Umowa przedwstępna i umowa kaucji. Sporządzenie przedwstępnej umowy kupna z zadatkiem

Zawierając przedwstępną umowę kupna-sprzedaży, kupujący często przekazuje sprzedającemu pewną sumę pieniędzy jako gwarancję, że strony zamierzają zawrzeć w przyszłości ustalona umowa okres obowiązywania umowy głównej. Jednak w samej umowie przedwstępnej tę kwotę można nazwać inaczej - zaliczką lub depozytem. Od tego, w jaki sposób ta kwota zostanie określona w umowie przedwstępnej, zależy skutki prawne dla stron, jeżeli taka umowa przedwstępna zostanie naruszona i do zawarcia umowy głównej nie dojdzie.

Czym jest zaliczka i kaucja i jak prawidłowo powinny działać strony, jeżeli w przedwstępnej umowie kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego znajdują się warunki dotyczące ich, rozważymy w tym artykule.

Pojęcie zaliczki nie jest nigdzie zapisane w prawie, ten termin jest używany, ale w prawie brakuje jego dokładnej definicji – czym jest zaliczka. Jednak w oparciu o znaczenie normy prawne, w którym użyto tego terminu, możemy wyciągnąć następujący wniosek:

Zaliczka to częściowa zaliczka wynikająca z umowy, przeniesione przez kupującego sprzedającemu o zbliżającą się zapłatę ceny lokalu mieszkalnego. W przypadku nie dojścia do transakcji kupna-sprzedaży mieszkania i podpisania umowy głównej, kwota zaliczki podlega zwrotowi. Jeżeli doszło do transakcji i podpisania umowy głównej, wówczas zaliczka jest zaliczana do płatności w momencie ostateczne rozliczenie. Zatem zaliczka jest jedynie zaliczką. Termin ten należy rozumieć wyłącznie w tym znaczeniu.

W odróżnieniu od zaliczki termin „depozyt” jest zdefiniowany w ustawie (art. 380 Kodeks cywilny RF):

Kaucja to suma pieniężna przekazywana przez jedną ze stron umowy w celu zapłaty drugiej stronie płatności należnych jej z tytułu umowy, jako dowód zawarcia umowy i zapewnienie jej wykonania. Na tej podstawie możemy stwierdzić, że zadatek to nie tylko zaliczka, ale także sposób na zapewnienie wykonania zobowiązania.

Ustawa określa wymagania dotyczące formy umowy depozytu, a także konsekwencje w odniesieniu do depozytu w przypadku niewykonania przez strony swoich zobowiązań:

Umowa w sprawie kaucji, niezależnie od jej wysokości, wymaga formy pisemnej;

W przypadku niezachowania formy pisemnej, jeżeli istnieje wątpliwość, czy kwota wpłacona jako zadatek stanowi poczet płatności należnych stronie z tytułu umowy, kwotę tę uważa się za wpłaconą jako zaliczkę, chyba że udowodniono inaczej. Oznacza to, że w przypadku sporu sąd przyjmie, że taka kwota stanowi zaliczkę, a nie zadatek, chyba że udowodniono inaczej.

Dlatego bardzo ważne jest prawidłowe odzwierciedlenie prawdziwych intencji stron w umowie przedwstępnej, ponieważ konsekwencje naruszenia takiej umowy przedwstępnej są różne w zależności od tego, jak w tekście zostanie nazwana kwota pieniędzy przekazana przez kupującego sprzedającemu umowy - zaliczka lub zadatek.

Jeżeli więc umowa przedwstępna dotyczy zaliczki, to w przypadku niezawarcia umowy sprzedawca ma obowiązek zwrócić kupującemu kwotę zaliczki. Nie pozbawia to jednak sprzedającego możliwości wystąpienia z pozwem o wymuszenie zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, zaś zaliczka nie podlega zwrotowi, lecz zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny lokalu mieszkalnego w trybie art. umowa.

A co jeśli w umowie przedwstępnej jest napisane, że przekazywana jest pewna suma pieniędzy w formie depozytu?

W tym wypadku istotne jest z czyjej winy nie doszło do zawarcia umowy głównej.

Jeżeli stało się to za zgodą stron lub z powodu niemożności wykonania świadczenia, wówczas kwota kaucji musi zostać zwrócona nieudanemu nabywcy. W związku z niemożliwością wykonania zgodnie z art. 416 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej należy rozumieć, że istnieją okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności: na przykład zniszczenie mienia.

Jeżeli naruszenie umowy przedwstępnej nastąpiło z winy kupującego (strony składającej zadatek), wówczas zadatek pozostaje u drugiej strony (sprzedającego).

Jeżeli za niewykonanie umowy odpowiedzialna jest strona, która otrzymała zadatek (sprzedawca), wówczas jest ona zobowiązana zapłacić drugiej stronie (kupującemu) podwójną kwotę zadatku.

