Prawie wszystkie normy Kodeksu cywilnego dotyczące majątku wspólnego wspominają o udziałach należących do jego uczestników. Ustawodawcę interesuje jednak nie tyle charakter prawny udziału w prawie własności wspólnej (zwanego dalej udziałem w majątku wspólnym), ile ilościowy pomiar tego udziału. Jest to konieczne, aby rozdzielić między współwłaścicieli dochód wygenerowany z majątku wspólnego i przypadające na niego wydatki, ustalić, czego może dochodzić współwłaściciel przy podziale majątku wspólnego lub przy wydzieleniu się z niego. Ponadto wielkość udziału nie pozostaje niezmieniona przez cały okres istnienia majątku wspólnego. Wielkość udziału może wzrosnąć lub zmniejszyć ze względu na zmiany w składzie uczestników wspólnego majątku, ulepszenia majątku wspólnego i szereg innych okoliczności, które należy wziąć pod uwagę. Jednym słowem, aby stosunki między współwłaścicielami wyróżniały się jasnością i pewnością wymaganą w obrocie cywilnym, należy wiedzieć, jaki dokładnie w tym czy innym momencie istnienia własności wspólnej udział przypada każdemu z nich są wyrażone w tej właściwości. Udział w majątku wspólnym wyraża się ułamkowo lub procentowo. Zatem współwłaściciel może posiadać 1/4, 3/3 itd. lub 10,20,35,50 procent itd. we wspólnym majątku. Udziały uczestników majątku wspólnego uważa się za równe, chyba że z ustawy, umowy lub istoty łączącego ich stosunku wynika inaczej. Ustalenia udziałów w prawie wspólnej własności nieruchomości wspólnej w kondominium dokonuje się na zasadach przewidzianych w art. 9 ustawy o stowarzyszeniu właścicieli domów. Za zgodą wszystkich współwłaścicieli można ustalić tryb ustalania i zmiany ich udziałów w zależności od wkładu każdego z nich w powstanie zwiększenia majątku wspólnego. Jeżeli współwłaściciel dokonał ulepszeń w nieruchomości wspólnej, to losy ulepszeń i ich wpływ na wielkość udziału współwłaściciela w tej nieruchomości zależą w pierwszej kolejności od tego, czy przy dokonywaniu ulepszeń zachowano ustalony tryb oraz , po drugie, od tego, czy ulepszenia są nierozłączne czy rozłączne. Jeżeli ulepszenia są nierozłączne i przy ich dokonywaniu zachowano ustalony tryb, wówczas współwłaściciel, który dokonał ulepszeń, może żądać zwiększenia wielkości swojego udziału proporcjonalnie do tego, o ile wzrosła wartość majątku wspólnego. Jeżeli nie zachowano trybu dokonywania ulepszeń nierozłącznych, współwłaściciel nie ma prawa żądać zwiększenia wielkości swojego udziału. Jeśli zaś chodzi o ulepszenia rozłączne, to jeżeli w umowie współwłaścicieli nie postanowiono inaczej, stają się one własnością tego, kto je wykonał. Innymi słowy, dokonanie takich ulepszeń, jako że są one rozdzielne, nie rodzi samo w sobie prawa do żądania podwyższenia udziału. 5

2.2 Prawa wspólnej współwłasności

Treść prawa współwłasności polega na uprawnieniach w zakresie własności, korzystania i rozporządzania majątkiem wspólnym należącym do współwłaścicieli. Każdemu współwłaścicielowi, wykonującemu prawo własności wspólnej, bez względu na wielkość posiadanego udziału, przysługuje jeden głos. Jednak, jak się teraz przekonamy, nie ma to praktycznego znaczenia. Wykonywanie prawa własności wspólnej musi nastąpić za obopólną zgodą wszystkich współwłaścicieli. W przypadku nieosiągnięcia porozumienia określenie skutków powstałych nieporozumień zależy od tego, czy dotyczą one wykonywania uprawnień do posiadania i korzystania z majątku wspólnego, czy też uprawnienia do rozporządzania. Jeżeli współwłaściciele nie doszli do porozumienia w sprawie własności i korzystania z rzeczy wspólnej, wówczas każdy z nich, przynajmniej ten pozostający w liczbie pojedynczej, może skierować sprawę do sądu. Jeżeli spór dotyczy prawa do rozporządzania (np. dwóch współwłaścicieli chce sprzedać wspólną nieruchomość, a trzeci sprzeciwia się sprzedaży), wówczas spór nie może zostać rozstrzygnięty przez sąd. Zasada wzajemnej zgody w wykonywaniu prawa do rozporządzania majątkiem wspólnym musi obowiązywać bez wyjątków. Wracając do powyższego przykładu, dwóch współwłaścicieli łącznie lub osobno może sprzedać swoje udziały, nie mają jednak prawa zmusić trzeciego do sprzedaży całego majątku wspólnego w całości. Dlatego przy wykonywaniu prawa własności wspólnej w zasadzie nie ma praktycznego znaczenia, jaki udział ma każdy ze współwłaścicieli, choć przy podziale dochodów i owoców przynoszonych przez współwłaścicieli należy wziąć pod uwagę wielkość tego udziału. majątek wspólny, wydatki i obciążenia na nim spadające (patrz art. 248 i 249 kodeksu cywilnego RF).

