Działka stanowi odrębny dom będący współwłasnością. Współwłasność: jak korzystać i pozbywać się takiego mieszkania

Aby uniknąć naruszenia praw własności obywateli, opracowano algorytm podziału domu (mieszkania) i gruntu będących wspólną własnością współwłaścicieli. Konieczność przeznaczenia części nieruchomości może wiązać się z wieloma przyczynami, jednak każdy właściciel w równym stopniu boi się, że zostanie z niczym, jak i że otrzyma na własność nieproporcjonalną część nieruchomości.

Przede wszystkim musisz zrozumieć, że nie wszystkie przedmioty będące współwłasnością można podzielić między współwłaścicieli. W celu przeprowadzenia selekcji i oficjalna rejestracja prawa własności udziału w nieruchomości, należy wykazać wystąpienie co najmniej jednej z poniższych okoliczności:

potwierdzenie wykonalność techniczna podziel pokój na kilka oddzielnych i niezależnych części (na przykład w prywatnym domu powinno być możliwe utworzenie osobne wejście i wyposażenie w podstawową komunikację osobno);

przestrzeganie zasady słuszności (czyli gdy każdy z właścicieli ma możliwość podziału równych udziałów w nieruchomości mieszkalnej i niemieszkalnej).

Tak więc, jeśli zostanie zainicjowana separacja apartament typu studio, wówczas nie będzie możliwości zarejestrowania praw własności tylko do części obiektu, gdyż nie ma technicznej możliwości wydzielenia odrębnego udziału. Dlatego przed przystąpieniem do procedury podziału należy wyjaśnić, czy możliwy jest praktyczny podział udziału. Na to pytanie można odpowiedzieć dział techniczny gminy po przeprowadzeniu badania nieruchomości.

Procedurę można przeprowadzić za pomocą obopólną zgodą właściciele nieruchomości lub postępowanie sądowe. Ale pokojowe rozwiązanie spór znacznie skróci czas.

Ważny! Jeżeli przedmiot należy do niepodzielnych rodzajów nieruchomości, wówczas istnieje możliwość zainicjowania sprzedaży swojego udziału w mieszkaniu. Będzie to również wymagało procedury separacji, ale prawa własności będzie dotyczyć określonej objętości (na przykład połowy lub 1/3), a nie konkretnej części mieszkania.

Podział domu

Jak wspomniano powyżej, procedurę należy rozpocząć od potwierdzenia możliwości takiego rozdzielenia. Jeśli przedmiot będący współwłasnością może zostać zastosowany do odrębnego użytku, należy się tym zająć sprawy finansowe. Mianowicie:

musisz poznać średnią wartość rynkową całej nieruchomości (podana w paszporcie katastralnym, ale możesz zaprosić rzeczoznawcę);

kalkulacja kosztów, jakie będą potrzebne przy rozmieszczeniu domu na kilka odrębnych lokali mieszkalnych (koszty za prace budowlane i prowadzenie podstawowej komunikacji).

Przeczytaj także Procedura przydziału udziału dzieciom w mieszkaniu nabytym z kapitału macierzyńskiego

Dom można spokojnie podzielić, co znacznie skraca czas i koszty gotówkowe wszyscy uczestnicy. Podstawą zabiegu jest przygotowanie wzajemne porozumienie, który wyświetla podstawowe warunki wyboru części wszystkich obiektów nadrzędnych. Taka umowa musi zawierać następujące informacje:

kolejność podziału salonów;

zasady korzystania ze wspólnych lokali niemieszkalnych;

formuła płatności za media;

określenie części głównych kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania.

Specyfika porozumienia pokojowego polega na tym, że uczestnicy nie są zainteresowani indywidualizacją pomieszczeń, dlatego konstrukcja pozostaje nienaruszona i nie podlega znaczącym zmiany projektowe. Taka procedura będzie wymagana, jeśli np. właściciele będą chcieli sprzedać swoje części jednemu współwłaścicielowi. I w ten sposób dzielimy nie sam przedmiot, ale jego wartość katastralna, który jest wyświetlany w dokumentach tytułowych dla każdej części obiektu.

W przypadku podziału gruntu, na którym zlokalizowana jest nieruchomość mieszkalna, pomiędzy kilku właścicieli, w pierwszej kolejności dokonuje się podziału budynku mieszkalnego, a następnie, według otrzymanych części, przydziela się działki.

W praktyce przydziela się udział działka- znacznie łatwiejsze niż wszczęcie procedury podziału nieruchomości. Wynika to z faktu, że geodezję można przeprowadzić w dowolnych fragmentach. Najważniejsze jest sporządzenie planu granic dla każdej części, a także paszport katastralny. Jedyny warunek podział działki to prywatyzacja obiektu. Oznacza to, że przedmiot musi być używany indywidualny na podstawie aktu własności.

okres pełnienia obowiązków pisemne oświadczenie od jednego współwłaściciela zainteresowanego przeznaczeniem swojego udziału (wniosek wskazuje na chęć sporządzenia dokumentów tytułowych dla jego części nieruchomości);

przeprowadzanie ekspertyza techniczna i sporządzanie dokumentów zezwalających lub zakazujących podziału prawnego;

wydanie paszport techniczny, w którym informacja dotyczy tylko określonej części nieruchomości (do biura wystawiany jest dokument inwentarz techniczny miasto);

skontaktowanie się z Rosreestr w celu usunięcia danych całego obiektu i wprowadzenia informacji o przydzielonych częściach;

rejestracja własności Twojego udziału.

Algorytm ten można zastosować tylko wtedy, gdy wszyscy uczestnicy zgodzą się na podział prawny nieruchomości. W W przeciwnym razie uczestnicy będą musieli wszcząć rozstrzygnięcie sporu majątkowego powstałego w sądzie. Trzeba też pamiętać, że na każdym z tych etapów oczekuje się uczestników koszty finansowe, które w większości będą musieli zapłacić jedynie zainteresowani właściciele, którym przydzielono akcje.

