Czy przy sprzedaży mieszkania powyżej wartości katastralnej stosuje się do opodatkowania współczynnik 07? Podatek od sprzedaży mieszkania: jak legalnie obniżyć kwotę do minimum Podatek od wartości katastralnej lub sprzedaży

Minimalna kara wynosi 1000 rubli, maksymalna to 30% kwoty należnego podatku. Przykład nr 4. Załóżmy, że podatek należny do zapłaty wynosi 150 tysięcy rubli. Jeżeli złożysz oświadczenie nie w terminie, czyli nie wcześniej niż 30 kwietnia, ale np. z 3-miesięcznym opóźnieniem, czyli 30 lipca, wówczas obliczenie kwoty kary będzie następujące: 150 000 * 0,05 * 3 = 22 500 rubli. Zatem oprócz podstawowej kwoty podatku obywatel z przedstawionego przykładu będzie musiał zapłacić także karę w wysokości 22 500 rubli. Jeżeli dodatkowo nie zdążą Państwo uiścić opłaty podatkowej do 15 lipca roku sprawozdawczego, zostanie naliczona dodatkowa kara w wysokości 20% kwoty należnego podatku. W naszym przykładzie jest to 30 000 rubli. Zatem łączna kwota kar może wynieść 52 500 rubli, co stanowi co najmniej jedną trzecią kwoty podatku.

Wyjaśnienia

Załóżmy, że 3 600 000 to wartość katastralna * 0,7 (współczynnik redukujący) = 2 520 000 - 2 500 000 (cena sprzedaży mieszkania) = 20 000 (otrzymany dochód) * 13% = 2600 rubli. (podatek 2600 rubli).

• Jeżeli wartość katastralna pomnożona przez współczynnik redukcji (0,7) jest większa niż cena umowna (koszt mieszkania określony w umowie sprzedaży), wówczas wartość katastralna jest zaliczana do dochodu.

• Jeżeli wartość katastralna pomnożona przez współczynnik redukcyjny (0,7) jest niższa od ceny umownej (koszt mieszkania określony w umowie kupna-sprzedaży), wówczas cenę umowną zalicza się do dochodu.

• Jeżeli wartość katastralna nie zostanie ustalona, ​​wówczas w kalkulacji podatku uwzględniona zostanie cena kontraktowa mieszkania.

Sprzedając mieszkanie nie zapominaj, że raz w roku możesz skorzystać z ulgi podatkowej.

Jaki podatek od sprzedaży mieszkania trzeba zapłacić?

Oznacza to, że jeśli w tym roku sprzedałeś dwa mieszkania po 3 miliony każde, to i tak otrzymasz 1 milion odliczenia: (3 000 000 R + 3 000 000 R − 1 000 000 R) × 13% = 650 000 RNDFL Jeśli na co najmniej jedno mieszkanie posiadasz dokumenty, to może ubiegać się o odliczenie w wysokości potwierdzonych wydatków, a za drugie - 1 milion. Druga metoda jest odpowiednia dla właścicieli drogich mieszkań. Tutaj podatek nie jest pobierany od całego kosztu mieszkania, ale od zysku uzyskanego ze sprzedaży. s. 2 s. 2 art. 220 NKRF Załóżmy, że kupiłeś mieszkanie w nowym budynku za 6 milionów rubli, dokonałeś remontu, a dwa lata później sprzedałeś je za 8 milionów rubli. Jeśli wybierzesz pierwszą metodę i zmniejszysz podstawę opodatkowania o milion, zapłacisz podatek od 7 milionów rubli, czyli 910 tysięcy rubli.

Dużo bardziej opłaca się obniżyć podatek od kwoty wydanej na zakup mieszkania.

Podatek od sprzedaży mieszkania

Podatek należy obliczyć według wzoru: Podatek dochodowy od osób fizycznych = (cena sprzedanego mieszkania - cena mieszkania zakupionego) × stawka podatku (13%). Przykład Zakirov V.I. sprzedał mieszkanie w 2016 roku za 3 600 000 rubli i w tym samym roku kupił kolejne za 2 600 000 rubli. Cena kontraktowa w obu przypadkach jest wyższa od wartości katastralnej, dlatego do kalkulacji brana jest cena kontraktowa.

Uwaga

Podatek dochodowy od osób fizycznych wynosi 130 000 rubli. Ponieważ różnica między cenami sprzedaży i zakupu mieszkań wynosi 3 600 000 - 2 600 000 = 1 000 000, wówczas podstawa opodatkowania wynosi 1 000 000 rubli. Następne 1 000 000 × 13% = 130 000 (kwota podatku do zapłaty). Przykład Parfenow K.M. sprzedałem moje mieszkanie po 1 stycznia 2016 r., a wartość katastralna wyniosła 4 200 000 (więcej niż wskazano w umowie sprzedaży) i kupiłem nowe mieszkanie za 3 000 000 rubli.

Jak obniżyć podatek przy sprzedaży mieszkania?

Posiadane krócej niż 3 lata Jeśli ze sprzedaży mieszkania uzyskany zostanie dochód, podatek dochodowy będziesz musiał zapłacić tak czy inaczej, nawet jeśli:

• mieszkanie zostało odziedziczone;
• lokal mieszkalny stał się własnością na podstawie umowy darowizny;
• nieruchomość została sprywatyzowana, a następnie sprzedana przed upływem 3 lat;
• obywatel nabył mieszkanie na własność na podstawie umowy o rentę dożywotnią.