Udział w majątku wspólnym należący do współwłaściciela nie jest umiejscowiony w jakiejś konkretnej części majątku wspólnego, ale rozciąga się na całą nieruchomość jako całość. Jednocześnie współwłaściciela może interesować nie tylko wartość wymienna, ale także wartość użytkowa określonej nieruchomości. Może być zainteresowany nie tylko dochodem, jaki przynosi zwykła rzecz (np. Wynajem), ale także wykorzystaniem tej rzeczy do zaspokojenia swoich potrzeb konsumpcyjnych (np. Samo mieszkanie w domu). Współwłaściciel ma prawo otrzymać część majątku wspólnego na swoje posiadanie i używanie w proporcji do swojego udziału. Jeżeli nie jest to możliwe, ma on prawo żądać od pozostałych uczestników wspólnego majątku odpowiedniego odszkodowania.

W przypadku gdy część majątku wspólnego zostaje oddana w posiadanie i użytkowanie współwłaścicielowi, ten wraz z zachowaniem prawa do udziału w majątku wspólnym nabywa także prawo do przydzielonej mu części majątku . Ze względu na swój charakter prawny prawo to można zakwalifikować jako rzeczywiste. Do takich sytuacji najczęściej dochodzi przy ustalaniu porządku własności i użytkowania budynku mieszkalnego będącego współwłasnością dwóch lub więcej osób. Jeżeli umowa w sprawie ustalenia trybu posiadania i korzystania z domu zostanie poświadczona notarialnie i zarejestrowana w lokalnym organie administracji, wówczas pozostaje ważna dla osoby, na którą zostanie przeniesiony udział we wspólnej nieruchomości (na przykład spadkobierca lub nabywca akcji). 6

Jedną z przesłanek powstania własności wspólnej, z którą wiąże się wiele kwestii związanych z jej realizacją, jest wspólny udział dwóch lub więcej osób w budowie domu. Nierzadko zdarza się, że obywatel, któremu przydzielono działkę pod budowę domu, angażuje w budowę członków swojej rodziny lub inne osoby. Po zakończeniu budowy pomiędzy współdeweloperami, a czasem także między nimi a organem państwowym (samorządem terytorialnym) pojawia się spór o to, kto powinien zarejestrować dom: tylko z osobą, której przydzielono działkę, czy też z innymi osobami. Praktyka sądowa podchodzi do rozstrzygania tych sporów, biorąc pod uwagę następujące przesłanki. W pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoby, które brały udział w budowie domu, są powiązane więzami rodzinnymi i domowymi, czy też są deweloperowi obce. Po drugie, w jakim celu zbudowano dom: aby zapewnić mieszkanie tym, którzy brali udział w budowie, czy w innych celach. Wreszcie po trzecie, aby wziąć udział w sprawie, jeżeli nie występuje jako strona w sprawie, konieczne jest zaangażowanie organu przydzielającego działki i poznanie jego stanowiska w powstałym sporze - Jeżeli osoby biorące udział w sprawie budynki są ze sobą powiązane stosunkami rodzinnymi i domowymi lub przynajmniej nie są ze sobą powiązane, ale dom został wybudowany w celu zapewnienia mieszkania zarówno tym, jak i innym osobom, a organ, który przydzielił działkę, nie sprzeciwia się uznaniu domu za własność wspólną , spór rozstrzyga sąd na korzyść faktycznych współdeweloperów. Sąd może nie zgodzić się z opinią właściwego organu, który sprzeciwił się uznaniu domu za wspólną własność współdeweloperów, ale sąd musi uzasadnić swój sprzeciw w postanowieniu w sprawie. Jeżeli dom zostanie uznany za wspólną własność współdeweloperów, sąd może określić ich udział w majątku wspólnym, biorąc pod uwagę koszty robocizny i materiałów włożonych przez współdeweloperów w budowę domu, a także jak inne godne uwagi okoliczności (na przykład skład rodziny). W przypadku odmowy uznania domu za własność wspólną sprawa ogranicza się do zasądzenia kosztów robocizny i materiałów na rzecz współdeweloperów.

Każdy współwłaściciel może według własnego uznania rozporządzać swoim udziałem we wspólnej nieruchomości. Aby zbyć udziały, w tym w celu ich przeniesienia, nie wolno mu zabiegać o zgodę innych uczestników majątku wspólnego. Jednocześnie nie jest im obojętne, kto zastępuje współwłaściciela zbywającego jego udział. Dodatkowo mogą być zainteresowani zwiększeniem udziałów własnych. Ze względu na te i inne okoliczności prawo musi ustanowić takie zasady, które nie naruszając prawa współwłaściciela do rozporządzania swoim udziałem, jednocześnie w miarę możliwości zabezpieczałyby interesy pozostałych uczestników współwłasności. wspólna własność. Celom tym ma służyć uchwalenie ustawy o prawie poboru zbywalnej akcji.

