Zgodnie z kartą techniczną dokonaj zmian w umowie miejskiej. Zmiana umowy gminnej

Uchwała Federalnego Sądu Arbitrażowego Okręgu Zachodniosyberyjskiego
z dnia 2 marca 2011 r. w sprawie nr A81-2110/2010
(ekstrakcja)

Administracja miasta Labytnangi (zwana dalej Administracją) złożyła pozew do Sądu Arbitrażowego Okręgu Autonomicznego Yamalo-Nenets przeciwko otwartej spółce akcyjnej „Spółka inwestycyjno-budowlana Okręgu Autonomicznego Yamalo-Nenets” ( zwaną dalej JSC „ISK Jamalo-Nieniecki Okręg Autonomiczny”) o zwrot nadpłat z tytułu kontraktów komunalnych w gotówce w kwocie 4.206.788 RUB. oraz o wymuszeniu zawarcia umów dodatkowych.

Roszczenia dotyczące warunków umów komunalnych z dnia 29 grudnia 2008 r. uzasadnione są faktem, że powód nadpłacił kwotę 4 206 788 rubli, gdyż łączna powierzchnia mieszkań przekazanych powodzie przez pozwanego okazała się mniejsza niż obszarze określonym w umowach.

Z kolei OJSC ISK Jamalsko-Nieniecki Okręg Autonomiczny złożył pozew wzajemny o odzyskanie od Administracji odszkodowania w kwocie 41.004.460,80 RUB.

Postanowieniem Sądu Arbitrażowego Jamalsko-Nienieckiego Okręgu Autonomicznego z dnia 22 lipca 2010 r., podtrzymanym postanowieniem Ósmego Arbitrażowego Sądu Apelacyjnego z dnia 1 listopada 2010 r., roszczenia Administracji zostały częściowo zaspokojone, a od odzyskanej kwoty 4 206 788 rubli JSC ISK Jamalsko-Nieniecki Okręg Autonomiczny na rzecz Administracji. jako nadpłata na kontraktach komunalnych. Odrzucono wymagania zawarte w pozwie pierwotnym mającym na celu zmuszenie JSC ISK Jamalsko-Nienieckiego Okręgu Autonomicznego do zawarcia dodatkowych umów, a także powództwo wzajemne.

Nie zgadzając się z aktami sądowymi przyjętymi w sprawie, JSC „ISK Jamalsko-Nieniecki Okręg Autonomiczny” złożyła skargę kasacyjną do Federalnego Sądu Arbitrażowego Okręgu Zachodniosyberyjskiego, w której wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji i uchwały sądów arbitrażowych i skierować sprawę do nowego rozpoznania.

W skardze kasacyjnej skarżący wskazał na naruszenie przez sąd apelacyjny arbitrażu art. 7 i 8 ustawy federalnej z dnia 30 grudnia 2004 r. N 214-FZ „O udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych nieruchomości oraz o zmiany niektórych aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej” (dalej - ustawa N 214-FZ), art. 406 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 15 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej.

Osoba składająca skargę uważa, że ​​obowiązek zwrotu środków OJSC ISK Jamalsko-Nieniecki Okręg Autonomiczny mógłby powstać jedynie w przypadku, gdyby Administracja nie podpisała zaświadczeń o odbiorze wspólnych projektów budowlanych; Paszporty katastralne dołączone do materiałów sprawy w ramach całkowitej powierzchni mieszkań przekazanych Administracji zawierają powierzchnię loggii przy zastosowaniu współczynnika redukcyjnego 0,5, co jest zgodne z wymogami SNiP 2.08.01-89 „Budynki mieszkalne” oraz Instrukcje rozliczania zasobów mieszkaniowych w Federacji Rosyjskiej, zatwierdzone rozporządzeniem Ministerstwa Budownictwa Federacji Rosyjskiej z dnia 08.04.1998 N 37), a także zalecenia zawarte w piśmie Federalna Agencja Katastru Nieruchomości z dnia 16.04.2008 N AM/0200 „W sprawie rozpatrzenia odwołania”; sądy nie zapoznały się z dokumentacją przetargową, nie wzięły pod uwagę, że warunki aukcji oraz projekt umowy gminnej nie zawierały zapisów dotyczących ewentualnego obniżenia ceny kontraktowej, w tym na skutek zmiany powierzchni mieszkań; sądy nie dokonały oceny prawnej argumentu JSC ISK Jamalsko-Nieniecki Okręg Autonomiczny o bezpodstawnym udziale we wspólnej budowie publicznej osoby prawnej.

O terminie i miejscu rozpatrzenia skargi kasacyjnej zawiadamia się osoby biorące udział w sprawie w sposób przewidziany przepisami prawa.

Pełnomocnik skarżącej podtrzymał na rozprawie argumenty skargi kasacyjnej.

Po sprawdzeniu legalności zaskarżonych aktów sądowych w granicach argumentacji skargi kasacyjnej zgodnie z przepisami art. 284 i 286 Kodeksu postępowania arbitrażowego Federacji Rosyjskiej sąd kasacyjny nie widzi podstaw do uchylenia decyzji oraz orzeczenie sądów w niniejszej sprawie.