Na ziemię. Przez pojęcie ogólne należy rozumieć posiadanie jednej działki przez kilka osób jednocześnie. W w tym przypadku nie pojawia się ani mieszana, ani kolektywna, ani żadna inna forma własności ziemi. Powstaje tylko wielość podmiotów.

Główne cechy

Majątek wspólny może być podzielny lub niepodzielny. W ten ostatni przypadek może to być majątek dziedziczony, który z mocy cechy konstrukcyjne nie można podzielić. Dotyczy to również własności gruntu pod budynkiem mieszkalnym.

Klasyfikacja

Majątek wspólny dzieli się na wspólny i niewspólny. Pierwszy, zgodnie z ust. 3 art. 244 Kodeksu cywilnego uważa się za regułę, a drugi za wyjątek, bezpośrednio przewidziany w prawie. W tym zakresie edukacja kontraktowa współwłasność jest wykluczony, działając jako wbrew normom. Przepis ten uregulowany jest w art. 168 Kodeksu Cywilnego.

Wypełnianie obowiązków

W majątku właściciela znajduje się udział w prawo zwyczajowe. W związku z tym wierzyciele żądający wypełnienia zobowiązań mogą ogłosić egzekucję z takiej strony. Obowiązujące wcześniej przepisy nie dopuszczały takiej możliwości. Jeżeli na przykład dom jest współwłasnością, wówczas należy określić część, która ma zostać przejęta, bez uszczerbku dla pozostałych właścicieli. Mają możliwość zakupu tej części. W prawie nazywa się to prawem prawo pierwokupu.

Biorąc to pod uwagę, art. 255 § 2 kc dopuszcza możliwość żądania przez wierzyciela od dłużnika sprzedaży swojego udziału innemu właścicielowi. Uzyskane w tym przypadku środki zostaną przeznaczone na spłatę pożyczki. W interesie powoda leży sprzedaż nieruchomości po cenie rynkowej (rzeczywistej), a nie po cenie zaniżonej, w której mogą być zainteresowani współwłaściciele, nabywcy lub zbywający nieruchomość. Inni właściciele mogą odmówić zakupu części. W takim przypadku przypadająca na nią nieruchomość, na mocy decyzji sądu, może zostać sprzedana na aukcji publicznej.

Przepis ten zapewnia ochronę interesów dłużnika, który przy takim sposobie realizacji może otrzymać maksymalną możliwą kwotę. W takim przypadku wierzyciel sam nie może nabyć nieruchomości. W przeciwnym razie naruszałoby to prawo pierwokupu współwłaścicieli.

Jeśli odmówią, możliwość sprzedaży wyłącznie z aukcja publiczna. W takim przypadku takie manipulacje są możliwe, jeśli współwłasność domu i gruntu jest wspólna. Uczestnikiem stosunków prawnych drugiej kategorii nie może zostać osoba, która nie jest związana z innymi uczestnikami powiernictwem osobistym lub powiernictwem. relacje rodzinne. W przypadku własności niewspólnej wierzyciel może żądać jedynie podziału majątku dłużnika. I tylko pod tym warunkiem można zastosować egzekucję w stosunku do nieruchomości.

Wspólna własność domu i ziemi

Kategoria ta ze swej natury wymaga jasnego zdefiniowania części uczestniczących właścicieli wspólna własność. Wspólna własność dla domu i gruntu reguluje prawo lub określa umowa. Przy dziedziczeniu część następców tej samej linii, zgodnie z przepisami, uznaje się za równą. Przepis ten uregulowany jest w art. 532 ust. 1 Kodeksu cywilnego z 1964 r.

Jeżeli za zgodą stron nie ma warunków dotyczących wielkości części, wówczas są one również równe. Przepis ten uregulowany jest w art. 245 ust. 1 Kodeksu Cywilnego. W takim przypadku uczestnicy mają możliwość nieokreślania bezpośrednio swojego udziału w prawie do nieruchomości wspólnej. Oznacza to ich równość - podział przez ilość. Jednocześnie grunt jest własnością apartamentowiec, jak wspomniano powyżej, uważa się za niepodzielne. Oznacza to, że jeżeli grunt przeszedł z mocy prawa na dwóch spadkobierców, to nie mogą oni ustalić swojej części działki znajdującej się pod budynkiem. Nie ma możliwości wybrania części mieszkania, pod którą znajduje się grunt.

Nowe zasady

Dotyczą one ulepszeń dokonywanych w nieruchomości wspólnej przez jednego z właścicieli. Zasady te są istotne ze względu na ciągły charakter relacji dotyczącej korzystania z majątku. Prawo zapewnia właścicielom możliwość uzgodnienia trybu zmiany ich części zgodnie z wkładem każdego z nich w zwiększenie majątku. W przypadku braku takiej umowy stosuje się zasady ust. 3 art. 245 Kodeksu Cywilnego. Według nich istotny będzie charakter wprowadzonych ulepszeń.

Ważny punkt

Ulepszenia, które można oddzielić od głównego obiektu wspólna własność, nie powodując nieproporcjonalnej szkody dla celu gospodarczego, zgodnie z art ogólna zasada, stają się własnością uczestnika, który je przeprowadził. Oznacza to, że nie stanowią przedmiotu wspólnej własności.

Zgodnie z umową ulepszenia mogą pozostać na nieruchomości. Jednakże w tym przypadku przewiduje się proporcjonalne zwiększenie udziału właściciela, który je wykonał, pod warunkiem, że czynności te wykonał on na własny koszt i we własnym zakresie. w przepisany sposób, czyli dotyczyły tej części nieruchomości, która została mu specjalnie oddana do używania.

Przykładowo, istnieje współwłasność budynku mieszkalnego, a właściciel jego części dobudował do niego rozbudowę. Może zastosować ogólną zasadę. Ponieważ majątek wspólny powiększył się jego kosztem, ma on prawo żądać odpowiedniego zwiększenia swojego udziału. W takim przypadku przedłużenie będzie częścią całego budynku. Nie będzie ona własnością właściciela, który ją zaanektował.

