze okresy). Okazuje się, że konieczność odbywania corocznych zgromadzeń jest przewidziana przez prawo zarówno dla właścicieli, jak i spółki zarządzającej. Inicjatorem tego wydarzenia powinni być właściciele apartamentowców. Jednocześnie, jeśli spółka zarządzająca apartamentowcem będzie dążyć do konstruktywnego dialogu z właścicielami mieszkań, to może poczynić pierwszy krok w kierunku przygotowania spotkania, na którym zostanie przedstawione sprawozdanie ze swojej działalności i sporządzone plany rozwoju na kolejny rok .

Główne kwestie, które należy rozważyć na corocznym zgromadzeniu właścicieli z udziałem spółki zarządzającej:

1. Sprawozdanie spółki zarządzającej z wykonania zobowiązań umownych w ciągu ostatnich 12 miesięcy
2. Prezentacja i analiza propozycji spółki zarządzającej dotyczących prac i usług w zakresie utrzymania MKD na kolejny okres.
3. Omówienie i przyjęcie planu budżetu na bieżący okres wraz z ustaleniem wysokości składek właścicieli mieszkań w apartamentowcach.

W procesie przygotowań do walnego zgromadzenia domu właściciele muszą omówić ze spółką zarządzającą kwestie, które zostaną umieszczone w porządku obrad. Musisz zrozumieć, że spółka zarządzająca będzie potrzebować trochę czasu na wygenerowanie szczegółowego raportu za miniony okres i opracowanie propozycji niezbędnych prac w nadchodzącym roku. Konieczne jest zapewnienie właścicielom możliwości zapoznania się z raportem i inną dokumentacją zarządczą przed spotkaniem. Bez wstępnego zapoznania się z dokumentami spółki zarządzającej spotkanie będzie miało charakter formalny i nie będzie wystarczająco skuteczne.

Pełna świadomość właścicieli dotycząca stanu technicznego budynków mieszkalnych oraz działań prowadzonych przez spółkę zarządzającą wpływa na jakość decyzji podejmowanych na zgromadzeniu i świadomość tego procesu ze strony właścicieli mieszkań. Organizacja zarządzająca apartamentowcem jest zainteresowana udostępnieniem całej dokumentacji do rozpatrzenia przez właścicieli przed spotkaniem. Wstępna analiza raportu pomoże właścicielom mieszkań dokonać prawidłowej oceny działalności spółki zarządzającej i przygotować się do konstruktywnej dyskusji na aktualne tematy. W takim przypadku przedstawiciele spółki zarządzającej będą mogli zrozumieć trudności, które pojawią się podczas dyskusji nad raportem, i przygotują pełniejsze uzasadnienia swoich decyzji i propozycji.

Zgodnie z obowiązującymi dokumentami prawnymi regulującymi stosunki właścicieli ze spółką zarządzającą, decyzje w sprawach utrzymania i obsługi spółki zarządzającej mogą być podejmowane nie tylko bezpośrednio podczas zgromadzenia, ale także w drodze organizowania głosowania korespondencyjnego. Z ostatniej opcji – praktyki podejmowania decyzji na podstawie wyników pisemnego głosowania bez gromadzenia wszystkich właścicieli mieszkań w jednym miejscu – korzystają najczęściej spółki zarządzające. Metoda ta znacznie upraszcza organizację spotkania, ale nie pozwala stronom (właścicielom i przedstawicielom spółki zarządzającej) na wymianę poglądów i osobiste omawianie najważniejszych punktów protokołu. Głosowanie korespondencyjne nie pozwala na podjęcie kompromisowych decyzji w kontrowersyjnych kwestiach. Dlatego najlepszą opcją w interesie stron byłaby decyzja o odbyciu spotkania w obecności właścicieli. Z głosowania pisemnego bez osobistej obecności właścicieli lokali można skorzystać wyłącznie w przypadkach, gdy nie było możliwe zapewnienie wymaganej liczby głosów do kworum na zgromadzeniu przedstawicielskim.

• Fałszowanie protokołów walnego zgromadzenia właścicieli lokali w apartamentowcu

Jakie błędy popełniają zarządcy mieszkań i jak ich unikać

Błędy księgowe prowadzą do poważnych konsekwencji - grzywien, zwolnień i odpowiedzialności karnej. Księgowi i szefowie organizacji są zagrożeni. Przeanalizowaliśmy typowe błędy popełniane przez księgowych i wyjaśniliśmy w artykule w czasopiśmie, dlaczego są one niebezpieczne i jak ich unikać.

Wymieńmy pokrótce główne błędy:

• zarządzający nie uwzględniają wszystkich płatności w podstawie opodatkowania;
• nie zaliczają przychodów z kapitału zakładowego do dochodu podlegającego opodatkowaniu;
• raporty są generowane niepoprawnie.

Zgodnie z paragrafem 11 art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej organizacja zarządzająca (organizacja utrzymania mieszkań (HOE), spółka zarządzająca (MC), stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) co roku w pierwszym kwartale bieżącego roku przedkłada właścicielom lokali w apartamentowiec sprawozdanie z wykonania umowy o zarządzanie apartamentowcem za rok ubiegły, chyba że umowa o zarządzanie apartamentowcem stanowi inaczej.

W związku z tym wskazane jest uzgodnienie formy, terminu i trybu składania raportu w umowie o zarządzanie apartamentowcem. Często organizacja zarządzająca korzysta z wygodnego dla siebie formularza, traktuje go jako załącznik do umowy, określając procedurę przekazywania raportu właścicielom: termin, częstotliwość itp. Często zdarzają się sytuacje, gdy umowa o zarządzanie nie w ogóle nie wspominając o raportowaniu wykonawcy. W takim przypadku obowiązuje norma z powyższego artykułu Kodeksu mieszkaniowego - na podstawie prawa właściciele w pierwszym kwartale roku kalendarzowego następującego po roku sprawozdawczym mają prawo żądać sprawozdania od organizacji zarządzającej.