Jak wynika z materiałów sprawy i ustalonych przez sądy, zgodnie z Prawo federalne Federacji Rosyjskiej z dnia 21 lipca 2005 r. N 94-FZ „W sprawie składania zamówień na dostawę towarów, wykonywanie pracy, świadczenie usług na potrzeby państwowe i komunalne” (zwaną dalej ustawą N 94-FZ) na podstawie wyniki otwartej aukcji pomiędzy gminą miasta Labytnangi (udziałowiec) a OJSC „ISK Yamalo-Nenets Okręg Autonomiczny” (deweloper) zawarły 47 umów gminnych na udział we wspólnej budowie z dnia 29 grudnia 2008 r., na których warunkach deweloper zobowiązał się wybudować (wybudować) apartamentowiec (obiekt) w terminie określonym w umowach, ze środków wspólnika, a po uzyskaniu pozwolenia na oddanie obiektu do użytkowania przekazać go wspólnikowi mieszkania. Indywidualną charakterystykę apartamentów określa paragraf 2.1 umów.

Strony umów uzgodniły koszt jednego metra kwadratowego powierzchni w wysokości 66 051 rubli. Zgodnie z punktami 3.5 i 3.6 umów określonych w punktach 2.1. parametry mieszkania są parametrami projektowymi i podlegają doprecyzowaniu na podstawie danych z inwentarza technicznego, ostateczna wysokość kosztu mieszkania zostanie ustalona po oddaniu domu do użytkowania na podstawie paszportu technicznego inwentarza technicznego; organu i muszą być zabezpieczone stosowną umową stron. Jeżeli po przeglądzie technicznym mieszkania okaże się, że różnica w metrach kwadratowych maleje, strony zgodziły się na ponowne przeliczenie zgodnie z umową pod względem płatności; w przypadku zwiększenia powierzchni nie należy dokonywać przeliczenia w ramach umowy.

Zgodnie z warunkami pkt 3.7 i 7.1.2 umów wszelkie zmiany wartości muszą być sformalizowane w drodze dodatkowej umowy; akcjonariusz ma prawo żądać zwrotu środków od dewelopera w przypadkach przewidzianych przez prawo lub umowę .

Z materiałów sprawy wynika, że ​​powód poniósł w całości koszty wspólnych inwestycji budowlanych. Po przekazaniu mieszkań przez dewelopera wspólnik na podstawie paszportów technicznych ustalił zmniejszenie powierzchni całkowitej każdego z mieszkań w stosunku do wielkości powierzchni określonych w pkt 2.1 umów. Do wszystkich umów przesłano pozwanemu dodatkowe uzgodnienia i zażądano zwrotu nadpłaconych środków.

Umowy dodatkowe zostały przez dewelopera zwrócone bez egzekucji, nadpłacone środki nie zostały zwrócone, co było podstawą do skierowania pozwu do sądu.

Podejmując decyzję o odzyskaniu nadpłaty, sąd pierwszej instancji powołał się na art. 5 ustawy nr 214-FZ, zgodnie z którym umowa udziału w udziałach określa kwotę pieniędzy, jaką ma zapłacić uczestnik wspólnej budowy na budowę (utworzenie) wspólnego projektu budowlanego. Cenę kontraktową można określić w umowie jako kwotę pieniężną stanowiącą zwrot kosztów budowy (tworzenia) wspólnego projektu budowlanego oraz kwotę pieniężną stanowiącą wynagrodzenie za usługi dewelopera. Za zgodą stron cena umowy może ulec zmianie po jej zawarciu, jeżeli umowa przewiduje możliwość zmiany ceny, przypadki i warunki jej zmiany.

Ponieważ cenę umowną (cenę mieszkań) i sposób jej ustalenia strony ustaliły poprzez pomnożenie kosztu jednego metra kwadratowego mieszkania (66 051 RUB) przez powierzchnię całkowitą mieszkania oraz powierzchnię całkowitą mieszkania nie obejmuje powierzchni loggii (zgodnie z rozdziałem umów „Definicje i pojęcia”), sąd pierwszej instancji doszedł do wniosku, że wymagania określone przez Administrację w zakresie zwrotu nadpłaconej kwoty środki były uzasadnione.

Sąd kasacyjny zgadza się z wnioskami sądu pierwszej instancji i sądu apelacyjnego, że istnieją podstawy do pobrania nadpłaty od OJSC ISK Jamalsko-Nieniecki Okręg Autonomiczny.

Zgodnie z art. 4 ustawy N 214-FZ na podstawie umowy o udział we wspólnej budowie jedna strona (deweloper) zobowiązuje się do budowy (utworzenia) budynku mieszkalnego i (lub) innej nieruchomości w terminie określonym w umowie i (lub) przy udziale innych osób i po otrzymaniu pozwolenia na oddanie tych obiektów do użytku, przekazać odpowiedni wspólny obiekt budowy uczestnikowi wspólnej budowy, a druga strona (uczestnik wspólnej budowy) zobowiązuje się zapłacić cenę przewidzianą przez zawrzeć umowę i przyjąć wspólny obiekt budowlany, jeśli istnieje pozwolenie na oddanie budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości.