Czy można zmniejszyć wielkość podstawy opodatkowania? Istnieją dwa sposoby zmniejszenia wielkości podstawy opodatkowania:

• odliczyć kwotę odliczenia od umownej ceny sprzedaży - 1 milion rubli;
• lub pomniejszyć dochód o kwotę wydatków na zakup mieszkania.

Podatnik samodzielnie decyduje, którą metodę zastosuje. Należy zaznaczyć, że nie da się od razu obniżyć podstawy opodatkowania zarówno o kwotę odliczenia majątkowego, jak i kwotę wydatków – trzeba wybrać jedno.

Jak obniżyć podatek przy sprzedaży mieszkania

Pierwsza metoda: odjąć 1 milion rubli od ceny sprzedaży i zapłacić 13% podatku dochodowego od osób fizycznych od pozostałej kwoty. s. 1 pkt 2 szt. 220 NKRF Jeśli mieszkanie kosztuje 1,2 mln rubli, zapłacisz podatek od 200 tys.: (1 200 000 RUR - 1 000 000 RUR) × 13% = 26 000 RNDFL Wydatki na leczenie i szkolenia również zmniejszają kwotę podatku od sprzedaży mieszkania, ale tylko jeśli wydatki te miały miejsce w roku sprzedaży mieszkania. W ramach limitu można ubiegać się o odliczenie socjalne, ale nie zwrócić 13%, lecz obniżyć podatek. Jeśli mieszkanie kosztuje milion lub mniej, nie wpłacisz ani grosza do budżetu.
Z tej ulgi możesz skorzystać nie raz w życiu, ale raz w roku, ale z pewnym ograniczeniem: nawet jeśli sprzedasz dwa mieszkania w ciągu roku i nie będziesz mieć dokumentów potwierdzających wydatki na zakup obu, otrzymasz „milion dolarów” odliczenia” za oba mieszkania łącznie, a nie za każde z osobna.

Obliczanie podatku od sprzedaży mieszkania

Porozmawiajmy. Opcja 1. Dostarcz organom podatkowym dokumenty dotyczące wydatków na zakup mieszkania. W takim przypadku podatek dochodowy od osób fizycznych zostanie naliczony wyłącznie od różnicy pomiędzy ceną zakupu a ceną sprzedaży tej nieruchomości. Opcja 2. Jeśli mieszkanie zostało odziedziczone, darowane lub sprywatyzowane, to oczywiście nie można potwierdzić wydatków na nie.
W takich sytuacjach przewidziano ulgę podatkową w wysokości 1 miliona rubli, którą można wykorzystać w celu zmniejszenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Ważne jest, aby wiedzieć: jeśli za rok sprzedasz całą swoją „nieruchomość” (mieszkanie, daczę, ziemię), wówczas to odliczenie w wysokości miliona dolarów zostanie podzielone między wszystkie te obiekty. Lepiej więc sprzedać je wszystkie osobno - w różnych latach można uzyskać taki „premia” od każdej sprzedaży.
Opcja 3.

Podatek w 2016 roku od sprzedaży mieszkania, przykłady, obliczenia.

Jak i kiedy złożyć zeznanie podatkowe? W przypadku sprzedaży mieszkania obowiązkiem obywatela jest złożenie oświadczenia w Inspektoracie Federalnej Służby Podatkowej Rosji (IFTS Rosji) w miejscu zamieszkania. Składa się go w formularzu 3-NDFL. Oświadczenie należy złożyć najpóźniej do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym dokonano sprzedaży mieszkania. Warto wiedzieć, że deklarację składa się nawet wtedy, gdy podatek wynosi zero.

Informacje

Dokument ten można wypełnić w formie elektronicznej lub papierowej. Oświadczenie można złożyć osobiście lub drogą pocztową wraz z wykazem załączników. Składa się go elektronicznie za pośrednictwem konta osobistego na oficjalnej stronie internetowej Federalnej Służby Podatkowej Rosji.

1. Kopie dokumentów, na podstawie których nastąpiło przeniesienie własności na innego właściciela. Może to być umowa kupna-sprzedaży, umowa wymiany itp.

W szczególności uwzględnia się go w obliczeniach, jeżeli wartość wynikająca z umowy kupna-sprzedaży mieszkania jest wyższa od wartości katastralnej. Prawo Federacji Rosyjskiej zobowiązuje obywateli, którzy uzyskują dochód ze sprzedaży mieszkania, do złożenia oświadczenia na formularzu 3-NDFL nie później niż w wymaganym terminie. Składa się go nawet w przypadkach, gdy podatek jest naliczany jako zero.

Ważny

Obywatel musi jednak udokumentować dochody i wydatki uzyskane z transakcji. Czy muszę płacić podatek od sprzedaży mieszkania 1 stycznia 2016 roku weszły w życie zmiany w przepisach podatkowych? W szczególności dotyczyło to podatku dochodowego od osób fizycznych (dalej – podatek dochodowy od osób fizycznych) z tytułu sprzedaży nieruchomości.

