Rejestracja dodatkowej umowy do umowy. Czy konieczna jest rejestracja dodatkowej umowy do obowiązującej umowy? Umowa o rejestrację umowy do umowy najmu

Cześć!

Zgodnie z art. 17 ustawy o rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi, podstawą państwowej rejestracji obecności, wystąpienia, wygaśnięcia, przeniesienia, ograniczenia (obciążenia) praw do nieruchomości i transakcji z nią są:

umowy i inne transakcje dotyczące nieruchomości, dokonywane zgodnie z przepisami obowiązującymi w miejscu położenia nieruchomości w momencie zawarcia transakcji.

Ponieważ Umowa Dodatkowa stanowi integralną część Umowy głównej, zmiany wprowadzone w Umowie muszą zostać zarejestrowane w Jednolitym Rejestrze Państwowym.

W takim przypadku postępowanie rejestracyjne uzależnione jest od treści zmian dokonanych Umową Dodatkową do Umowy Najmu.

Zgodnie z paragrafem 4 art. 18 ustawy o rejestracji stanowi, że jeżeli w związku ze zmianą informacji o obiekcie nieruchomości zawartych w państwowym katastrze nieruchomości (zwanym dalej państwowym katastrem nieruchomości), konieczne jest dokonanie odpowiednich zmiany w podsekcji 1 Jednolitego Rejestru Państwowego, zaktualizowane informacje o takim obiekcie nieruchomości są wpisywane do Jednolitego Rejestru Państwowego bez oświadczenia właściciela praw autorskich i bez ponownej rejestracji przy wprowadzaniu tych informacji do Komisji Majątku Państwowego zgodnie z art. Prawo katastralne.
Zgodnie z klauzulą ​​67 Regulaminu prowadzenia Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Transakcji z nim, zatwierdzonego dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 18 lutego 1998 r. N 219 (zwanego dalej Regulaminem), l Rejestr zmian służy do wprowadzenia do Jednolitego Rejestru Państwowego takich informacji, które nie pociągają za sobą istotnej zmiany przedmiotu, a także wygaśnięcia lub przeniesienia prawa do niego. Informacje te obejmują informacje, które nie pociągają za sobą istotnej zmiany przedmiotu nieruchomości, a także wygaśnięcia lub przeniesienia praw do niej (zmiana nazwiska, imienia, patronimiki, miejsca zamieszkania osoby fizycznej, nazwy osoby prawnej lub adresu, wyjaśnienia powierzchni obiektu nieruchomości, zmiany w trakcie jego drobnej przebudowy itp.).

Zgodnie z paragrafem 68 Regulaminu zmiany są wpisywane na listę zapisów zmian w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw, wskazując szczegóły dokumentów, które posłużyły za podstawę wprowadzanie zmian(przykładowo, gdy dana osoba zawiera związek małżeński i zmienia w tym zakresie nazwisko, takim dokumentem jest akt małżeństwa).

Dlatego też od wnioskodawcy, oprócz wniosku o wprowadzanie zmian Jednolity Państwowy Rejestr Praw wymaga również dokumentu potwierdzającego fakt zmian w odpowiednich informacjach wprowadzonych wcześniej do Jednolitego Państwowego Rejestru Praw.

Oświadczenie osoby dot wprowadzanie zmian a dołączone do niej dokumenty (jeżeli dokumenty te zostały złożone, a nie tylko przedstawione) są rejestrowane w księdze dokumentów przychodzących w sposób określony w Regulaminie prowadzenia ksiąg dokumentów.

Wszystkie dokumenty dot wprowadzanie zmian w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw, są umieszczane w aktach dokumentów tytułowych (klauzula 46 Zasad prowadzenia ksiąg dokumentów).

Po wprowadzanie zmian w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw, wnioskodawca otrzymuje pisemne powiadomienie w tej sprawie.

Dokumenty dostarczone w celu wprowadzenia zmian w Jednolitym Rejestrze Państwowym:

1. Wniosek o zmianę Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Transakcji z Nim (zwanego dalej Jednolitym Państwowym Rejestrem Nieruchomości).
2. Dokument potwierdzający zapłatę cła państwowego.