Kolejność utylizacji

Jeśli dom i ziemia są własnością kilku osób, wszystkie działania z nimi można przeprowadzić wyłącznie za jednomyślną zgodą. Dotyczy to w szczególności zbycia majątku. To zamówienie ustanowione w art. 246 i 247 akapit pierwszy. W przypadku braku zgody przynajmniej jednego właściciela, wówczas taki lub inny sposób zbycia można zastosować wyłącznie zgodnie z orzeczeniem sądu.

Prawo stanowi, że każdy właściciel może rozporządzać swoją częścią według własnego uznania. Jednocześnie można zachować współwłasność domu i gruntu. Oznacza to, że nie jest konieczne podkreślanie swojej roli w naturze. Przedmiotem transakcji w tym przypadku będzie prawo do udziału we wspólnej nieruchomości, a nie konkretnie w części nieruchomości. Jednakże w przypadku przeniesienia własności za odszkodowanie w drodze sprzedaży lub zamiany należy zachować zasady określone w art. 250 Kodeksu Cywilnego o możliwości pierwokupu innych właścicieli.

Pasujące części

Dość często w praktyce zdarzają się przypadki, gdy niemożliwe jest osiągnięcie absolutnej równości udziałów faktycznie przydzielonych do nieruchomości. Przykładowo, zgodnie z prawem, dwóch spadkobierców otrzymało budynek z trzema izbami. W takim przypadku właściciele sami ustalają procedurę użytkowania nieruchomości wspólne przynajmniej w przybliżeniu odpowiadającej ich udziałom.

Jeżeli jednemu z właścicieli zostanie przyznany mniejszy udział, pozostali właściciele mają obowiązek zrekompensować mu naruszenie interesy majątkowe. Można to osiągnąć na przykład poprzez zmniejszenie jego udziału w opłatach i kosztach utrzymania majątku wspólnego.

Zgodnie z art. 249 Kodeksu cywilnego, każdy właściciel ma obowiązek uczestniczyć w opłacaniu podatków oraz dokonywać innych płatności związanych z nieruchomością. Przepisy te dotyczą również reżim prawny dochody, produkty, owoce, zbiory uzyskane z korzystania ze wspólnej własności. Wszystko to staje się także wspólną własnością właścicieli i jest rozdzielane proporcjonalnie do dostępnych części. Jednak zgodnie z umową stron podziału można dokonać w inny sposób.

Wygaśnięcie współwłasności

Każdy uczestnik ma prawo odstąpić od tej relacji. Można tego dokonać poprzez zbycie udziału na rzecz osób trzecich, przydział lub podział majątku wspólnego. Gdy jeden z właścicieli sprzeda swoją część, pozostali mogą się tego domagać ustalona cena i na innych warunkach został mu sprzedany.

Zgodnie z zasadą pierwokupu, alienujący właściciel ma obowiązek pisemnego powiadomienia o swoim zamiarze pozostałych właścicieli. Ci ostatni mają możliwość zakupu części nieruchomości w terminie miesiąca od dnia otrzymania zgłoszenia. Po upływie tego terminu zbywca może sprzedać swoją część osobie trzeciej. W przypadku naruszenia zasad pierwokupu każdy ze współwłaścicieli może zgodnie z prawem żądać przeniesienia na niego obowiązków i praw kupującego. Oznacza to, że jest on zobowiązany do zapłaty ustalonej ceny i dotrzymania pozostałych warunków transakcji. Prawo pierwokupu dotyczy także zamiany udziału, lecz nie darowizny. Cesja tej możliwości w drodze cesji jest niedozwolona.

Podstawa prawna

W art. 251 dość jasno określa moment, w którym udział w prawie przechodzi na nabywcę. Pełnym właścicielem staje się on z dniem zawarcia umowy przeniesienia własności, chyba że w umowie stron przewidziano inaczej. Z uwagi na to, że w tym przypadku przedmiotem własności jest prawo, a nie własność, postępowanie określone w art. 223 Kodeks cywilny. Co więcej, wbrew zasadzie zawartej w wspomniany artykuł, normy art. 251 instalacji procedura kontraktowa. To zupełnie inny schemat określania momentu przejścia.

Funkcje witryn

W jaki sposób rejestrowana jest działka pod domem? W przypadku działek faktycznie użytkowanych ze znajdującymi się na nich budynkami, które zostały nabyte, ale nie zostały zarejestrowane w wyniku transakcji przed wejściem w życie ustawy ZSRR nr 1305-1 z dnia 6 marca 1990 r., obowiązuje prawo swobodnego nabycia. Zasady te reguluje art. 36 Kodeks gruntowy Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z ust. 1 art. 2 Ustawa federalna nr 137, grunty położone w własność komunalna, można kupić po obniżonych cenach. Osoby, które nabyły nieruchomości po 2002 roku, nabywają działki za cenę równą trzydziestokrotności stawki podatku za jednostkę powierzchni działki. Kryterium decydującym o zastosowaniu ceny preferencyjnej będzie prawo własności obiektu oraz brak innej procedury nabywania gruntów dla właścicieli, którzy stali się nimi przed 2001 rokiem.

Działka może mieć kilku właścicieli jednocześnie. Co więcej, znajduje się ona w tzw. współwłasności wspólnej. Takie terytorium ma specjalne warunki użytkowania, geodezję i możliwości sprzedaży.

Pojęcie współwłasności wspólnej

Istnieją 2 rodzaje rzeczy wspólnych:

• wspólny;
• udział

W pierwszym przypadku nie ma podziału gruntu na części; taki podział może nastąpić w przypadku nabycia gruntu przez małżonków, a wspólnie nabyty teren są właścicielami bez podziału udziałów. W drugim przypadku własność oznacza kilku właścicieli jednej działki, ale z jasnym określeniem jej części należących do każdego właściciela.

