Podpisanie umowy na ocenę. Umowa wyceny nieruchomości

Umowa o wycenę nieruchomości.

Raport z oceny.

Podstawą powstania relacji pomiędzy uczestnikami stosunku wyceny nieruchomości jest umowa. Umowa pomiędzy rzeczoznawcą a klientem zawierana jest w formie pisemnej, choć nie wymaga poświadczenia notarialnego.

Zgodnie z art. 10 ustawy „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej” umowa musi zawierać:

ü podstawy zawarcia umowy;

ü rodzaj przedmiotu wyceny;

ü rodzaj ustalonej wartości (wartości) przedmiotu wyceny;

ü nagrodę pieniężną za dokonanie oceny przedmiotu oceny;

ü informację o ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy.

Umowa musi zawierać informację o tym, czy rzeczoznawca posiada zezwolenie na wykonywanie działalności rzeczoznawczej, ze wskazaniem numeru seryjnego i daty wydania tego zezwolenia, organu, który je wydał, a także okresu, na jaki to zezwolenie zostało wydane.

Umowa w sprawie oceny zarówno pojedynczego przedmiotu oceny, jak i wielu obiektów oceny musi zawierać dokładne wskazanie tego przedmiotu oceny (przedmiotów oceny) oraz jego (ich) opis.

W odniesieniu do wyceny przedmiotów wyceny należących do Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin, rzeczoznawca zawiera umowę z osobą upoważnioną przez właściciela do przeprowadzania transakcji z przedmiotami wyceny, chyba że ustalono inaczej przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z art. 14 ustawy „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej” rzeczoznawca ma prawo:

ü samodzielnie stosuje metody oceny przedmiotu oceny zgodnie ze standardami oceniania;

ü wymagać od Klienta, dokonując obowiązkowej oceny przedmiotu oceny, zapewnienia pełnego dostępu do dokumentacji niezbędnej do przeprowadzenia tej oceny;

ü otrzymać wyjaśnienia i dodatkowe informacje niezbędne do przeprowadzenia tej oceny;

ü zwrócić się pisemnie lub ustnie od osób trzecich o informacje niezbędne do dokonania oceny przedmiotu oceny, z wyjątkiem informacji stanowiących tajemnicę państwową lub handlową; jeżeli odmowa podania określonych informacji znacząco wpływa na wiarygodność oceny przedmiotu oceny, rzeczoznawca wskazuje to w protokole;

ü w miarę potrzeby angażować na podstawie umowy innych rzeczoznawców lub innych specjalistów w ocenę ocenianego przedmiotu;

ü odmowy dokonania oceny przedmiotu oceny w przypadku, gdy Klient naruszył warunki umowy, nie podał niezbędnych informacji o przedmiocie oceny lub nie zapewnił warunków pracy zgodnych z umową.

Obowiązki rzeczoznawcy reguluje art. 15 ustawy „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej”. Rzeczoznawca jest zobowiązany:

ü przestrzegać wymogów niniejszej ustawy federalnej, a także regulacyjnych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej i regulacyjnych aktów prawnych podmiotów Federacji Rosyjskiej przyjętych na jej podstawie podczas wykonywania czynności oceniających;

ü poinformować klienta o braku możliwości uczestniczenia w ocenie wycenianej nieruchomości ze względu na zaistnienie okoliczności utrudniających obiektywną ocenę wycenianej nieruchomości;

ü zapewnić bezpieczeństwo dokumentów otrzymanych od Klienta i osób trzecich podczas oceny ocenianego przedmiotu;

ü przekazać klientowi informacje na temat wymogów ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej dotyczących działalności wycenowej, statutu i kodeksu etyki odpowiedniej organizacji samoregulacyjnej (zawodowego publicznego stowarzyszenia rzeczoznawców lub organizacji rzeczoznawców non-profit), do której rzeczoznawca w swoim raporcie wspomina o członkostwie;

ü dostarczyć na życzenie klienta dokument o wykształceniu, potwierdzający nabycie wiedzy zawodowej z zakresu działalności rzeczoznawczej;

ü nie ujawniać poufnych informacji otrzymanych od Klienta podczas oceny ocenianego przedmiotu, z wyjątkiem przypadków przewidzianych przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej;

ü przechowuj kopie wypełnionych raportów przez trzy lata;

ü w przypadkach przewidzianych przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej, na ich prawne żądanie udostępniać kopie przechowywanych raportów lub informacji z nich organom ścigania, sądowym i innym uprawnionym organom rządowym lub organom samorządu terytorialnego.

Istotnym warunkiem zapewniającym ochronę praw konsumentów usług rzeczoznawców majątkowych jest ubezpieczenie ich odpowiedzialności zawodowej (cywilnej). Rzeczoznawca nie ma prawa angażować się w działalność rzeczoznawczą bez zawarcia umowy ubezpieczenia - posiadanie polisy ubezpieczeniowej zgodnie z prawem federalnym jest warunkiem uzyskania licencji na prowadzenie działalności rzeczoznawczej. Suma ubezpieczenia w przypadku nieuczciwej wyceny majątku gwarantuje klientowi, jeżeli poniósł z tego powodu szkodę materialną, określone odszkodowanie pieniężne.

Niezależność oceny zapewniają także przepisy prawa federalnego dotyczące zapobiegania ingerencji w ocenę nieruchomości przez zainteresowane strony, w tym klienta, jeżeli mogłoby to negatywnie wpłynąć na wiarygodność wyników oceny. Rzeczoznawcami nie powinni być założyciele, właściciele, akcjonariusze lub funkcjonariusze tej spółki akcyjnej, ani klienci, ani osoby fizyczne posiadające udziały majątkowe w przedmiocie wyceny, ani też być blisko spokrewnieni lub spokrewnieni z takimi osobami.

Wysokość wynagrodzenia rzeczoznawcy za dokonanie wyceny wycenianej nieruchomości nie może być uzależniona od ostatecznej wartości wycenianej nieruchomości.

Dowodem prawidłowego wykonania umowy o wycenę jest przedłożony klientowi raport profesjonalnego rzeczoznawcy z wyceny nieruchomości.

Protokół oceny to dokument pisemny spełniający wszystkie wymogi etyki zawodowej, w sposób jasny i przystępny odzwierciedlający przebieg procesu oceny oraz zawierający dane wyjściowe, którymi posługiwał się rzeczoznawca, ich analizę, wnioski oraz wartość ostateczną. W załączniku do raportu z oceny znajdują się wszystkie zdjęcia, szkice i mapy nieujęte w głównych częściach raportu. Czasami w załączniku znajduje się słowniczek terminów.

Raport, poza warunkami ograniczającymi, może zawierać założenia – stwierdzenia złożone przez rzeczoznawcę w trakcie procesu oceny w oparciu o jego profesjonalną opinię, ale nie poparte danymi faktycznymi.

Podstawowe wymagania dotyczące raportu z oceny.

Protokół oceny dotyczący przedmiotu oceny musi być sporządzony w formie pisemnej i terminowo przekazany klientowi. Sprawozdanie nie może być dwuznaczne ani wprowadzać w błąd. Jeżeli nie ustala się wartości rynkowej, lecz innego rodzaju wartości, należy wskazać kryteria ustalenia wyniku oceny oraz przyczyny odstąpienia od możliwości ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny.

Zgodnie z art. 11 ustawy „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej” raport z wyceny wskazuje:

1. data sporządzenia i numer seryjny raportu;
2. podstawa dokonanej przez rzeczoznawcę oceny przedmiotu wyceny;
3. adres siedziby rzeczoznawcy oraz informację o wydanym mu zezwoleniu na prowadzenie działalności rzeczoznawczej dla tego rodzaju nieruchomości;
4. dokładny opis przedmiotu wyceny, a w odniesieniu do przedmiotu wyceny należącego do osoby prawnej – dane dotyczące osoby prawnej oraz wartość księgową tego przedmiotu wyceny;
5. standardy wyceny umożliwiające ustalenie odpowiedniego rodzaju wartości przedmiotu wyceny, uzasadnienie ich wykorzystania przy ocenie tego przedmiotu wyceny, wykaz danych wykorzystanych przy ocenie przedmiotu wyceny ze wskazaniem źródła ich otrzymania, a także założeń przyjętych przy ocenie ocena przedmiotu wyceny;
6. kolejność ustalania wartości przedmiotu wyceny i jej wartości końcowej oraz ograniczenia i granice stosowania uzyskanego wyniku;
7. data ustalenia wartości przedmiotu wyceny;
8. wykaz dokumentów, którymi posługiwał się rzeczoznawca, ustalający cechy ilościowe i jakościowe przedmiotu wyceny.

Protokół może zawierać także inne informacje, które zdaniem rzeczoznawcy są bardzo istotne dla kompletności odzwierciedlenia przyjętej przez niego metody obliczania wartości konkretnego przedmiotu wyceny.

Protokół jest własnoręcznie podpisany przez rzeczoznawcę i potwierdzony pieczęcią.

Jeżeli istnieje spór co do wiarygodności wartości rynkowej lub innej wartości przedmiotu wyceny ustalonej w protokole, spór ten podlega rozpoznaniu przez sąd. Sąd, który przyjął do rozpoznania sprawę o wiarygodność ostatecznej wartości przedmiotu wyceny lub w związku z rozpoznaniem sprawy o innym przedmiocie roszczenia, ma prawo, w drodze postanowienia, wyznaczyć rzeczoznawca do przeprowadzenia ponownej wyceny przedmiotu wyceny w sposób określony przez ustawodawstwo proceduralne Federacji Rosyjskiej.

UMOWA nr. 17 w sprawie wyceny nieruchomości.

Zamknięta Spółka Akcyjna „AVI”, zwana dalej „Klientem”, reprezentowana przez Dyrektora Generalnego Petrov N.N., działając na podstawie Statutu, oraz Zamknięta Spółka Akcyjna „Niezależna Ocena”, zwana dalej „Rzeczywicielem” zawarły niniejszą Umowę w następujących kwestiach:

1. PRZEDMIOT UMOWY

1.1. Podstawą zawarcia niniejszej Umowy jest kupno i sprzedaż przedmiotu wyceny.

1.2. Nieruchomość podlegająca wycenie należy do „Klienta”.

1.4. Rzeczoznawca działa w oparciu o licencję nr XXX z dnia 20 sierpnia 2002 roku wydaną przez ____________________________________. Okres ważności licencji wynosi X lat. Odpowiedzialność Rzeczoznawcy za naruszenie niniejszej Umowy ubezpieczona jest przez Towarzystwo Ubezpieczeniowe „Gate of the North” LLC (wskazać nazwę ubezpieczyciela), polisa ubezpieczeniowa nr 33546, seria 19-01, data wystawienia „30” sierpień 2002.

1,5. Na podstawie wyników wyceny nieruchomości określonej w ust. 2 niniejszej Umowy zostanie ustalona jej wartość rynkowa.