Sprzedając udział osobie trzeciej, pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu udziału za cenę, za jaką jest sprzedawany i na innych równych warunkach, z wyjątkiem sprzedaży na aukcji publicznej. Sprzedawca udziału ma obowiązek pisemnie zawiadomić pozostałych współwłaścicieli o zamiarze sprzedaży udziału osobie trzeciej, podając cenę i inne warunki sprzedaży. Jeżeli pozostali współwłaściciele odmówią nabycia udziału lub nie nabędą udziału we własności nieruchomości w terminie miesiąca, a w przypadku ruchomości w terminie dziesięciu dni od dnia zawiadomienia, sprzedający może ten udział sprzedać dowolnej osobie. Sprzedając udział z naruszeniem prawa pierwokupu, każdy inny współwłaściciel ma prawo w terminie trzech miesięcy zgodnie z prawem żądać przeniesienia na niego praw i obowiązków kupującego.

Podobne zasady obowiązują przy zbyciu udziału na podstawie umowy barterowej, jednak tylko wtedy, gdy zbywca zamienia swój udział na rzeczy określone na zasadach ogólnych, a osoba, której przysługuje prawo pierwokupu udziału, oferuje cudzoziemcowi rzecz tego samego rodzaju, na tej samej ilości i tej samej jakości.

W przypadkach przewidzianych przez prawo udział w majątku wspólnym można zbyć tylko po spełnieniu określonych warunków. Tym samym majątek wspólny w kondominium nie podlega alienacji w oderwaniu od własności lokali we wspólnocie mieszkaniowej.

Wielość podmiotów prawa majątkowego ma swoje odzwierciedlenie także w podstawach wygaśnięcia majątku wspólnego. Ta ostatnia, obok podstaw odnoszących się zarówno do majątku jednopodmiotowego, jak i wspólnego, charakteryzuje się specyficznymi przesłankami jej wygaśnięcia, takimi jak przede wszystkim podział majątku wspólnego i oddzielenie od niego. W czasie podziału własność wspólna ustaje dla wszystkich jej uczestników, podczas separacji ustaje dla tego, któremu przydzielono część majątku wspólnego. Jednak wybór może prowadzić do takich samych wyników jak sekcja. Jeżeli własność wspólna należy do dwóch uczestników i jeden z nich otrzymuje wynagrodzenie za swój udział, wówczas własność wspólna wygasa dla drugiego, ponieważ staje się on jedynym właścicielem majątku, który był wcześniej wspólny.

Podstawy i sposoby podziału i separacji są różne. Podział i podział może nastąpić albo za obopólną zgodą współwłaścicieli, albo na mocy postanowienia sądu. Przydział udziału z majątku wspólnego następuje nie tylko na wniosek przydzielonego współwłaściciela, ale także na wniosek wierzycieli o przejęcie jego majątku. Podział i przydział, jeżeli jest dopuszczony przez prawo i możliwy bez nieproporcjonalnej szkody majątkowej, następuje przez przydział udziału niepieniężnego. Jeżeli przydzielenie udziału w naturze nie jest możliwe, przydzielony współwłaściciel otrzymuje wynagrodzenie pieniężne lub inne. Rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami mają miejsce także wówczas, gdy nie ma możliwości podziału majątku aportowanego dokładnie według wielkości udziału przysługującego każdemu z nich. Niezależnie od podstaw i sposobu podziału majątku miarą ilościową przy ustalaniu wielkości przydzielonego majątku aportacyjnego lub wysokości odszkodowania powinna być wielkość udziału przysługującego współwłaścicielowi. Inaczej mówiąc, podział majątku wspólnego i oddzielenie od niego musi nastąpić proporcjonalnie do udziałów przysługujących współwłaścicielom.

Zgodnie z zasadą wzajemnej zgody, niezbędną przy wykonywaniu prawa do rozporządzania majątkiem wspólnym, ustawa stanowi, że wypłata jakiegokolwiek odszkodowania jego uczestnikowi przez pozostałych współwłaścicieli zamiast przydzielenia udziału aportowego jest dozwolona wyłącznie za jego zgodą. Jednocześnie w drodze odstępstwa od tej zasady przewiduje się, że gdy udział współwłaściciela jest nieznaczny, nie można go przydzielić w naturze, a współwłaściciel nie ma istotnego interesu w korzystaniu ze wspólnego majątku majątku, sąd może, nawet w przypadku braku jego zgody, zobowiązać pozostałych uczestników majątku wspólnego do zapłaty mu odszkodowania. Po otrzymaniu odszkodowania współwłaściciel traci prawo do udziału we wspólnej nieruchomości (por. art. 246 ust. 1, art. 247 ust. 1, art. 252 ust. 4 i 5 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) . Tymczasem w przypadku wypłaty współwłaścicielowi odszkodowania wbrew jego zgodzie, zamiast przydzielić udział w naturze, rozporządza się wspólnym majątkiem w sposób ustalony przez sąd, co jest prawnie dozwolone jedynie w przypadku jego posiadania i korzystania z niego. . Co więcej, współwłaściciel jest wyłączony z listy uczestników wspólnego majątku, czego może nie chcieć na takich warunkach. Klauzula 4 art. 252 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej został sformułowany pod niewątpliwym wpływem części 3 ust. 12 uchwały Plenum Sądu Najwyższego RFSRR z dnia 10 czerwca 1980 r. nr 4. Jednocześnie nie wzięto pod uwagę, że zasada ust. 3 ust. 12 ww. uchwały była zgodna z art. 117 Kodeksu cywilnego z 1964 r., zgodnie z którym sąd mógł określić tryb nie tylko własności i użytkowania, ale także rozporządzania majątkiem wspólnym. Obecnie sąd może jedynie ustalać porządek posiadania i używania, ale nie rozporządzanie majątkiem wspólnym. 7