3. Dokument tożsamości wnioskodawcy. W przypadku pełnomocnika składa się także dokument potwierdzający jego uprawnienia (np. pełnomocnictwo notarialne), które przedstawia się w oryginale i kopii.

4. Dokument potwierdzający fakt zmiany danych uprzednio wpisanych do Jednolitego Rejestru Państwowego, składany w oryginale i odpowiednio poświadczonej kopii:

• nazwisko, imię, patronimik właściciela praw autorskich;
• dane dokumentu tożsamości;
• adresy stałego zamieszkania (podstawowego miejsca zamieszkania) – w przypadku osób fizycznych;
• nazwa osoby prawnej;
• adresy (lokalizacja) osoby prawnej;
• przeznaczenie przedmiotu;
• adresy obiektów;
• powierzchnia obiektu (jeśli została określona);
• i inne.

Z poważaniem F. Tamara

Rejestracja umowy dodatkowej do umowy najmu jest obowiązkowym warunkiem jej zawarcia, jeżeli umowa najmu została zarejestrowana w przewidziany sposób.

Usługi rejestracji umowy dodatkowej do umowy najmu

• sporządzenie dodatkowej umowy do umowy najmu;
• badanie prawne dokumentów złożonych przez Klienta;
• wygenerowanie niezbędnego kompletu dokumentów i przesłanie ich do Rosreestr w celu rejestracji dodatkowej umowy do umowy najmu, w razie potrzeby uiszczając opłaty państwowe;
• uzyskanie zarejestrowanej umowy dodatkowej do umowy najmu i przeniesienie jej na Klienta.

Dodatkowy koszt usług rejestracyjnych. uzgodnień do umowy najmu i warunków jej realizacji

Zostaw prośbę

Jeżeli po zawarciu umowy najmu podlegającej obowiązkowej rejestracji państwowej (umowa zawierana jest na okres dłuższy niż rok) strony będą chciały zmienić którykolwiek z jej warunków, mają prawo zawrzeć umowę dodatkową. W praktyce gospodarczej często spotyka się zmiany w umowie najmu. Często do zawarcia dodatkowej umowy dochodzi w sytuacji, gdy wynajmujący podwyższa czynsz lub np. strony decydują się na dodanie jakichkolwiek praw lub obowiązków wynikających z umowy; może zmienić się charakterystyka wynajmowanego lokalu itp.

We wszystkich powyższych przypadkach strony sporządzają pisemną umowę dodatkową do umowy najmu, która będzie integralną częścią umowy najmu, po czym konieczna jest jej rejestracja w Rosreestr. Rejestracja zmian w umowie najmu jest procesem całkowicie podobnym do rejestracji głównej umowy najmu lokalu.

Komplet dokumentów do rejestracji umowy dodatkowej do umowy najmu

• umowa dodatkowa do umowy najmu w 3 egzemplarzach;
• dokument potwierdzający zapłatę cła państwowego;
• dokumenty potwierdzające uprawnienia szefów stron umowy (dla osób prawnych - protokoły, decyzje, zarządzenia);
• notarialne pełnomocnictwo dla przedstawiciela strony;
• kopię zarejestrowanej umowy najmu.

Rejestracja umowy dodatkowej do umowy najmu następuje na wniosek jednej ze stron. Zatem wnioskodawcą może być zarówno najemca, jak i wynajmujący. Jedynym wymogiem Rosreestr jest to, że opłatę państwową za zarejestrowanie umowy dodatkowej do umowy najmu musi uiścić strona składająca wniosek.

Termin rejestracji umowy dodatkowej do umowy najmu jest taki sam jak rejestracji samej umowy najmu i co do zasady wynosi 10 dni roboczych. Jest to odnotowywane w potwierdzeniu dostarczenia dokumentów.

W określonym terminie rejestrator dokonuje w Jednolitym Rejestrze Państwowym wpisu rejestracyjnego wskazującego dokonanie zmian w umowie najmu i przydziela temu wpisowi numer stanu.

Po upływie okresu rejestracyjnego umowy dodatkowej do umowy najmu wnioskodawca otrzymuje dwa egzemplarze umowy, po jednym dla każdej ze stron, ze znakiem Rosreestr o jej rejestracji, zawierającym datę i państwowy numer rejestracyjny.

