Umowy najmu są powszechne wśród przedsiębiorców. Wynajmujący (posiadający „darmową” nieruchomość, np. grunt lub nieruchomość) za określoną opłatą oddaje tę nieruchomość do użytku innej osobie – najemcy i uzyskuje z tego dochód. Najemca (ten, który wynajmuje nieruchomość) zyskuje możliwość korzystania z cudzej nieruchomości w celu osiągnięcia zysku.

Wysokość czynszu za wynajmowaną nieruchomość może zostać ustalona na poziomie: w różnych formach.

Płatności w kwocie stałej, dokonywane jednorazowo lub okresowo.

W w naturze(w formie udziału w otrzymanych produktach, owocach lub dochodach z ich sprzedaży).

W formie świadczenia przez najemcę wcześniej uzgodnionych usług.

Poprzez ulepszenie wynajmowanej nieruchomości przez najemcę (naprawa, ulepszenie).

Przelew przez najemcę jako zapłata pewna własność posiadane lub wynajmowane.

Metody te można łączyć lub różnić się od siebie. Stosunki najmu są uregulowane i tak stwierdza się wynajem należy uiścić terminowo, w formie i wysokości określonej w umowie najmu. Najpopularniejszą metodą jest dokonywanie regularnych płatności na rzecz w gotówce.

W przypadku wynajmu kilku obiektów czynsz można ustalić oddzielnie dla każdego obiektu lub dla całej nieruchomości jako całości. Pierwsza metoda jest preferowana w przypadku rozwiązywania sporów powstałych między stronami w sądzie.

Czasami opłata może być w drodze umowy ustalona zmienna w zależności od miesięcznego Ale tę metodę nie do końca jest zgodna z prawem, które stanowi (art. 614 ust. 3), że klauzula umowy ustanawiającej solidny rozmiar Opłaty ani sposób ich naliczania nie mogą ulec zmianie w ciągu roku. Zatem, aby legalnie wprowadzić czynsz zmienny, konieczne jest jasne określenie mechanizmu jego naliczania (np. powiązanie go z kursem walutowym).

Najemca może żądać obniżenia wysokości uiszczanego wynagrodzenia w przypadku znacznego pogorszenia się warunków użytkowania lub stanu wynajmowanej nieruchomości na skutek okoliczności od niego niezależnych. A także, jeśli leasingodawca naruszy uzgodnione warunki realizacji wyremontować lub nie ostrzegł o prawach osób trzecich przy zawieraniu umowy.

Jeżeli najemca naruszy warunki płatności, druga strona może żądać wcześniejszej płatności, jednak nie więcej niż dwa terminy z rzędu.

Przedsiębiorstwa rolnicze bardzo często dzierżawią działki, a także majątek (budynki, urządzenia) od osób fizycznych, które w okresie reorganizacji stały się właścicielami udziałów (nieruchomości i gruntów) rolnictwo. Renta gruntowa, zgodnie z dekretem prezydenta, nie może być niższa ustalone minimum. Przy wynajmie kwota ta wynosi 1,5% kosztu działki. Płatność za wypożyczenie udziały w majątku musi wynosić co najmniej 1% wartości nieruchomości. Ta ostatnia może również składać się z dwóch części - premii dla właściciela nieruchomości i opłaty amortyzacyjne.

Naliczanie czynszu płaconego w naturze następuje po cenach, które strony muszą koniecznie uzgodnić w procesie zawierania umowy. W takim przypadku jego wielkość musi być indeksowana, skorygowana o współczynnik inflacji (chyba, że ​​w umowie określono inaczej). W przypadku nieruchomości wynajmowanej taka indeksacja nie jest obowiązkowa.

Czynsz podlega opodatkowaniu. Wydatki na jej pokrycie zaliczane są do kosztów brutto i podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Jeżeli płatność ma charakter rzeczowy, doliczany jest od niej podatek VAT. W przypadku nieruchomości wynajmowanej nieruchomość zaliczana jest do majątku podlegającego opodatkowaniu i pobierany jest od niej podatek dochodowy od osób fizycznych. V w tym przypadku jest przedsiębiorstwem leasingobiorcą i odpowiada za potrącanie i przekazywanie na rzecz budżet podatku dochodowego od osób fizycznych z czynszu jako jeden z rodzajów dochodu.