Ponadto strona odpowiedzialna za niewykonanie umowy ma obowiązek zrekompensować drugiej stronie straty, w tym kwotę zadatku, chyba że umowa stanowi inaczej.

Tym samym strony, które podpisały umowę przedwstępną z klauzulą ​​kaucji, nie powinny zaniedbywać terminu jej wykonania określonego w takiej umowie, gdyż może to oznaczać zarówno przymus jej wykonania, jak i odszkodowanie w związku z tymi stratami, oraz niekorzystne skutki odnośnie wysokości kaucji.

Głównymi naruszeniami umów przedwstępnych są naruszenia terminów ustalonych na zawarcie umowy głównej. Jeżeli termin dobiega końca, a strony nie wyraziły zamiaru zawarcia umowy głównej lub jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy, wówczas strona działająca w dobrej wierze powinna zadbać o to, aby nie stracić wpłaconej/otrzymanej kwoty depozytu. Aby następnie wykazać, że druga strona uchyla się od zawarcia umowy głównej, konieczne jest przesłanie propozycji zawarcia takiej umowy ze wskazaniem daty, godziny i adresu, pod którym należy się stawić w celu zawarcia umowy głównej sprzedaży i zakup lokali mieszkalnych. Można tego dokonać osobiście za podpisem, listownie z opisem załącznika i powiadomieniem o doręczeniu lub za pośrednictwem notariusza.

Jeżeli jednak do podpisania umowy głównej nie doszło, to strony rozważając legalność zawarcia warunków kaucji w umowie przedwstępnej muszą uwzględnić stanowisko sądów.

Ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej nie zawiera zakazu włączania przez strony do umowy przedwstępnej warunku kary za niezawarcie i (lub) uchylanie się od zawarcia umowy głównej, co oznacza, że ​​strony mają prawo do ustalenia tych warunków w umowie przedwstępnej.

Jednakże sądy, co do legalności zawarcia takich warunków w umowie przedwstępnej, trzymają się różne podejścia nie ma jednolitości w podejmowaniu decyzji. W szczególności można wyróżnić dwa przeciwstawne podejścia sądów.

Pierwsze podejście polega na tym, że osoby, które zawarły umowę przedwstępną, mają jedynie obowiązek zawarcia w przyszłości umowy głównej i prawo żądać od drugiej strony zawarcia umowy głównej. Tworzenie zobowiązań charakter własności umowa taka nie jest bezpośrednio przewidziana przez prawo. Ponadto art. 429 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi specjalne metody ochrona strony umowy przedwstępnej w przypadku uchylania się przez kontrahenta od zawarcia umowy głównej – poprzez wystąpienie do sądu z pozwem o wymuszenie zawarcia umowy głównej. W konsekwencji kara za odmowę zawarcia umowy głównej jako sposób na zabezpieczenie obowiązku zawarcia umowy głównej i środka odpowiedzialność majątkowa za nieprzestrzeganie lub niewłaściwe wykonanie Obowiązku tego nie przewidują obowiązujące przepisy prawa cywilnego.

Drugie podejście to dopuszczalność ustanowienia w umowie przedwstępnej klauzuli karnej jako środka zabezpieczającego obowiązek zawarcia umowy głównej. Kara jest miarą odpowiedzialność cywilna i sposobu zapewnienia wykonania zobowiązań oraz rozwiązanie umowy przedwstępnej nie może być podstawą do odmowy zapłaty kary przewidzianej w samej umowie przedwstępnej. Tym samym warunek zapłaty kary w postaci kaucji za niedopełnienie obowiązku zawarcia umowy głównej nie jest sprzeczny z prawem cywilnym i może zostać uwzględniony w umowie przedwstępnej.

Zakupowi nieruchomości często towarzyszy zawarcie między stronami umowy przedwstępnej i przekazanie kaucji na zabezpieczenie w przypadku, gdy kupujący nie posiada wystarczających środków na opłacenie pełnego kosztu zakupionej nieruchomości. określa i reguluje podstawowe warunki zawarcia umowy przedwstępnej.

Funkcje sporządzania umowy

Ustawodawstwo przewiduje pewne warunki zawieranie tego typu umów, których nieprzestrzeganie może skutkować uznaniem transakcji za nieważną, a mianowicie:

• Formę umowy określa podstawowy formularz przewidziany przepisami prawa dla umów kupna-sprzedaży nieruchomości. dla tego typu umów wprowadzono obowiązkową formę pisemną. Niezachowanie formy umowy pociąga za sobą konsekwencje w postaci uznania jej za nieważną.
• Przedmiot umowy musi dawać jasny obraz sam w sobie, dlatego umowa wskazuje nie tylko adres prawny kupowanej nieruchomości, ale także piętro, na którym się znajduje, rok budowy, powierzchnię i inne cechy.
• Warunki zawarcia umowy i warunki przyszłej umowy, na podstawie której mieszkanie zostanie przekazane kupującemu na własność - pełny koszt zakupione nieruchomości.
• Okres obowiązywania umowy, czyli okres, w jakim strony muszą zawrzeć umowę główną dotyczącą kupna i sprzedaży mieszkania. Jeżeli strony nie określą terminu, ustala się okres nie dłuższy niż 1 rok. Jeżeli kupujący nie dopełni swoich obowiązków, zrobi to sprzedający wszelkie prawo wystąpić do sądu z żądaniem wymuszenia zawarcia umowy sprzedaży mieszkania w siłą - .