Współwłasność powstaje w następujących przypadkach:

• Rejestracja transakcji związanych z gruntem i polegających na zakupie udziału w działce.
• Wejście w spadek na podstawie testamentu.
• Prywatyzacja terytorium.
• Otrzymanie części działki w formie darowizny lub odwrotnie.
• Współwłasność rolna działki w celu osiągania zysku z działalności rolniczej.

Wszystkie niuanse posiadania współwłasności gruntów są określone w artykule 244 Kodeks cywilny RF.

Specyfika korzystania z witryny będącej współwłasnością

Oznacza to wspólną współwłasność gruntów to terytorium należy do kilku właścicieli. Co ważne, każdy z właścicieli ma możliwość wykorzystania nie tylko swojej części, ale także całej pozostałej powierzchni. Jednak transakcje sprzedaży Twojego udziału lub budowy mogą być przeprowadzane wyłącznie w porozumieniu ze wszystkimi właścicielami. Jeśli choć jeden właściciel nie wyrazi zgody, transakcja jest nielegalna.

Jeżeli nie da się ustalić porządku używania w sposób pokojowy przydział gruntu, możesz wystąpić do sądu. O tych kwestiach decyduje sędzia pokoju.

Geodezja we współwłasności

Specjaliści wykonujący prace geodezyjne, przeprowadzają badania geodezyjne udostępnionego terenu, sprawdzają, czy teren odpowiada temu, co podano w dokumentach i dopiero po tych kontrolach rozpoczyna się podział terytorium na niezbędne części. Granice powstałe w trakcie prac geodezyjnych zostaną oficjalnie zalegalizowane.

Procedura obmiaru i ustalenia granic działki rolnej składa się z następujących etapów:

• Zbieranie informacji i ich wnikliwa analiza.
• Uzyskanie zgody od wszystkich właścicieli gruntów oraz osób zainteresowanych ustaleniem granic.
• Badanie geodezyjne.
• Przetwarzanie danych.
• Efektem końcowym jest utworzenie planu geodezyjnego.
• Złożenie planu do Companies House.

Aby zarejestrować prawa do działki będącej współwłasnością, po przeprowadzeniu wszystkich tych procedur należy złożyć w izbie katastralnej wykaz dokumentów i plan geodezyjny.

W przypadku sporów dotyczących granic udziałów przeprowadza się badanie kryminalistyczne.

Co zrobić, jeśli konieczne jest przeprowadzenie pomiarów geodezyjnych i wprowadzenie terenu do katastru, a także jak zaprzestać sporów z sąsiadami o granice terenu, prawnik powie Ci w tym filmie:

Jak podzielić grunty we współwłasności

Zazwyczaj wspólną własnością terytorium są małżonkowie, którzy nabyli działkę w trakcie małżeństwa lub po prywatyzacji terytorium przez krewnych. Rzadziej współwłasność terenu działki występuje pomiędzy osobami niespokrewnionymi.

Zgodnie z art. 252 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej każdy właściciel może żądać podziału działki. W takim przypadku danej osobie przydziela się przydzielony udział i wyznaczane są granice. Można to zrobić albo w dobrowolnie oraz decyzją sądu.

Po podziale właściciel może rozporządzać przyznanym mu udziałem według własnego uznania, bez konsultacji z innymi właścicielami.

Jeżeli tylko jeden z właścicieli chce dokonać podziału, pozostali mogą nadal korzystać ze wspólnej wspólnej nieruchomości.

Jeżeli podział jest dobrowolny, przeprowadza się geodezję, ustala granice, a wszystkie pisma otrzymane od specjalistów przekazuje do podpisu wójtowi powiatu lub miasta. Następnie dokumenty należy złożyć w Izbie Rejestracyjnej wraz z zezwoleniem na podział działki od komisji zarządzającej nieruchomością. Przygotowane w ciągu 2 tygodni nowy dokument z tytułu prawa własności przydzielonej działki.

Lista dokumentów, które należy złożyć w Komisji Majątku Państwowego:

• umowa kupna lub ;
• paszporty katastralne;
• zgoda na oddzielenie się od wszystkich zainteresowanych osób;
• pokwitowanie zapłaty cła państwowego w wysokości 1000 rubli od każdego właściciela.

Jeżeli dojdzie do konfliktu i nie da się pokojowo podzielić terytorium, trzeba będzie wystąpić do sądu z wnioskiem o przydzielenie właścicielowi udziału w majątku w naturze. W takim przypadku należy złożyć reklamację i przedstawić dokumenty do rozpatrzenia. Jeżeli podział zostanie zatwierdzony, można w razie potrzeby zwrócić się do Izby Rejestracyjnej o wydanie nowych zaświadczeń decyzja negatywna Możesz spróbować odwołać się do sądu wyższej instancji.

Istnieją standardy terenowe działki, jeśli podczas dzielenia wspólne terytorium Ze względu na liczbę właścicieli wielkość działki jest mniejsza niż norma, odmówiono im podziału i nie można już tego kwestionować.

Sprzedaż udziału w ziemi

Regulowana jest sprzedaż działek rolnych będących współwłasnością Kodeks gruntowy, a także szereg artykułów Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Przy odsprzedaży części działki istnieje wiele niuansów:

• Działkę muszą podzielić specjaliści, należy przedstawić dokument, w którym wyraźnie zaznaczone są wszystkie granice.
• Sprzedawca musi posiadać zaświadczenie potwierdzające prawo do posiadania części terytorium.
• Pierwszeństwo przy zakupie udziału mają współwłaściciele działki. Tylko jeśli podpiszą zrzeczenie się prawa, sprzedawca może zaoferować udział nieznajomym.
• W odmowie określa się kwotę, za jaką właściciel oferuje odkupienie udziału innym właścicielom; sprzedaż innym osobom za niższą kwotę jest niezgodna z prawem i podlega zaskarżeniu do sądu w terminie 3 miesięcy od dnia sprzedaży.