Jak prawidłowo zarządzać finansami swojej firmy, jeśli nie jesteś ekspertem w tej dziedzinie analiza finansowa - Analiza finansowa

Zarządzanie finansami - stosunki finansowe pomiędzy podmiotami, zarządzanie finansami dla różne poziomy, zarządzanie portfelem papiery wartościowe, techniki sterowania ruchem zasoby finansowe- niedaleko pełna lista temat" Zarządzanie finansami"

Porozmawiajmy o tym, co to jest coaching? Niektórzy uważają, że to marka mieszczańska, inni, że to przełom we współczesnym biznesie. Coaching to zbiór zasad skutecznego prowadzenia biznesu, a także umiejętność prawidłowego zarządzania tymi zasadami

4.1.Metoda kalkulacji czynszu za lokal użytkowy.

Wysokość czynszu – warunek zasadniczy porozumienia, w przypadku braku porozumienia pomiędzy stronami na piśmie warunków dotyczących wysokości czynszu, umowę najmu uważa się za niezawartą. Wysokość czynszu może ulec zmianie za zgodą stron.

Czynsz zależy od następujące wskaźniki: lokalizacja budynku (centrum lub obrzeża); stan techniczny budynki (stopień zużycia, materiał budowlany, z jakiego budynek jest zbudowany; przeznaczenie lokalu (giełda, bankowość, organy ścigania, działalność naukowa, biznes hazardowy, ochrona socjalna obywateli o niskich dochodach itp.); czy budynek jest zabytkiem historycznym, kulturalnym lub architektonicznym; stopień aranżacji (winda itp.); przydatność budynku do celów komercyjnych; rodzaj lokalu (pomieszczenie główne lub pomocnicze, piwnica); rzeczywista powierzchnia budynku. Ta lista nie jest wyczerpujący. Rozmiar całkowity czynsz za budynek oblicza się poprzez zsumowanie opłat czynszowych oddzielne pokoje zabudowania. Opłata za użytkowanie budynku lub budowli obejmuje opłatę za korzystanie z działki, na której się znajduje, lub odpowiedniej części działki przekazanej wraz z nią, chyba że ustawa lub umowa stanowi inaczej. W związku z tym umowa lub ustawa może przewidywać odrębną opłatę za grunt i czynsz za budynek lub budowlę.

W przewidziane przez prawo przypadkach (na przykład w przypadku dzierżawy majątku państwowego). metoda normatywna obliczanie stawek czynszu, ustalonych lub regulowanych przez uprawnione organy państwowe. Zazwyczaj stawka czynszu ustalana jest za jednostkę powierzchni wynajmowanego budynku - 1 metr kwadratowy. Strony mogą preferować inne wskaźniki. Jeżeli wynajem budynku ma charakter długoterminowy, zazwyczaj stosowana jest stawka roczna.

Od 1 kwietnia 2002 r. dekretem rządu moskiewskiego z dnia 26 lutego 2002 r. Nr 150-PP „W sprawie procedury obliczania stawek czynszu za lokale niemieszkalne położony w własność państwowa miasta Moskwy”, w Moskwie została ustalona minimalna roczna stawka czynszu za 1 mkw. całkowita powierzchnia niemieszkalna w wysokości 490 rubli, a podstawowy rozmiar kosztu budowy to 1 mkw. powierzchnia niemieszkalna przy obliczaniu czynszu w wysokości 13 300 rubli.

Istnieje metodologia obliczania czynszu za korzystanie z obiektów niemieszkalnych będących własnością miasta Moskwy, którą reguluje załącznik nr 3 do dekretu rządu moskiewskiego z dnia 22 stycznia 2002 r. Nr 68-PP. Do kwoty czynszu obliczonej według tej metodyki nie są wliczane koszty mediów oraz usługi operacyjne. Na kwotę czynszu składają się dwa składniki, obliczane oddzielnie:

Część kosztowa równa sumie roczne wydatki właściciela na utrzymanie wynajmowanego obiektu (z wyłączeniem koszty operacyjne), zwracany przez najemcę;

Część dochodowa równa jest dochodowi właściciela z wynajmu nieruchomości.