Depozyt

3.2. Jeżeli Umowa Główna nie zostanie zawarta z winy Kupującego, zadatek nie zostanie zwrócony przez Sprzedającego. Za winę Kupującego uważa się niestawienie się Kupującego lub jego przedstawiciela z pełnomocnictwem poświadczonym notarialnie lub pełnomocnictwem poświadczonym przez osoby zgodnie, w terminie określonym w, w miejscu określonym w punkcie 1.3.5. niniejszą umowę przedwstępną.

3.3. Jeżeli Umowa Główna nie zostanie zawarta z winy Sprzedającego, będzie on zobowiązany zwrócić Kupującemu zadatek w terminie podwójny rozmiar, w ciągu 3 (trzech) dni bankowe od daty ważności określonej w . Winę Sprzedającego ustala się analogicznie jak winę Kupującego, o której mowa w pkt. 3.2. niniejszą umowę przedwstępną.

3.4. Zwrot przez Sprzedawcę Kupującemu kaucji lub niezwrócenie przez Sprzedawcę kaucji Kupującemu z przewidzianej przyczyny powoduje wygaśnięcie zobowiązań Stron w zakresie zawarcia Umowy Głównej.

3.5. Kwota zadatku wpłaconego przez Kupującego zgodnie z wymogami podlega zwrotowi przez Sprzedającego Kupującemu, jeżeli przed upływem terminu do zawarcia Umowy Głównej Kupujący stwierdzi okoliczności, w wyniku których transakcja pomiędzy Sprzedającym a sprzeciwu Kupującego, a sprzedany Apartament podlega konfiskacie od Kupującego. Sprzedający ma obowiązek zwrócić Kupującemu kwotę kaucji w terminie 3 (trzech) dni bankowych od dnia złożenia Sprzedawcy przez Kupującego żądania zwrotu kwoty kaucji.

4. Postanowienia końcowe

4.1. Niniejsza umowa przedwstępna wchodzi w życie z chwilą podpisania przez Strony i obowiązuje do dnia pełne wykonanie strony swoich zobowiązań.

4.2. Niniejsza umowa przedwstępna może zostać rozwiązana w przewidzianych przypadkach aktualne ustawodawstwo RF.

4.3. Koszty zawarcia Umowy Głównej ponoszą:

4.3.1. Obowiązek państwowy z tytułu rejestracji przeniesienia własności na podstawie umowy kupno i sprzedaż Mieszkania - Kupujący.

4.3.2. Opłata za wynajem sejfu - Kupujący.

4.3.3. Płatność za weryfikację/przeliczenie gotówka- Sprzedawca.

4.4. Wszelkie spory i nieporozumienia pomiędzy Stronami wynikające z niniejszej Umowy umowa wstępna nie zakładaj procedura reklamacyjna i podlegają rozpoznaniu przed sądem właściwym dla lokalizacji Apartamentu.

4,5. Niniejsza umowa przedwstępna została sporządzona w języku rosyjskim w dwóch egzemplarzach, każdy o tej samej treści moc prawna, po jednym egzemplarzu dla każdej ze stron.

Podpisy stron:

SPRZEDAWCA

_____________________________________________________________________________

Pełne imię i nazwisko podpis

KUPUJĄCY

____________________________________________________________________________

Pełne imię i nazwisko podpis

Paragon

Miasto ________________, _____________________________________

Ja, ____________, ____rok urodzenia, paszport______________, wydany przez „___”_____________________________________, kod wydziału_____________, adres: __________________________________, otrzymał____ od__________ _________________rok urodzenia, paszport______________, wydany przez „___”______________________________________, kod departamentu______________, adres: _________________________________, depozyt po wstępnym uzgodnieniu na zakup i sprzedaż mieszkania z dnia „___”___________. w kwocie ____________(__________________) rubli.

Przekazałem kwotę

Imię i nazwisko Podpis

Otrzymałem kwotę pieniędzy

Nie mam żadnych skarg.

Każdy choć raz w życiu był sprzedawcą lub nabywcą mieszkania lub domu prywatnego! I wszędzie w praktyce umowie kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego towarzyszy (a raczej, ściślej mówiąc, przewidywana) przygotowanie kaucji. Jednocześnie w nowoczesnym obiegu cywilnego nieruchomości, niezależnie od jej rodzaju, coraz powszechniejsze stają się tzw. umowy przedumowne, które strony zawierają na etapie negocjacji przed podpisaniem głównej „ostatecznej” umowy (umowy przedwstępne, karty sprzedaży, listy intencyjne, memoranda intencji i zrozumienia, umowy ramowe itp.).