Wygaśnięcie współwłasności

Wygaśnięcie współwłasności nieruchomości reguluje art. 252 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Istnieją 2 możliwości zniesienia współwłasności gruntu:

• W przypadku całkowitego ustania stosunków pomiędzy współwłaścicielami.
• Reorganizacja wspólnego dużego obiektu poprzez wydzielenie z niego udziałów i sporządzenie dokumentów jednoosobowa działalność gospodarcza części terytorium Ziemi.

Do pierwszego typu zaliczają się następujące transakcje:

• sprzedaż udziału osobie niebędącej współwłaścicielem;
• wykonanie umowy darowizny lub wymiany;
• przeniesienie części gruntu na małżonka w trakcie rozwodu w ramach podziału majątku.

Drugi typ obejmuje:

• umorzenie lub przyjęcie w darze akcji od współwłaścicieli;
• przydział działki w naturze, z rejestracją majątku osobistego każdej osoby.

W drugim przypadku działka jest dzielona metodą konwencjonalnej geodezji, a następnie sporządzana jest cała dokumentacja. Każdy wyznaczony obszar musi mieć własne wejście, a także musi istnieć możliwość wejścia od strony drogi. Jeżeli na działce znajduje się budynek, przechodzi on na jednego ze współwłaścicieli zgodnie z art decyzja sądu lub za zgodą innych.

Jeżeli wygaśnięcie współwłasności terytorium działki rolnej następuje na wniosek wszystkich właścicieli, konieczne jest sporządzenie dokumentu o podziale udziałów.

Więcej na temat zniesienia współwłasności i przydziału udziału rzeczowego dowiesz się z filmu:

Przy rozstrzyganiu sporów dotyczących gruntów obowiązuje zasada jedności losów działek i obiektów z nimi związanych. Podział działki dopuszczalny jest po oficjalnym podziale domu pomiędzy współwłaścicieli. Co więcej, udziały w ziemi, które trafią do właścicieli domu, mogą albo odpowiadać udziałom we własności domu, albo się od nich różnić. W tym artykule przyjrzymy się, jak prawidłowo zarejestrować własność działki, jeśli udział własności w budynku mieszkalnym jest już udokumentowany.

Korzystanie z działki będącej współwłasnością

Jeżeli grunt przylegający do domu jest wspólną własnością lub współwłasnością kilku osób, prędzej czy później zaczną się między nimi spory dotyczące trybu korzystania z nieruchomości. Przyczyny kontrowersji są następujące:
zmiana właściciela (przeniesienie własności części działki na spadkobierców lub cesję na podstawie umowy darowizny, sprzedaży i kupna, zamiany itp.);
zmiany w działce będącej wspólną współwłasnością, z inicjatywy jednego ze współwłaścicieli;
podejmuje próbę podziału działki lub przydzielenia jej udziału przez jednego z właścicieli, jeżeli taki podział narusza ustalony tryb korzystania z działki i prawa współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 252 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej podział majątku wspólnego współwłasności jest możliwy za zgodą wszystkich właścicieli lub na drodze sądu, w drodze podziału udziału jednego z właścicieli w naturze. W pierwszym przypadku wymagana jest zgoda co do zasady wszystkich właścicieli na podział majątku wspólnego, w drugim – wola tylko jednego z właścicieli i dokumenty.

Rejestracja wspólnej współwłasności działki

Jeżeli dom nie jest podzielony pomiędzy strony, niemożliwy jest podział działki lub wydzielenie z niej udziału jednego ze współwłaścicieli. Więc zanim podejmiesz decyzję pytanie o ziemię, Dostawać niezbędne dokumenty na prawie własności własności domu.

Dokumenty potwierdzające własność domu i wielkość udziału właściciela:
wyciąg z USA rejestr państwowy prawa do nieruchomości i transakcje z nimi;
akty spadkowe, umowy kupna-sprzedaży, darowizny, zamiany;
dołączył moc prawna orzeczenia sądowe stwierdzające prawo własności domu lub jego części, projekt domu, plan zagospodarowania przestrzennego;
zaświadczenia i inne dokumenty wydane przed wejściem w życie ustawy federalnej nr 122-FZ „Wł rejestracja państwowa praw do nieruchomości i transakcji z nimi” z dnia 21 lipca 1997 r.

Ogólny etap rejestracji własność ziemi na działce ma znaczenie dla jej późniejszego podziału. Działka musi być obiektem gruntowe stosunki prawne- indywidualnie określona rzecz, posiadająca określone granice i ściśle określone położenie mapa katastralna. Trudno przewidzieć decyzję sądu o uznaniu własności niezabudowanej działki.

Kierując się zasadą jedności działki i domów, budynków i budynki gospodarcze uznanie własności gruntu następuje na podstawie dokumentów potwierdzających własność domu. W przypadku braku dokumentów należy kierować się danymi z pierwotnego inwentarza.

Jeżeli jednak w procesie nabywania działki współwłaściciele zmienili wielkość, położenie granic oraz liczbę budynków na działce, nie uwzględniając zmian w plany katastralne, do zarejestrowania współwłasności działki konieczne jest sporządzenie dokumentacji odpowiadającej rzeczywistości. Aby to zrobić, będziesz musiał zadzwonić do specjalistów na stronę, dokonać pomiarów, zarejestrować zmiany i wprowadzić zmiany w paszporcie technicznym.

Prawa uczestników współwłasności działki

Jeżeli dokumenty własności domu wskazują działkę o określonej powierzchni, wówczas zgodnie z art. 35 kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej, w przypadku przeniesienia własności domu na nowego właściciela, prawo własności działki przechodzi na niego również na takich samych zasadach i w takiej samej objętości, jak poprzedni właściciel. I odwrotnie, „wszystkie przedmioty ściśle związane z działkami podążają za losami działek, z wyjątkiem przypadków stwierdzonych prawa federalne„(klauzula 5 część 1 artykuł 1 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej).