2. NIERUCHOMOŚĆ DO WYCENY

2.1. Ocenie podlega nieruchomość:

Działka o powierzchni 625 mkw. m. (umowa najmu zawarta na podstawie uchwały Urzędu Miasta Wołogdy nr 16/789-01 z dnia 28 września 1999 r.), mieszczącej się pod adresem Wołogdy, ul. Zalineynaya, 64. Magazyn łupków, ta sama lokalizacja. Powierzchnia całkowita – 411,5 mkw. m. o długości 22,1 m i szerokości 18,62 m. Budynek magazynowy posiada ściany ceglane o grubości około 90 cm, dzięki czemu powierzchnia użytkowa wynosi 370 m2. m. Wysokość lokalu wynosi 6,0 m. Kubatura konstrukcyjna zgodnie z paszportem technicznym wynosi 2500 metrów sześciennych. m. Data budowy 1969. (zaświadczenie nr 104-c z dnia 12 października 1999 r. wydane przez KUGI dla Administracji miasta Wołogdy).

(wskazać nieruchomość: adres, cechy zewnętrzne, powierzchnię w m2 oraz dane dokumentu tytułowego: numer, datę wystawienia, przez kogo został wystawiony)

3. PRAWA I OBOWIĄZKI STRON

3.1. Rzeczoznawca jest zobowiązany:

Zapewnij bezpieczeństwo dokumentów otrzymanych od Klienta podczas oceny;

Przestrzegać wymagań obowiązującego ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej podczas wykonywania czynności oceniających;

Terminowe przekazywanie Klientowi raportu z wykonanej pracy wraz z końcowymi wynikami oceny;

W razie potrzeby bronić wyników wyceny majątku przed sądem przy rozpatrywaniu sprawy o podział majątku między małżonkami;

Terminowo i prawidłowo powiadomić Klienta o anulowaniu niniejszej Umowy i innych zobowiązań mających wpływ na wykonanie niniejszej Umowy;

Wybierz swojego pracownika, a jeśli to konieczne, kilku pracowników do wykonania zadania określonego w niniejszej Umowie;

Wykonuj inne obowiązki przewidziane w obowiązującym ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej.

3.2. Klient zobowiązany jest:

Dostarczyć całą niezbędną dokumentację (informacje), która jest niezbędna Rzeczoznawcy do wywiązania się z warunków niniejszej Umowy;

Terminowo i prawidłowo powiadomić Rzeczoznawcę o odstąpieniu od niniejszej Umowy i innych okolicznościach mających wpływ na wykonanie niniejszej Umowy;

Zapewnić pracownikom Rzeczoznawcy warunki niezakłóconego wykonywania obowiązków wynikających z niniejszej Umowy (dostęp do obiektów w celu oględzin, oględzin, uzyskania informacji (dokumentacji) niezbędnych w ocenie Rzeczoznawcy do przeprowadzenia oceny przed władzami państwowymi i samorządowymi lub innymi osobami, a także zapewnić inną pomoc).

3.3. Rzeczoznawca ma prawo:

Otrzymywać wynagrodzenie za wykonaną przez siebie pracę na zasadach i w wysokości określonych w niniejszej Umowie;

Zaangażuj, w razie potrzeby, na podstawie umowy, innych rzeczoznawców lub innych specjalistów do udziału w ocenie;

Odmowy przeprowadzenia oceny w przypadku, gdy Klient naruszył warunki Umowy, nie podał niezbędnych informacji o przedmiocie oceny lub nie zapewnił warunków pracy zgodnych z niniejszą Umową;

Skorzystaj z innych praw przewidzianych przez obowiązujące ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej.

3.4. Klient ma prawo:

Wymagaj terminowej realizacji zamówienia;

Monitorować realizację zlecenia nie ingerując w ściśle zawodowe kompetencje Rzeczoznawcy;

wymagać od Rzeczoznawcy i jego pracowników zachowania w tajemnicy informacji, które powzięli w związku z oceną.

Proces oceny

Proces oceny- jest to kolejność czynności wykonywanych podczas ustalania kosztu. Proces oceny opisany jest w paragrafie 23 FSO nr 1. Składa się z kilku etapów.

a) zawarcie umowy o przeprowadzenie oceny obejmującej zadanie
do oceny;

b) zbieranie i analiza informacji niezbędnych do oceny;

c) stosowanie podejść do oceniania, w tym wybór metod oceniania
i dokonanie niezbędnych obliczeń;

d) koordynacja (w razie potrzeby) wyników i ustalenie ostatecznej wartości wartości przedmiotu wyceny;

e) przygotowanie raportu z oceny.

NA pierwszy etap przeprowadzone:

- zawarcie umowy

Umowa o ocenę zawierana jest w prostej formie pisemnej.

Umowa o ocenę musi zawierać:

Opis przedmiotu lub przedmiotów oceny, pozwalający na ich identyfikację;

Rodzaj wartości nieruchomości (sposób wyceny);

Wysokość wynagrodzenia pieniężnego za przeprowadzenie oceny;

Informacje na temat obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy zgodnie z niniejszą ustawą federalną;

nazwę samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców, której rzeczoznawca jest członkiem, oraz lokalizację tej organizacji;

Wskazanie standardów oceny, które będą stosowane podczas oceny;

Wskazanie kwoty, trybu i podstawy wystąpienia dodatkowej odpowiedzialności w związku z odpowiedzialnością ustanowioną przez prawo cywilne i art. 24 ust. 6 niniejszej ustawy federalnej rzeczoznawcy lub osoby prawnej, z którą rzeczoznawca zawarł umowę o pracę.

Umowa o wycenę zawarta przez klienta z osobą prawną musi zawierać informacje o rzeczoznawcy lub rzeczoznawcach, którzy przeprowadzą wycenę, w tym nazwisko, imię i patronimik rzeczoznawcy lub rzeczoznawców.

- utworzenie zadania oceniającego.

Tutaj identyfikowany jest przedmiot oceny, szczegółowo opisany i określone prawa majątkowe z nim związane. Ustalony zostaje cel wyceny - możliwość wykorzystania wniosków na temat wycenionej wartości (ustalenie wartości rynkowej, wartości inwestycyjnej, wartości likwidacyjnej itp.), tj. Celem wyceny jest zwykle określenie szacunkowej wartości, której klient potrzebuje do podjęcia decyzji. Na tym etapie ustalane jest zadanie oceny (tj. dlaczego przeprowadzana jest ocena (zakup i sprzedaż, zabezpieczenie, ubezpieczenie itp.)), data i okres oceny, założenia i ograniczenia, na których opiera się ocena . Treść zadania oceny podana jest w punkcie 21 FSO nr 1.

Zgodnie z klauzulą ​​8 FSO nr 1 za datę wyceny (data wyceny, data ustalenia wartości) uważa się dzień, od którego ustala się wartość przedmiotu oceny. Jeżeli zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej ocena jest obowiązkowa, wówczas od daty oceny do daty sporządzenia sprawozdania z oceny nie powinno upłynąć więcej niż trzy miesiące, chyba że ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej stanowi inaczej .

NA drugi etap odbywa się gromadzenie i przetwarzanie danych. Gromadzone są tutaj zarówno informacje wewnętrzne (bezpośrednio o obiekcie), jak i zewnętrzne (o środowisku, czynnikach politycznych, ekonomicznych, społecznych wpływających na wartość obiektu) informacje o obiekcie.

Rzeczoznawca zbiera i analizuje informacje niezbędne do wyceny ocenianego obiektu. Rzeczoznawca bada cechy ilościowe i jakościowe wycenianego przedmiotu, zbiera informacje niezbędne do ustalenia wartości wycenianego przedmiotu, stosując podejścia i metody, które w ocenie rzeczoznawcy powinny być stosowane przy przeprowadzaniu wyceny, w tym:

a) informacje o czynnikach politycznych, ekonomicznych, społecznych, środowiskowych i innych mających wpływ na wartość przedmiotu wyceny;

b) informacje o podaży i popycie na rynku, do którego należy przedmiot wyceny, w tym informacje o czynnikach wpływających na podaż i popyt, ilościową i jakościową charakterystykę tych czynników;

c) informacje o przedmiocie wyceny, w tym dokumenty tytułowe, informacje o obciążeniach związanych z przedmiotem wyceny, informacje o właściwościach fizycznych przedmiotu wyceny, jego właściwościach technicznych i użytkowych, zużyciu i starzeniu się, przeszłych i przewidywanych dochodach i wydatkach, dane księgowe i sprawozdawcze dotyczące przedmiotu wyceny, a także inne informacje niezbędne do ustalenia wartości przedmiotu wyceny.

Informacje wykorzystywane w ocenie muszą spełniać wymogi wystarczalności i wiarygodności.

Informacje uważa się za wystarczające, jeżeli wykorzystanie dodatkowych informacji nie prowadzi do istotnej zmiany cech stosowanych przy ocenie przedmiotu wyceny, a także nie prowadzi do istotnej zmiany ostatecznej wartości przedmiotu wyceny.

Informacje uważa się za wiarygodne, jeżeli odpowiadają one rzeczywistości i pozwalają użytkownikowi protokołu wyceny na wyciągnięcie prawidłowych wniosków na temat cech zbadanych przez rzeczoznawcę przy dokonywaniu wyceny i ustaleniu ostatecznej wartości wycenianej nieruchomości oraz na podejmowanie świadomych decyzji w oparciu o na temat tych wniosków.

Rzeczoznawca ma obowiązek przeprowadzić analizę wystarczalności i wiarygodności informacji, korzystając z dostępnych mu w tym celu środków i metod.

Jeżeli ocena biegłego rzeczoznawcy lub zatrudnionego przez niego specjalisty (eksperta) służy jako informacja istotna dla ustalenia wartości wycenianego przedmiotu, należy opisać warunki, w jakich cechy te mogą osiągnąć określone wartości, dla cech, których wartość jest oceniana w ten sposób.

Jeżeli przy przeprowadzaniu oceny rzeczoznawca angażuje specjalistów (ekspertów), rzeczoznawca ma obowiązek wskazać w protokole ich kwalifikacje i stopień ich udziału w ocenie, a także uzasadnić potrzebę ich zaangażowania.

Dokonując oceny, rzeczoznawca nie może wykorzystywać informacji o zdarzeniach, które nastąpiły po dniu dokonania oceny.

NA trzeci etap Wartość przedmiotu ocenia się w oparciu o trzy ogólnie przyjęte podejścia: porównawcze, zyskowne i kosztowe. Istotę i rozumienie podejść i metod oceny podano w paragrafach 12 - 20 FSO nr 1.

NA czwarty etap wyniki są uzgodnione. Polega na:

Sprawdzanie poprawności wszystkich obliczeń matematycznych;

Sprawdzenie danych, na których opiera się ocena;

Sprawdzenie zasadności założeń przyjętych podczas ustalania kosztów;

Podsumowanie wszystkich informacji, sprawdzenie logicznych założeń i ocen, synteza szacunkowych wartości uzyskanych trzema podejściami w jeden końcowy wniosek na temat szacunkowej wartości przedmiotu - ostateczna wartość obiektu.

NA piąty etap sporządzany jest protokół wyceny – dokument końcowy przedstawiany klientowi przez rzeczoznawcę i zawierający wniosek dotyczący szacunkowej wartości przedmiotu (szczegółowy opis wymagań dotyczących protokołu znajduje się w art. 11 ustawy o działalności rzeczoznawczej) , a także w Federalnym Standardzie Wyceny „Wymagania dotyczące raportu z oceny (FSO N 3)”,

Obowiązkowe wymagania dotyczące umowy o wycenę

1. Prosta forma pisemna (nie wymaga notarialnego poświadczenia).

2. Podstawy zawarcia umowy.

3. Rodzaj ocenianego obiektu.

4. Rodzaj ustalanej wartości (wartości) przedmiotu wyceny. Zgodnie z art. 7 ustawy o wycenach, jeżeli w umowie określono inny rodzaj ustalonej wartości, należy ustalić wartość rynkową.