Jak stwierdził Sąd I instancji dla 47 kontraktów komunalnych, Administracja musi zostać przeniesiona do opłaconych przez nią mieszkań o łącznej powierzchni 2.231,19 mkw. Zgodnie z przedłożonymi atestami technicznymi, faktycznie przyznano powodowi mieszkania o łącznej powierzchni 2.167,5 mkw. (bez powierzchni loggii), która wynosi 63,69 mkw. mniej niż zakontraktowana powierzchnia. W związku z powyższym akcjonariusz nadpłacił środki pieniężne w kwocie 4.206.788,19 RUB.

Zgodnie z przepisami art. 5 ustawy N 214-FZ możliwość zmiany ceny początkowej jest dozwolona, ​​jeśli spełnione są jednocześnie dwa warunki: należy to wskazać w umowie (umowie); wymagana jest zgoda uczestnika budowy udziału. Biorąc pod uwagę, że we wszystkich umowach strony ustaliły mechanizm zmiany ceny (klauzula 3.6 umów), przeliczenie dokonane przez Administrację, z zastrzeżeniem zmniejszenia powierzchni mieszkań po zakończeniu budowy , została zasadnie uznana za zgodną z normami obowiązującego prawa i zawartych umów.

Odrzucając argument OJSC „ISK Jamalsko-Nieniecki Okręg Autonomiczny” o obniżeniu ceny przez akcjonariusza w przypadku braku zgody dewelopera, sądy wyszły z faktu, że zgoda pozwanego na przeliczenie ceny w dół w przypadku zmniejszenie powierzchni mieszkania wynika z warunków umów (punkt 3.6 umowy). Nie ma powodu uważać warunków umów w tej części za sprzeczne z normami ustawy nr 94-FZ, ponieważ art. 9 ustawy nr 94-FZ przewiduje możliwość obniżenia ceny kontraktowej za zgodą stron bez zmiany ilości towaru, zakresu robót, usług i innych warunków wykonania umowy państwowej lub komunalnej. Jednocześnie Sąd I instancji w swoim postanowieniu słusznie wskazał, że uzgodniona zmiana powierzchni mieszkań nie może być traktowana jako zmiana ilości dostarczanego towaru, jego objętości w sensie, w jakim jest określona w Artykuł 9 ustawy nr 94-FZ.

Ponieważ warunki kontraktów komunalnych uzgodniły tryb i przypadki obniżenia ceny kontraktów, sąd pierwszej instancji doszedł do rozsądnego wniosku o odzyskanie od JSC ISK Jamalo-Nienieckiego Okręgu Autonomicznego na rzecz Administracji nadwyżki pieniędzy zapłaconych przez Administracja na podstawie określonej wielkości całkowitej powierzchni przekazywanych mieszkań.

Argument kasacyjny dotyczący naruszenia przez sądy przepisów art. 7 i 8 ustawy nr 214-FZ, art. 406 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej zostaje odrzucony, ponieważ sądy przyjmowały akty sądowe od warunków umów komunalnych zawartych przez strony w sprawie udziału we wspólnym budownictwie, które nie są sprzeczne z normami prawa, w tym z wyżej wymienionymi normami prawa.

Argument wnioskodawcy, jakoby OJSC ISK Jamalsko-Nieniecki Okręg Autonomiczny mógł mieć obowiązek zwrotu środków jedynie w przypadku, gdy strony nie podpisały zaświadczeń o odbiorze wspólnych projektów budowlanych, zostaje odrzucony jako nieoparty na normach prawnych i warunkach umów gminnych.

Argument skargi na to, że sądy nie zapoznały się z dokumentacją przetargową, nie porównano warunków projektów umów z warunkami kontraktów komunalnych, a także argument bezpodstawnego udziału we wspólnej budowie podmiotu publicznego jest niezasadny. podlegają odrzuceniu, gdyż umowy gminne na podstawach podanych w skardze nie zostały zaskarżone i nie zostały uznane za nieważne.

Nie można uwzględnić argumentu skargi dotyczącego nieprawidłowego zastosowania art. 15 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej przy ustalaniu całkowitej powierzchni lokali mieszkalnych. Sądy wyszły z faktu, że jeśli umowa o wspólną budowę budynku mieszkalnego nie wskazuje powierzchni loggii i nie przewiduje dodatkowej opłaty za obecność dodatkowej przestrzeni w mieszkaniu, wówczas ich koszt wynosi uznane za uwzględnione już w cenie kontraktu. W materiałach sprawy brak jest dowodów wskazujących, że cena 1 m2 nie uwzględnia wydatków dewelopera na budowę loggii.