Spośród nich ze stanowiska ustawodawstwo rosyjskie najwyższa wartość ma umowę przedwstępną, gdyż wg prawo krajowe jedynie on może wiązać strony zobowiązaniami do zawarcia jakiejkolwiek umowy w przyszłości, podczas gdy inne ustalenia przedumowne nie rodzą takich zobowiązań.

Nie bez powodu rośnie popularność umowy przedwstępnej przy zawieraniu transakcji lokalami mieszkalnymi. Jednak pomimo obecności w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej specjalne normy, poświęconej umowie przedwstępnej (art. 429), praktyka pokazuje, że strony zawierające takie umowy często nie mają należytego zrozumienia istoty wynikających z nich obowiązków. W związku z tym przy stosowaniu wzoru umowy przedwstępnej pojawia się wiele bardzo palących kwestii teoretycznych i praktycznych.

W szczególności bardzo paląca jest kwestia dopuszczalności wykorzystania kaucji na zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej. Dotyczy to szczególnie relacji związanych z obrotem lokalami mieszkalnymi, ponieważ depozyt jest tradycyjnie jednym z najczęstszych sposobów zapewnienia wypełnienia zobowiązań pieniężnych przy dokonywaniu transakcji mieszkaniowych. Osoby chcące zawrzeć umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego często zawierają między sobą umowę przedwstępną, w której zobowiązują się do dokończenia umowy sprzedaży w przyszłości. Niniejsza umowa zostaje zawarta w celu prawnego zabezpieczenia intencji stron oraz uregulowania ich stosunków w okresie przygotowań do zawarcia umowy głównej. Jednocześnie umowa przedwstępna często przewiduje, że podpisując ją przyszły kupujący przekazuje przyszłemu sprzedającemu określoną kwotę pieniężną, która nazywa się zadatkiem i po zawarciu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego jest zaliczone na poczet należnych z tego tytułu płatności. Na wszelki wypadek nieuzasadnioną odmowę od zawarcia umowy głównej kupujący traci kwotę wpłaconego zadatku, a sprzedający zobowiązuje się zwrócić go w podwójnej wysokości.

Powyższa sytuacja zakłada, że:

a) kaucja zabezpiecza zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży, tj. obowiązek wynikający z umowy przedwstępnej;

b) wysokość zadatku wpłaconego na zabezpieczenie wykonania umowy przedwstępnej, jeżeli normalny rozwój relations pełni funkcję płatniczą z tytułu niezawartej jeszcze umowy kupna-sprzedaży.

Zgodnie z ust. 1 art. 380 Kodeksu cywilnego „za kaucję uważa się sumę pieniężną przekazaną przez jedną ze stron umowy w celu zapłaty należnych jej z tytułu umowy płatności na rzecz drugiej strony, jako dowód zawarcia umowy i zapewnienie jej wykonania” .” Umowa w sprawie kaucji, niezależnie od jej wysokości, wymaga formy pisemnej. Z tej definicji wynika, że ​​depozyt to suma pieniędzy, która spełnia jednocześnie trzy funkcje: płatniczą, certyfikującą i zabezpieczającą. Kaucja stanowi potwierdzenie zawarcia zabezpieczonej umowy, zapewnia wypełnienie zobowiązań z niej wynikających i przy normalnym rozwoju relacji jest zaliczana na poczet zapłaty należnej z tytułu zabezpieczonej umowy. Kaucja może zostać wykorzystana wyłącznie w celu zabezpieczenia wykonania umowy zobowiązania umowne. W zobowiązania pozaumowne nie ma to zastosowania. Ponadto płatnicza funkcja depozytu oznacza, że ​​można go wykorzystać do zabezpieczenia jedynie tych zobowiązań umownych, które mają charakter pieniężny. Utrata przez depozyt choćby jednej z powyższych cech pozbawia go własności depozytu.

W przypadku wątpliwości, czy kwota wpłacona na poczet płatności należnych stronie z tytułu umowy stanowi zaliczkę, w szczególności w związku z niezachowaniem zasady zachowania formy pisemnej, kwotę tę uważa się za wpłaconą jako zaliczkę , chyba że udowodniono inaczej.

Jednak, jak wspomniano powyżej, umowa sprzedaży budynku mieszkalnego, mieszkania lub lokalu mieszkalnego podlega rejestracji państwowej i dopiero po uznaniu rejestracji państwowej za zawartą i wchodzącą w życie. Rejestracja państwowa ma decydujące i konstytutywne znaczenie dla umowy kupna-sprzedaży mieszkania, gdyż bez takiej rejestracji państwowej umowa nie nabywa mocy prawnej.