5. Nagroda pieniężna za dokonanie oceny przedmiotu oceny.

6. Informacja o ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy.

7. Umowa w sprawie oceny zarówno pojedynczego przedmiotu oceny, jak i kilku przedmiotów oceny musi zawierać dokładne wskazanie tego przedmiotu oceny (przedmiotów oceny) oraz jego (ich) opis.

8. Wskazana jest nazwa SRO, której członkiem jest rzeczoznawca, oraz lokalizacja tej organizacji.

Jeżeli stroną umowy jest osoba prawna, która zawarła umowę o pracę z rzeczoznawcą, wówczas umowa o dokonanie oceny musi zawierać nazwisko, imię i patronimik rzeczoznawcy (rzeczoznawców), który zobowiązuje się przeprowadzić ocenę praca oceniająca.

Należy wskazać w umowie jeden rodzaj wartości nieruchomości (sposób wyceny). Konieczne jest także wskazanie standardów, które będą stosowane podczas oceny. Wymagania dotyczące umowy o ocenę przewidują, że zawarcia umowy o ocenę mienia państwowego i komunalnego dokonuje wyłącznie osoba upoważniona przez właściciela tej nieruchomości. Przepis ten zabrania kierownikom państwowych przedsiębiorstw unitarnych i komunalnych przedsiębiorstw unitarnych zawierania umów o ocenę bez szczególnych uprawnień organów zarządzających mieniem publicznym.

Umowa o wycenę musi wskazywać kwotę, tryb i podstawę dodatkowej odpowiedzialności rzeczoznawcy lub osoby prawnej, z którą rzeczoznawca zawarł umowę o pracę, w związku z odpowiedzialnością określoną w przepisach prawa cywilnego i ustawie o wycenach.

Umowa o wycenę może również zawierać zlecenie wyceny.

Zadanie oceny.

W takim przypadku zadanie oceny musi zawierać następujące informacje:

Przedmiot oceny;

Prawa majątkowe do przedmiotu wyceny;

Cel oceny;

Zamierzone wykorzystanie wyników oceny i związane z tym ograniczenia;

Rodzaj kosztu;

Data oceny;

Termin oceny;

Założenia i ograniczenia, na których należy oprzeć ocenę.

Jeżeli zadanie szacunkowe sporządzane jest w celu ustalenia wartości katastralnej nieruchomości, musi zawierać wykaz obiektów nieruchomości podlegających państwowej wycenie katastralnej.

Raport z oceny

Wymagania dotyczące sprawozdania z oceny określa art. 11 ustawy o działalności wycenowej.

Raport z oceny to dokument sporządzony zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej dotyczącym działalności oceniającej, FSO nr 3, standardami i zasadami działalności oceniającej ustalonymi przez SRO rzeczoznawców, którego członkiem jest rzeczoznawca, który przygotował raport przeznaczony dla wycenę klienta i innych zainteresowanych stron (użytkowników operatu szacunkowego), zawierającą profesjonalny osąd rzeczoznawcy co do wartości wycenianego przedmiotu, potwierdzony na podstawie zebranych informacji i obliczeń.

Raport nie mogą być dwuznaczne ani wprowadzające w błąd . W protokole należy wskazać datę przeprowadzenia oceny przedmiotu oceny, zastosowane standardy oceny, cele i zadania oceny przedmiotu oceny, a także podać inne informacje niezbędne do pełnej i jednoznacznej interpretacji wyników oceny. ocena przedmiotu oceny odzwierciedlona w raporcie.

Niezbędne i obowiązkowe informacje, które muszą zostać zawarte w raporcie.

1. Data sporządzenia i numer seryjny raportu. Datę sporządzenia protokołu oceny ustala się zawsze późniejszą niż data ustalenia wartości przedmiotu oceny, data oględzin przedmiotu oceny oraz daty ustalenia cech ilościowych i jakościowych przedmiotu oceny . Numer raportu musi być unikalny dla każdego raportu, ponieważ może być wymagany przez agencję rządową lub SRO rzeczoznawców.

2. Podstawa rzeczoznawcy do oceny przedmiotu podlegającego ocenie. Podstawą taką może być: umowa o ocenę, orzeczenie sądu lub decyzja uprawnionego organu.

3. Lokalizacja rzeczoznawcy oraz informacja o jego przynależności do SRO rzeczoznawców. Podawane są dane dotyczące rejestracji rzeczoznawcy zgodnie z danymi paszportowymi lub adresem jego pracodawcy. Wskazana jest również nazwa SRO rzeczoznawcy, numer certyfikatu członkowskiego i okres jego ważności.

4. Dokładny opis przedmiotu wyceny, a w odniesieniu do przedmiotu wyceny należącego do osoby prawnej – dane dotyczące osoby prawnej oraz wartość księgową tego przedmiotu wyceny.

5. Standardy wyceny dotyczące ustalenia odpowiedniego rodzaju wartości przedmiotu wyceny, uzasadnienie ich stosowania przy ocenie tego przedmiotu wyceny.

Wskazano wszystkie aktualne FSO, standardy i zasady samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców, których członkiem jest rzeczoznawca, a także standardy, które nie są obowiązkowe przez prawo: MCO, RICS, ESOI itp. W takim przypadku konieczne jest uzasadnienie wniosku wyłącznie w odniesieniu do fakultatywnych standardów oceny. Uzasadnieniem może być wymóg klienta, konieczność obowiązywania raportu w różnych jurysdykcjach, zwiększone wymagania co do jakości raportu itp.<1>6. Wykaz danych wykorzystanych przy ocenie przedmiotu oceny ze wskazaniem źródeł ich otrzymania oraz założeń przyjętych podczas oceny przedmiotu oceny.

FSO nr 3 interpretuje tę normę w następujący sposób: w tekście raportu z oceny muszą znajdować się odnośniki do źródeł informacji wykorzystanych w raporcie, pozwalających na wyciągnięcie wniosków co do autorstwa odpowiednich informacji i daty ich sporządzenia, lub kopie należy dołączyć materiały i wydruki. Jeżeli informacje opublikowane na stronie internetowej w Internecie nie mają zapewnionego swobodnego i łatwego dostępu w dniu dokonania oceny i po dniu przeprowadzenia oceny lub w przyszłości, adres strony, na której znajdują się informacje wykorzystane w raporcie opublikowane mogą ulec zmianie lub można wykorzystać informacje niepublikowane okresowo w formie drukowanej rozpowszechnianej na terytorium Federacji Rosyjskiej, wówczas do sprawozdania z oceny należy dołączyć kopie odpowiednich materiałów. Informacje przekazane przez Klienta (m.in. certyfikaty, tabele, bilanse).

Zawarcie umowy o ocenę, w tym o zaliczenie oceny;

Gromadzenie i analiza informacji niezbędnych do przeprowadzenia oceny. Zgodnie z klauzulą ​​18 FSO nr 1 do takich informacji zaliczają się następujące informacje:

O czynnikach politycznych, gospodarczych, społecznych, środowiskowych i innych wpływających na wartość wycenianej nieruchomości;

O podaży i popycie na rynku, do którego należy przedmiot wyceny, w tym informacje o czynnikach wpływających na podaż i popyt, ilościową i jakościową charakterystykę tych czynników;

Informacje o przedmiocie wyceny, w tym dokumenty tytułowe, informacje o obciążeniach związanych z przedmiotem wyceny, informacje o właściwościach fizycznych przedmiotu wyceny, jego właściwościach technicznych i użytkowych, zużyciu i przestarzałości, przeszłych i przewidywanych dochodach i wydatkach, rachunkowości i sprawozdawczości dane związane z oceną obiektu, a także inne informacje niezbędne do ustalenia wartości przedmiotu oceny;

Stosowanie podejść do wyceny, w tym wybór metod wyceny i wykonanie niezbędnych obliczeń;

Koordynacja (podsumowanie) wyników stosowania podejść do wyceny i ustalenie ostatecznej wartości wartości przedmiotu wyceny;

Przygotowanie raportu z oceny.

W części założeń, restrykcyjnych warunków i granic stosowania uzyskanych wyników zwykle wskazuje się ograniczenia w zakresie wykorzystania raportu do zadań innych niż określone w zadaniu oceniającym, zgłaszane są zastrzeżenia co do domniemania wiarygodności wykorzystanych dokumentów , o niemożności uwzględnienia ukrytych czynników nieuwzględnionych przez rzeczoznawcę, o ważności wyceny dopiero na dzień ustalenia kosztu, o nazwie programu komputerowego użytego do wykonania kalkulacji (zazwyczaj klasyczny arkusz kalkulacyjny program) i jego właściwości obliczeniowe.

8. Data ustalenia wartości przedmiotu wyceny. Terminy „data wyceny”, „data ustalenia wartości”, „data wyceny” są synonimami i oznaczają moment w czasie (zwykle dzień, miesiąc, rok), od którego została ustalona wartość przedmiotu wyceny ( tj. hipotetyczna transakcja została zawarta w momencie jej zbycia, jeśli ocenia się wartość rynkową, likwidacyjną lub katastralną).

9. Cel i zadanie oceny. Termin „cel oceny” jest równoznaczny z terminem „zamierzone wykorzystanie wyników oceny”. Rzeczoznawca musi wskazać w restrykcyjnych warunkach stosowania oceny, że raport może być wykorzystany wyłącznie do podanych w nim zadań, gdyż różne zadania oceny mogą, przy tym samym przedmiocie oceny i tym samym terminie oceny, dawać różne wartościowe wyniki (np. , w związku z obowiązkową wyceną akcji w trakcie umorzenia akcji od akcjonariuszy).

10. Wykaz dokumentów, którymi posługuje się rzeczoznawca, ustalający cechy ilościowe i jakościowe przedmiotu wyceny.

Charakterystyka ilościowa to czynniki cenowe przedmiotu wyceny podlegające pomiarowi, na przykład powierzchnia, przepływy pieniężne, przebieg, data produkcji itp. Do cech jakościowych zalicza się parametry, które nie podlegają dokładnemu pomiarowi, ale wpływają na wartość wycenianego obiektu, w szczególności na klasę lokalu, stan wyposażenia, fazę rozwoju przemysłu, stan techniczny, technologie zastosowane w wycenianym obiekcie. obiekt itp.

Zgodnie z klauzulą ​​8 FSO nr 3, raport z oceny musi zawierać następujące sekcje. a) podstawowe fakty i wnioski.

Sekcja dotycząca głównych faktów i wniosków powinna zawierać:

Informacje ogólne identyfikujące przedmiot oceny;

Wyniki oceny uzyskane przy zastosowaniu różnych podejść do oceny;

Ostateczna wartość przedmiotu wyceny;

b) przypisanie do oceny zgodnie z wymogami federalnych standardów oceniania; c) informacje o zleceniodawcy wyceny i rzeczoznawcy.

Sprawozdanie z oceny musi zawierać następujące informacje na temat klienta przeprowadzającego ocenę i rzeczoznawcy.