Na koniec rozdziału można wyciągnąć następujące wnioski:

Wspólna własność wspólna to nieruchomość stanowiąca wspólną własność z określeniem udziału każdego z uczestników oraz prawa współwłaściciela do otrzymywania określonej części dochodu z korzystania z nieruchomości, a także jego obowiązku ponoszenia określoną część kosztów utrzymania majątku wspólnego.

Udział wyraża się jako ułamek lub procent. Zgodnie z ust. 1 art. 245 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przyjmuje się, że udziały uczestników są równe, chyba że z prawa, umowy lub istoty łączących ich stosunków wynika inaczej.

Wielkość udziału może ulec zmianie z różnych powodów: zmiany w składzie uczestników, ulepszenia nieruchomości itp.

Zgodnie z ust. 3 art. 245 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, dokonując ulepszeń w majątku zgodnie z ustaloną procedurą, uczestnik ma prawo zwiększyć swój udział proporcjonalnie do wzrostu wartości majątku wspólnego, jeżeli ulepszenie jest nierozłączne albo nabywa własność wydzielonego ulepszenia bez zwiększania swojego udziału.

Zgodnie z art. 247 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wykonywanie prawa wspólnej współwłasności następuje za obopólną zgodą wszystkich właścicieli. W przypadku braku porozumienia w kwestiach własności lub użytkowania majątku wspólnego, każdy uczestnik ma prawo rozstrzygnąć spór na drodze sądowej. W przypadku braku porozumienia w sprawie zbycia majątku wspólnego spór nie może zostać rozstrzygnięty przez sąd.

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo samodzielnie rozporządzać jedynie swoim udziałem w prawie wspólnej własności.

Zgodnie z art. 249 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej każdy uczestnik współwłasności jest obowiązany, proporcjonalnie do swojego udziału, uczestniczyć w opłacaniu podatków, opłat i innych opłat za majątek wspólny, a także w kosztach jego utrzymania i ochrona.

Wygaśnięcie prawa do współwłasności wspólnej może mieć następujące formy: podział majątku wspólnego; oddzielenie od majątku wspólnego.