1. Sposób nabycia mieszkania, a mianowicie w drodze spadku lub darowizny, otrzymano je od bliskiego krewnego itp.

Obniżenie współczynnika podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania

Jeśli w roku sprzedaży domu kupisz od razu nowe mieszkanie, masz prawo do kolejnej ulgi podatkowej – od kwoty wydanej na zakup nieruchomości. To prawda, że ​​​​kwota nie powinna przekraczać 2 milionów rubli. Urzędnicy skarbowi przeliczą: kwota podatku od sprzedanego mieszkania zostanie obniżona o kwotę podlegającą zwrotowi z pieniędzy budżetowych. Więcej możesz przeczytać tutaj. Mieszkanie przekazane Państwu na podstawie umowy darowizny jest również traktowane jako dochód i w związku z tym podlega standardowej stawce podatku - 13% dla rezydentów i 30% dla nierezydentów. A jeśli udało Ci się wygrać mieszkanie w jakimś konkursie lub grze, to 35% całkowitej ceny takiej „nagrody nieruchomościowej” powinno zostać przekazane do budżetu. Warto wiedzieć: Ci, którzy otrzymali mieszkanie w prezencie od bliskich, nie będą musieli płacić tego podatku.
Otrzymane w drodze dziedziczenia Jeżeli osoba fizyczna otrzymała nieruchomość w drodze dziedziczenia, minimalny okres zwolnienia z podatku dochodowego wyniesie 3 lata, a nie, jak to ma miejsce powszechnie, 5 lat. W pozostałych przypadkach zasady obliczania opłaty podatkowej są takie same. Płacąc podatek od nieruchomości, obywatel ma prawo obniżyć podstawę opodatkowania o:

• wysokość wydatków na zakup mieszkania;
• lub kwota odliczenia - 1 milion rubli.

Ponieważ przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania nie można zastosować pierwszej metody, czyli obniżyć podstawę opodatkowania o kwotę wydatków (ponieważ mieszkanie nie zostało pierwotnie zakupione za pieniądze, ale zostało przekazane „za darmo” w drodze dziedziczenia), jedyną Pozostałą opcją jest skorzystanie z odliczenia przewidzianego dla nieruchomości. Przykład nr 3.

W odniesieniu do nieruchomości istnieją dziś dwie koncepcje wartości: katastralna i rynkowa. Istnieje między nimi znacząca różnica. W artykule zwrócono uwagę na zagadnienia związane z wartością rynkową mieszkań. Mówi, jak znaleźć tę lub inną wartość, do czego te wartości są potrzebne i jaka jest między nimi różnica.

Wartość katastralna i rynkowa mieszkania to różne pojęcia

Określane wyłącznie przez warunki rynkowe. Mieszkanie tak naprawdę kosztuje tyle, ile kupujący są skłonni za nie zapłacić. Na wartość rynkową wpływa kurs walutowy, najważniejsze wydarzenia polityczne, sezonowość i wiele innych czynników, pod wpływem których cena mieszkań rośnie lub spada.

To właśnie niestabilność wartości rynkowej mieszkań sprawia, że ​​transakcje na rynku nieruchomości są szczególnie ryzykowne. Jeśli sprzedasz mieszkanie przy zmianie mieszkania i nie spiesz się z zakupem nowego, możesz zostać z niczym. W końcu rosnące ceny mogą sprawić, że zakup nowego domu z dnia na dzień stanie się niemożliwy.

Cena rynkowa jest wykorzystywana w różnych transakcjach na rynku nieruchomości:

• przenoszenie ;
• giełda;
• darowizna;
• rejestracja mieszkań;
• dziedzictwo.

Przy ustalaniu kosztu domu bierze się pod uwagę wiele czynników. Nikt nie będzie tak po prostu dopłacał za mieszkanie. Pod uwagę brane są zatem koszty budowy, zużycie budynku i obszar, na którym znajduje się mieszkanie.

Ostatnio wiele uwagi poświęcono dostępności nowoczesnych renowacji, nowej instalacji wodno-kanalizacyjnej i ogólnie wygodnemu układowi. Coraz częściej spotykamy oferty sprzedaży mieszkań z zabudową i sprzętem AGD, co również podnosi ceny mieszkań na rynku.

Zazwyczaj wartość rynkową mieszkania określa się w przybliżeniu na podstawie kosztu podobnego mieszkania w tym samym obszarze. Zdarzają się jednak sytuacje, w których konieczne jest uzyskanie dokumentu potwierdzającego poniesienie tego kosztu.

Następnie zwracają się do ekspertów, którzy posiadają odpowiednią licencję. Badają mieszkanie i formułują wnioski. Okres ważności takiego certyfikatu jest jednak krótki. Przecież rynek mieszkaniowy jest dynamiczny, a cen nie można nazwać stałymi.

Cechy wartości katastralnej

Wartość katastralna mieszkania - wydatki na jego budowę

Jeśli mówimy o wartości katastralnej, to musimy zrozumieć, że ma ona niewiele wspólnego z wartością rynkową. Głównymi kryteriami ustalenia wartości katastralnej jest wysokość kosztów budowy pomniejszona o amortyzację budynku.

Ani powierzchnia, ani komfort, ani luksusowe remonty nie wpływają w żaden sposób na wartość katastralną. Przy jego obliczaniu uwzględniane są tylko podstawowe punkty, które są istotne dla całkowitego kosztu danej przestrzeni życiowej na terenie konkretnego budynku.

Wartość katastralna jest potrzebna do obliczenia podatków i obliczenia opłat uiszczanych przy alienacji mieszkania. Na przykład przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, przy dziedziczeniu, darowiznie, czyli przy obliczaniu jakichkolwiek cech mieszkania wyrażonych w wartościach pieniężnych.

Porównanie wartości katastralnych i rynkowych

Wartość rynkowa odzwierciedla rzeczywisty stan rzeczy na rynku. Jest ona zawsze wyższa od tej odnotowanej w Państwowym Katastrze Nieruchomości. Sytuacje, w których Komisja Majątku Państwowego ocenia mieszkanie wyżej niż jest na rynku, zdarzają się niezwykle rzadko.