Więcej szczegółowych informacji na temat usług związanych z rejestracją umowy najmu lokalu lub gruntu, a także dodatkowe informacje. umowy na to, prosimy o kontakt telefoniczny z naszymi specjalistami: +7 (926) 011-50-75 , +7 (495) 642-45-97 .

Umowa najmu budynku lub budowli zawarta na okres co najmniej roku podlega rejestracji państwowej i uważa się ją za zawartą od chwili tej rejestracji (art. 651 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Zasada ta dotyczy również wynajmu lokali niemieszkalnych (patrz np. List informacyjny Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 czerwca 2000 r. Nr 53).

Umowa najmu jest rejestrowana jako obciążenie praw wynajmującego nieruchomości (klauzula 1, artykuł 4, klauzula 3, artykuł 26 ustawy federalnej z dnia 21 lipca 1997 r. nr 122-FZ „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcje z nimi”). Zgodnie z ust. 2 art. 164 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej transakcja przewidująca zmianę warunków transakcji rejestrowanej podlega rejestracji państwowej. W takim przypadku odpowiednie skutki prawne występują po takiej rejestracji (ust. 1 tego samego artykułu, patrz także klauzula 9 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. Nr 59).

Zgodnie z ust. 2 art. 425 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej strony mają prawo ustalić, że warunki zawartej przez nie umowy mają zastosowanie do ich stosunków powstałych przed zawarciem umowy. Zasady te mają zastosowanie także do umów dodatkowych do umów najmu, gdyż umowy dodatkowe stanowią integralną część umowy (art. 453 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W związku z tym wpływ dodatkowej umowy w sprawie zmian czynszu podlegającej rejestracji państwowej można rozszerzyć na stosunki, które powstały przed rejestracją państwową tej umowy, na przykład od momentu jej podpisania przez strony (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Moskiewskiego z dnia 05.05.2009 nr KG-A40/3448-09, FAS Okręgu Zachodniosyberyjskiego z dnia 17.05.2007 nr F04-2693/2007 (33872-A46-21), FAS Okręgu Północno- Western District z dnia 03.07.2007 r. w sprawie nr A56-9107/2006). Od chwili państwowej rejestracji umowy dodatkowej wynajmujący ma prawo żądać zapłaty czynszu w nowej wysokości (za okres od dnia określonego w umowie) niezależnie od tego, czy strony zaczęły wypełniać warunki umowy jeszcze przed rejestracją.

Jak wyjaśniło Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej w paragrafie 14 uchwały nr 73 z dnia 17 listopada 2011 r., w przypadku przekazania nieruchomości przez właściciela do użytkowania, a inna osoba przyjęła ją bez uwag, porozumienie w sprawie kwoty strony doszły do ​​porozumienia w sprawie zapłaty za korzystanie z nieruchomości i na innych warunkach korzystania i zostały przez nie wykonane, w tym przypadku należy mieć na uwadze, że wiązało to je z obowiązkiem, którego nie można dowolnie zmienić przez jednego ze stron stron (art. 310 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) oraz podstawy zastosowania przez sąd przepisów art. 1102 i 1105 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie są dostępne. Podobne podejście ilustruje Uchwała Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 6 września 2011 r. nr 4905/11.

Jednocześnie w rozumieniu art. 164, 165 ust. 3 art. 433 ust. 2 art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej państwowa rejestracja umowy przeprowadzana jest w celu stworzenia zainteresowanym osobom trzecim możliwości zapoznania się z długoterminowymi umowami najmu (klauzula 3 Listu informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 25 lutego 2014 r. nr 165). Na mocy art. 308 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie można sprzeciwiać się osobom trzecim praw przyznanych osobie korzystającej z nieruchomości na podstawie umowy najmu, która nie przeszła rejestracji państwowej. W szczególności takiej osobie nie przysługuje prawo pierwokupu do zawarcia umowy na nowy okres (art. 621 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), a ust. 1 art. 617 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (ust. 14 uchwały Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 17 listopada 2011 r. nr 73).

Zatem w przypadku faktycznego przeniesienia własności na najemcę przed rejestracją umowy najmu i spełnienia warunków tej umowy przez strony, umowa najmu powoduje powstanie obowiązkowych stosunków między jej stronami, niezależnie od jej rejestracji państwowej jednakże warunki niniejszej umowy nie mogą mieć wpływu na prawa i obowiązki innych osób.