Nieruchomość może być współwłasnością z określeniem udziału każdego ze współwłaścicieli lub bez określenia takich udziałów – własność wspólna.
Wspólną własność nieruchomości uważa się za wspólną, z wyjątkiem przypadków, w których prawo przewiduje powstanie współwłasności tej nieruchomości.
Majątek wspólny to majątek członków gospodarstwa chłopskiego (rolniczego), a także majątek nabyty przez małżonków w trakcie trwania małżeństwa, niezależnie od tego, w imieniu którego z nich został nabyty. Po państwowej rejestracji majątku wspólnego wydawane jest jedno zaświadczenie o państwowej rejestracji praw, które wskazuje wszystkich współwłaścicieli. Współwłasność we wszystkich przypadkach może zostać przekształcona we współwłasność. W takim przypadku udziały uważa się za równe lub przyjmuje się za zgodą właścicieli, a w przypadku braku porozumienia – na mocy postanowienia sądu.
Udział w prawie własności wspólnej nie jest rzeczą, przedmiotem materialnym, ale prawem. W praktyce często mylone są pojęcia „udział we wspólnym prawie majątkowym” i „część nieruchomości”. Udział w prawie reguluje stosunki, które powstają w przypadku objęcia na własność jednej rzeczy przez kilka osób - mieszkania, domu, działki. Do rzeczy powstaje prawo i w tym prawie ustalają się udziały. Udział w prawie wyrażony jest ułamkiem prostym (1/2, 1/3, 1/4) i oznacza, że ​​nieruchomość jako całość należy do kilku właścicieli, przy czym poszczególne lokale lub części nieruchomości nie są rozdzielane pomiędzy właściciele.
Udziały ustala się w prawie współwłasności, a nie w samej nieruchomości. Jeśli mówimy o udziale w prawie, to nieruchomość jako całość należy do kilku współwłaścicieli z ustaleniem ich udziałów w prawie wspólnej współwłasności. Jeżeli mamy na myśli część nieruchomości, to przedmiotem prawa będzie wydzielona część budynku mieszkalnego, składająca się z określonych lokali, pokoi, metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej. Część obiektu może mieć jednego lub kilku właścicieli. Uczestnik współwłasności ma prawo według własnego uznania sprzedać, darować, przekazać, zastawić swój udział lub rozporządzać nim w inny sposób. Jednakże w przypadku sprzedaży udziału w prawie współwłasności osobie z zewnątrz, pozostałym uczestnikom współwłasności przysługuje prawo pierwokupu nabycia sprzedawanego udziału po cenie, za jaką jest on sprzedawany. W takim przypadku do wniosku rejestracyjnego należy dołączyć dokumenty potwierdzające, że sprzedający udział powiadomił pisemnie pozostałych uczestników współwłasności o zamiarze zbycia swojego udziału lub dokumenty potwierdzające odmowę nabycia przez pozostałych uczestników współwłasności udział. Zachowanie prawa pierwokupu nie jest wymagane w przypadku sprzedaży udziału w tym prawie innemu uczestnikowi współwłasności lub w przypadku przekazania udziału w tym prawie.
Zaświadczenie o rejestracji praw wydawane jest każdemu uczestnikowi współwłasności, niezależnie od chwili powstania tego prawa. Jeżeli obywatel jest właścicielem oddzielnej części domu, to jest on właścicielem, użytkuje i rozporządza wyłącznie swoją częścią, a przy sprzedaży nie jest konieczne oferowanie sąsiadowi zakupu jego udziału.
Artykuł 252 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że majątek będący współwłasnością może zostać podzielony między jego uczestników w drodze porozumienia między nimi, a uczestnik współwłasności ma prawo żądać podziału jego udziału z majątku wspólnego. Jeżeli uczestnicy współwłasności nie dojdą do porozumienia w sprawie sposobu i warunków podziału majątku wspólnego lub przydziału udziału jednego z nich, uczestnik współwłasności ma prawo żądać zgodnie z prawem przydziału w naturze swojego udziału z majątku wspólnego. Jeżeli przydzielenie udziału w naturze nie jest dozwolone przez prawo lub jest niemożliwe bez nieproporcjonalnej szkody w majątku będącym przedmiotem wspólnej własności, przydzielony właściciel ma prawo do tego, aby wartość jego udziału została mu wypłacona przez innych uczestników współwłasności.
Własność wspólna budynków mieszkalnych (schody, windy, strychy, piwnice, urządzenia inżynieryjne do obsługi więcej niż jednego mieszkania) oraz części wspólne w mieszkaniach komunalnych mają status szczególny. Nieruchomość ta nie podlega wydzieleniu i nie jest wyłączona odrębnie z własności mieszkania lub pokoju w mieszkaniu komunalnym. Treść prawa współwłasności nieruchomości wspólnej polega na tym, że właściciele lokali mają prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej i muszą ponosić koszty jej utrzymania, proporcjonalnie do swojego udziału.
Działka może być podzielna lub niepodzielna. Podzielna to działka, którą można podzielić na części, jeżeli każda z nich po podziale tworzy samodzielną działkę, przy zachowaniu kategorii gruntu i zachowaniu minimalnej wielkości działki określonej przez prawo. Działka może powstać w wyniku podziału przez właściciela jednej działki na kilka działek, wydzielenia innej działki z działki lub połączenia sąsiadujących działek. Tworzenie działek odbywa się w procesie prac katastralnych, podział działek odbywa się poprzez rejestrację katastralną. Gospodarka gruntami i prace katastralne prowadzone są na wniosek właściciela terenu. Jeżeli działka jest zabudowana, to przy jej podziale należy ukształtować działki zgodnie z czerwonymi liniami, liniami kontroli zagospodarowania przestrzennego oraz zgodnie z wymogami przepisów urbanistycznych. Jeżeli za zgodą uczestników współwłasności lub na mocy postanowienia sądu zostanie dokonany podział działki, wówczas każdy z uprawnionych musi złożyć wniosek o rejestrację prawa do przydzielonej mu działki. Do zarejestrowania się w Urzędzie konieczne jest złożenie planów katastralnych nowo powstałych działek, umowy o podziale (umowy) lub postanowienia sądu.

W prawie współwłasności wspólnej każdy właściciel posiada udział w. Chodzi o prawo własności, a nie o własność.

Jeden przedmiot majątkowy – jedno prawo własności do niego – dwa podmioty tego prawa majątkowego – każdy podmiot ma w tym prawie określony udział (np. 1/3 i 2/3). W ten sposób schematycznie można przedstawić stan współwłasności rzeczy.

Jeżeli rzecz nazwana zostanie podzielona na części pomiędzy dwoma współwłaścicielami (1/3 i 2/3), to części te zostaną „przydzielone” współwłaścicielom, wówczas powstaną dwie rzeczy, z których dla każdego przysługuje odrębne prawo zostanie ustalona własność i wygaśnie prawo współwłasności.

W stosunku do nieruchomości będącej współwłasnością współwłaścicielom przysługują prawa własności, użytkowania i rozporządzania.

Naraz własny I Cieszyć się własność taka jest współdzielona przez uczestników współwłasności na mocy porozumienia między sobą. Na przykład trzech współwłaścicieli trzypokojowego mieszkania może uzgodnić, który konkretny pokój będzie posiadał i z którego każdy z nich będzie korzystał. Jeżeli takie porozumienie nie zostanie osiągnięte, należy zwrócić się do sądu, który przy rozstrzyganiu sporu musi kierować się zasadą, zgodnie z którą każdy uczestnik współwłasności ma prawo do posiadania i korzystania z części wspólnej nieruchomości w proporcjonalnie do swojego udziału (ust. 2 art. 247 k.c.). Jeżeli nie można ustalić takiego nakazu (na przykład ze względu na cechy konstrukcyjne nieruchomości), wówczas jeden z uczestników współwłasności ma prawo żądać odpowiedniego odszkodowania od innych uczestników, którzy są właścicielami i korzystają z nieruchomości przypadającej na jego udział. Oczywiście ustanowienie przez sąd trybu własności i korzystania z nieruchomości na prawie współwłasności nie oznacza podziału tej nieruchomości i wygaśnięcia prawa współwłasności.