W rezultacie otrzymujemy, że strony zawierając umowę kupna-sprzedaży mieszkania i przed jej wejściem w życie (rejestracja państwowa), wnoszą kaucję jako zabezpieczenie już obowiązującej umowy i powstałego zobowiązania!

Stanowi to bezpośrednią sprzeczność z prawem, które ustalając definicję depozytu jednoznacznie wskazywało na jego akcesoryjny charakter oraz obowiązkowa obecność realny obowiązek umowny, którego zabezpieczeniem jest wydanie kaucji.

Te. kaucja nie może być a priori (co do zasady) wystawiona jako zabezpieczenie umowy kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego, który nie został jeszcze poddany rejestracji państwowej.

Ciekawa historia konsolidacja legislacyjna stosunki przedumowne. Jeśli w Rosji XIX wieku nikt nie odmówił zaciągnięcia przyszłych zobowiązań, m.in. sąd nie mógł zobowiązać (wymusić) do zawarcia umowy głównej, a następnie w Rosja Radziecka było dokładnie odwrotnie: w przypadku uchylania się przez jedną ze stron od zawarcia umowy przewidzianej umową przedwstępną, sąd na żądanie drugiej strony mógł nie tylko odzyskać od strony niewłaściwej straty spowodowane unikanie, ale także rozpoznanie odpowiednią umowę zrealizowane na warunkach przewidzianych w umowie przedwstępnej.

Współczesne, obowiązujące ustawodawstwo cywilne w tej kwestii skorzystało, moim zdaniem, ze złotego środka.

Podstawy ustawodawstwo cywilne 1991, a po nich Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (art. 429 i art. 445 ust. 4) określił tryb zawierania umowy, wymagania obowiązkowe do formy i treści umowy przedwstępnej, a także skutków jej naruszenia, w tym możliwości zgłoszenia roszczenia o przymusowe zawarcie umowy. Umowa przedwstępna musi zawierać warunki umożliwiające ustalenie przedmiotu umowy, a także inne istotne warunki umowa główna.

W przypadku gdy strona, która zawarła umowę przedwstępną uchyla się od zawarcia umowy głównej, druga strona ma prawo zwrócić się do sądu z żądaniem wymuszenia zawarcia umowy, a strona, która bezzasadnie uchyla się od zawarcia umowy, ma obowiązek zrekompensować drugiej stronie za powstałe z tego powodu straty.

Tym samym celem umowy przedwstępnej było początkowo zawsze ustalenie zobowiązań o charakterze niemajątkowym (organizacyjnym) – zobowiązania stron do zawarcia umowy w przyszłości. Zakres umowy przedwstępnej obejmuje przygotowanie konkretna umowa co do zasady ma charakter majątkowy. I z tego punktu widzenia wszelkie odstępstwa poza te granice należy uznać za nieuzasadnione rozszerzenie zasad umowy przedwstępnej.

Jednocześnie zobowiązują się do zawarcia takiej umowy jak umowa kupna-sprzedaży mieszkania - przekazania mieszkania kupującemu za ustalane w drodze porozumienia kwota - sąd może po prostu nie być w stanie, ponieważ na przykład mieszkanie mogło zostać po prostu sprzedane do tego czasu. Konsekwencją zatem niewykonania obowiązku zawarcia prawdziwej umowy głównej, jaką jest umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, może być jedynie nałożenie na stronę wadliwą umowy przedwstępnej obowiązku zrekompensowania drugiej stronie strat i (lub) nałożenie na niego kar przewidzianych w umowie przedwstępnej.

Umowa przedwstępna ma zatem charakter organizacyjny i nie powinna rodzić zobowiązań majątkowych, a tym bardziej pieniężnych. Dlatego wewnątrz niniejszej umowy nie można zrealizować funkcji płatniczej kaucji. Wskazanie, że kwota przekazana przez przyszłego kupującego przyszłemu sprzedającemu przy zawarciu umowy przedwstępnej, zostanie zaliczona na poczet płatności wynikających z umowy głównej, nie zmienia sytuacji, gdyż umowa główna nie została jeszcze zawarta. Ale nawet jeśli abstrahujemy od tej ostatniej okoliczności, należy uznać, że umowy główne i wstępne są, choć powiązane, ale jednak niezależnymi umowami. Z chwilą zawarcia umowy głównej obowiązek wynikający z umowy przedwstępnej wygasa w drodze egzekucji (art. 408 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Zatem umowy główne i wstępne istnieją w innym przedziale czasowym. Realizuj funkcje depozytu w ramach dwóch zupełnie różnych charakter prawny a tymczasowe istnienie umów jest niemożliwe. Opcja ta, a także możliwość zabezpieczenia jeszcze nie powstałego zobowiązania, stoi w sprzeczności z dodatkowym charakterem stosunku prawnego opartego na umowie depozytu. Ta ostatnia powstaje i kończy się jednocześnie z główną i zawsze podąża za swoimi losami w trakcie sukcesji. Nie może „przeskakiwać” z jednego zobowiązania podstawowego na drugie ani jednocześnie „służyć” kilku obowiązkom podstawowym.