Uważa się, że wartości katastralne i rynkowe starych domów, które mają niewielką wartość na rynku, pokrywają się. Zwykle jest to wciąż jedna trzecia, a nawet połowa mniej niż cena rynkowa.

Te dwa rodzaje wartości są całkowicie niepowiązane. Oblicza się je niemal identycznie, jedynie przy ustalaniu ceny rynkowej uwzględnia się więcej czynników. Dlatego mieszkania o tej samej wartości katastralnej mogą mieć bardzo różne wartości rynkowe. Identyczne mieszkania w elitarnej okolicy i na obrzeżach mogą mieć dużą rozbieżność cenową.

Kiedy wartość katastralna jest wyższa?

Wartość rynkowa mieszkania może być niższa od wartości katastralnej

Wartość rynkowa w wyjątkowych przypadkach może być niższa od wartości katastralnej. Dzieje się tak w sytuacjach, gdy elitarny apartament znajduje się w nowym budynku zbudowanym z innowacyjnych materiałów.

W takim domu najczęściej stosuje się drogie materiały i instaluje się nowoczesne windy. Drogie budynki są odpowiednio oceniane przez Komisję Majątku Państwowego. Jest to szczególnie prawdziwe w sytuacjach, gdy budynek nie jest w ogóle zużyty. Ale wartość rynkowa może znacznie się różnić.

Jeśli nowy, elitarny budynek położony jest daleko od centrum, na nowym terenie nie ma przyzwoitej infrastruktury, a połączenia komunikacyjne są słabo zorganizowane, wówczas wartość rynkowa mieszkania będzie bardzo niska w porównaniu do wartości katastralnej.

Przewaga wartości katastralnej nad wartością rynkową jest dla samego właściciela niezwykle niekorzystna. W takim przypadku będziesz musiał zapłacić zbyt wysoki podatek. Najrozsądniejszym krokiem w tej sytuacji jest zamówienie nowego po cenie rynkowej. Powinien odzwierciedlać koszt mieszkania na rynku w momencie obliczenia wartości katastralnej.

O obiektywnym porównaniu wartości katastralnej/rynkowej możemy mówić, jeśli jednocześnie odzwierciedlają one sytuację. Posiadając zaświadczenie o wartości rynkowej mieszkania w momencie wyceny katastralnej, możesz wykorzystać je w postępowaniu sądowym w celu zakwestionowania wartości katastralnej.

Jeśli informacje dotyczące oceny Komisji Majątku Państwowego zostały wprowadzone do Rosreestr mniej niż 6 miesięcy temu, możesz po prostu złożyć odpowiedni wniosek do tej organizacji. Jeśli odmówili zmiany wartości katastralnej, pozostaje tylko tyle. Warto się na to zdecydować bez wahania, bo to szansa na obronę swoich praw i ograniczenie wydatków.

Jak powiązane są ze sobą wartości rynkowe i katastralne?

Sprzedając jakąkolwiek nieruchomość, czy to własne mieszkanie, domek czy biuro, jesteś zobowiązany do niezwłocznego zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości. Konkluzja jest taka, że ​​pieniądze, które dana osoba otrzymuje podczas transakcji kupna i sprzedaży, są uznawane przez państwo za taki sam dochód, jak w przypadku sprzedaży dowolnego produktu. I jak w przypadku każdego innego rodzaju dochodu, nalicza podatek od sprzedaży nieruchomości w wysokości 3% wpływów. Są jednak wyjątki od tej reguły, kiedy ludzie sprzedają swoje mieszkania i domy, nie płacąc w ogóle podatków. Zależy to od okresu, w którym obywatel posiadał prawo własności do przestrzeni mieszkalnej. Problem ten ma jeszcze inne interesujące aspekty, więc przyjrzyjmy się im bardziej szczegółowo.

Nieruchomość w posiadaniu do 2016 roku

W ciągu ostatnich kilku lat zasady obliczania podatku od sprzedaży nieruchomości uległy pewnym zmianom w ustawodawstwie. Przede wszystkim dotyczy to osób fizycznych. Głównym powodem jest wprowadzenie obowiązkowej oceny wartości katastralnej.

Załóżmy, że nieruchomość została nabyta przed 2016 rokiem. Ostatni właściciel może jednak ubiegać się o prawo własności na okres do 3 lat. Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości oblicza się w następujący sposób:

1. Wypełnij dokumentację raportową (formularz 3-NDFL);
2. W formie podatku płacisz opłatę w wysokości 13% kwoty transakcji.

Ważne: jeżeli mieszkanie lub dom nabyte przez obywatela przed 2016 rokiem było w momencie sprzedaży własnością jednej osoby przez ponad 36 miesięcy, nie będzie konieczne składanie deklaracji ani płacenie podatku od sprzedaży nieruchomości.

W tym przypadku nie musisz się martwić i zapomnieć o podatkach. Państwo uważa, że ​​nie jest mu nic winne. Informacje te można łatwo zweryfikować w porównaniu z odpowiednimi danymi dotyczącymi nieruchomości w Zjednoczonym Stanie. Rejestr.