Z uwagi na fakt, że zaskarżone akty sądowe opierają się na pełnym badaniu wszystkich okoliczności sprawy i zostały dokonane przy prawidłowym zastosowaniu prawa materialnego, sąd kasacyjny nie widzi podstaw do ich unieważnienia i uwzględnienia skargi kasacyjnej .

Zgodnie z przepisami art. 106, 110 Kodeksu postępowania arbitrażowego Federacji Rosyjskiej koszty sądowe z tytułu uiszczenia opłaty państwowej za rozpatrzenie skargi należy przypisać składającemu skargę.

Biorąc pod uwagę powyższe, kieruję się klauzula 1 części 1 artykułu 287, art. 289 Kodeksu postępowania arbitrażowego Federacji Rosyjskiej, Federalny Sąd Arbitrażowy Okręgu Zachodniosyberyjskiego orzekł:

postanowienie Sądu Arbitrażowego Okręgu Autonomicznego Jamalsko-Nieniecki z dnia 22 lipca 2010 r. oraz postanowienie Ósmego Arbitrażowego Sądu Apelacyjnego z dnia 1 listopada 2010 r. w sprawie nr A81-2110/2010 pozostawia się bez zmian, skarga kasacyjna zostaje niezadowolony.

Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Przygotowanie planów technicznych

jakichkolwiek obiektów nieruchomości

(351) 233-50-35

Paszport techniczny i plan techniczny. Zmiany w rachunkowości projektów budowy kapitału.

Jak wiadomo, od 1 kwietnia 2012 r. Procedura prac WIT w kwestiach rozliczania budynków, budowli i lokali uległa znacznym zmianom. Zmęczeni zamieszaniem i kolejkami obywatele zastanawiają się, co się dzieje i dokąd uciekać. Spróbujmy odpowiedzieć na te pytania.

Co się dzieje.

Od 01.01.2013 r. wchodzą w życie przepisy ustawy federalnej nr 221-FZ z 24.07.07 „W sprawie państwowego katastru nieruchomości” w odniesieniu do budynków, budowli, lokali i niedokończonych obiektów budowlanych, a zatem Ustalana od kilkudziesięciu lat procedura ewidencji tych obiektów przez organizacje WIT (OTI) musi się radykalnie zmienić. Jednak mieszkańcy obwodu czelabińskiego doświadczyli już wielu innowacji. I nie wydają się być z tego powodu specjalnie zadowoleni.
Faktem jest, że od 1 kwietnia 2012 r. Na terytorium obwodu czelabińskiego obowiązuje Procedura rejestracji państwowej budynków, budowli, lokali i niedokończonych projektów budowlanych, zatwierdzona rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Federacji Rosyjskiej z dnia października 14.2011 nr 577, zaczęła obowiązywać Procedura ta jest teoretycznie tymczasowa i powinna obowiązywać do 01.01.2013, jednak w rzeczywistości powtarza i precyzuje przepisy tej samej ustawy federalnej „O katastrze państwowym…” . Czyli tak naprawdę testujemy teraz dokładnie taki system księgowy, który powinien zacząć działać po wejściu w życie odpowiednich przepisów ustawy o katastrze.
Początek nowego porządku dla większości z nas upłynął pod znakiem gorączkowych kolejek i pandemonium we wszystkich organizacjach rejestracji technicznej i punktach przyjmowania dokumentów z Izby Katastralnej.

Co się zmieniło:

1. Wcześniej wszystkie techniczne organizacje księgowe (OTI) lub, jak mówią, WIT, miały własne, oddzielne bazy danych, które nie były ze sobą w żaden sposób powiązane, ale teraz wszystkie dane muszą zostać umieszczone w Jednolitym Państwowym Rejestrze Budownictwa Kapitałowego Projekty, w których utrzymuje się komora katastralna.

2. Wcześniej istniały dwa dokumenty identyfikujące nieruchomość - paszport techniczny i paszport katastralny. Ponadto paszport techniczny zawierał znacznie więcej informacji niż paszport katastralny. Obecnie paszport techniczny jest nadal używany, ale odchodzi już w przeszłość, a jedynie paszport katastralny służy jako dokument identyfikacyjny, który zawiera sporo informacji. Dokumentem zawierającym rozszerzone informacje o obiekcie, na podstawie którego dokonuje się wpisu informacji do rejestru, jest plan techniczny. Można zatem powiedzieć, że plan techniczny zastąpił paszport techniczny.

3. Czym plan techniczny różni się od paszportu technicznego. Cóż, przede wszystkim plan techniczny jest znacznie grubszy. Do wykonania potrzeba dużo więcej papieru. Sporządza się go w dwóch egzemplarzach i dołączono do niego dysk zawierający te same informacje w formie elektronicznej. A tak na poważnie, to główna różnica pomiędzy planem technicznym a paszportem technicznym polega na obecności w nim informacji o współrzędnych danej nieruchomości oraz o tym, na jakim terenie się ona znajduje. Oznacza to, że na podstawie tego dokumentu rejestr otrzymuje informacje o rzeczywistym położeniu nieruchomości na ziemi i jej powiązaniu z działkami i nieruchomościami sąsiednimi.