Już z powyższego rozumowania wynika, że ​​w stosunkach dotyczących alienacji lokalu mieszkalnego nie ma zastosowania klasyczna konstrukcja depozytu.

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania musi być zawarta przynajmniej w prostej formie pisemnej. Forma ustna jest tu niedopuszczalne. W przypadku, gdy w ramach takiej umowy jedna ze stron przekazuje część kwoty należnej drugiej stronie, wówczas przekazanie to następuje nie na dowód zawarcia umowy (nie ma czego udowadniać), ale w wykonaniu umowa... Jednocześnie jeżeli umowa nie została sformalizowana zgodnie z wymogami prawa forma pisemna, ale zadatek został wpłacony (udowodniono, że to właśnie kaucja została przekazana), wówczas wpłata zadatku stanowi dowód samego faktu zawarcia umowy. Przy zabezpieczaniu umów podlegających notarialne, funkcja identyfikacyjna depozytu również pozostaje nieodebrana.

Jeśli chodzi o umowy podlegające rejestracji państwowej, do których zalicza się umowa zakupu mieszkania, kaucja szczególnie nie nadaje się do ich zabezpieczenia. Dla nich rejestracja państwowa jest kluczowa: do czasu jej zakończenia uważa się ją za niezakończoną. Skoro przed taką rejestracją nie powstaje żaden obowiązek, to o kaucji nie ma co mówić (nie da się udowodnić istnienia czegoś, czego nie ma). Umowa o kaucję okazuje się nieważna ze względu na brak zobowiązania pierwotnego. Środki wyemitowane jako depozyt muszą zostać zwrócone kupującemu. W tym przypadku przyczyny niewykonania umowy głównej nie mają znaczenia, ponieważ niezawarta umowa nie rodzi zobowiązań stron do jego wykonania.

Tym samym nie można uznać kwoty przekazanej przez jedną ze stron drugiej stronie przy zawieraniu umowy przedwstępnej w celu zapewnienia wypełnienia wynikających z niej zobowiązań lub przyszłych zobowiązań, które powinny powstać na podstawie umowy głównej przewidzianej w umowie przedwstępnej jako depozyt w rozumieniu art. 380 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Z tego powodu nie należy go w ogóle nazywać poważnym depozytem pieniężnym, aby uniknąć oczywistych uszczerbków prawnych.

Jakie jest wyjście z sytuacji?

W mojej ocenie najbardziej optymalnym rozwiązaniem byłoby zapewnienie legislacyjne uczestnikom stosunków prawnych dotyczących przeniesienia własności nieruchomości swobody wyboru sposobu korzystania ze wszystkich przewidziane przez prawo struktury kontraktowe: umowa przedwstępna, kaucja itp. Stałoby się to możliwe, gdyby zniesiono państwową rejestrację transakcji - Wystarczyłoby, aby instytucje wymiaru sprawiedliwości rejestrowały jedynie prawa do nieruchomość i ich obciążenia. Jest to jednak teoria.

W związku z tym, że praktyka sądowa zaczyna wreszcie podążać ścieżką uznania umowy kaucji za maksymalną zgodę na wpłatę zaliczki na poczet przyszłej transakcji przeniesienia własności majątku, zdecydowana większość zmierza w kierunku ustanowienia sankcji finansowych w umowy przedwstępnej w kwocie równej kwocie tej zaliczki. Znaczenie takich działań polega na zapewnieniu podane przez strony obowiązek zawarcia umowy w przyszłości sumy pieniędzy w formie kary (grzywny) za odmowę zawarcia przyszłej umowy, ponieważ z punktu widzenia negatywne konsekwencje dla strony pozbawionej skrupułów i w związku z tym otrzymania odszkodowania w postaci kary dla strony działającej w dobrej wierze, takie porozumienie jest atrakcyjniejsze dla stron

Gwoli ścisłości trzeba stwierdzić, że w praktyce istnieją inne, alternatywne wobec umowy przedwstępnej, możliwości zabezpieczenia transakcji na rynku nieruchomości.

Niektórzy praktycy (pośrednicy w handlu nieruchomościami, prawnicy) oferują następujące ciekawe wyjście z tej sytuacji:

Aby zabezpieczyć zobowiązanie wynikające z podpisanego, ale jeszcze nie zakończonego rejestracja państwowa, w umowie kupna i sprzedaży lokalu mieszkalnego proponuje się utworzenie pewnego funduszu składającego się z wkładów pieniężnych każdej ze stron umowy lub jednej strony na podstawie umowy, które byłyby zdeponowane u niezależnej strony trzeciej (pośrednik w obrocie nieruchomościami, notariusz ) i podlegałaby przeniesieniu w przypadku naruszenia zobowiązań umownych w dobrej wierze. Rodzi to jednak pytanie o zasadność przechowywania środków jako typu działalność przedsiębiorcza strona trzecia. Jednak naszym zdaniem taki schemat jest możliwy w przyszłości, jeśli w proces zaangażowane zostaną wyspecjalizowane środki na składowanie osoby prawne- banki i inne organizacje finansowe i kredytowe.