Istnieją dwie możliwości wyjątków w algorytmie obliczania trzyletniego okresu własności, który określa obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości . Obliczenia okresu własności można obliczyć nie od momentu wprowadzenia informacji o mieszkaniu do Rosreestr, ale nieco wcześniej w następujących okolicznościach:

• dziedziczenie – termin liczy się od chwili rozpoczęcia postępowania spadkowego;
• zawarcia umowy ze spółdzielniami budownictwa mieszkaniowego – termin liczony jest od dnia wniesienia wkładu udziałowego.

Zmiany po 2016 roku

Następna sprawa. Własność nieruchomości została zarejestrowana po 1 stycznia 2016 r. Jak zmieniły się przepisy i jak w tym przypadku opodatkowana jest sprzedaż nieruchomości?

Tutaj wchodzą w życie zasady określone w federalnej ustawie ustawodawczej nr 283-FZ, której przepisy zmieniają artykuły pierwszej i drugiej części Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z tym dokumentem, w celu ustalenia konieczności płacenia podatku przy sprzedaży nieruchomości , Okres posiadania oblicza się w taki sam sposób jak poprzednio - od daty wpisu do Jednolitego Państwowego Rejestru Informacji. Jednak sama kalkulacja odbywa się nie tylko na podstawie ceny mieszkania lub domu; brana jest również pod uwagę cena katastralna.

Znacząco wydłużono także okres najmu, po upływie którego dochód z zakupu i sprzedaży nieruchomości nie musi być deklarowany i w związku z tym należy płacić podatek. Teraz okres ten wydłuża się do 5 lat.

Ale są wyjątki od tych zasad. Sprzedając część nieruchomości, obywatel jest zwolniony z płacenia podatku dochodowego:

• w przypadku otrzymania mieszkania lub domu w spadku nie pobiera się podatku dochodowego;
• proces prywatyzacji mieszkań również nie jest uważany za dochód;
• umowa o opiekę i utrzymanie właściciela domu przez całe życie jest równoznaczna z dziedziczeniem (bez uiszczania składek).

Zmniejszenie kwoty płatności

Wcześniej właściciele często znacznie zaniżali kwotę transakcji zgodnie z dokumentami, aby obniżyć podatki po sprzedaży nieruchomości. Aby położyć kres tej praktyce, państwo wprowadziło rozliczanie podatkowe w oparciu o wartość katastralną.

Istnieją jednak pewne możliwości zmniejszenia kwoty płatności:

• Korzystanie z odliczenia przewidzianego przez prawo;
• Wskazanie powiązanych wydatków, które zostaną odliczone od całkowitego dochodu.

Odliczenie to kwota, o jaką podatek od nieruchomości może zostać obniżony w przypadku sprzedaży. Parametr ten stosuje się, jeśli obiekt został sprzedany poniżej oszacowania katastralnego.

Na przykład według paszportu katastralnego mieszkanie kosztuje 5 milionów rubli. Ale umowa kupna-sprzedaży zawiera kwotę 3 milionów rubli. Dzieje się tak często m.in. z powodu wahań cen rynkowych czy konieczności pilnej sprzedaży nieruchomości.

Pierwszym etapem optymalizacji jest indeksowanie o 0,7. To obliczenie podatku od sprzedaży nieruchomości stosuje się, jeśli z tego czy innego powodu sprzedajesz nieruchomość poniżej ceny katastralnej. I tutaj nie ma znaczenia, o ile kwota w umowie jest mniejsza niż kwota szacunkowa. Pomnożenie przez 0,7 to maksymalna możliwa ulga ze strony państwa.

Pomysł jest prosty: z jednej strony ochrona przed uchylaniem się od płacenia podatków przy sprzedaży nieruchomości, a z drugiej zrozumienie, że obniżenie wartości o 20-30% jest w rzeczywistości całkiem możliwe, a nie tylko na papierze.

Na przykład:

1. Cena mieszkania według paszportu katastralnego wynosi 5 milionów rubli.
2. Indeksacja: 5 milionów * 0,7 = 3,5 miliona.
3. W rzeczywistości wydano 3 miliony rubli.
4. Zatem kwota podatku dochodowego wyniesie: (3,5 miliona – 3 miliony) * 13% = 65 tysięcy rubli.

Obliczenie kwoty ulg podatkowych w ramach tej opcji zostanie dokonane w następujący sposób:

1. Cena katastralna jest indeksowana współczynnikiem 0,7 (odbywa się to, jeśli cena sprzedaży jest niższa niż kataster): 5 milionów * 0,7 = 3,5 miliona rubli.
2. Podstawa opodatkowania łącznie z odliczeniami: 3,5 miliona - 1 milion = 2,5 miliona rubli.
3. Kwota podatku dochodowego od osób fizycznych: 2,5 miliona * 13% = 325 tysięcy rubli.

Druga opcja optymalizacji polega na wskazaniu wszystkich wydatków sprzedającego, które towarzyszyły transakcji. Kwoty te zostaną odliczone od całkowitego kosztu nieruchomości. Muszą być jednak potwierdzone czekami, paragonami i innymi dokumentami.

Wymagana dokumentacja

Jeżeli ze sprzedażą mieszkania lub innej nieruchomości wiąże się zapłata podatku dochodowego, do urzędu Federalnej Służby Skarbowej należy dostarczyć następujący komplet dokumentów:

• paszport lub inny dokument umożliwiający identyfikację obywatela;
• składanie zeznania podatkowego (formularz 3-NDFL);
• kopia certyfikatu NIP;
• kopia umowy sprzedaży nieruchomości;
• pokwitowania płatności lub wyciągi bankowe;
• wniosek o podział kwot odliczeń.