4. Wcześniej różne typy OTI (WIT) zajmowały się rzeczywistym pomiarem obiektów nieruchomości i prowadzeniem technicznej bazy danych księgowych. Na podstawie swoich danych wystawiali paszporty techniczne i katastralne. Teraz każdy inżynier katastralny ma prawo przeprowadzać pomiary, a bazę danych prowadzi wyłącznie Izba Katastralna.
Z jednej strony to dobrze, bo pozwala nam stworzyć konkurencyjny rynek produkcji planów technicznych. Z drugiej jednak strony rejestracja obiektu wymaga znacznie większej liczby działań.
Wcześniej kontaktowałeś się z WIT, kazałeś technikom przyjechać, przyjechali do Twojego mieszkania, coś tam zmierzyli, a potem otrzymałeś paszport katastralny na swoje tam mieszkanie (w WIT). W rezultacie, aby otrzymać paszport katastralny, trzeba było dwukrotnie stać w kolejce – przy składaniu zamówienia i przy odbiorze dokumentów. Czas produkcji trwał od jednego dnia do miesiąca, w zależności od kosztu zamówienia.
Teraz robi się to inaczej. Na przykład dokonałeś przebudowy mieszkania (legalnej z uzyskaniem wszystkich niezbędnych zgód) i chcesz dokonać odpowiednich zmian w katastrze. Najpierw należy zamówić paszport katastralny w Izbie Katastralnej według stanu przed przebudową (5 dni). Następnie należy skontaktować się z inżynierem katastralnym, aby otrzymać plan techniczny, który wykona on na podstawie otrzymanego wcześniej paszportu katastralnego (swoją drogą, inżynierów katastralnych nie ma jeszcze wielu, którzy potrafią sporządzać plany techniczne, a ty najbardziej prawdopodobnie będę musiał udać się do tej samej WIT). Odbywa się to w różnych momentach; OGUP „OTsTI” przygotowuje plan techniczny na miesiąc (być może w przyszłości okres ten zostanie skrócony). Następnie z tym planem technicznym należy ponownie zwrócić się do Izby Katastralnej z wnioskiem o dokonanie zmian w danych dotyczących swojego mieszkania (20 dni roboczych). W rezultacie będziesz musiał stać w kolejce 6 razy zamiast dwóch, a pod względem czasu zajmie to średnio od półtora do trzech i pół miesiąca. W takich okolicznościach obywatelom trudno uwierzyć, że reforma jest przeprowadzana w ich interesie. Możemy mieć tylko nadzieję, że zamieszanie organizacyjne z czasem zostanie opanowane.

5. Za najistotniejsze zmiany uważam nie kolejki czy kwestie organizacyjne, lecz zmiany w wykazie osób uprawnionych do ubiegania się o rejestrację obiektów oraz podstawach takiej rejestracji.
Wcześniej praktycznie każda osoba, która miała możliwość zapewnienia technikom dostępu do mieszkania, mogła dokonać zmian w technicznych danych księgowych mieszkania. Celem inwentaryzacji technicznej była po prostu ewidencja obiektów nieruchomości i zachodzących w nich zmian. Jednocześnie WIT w znacznie mniejszym stopniu niż obecnie zajmowała się kwestiami prawa do tych obiektów. Teraz o rejestrację przebudowy mieszkania może ubiegać się tylko właściciel (klauzula 18 Procedury, powielająca klauzulę 3 art. 20 ustawy federalnej „O katastrze państwowym…”).
W rzeczywistości prowadzi to do tego, że mieszkańcy mieszkań nieprywatyzowanych, którzy dokonali przebudowy w mieszkaniu i zalegalizowali go zgodnie z wymaganiami, nie mogą samodzielnie aktualizować informacji rejestrowych o tym mieszkaniu, ponieważ nie są właścicielami.
Mieszkańcy nieprywatyzowanych pokoi w mieszkaniu komunalnym również nie mogą samodzielnie rejestrować swoich pokoi, ponieważ w tym przypadku informacja o mieszkaniu jako o pierwotnej nieruchomości musi zostać anulowana, co można zrobić wyłącznie na wniosek właściciela (klauzula 17 Procedury , powtarzam przepisy).
Szczególnie wiele wątpliwości budzi norma zawarta w klauzuli 16 Procedury, że o rejestrację katastralną nowej nieruchomości może ubiegać się nie tylko właściciel, ale także każda inna osoba, czyli teoretycznie w celu zarejestrowania garażu lub domku ogrodowego konieczne jest nie jest konieczne przedstawianie dokumentów tytułowych, których właściciel często może nie posiadać. Jednak przy interpretacji tej normy pojawia się bardzo kontrowersyjny punkt. Faktem jest, że aby zarejestrować nieruchomość do rejestracji technicznej, konieczne jest złożenie planu technicznego.
Obecnie zatwierdzono wzór planu technicznego i wymagania dotyczące jego sporządzenia dla różnych typów nieruchomości. Zatem zgodnie z tymi wymogami załącznik do planu technicznego musi zawierać albo paszport techniczny tego przedmiotu, albo oświadczenie właściciela praw autorskich, które w szczególności musi zawierać informacje o dokumentach tytułowych, które znowu mogą nie istnieć. Chociaż OTI wydają paszporty techniczne, problem ten jest rozwiązywany, choć wcale nie jest jasne, co zrobić, jeśli przygotowanie paszportów technicznych zostanie zatrzymane (w końcu nie jest to teraz obowiązkowe). Jednak już teraz Izba Katastralna, poza paszportem technicznym, moim zdaniem nie wymaga zgodnie z prawem dołączania oświadczenia zawierającego informację o dokumencie tytułowym, pozbawiając tym samym osobę niebędącą właścicielem możliwości zarejestrowania obiektu w KRS rejestr katastralny.
Otwartą pozostaje zatem kwestia, w jaki sposób dokonać rejestracji obiektów bez posiadania dla nich dokumentów tytułowych. Jednocześnie należy zrozumieć, że bardzo problematyczne jest zajmowanie się przygotowaniem tych samych dokumentów tytułowych bez paszportu katastralnego dla obiektu. W szczególności w różnych sprawach dotyczących legalizacji niedozwolonych budynków, uznania praw do dawno wybudowanych obiektów, które nie posiadają dokumentów, pojawią się dodatkowe komplikacje.
Widzimy zatem, że nasi prawodawcy stworzyli kolejne błędne koło, z którego ponownie praktykującym prawnikom pozostaje znalezienie wyjścia.