Należy pamiętać, aby zgłoszenie nie przerodziło się w formalną rezygnację z subskrypcji, należy nalegać na walnym zgromadzeniu po zatwierdzeniu określonego formularza raportu jako aneks do umowy o zarządzanie apartamentowcem. Ważne jest, aby strony zawierając taką umowę, ustaliły wykaz robót i usług związanych z utrzymaniem i naprawą wspólnej własności budynku mieszkalnego, a także opłatę za media świadczone właścicielom lokalu przez zarząd organizacji przez cały okres obowiązywania umowy.

Zgodnie z klauzulą ​​40 Regulaminu utrzymania majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, zatwierdzonego przez Rząd Federacji Rosyjskiej z dnia 13 sierpnia 2006 r. Nr 491, właściciele lokali mają prawo, zgodnie z warunkami umowa:

• otrzymać nie później niż 5 dni roboczych od daty złożenia wniosku informacje o wykazach, ilościach, jakości i częstotliwości świadczonych usług i (lub) wykonanej pracy. Określony w umowie okres może zostać skrócony;
• sprawdzić wielkość, jakość i częstotliwość świadczenia usług (wykonania pracy), w tym poprzez przeprowadzenie odpowiedniego badania;
• zobowiązać osoby odpowiedzialne do usunięcia stwierdzonych usterek oraz sprawdzenia kompletności i terminowości ich usunięcia.

Forma i rodzaj żądania, a także forma udzielania informacji na temat wykazów, ilości, jakości i częstotliwości świadczonych usług (wykonanych prac) nie są wymienione w dokumencie regulacyjnym.

W najlepszym przypadku dokument dotyczący płatności za media zawiera informację o wysokości przeliczenia opłat za media, utrzymanie i naprawę mieszkania w przypadku naruszenia jakości lub częstotliwości świadczenia usług (wykonania pracy). Jednakże odzwierciedlenie faktycznej wielkości, rodzaju i kosztów świadczonych usług (wykonanych prac) w ogóle dla budynku mieszkalnego w odniesieniu do wspólnej własności budynku mieszkalnego nie jest dostępne dla indywidualnego właściciela.

Właściciele lokali są w tej sytuacji stroną zainteresowaną, nie jest im zatem obojętny stosunek wpłacanych przez nich kwot do ilości i rodzaju wykonywanej pracy (świadczonych usług). Dla właściciela jest rzeczą naturalną, że raport organizacji zarządzającej powinien być „przejrzysty”, czyli: zawierać zrozumiałe, wyczerpujące informacje w przystępnej formie na temat wielkości i kosztów wykonanej pracy (świadczonych usług). Jest to możliwe, jeśli właściciele Specjalny formularz sprawozdania zostanie zatwierdzony na walnym zgromadzeniu jako załączniki do umowy o zarządzanie apartamentowcem.

Realia naszego życia są takie, że często właściciele, nie zapoznając się z umową o zarządzanie apartamentowcem, zgadzają się na warunki organizacji zarządzającej. W rezultacie raport organizacji zarządzającej jest niezrozumiały dla przeciętnego obywatela, w związku z czym nie wie on, co i komu płaci.

Obowiązujące przepisy nie przewidują odpowiedzialności organizacji zarządzającej za niezłożenie raportu. Najbardziej grozi jej reelekcja.

Dla organizacji zarządzającej wyłonionej na podstawie wyników otwartego konkursu (jeżeli właściciele lokali w apartamentowcu nie wybrali sposobu zarządzania apartamentowcem, wówczas samorządy przeprowadzają otwarty konkurs na organizację zarządzającą), raportowanie wymagania określone są w Regulaminie przeprowadzenia przez organ samorządu terytorialnego otwartego konkursu na wybór organizacji zarządzającej do zarządzania budynkiem mieszkalnym, zatwierdzonym dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 6 lutego 2006 r. nr 75.

Zatem zgodnie z ust 14 ust. 41 formularze i sposoby właścicieli lokali w apartamentowcu oraz osób, które przyjęły lokal, w celu monitorowania wypełniania przez organizację zarządzającą obowiązków wynikających z umów o zarządzanie apartamentowcem, które przewidują:

• obowiązek zapewnienia organizacji zarządzającej na prośbę właściciela lokalu w apartamentowcu oraz osobie przyjmującej lokal w terminie 3 dni roboczych dokumenty związane z realizacją obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie apartamentowcem;
• prawo właściciela lokalu w apartamentowcu oraz osoby, która przyjęła lokal, na 15 dni przed wygaśnięciem umowy o zarządzanie apartamentowcem, do zapoznania się z tym, co znajduje się na terenie organizacji zarządzającej, zgodnie z art. a także na tablicach ogłoszeniowych znajdujących się przy wszystkich wejściach do apartamentowca lub na terenie działki, na której zlokalizowany jest apartamentowiec, roczny raport pisemny organizacji zarządzającej w sprawie wykonania umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym, w tym informacja o wykonanej pracy, świadczonych usługach utrzymania i naprawy mienia wspólnego, a także inteligencja o naruszeniach stwierdzonych przez władze państwowe i samorządowe uprawnione do kontroli działalności organizacji zarządzających.

Władze lokalne nie mają prawa zobowiązywać organizacji zarządzającej do przekazywania właścicielom lokali sprawozdania w określonej formie; taka forma może mieć jedynie charakter doradczy; nie mają też prawa wymagać od organizacji zarządzających przedstawienia: zgłosić, jeżeli lokal nie należy do gminnego zasobu mieszkaniowego.