Uczestnicy współwłasności mogą korzystać z prawa do określenia trybu korzystania budynek mieszkalny oraz działkę, która nie powoduje wygaśnięcia współwłasności i nie powoduje utraty prawa pierwokupu do nabycia udziałów współwłaścicieli.

Procedurę ustalania udziałów we wspólnym majątku określa art. 245 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jeżeli udziałów uczestników współwłasności nie można ustalić na podstawie prawa i nie ustalono za zgodą wszystkich uczestników, udziały uważa się za równe. W związku z tym przy podziale działki własność jej jest zwykle proporcjonalna do udziału we własności domu.

Uczestnicy współwłasności mogą zawrzeć porozumienie w sprawie trybu ustalania i zmiany udziałów we własności, w zależności od wkładu każdego ze współwłaścicieli w tworzenie i rozwój majątku wspólnego. Zatem działka pod zabudowę mieszkaniową niekoniecznie musi być podzielona na równe udziały pomiędzy współwłaścicielami. Następnie zastanowimy się, jak można zmienić udział należny jednemu z właścicieli w trakcie podziału.

Podział gruntów i zniesienie współwłasności

Wygaśnięcie współwłasności gruntu może nastąpić poprzez jej podział lub przydzielenie jej udziału. W przypadku podziału działki wygasa całkowicie własność wspólna wszystkich współwłaścicieli. W przypadku przydziału udziału jeden ze współwłaścicieli otrzymuje własność prywatną, pozostali zaś zachowują wspólną własność współwłasności.

W przypadku braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami, decyzja o podziale działki i zniesieniu współwłasności zapada w sądzie. Artykuł 24 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej uznaje takie spory za przedmiot rozpatrywania sądy rejonowe jako sądy pierwszej instancji.

Zgodnie z art. 252 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej uczestnik współwłasności ma prawo żądać przed sądem podziału jego udziału i podziału majątku wspólnego. Podział działki i przydzielenie części działki jednemu z właścicieli wspólnej nieruchomości wspólnej oznacza utratę przez niego prawa do tego udziału we wspólnej nieruchomości.
Sądowy podział działki oznacza, że ​​uczestnik współwłasności ma prawo otrzymać większą część majątku wspólnego, jeżeli udowodni, że dokonał w tej nieruchomości nierozłącznych ulepszeń. Przykładowo, jeżeli jeden ze współwłaścicieli, za zgodą pozostałych współwłaścicieli i zgodnie z niezbędnymi przepisami, w okresie własności zwiększył wartość wspólnej nieruchomości wspólnej (np. wybudował na działce nowe domy, fabuła i budynki gospodarcze, dokonał remontu lub przebudowy domu).

Aby takie działania współwłaściciela wspólnego majątku można było zakwalifikować jako nierozłączne ulepszenie majątku, muszą one spełniać specyficzne wymagania. Budowa, przebudowa, zwiększenie lub zmniejszenie powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oraz wszelkie zmiany w majątku wspólnym muszą nastąpić dopiero po otrzymaniu niezbędne pozwolenia i za zgodą wszystkich uczestników współwłasności.

Jeżeli jeden z uczestników współwłasności nie zgadza się ze zmianami zaproponowanymi przez drugiego współwłaściciela, pierwszy ma prawo zwrócić się do sądu. Aby to zrobić, musisz zebrać paczkę dokumentów:
proponowany projekt budowlany;
pozwolenie agencja rządowa dla planowanych zmian;
wnioski dotyczące zgodności projektu z wymaganiami przepisy urbanistyczne, budowlanym, środowiskowym, sanitarno-higienicznym, przeciwpożarowym i innymi przepisami.

Ponadto przed rozpoczęciem prac konieczne jest przydzielenie udziału w majątku wspólnym w naturze lub sformalizowanie podziału działki w drodze umowy lub na drodze sądu.

Podział gruntów ze współwłasności

Wydzielenie działki od współwłasności jest możliwe nawet wówczas, gdy pozostali współwłaściciele nie zamierzają podpisywać umowy o podziale i zmieniać ustalonych zasad korzystania z nieruchomości wspólnej. Aby rozpatrzyć sprawę w sądzie, wymagany jest pakiet dokumentów:
świadectwo współwłasności;
paszport katastralny, który rejestruje prawo do posiadania działki w ustalonych granicach.

Jeżeli współwłaściciel planujący wydzielenie działki ze współwłasności dokonał już wcześniej ulepszeń we wspólnej nieruchomości za zgodą innych właścicieli, sąd musi to udowodnić. Przykładowo, jeżeli na działce znajdują się budynki i budowle wzniesione przez jednego ze współwłaścicieli ze środków osobistych, to te obiekty budowlane, a także grunty niezbędne do ich utrzymania, mogą pozostać przy ich faktycznym właścicielu. Do budynków wspólnych i lokali pomocniczych w dalszym ciągu stosuje się zasadę podziału proporcjonalnie do udziałów w budynku mieszkalnym.

Przeznaczenie części działki ze wspólnej współwłasności wiąże się z odszkodowaniem na rzecz tych współwłaścicieli, których udziału nie można przydzielić w całości zgodnie z art. obiektywne powody albo jeżeli jeden ze współwłaścicieli posiada go na tyle mały, że nie da się go przydzielić w naturze.

Wspólna współwłasność domu nie uniemożliwia właścicielowi korzystania z prawa do rozporządzania swoją nieruchomością według własnego uznania. Aby jednak zawrzeć umowę sprzedaży, darowizny, zamiany, zastawu, testamentu, wskazane jest posiadanie gruntu na własność. Zatem udział we wspólnej własności działki musi być przydzielony i udokumentowany konkretnemu właścicielowi.