Dlaczego jest to potrzebne?

Pierwszym i głównym elementem reformy rejestracji katastralnej projektów budowy kapitału jest oczywiście przeniesienie funkcji rejestracji katastralnej wszystkich obiektów nieruchomości (od działek po pokoje w mieszkaniu komunalnym) do jednego organu - Federalnego Służba Państwowej Rejestracji Katastru i Kartografii (Rosreestr), a ściślej - jej upoważnioną instytucją jest Federalna Państwowa Instytucja Budżetowa „Federalna Izba Katastralna w Rosreestr” (innymi słowy Izba Katastralna).
Zrobiono to, aby wszystkie informacje o obiektach nieruchomości znalazły się w jednej bazie danych. Rzeczywiście, wcześniej rejestracja katastralna działek była prowadzona przez izbę katastralną, a rejestrację techniczną budynków i lokali prowadziły różnego rodzaju organizacje inwentaryzacji technicznej (w Czelabińsku były to OGUP „OTsTI”, FSUE „Rostekhinventarizatsiya” i LLC „ YuzhUralBTI”) - organizacje o dziwnym statusie, często niebędące własnością państwa, jednak z nieznanego powodu monopolizują rachunkowość techniczną. Wszystkie posiadały odrębne bazy danych, niepowiązane ze sobą i w żaden sposób nie powiązane z jednolitym katastrem nieruchomości. W rezultacie w kraju nie było ani jednego organu, który mógłby wiarygodnie potwierdzić, że dany dom faktycznie znajdował się na określonej działce; różne obiekty budowane według standardowych projektów mogły mieć identyczne paszporty techniczne, których nie zapewniały zrozumienia położenie geograficzne obiektów.
Zatem cel reformy jest z pewnością dobry – utworzenie jednej otwartej bazy danych o wszystkich nieruchomościach i działkach, która pozwoli nam mieć jasny obraz tego, co gdzie jest, bez dodatkowych kosztów organizacyjnych i finansowych. Wszystko to z pewnością powinno zaprowadzić porządek w sektorze nieruchomości, zmniejszyć ryzyko przy dokonywaniu transakcji na nieruchomościach, a także liczbę sporów prawnych. Jako prawnik specjalizujący się w nieruchomościach nie mogę się z tym nie zgodzić. Chciałbym też, żeby realizacja dobrego pomysłu przebiegała trochę mniej brzydko, niż jesteśmy zmuszeni to obserwować.

Uchwała Sądu Arbitrażowego Rejonu Wołga-Wiatka z dnia 22 czerwca 2016 r. N F01-2251/2016
Oddalając wniosek wykonawcy o dokonanie zmian w gminnej umowie o roboty budowlane w zakresie wydłużenia terminów wykonania robót, sąd, zgodnie z art. 763 ust. 1, art. 767 ust. 1, 2 Kodeksu cywilnego Federacja Rosyjska ustaliła, że ​​terminy wykonania kontraktowych prac budowlanych można zmienić jedynie w przypadkach przewidzianych przez prawo, a okoliczności wskazane przez powoda - brak możliwości podpisania umowy o zmianę terminu zakończenia prac - nie odpowiadają żadnym z przyczyn określonych w części 1 art. 95 ustawy federalnej z dnia 04.05.2013 N 44-FZ i zezwalającej na zmiany istotnych warunków umowy komunalnej.