Jak pokazuje praktyka sądowa, powyższe wyjaśnienia dotyczą także dodatkowych umów (zmian) do już zawartej (zarejestrowanej) umowy najmu ze względu na jej wykonanie przez strony umowy (patrz np. uchwały Federalnej Służby Antymonopolowej Dalekiego Okręg Wschodni z dnia 22 lipca 2014 r. Nr F03-2884/14 w sprawie nr A24-4369/2013, FAS Okręg Moskiewski z dnia 1 lipca 2014 r. Nr F05-5473/14 w sprawie nr A41-43555/2013, XIII Arbitrażowy Sąd Apelacyjny z dnia 17 lipca 2014 r. nr 13AP-11141/14, X Arbitrażowy Sąd Apelacyjny z dnia 27.02.2014 r. nr 10AP-782/14).

Zatem jeżeli dodatkowa umowa określona w pytaniu nie została zarejestrowana, ale została faktycznie wykonana (tj. najemca zaczął płacić czynsz w wysokości ustalonej w tej umowie), zobowiązania stron uważa się za zmienione, a wynajmujący ma prawo do dalszego żądania od najemcy zapłaty w wysokości ustalonej w umowie dodatkowej do umowy najmu. Jednocześnie brak rejestracji państwowej dodatkowej umowy nie pozbawia wynajmującego możliwości, jeśli to konieczne, zwrócenia się do sądu z żądaniem odzyskania czynszu w wysokości ustalonej w tej umowie (patrz na przykład uchwały Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Moskiewskiego z dnia 24 kwietnia 2013 r. nr F05-3173/13, FAS Okręgu Zachodniosyberyjskiego z dnia 04.03.2013 r. nr Ф04-198/13, Piąty Arbitrażowy Sąd Apelacyjny z dnia 05 /23/2013 nr 05AP-4431/13, Trzeci Arbitrażowy Sąd Apelacyjny z dnia 20.05.2013 nr 03AP-1529/13).

Wydaje nam się, że nie ma powodu, aby w takich sytuacjach nie stosować drugiej części powyższych wyjaśnień Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej. W konsekwencji warunki zawartej przez strony umowy dodatkowej, która podlega rejestracji państwowej, ale nie jest zarejestrowana, stwarza zobowiązania jedynie dla stron, które ją podpisały i nie ma znaczenia prawnego dla osób trzecich. W tym zakresie zakres praw i obowiązków powstających dla nowego najemcy lub wynajmującego w przypadku ponownego najmu lub zmiany właściciela przedmiotu najmu powinien być określony precyzyjnie treścią zarejestrowanej umowy bez uwzględnienia obowiązków, jakie zaistniały pomiędzy stronami umowy w związku z wypełnianiem przez nie warunków niezarejestrowanych umów dodatkowych do umowy. Potwierdza to także praktyka sądowa (patrz np. uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Ural z dnia 8 listopada 2013 r. nr F09-11455/13 w sprawie nr A07-14824/2012).

Dziś proces wynajmu wiąże się z zawarciem specjalnej umowy. Należy jednak zauważyć, że często pojawiają się różne dodatkowe czynniki, o których należy oficjalnie wspomnieć w ten czy inny sposób.

Drodzy czytelnicy! W artykule omówiono typowe sposoby rozwiązywania problemów prawnych, jednak każdy przypadek jest indywidualny. Jeśli chcesz wiedzieć jak rozwiązać dokładnie Twój problem- skontaktuj się z konsultantem:

WNIOSKI I ZGŁOSZENIA PRZYJMUJEMY 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu, 7 dni w tygodniu.

Jest szybki i ZA DARMO!

Aby uniknąć sporządzania nowej umowy, możesz po prostu sporządzić dodatkową umowę i oficjalnie zarejestrować ją w Rosreestr.

Czy to konieczne?

Koszt nieruchomości różnego typu jest dziś dość wysoki. Dlatego też, jeśli potrzebujesz takiego do użytku osobistego, możesz go po prostu wypożyczyć. Pozwoli to uniknąć wielu komplikacji i trudności.