Taki środki tymczasowe zobowiązania umowne w zakresie obrotu nieruchomościami nie są przewidziane przez obowiązujące przepisy, jednakże nie są z nimi sprzeczne, dlatego mogą zostać przyjęte przez uczestników stosunki obywatelskie kupno i sprzedaż lokali mieszkalnych.

Oczywiście kupujący i sprzedający zawsze będą obecni różne strony barykady – jeden próbuje kupić taniej przy minimalnym ryzyku, drugi próbuje sprzedać po wyższej cenie przy minimalnych stratach dla siebie. Można jednak podać pewne ogólne zalecenia przy zawieraniu umowy przedwstępnej, mające na celu ochronę strony działającej w dobrej wierze przed osobą chcącą czerpać korzyści z transakcji:

1. Jeżeli zawierasz umowę przedwstępną za pośrednictwem firmy z branży nieruchomości (90 - 95% wszystkich transakcji), w Twoim interesie jest włączenie tej agencji nieruchomości w osobie dyrektora lub innej osoby trzeciej do umowy porozumienie osoba upoważniona, działając na podstawie pełnomocnictwa, a nie tylko menadżera. W przypadku sporu pomiędzy kupującym a sprzedającym o zwrot kwoty zaliczki, firma z branży nieruchomości, jako strona umowy, zostanie postawiona przed sądem, najprawdopodobniej jako osoba trzecia. Zeznania takiej osoby mogą mieć decydujące znaczenie dla ustalenia winy którejkolwiek ze stron umowy w zakresie niezawarcia głównej umowy kupna-sprzedaży i w związku z tym podjęcia decyzji o odzyskaniu kwoty zaliczki oraz wysokości kary pieniężnej od osoba winna.

2. W umowie należy przewidzieć stawienie się stron w określonych godzinach: kancelaria notarialna, data i godzina. Zatem w przypadku sporu prawnego będziesz miał dodatkowy fakt (lub nawet świadka w osobie konkretnego notariusza) o integralności swoich intencji dotyczących zakupu (sprzedaży) mieszkania na wcześniej ustalonych warunkach.

3. Jeśli to możliwe, we wszystkich istotnych kwestiach (zwłaszcza jeśli nie da się osiągnąć kompromisu) staraj się porozumiewać pisemnie ze stroną umowy. Jednocześnie nie należy oszczędzać na kosztach przesyłki pocztowej: jeżeli nie możesz dostarczyć pisma za pokwitowaniem (w tym przypadku oprócz podpisu poproś o własnoręczne napisanie: „Otrzymałem kopię pisma plus pełną imię i nazwisko”), pisma należy wysłać listem poleconym z powiadomieniem. Takie zabezpieczenie w postaci dowodu terminowe powiadomienie strony sprawy test może mieć istotne znaczenie podczas podejmowania decyzji.

Może to być także zawiadomienie o dacie (godzinie) zawarcia umowy dodatkowa umowa do umowy przedwstępnej lub głównej oraz pisma dotyczące dokumentów niezbędnych do zawarcia transakcji itp. Nie obejmuje to skierowania pozwu do strony sprawy – postępowanie przedprocesowe nie jest wymagane.

4. W umowie przedwstępnej wskaż możliwie najdokładniej, kto, za co i w jakiej wysokości ponosi koszty oraz odpowiedzialność za nieprzestrzeganie warunków umowy. Celem takiej umowy jest przygotowanie w uzgodnionym przez strony terminie wszelkich dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy głównej. Rola firmy z branży nieruchomości w tym procesie jest daleka od ostatniej. Dlatego idealna opcja, co przynosi zaszczyt każdemu pośrednikowi w handlu nieruchomościami - ustalenie odpowiedzialności firmy zapewniającej proces gromadzenia dokumentów.

5. W przypadku wniesienia zaliczki waluta obca w sekcji „rozliczenia” lub „płatności” należy podać równowartość rubla, a także datę (odbiór, zawarcie umowy) i po jakiej stawce (Bank Centralny Federacji Rosyjskiej, zakup lub sprzedaż konkretnego banku) płatność jest dokonywana.

6. Odpowiedzialność stron to najbardziej „śliska” część umowy. Najlepsza opcja wskazanie wszystkiego byłoby możliwie najpełniejsze możliwe przyczyny odpowiedzialności i opisać procedurę ustalania winy.