Czynsz naliczany jest indywidualnie dla każdej wynajmowanej nieruchomości bez księgowość bezpośrednia rodzaj działalności najemcy. Wzór na obliczenie czynszu jest następujący:

APL = Azatr + Adoh = (OT + NKLR + STR) + (OTS S Kd Kcor),

APL – czynsz roczny;

Azatr jest składnikiem kosztowym czynszu;

Adoh – dochodowy składnik czynszu;

OT – odliczenia na remont zasoby niemieszkalne, łącznie z amortyzacją i obliczoną w wysokości co najmniej 2% wartości inwentarzowej przedmiotu najmu (w cenach roku bieżącego).

Wartość OT określa się według wzoru: OT = Synv Kat

Sinv - wartość inwentaryzacyjna wynajmowanej powierzchni według Biura Miasta Moskwy inwentarz techniczny(w cenach roku bieżącego);

Kot - ustalony współczynnik odliczeń na remont akt normatywny miasta Moskwy za bieżący rok waha się od 0,02 do 0,05

NLLR – kwota kosztów ogólnych, na którą składają się koszty wydatków właściciela związane z rejestracją obiektu do wynajmu (w cenach roku bieżącego);

STR – wartość składka ubezpieczeniowa za wynajmowaną nieruchomość (w cenach roku bieżącego);

OC – ocena wartość rynkowa 1 mkw. wynajem nieruchomości;

S – powierzchnia wynajmowanej nieruchomości;

Kd – współczynnik opłacalności 1 mkw. wynajem obiektu, ustanowiony aktem prawnym miasta Moskwy na bieżący rok;

Kcor to współczynnik korygujący odzwierciedlający stopień uprawnień najemcy w stosunku do wynajmowanej nieruchomości.

Wysokość czynszu atomowego okrętu podwodnego zmienia się co roku w zależności od zmian wskaźników wszystkich składników wzorów obliczania czynszu. Zmiany wskaźników zależą w szczególności od poziomu inflacji (wartości deflatora) ujętego w kolejnym rocznym budżecie Moskwy.

Wszelkie prawa zastrzeżone. Materiały z tej witryny mogą być używane wyłącznie w odniesieniu do tej witryny.

). Podczas wynajmu lokale komunalne czynsz obliczany jest według specjalnego wzoru. Przypisane są współczynniki użyte w obliczeniach poziom legislacyjny. W przeciwnym razie płatność za korzystanie z obiektu akceptowana jest za zgodą stron.

Jakie istnieją typy?

• Do korzystania z pomieszczeń komunalnych. Przy wynajmie lokalu komunalnego podatek VAT nie jest wliczony w opłatę za jego użytkowanie. Podsumowując stosunki najmu Wymagany jest udział w aukcji (ustawa federalna nr 135 „O ochronie konkurencji”). Informacja o aukcji musi zostać opublikowana w mediach co najmniej 30 dni przed jej rozpoczęciem.

  Suma opłaty za wynajem może ulec zmianie za zgodą stron, jednak nie częściej niż raz w roku. Umowa musi zostać zarejestrowana w Rosreestr. Lokale komunalne niemieszkalne są wynajmowane wyłącznie osobom prawnym.

• Do korzystania z lokalu będącego własnością osoby prywatnej. Osoba fizyczna może samodzielnie ustalić cenę wynajmu, bez konieczności stosowania formuł. Wynajmujący ma obowiązek zapłacić podatek od zysku uzyskanego z wynajmu nieruchomości. Osoba prawna Oprócz podatku dochodowego płaci także podatek VAT. Indywidualny płaci podatek dochodowy 13%.

Czynniki wpływające na wysokość opłat czynszowych

Indeksowanie

Indeksacja czynszów przeprowadzana jest w przypadku zmiany wskaźnika inflacji. W związku z deprecjacją pieniądza, obecne koszty utrzymania lokalu przez najemcę mogą nie odpowiadać właścicielowi. Umowa może określić tryb obliczeń przy użyciu wzoru.