Terminy płatności podatku

Aby uniknąć problemów i kar finansowych, trzeba dokładnie wiedzieć, kiedy płacony jest podatek od sprzedaży nieruchomości. W przypadku obywateli główne daty są określone w artykułach Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej nr 228 i 299.

• Oświadczenie należy wypełnić i wysłać do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. Te. Jak każde zeznanie podatkowe, również i ten dokument składa się na koniec roku.
• Podatek należy zapłacić najpóźniej do 15 lipca bieżącego roku (po złożeniu deklaracji).
• Jakie problemy grożą w przypadku naruszenia terminów:
• Jeżeli podatek obrotowy nie zostanie zapłacony do 15 lipca, zostanie do niego doliczona kara (5% kwoty za każdy miesiąc). Ale jest maksimum - jest to 30% kwoty zaległego podatku. Zostało to szczegółowo opisane w art. 119 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej.
• W przypadku „zapomnienia” – niezłożenia oświadczenia i niezapłacenia podatku, wysokość kary zostaje ustalona – 20%, niezależnie od okresu opóźnienia.

Sprzedaż nieruchomości komercyjnych

Sprzedaż jakiejkolwiek nieruchomości komercyjnej (niemieszkalnej) - biura, budynku lub budowli - również podlega podatkowi dochodowemu.

Jeżeli właścicielem jest osoba fizyczna (zwykły obywatel lub indywidualny przedsiębiorca) stawka podatku wyniesie 13% wartości rynkowej lub katastralnej, niezależnie od tego, czy lokal był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, czy był pusty.

Jedyna różnica pomiędzy lokalem używanym a niewykorzystanym: w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej nie można zastosować ulg podatkowych.

Kiedy złożyć deklarację, jak prawidłowo ją wyliczyć i kiedy należy zapłacić podatek, a także jak zmniejszyć kwotę wpłat, szczegółowo opisano powyżej. Dla fizycznego Indywidualnie wszystkie te zasady są absolutnie takie same, niezależnie od tego, czy sprzedajesz mieszkanie, sklep, czy teren fabryki.

W przypadku organizacji kwota podatku zależy od kilku parametrów:

• system podatkowy spółki;
• koszt obiektu w bilansie (w tym amortyzacja).

Osoby prawne mogą również skorzystać z prawa do obniżenia podatku od nieruchomości poprzez rozliczenie wydatków towarzyszących sprzedaży.

Nieruchomości komercyjne są więc dokładnie takimi samymi źródłami dochodu, jak inne rodzaje nieruchomości. Na koniec okresu rozliczeniowego obywatele mają obowiązek wypełnić i złożyć oświadczenie do 30 kwietnia, a następnie uiścić opłatę do 15 lipca. Organizacje – zgodnie z okresami sprawozdawczymi dla osób prawnych.

Podatek od sprzedaży domu

Sprzedając działkę z własną nieruchomością, właściciel będzie musiał także zapłacić podatek dochodowy. Generalnie kwotę podatku dochodowego od osób fizycznych w opisywanej sytuacji oblicza się dokładnie w taki sam sposób, jak przy sprzedaży mieszkania czy nieruchomości komercyjnej. Ale jest istotna różnica. Dom i działka to różne przedmioty majątkowe. A transakcje kupna i sprzedaży są dla nich sformalizowane na podstawie różnych umów.

W rezultacie podatek od sprzedaży domu z gruntem składa się z dwóch odrębnych opłat. Pierwsza jest należna z tytułu nieruchomości, druga z tytułu gruntu. Wszystkie kwestie związane z ustalaniem i obliczaniem kwot podatku od sprzedaży nowych domów są określone w przepisach art. 220 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej.

W przypadku domu, jako nieruchomości, obowiązują dokładnie te same zasady, co przy sprzedaży mieszkania czy innej nieruchomości. Wysokość podatku przy sprzedaży domu obliczana jest na podstawie katastru lub rynku, ale nie mniej niż 70% katastru.

Podatek gruntowy ustalany jest na podstawie wartości katastralnej gruntu. Jeśli działka, dom lub jakiekolwiek znajdujące się na nim budowle nie zostały uwzględnione w Rosreestr, musisz to zrobić samodzielnie przed sprzedażą. W takim przypadku należy przeprowadzić ocenę wartości katastralnej.

W przypadku sprzedaży domku lub rezydencji takie zdarzenia praktycznie się nie zdarzają, a sprzedaż domów wiejskich, szczególnie w starych spółkach ogrodniczych, może być z tego powodu skomplikowana. Jednak nie bój się. Wystarczy przed sprzedażą sprawdzić wszystkie dane na stronie Rosreestr, a przed zawarciem transakcji uporządkować dokumenty.

Jak zaoszczędzić pieniądze sprzedając dom i działkę

Każdy obywatel może obniżyć podstawę, od której ustalana jest wysokość podatku od sprzedaży domu, korzystając z tzw. odliczenia majątkowego. Maksymalna kwota obniżenia podstawy obliczenia podatków wynosi 1 milion rubli.

Z opcji maksymalnego odliczenia możesz skorzystać od razu lub z jej części. W przypadku kilku sprzedaży sensowne jest podzielenie odliczenia na części. Kwoty sumowane są przez cały rok. Po osiągnięciu „pułapu” podatek zostanie naliczony w sposób standardowy.

W następnym roku zwrot zaczyna się od zera i odliczenie można zastosować ponownie.