Wspólna nieruchomość może służyć do generowania dochodu. (Na przykład wynajem nieruchomości). Dochód ten przechodzi na majątek wspólny i jest rozdzielany pomiędzy współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów (art. 248 k.c.). W drodze porozumienia między sobą współwłaściciele mogą ustalić inny tryb podziału dochodu.

Zamówienie własność będąca wspólną współwłasnością następuje za zgodą wszystkich uczestników. Mówimy tu o zbyciu przedmiotu wspólnej współwłasności w całości. Właściciele mogą zgodzić się np. na sprzedaż budynku mieszkalnego i sprzedać go podpisując odpowiednią umowę. Jeżeli chociaż jeden z właścicieli nie wyrazi zgody na sprzedaż domu, wówczas taka sprzedaż nie może dojść do skutku.

Ryzyko przypadkowej utraty lub uszkodzenia mienia ponoszą wszyscy uczestnicy współwłasności. Oznacza to, że jeśli np. spłonie część budynku mieszkalnego będącego w posiadaniu i użytkowaniu jednego z właścicieli, to jego udział we własności nieruchomości, który pozostał w stanie nienaruszonym, nie ulegnie zmianie. Udziały pozostałych uczestników współwłasności nie ulegną zmianie. Tryb posiadania i korzystania z pozostałego majątku oczywiście ulegnie zmianie w związku z ubytkiem majątku, jednak zasady określone ustawą w zakresie tych uprawnień pozostaną takie same.

Jeżeli zbycie (alienacja) przedmiotu majątku będącego współwłasnością wymaga zgody wszystkich uczestników, wówczas ustawa przewiduje inny tryb przeniesienia udziału we współwłasności.

Należy zaznaczyć, że udział w prawie majątkowym, choć jest niematerialnym przedmiotem prawa, stanowi wartość majątkową, za pomocą której można dokonywać transakcji. Jedynym uprawnieniem przysługującym właścicielowi udziału jest rozporządzanie nim według własnego uznania. W przypadku współwłaściciela, jeżeli udział zostanie przez niego zwrócony w zamian za odszkodowanie (na przykład sprzedany), prawo ustanawia pewne ograniczenia. Przy sprzedaży udziału w prawie współwłasności osobie trzeciej, pozostali uczestnicy współwłasności mają prawo pierwokupu go po cenie zaoferowanej osobie trzeciej (z wyjątkiem sprzedaży udziału na giełdzie aukcja). Tym samym uczestnik zamierzający sprzedać swój udział osobie trzeciej ma obowiązek zawiadomić o tym pozostałych uczestników współwłasności, podając cenę i inne warunki sprzedaży. Jeżeli pozostali uczestnicy odmówią nabycia lub nie nabędą udziału w nieruchomości w ciągu miesiąca, a w ruchomości w terminie 10 dni od dnia zawiadomienia, udział ten może zostać sprzedany dowolnej osobie.

Jeżeli sprzedawca udziału nie dopełni powyższego obowiązku, pozostali uczestnicy współwłasności mają prawo w terminie trzech miesięcy żądać za pośrednictwem sądu przeniesienia na nich praw i obowiązków kupujących. Po upływie trzymiesięcznego terminu sąd musi oddalić takie żądania. Żądania uznania takich transakcji za nieważne również nie podlegają zaspokojeniu.

W przypadku przekazania udziału w prawie współwłasności na rzecz osoby trzeciej powyższe ograniczenia nie mają zastosowania.

Jeśli właścicielem nieruchomości lub ruchomości jest jedna osoba, wówczas nie ma żadnych problemów. Jeśli jest to własność wspólna i istnieją konflikty dotyczące jej własności, użytkowania i zbycia, wówczas prawnik cywilny będzie w stanie rozwiązać problemy. Pomoże rozwiązać konflikty w ustaleniu trybu wykonywania prawa własności wspólnej, a w razie potrzeby prawomocnego przydziału udziału w prawie własności, aby później móc go legalnie posiadać.

Wspólna własność i udział we własności.

Wspólną własnością może być:
- wspólne – bez określenia udziałów,
- wspólne – z definicją udziałów.
Problemy prawne z ustaleniem udziału mogą pojawić się, gdy:
1. podział majątku pomiędzy małżonkami,
2. podział odziedziczonego majątku i ustalenie w nim udziału,
3. darowiznę lub sprzedaż udziału w majątku oraz w innych przypadkach.
Do rozporządzania majątkiem wspólnym wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ale każdy taki współwłaściciel ma własne pomysły na wykorzystanie tej nieruchomości, w jaki sposób można ją zbyć. I to jest podstawą konfliktów, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w sprawie korzystania ze wspólnego domu, mieszkania, działki i podobnej nieruchomości.
Problemy te można rozwiązać na etapie przedprocesowym poprzez zawarcie umowy w sprawie trybu korzystania z majątku wspólnego lub złożenie pozwu do sądu o rozstrzygnięcie takiego sporu.