Sprzedaż udziału w działce będącej współwłasnością wspólną

Zgodnie z art. 37 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej przedmiotem zakupu i sprzedaży mogą być wyłącznie działki, które zostały poddane państwowej rejestracji katastralnej. Na podstawie art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej uczestnicy wspólnej współwłasności mają prawo pierwokupu nabycia zbywanego udziału przy zawieraniu umów sprzedaży i zamiany z podmiotem zewnętrznym. W takim przypadku sprzedający ma prawo wybrać, któremu ze współwłaścicieli sprzeda swoją część wspólnej nieruchomości.

Na tej podstawie działka może stać się własnością prywatną recepta nabytkowa. Zgodnie z art. 234 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej obywatel, który świadomie, jawnie i nieprzerwanie posiada na własność nieruchomość w ciągu piętnastu lat nabywa własność tej nieruchomości. Ta norma dotyczy własność prywatna i do własność bez właściciela i nie ma zastosowania do działek stanowiących własność państwową i komunalną.

Jeśli zastanawiasz się nad sprzedażą części działki będącej współwłasnością wspólną lub chcesz skorzystać z innych praw związanych z posiadaniem nieruchomości wspólnej, skonsultuj się z prawnikiem. Właściwa ochrona praw właściciela przy zawieraniu umów wyeliminuje wiele problemów podczas późniejszego korzystania z nieruchomości.

Jak wynająć mieszkanie będące współwłasnością?

Właściciel może wynająć swój udział tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli i tylko wtedy, gdy udział ten jest przydzielony i stanowi izolowany pokój, czyli cały pokój. W przypadku przeniesienia mieszkania osoba prawna, wówczas może korzystać z lokali mieszkalnych wyłącznie w celu zamieszkania obywateli.

Materiał został przygotowany przy udziale Federalnego izba notarialna, prawnik w Kancelarii Prawnej"Leontyev i partnerzy"Tamaz Mstoyan, Dyrektor Centrum Rozwoju Gospodarki Miejskiej GASIS Konstantin Shishka, Kierownik Biura"Do Nowogireewa" "Miel-Sieć biur nieruchomości"Yulia Antyasova, wiodący konsultant prawny Służby Prawnej"Inkom-Nieruchomości"Olga Kladkowa.

Jeśli jeden z właścicieli odmawia płacenia za mieszkanie i usługi komunalne, co powinni zrobić inni właściciele?

Jeżeli nie zostanie osiągnięte porozumienie między właścicielami, mają oni prawo zwrócić się do sądu, który musi ustalić procedurę płatności za lokale mieszkalne i użyteczności publicznej proporcjonalnie do udziałów własnościowych każdego z właścicieli.

Na jakiej podstawie płacą współwłaściciele usługi miesięczne Mieszkalnictwo i usługi komunalne - wszystko osobno czy na raz?

Uczestnicy współwłasności są zobowiązani do udziału w opłacaniu podatków, opłat i opłat za mieszkanie i usługi komunalne proporcjonalnie do swojego udziału. Mogą samodzielnie ustalić, kto ile płaci, a w przypadku braku porozumienia – w sposób ustalony przez sąd.

Czy można zmusić jednego z właścicieli do sprzedaży swojego udziału?

Nie można zmusić jednego ze współwłaścicieli do sprzedaży swojego udziału osobie trzeciej.

Możliwość wymuszona płatność rekompensata pieniężna za jego udział jest dopuszczalna decyzją sądu w przypadku jednoczesnej obecności następujące warunki: udział współwłaściciela jest znikomy, właściwie nie da się go rozdzielić, współwłaściciel nie ma istotne zainteresowanie w korzystaniu z własności wspólnej. Zgodnie z art. 252 ust. 4 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w takich przypadkach sąd może, nawet w przypadku braku zgody tego właściciela, zobowiązać pozostałych uczestników współwłasności do zapłaty mu odszkodowania. Takich spraw sądowych jest naprawdę sporo. Z reguły właściciel większego udziału wykupuje mniejszy. Następnie sąd przystępuje ocena ekspercka wartość rynkowa akcje.

Zatem jeśli np. o czym mówimy o maleńkie udziały, powiedzmy 1/100, to Twój współwłaściciel ma dosłownie kilka centymetrów kwadratowych, to możesz iść do sądu z żądaniem wykupienia tego mikroudziału. A wtedy sąd może zobowiązać go do sprzedaży tego udziału.

Jak sprzedać całe mieszkanie, jeśli jest ono współwłasnością?

W przypadku takich transakcji istnieje obowiązek formularz notarialny. Załóżmy, że jest trzech współwłaścicieli mieszkania, z których każdy jest gotowy sprzedać swoją 1/3. Jest też osoba trzecia, która chce kupić całe mieszkanie. Wszystkie strony transakcji muszą stawić się przed notariuszem. Poprosi o dokumenty niezbędne do transakcji, w tym z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości (USRN), upewni się co do zdolności prawnej wszystkich współwłaścicieli, braku wad woli i tak dalej. Jeżeli właściciele udziałów zgłoszą się jednocześnie do notariusza, to w tym przypadku notariusz nie będzie wymagał dokumentów potwierdzających wzajemne zawiadomienie współwłaścicieli o zamiarze zbycia swoich udziałów. W takim przypadku umowę sprzedaży mieszkania przez wszystkich współwłaścicieli można zawrzeć na ich wniosek w formularzu pojedynczy dokument. Jeżeli współwłaściciele zwrócą się do notariusza nie razem, ale w różne czasy notariusz będzie wymagał potwierdzenia, że ​​wszyscy właściciele mieszkania zostali powiadomieni o chęci sprzedaży przez współwłaściciela swojej części.

Przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży (SPA) wymienia imiennie wszystkich sprzedawców - współwłaścicieli. Jeżeli wymagają tego okoliczności (np. współwłaściciele są sobie obcy lub są w konflikcie), wówczas DCT określa, ile każdy z nich otrzyma po zrealizowaniu transakcji. Jeżeli współwłaścicielami są np. małżonkowie pozostający w normalnym związku, wówczas kwot nie trzeba podawać.