• cena domu według katastru wynosi 5 milionów rubli;
• kwota transakcji – 4 miliony rubli;
• staż pracy – 2 lata;
• dom został wybudowany na koszt właściciela na sprywatyzowanej działce.

Obliczmy podatek od sprzedaży domu (przypominamy - bez działki! Grunt rozpatrywany jest osobno) dla opisywanego przypadku:

(4 000 000 – 1 000 000) * 13% = 390 tysięcy rubli.

Jeżeli cena transakcyjna wyniosła 1 milion rubli, to dzięki zastosowaniu odliczenia można całkowicie pozbyć się płacenia podatku od sprzedaży domu i gruntu. Konieczne jest jednak złożenie oświadczenia w terminie (3-NDFL). W przeciwnym razie istnieje duże prawdopodobieństwo kar finansowych.

Czy muszę płacić podatek sprzedając niedokończony dom?

Często plany budowy domu letniskowego lub „rodzinnej rezydencji” kończą się niepowodzeniem. Niektórzy pilnie potrzebują pieniędzy, inni po prostu zmienili swoje plany i priorytety. A potem niedokończona nieruchomość wchodzi na rynek nieruchomości.

Istnieją dwie możliwości realizacji takich transakcji:

1. Sprzedaż gruntu bez rejestracji domu. Bardzo częste rozwiązanie, jeśli budowa jest ukończona w mniej niż 70%, ale jest dopuszczalne również na późniejszych etapach prac.
2. Rejestracja domu niedokończonego jako domu gotowego. Jest to praktykowane, jeśli dom jest w końcowej fazie budowy.

W pierwszym przypadku sprzedający w deklaracji wskazuje jedynie działkę i od sprzedaży gruntu płaci podatek. Te. niedokończona budowa „nie istnieje” dla państwa. W drugim przypadku sprzedaży domu doliczony zostanie również podatek.

Wydawałoby się, że pierwsza opcja jest bardziej opłacalna, nawet jeśli dom jest gotowy w ponad 90%. Ale tutaj należy wziąć pod uwagę czynnik rynkowy. Kupując niedokończoną nieruchomość bez rejestracji, wprowadzenie jej do Rosreestr, ustalenie wartości katastralnej i inne kwestie biurokratyczne okazują się dla kupującego „bólem głowy”. Naturalnie zarówno popyt, jak i cena sprzedaży będą niższe.

Z drugiej strony, jeśli budowa jest daleka od ukończenia, kupujący może wprowadzić pewne zauważalne zmiany w projekcie w trakcie budowy. A wtedy rejestracja oparta na projekcie stanie się niepotrzebnym wydatkiem, ponieważ kupujący nadal będzie musiał ponownie przechodzić przez te etapy.

O czym jeszcze warto wiedzieć sprzedając dom

Działki podmiejskie i daczy często posiadają dodatkowe budynki gospodarcze - szopy, garaże, łaźnie itp. Jeśli sprzedajesz całą działkę ze wszystkimi obiektami razem, nie zapomnij o sporządzeniu osobnej umowy na każdy z tych obiektów.

Ze względu na ostatnie zmiany w przepisach każdy budynek i konstrukcja, w tym budynki gospodarcze lub inne budynki pomocnicze, są uważane za tę samą pełnoprawną nieruchomość, co sam dom. Muszą także znajdować się w rejestrze, do którego wpisuje się dowolny obiekt po ustaleniu wartości katastralnej.

Ważne: każdy obiekt i grunt rejestrowane są osobno. I dla każdego obliczają własny, odrębny podatek od sprzedaży.

Podatki przy sprzedaży mieszkania i wtedy, gdy nie trzeba ich płacić

Ludzie często zastanawiają się, dlaczego państwo wymaga podatku przy sprzedaży mieszkania. W końcu mieszkania często sprzedawane są nie dlatego, że chcą zdobyć pieniądze, ale w celu poprawy warunków życia lub podczas przeprowadzki.

W rzeczywistości większość tych przypadków obejmuje opcje, w których nie trzeba płacić podatków:

• Przez 5 lat i dłużej mieszkanie było własnością jednej osoby;
• Przeprowadzono prywatyzację;
• Mieszkanie jest spadkiem od krewnych lub na podstawie umowy o utrzymanie.

Uważa się, że sprzedaż mieszkania, w którym nie było zamieszkiwanego nawet od 5 lat, zwykle następuje nie w celu przeprowadzki, ale w celu zarobkowym. Dlatego państwo żąda podatków.

Kwoty podatku z tytułu sprzedaży mieszkania, dokumentów, warunków nie odbiegają od zasad ogólnych opisanych:

• Kwota wynosi 13% kosztu (kadastralnego lub ze współczynnikiem 0,7, jeśli cena jest niższa). Przykłady i wzory obliczeniowe opisano powyżej, z uwzględnieniem optymalizacji.
• Wysokość podatku przy sprzedaży mieszkania można obniżyć poprzez wskazanie wydatków z tym związanych.
• Sprzedawca musi niezależnie dostarczyć Rosreestr i innym organom rządowym wszystkie niezbędne informacje w terminach określonych przez prawo (więcej szczegółów w sekcji „Warunki płatności”).
• W przypadku nieterminowego złożenia dokumentów lub niezapłacenia kwoty podatku przy sprzedaży mieszkania, sprzedający będzie zmuszony zapłacić karę.