Ustalenie trybu korzystania z majątku wspólnego i podziału udziału we własności.

Na początek współwłaściciel we wspólności majątkowej musi sam zrozumieć, że nie jest właścicielem konkretnego pokoju czy narożnika w nieruchomości. Prawo współwłasności przed przydzieleniem udziału ma charakter abstrakcyjny, a właściciel posiada abstrakcyjny udział w tym prawie.
Oznacza to, że z cywilizowanego punktu widzenia na początek można określić procedurę korzystania z udziałów we wspólnej własności. W ten sposób wytyczysz zakres praw majątkowych współwłaścicieli i rozwiążesz codzienne problemy z zakresu prawa własności wspólnej.
Procedurę korzystania z majątku wspólnego można ustalić albo poprzez podpisanie odpowiedniej umowy (nie zapominaj, że w odniesieniu do nieruchomości umowa ta podlega rejestracji państwowej), albo w skrajnych przypadkach w sądzie.

Alienacja udziału w prawie majątkowym.

Problem ten najczęściej pojawia się w związku ze wspólną nieruchomością – domem lub mieszkaniem. W takim przypadku najlepszą opcją jest sprzedaż całej nieruchomości, a nie udziału, i podział uzyskanej kwoty pomiędzy byłych współwłaścicieli. Przecież udział w domu czy mieszkaniu nie ma dobrej ceny rynkowej, jest niepłynny.
Pamiętajmy, że istnieje instytucja prawa pierwokupu udziału w nabyciu udziału przez współwłaściciela w przypadku braku umowy sprzedaży całości nieruchomości. Współwłaściciel musi najpierw zaoferować swój udział pozostałym współwłaścicielom. I dopiero w przypadku odmowy lub braku odpowiedzi na ofertę możesz sprzedać swój udział osobie trzeciej.
Majątek wspólny małżonków nabyty w trakcie małżeństwa nie dzieli się na udziały. Zbycie takiego majątku następuje za zgodą małżonków. Jeden z małżonków może rozporządzać majątkiem wspólnym jedynie za notarialną zgodą drugiego małżonka. Zasada ta dotyczy także byłych małżonków, jeżeli nie dokonali podziału wspólnie nabytego majątku przed sądem lub za zgodą stron zarejestrowanych przez państwo. Wówczas ich majątek uzyskuje status majątku wspólnego.

Czas czytania: 5 minut

Przedmioty materialne mogą należeć do kilku obywateli jednocześnie. W zakresie własności, użytkowania i zbywania takiej nieruchomości ustawodawstwo ustanawia specjalne zasady mające na celu ochronę praw i interesów wszystkich jej właścicieli. W niektórych przypadkach konieczne jest podzielenie mieszkań. Następnie ustala się udziały w prawie współwłasności wspólnej. Problem można rozwiązać w drodze porozumienia pomiędzy właścicielami lub na mocy orzeczenia sądu.

Ustalenie istoty współwłasności wspólnej

Nieruchomość należąca do dwóch lub więcej osób nazywa się majątkiem wspólnym. Jeżeli taka nieruchomość ma przydzielone udziały uczestników, wówczas w tym przypadku jest ona określana przez prawo jako wspólna.

Przepis ten zakłada, że ​​każdy właściciel posiada ustalony udział w prawie majątkowym. Ma wyrażenie ułamkowe. Akcje są ustalane i zapisywane w zaświadczeniu o państwowej rejestracji prawa lub w umowie (na przykład 2/3, 1/2 i tak dalej).

Za wspólną własność uważa się każdą wspólną własność. Wyjątkiem są przypadki, gdy powstanie współwłasności takiej nieruchomości jest regulowane przez prawo.

Standardy legislacyjne

Funkcję regulacyjną w zakresie ustalania własności współwłasności, podstaw jej powstania i użytkowania pełni Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, w szczególności:

• Sztuka. 244 , ustalenie, w jakich przypadkach ustala się stan majątku wspólnego i warunki możliwości przydziału udziałów;
• Sztuka. 245, ustalające zasady korzystania z lokali mieszkalnych posiadających taki status;
• Sztuka. 247, regulujący prawo własności majątku oraz roszczenia odszkodowawcze w przypadku nieskorzystania z tego prawa;
• Sztuka. 252, który określa zasady podziału udziałów w prawie własności wspólnej i przydziału z niej udziałów.

Niektóre sytuacje przewidują zastosowanie Kodeksu mieszkaniowego i rodzinnego Federacji Rosyjskiej.

Jak ustala się tryb korzystania z nieruchomości?

Ustawa reguluje dwie procedury dotyczące własności i korzystania ze wspólnego majątku:

• za zgodą stron;
• na podstawie decyzji sądu.

Jeżeli uczestnikom udało się dojść do porozumienia, należy je sformalizować w formie pisemnej umowy, która określa prawa i obowiązki stron.

Dokument musi wskazywać:

• przedmiot umowy;
• zasady korzystania z nieruchomości, uiszczania opłat i prowizji;
• obowiązki współwłaścicieli;
• odpowiedzialność za niezgodność z zawartymi porozumieniami;
• procedurę rozwiązywania wszelkich sporów.