Informacje o kliencie:

O kliencie - osoba prawna: forma organizacyjno-prawna; pełne imię i nazwisko; główny państwowy numer rejestracyjny (zwany dalej OGRN), data nadania OGRN; lokalizacja;

O kliencie - osoba fizyczna: nazwisko, imię, patronimika; seria i numer dokumentu tożsamości, data wydania oraz organ, który wydał dokument.

Dane rzeczoznawcy:

O rzeczoznawcze wykonującym samodzielnie czynności rzeczoznawcze, prowadzącym prywatną praktykę: nazwisko, imię, patronimika; seria i numer dokumentu tożsamości, data wydania oraz organ, który wydał określony dokument; informacja o członkostwie w samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców; numer i data wystawienia dokumentu potwierdzającego posiadanie wiedzy zawodowej w zakresie czynności rzeczoznawczych, informacja o ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy, staż pracy w czynnościach rzeczoznawczych;

Informacje o wszystkich organizacjach i specjalistach zaangażowanych w ocenę oraz przygotowanie raportu z oceny, ze wskazaniem ich kwalifikacji i stopnia ich udziału w ocenie przedmiotu oceny;

d) założenia i restrykcyjne warunki stosowane przez rzeczoznawcę przy przeprowadzaniu wyceny;

Umowa o ocenę zawierana jest w prostej formie pisemnej.

Umowa o ocenę musi zawierać:

Opis przedmiotu lub przedmiotów oceny, umożliwiający ich identyfikację (pkt ze zmianami, wprowadzony w życie 31 grudnia 2010 r. Ustawą federalną z dnia 28 grudnia 2010 r. N 431-FZ – patrz poprzednie wydanie);

Rodzaj wartości nieruchomości (sposób wyceny);

Wysokość wynagrodzenia pieniężnego za przeprowadzenie oceny;

Informacje na temat obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy zgodnie z niniejszą ustawą federalną;

nazwę samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców, której rzeczoznawca jest członkiem, oraz lokalizację tej organizacji;

Wskazanie standardów oceny, które będą stosowane podczas oceny;

Wskazanie kwoty, trybu i podstawy wystąpienia dodatkowej odpowiedzialności w związku z odpowiedzialnością ustanowioną przez prawo cywilne i art. 24_6 niniejszej ustawy federalnej rzeczoznawcy lub osoby prawnej, z którą rzeczoznawca zawarł umowę o pracę.

Umowa o wycenę zawarta przez klienta z osobą prawną musi zawierać informacje o rzeczoznawcy lub rzeczoznawcach, którzy przeprowadzą wycenę, w tym nazwisko, imię i patronimik rzeczoznawcy lub rzeczoznawców.

W związku z wyceną obiektów należących do Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin, umowę o dokonanie wyceny w imieniu klienta zawiera osoba upoważniona przez właściciela do dokonywania transakcji z obiektami, chyba że ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej stanowi inaczej.
(Artykuł ze zmianami, wprowadzony w życie 12 sierpnia 2006 r. ustawą federalną z dnia 27 lipca 2006 r. N 157-FZ. - Patrz poprzednie wydanie)

Art. 11. Ogólne wymagania dotyczące treści protokołu z oceny przedmiotu oceny

Część utraciła moc 12 sierpnia 2006 r. – ustawa federalna z dnia 27 lipca 2006 r. N 157-FZ. - Zobacz poprzednie wydanie.

Sprawozdanie z oceny przedmiotu oceny (zwane dalej sprawozdaniem) nie powinno być dwuznaczne ani wprowadzać w błąd. W protokole należy wskazać datę przeprowadzenia oceny przedmiotu oceny, zastosowane standardy oceny, cele i zadania oceny przedmiotu oceny, a także podać inne informacje niezbędne do pełnej i jednoznacznej interpretacji wyników oceny. ocena przedmiotu oceny odzwierciedlona w raporcie (część uzupełniona ustawą federalną z dnia 12 sierpnia 2006 r. z dnia 27 lipca 2006 r. N 157-FZ - patrz poprzednie wydanie).

Część utraciła moc 31 grudnia 2010 r. - ustawa federalna z dnia 28 grudnia 2010 r. N 431-FZ. - Zobacz poprzednie wydanie.

W raporcie należy wskazać:

data sporządzenia i numer seryjny raportu;

podstawa dokonanej przez rzeczoznawcę oceny przedmiotu wyceny;

lokalizacja rzeczoznawcy oraz informacja o jego członkostwie w samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców (akapit zmieniony ustawą federalną z dnia 14 listopada 2002 r. N 143-FZ; zmienioną ustawą federalną z dnia 12 sierpnia 2006 r. z dnia 27 lipca 2006 r. N 157-FZ, - patrz poprzednie wydanie);

dokładny opis przedmiotu wyceny, a w odniesieniu do przedmiotu wyceny należącego do osoby prawnej – dane dotyczące osoby prawnej oraz wartość księgową tego przedmiotu wyceny;

standardy wyceny umożliwiające ustalenie odpowiedniego rodzaju wartości przedmiotu wyceny, uzasadnienie ich wykorzystania przy ocenie tego przedmiotu wyceny, wykaz danych wykorzystanych przy ocenie przedmiotu wyceny ze wskazaniem źródeł ich otrzymania, a także założeń przyjętych przy ocenie ocena przedmiotu wyceny; *11.4.5)

kolejność ustalania wartości przedmiotu wyceny i jej wartości końcowej oraz ograniczenia i granice stosowania uzyskanego wyniku;

data ustalenia wartości przedmiotu wyceny;

wykaz dokumentów, którymi posługiwał się rzeczoznawca, ustalający cechy ilościowe i jakościowe przedmiotu wyceny.

Protokół może zawierać także inne informacje, które zdaniem rzeczoznawcy są istotne dla pełnego odzwierciedlenia przyjętej przez niego metody obliczenia wartości konkretnego przedmiotu wyceny.

Aby przeprowadzić ocenę niektórych rodzajów przedmiotów oceny, ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej może przewidywać specjalne formularze sprawozdawcze.

Protokół musi być ponumerowany strona po stronie, oprawiony (z wyjątkiem przypadków sporządzenia raportu w formie dokumentu elektronicznego), podpisany przez rzeczoznawcę lub rzeczoznawców, którzy dokonali wyceny, a także opatrzony imienną pieczęcią rzeczoznawcy lub pieczęć osoby prawnej, z którą rzeczoznawca lub rzeczoznawcy zawarli umowę o pracę (wydanie częściowe wprowadzone w życie 31 grudnia 2010 r. ustawą federalną z dnia 28 grudnia 2010 r. N 431-FZ - patrz poprzednie wydanie).

Raport sporządzony w formie dokumentu elektronicznego musi być podpisany elektronicznym podpisem cyfrowym zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej (część dodatkowo objęta od 31 grudnia 2010 r. Ustawą federalną z dnia 28 grudnia 2010 r. N 431-FZ) .

W przypadkach przewidzianych przez prawo federalne, akty upoważnionego organu federalnego pełniącego funkcje prawnej regulacji czynności wycenowych, raport podlega publikacji w sposób ustalony przez upoważniony organ federalny pełniący funkcje prawnej regulacji czynności wycenowych (część dodatkowo włączone od 31 grudnia 2010 r. Ustawa federalna z dnia 28 grudnia 2010 r. N 431-FZ).

Art. 12. Wiarygodność protokołu jako dokumentu zawierającego informacje mające wartość dowodową

Ostateczną wartość rynkową lub inną wartość przedmiotu wyceny, wskazaną w protokole sporządzonym na podstawie i w sposób przewidziany w niniejszej ustawie federalnej, uznaje się za wiarygodną i zalecaną do zawarcia transakcji z wyceną sprzeciwu, jeżeli w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej lub w sądzie postanowienie nie stanowi inaczej.

Artykuł 13. Podważalność informacji zawartych w protokole

Jeżeli istnieje spór co do wiarygodności wartości rynkowej lub innej wartości przedmiotu wyceny ustalonej w protokole, w tym w związku z innym istniejącym raportem z wyceny tego samego przedmiotu, spór ten podlega rozpoznaniu przez sąd , sąd arbitrażowy zgodnie z ustaloną jurysdykcją, sąd arbitrażowy na mocy porozumienia stron sporu lub porozumienia lub w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej regulujące działalność wycenową. *13.1)

Sąd, sąd polubowny, trybunał polubowny ma prawo zobowiązać strony do zawarcia transakcji po cenie ustalonej podczas rozpatrywania sporu na rozprawie sądowej, jedynie w przypadkach, gdy transakcja jest obowiązkowa zgodnie z ustawodawstwem państwa Federacja Rosyjska.

Artykuł 14. Prawa rzeczoznawcy

Rzeczoznawca ma prawo:

samodzielnie stosować metody oceny przedmiotu oceny zgodnie ze standardami oceniania;

wymagać od Klienta, dokonując obowiązkowej oceny przedmiotu oceny, zapewnienia pełnego dostępu do dokumentacji niezbędnej do przeprowadzenia tej oceny;

otrzymać wyjaśnienia i dodatkowe informacje niezbędne do przeprowadzenia tej oceny;

żądać pisemnie lub ustnie od osób trzecich informacji niezbędnych do przeprowadzenia oceny przedmiotu oceny, z wyjątkiem informacji stanowiących tajemnicę państwową lub handlową; jeżeli odmowa podania określonych informacji znacząco wpływa na wiarygodność oceny przedmiotu oceny, rzeczoznawca wskazuje to w protokole;

w miarę potrzeby angażować na podstawie umowy innych rzeczoznawców lub innych specjalistów w ocenę ocenianego przedmiotu;

odmówić przeprowadzenia oceny przedmiotu oceny w przypadku, gdy Klient naruszył warunki umowy, nie podał niezbędnych informacji o przedmiocie oceny lub nie zapewnił warunków pracy zgodnych z umową;

Żądać zwrotu wydatków związanych z oceną przedmiotu oceny oraz odszkodowania pieniężnego za ocenę przedmiotu oceny ustalonego przez sąd, sąd polubowny lub trybunał arbitrażowy (paragraf dołączony dodatkowo z dnia 22 listopada 2002 r. przez ustawę federalną z listopada 2002 r. 14, 2002 N 143-FZ).

Niniejszy Regulamin, zatwierdzony przez walne zgromadzenie członków NP SROO „SPO”, określa wymagania dla osób ubiegających się o członkostwo w NP SROO „SPO” (art. 3), rodzaje i tryb wnoszenia składek członkowskich (art. 7) oraz inne kwestie związane z członkostwem w NP SROO „SPO”.

3) Wszczęcie postępowania w sprawie skargi na działania rzeczoznawcy w SOO i przeprowadzenie kontroli przez specjalny organ SOO.

Artykuły 24.3, 24.4 ustawy federalnej „O działalności związanej z wyceną” ustanawiają procedurę monitorowania działalności swoich członków przez organizacje samoregulacyjne. W szczególności kontrola może zostać przeprowadzona na podstawie skargi na działania rzeczoznawcy.