Podsumowując, chcę uspokoić tak zwanych „winowajców” nieudanych transakcji na rynku nieruchomości. Ich sytuacja nie jest beznadziejna. Nawet jeśli istnieją podstawy, aby sądzić, że ich wina zostanie w 100% stwierdzona i udowodniona w sądzie, skontaktuj się z tą osobą agencja rządowa w rozstrzyganiu sporów jest możliwe i konieczne, gdyż ostatecznie proporcjonalność winy i sankcji finansowej jest subiektywnie ustalana przez konkretnego sędziego, który zbiorowo ocenia wszystkie okoliczności sprawy: wysokość wyrządzonej szkody, sytuację finansową i inną strony, późniejsze zachowanie stron, okoliczności „siły wyższej” itp. .d. Dlatego prawie zawsze sąd kieruje się art. 333 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej znacznie zmniejsza karę, początkowo z reguły równa kwocie wpłacona zaliczka.

Proskurin O. E., partner Kancelaria prawnicza„Ekspert JBI”

W nauce i praktyce nie ma zgody co do tego, czy możliwe jest złożenie lokaty w ramach umowy przedwstępnej. Sprzyja temu niepewność brzmienia art. 380 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Z jednej strony można stwierdzić, że zadatek stanowi dowód zawarcia „głównej” umowy. Oczywiste jest, że przy zawieraniu umowy przedwstępnej główna jeszcze nie istnieje. Z drugiej strony, prawo nie zabrania dokonywania depozytu przed zawarciem umowy głównej. Istnieją dwie szkoły myślenia dotyczące sposobu rozwiązania tej dwuznaczności.

Według pierwszego punktu widzenia złożenie kaucji na podstawie umowy przedwstępnej jest niemożliwe. Ten punkt widzenia jest bardziej popularny w sądach arbitrażowych. Przykładowo sędziowie w uchwale Federalnego Sądu Arbitrażowego Okręgu Zachodniosyberyjskiego z dnia 17 czerwca 2004 r. nr F04/3281-399/A67-2004 zauważyli, że umowa przedwstępna w sprawie zawarcia przyszłej umowy kupna-sprzedaży nie może być zabezpieczona depozyt. Sąd jedynie to wskazał zobowiązania pieniężne może być wyposażony w depozyt. Ale zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej takimi nie są. Za niezgodną z art. 380 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej za niezgodną z art. 380 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej sędziowie uznali, że umowa depozytowa może istnieć niezależnie od umowy kupna-sprzedaży. Stanowisko to nie jest jednak jedynym stanowiskiem przyjętym w wskazanym powiecie i w innych powiatach. Tym samym arbitrzy tego samego Okręgu Zachodniosyberyjskiego spełnili żądania powoda dotyczące zwrotu kaucji złożonej na podstawie umowy przedwstępnej (uchwała z dnia 21 stycznia 2004 r. nr F04/297-2312/A45-2004). A na Uralu uważają, że depozyt może zapewnić wykonanie zarówno umów głównych, jak i wstępnych (orzeczenie Federalnego Sądu Arbitrażowego Dzielnica Uralu z dnia 09.06.04 nr Ф09-2878/2004-ГК). Sądy jurysdykcja ogólna bardziej konsekwentni i przeważnie „głosują” za depozytem w ramach umowy przedwstępnej. Dokładnie to stwierdzono w paragrafie 51 Przeglądu praktyka sądowa Sąd Najwyższy RF za IV kwartał 2005 roku; zatwierdzony uchwałą Prezydium Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 01.03.06.

Uważam, że jak najbardziej słuszny jest pogląd, że umowę przedwstępną, pod warunkiem wniesienia przez kupującego zadatku, traktuje się jako umowę mieszaną, różne części obowiązują odmienne zasady (art. 421 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Do podobnych wniosków doszli sędziowie Federalnego Sądu Arbitrażowego Okręgu Uralskiego (uchwała z dnia 29 czerwca 2006 r. nr F09-5566/06-S3). Nie zgodzili się, aby kaucja zabezpieczała zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej. Jednocześnie sąd uznał wzór prawny porozumienie mieszane, w którym kaucja zabezpiecza zobowiązania wynikające z planowanej do zawarcia umowy sprzedaży. Sędziowie Federalnego Sądu Arbitrażowego Okręgu Zachodniosyberyjskiego również uznali, że główny obowiązek powinien istnieć już w momencie zawarcia umowy depozytowej. Ale wprost wskazali, że taka umowa może zawierać także podstawowy obowiązek. Np. umowa kupna-sprzedaży lub umowa przedwstępna (uchwała z dnia 14 grudnia 2006 nr F04-8308/2006 (29303-A46-16)).

Biorąc pod uwagę utrwaloną praktykę sądową, tekst umowy przedwstępnej może wskazywać, że jest ona mieszana i zawiera umowę o zaliczeniu. Zapewni to zobowiązaniom większą „stabilność” przy rozpatrywaniu sporu sąd arbitrażowy. Artykuł przygotowany dział informacyjny przy pomocy magazynu