Czy transakcja sprzedaży udziału wymaga notarialnego poświadczenia?

Zbycie udziałów w mieszkaniu będącym współwłasnością dla każdego rodzaju transakcji (zakup i sprzedaż, zamiana, darowizna) podlega obowiązkowemu notarialne. Jest to konieczne, aby zapobiec przypadkom włamań do mieszkań.

Najważniejszą rzeczą, którą notariusz sprawdza, jest to, czy zostało zachowane prawo pierwokupu pozostałych współwłaścicieli mieszkania, jeśli mówimy o transakcji kupna-sprzedaży.

Notariusz może sam powiadomić współwłaściciela, jeśli właściciel udziału z jakiegoś powodu nie jest gotowy, aby zająć się tą sprawą osobiście. Najbardziej bezsporne, zdaniem Federalnej Izby Notarialnej, jest przesłanie zawiadomienia telegramem poleconym za pośrednictwem poczta, prosząc pracownika poczty o wydanie kopii telegramu wysłanego do współwłaściciela. Wtedy będzie jasne, kiedy i jaką treść wysłałeś telegram. Będzie to dowód, że powiadomiłeś współwłaścicieli o zamiarze sprzedaży swojego udziału.

Notariusz sprawdzi także, czy są inni kandydaci na „kawałek” mieszkania, czy właściciel jest zdolny do czynności prawnych, czy nie jest w stanie upadłości i czy jego paszport jest ważny.

Opłata za poświadczenie transakcji wyniesie 0,5% jej kwoty, ale nie więcej niż 20 tysięcy rubli.

Jak zarejestrować nowych lokatorów w mieszkaniu, jeśli jest ono współwłasnością?

Właściciel udziału w mieszkaniu ma prawo dokonać w nim wpisu bez zgody pozostałych współwłaścicieli, jednakże zarejestrowanie przez właściciela udziału w mieszkaniu osoby trzeciej będzie wymagało zgody pozostałych współwłaścicieli, przy czym z wyjątkiem rejestracji małoletnie dzieci współwłaściciele (art. 20 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jak jeden z kilku właścicieli mieszkań może odkupić swoje udziały od innych?

Jeden ze współwłaścicieli mieszkania może wykupić udziały innych właścicieli w drodze porozumienia z nimi lub w określonych okolicznościach wymusić wykup udziałów.

Jeżeli więc udział właściciela w stosunku do wielkości udziałów innych współwłaścicieli jest znaczny (to znaczy jest to największy udział w porównaniu z udziałami innych), to przed sądem współwłaściciel może na zmianę uznawać udziały konkubentów jako nieistotne i wykupić je. Umorzenie jest możliwe tylko wówczas, gdy spełnione są jednocześnie wszystkie trzy przesłanki: udział współwłaściciela jest znikomy, udział ten nie może być realnie rozdysponowany, właściciel nie ma istotnego interesu w korzystaniu z majątku wspólnego (art. 252 Kodeksu Cywilnego). Kodeks Federacji Rosyjskiej).

Kwestię przymusowego umorzenia rozstrzygają co do zasady sądy w sprawach przydziału akcji w formie niepieniężnej. Ponadto o tym, czy udział ten jest nieznaczny, czy też nie, decyduje sąd w każdej konkretnej sprawie, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy. Na przykład sąd może wziąć pod uwagę następujące okoliczności: konieczność korzystania z tej nieruchomości ze względu na wiek, stan zdrowia, działalność zawodowa, obecność dzieci, innych członków rodziny, w tym osób niepełnosprawnych, i tak dalej.

Jeżeli jeden z właścicieli mieszkania chciał sprzedać swój udział, czy pozostali współwłaściciele mogą mu tego zabronić?

Właściciel udziału ma prawo rozporządzać swoim udziałem według własnego uznania, a pozostali współwłaściciele nie mają prawa w to ingerować. Prawo określa jednak pewne cechy zbycia przez właściciela swoich udziałów. Na przykład, sprzedając udział, najpierw musi to zrobić jego właściciel na piśmie zaproponować odkupienie swoich udziałów innym właścicielom. Współwłaściciele muszą albo wyrazić zgodę na zakup udziału, albo odmówić w ciągu miesiąca. Jeżeli współwłaściciel mieszkania nie odpowiedział na Twoją ofertę sprzedaży udziału we własności mieszkania lub odmówił jego nabycia, to masz prawo sprzedać swój udział w mieszkaniu komukolwiek do nieznajomego po cenie i na zasadach, które podałeś w swoim piśmie do współwłaściciela mieszkania. Koszt ceny dla nowego nabywcy nie może być niższy od tej, która została zaoferowana współwłaścicielowi.

Na jakich warunkach można przydzielić akcje niepieniężne?

Uczestnik współwłasności ma prawo żądać podziału swojego udziału z majątku wspólnego (art. 252 Kodeksu cywilnego). Na przykład przydział udziału rzeczowego w budynku mieszkalnym jest dozwolony tylko wtedy, gdy możliwe jest zorganizowanie przestrzeni życiowej całkowicie odizolowanej od reszty domu, to znaczy z osobnym wejściem i niezależną komunikacją. Przydział udziału w naturze możliwy jest zarówno za zgodą współwłaścicieli, jak i na drodze sądowej, jeżeli do porozumienia nie doszło.

Należy wziąć pod uwagę, że przydział rzeczowy jest zabroniony, jeżeli jego realizacja nie jest możliwa bez spowodowania nieproporcjonalnych szkód w majątku stanowiącym wspólną własność (np. zamierzony cel, znaczne jego pogorszenie stan techniczny lub zmniejszyć wartość materialna). Jeżeli nie jest możliwe przydzielenie udziału w naturze, sąd na wniosek przydzielonego właściciela ma prawo zobowiązać pozostałych uczestników współwłasności do zapłaty mu rekompensatę pieniężną. Po otrzymaniu takiego odszkodowania właściciel traci prawo do swojego udziału.