Procedurę przeprowadzania kontroli, w tym nieplanowanych, w NP SROO „SPO” określa Regulamin „W dziale monitorowania realizacji działań oceniających przez członków Partnerstwa Non-Profit Samoregulacyjnej Organizacji Rzeczoznawców „Wspólnota Rzeczoznawców” (zatwierdzony Decyzją Rady NP SROO „SPO” z dnia 31 marca 2009 roku) ( pełny tekst dokumentu). Efektem kontroli może być przekazanie materiałów kontrolnych do komisji dyscyplinarnej SOO w celu ukarania rzeczoznawcy środkami dyscyplinarnymi.

4) Zastosowanie środków odpowiedzialności wobec rzeczoznawcy w sposób przewidziany przepisami prawa. Informacje o formach odpowiedzialności rzeczoznawcy i trybie ich egzekwowania znajdziesz poniżej.

Zatem, w oparciu o wymogi regulacyjne dotyczące sporządzania raportów, rzeczoznawcy muszą stosować wymagane formaty dokumentów i generować informacje.

Należy pamiętać, że OpenDocument Format (ODF) to otwarty format pliku dokumentu służący do przechowywania i wymiany edytowalnych dokumentów biurowych, w tym dokumentów tekstowych (takich jak notatki, raporty i książki), arkuszy kalkulacyjnych, rysunków, baz danych i prezentacji. Szczegółowe informacje na temat formatu można uzyskać na oficjalnej stronie dewelopera ODF – organizacji non-profit OASIS (Organizacja na rzecz rozwoju standardów informacji strukturalnej).

Z kolei XML (eXtensible Markup Language) jest językiem znaczników rekomendowanym przez konsorcjum World Wide Web Consortium (W3C). Specyfikacja XML opisuje dokumenty XML i częściowo opisuje zachowanie procesorów XML (programów czytających dokumenty XML i zapewniających dostęp do ich zawartości).

Pomoc w generowaniu dokumentów w formatach zgodnych z Wymaganiami mogą świadczyć wyspecjalizowane organizacje, np. MOK-Center LLC.

Uzyskanie kwalifikowanego podpisu elektronicznego odbywa się w ramach ustawy federalnej z dnia 04.06.2011 nr 63-FZ „O podpisach elektronicznych”. Artykuł 2 tego aktu prawnego stanowi, że „kwalifikowany certyfikat klucza weryfikacji podpisu elektronicznego (certyfikat kwalifikowany) to certyfikat klucza weryfikacji podpisu elektronicznego wydany przez akredytowane centrum certyfikacji lub upoważnionego przedstawiciela akredytowanego centrum certyfikacji lub federalny organ wykonawczy organ uprawniony w zakresie stosowania podpisów elektronicznych.”

Dlatego, aby uzyskać certyfikat kwalifikowany, należy skontaktować się z akredytowanym centrum certyfikacji. Do takich ośrodków certyfikacji zaliczają się np.:

Zamknięta Spółka Akcyjna „Krajowe Centrum Certyfikacji”;

Centrum certyfikacji SKB Kontur;

Centrum Certyfikacji „KARTOTEKA”

i inne centra certyfikacji.

W związku z powyższym rzeczoznawcy wykonujący prace związane z wycenami katastralnymi muszą przestrzegać obowiązkowych wymogów regulacyjnych w zakresie sporządzania raportów, w tym w zakresie generowania raportów w formie elektronicznej zgodnie z wymogami dotyczącymi elektronicznych formatów przechowywania informacji.

Pełną listę sankcji, jakie mogą zostać nałożone na członków NP SROO „SPO” określa Załącznik nr 1 „Kary Dyscyplinarne” do niniejszego Regulaminu.

2) Prawo cywilne.

Przede wszystkim o odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy decyduje wielkość szkody, jaką może wyrządzić klientowi wyceny lub innej osobie nieuczciwe działanie rzeczoznawcy.

Artykuł 15 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej definiuje straty jako „wydatki, które osoba, której prawo zostało naruszone, poniosła lub będzie musiała ponieść w celu przywrócenia naruszonego prawa, utraty lub uszkodzenia swojego majątku (szkoda rzeczywista), a także jako utracony dochód, jaki osoba ta uzyskałaby w normalnych warunkach obrotu cywilnego, gdyby jej prawo nie zostało naruszone (utracony zysk).”

Artykuł 24 ust. 6 precyzuje ten przepis: „straty wyrządzone klientowi, który zawarł umowę wyceny, lub szkody majątkowe wyrządzone osobom trzecim w wyniku wykorzystania ostatecznej wartości rynkowej lub innej wartości przedmiotu wyceny określonej w protokole podpisane przez rzeczoznawcę lub rzeczoznawców, podlegają naprawieniu w całości na koszt mienia rzeczoznawcy lub rzeczoznawców, którzy swoim działaniem (zaniechaniem) spowodowali straty lub szkody w mieniu podczas wykonywania czynności rzeczoznawczych, albo na koszt majątek osoby prawnej, z którą rzeczoznawca zawarł umowę o pracę.”

Aby ograniczyć ryzyko braku rekompensaty tych strat, ustawodawca wprowadził zapis, że SROO „ma obowiązek stawiać swoim członkom żądanie stosowania następujących rodzajów zabezpieczeń tej odpowiedzialności:

zawarcie umowy o obowiązkowym ubezpieczeniu odpowiedzialności rzeczoznawcy przy wykonywaniu czynności rzeczoznawczych, wysokość kwoty ubezpieczenia nie może być mniejsza niż trzysta tysięcy rubli;

utworzenie funduszu kompensacyjnego dla samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców, do którego każdy członek samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców musi wpłacić obowiązkową składkę w wysokości co najmniej trzydziestu tysięcy rubli.

Zauważamy jednak, że spowodowanie strat na kwotę przekraczającą kwotę ubezpieczenia 300 000 rubli podlega odzyskaniu od rzeczoznawcy lub, jeśli ten odmówił zapłaty, ze środków funduszu kompensacyjnego SROO.

Praktycznym przykładem odzyskania środków od rzeczoznawcy jest uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Wołga-Wiatka z dnia 11 marca 2012 r. w sprawie nr A17-3890/2011 ().

3) Administracyjne.

Jako przykład pociągnięcia rzeczoznawcy do odpowiedzialności administracyjnej przytoczmy Uchwałę XIII Arbitrażowego Sądu Apelacyjnego z dnia 23 października 2012 roku w sprawie nr A56-25491/2012 (dokument na stronie „Karta Indeks Spraw Arbitrażowych” ). W tej sprawie, na podstawie skargi indywidualnej, Urząd Rospotrebnadzor pociągnął firmę rzeczoznawczą do odpowiedzialności administracyjnej za popełnienie następujących przestępstw:

Świadczenie usług, które nie spełniają wymogów regulacyjnych aktów prawnych ustanawiających procedurę (zasady) wykonywania pracy lub świadczenia usług dla ludności, co stanowi część części 1 art. 14 ust. 4 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej.

Wprowadzanie w błąd dotyczące właściwości konsumenckich, jakości towarów (pracy, usług), co stanowi treść art. 14 ust. 7 Kodeksu Federacji Rosyjskiej o wykroczeniach administracyjnych.

Sąd zgodził się z oceną działań rzeczoznawcy przedstawioną przez Urząd Rospotrebnadzor i podtrzymał decyzję o nałożeniu odpowiedzialności administracyjnej i nałożeniu kary pieniężnej.

4) Karny. Obecna wersja Kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej nie zawiera przestępstwa, którego obiektywną stroną jest naruszenie norm prawnych dotyczących czynności wyceny.

Zwracamy jednak uwagę, że pośrednio czynności szacunkowe mogą skutkować popełnieniem przez rzeczoznawcę przestępstwa w zakresie działalności gospodarczej, np. oszustwa, czyli kradzieży cudzego mienia lub nabycia praw do cudzego majątku. majątku w wyniku podstępu lub nadużycia zaufania, za które odpowiedzialność przewidziana jest w art. 159 Kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej.

Zauważmy, że „oszustwo jako sposób popełnienia kradzieży lub nabycia prawa do cudzej własności, za które odpowiedzialność przewidziana jest w art. 159 Kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej, może polegać na świadomym przekazywaniu fałszywych informacji, które nie odpowiada rzeczywistości, milczy na temat prawdziwych faktów lub działa umyślnie (na przykład dostarczając podrobiony towar lub inny przedmiot transakcji, stosując różne oszukańcze techniki przy płaceniu za towary lub usługi lub podczas gier hazardowych, symulując transakcje gotówkowe, itp.), których celem jest wprowadzenie w błąd właściciela nieruchomości lub innej osoby” (patrz paragraf 2 Uchwały Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 27 grudnia 2007 r. Nr 51 „W sprawie praktyki sądowej w sprawach o oszustwa , przywłaszczenie i defraudacja” (pełny tekst dokumentu na stronie internetowej „Rossijskaja Gazieta”) można zakwalifikować jako oszustwo, które z kolei może skutkować oszustwem.

10. Czy wymogi przepisów antymonopolowych mają zastosowanie do działalności wycenowej?

Część 1 sztuka. 3 ustawy federalnej z dnia 26 lipca 2006 r. nr 135-FZ „O ochronie konkurencji” (zwanej dalej ustawą federalną „O ochronie konkurencji”) stanowi: „niniejsza ustawa federalna ma zastosowanie do stosunków powiązanych do ochrony konkurencji, w tym zapobiegania i zwalczania działalności monopolistycznej i nieuczciwej konkurencji, w której rosyjskie osoby prawne i zagraniczne osoby prawne, organizacje, federalne władze wykonawcze, władze państwowe podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej, samorządy lokalne, inne uczestniczą organy lub organizacje pełniące funkcje tych organów, a także państwowe fundusze pozabudżetowe, Bank Centralny Federacji Rosyjskiej, osoby fizyczne, w tym indywidualni przedsiębiorcy.”.

Klauzula 5 art. 4 ustawy federalnej „O ochronie konkurencji” ujawnia pojęcie podmiotu gospodarczego, a mianowicie rozpoznaje „organizację komercyjną, organizację non-profit prowadzącą działalność generującą dla niej dochód, indywidualnego przedsiębiorcę, inną osobę niezarejestrowaną jako indywidualny przedsiębiorca, ale wykonujący działalność zawodową przynoszącą dochód, zgodnie z przepisami federalnymi na podstawie rejestracji państwowej i (lub) licencji, a także z tytułu członkostwa w organizacji samoregulacyjnej.”

Podmiot gospodarczy odnosi się zatem do kategorii osób bezpośrednio związanych z ww. formami, w jakich można dokonywać czynności wyceny, a mianowicie:

a) organizacje komercyjne zatrudniające rzeczoznawców. Zgodnie z art. 50 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przez organizacje komercyjne rozumie się „organizacje, których głównym celem swojej działalności jest zysk”. Tym samym spółki i spółki biznesowe podlegają regulacjom antymonopolowym. Ponadto osoby prawne są osobno wymienione w części 1 art. 3 Ustawa federalna „O ochronie konkurencji”;

b) przedsiębiorcy indywidualni;

c) osoby fizyczne, które nie są zarejestrowane jako przedsiębiorcy indywidualni, ale wykonują działalność zawodową przynoszącą dochody z tytułu członkostwa w organizacji samoregulacyjnej. Ta kategoria ustawy federalnej „O ochronie konkurencji” w pełni odpowiada statusowi rzeczoznawcy prowadzącego praktykę prywatną.