Istnieje jednak wiele subtelności związanych z tworzeniem takich relacji.

Warto pamiętać, że aby sformalizować umowę, należy spełnić określone wymagania.

Istnieją różne rodzaje tego rodzaju umów, w zależności od czasu ich obowiązywania, a także szeregu różnych innych czynników. Najlepiej jest wcześniej zapoznać się ze wszystkimi tymi punktami.

Nie ma jednak ściśle ustalonej formy umowy najmu. Istnieją jednak pewne wymagania dotyczące tego, jakie klauzule muszą znajdować się w umowie.

Warto także pamiętać, że w niektórych przypadkach umowa najmu musi zostać odpowiednio zarejestrowana. Proces rejestracji ma swoją specyfikę i jest zdefiniowany w specjalny sposób.

Osobno należy zauważyć, że algorytm rejestracji przeprowadzany jest w każdym przypadku indywidualnie. Ale jednocześnie proces ten odbywa się za pośrednictwem Rosreestr. Wystarczy zebrać określoną listę dokumentów.

Obecnie do czynników determinujących konieczność przeprowadzenia procesu rejestracji umowy zalicza się:

• status samych stron, które przeprowadziły proces sporządzania takiej umowy;
• czas trwania działania.

Należy zauważyć, że jeśli osoba prawna występuje jako najemca lub leasingodawca, należy pamiętać, że w każdym przypadku należy przeprowadzić rejestrację umowy z Rosreestr.

Niezależnie od innych czynników. Rejestracji należy dokonać również, jeżeli czas trwania umowy jest nieokreślony lub dłuższy niż 12 miesięcy z rzędu. Niezastosowanie się do tego wymogu może spowodować poważne problemy.

Warto mieć także na uwadze, że czasami zaistnieją okoliczności wymagające dokonania pewnych zmian w umowie najmu.

W takim przypadku konieczne będzie przeprowadzenie procesu rejestracji – ale tylko w przypadku, gdy umowa została wcześniej zarejestrowana.

Również w tym przypadku w ramach umowy specjalnej należy sporządzić dodatkowe umowy. Nie ma znaczenia, czy lokal ma charakter mieszkalny czy niemieszkalny.

Państwowa rejestracja nieruchomości, niezależnie od formy własności, powinna być przeprowadzana w zależności od różnych czynników.

Również wtedy, gdy nie ma bezpośredniego najmu, ale umowa jest zawierana na podstawie podnajmu. W tym przypadku kwestia ta wchodzi w zakres specjalistycznych dokumentów legislacyjnych. Ten moment będzie musiał zostać opracowany z wyprzedzeniem.

Instrukcje krok po kroku

Przede wszystkim musisz pamiętać o następujących niuansach:

• sama umowa musi zostać sporządzona w ramach specjalistycznego ustawodawstwa, bez żadnych naruszeń;
• Na pewno będziesz musiał zebrać dokumenty i uiścić opłatę państwową;
• Naruszenie procedury rejestracyjnej będzie skutkować karą grzywny.

Proces rejestracji umowy dodatkowej do umowy najmu składa się z kilku podstawowych kroków. Wygląda to tak:

• sama umowa jest sporządzana;
• Następnie sporządzana jest pełna lista wszystkich dokumentów wymaganych w tej sprawie;
• uiszczana jest opłata państwowa, drukowany jest paragon;
• następnie wszystkie niezbędne dokumenty wraz z kopią umowy należy złożyć w oddziale w Rosreestr.

Ponownie, przed przystąpieniem bezpośrednio do procesu rejestracji, konieczne będzie uzyskanie porady w tej kwestii od właściwych organów. W ten sposób będzie można uniknąć wielu komplikacji i trudności. Nierzadko zdarza się odmowa rejestracji.

Co więcej, rzeczywiście istnieją odpowiednie podstawy prawne dla takiego działania. Na przykład brakuje dokumentów niezbędnych do rejestracji, nie uiszczono opłaty państwowej.

Dokumenty

Do kwestii zebrania pełnej listy wszystkich niezbędnych w tym przypadku dokumentów należy podchodzić tak odpowiedzialnie, jak to tylko możliwe.

Co więcej, lista różni się dość znacząco w zależności od statusu prawnego osoby, która złożyła wniosek do oddziału w Rosreestr.