Współczynniki użyte we wzorze dobierane są w drodze porozumienia stron.

W przypadku korzystania z takiej formuły opłata za wynajem może zmieniać się przy każdej indywidualnej płatności. W tym przypadku zasada niezmienionej ceny przez cały rok nie ma zastosowania, gdyż Zmieniają się nie warunki umowy, ale zastosowany współczynnik.

Strony mogą uzgodnić inaczej i raz w roku dokonać przeliczenia czynszu.

W ten sposób zapoznaliśmy się ze wzorem na obliczanie czynszu i różne niuanse, powstałe w trakcie jego obliczania.

3.2. Czynsz za budynki niemieszkalne (lokale) uwzględnia koszt czynszu za grunt (Pa) faktycznie użytkowany przez najemców budynki niemieszkalne(lokale), w tym zajmowane przez budynek (lokale), które ustala się w każdym konkretnym przypadku osobno za zgodą stron, na podstawie i zgodnie z ustawą RSFSR „O płatności za ziemię”, dekret rządowy Federacja Rosyjska„W sprawie procedury ustalania podatek gruntowy I cena standardowa ziemia” z dnia 25.02.92 N 112, Instrukcja „W sprawie procedury stosowania ustawy RSFSR „O płatności za ziemię”, zatwierdzona przez Ministerstwo Finansów Federacji Rosyjskiej, Roskomzem, Państwo obsługa podatkowa Federacja Rosyjska 17 kwietnia 1992 NN 21; 2-10-1/1020:11.

---------------

<*>Podatek od towarów i usług ustala się w wysokości zatwierdzonej przy zawarciu umowy. Kwota liczona jako podatek VAT w czynszu (APL) jest wykazywana w osobnej linii.

3.3. Roczna amortyzacja na 1 mkw. m całkowitej powierzchni użytkowej budynku (pokoju), niezależnie od faktyczny termin jego obsługę określa wzór:

3.4. Dla organizacji finansowanych przez władze federalne i budżety lokalne W rocznym czynszu za budynki niemieszkalne (lokale) nie jest wliczony podatek VAT.

3.5. Przy obliczaniu kosztu wynajmu budynków (lokalów) niemieszkalnych (Apl) współczynnik inflacji (wskaźnik) (j inf) jest uwzględniany w kwocie ustalanej następnie centralnie.

Biorąc pod uwagę jego zmiany, regularnie korygowane są opłaty za wynajem lokali niemieszkalnych, co zaleca się uwzględnić w warunkach umowy najmu.

3.6.1. Przedmiotem oceny są budynki – zabytki historii i kultury będące pod ochroną państwa.

3.6.2. W postępowaniu uwzględnia się wpływ na ocenę wartości zabytku;

Okres historyczny budowa pomnika;

Wartość historyczna i kulturowa zabytku (kategorie księgowe).

3.6.3. Powiązanie Metodologii z zabytkami historycznymi i kulturowymi odbywa się poprzez dobór i zastosowanie współczynników właściwych dla konkretnego zabytku w celu określenia kosztu jego odtworzenia.

3.6.4. Czynsz za zabytki historii i kultury ustala się według wzoru:

Wysokość czynszu jest istotnym warunkiem umowy; w przypadku braku warunku dotyczącego wysokości czynszu uzgodnionego na piśmie przez strony, umowę najmu uważa się za niezawartą. Wysokość czynszu może ulec zmianie za zgodą stron.

Wysokość czynszu uzależniona jest od następujących wskaźników: lokalizacja budynku (centrum lub obrzeża); stan techniczny budynku (stopień zużycia, materiał budowlany, z jakiego jest zbudowany; przeznaczenie lokalu (wymiana, bankowość, egzekwowanie prawa, działalność naukowa, hazard, ochrona socjalna osób o niskich dochodach itp.); należący do zabytków historycznych, kulturowych, architektonicznych; stopień zagospodarowania (winda itp.); przydatność budynku do celów komercyjnych; rodzaj lokalu (pomieszczenia główne lub pomocnicze, piwnica); budynku. Opłata za użytkowanie budynku lub budowli obejmuje opłatę za użytkowanie działki, na której się on znajduje, lub odpowiedniej części działki przekazanej wraz z nią, chyba że ustawa lub umowa stanowią inaczej Umowa lub prawo mogą przewidywać odrębną opłatę za grunt i czynsz za budynek lub konstrukcję.