Uchwała Sądu Arbitrażowego Rejonu Wołga-Wiatka z dnia 24 maja 2016 r. N F01-1701/2016
Odmawiając ściągnięcia długu za pracę wykonaną na podstawie umów komunalnych, sąd, stosując przepisy art. 763 ust. 2, art. 767 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 9 ustawy federalnej z dnia 21 lipca 2005 r. N 94-FZ stwierdziła, że ​​realizacja kontrowersyjnych robót nie była przewidziana w umowach gminnych, nie przedstawiono dowodu potwierdzającego zgodę w trybie przewidzianym przepisami prawa na wykonanie prac w kwocie przekraczającej cenę spornych umów , w związku z czym zamawiający nie miał obowiązku zapłaty za te prace.

Uchwała Sądu Arbitrażowego Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 19 maja 2016 r. N F07-710/2016
Dochodząc do wniosku, że niedopuszczalna jest zmiana (przedłużenie) terminu zakończenia prac w drodze porozumienia stron umowy państwowej, co miało miejsce w tym przypadku przy braku zmniejszenia wolumenu finansowania robót budowlanych w ramach umowy, sąd arbitrażowy, kierując się przepisami art. 767 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, słusznie unieważnił umowy dodatkowe do umowy państwowej o wykonanie pracy kontraktowej, ponieważ zmiana stron po zawarciu umowy umowa określająca termin wykonania pracy narusza ustawowy zakaz zmiany warunków.

Uchwała Sądu Arbitrażowego Rejonu Wołgi z dnia 4 maja 2016 r. N F06-6974/2016
Kierując się art. 767 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 451 art. 451 ust. 4 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej oraz art. 95 ustawy federalnej z dnia 04.05.2013 N 44-FZ, sądy arbitrażowe słusznie odmówiły przyjęcia obowiązku zmiany warunków umowy komunalnej, określając ją jako zmienioną przez wykonawcę, wskazując na brak udowodnienia przez powoda faktu zaistnienia wyjątkowych okoliczności wskazujących na dopuszczalność zmiany warunków umowy na mocy orzeczenia sądu, a także bez stwierdzenia istnienia okoliczności pozwalających na zmianę warunków trybu zapłaty za pracę wykonaną w ramach danej umowy.

Uchwała Sądu Arbitrażowego Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 18 kwietnia 2016 r. N F07-1424/2016
Ponieważ w art. 767 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie ma podstaw do zmiany warunków umowy dotyczących terminu zakończenia prac, sądy arbitrażowe słusznie odmówiły zmiany umowy gminnej o wykonanie prac przy naprawie autostrad, wskazując, że wskazanie przez wykonawcę dodatkowego wolumenu robót nie jest kwalifikowane jako przypadki wyjątkowe, umożliwiające zmianę harmonogramu prac, a także z materiałów sprawy nie wynika, aby doszło do zmniejszenia środków budżetowych przeznaczone na finansowanie prac kontraktowych.

Uchwała Sądu Arbitrażowego Okręgu Wschodniosyberyjskiego z dnia 02.03.2016 N F02-6368/2015,
Kierując się art. 767 k.c. oraz przepisami ustawy o zarządzeniach na potrzeby państwowe i komunalne, sąd odmówił uznania reprezentacji uprawnionego organu za nielegalną, gdyż w trakcie kontroli ustalono, że instytucja ta zmieniły się warunki konkurencyjne pod względem wielkości i technologii prac w ramach kontraktów rządowych (część prac nie została ukończona; wykonano prace nieprzewidziane umową), a także inne naruszenia finansowe związane z naruszeniem wymagań regulacyjnych aktów prawnych regulujących rozliczanie nieruchomości przekazanych instytucji, co potwierdza całość zgromadzonego materiału dowodowego: umowy, umowy dodatkowe do tych umów rządowych, protokół kontroli i inne materiały sprawy.

Czy można dokonać zmian w umowie gminnej zawartej w wyniku aukcji elektronicznej (ustawa federalna z dnia 5 kwietnia 2013 r. N 44-FZ), jeżeli w dokumentacji aukcji zawarto możliwość zmiany ceny w wysokości 10% wartości cenę umowną, a umowa zawiera jedynie następujące sformułowanie: „Możliwa jest zmiana umowy zgodnie z ustawą federalną z dnia 04.05.2013 N 44-FZ”?