Jeżeli mieszkanie było wykorzystywane na biuro lub sklep, przy rejestracji działalności gospodarczej zmieniano jego status z mieszkaniowego na komercyjny. W takim przypadku podatki od sprzedaży mieszkania płacone są zgodnie z zasadami sprzedaży nieruchomości komercyjnych odpowiednio dla osób fizycznych i organizacji.

Warto również osobno podkreślić opcje, cechy opodatkowania i ogólnie możliwość sprzedaży mieszkań, na zakup których wykorzystano kapitał macierzyński, podatki przy sprzedaży mieszkania w budynku w budowie. Zagadnienia te omówimy bardziej szczegółowo w osobnych artykułach. A jeśli już teraz masz jakieś pytania, skontaktuj się z ekspertami naszego portalu..

Czy w Rosji można sprzedać mieszkanie państwu? Tak, to możliwe. Nieruchomości nabywa się od ludności z różnych powodów: w celu realizacji programów społecznych, na własne potrzeby (,). Jak sprzedać mieszkanie państwu i jakie dokumenty są do tego potrzebne? Czy są jakieś zalety takiej transakcji?

Co to jest deprywatyzacja? Plusy i minusy sprzedaży

• deprywatyzacja;
• sprzedaż za pieniądze.

Co to jest deprywatyzacja i kto z niej korzysta? Deprywatyzacja to dobrowolne przekazanie przez właściciela sprywatyzowanego mieszkania. Właściciel domu nie otrzymuje za to żadnych pieniędzy.

Powody, dla których ludzie zwracają własność:

1. Podatek mieszkaniowy.
2. Naruszenie praw jednego z właścicieli.
3. Nie nadaje się do zamieszkania i w związku z tym jest płatny.
4. Niewygodna lokalizacja.
5. Odmowa przyjęcia mieszkania na podstawie testamentu.
6. Koszty napraw w przypadku pożaru lub zalania nie spadają na właściciela.

Po przeniesieniu praw własności poprzedni właściciele nadal w nim mieszkają według własnego uznania, ale są też wady takich działań:

1. Nie ma prawa sprzedawać ani wymieniać.
2. Nie można go ponownie sprywatyzować. Prawo to jest nadawane raz.
3. Trudno wynająć.
4. Lokal nie będzie wykorzystywany jako zabezpieczenie kredytu.

Drugą opcją jest sprzedaż mieszkania państwu. Ta metoda ma zarówno zalety, jak i wady:

1. Kupujący jest solidnym partnerem. Nie musisz martwić się o czystość i jakość transakcji.
2. Nie ma potrzeby wydawać pieniędzy na prawnika.
3. Możesz pomóc w realizacji programów społecznych, na przykład sprzedając państwu mieszkanie dla sierot.

Do wad, a raczej niedogodności, zaliczają się wymagania stawiane własności właścicieli. Pytanie „Czy można sprzedać mieszkanie państwu?” powstaje, gdy nie można go zrealizować w inny sposób. W tym przypadku transakcja jest korzystna dla obu stron.

Obowiązkowe warunki sprzedaży

Aby sprzedać nieruchomość, musisz dowiedzieć się o aukcjach ogłaszanych na specjalnych zasobach. Lokal musi spełniać następujące obowiązkowe wymagania:

• być wolne od obciążeń i zabezpieczeń;
• nie znajdować się na liście zniszczonych mieszkań lub do rozbiórki;
• przebudowa musi zostać zalegalizowana;
• stan nadający się do zamieszkania.

Popularnym życzeniem jest jednopokojowa przestrzeń o powierzchni 18 – 32 metrów kwadratowych. Sprawdzany jest stan komunikacji i wygląd obudowy. Jeśli jest kilku właścicieli, wszyscy muszą zgodzić się na transakcję. Nieruchomość musi być w takim stanie, aby przyszły najemca mógł się do niej wprowadzić od zaraz.

Metody sprzedaży

Istnieje kilka sposobów jego wdrożenia:

1. Sprzedaj mieszkanie państwu według wartości katastralnej.
2. Sprzedaj mieszkanie państwu po cenie rynkowej.

Mieszkanie sprzedawane jest państwu w drodze aukcji, podczas której przedstawiane są wymagania dotyczące mieszkania i rozpatrywane są proponowane wnioski.

Jak sprzedać mieszkanie państwu według wartości katastralnej? Choć państwo nie ma obowiązku wykupu nieruchomości od osób prywatnych, w niektórych przypadkach korzysta z tej metody. W tym przypadku przy tworzeniu budżetu na takie zakupy opiera się on na katastralnej ocenie kosztów mieszkania.

Gdzie się skontaktować

Aby sprzedać nieruchomość władzom miasta, musisz się tam udać i napisać wniosek. Jeżeli będzie zainteresowana proponowaną nieruchomością to transakcja dojdzie do skutku. W przeciwnym razie nie można Cię zmusić do zakupu domu.

Inną opcją jest śledzenie aukcji, które otwierają się, gdy administracja państwowa potrzebuje kupić mieszkanie.

Jakie dokumenty należy przygotować

Transakcja ta nie wymaga gromadzenia żadnych specjalnych dokumentów. Ich lista jest taka sama, jak w przypadku sprzedaży nieruchomości innej osobie:

1. Własność.
2. Pisemna zgoda wszystkich właścicieli.
3. Informacje o zarejestrowanych osobach.
4. Wyciąg z USRNI.
5. Wyciąg z urzędu mieszkaniowego potwierdzający brak długów.

Ponadto potrzebne będą dokumenty techniczne dotyczące stanu lokalu, jego wielkości i wszelkich przeprowadzonych przebudów.