Z powyższego należy zatem wyciągnąć wniosek, że w związku z bezpośrednimi wskazaniami przepisów prawa ochrony konkurencji każdy rzeczoznawca – osoba wykonująca prywatną praktykę lub indywidualny przedsiębiorca – podlega przepisom tej ustawy.

11. Jaki dokument przygotować na podstawie wyników badań kryminalistycznych?

Przypadki, tryb i wymagania dotyczące przeprowadzania oględzin kryminalistycznych oraz dokumentów sporządzanych na podstawie wyników oględzin kryminalistycznych określają następujące przepisy:

Kodeks postępowania karnego Federacji Rosyjskiej – w zakresie przeprowadzania badań kryminalistycznych w ramach sprawy karnej;

Kodeks postępowania arbitrażowego Federacji Rosyjskiej – w ramach spraw cywilnych podlegających jurysdykcji sądów arbitrażowych;

Kodeks postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej – w ramach spraw cywilnych podlegających jurysdykcji sądów powszechnych;

We wszystkich przypadkach obowiązuje ustawa federalna z dnia 31 maja 2001 r. nr 73-FZ „O działalności ekspertów kryminalistycznych w Federacji Rosyjskiej”.

W ramach oględzin kryminalistycznych, jeżeli w sprawę zaangażowany jest rzeczoznawca w charakterze biegłego, dokumentem wynikowym z oględzin kryminalistycznych powinna być opinia biegłego z zakresu medycyny sądowej, która może i powinna mieć odpowiednią nazwę.

12. Czy protokół oceny musi być podpisany przez dyrektora generalnego podmiotu prawnego, którego pracownik sporządził sprawozdanie?

Zgodnie z art. 11 ustawy federalnej „O działalności wycenowej” protokół oceny „musi być ponumerowany strona po stronie, oprawiony (z wyjątkiem przypadku, gdy raport jest sporządzony w formie dokumentu elektronicznego), podpisany przez rzeczoznawcę lub rzeczoznawców, którzy przeprowadzili wycenę , a także opatrzone pieczęcią imienną rzeczoznawcy albo pieczęcią osoby prawnej, z którą rzeczoznawca lub rzeczoznawcy zawarli umowę o pracę.”

W praktyce zdarza się, że protokół oceny wystawiony przez rzeczoznawcę zatrudnionego w osobie prawnej jest nie tylko opieczętowany przez osobę prawną, ale także podpisany przez jedyny organ wykonawczy tej osoby prawnej (dyrektor, dyrektor generalny) , mimo że dyrektor nie wykonuje sprawozdania z oceny.

Wydaje się, że sytuacja ta nie jest w pełni zgodna z przepisami ustawy federalnej „O działalności wycenowej” i można ją określić jako wprowadzającą w błąd – utrudnia bowiem identyfikację rzeczoznawcy, który sporządził raport.

Ponadto w praktyce NP SROO „SPO” zdarzają się sytuacje, w których uprawnione organy zgłaszają roszczenia wobec dyrektora osoby prawnej, która podpisała protokół oceny, podczas gdy dyrektor nie jest wykonawcą protokołu.

Słuszne wydaje się zalecenie opatrzenia podpisu rzeczoznawcy sporządzającego operat szacunkowy pieczęcią osoby prawnej. W związku z tym może wystąpić konflikt między dokumentami wewnętrznymi osoby prawnej a określonym zaleceniem, ponieważ dokumenty wewnętrzne osoby prawnej często zawierają ograniczenia - na przykład pieczęć można umieścić jedynie na podstawie podpisu dyrektora lub dyrektora księgowy. W świetle wymogów ustawy federalnej „O działalności wycenowej” możliwe jest rozwiązanie tego konfliktu poprzez wydanie zarządzenia dla osoby prawnej, mające na celu rozszerzenie zakresu stosowania okrągłej pieczęci osoby prawnej w celu umieszczania raportów z wyceny podpisane przez rzeczoznawców - pracowników tej osoby prawnej.

13. Jakie są obowiązkowe wymagania wobec biegłego technika podczas przeprowadzania badania w ramach przepisów o obowiązkowym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej właścicieli pojazdów?

Ustawa federalna nr 40-FZ z dnia 25 kwietnia 2002 r. „W sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej właścicieli pojazdów”, w szczególności art. 12, przewiduje się, że w razie wyrządzenia szkody w mieniu pokrzywdzony obowiązany jest się poddać uszkodzony pojazd lub jego pozostałości do kontroli i/lub niezależną ekspertyzę techniczną przeprowadzone w sposób określony w art. 12 ust. 1 niniejszej ustawy federalnej, inna własność do kontroli i/lub niezależne badanie (ocena) przeprowadzane w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej.

Artykuł 12 ust. 1 tej ustawy federalnej określa zasady przeprowadzania niezależnego badania technicznego pojazdu, które stanowią, że niezależne badanie techniczne pojazdów przeprowadza specjalista lub organizacja ekspercka, w której zatrudniony jest co najmniej jeden rzeczoznawca.

Zgodnie z klauzulą ​​5 Regulaminu organizacji i przeprowadzania niezależnego badania technicznego pojazdu przy podejmowaniu decyzji o wypłacie odszkodowania z tytułu ubezpieczenia na podstawie umowy obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej właściciela pojazdu (zatwierdzonej dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 24 kwietnia 2003 nr 238) Za biegłego technika uważa się osobę, która uzyskała świadectwo zawodowe na zgodność z ustalonymi wymaganiami i jest wpisana do państwowego rejestru biegłego technika (zwanego dalej rejestrem państwowym).

Za organizację ekspercką uznaje się osobę prawną, która zatrudnia w swoim składzie co najmniej jednego rzeczoznawcę technicznego, dla którego organizacja ta jest głównym miejscem pracy, a przeprowadzanie egzaminu jest jednym z rodzajów działalności przewidzianych w statucie) dokumenty tej organizacji.”

Zarządzenie Ministerstwa Transportu Federacji Rosyjskiej nr 124, Ministerstwa Sprawiedliwości Federacji Rosyjskiej nr 315, Ministerstwa Spraw Wewnętrznych Federacji Rosyjskiej nr 817, Ministerstwa Zdrowia i Rozwoju Społecznego Federacji Rosyjskiej nr 714 z dnia 17 października 2006 r. zatwierdziła warunki i tryb certyfikacji zawodowej rzeczoznawców wykonujących samodzielne badania techniczne pojazdów, w tym wymagania dotyczące rzeczoznawców.

Całość treści powyższych norm, a także brak w przepisach bezpośredniej odpowiedzi na pytanie dotyczące statusu rzeczoznawcy przy ustalaniu szkody w ramach obowiązkowego ubezpieczenia OC komunikacyjnych pozwalają na wyciągnięcie następujących wniosków :

1) Niezależne badanie techniczne pojazdu i jego pozostałości przeprowadzane jest przez rzeczoznawcę posiadającego uprawnienia i wpisanego do odpowiedniego rejestru lub przez organizację rzeczoznawczą spełniającą powyższe wymagania.

2) W odniesieniu do innego mienia, z wyjątkiem pojazdu i jego pozostałości, dokonuje się niezależnego oględzin (wyceny), którego dokonują osoby uprawnione do dokonywania czynności rzeczoznawczych zgodnie z ustawą federalną z dnia 29 lipca, 1998 nr 135-FZ „O działalności oceniającej w Federacji Rosyjskiej”.

14. Jakie obowiązkowe warunki musi zawierać umowa o przeprowadzenie oceny zgodnie ze zmianami do 135-FZ z dnia 22 lipca 2014 r.?

Normy ustawy federalnej z dnia 29 lipca 1998 r. nr 135-FZ „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej” (zwanej dalej ustawą federalną) zawierają szereg specjalnych wymagań dotyczących umowy o przeprowadzenie oceny (zwanej dalej jako umowa).

W szczególności art. 10, zatytułowany „Obowiązkowe wymogi umowy o ocenę”, zawiera szereg obowiązkowych warunków umowy. Przepisy ustawy federalnej z dnia 21 lipca 2014 r. nr 225-FZ „W sprawie zmian w ustawie federalnej „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej” dokonały znaczących dostosowań do norm tego artykułu ustawy federalnej. Zatem obecnie umowa o ocenę musi zawierać następujące warunki.

1. Cel oceny

Zgodnie z postanowieniami Federalnego Standardu Wyceny (FSO) nr 2 (zatwierdzonego Zarządzeniem Ministra Rozwoju Gospodarczego Federacji Rosyjskiej z dnia 20 lipca 2007 r. nr 255) celem wyceny jest określenie wartości przedmiot wyceny, którego rodzaj określony jest w zleceniu wyceny.

Przepisy dotyczące czynności wycenowych nie zawierają wyczerpującej ani przybliżonej listy możliwych celów wyceny, wydaje się jednak, że cel wyceny, jeśli jest określony w umowie, powinien być sformułowany bardziej szczegółowo niż przewiduje to FSO nr 2. Ponadto cel wyceny określony w umowie powinien być powiązany z rodzajem ustalanej wartości, a w przypadku wyceny obowiązkowej – z przepisami prawa określającymi obowiązkowy charakter takiej wyceny, a także z zamierzonym wykorzystanie raportu z oceny.

2. Opis przedmiotu lub przedmiotów oceny, umożliwiający ich identyfikację

Istotne wydaje się przy formułowaniu opisu przedmiotu wyceny uzgodnienie w umowie takiego opisu przedmiotu wyceny, który pozwoli bez wątpienia zidentyfikować przedmiot wyceny i oddzielić ten przedmiot od innych obiektów pokrewnych.

Nie ulega wątpliwości, że obiekty ewidencyjne katastralne posiadające indywidualne i niepowtarzalne numery katastralne są w pewnym stopniu łatwiejsze do opisania w oparciu o numer katastralny i charakterystykę obiektu zawartą w tytule lub dokumentach tytułowych.

Przy ocenie „przedsiębiorstwa” wskazane jest wskazanie unikalnych cech indywidualizujących osobę prawną (indywidualny numer podatnika, główny numer rejestracji państwowej itp.).

Do wyceny papierów wartościowych można także wskazać numer, datę państwowej rejestracji emisji, organ państwowy, który przeprowadził państwową rejestrację emisji, a także nazwę i powyższe cechy indywidualizujące emitenta.

Duże trudności mogą pojawić się przy ocenie obiektów określonych cechami gatunkowymi. Jednak we wszystkich przypadkach zaleca się skupienie na maksymalnym wolumenie indywidualnych cech, które są potwierdzone w dokumentach ocenianego obiektu.

3. Rodzaj ustalonej wartości przedmiotu wyceny

Określając w umowie wycenę, należy kierować się postanowieniami klauzuli 5 FSO nr 2, która zawiera wyczerpujący wykaz rodzajów wartości wykorzystywanych przy przeprowadzaniu czynności wycenowych: rynek, inwestycja, likwidacja, katastralny.

4. Wysokość nagrody pieniężnej za przeprowadzenie oceny

Zgodnie z art. 424 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej) „wykonanie umowy jest płatne według ceny ustalonej w drodze porozumienia stron”. Rozdział 39 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że umowa o świadczenie usług odpłatnych jest umową ściśle odpłatną.