Na przykład w standardowym przypadku będziesz musiał przygotować następujące dokumenty dla osoby prawnej:

• w formie ustalonej przez władze państwowe;
• bezpośrednio oryginał dokumentu płatniczego dotyczącego zapłaty cła państwowego;
• opis obiektu, który będzie używany jako przedmiot najmu;
• pełnomocnictwo potwierdzające prawo do reprezentowania interesów określonej osoby prawnej;
• kopie następujących dokumentów (wszystkie muszą być odpowiednio poświadczone):
  • rejestr samej organizacji;
  • potwierdzenie rejestracji państwowej konkretnego przedsiębiorstwa;
  • zaświadczenie potwierdzające wprowadzenie określonych zmian w dokumentach założycielskich – jeżeli to nastąpi;
  • statut – koniecznie ze wszystkimi zmianami, wersja aktualna;

• wyciąg z paszportu WIT;
• bezpośrednio kopię zmienionej formy umowy najmu lub umowy dodatkowej.

Lista dokumentów wymaganych w tym przypadku może się znacznie różnić. Wszystko zależy bezpośrednio od statusu samej osoby prawnej i innych aspektów. Jeżeli wniosek składa osoba fizyczna, proces jest nieco uproszczony.

Standardowy zestaw dokumentów wymaganych w większości przypadków obejmuje:

• wniosek o wszczęcie postępowania rejestracyjnego w celu zawarcia umowy dodatkowej;
• oryginał samego dokumentu płatniczego - ostatnio nie ma potrzeby jego wystawiania, ale wskazane jest jego dostarczenie (ponieważ elektroniczna baza danych w niektórych przypadkach jest uzupełniana z opóźnieniem);
• opis przedmiotu prawa;
• w przypadku reprezentacji interesów przez osobę trzecią konieczne jest przedstawienie pełnomocnictwa poświadczonego notarialnie oraz paszportu;
• wyciąg z WIT w specjalnej formie – w tym przypadku termin przedawnienia wydania tego dokumentu nie powinien być dłuższy niż 1 rok;
• kopia objaśnienia lokalu poświadczona WIT;

• pełnomocnictwo do prawa zawarcia tego typu umowy;
• kopia majątku poświadczona notarialnie;
• zmiany w formie umowy najmu – ponownie muszą zostać poświadczone notarialnie.

Ponownie lista dokumentów wymaganych w tym przypadku różni się dość znacznie. Należy pamiętać, że optymalnym rozwiązaniem jest uzyskanie wstępnej konsultacji od samego Rosreestr.

W ten sposób możesz zredukować prawdopodobieństwo wystąpienia błędów do minimum. Powyższe dokumenty są wymagane w prawie wszystkich przypadkach, bez żadnych wyjątków.

Okres rejestracji

Nie ma dziś dokładnych, ściśle określonych terminów rejestracji umowy najmu. Nie należy jednak zwlekać z wdrożeniem takiej procedury.

Ponieważ w przeciwnym razie mogą pojawić się pewne problemy. Wszystkie obowiązkowe procedury najlepiej wdrożyć w ciągu miesiąca od dnia zawarcia umowy.

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku państwowej rejestracji różnych umów dodatkowych. Jeśli to możliwe, proces rejestracji dodatkowej umowy powinien zakończyć się jak najszybciej.

Zapobiegnie to wielu trudnościom i komplikacjom. Osobno należy zauważyć, że kary za nieprzestrzeganie wymogów prawnych są dość duże.

Opłata państwowa za rejestrację umowy dodatkowej do umowy najmu

Wysokość opłaty państwowej za rejestrację dodatkowej umowy określa Ordynacja podatkowa Federacji Rosyjskiej. Moment ten jest w każdym przypadku określany tak samo. Jednocześnie wysokość opłaty państwowej za rejestrację samej umowy i jej zmian jest taka sama.

Rejestracja państwowa umów dodatkowych do umowy najmu

Jeżeli umowa podlega rejestracji państwowej, uważa się ją za zawartą z chwilą rejestracji, chyba że ustawa stanowi inaczej – określony w ust. 3 art. 433 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z ust. 2 art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowy najmu budowli i budynków na okres dłuższy niż rok wymagają obowiązkowej rejestracji państwowej. Od tego momentu rozpoczyna się także wejście w życie takich umów, jak na przykład wynajem sali w Moskwie

rejestracja.