Odpowiedź na pytanie o legalność zmiany warunków umowy w okolicznościach wskazanych w pytaniu zależy w dużej mierze od konkretnych okoliczności i w przypadku sporu może udzielić jedynie sąd. Nie znaleźliśmy żadnych oficjalnych wyjaśnień ani praktyk organów ścigania, które pozwalałyby rozwiązać podobną sytuację. W tym zakresie w ramach niniejszych konsultacji możemy jedynie przedstawić ogólne rozważania dotyczące sytuacji opisanej w pytaniu.
Zgodnie z ustawą federalną z dnia 04.05.2013 N 44-FZ „W sprawie systemu umów w zakresie zamówień na towary, roboty budowlane i usługi na potrzeby państwa i gmin” (zwanej dalej ustawą N 44-FZ), zmiany istotnych warunków umowy w trakcie jej realizacji dopuszczalne są za zgodą stron w przypadkach wymienionych w tej części. Zatem zgodnie z ustawą N 44-FZ na żądanie klienta ilość towarów, wielkość pracy lub usług przewidziana w umowie może zostać zwiększona lub zmniejszona o nie więcej niż 10%. W takim przypadku za zgodą stron dopuszcza się zmianę, biorąc pod uwagę przepisy ustawodawstwa budżetowego Federacji Rosyjskiej, ceny umownej proporcjonalnie do dodatkowej ilości towaru, dodatkowej ilości pracy lub usługi na podstawie ustalona w umowie cena za jednostkę towaru, pracy lub usługi, nie więcej jednak niż 10% ceny umownej. Jednakże, jak bezpośrednio wynika z przepisów ustawy N 44-FZ, taka zmiana warunków umowy jest dopuszczalna tylko wtedy, gdy możliwość zmiany warunków umowy została przewidziana w dokumentacji zamówienia i umowie, oraz w w przypadku zakupu od jednego dostawcy (wykonawcy, wykonawcy) – umowa.
Zgodnie z ustawą nr 44-FZ, na podstawie wyników aukcji elektronicznej, zostaje zawarta umowa na warunkach określonych w ogłoszeniu o aukcji elektronicznej oraz dokumentacji takiej aukcji, po cenie zaproponowanej przez jej zwycięzcę. Innymi słowy, jeżeli warunek możliwości zmiany umowy w sposób przewidziany w ustawie nr 44-FZ został przewidziany w dokumentacji aukcyjnej, zgodnie z wymogami klauzuli 9 ust. 1, art. 64 tej ustawy, warunek taki musi zostać zawarty w treści samej umowy. Zatem dosłownie z powyższych norm wynika, że ​​aby zmienić warunki umowy określone w ustawie N 44-FZ, taką możliwość musi przewidywać zarówno dokumentacja zamówienia, jak i sama umowa (patrz uchwała AS z dnia Rejon Uralski z dnia 02.07.2017 N 09-11735/16 w sprawie nr A60-22107/2016).
W przypadku gdy warunki zmiany umowy zawarte w dokumentacji zamówienia nie odpowiadają analogicznym warunkom zawartym w projekcie umowy, organy antymonopolowe dochodzą do wniosku, że warunki zmiany umowy są niespójne, wprowadzając w błąd uczestników przetargu (patrz m.in. przykładowo decyzja Federalnej Służby Antymonopolowej w sprawie Moskwy z dnia 05.09.2016 N 2-57-9738/77-16, decyzja OFAS dla obwodu jarosławskiego z dnia 30.11.2016 N 21837/05-02(361Zh -16), decyzja OFAS dla Moskwy z dnia 26.05.2016 N 2-57-5176/77-16, decyzja OFAS dla Republiki Tatarstanu z dnia 04.10.2014 N 69-kz/2014, decyzja OFAS dla Republiki Kałmucji z dnia 21.01.2016 N 08\10-05).
Przepisy nr 44-FZ nie stanowią wprost, że postanowienia umowy dotyczące możliwości zmiany jej warunków muszą zawierać odniesienie do szczegółowych norm ustawy nr 44-FZ. Jak pokazuje praktyka egzekwowania prawa, organy regulacyjne w wielu przypadkach nie uważają za naruszenie umieszczania ogólnych odniesień do ustawy nr 44-FZ w tekście projektu umowy (patrz na przykład decyzja Federalnej Służby Antymonopolowej dla Obwodu Kostromskiego z dnia 03.03.2017 r. nr 12-10-12/2017, decyzja FAS z dnia 5 października 2015 r. N K-1265/15, decyzja Federalnej Służby Antymonopolowej dla Obwodu Tambowskiego z dnia 20 lipca 2015 r.).
Jednocześnie, jak już wskazano, możliwość zmiany umowy N 44-FZ uzależniona jest od dodatkowych okoliczności, to jest w szczególności ze względu na obecność w umowie zapisów dopuszczających taką zmianę. Same przepisy N 44-FZ nie przewidują możliwości zmiany umowy (bez spełnienia dodatkowych warunków). W tym względzie wydaje nam się, że sformułowania podanego w pytaniu („zmiana umowy jest możliwa zgodnie z ustawą nr 44-FZ”) nie można uważać za uzgodniony przez strony warunek umowy dotyczący możliwości zmiany jego warunków. Jednocześnie, skoro w powyższej sytuacji możliwość zmiany warunków umowy przewiduje dokumentacja aukcyjna, nie można wykluczyć, że zawarcie przez strony dodatkowej umowy zmieniającej warunki umowy w przypadku sporu nie będzie kwalifikowane jako naruszenie.

Przygotowana odpowiedź:
Ekspert Biura Doradztwa Prawnego GARANT
Wierchowa Nadieżda

Kontrola jakości odpowiedzi:
Recenzent Serwisu Doradztwa Prawnego GARANT
Aleksandrow Aleksiej

Materiał został przygotowany na podstawie indywidualnej pisemnej konsultacji udzielonej w ramach usługi Doradztwa Prawnego.