W przypadkach przewidzianych przez prawo (na przykład w przypadku dzierżawy majątku państwowego) stosowana jest regulacyjna metoda obliczania stawek czynszu, ustalana lub regulowana przez uprawnione organy państwowe. Zazwyczaj stawka czynszu ustalana jest za jednostkę powierzchni wynajmowanego budynku - 1 metr kwadratowy. Strony mogą preferować inne wskaźniki. Jeżeli wynajem budynku ma charakter długoterminowy, zazwyczaj stosowana jest stawka roczna.

Od 1 kwietnia 2002 r. dekretem rządu moskiewskiego z dnia 26 lutego 2002 r. Nr 150-PP „W sprawie procedury obliczania stawek czynszu za lokale niemieszkalne będące własnością państwa miasta Moskwy” w Moskwie ustalono minimalną roczną stawkę czynszu za 1 mkw. całkowita powierzchnia niemieszkalna w wysokości 490 rubli, a podstawowy rozmiar kosztu budowy to 1 mkw. powierzchnia niemieszkalna przy obliczaniu czynszu w wysokości 13 300 rubli.

Istnieje metodologia obliczania czynszu za korzystanie z obiektów niemieszkalnych będących własnością miasta Moskwy, którą reguluje załącznik nr 3 do dekretu rządu moskiewskiego z dnia 22 stycznia 2002 r. Nr 68-PP. Czynsz obliczony według tej metodologii nie obejmuje kosztów mediów i usług eksploatacyjnych. Na kwotę czynszu składają się dwa składniki, obliczane oddzielnie:

Część kosztowa, równa wysokości rocznych kosztów właściciela związanych z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości (z wyłączeniem kosztów eksploatacyjnych), zwracana przez najemcę;

Część dochodowa równa jest dochodowi właściciela z wynajmu nieruchomości.

Czynsz naliczany jest indywidualnie dla każdej wynajmowanej nieruchomości bez bezpośredniego uwzględnienia rodzaju działalności najemcy. Wzór na obliczenie czynszu jest następujący:

APL = Azatr + Adoh = (OT + NKLR + STR) + (OTS S Kd Kcor),

APL – czynsz roczny;

Azatr jest składnikiem kosztowym czynszu;

Adoh – dochodowy składnik czynszu;

OT – odpisy na remonty majątku niemieszkalnego, obejmujące amortyzację i naliczane w wysokości co najmniej 2% wartości inwentarza wynajmowanej nieruchomości (w cenach roku bieżącego).

Wartość OT określa się według wzoru: OT = synw Kot

Sinv – wartość inwentaryzacyjna wynajmowanej powierzchni według Biura Inwentarza Technicznego Miasta Moskwy (w cenach roku bieżącego);

Cat to współczynnik odliczeń za remont ustalony przez akt prawny miasta Moskwy na bieżący rok w zakresie od 0,02 do 0,05

NLLR – kwota kosztów ogólnych, na którą składają się koszty wydatków właściciela związane z rejestracją obiektu do wynajmu (w cenach roku bieżącego);

STR – wysokość składki ubezpieczeniowej za wynajmowaną nieruchomość (w cenach roku bieżącego);

OTs – wycena wartości rynkowej 1 mkw. wynajem nieruchomości;

S – powierzchnia wynajmowanej nieruchomości;

Kd – współczynnik opłacalności 1 mkw. wynajem obiektu, ustanowiony aktem prawnym miasta Moskwy na bieżący rok;

Kcor to współczynnik korygujący odzwierciedlający stopień uprawnień najemcy w stosunku do wynajmowanej nieruchomości.

Wysokość czynszu atomowego okrętu podwodnego zmienia się co roku w zależności od zmian wskaźników wszystkich składników wzorów obliczania czynszu. Zmiany wskaźników zależą w szczególności od poziomu inflacji (wartości deflatora) ujętego w kolejnym rocznym budżecie Moskwy.