W tym sensie konieczne jest określenie i uzgodnienie w umowie wysokości wynagrodzenia pieniężnego, a także, w razie potrzeby, jasnych i zrozumiałych zasad i warunków zmiany określonej wysokości wynagrodzenia. Jednocześnie art. 16 ustawy federalnej bezpośrednio stanowi, że wysokość wynagrodzenia rzeczoznawcy, wysokość wynagrodzenia pieniężnego za przeprowadzenie oceny wycenianego przedmiotu osobie prawnej, z którą rzeczoznawca zawarł umowę o pracę, nie może zależeć od wartości końcowej wycenianego obiektu.

5. Data ustalenia wartości przedmiotu wyceny

Zgodnie z obowiązującą wersją art. 10 ustawy federalnej „za datę ustalenia wartości przedmiotu wyceny (data wyceny, data wyceny) uważa się datę, od której ustala się wartość przedmiotu wyceny”.

6. Informacje o obowiązkowym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy zgodnie z prawem federalnym

Informacje o obowiązkowym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy muszą być wskazane w zakresie umożliwiającym klientowi uzyskanie informacji nie tylko o istnieniu takiej umowy ubezpieczenia, ale także o ubezpieczycielu. Umowa do wyceny powinna zawierać numer umowy ubezpieczenia (polisy ubezpieczeniowej), jej datę, okres na jaki ubezpieczenie było zawierane, nazwę ubezpieczyciela, jego OGRN i (lub) NIP ubezpieczyciela oraz numer identyfikacyjny ubezpieczyciela. adres lokalizacji.

7. Nazwa samorządowej organizacji rzeczoznawców, której rzeczoznawca jest członkiem oraz siedziba tej organizacji

8. Wskazanie standardów działań oceniających, które będą stosowane podczas oceny

Umowa oceniająca musi wskazywać obowiązujące federalne standardy oceny oraz standardy i zasady czynności oceniających ustanowione przez organizację samoregulacyjną, której członkiem jest rzeczoznawca sporządzający sprawozdanie, ze wskazaniem nazwy organu, który je zatwierdził, podmiotu zatwierdzającego dokumentu (postanowienie, decyzja itp.), datę i numer dokumentu zatwierdzającego, a także nazwę samego dokumentu.

9. Wskazanie kwoty, trybu i podstawy wystąpienia dodatkowej odpowiedzialności w związku z odpowiedzialnością ustaloną na mocy prawa cywilnego i art. 24 ust. 6 ustawy federalnej rzeczoznawcy lub osoby prawnej, z którą rzeczoznawca zawarł umowę o pracę

Aby spełnić ten wymóg prawny, umowa o ocenę może zawierać np. zapis dotyczący kary za naruszenie warunków oceny.

10. Informacja o umowie ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej osoby prawnej, z którą rzeczoznawca zawarł umowę o pracę z tytułu naruszenia wymogów umowy o ocenę oraz umowie ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za wyrządzenie szkody w mieniu osób trzecich na skutek naruszenia wymagania ustawy federalnej, federalnych standardów wyceny i innych regulacyjnych aktów prawnych Federacji Federacji Rosyjskiej w zakresie działalności wycenowej, standardów i zasad działalności wycenowej

Podobnie jak w punkcie 6.

11. Informacja o gwarancji bankowej zapewniającej należyte wykonanie zobowiązań wynikających z umowy oceny, jeżeli zabezpieczeniem wykonania zobowiązań wynikających z tej umowy jest gwarancja bankowa

Zaleca się, aby umowa wyceny wskazywała numer, datę wystawienia, okres ważności, kwotę, na jaką została wystawiona gwarancja bankowa, a także nazwę gwaranta, jego OGRN i (lub) numer identyfikacyjny podatnika (INN) oraz adres lokalizacji gwaranta. Informacje o tym sposobie zabezpieczenia można uzyskać na podstawie umowy zawartej pomiędzy bankiem wystawiającym gwarancję a firmą rzeczoznawczą.

Podane informacje należy wskazać jedynie w przypadku, gdy zabezpieczenie wykonania zobowiązań wynikających z umowy stanowi gwarancja bankowa.

12. Informacja o niezależności osoby prawnej, z którą rzeczoznawca zawarł umowę o pracę, oraz rzeczoznawcy zgodnie z wymogami art. 16 ustawy federalnej.

Artykuł 16 ustawy federalnej zawiera bardzo obszerną listę wymogów dotyczących niezależności osoby prawnej, z którą rzeczoznawca zawarł umowę o pracę, oraz rzeczoznawcy. W celu spełnienia wymogów prawa, w umowie o wycenę może zostać zawarta klauzula, że ​​w dacie podpisania umowy strony nie są świadome naruszeń wymogów niezależności rzeczoznawcy i organizacji, z którą rzeczoznawca zawarł umowę o pracę, o której mowa w art. 16 ustawy federalnej z dnia 29 lipca 1998 r. nr 135-FZ „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej” i strony zobowiązują się do wzajemnego powiadamiania o wystąpieniu takich okoliczności

13. Umowa o wycenę zawarta przez klienta z osobą prawną musi zawierać informacje o rzeczoznawcy lub rzeczoznawcach, którzy przeprowadzą wycenę, w tym nazwisko, imię i patronimik rzeczoznawcy lub rzeczoznawców.

Ten wymóg ustawy federalnej nie wymaga dodatkowych wyjaśnień i wskazuje, że w umowie nie należy wymieniać wszystkich rzeczoznawców-pracowników osoby prawnej, a jedynie konkretnego rzeczoznawcę, który sporządzi i podpisze protokół oceny będący przedmiotem umowy stwierdził.

14. W związku z wyceną obiektów należących do Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin, umowę o dokonanie wyceny w imieniu klienta zawiera osoba upoważniona przez właściciela do przeprowadzania transakcji z obiektami , chyba że ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej stanowi inaczej.

Jak wynika z paragrafów 16, 17 FSO nr 1 (zatwierdzonego rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Federacji Rosyjskiej z dnia 20 lipca 2007 r. Nr 256), umowa o ocenę musi zawierać zadanie oceny oraz numer wymagań dotyczących treści umowy o ocenę (takich jak opis przedmiotu wyceny, cel wyceny, rodzaj wartości, data wyceny) można dokonać poprzez zawarcie odpowiednich informacji w zadaniu wyceny.

Jednocześnie klauzula 17 FSO nr 1 zawiera szereg wymagań dotyczących treści zadania oceny, nieprzewidzianych bezpośrednio w art. 10 ustawy federalnej. Biorąc pod uwagę, że zlecenie jest częścią umowy ewaluacyjnej, można stwierdzić, że umowa ewaluacyjna musi zawierać także następujące informacje, które należy określić w zadaniu ewaluacyjnym:

1) Prawa majątkowe do przedmiotu wyceny

Wskazane zgodnie z treścią dokumentów tytułowych.

2) Zamierzone wykorzystanie wyników oceny i związane z tym ograniczenia

Wskazane zgodnie z rzeczywistymi intencjami Klienta oraz przepisami prawa w przypadku, gdy ocena jest obowiązkowa.

3) Czas trwania oceny

4) Założenia i ograniczenia, na których należy oprzeć ocenę

Wskazane zgodnie ze stanem faktycznym i przepisami prawa.

Oprócz określonych warunków umowy, szczególną uwagę należy zwrócić na następujące istotne elementy umowy:

1. Przedmiot umowy

Zgodnie z ogólnym znaczeniem ustawy federalnej przedmiotem umowy powinno być świadczenie odpłatnych usług w zakresie oceny przedmiotu oceny w ramach ustawy federalnej (lub wykonanie prac oceniających). Innymi słowy, przedmiot umowy o ocenę należy sformułować jako świadczenie usług (wykonanie pracy) „mających na celu ustalenie wartości rynkowej, katastralnej lub innej w odniesieniu do przedmiotów oceny” (art. 3 ustawy federalnej).

Zauważmy, że pytanie o charakter umów o ocenę – czy są to umowy w swej zasadniczej treści umowy o świadczenie usług odpłatnych, czy umowy o dzieło – jest dyskusyjne i w większości przypadków nie wymaga bezpośredniej odpowiedzi.

2. Wykaz dostarczonej przez Klienta dokumentacji wyceny oraz terminy jej dostarczenia

Mając na uwadze konieczność dotrzymania warunków oceny określonych w zadaniu oceny, konieczne wydaje się określenie wykazu dokumentacji, jaką musi dostarczyć klient, terminu jej dostarczenia oraz zawarcie w umowie warunku możliwość żądania dodatkowych dokumentów i termin ich dostarczenia, a także warunek, że przed otrzymaniem od zamawiającego pierwotnie żądanych dokumentów wykonawca ma prawo nie przystąpić do oceny, a w przypadku naruszenia terminów o dostarczenie dokumentów dodatkowych – wydłużenie terminu rozpatrzenia oceny o liczbę dni opóźnienia w dostarczeniu dokumentów dodatkowych.

Zgodnie z klauzulą ​​8 Federalnego Standardu Wyceny „Wycena nieruchomości (FSO nr 7)” (zatwierdzonego rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji nr 611 z dnia 25 września 2014 r.) w zleceniu wyceny nieruchomości, które jest częścią umowy wyceny, należy wskazać następujące dodatkowe informacje:

1. Skład przedmiotu oceny, ze wskazaniem informacji wystarczających do zidentyfikowania każdej jego części (jeśli są dostępne);

2. Charakterystyka wycenianego przedmiotu i jego wycenianych części lub linki do dostępnych rzeczoznawcy dokumentów zawierających takie cechy;

3. Prawa uwzględniane przy ocenie przedmiotu oceny, ograniczenia (obciążenia) tych praw, w tym w odniesieniu do każdej części przedmiotu oceny.

Należy także wziąć pod uwagę klauzulę 7 FSO nr 7, która stanowi, że w przypadku braku udokumentowanych praw majątkowych osób trzecich w stosunku do wycenianej nieruchomości, ograniczeń (obciążeń), a także zanieczyszczenia środowiska, ocena obiektu przeprowadza się przy założeniu braku takich praw, ograniczeń i zanieczyszczeń, biorąc pod uwagę okoliczności stwierdzone podczas kontroli, chyba że w zadaniu oceny określono inaczej.

Jeżeli zatem istnieją informacje o zanieczyszczeniu środowiska w odniesieniu do przedmiotu oceny, zaleca się także to wskazać.

W zadaniu oceniającym można określić inne obliczone wartości, w tym:

1. Czynsz rynkowy (szacowana kwota, za jaką na dzień wyceny można wynająć nieruchomość w typowych warunkach rynkowych);

2. Koszty stworzenia (odtworzenia lub zastąpienia) projektów budowy kapitału;

3. Straty (szkoda rzeczywista, utracone korzyści) przy zbyciu majątku oraz w innych przypadkach;

4. Koszty usunięcia zanieczyszczeń środowiska i (lub) rekultywacji działki.

Należy także wziąć pod uwagę, że obecność lub brak obowiązku rzeczoznawcy, poza ostatecznym wynikiem wyceny, będzie determinował także możliwe granice przedziału, w jakim może leżeć wartość przedmiotu.

Zgodnie z klauzulą ​​4 FSO nr 7, na potrzeby określonego federalnego standardu wyceny, przedmiotami wyceny mogą być nieruchomości - działki zabudowane, działki niezabudowane, inwestycje budowlane, a także części działek i inwestycje budowlane, lokale mieszkalne i niemieszkalne łącznie lub osobno, z uwzględnieniem związanych z nimi praw majątkowych, jeżeli nie jest to sprzeczne z obowiązującymi przepisami. Również dla celów FSO nr 7 przedmiotem oceny mogą być udziały w prawie do nieruchomości.