W ust. 1 art. 452 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że zmiany umowy lub rozwiązanie umowy można dokonać w tej samej formie, co sama umowa. Wyjątek stanowią przypadki określone przepisami prawa, innymi aktami prawnymi, umowami i zwyczajami handlowymi.
W związku z powyższym wszelkie zmiany w umowie najmu, które przeszły rejestrację państwową, muszą być również zarejestrowane przez organ państwowy w ramach umowy. Decyzja ta została podjęta w Uchwale Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 27 stycznia 2009 r. N 11680/08.

Jednak przepis dotyczący konieczności obowiązkowej rejestracji państwowej umów najmu nieruchomości wszedł w życie dopiero po wejściu w życie ustawy federalnej nr 122-FZ i drugiej części kodeksu cywilnego. W art. 6 Ustawa federalna nr 122-FZ stanowi, że wejście w życie tej ustawy nie stoi w sprzeczności ze stosunkami, które powstały przed tym momentem, dlatego brak rejestracji państwowej wcześniej zawartych stosunków najmu nieruchomości nie powoduje ich nieważności. Na wniosek właścicieli możliwa jest państwowa rejestracja takich praw.

Biorąc powyższe pod uwagę, w praktyce wielu musiało stanąć przed niejednoznacznym pytaniem:

Czy konieczna jest rejestracja dodatkowej umowy z organami rządowymi, jeśli wprowadza ona zmiany w umowie najmu zawartej przed wejściem w życie ustawy federalnej? N122-FZ?

Uchwała Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 02.05.2013 N 11241/12 dała odpowiedź: Ustawa federalna N 122-FZ ma zastosowanie do stosunków prawnych powstałych po wejściu w życie ustawy federalnej, jak wskazano w ustęp 6 art. 33 tej ustawy. Jeśli chodzi o stosunki prawne powstałe przed wejściem w życie ustawy, uważa się, że ustawa ma zastosowanie do praw i obowiązków powstałych po wejściu w życie ustawy federalnej. Stąd wyciąga się wniosek, że dodatkowe umowy, które zostały podpisane w okresie obowiązywania ustawy federalnej N 122-FZ, dotyczące praw i obowiązków stron umowy najmu, muszą zostać zarejestrowane w określony sposób.

Z tych przepisów jasno wynika, że ​​jeśli konieczna jest państwowa rejestracja umowy, wszelkie zmiany i uzupełnienia do tej umowy będą musiały zostać zarejestrowane w podobny sposób.

Umowy najmu, na przykład wynajęcie biura na godzinę w Moskwie, które nie przeszły rejestracji państwowej, nie mogą być wykorzystywane do rozstrzygania sporów. Wynika to z faktu, że umowa niezarejestrowana nie rodzi praw i obowiązków żadnej ze stron.

Przykładowo Uchwała XII Arbitrażowego Sądu Apelacyjnego z dnia 15 lipca 2013 r. N A12-27756/12, w której arbitrzy doszli do wniosku, że dodatkowe umowy sporządzone w latach 2006 i 2007 nie stanowią podstawy do zmiany wysokości czynszu określonego w umowie, ponieważ dodatkowe umowy nie przeszły rejestracji państwowej zgodnie z art. Sztuka. 433, 452 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Umowy, które nie zostały poddane rejestracji państwowej, nie powodują zmian w prawach i obowiązkach stron umowy.

Ustawa federalna N 122-FZ i rozporządzenie Ministerstwa Sprawiedliwości Rosji N 184 stanowią, że w celu rejestracji państwowej strony transakcji muszą przedstawić pakiet dokumentów. Pakiet ten obejmuje dokumenty stwierdzające powstanie, przejście, wygaśnięcie, istnienie lub ograniczenie praw.

Przeprowadzenie rejestracji państwowej dodatkowej umowy do umowy najmu zgodnie z przepisami ustawy federalnej N 122-FZ wskazuje, że umowa najmu i wszystkie umowy dodatkowe zostały zarejestrowane zgodnie z obowiązującym prawem federalnym.