Umowa zostaje opieczętowana podpisami uczestników. Dołącza się do niego akt przyjęcia nieruchomości do używania oraz kopie istotnych dokumentów. Umowa wymaga notarialnego poświadczenia.

Drugim sposobem ustalenia zasad współwłasności wspólnej jest skierowanie sprawy na drogę sądową.

Jaka jest procedura ustalania udziałów

Nieruchomość zaliczana do własności wspólnej zakłada konieczność i możliwość ustalenia części przypadającej każdemu z jej właścicieli. Obiekt uważa się za jednakową własność, jeżeli:

• kiedy wszyscy współwłaściciele nieruchomości podjęli taką decyzję;
• zgodność z przepisami obowiązującego prawodawstwa;
• jeżeli nie można ustalić udziałów uczestników współwłasności ze względu na niemożność ustalenia wielkości części każdego z uczestników.

Jak ustala się udziały w prawie wspólnego majątku wspólnego?

Ustalenie udziałów w prawie wspólnej współwłasności mieszkania przez małżonków ma swoje własne niuanse. Zgodnie z art. 34 Kodeksu rodzinnego cały majątek nabyty wspólnie w trakcie małżeństwa podlega prawnemu ustrojowi majątkowemu małżonków, chyba że zawarta przez małżonków umowa małżeńska stanowi inaczej.

Zatem cały wspólnie nabyty majątek, w tym nieruchomości, należy do obojga małżonków na równych prawach i w równych częściach. Przy ustalaniu udziału we współwłasności udział ten jest stały i wynosi dokładnie połowę.

Podobnie jak w każdym innym przypadku własności współwłasności, uczestnicy mogą zawrzeć notarialnie umowę o przydziale udziałów w mieszkaniu lub zwrócić się do sądu.

Jeżeli podział mieszkania następuje jednocześnie z rozwodem i jest rozpatrywany przez sąd, wielkość udziałów można ustalić z uwzględnieniem różnych czynników, jeśli wnioskodawca udokumentowa możliwość rewizji tradycyjnego podziału.

Rozpatrzenie sprawy o ustalenie udziałów w majątku majątkowym nabytym wspólnie w trakcie małżeństwa może komplikować np. chęć powiększenia swojego udziału poprzez zmniejszenie udziału drugiego małżonka oraz inne spory.

Podstawy zmiany wielkości udziałów

Każdy właściciel nieruchomości wspólnej ma prawo na własny koszt dokonać w niej nieodłącznych ulepszeń, na przykład przebudować dom, dobudować go, dobudować piętro. Czynności te, dokonywane pod pewnymi warunkami, mogą pociągać za sobą zmianę udziałów w prawie współwłasności wspólnej.

Oprócz uzyskania zgody właściwych organów, wymagana będzie zgoda wszystkich pozostałych współwłaścicieli, gdyż takie zdarzenia wiążą się bezpośrednio z wykonywaniem uprawnień dotyczących majątku wspólnego.

Nie zawsze można uzyskać zgodę współwłaścicieli, gdyż działania mające na celu poprawę ich części mogą spowodować, że deweloper zmniejszy wielkość współwłasności uczestników lub utrudni dostęp do części nieruchomości innemu współwłaścicielowi.

Takie spory rozwiązuje się poprzez złożenie pozwu w sądzie. Sąd rozpatruje legalność i charakter zgłoszonych zarzutów i podejmuje decyzję o uwzględnieniu lub odrzuceniu roszczenia.

Zwiększając udział uczestnika, który na własny koszt dokonał nierozłącznych ulepszeń w majątku, rozwiązuje się kwestię sposobu ustalenia wielkości udziału, jeżeli ulepszenia zostaną przeprowadzone zgodnie z przepisami.

Oddzielne ulepszenia z reguły stają się własnością uczestnika, który je przeprowadził.

Przydziału akcji dokonuje się na dwa sposoby – w drodze dobrowolnego porozumienia lub na drodze sądowej. Umowa pomiędzy uczestnikami określa koszt części przypadającej każdemu z nich. Łatwo to obliczyć za pomocą algorytmu.

Jeżeli porozumienie nie zostanie osiągnięte, o przydziale udziału zadecyduje sąd. Przyjmie jednak sprawę do rozpoznania, jeżeli istnieje możliwość faktycznego jej wyodrębnienia w naturze bez powodowania znacznych szkód w przedmiocie wspólnej własności.

Wnioski

Udziały w prawie wspólnej współwłasności można ustalić za zgodą uczestników i na drodze sądowej. Współwłaściciele sami mogą określić część majątku przypadającą każdemu z nich, sporządzając dokument w sposób zgodny z prawem. Na zwiększenie udziału mają wpływ ulepszenia dokonane w nieruchomości. Utworzone akcje muszą przejść obowiązkową rejestrację państwową.

Prawnik. Członek Izby Adwokackiej w Petersburgu. Ponad 10 lat doświadczenia. Absolwent Państwowego Uniwersytetu w Petersburgu. Specjalizuję się w prawie cywilnym, rodzinnym, mieszkaniowym i gruntowym.