Zgodnie z klauzulą ​​3 FSO nr 7 niniejszy standard wyceny nie ma zastosowania do wyceny statków powietrznych i statków morskich, statków żeglugi śródlądowej, obiektów kosmicznych, działek podziemnych, przedsiębiorstw jako zespołów nieruchomości podlegających rejestracji państwowej, a także do ustalenia wartości katastralnej nieruchomości metodami masowej wyceny.

15. Czy firma rzeczoznawcza działająca na podstawie prawa Federacji Rosyjskiej może dokonać wyceny nieruchomości położonej na terytorium Republiki Kazachstanu (zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej)?

Przede wszystkim zauważamy, że Republika Kazachstanu jest niepodległym państwem, nie jest częścią Federacji Rosyjskiej i dlatego ma własny system prawny.

Należy także zwrócić uwagę na cel wykorzystania raportu oceniającego. Jeżeli ocena nie jest obowiązkowa, a jest konieczna jedynie do podjęcia decyzji co do jednej ze stron transakcji, wówczas taka ocena nie będzie wiązać się z istotnymi konsekwencjami prawnymi i jest możliwa.

Jeżeli ocena jest obowiązkowa, jej wdrożenia nie można uznać za legalną w świetle ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej ze względu na następujące okoliczności.

Sama ustawa federalna nr 135-FZ z dnia 29 lipca 1998 r. „O działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej” nie ustanawia ograniczeń związanych z niedopuszczalnością wyceny obiektów znajdujących się poza terytorium Federacji Rosyjskiej. Jak jednak wynika z nazwy tej ustawy federalnej, przedmiotem jej regulacji są stosunki prawne wynikające z realizacji działań oceniających w Federacji Rosyjskiej. W związku z tym zarówno wspomniana ustawa federalna, jak i przyjęte przy jej wdrażaniu regulaminy (w tym federalne standardy oceny) mają zastosowanie wyłącznie na terytorium Federacji Rosyjskiej.

Podobny wniosek można wyciągnąć z przepisów działu VI części trzeciej Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (prawo prywatne międzynarodowe). W szczególności art. 1205 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że „własność i inne prawa majątkowe do nieruchomości i majątku ruchomego określa prawo kraju, w którym znajduje się ta nieruchomość”. Sztuka. 1205 § 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że prawo „podlegające zastosowaniu do praw rzeczowych określa się w szczególności:

1) rodzaje przedmiotów prawa majątkowego, w tym to, czy nieruchomość należy do rzeczy ruchomych, czy nieruchomych;

2) zbywalność przedmiotów praw rzeczowych;

3) rodzaje praw rzeczowych;

5) powstanie i wygaśnięcie praw rzeczowych, w tym przeniesienie własności;

6) korzystanie z praw rzeczowych;

7) ochrona praw własności.”

Z podanych norm Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wynika, że ​​w przypadku oceny obiektów znajdujących się poza terytorium Federacji Rosyjskiej stosuje się normy ustawodawstwa dotyczącego praw własności państwa, w którym znajdują się te obiekty.

Co do zasady przy wycenie nieruchomości należy zatem kierować się przede wszystkim przepisami prawa o działalności rzeczoznawczej państwa, w którym znajduje się wyceniana nieruchomość. Przykładowo, pobieżna analiza ustawodawstwa Republiki Kazachstanu pozwoliła zidentyfikować Dekret Rządu Republiki Kazachstanu z dnia 12 lutego 2013 r. nr 124 „W niektórych kwestiach związanych z działalnością rzeczoznawczą”, który m.in. rzeczy, zatwierdziła Standard „Wycena wartości nieruchomości”.

Innymi słowy, nie stwierdzono podstaw do stosowania ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej w zakresie czynności wyceny lub bezpośredniego stosowania norm aktów międzynarodowych (z pominięciem ustawodawstwa wewnętrznego Republiki Kazachstanu) przy wycenie nieruchomości położonych na terenie Republiki Kazachstanu.

Odnośnie tego, czy firma rzeczoznawcza działająca na terytorium Federacji Rosyjskiej może prowadzić działalność rzeczoznawczą na terytorium Republiki Kazachstanu, należy zwrócić uwagę na następujące kwestie.

Przede wszystkim odpowiadając na to pytanie należy skupić się na wewnętrznym ustawodawstwie dotyczącym działalności wycenowej Republiki Kazachstanu.

Zatem ust. 9 art. 2 Ustawy Republiki Kazachstanu z dnia 30 listopada 2000 r. nr 109-II „O działalności rzeczoznawczej w Republice Kazachstanu” stanowi, że „rzeczoznawcą jest osoba fizyczna lub prawna posiadająca uprawnienia do wykonywania działalności rzeczoznawczej i posiadająca koniecznie członek jednej z izb rzeczoznawców.”

Klauzula 2 art. 4 wspomnianej ustawy Republiki Kazachstanu wskazuje: „rzeczoznawcy indywidualni mają prawo do wykonywania czynności oceniających zgodnie z niniejszą ustawą na podstawie umowy o pracę z osobą prawną prowadzącą działalność rzeczoznawczą lub samodzielnie jako indywidualny przedsiębiorca na podstawie licencji przewidzianej w Ustawie Republiki Kazachstanu „O zezwoleniach” i zgłoszeniach.”

Tym samym, aby prowadzić działalność rzeczoznawczą na terenie Republiki Kazachstanu, konieczne jest uzyskanie licencji i przyłączenie się do odpowiedniej organizacji – Izby Rzeczoznawców.

Ustawa Republiki Kazachstanu z dnia 16 maja 2014 r. nr 202-V „O zezwoleniach i zgłoszeniach” na pierwszy rzut oka nie zawiera ograniczeń związanych z uzyskaniem licencji dla obywateli innego państwa.

Rozdział 3-1 (izby rzeczoznawców) ustawy Republiki Kazachstanu z dnia 30 listopada 2000 r. nr 109-II „O działalności rzeczoznawczej w Republice Kazachstanu” również nie ogranicza listy potencjalnych członków izb rzeczoznawców. rzeczoznawcy wyłącznie obywatelom Republiki Kazachstanu.

Tym samym obywatel Federacji Rosyjskiej, z zastrzeżeniem warunków określonych ww. przepisami, ma prawo do dokonywania czynności wyceny na terytorium Republiki Kazachstanu, kierując się przepisami tego państwa.

16. Czy dopuszczalna jest wycena inwestycji budowlanej - budynku niemieszkalnego - w celu sprzedaży bez uwzględnienia kosztu działki?

Zgodnie z klauzulą ​​3 FSO nr 1 „przedmiotem oceny są przedmioty praw obywatelskich, w odniesieniu do których ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej przewiduje możliwość ich udziału w obrocie cywilnym”. Klauzula 4 FSO nr 7 wprowadza doprecyzowanie tej definicji w zakresie faktu, że przedmiotem oceny mogą być „działki zabudowane, inwestycje o charakterze inwestycyjnym (dalej – OKS)<…>łącznie lub osobno, z uwzględnieniem związanych z nimi praw majątkowych, chyba że jest to sprzeczne z obowiązującymi przepisami.”

Z powyższego należy wyciągnąć następujące wnioski:

Przedmiotem oceny są wyłącznie przedmioty praw obywatelskich, które mogą uczestniczyć w obrocie;

OKS (budynki i budowle) podlegają ocenie z uwzględnieniem związanych z nimi praw majątkowych, jeżeli istnienie tych praw nie stoi w sprzeczności z przepisami prawa.

Należy zatem ustalić: czy OKS może uczestniczyć w obrocie cywilnym bez praw do działki znajdującej się pod tym OKS?

Zgodnie z art. 273 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej) „w przypadku przeniesienia własności budynku lub budowli należącej do właściciela działki, na której się ona znajduje, własność zajmowanej działki przez budynek lub budowlę i niezbędne do jej użytkowania przechodzi na nabywcę budynku lub budowli, chyba że ustawa stanowi inaczej.” Z kolei art. 35 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej (LLC RF) ustanawia podobną zasadę w przypadkach, gdy działka pod wywłaszczonym budynkiem nie należy do sprzedawcy budynku: „kiedy własność budynku lub budowli znajdującej się na cudzym przeniesienie działki na inną osobę nabywa prawo do korzystania z odpowiadającej jej części działki zajętej przez budynek, budowlę i niezbędnej do ich użytkowania, na takich samych zasadach i w takim zakresie, jak jej poprzedni właściciel.” Podobną zasadę ustanowiono w ust. 2 art. 271 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.

Ponadto art. 271 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi: „właściciel budynku, budowli lub innej nieruchomości położonej na działce należącej do innej osoby ma prawo do korzystania z działki przekazanej przez tę osobę pod tę nieruchomość”, natomiast „właściciel nieruchomości położonej na cudzej działce ma prawo do posiadania, użytkowania i rozporządzania tą nieruchomością według własnego uznania, łącznie z rozbiórką odpowiednich budynków i budowli, o ile nie sprzeciwia się to warunkom korzystania z tej witryny ustanowionej na mocy prawa lub umowy.”

Z powyższych zasad wynika:

OKS nie może istnieć w oderwaniu od praw do działki znajdującej się pod tym OKS;

OKS nie może zostać wydzielona bez uwzględnienia działki, na której OKS się znajduje.

Inaczej mówiąc, OKS nie może być przedmiotem obrotu cywilnego bez uwzględnienia praw do działki, na której dany OKS się znajduje i która jest niezbędna do korzystania z tego OKS.

Jeżeli prawa do działki pod budowę publiczną nie zostały sformalizowane, nie oznacza to, że prawa te nie istnieją. Na przykład, jeśli działka jest własnością państwa, wówczas prawa do niej można zarejestrować w sposób przewidziany w ust. 9 części 2 art. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej. Mianowicie działka będąca własnością państwa lub gminy jest oddawana w dzierżawę bez przeprowadzania przetargu, jeżeli działka ta jest udostępniana właścicielom budynków, budowli, lokali znajdujących się na tej działce.

Ponadto zgodnie z art. 65 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, który ustanawia zasadę odpłatnego użytkowania gruntów, korzystanie z działki przez osobę, do której ta działka nie należy w żaden sposób, stanowi podstawę do odzyskania od tej osoby bezpodstawnego wzbogacenia na wniosek właściciela działki (stanowisko to potwierdza m.in. Uchwała Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 15 listopada 2011 r. nr 8251/11 w sprawie nr A57-12992/ 09-5).

Z powyższego należy wyciągnąć następujące wnioski:

1. Ocena wartości rynkowej budynku lub budowli w celu sprzedaży bez uwzględnienia praw do znajdującej się pod nimi działki jest błędna, gdyż nieruchomość nie może uczestniczyć w obrocie oddzielnie od praw do działki.

2. Przedmiotem oceny może być (w zależności od warunków zaliczenia oceny):

a) Budynek i grunt;

b) Działka wydzielona z budynku;

c) Budynek, którego wartość rynkową ustala się jako wartość rynkową budynku wraz z działką, z której wyłączona jest wartość rynkowa praw do działki.