Предварительный договор аренды в строящемся здании. Что такое предварительный договор аренды нежилого помещения и образец документа

Собственникам строящихся помещений выгодно пускать их в дело уже на этапе возведения или даже до его начала, ведь на вырученные деньги можно покрыть часть расходов. Один из таких способов получения прибыли с недостроенной недвижимости – это предварительный договор аренды.

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

Суть предварительного договора в том, что за определенную плату, после ввода помещения в эксплуатацию, оно будет сдано в аренду именно этому лицу и никому другому. Сумма, уплачиваемая за это, весьма существенна, и поэтому собственники идут на такой шаг, несмотря на то, что в будущем им могут подвернуться более выгодные варианты. Законодательно все дела, касающиеся этого вида соглашений, регулируются 429-ой статьей гражданского кодекса РФ.

Образец

Образец юридически грамотной формы предварительного договора аренды нежилого помещения в формате word.

Особенности и условия договора

Соглашения, связывающие стороны до начала основных взаимоотношений, имеют ряд особенностей и рисков, обусловленных многими факторами, включая то, что стороны договариваются в отношении виртуального предмета, который не может быть измерен или как-то непосредственно оценен.

При заключении подобных контрактов учитывают:

• Высокий риск обмана . Несмотря на возможные опасности, которые, безусловно, оправданы, бизнесмены довольно часто бронируют себе таким образом аренду, поскольку это позволяет обойти конкурентов еще на ранних стадиях. Например, предположим, что в людном месте строится помещение для магазина, соответственно, выиграет та компания, которая успеет раньше других предложить его владельцу арендную плату. А если возводится несколько помещений, то заняв их все, можно не допустить появления в данном районе магазинов другой сети. Но такая тактика работает, мягко говоря, 50 на 50, так как строительный бизнес, особенно, в нашей стране – один из самых нестабильных. Об этом можно судить по многочисленным недостроенным зданиям, которыми изобилует практически любой российский город. Надо ли говорить, что в случае банкротства и, как следствие, прекращения застройщиком работ, арендатор, заплативший за предварительный договор, останется ни с чем? Скорее всего, нет.
• Долгие и нудные судебные разбирательства в случае обмана, так как законы в этой области очень слабо проработаны;
• Фактор времени – в нестабильном государстве сложно с уверенностью сказать, что будет, когда помещение достроят, но деньги вернуть уже не получится.

Требования к форме и содержанию

Форма предварительного контракта вызывает множество споров: с одной стороны, по обычаю любое приложение к основному документу заполняется тем же способом, что и основной бланк. Однако здесь договора аренды как такового еще нет, поэтому, основной договор нужно будет заключать в том же виде, что и предварительный: либо оба ручкой или оба на компьютере.

Бланк заполняется в свободной форме, при этом контракт должен давать реальные гарантии исполнения сторонами их обязанностей, то есть должен быть составлен юридически грамотно.

В контракте должно быть прописано:

• Предельно конкретные и точные параметры помещения, его физический адрес , этаж, сторона от лестничной клетки, площадь, количество комнат и т.д. Все это потом может потребоваться на суде;
• Сроки, по истечении которых должен быть заключен основной договор;
• Штрафные санкции , которые понесут стороны в случае невыполнения обязательств;
• Денежные суммы не должны фигурировать в предварительном контракте , в соответствии с ГК РФ. Как правило, деньги передаются сторонами “между собой”.

Как минимизировать вероятность обмана

Неисполнение владельцами своих обязанностей является одной из главных проблем предварительной аренды. Дело в том, что уплачиваемая при заключении соглашения сумма идет в счет арендной платы, или проще говоря, во время самой аренды клиент будет платить меньше. Естественно, арендодателю выгодно обмануть арендатора и найти на его место другого, который будет платить полную сумму, а лазейки в законах очень хорошо позволяют проводить такие махинации.

Любая сделка по закону должна содержать точное описание своего предмета, а идентифицировать помещение в недостроенном здании при отсутствии технического плана и нумерации крайне сложно. Часто этим пользуются, чтобы обойти закон, и судебная практика в этом вопросе весьма противоречива. Для того, чтобы максимально обезопасить себя, стороны стараются заранее оговорить и запротоколировать все спорные моменты.

Так, например:

• Арендатор предоставляет собственнику банковскую гарантию того, что он может платить. От этого выигрывают обе стороны – хозяин будет уверен, что денежный поток не прекратится, а клиент, таким образом, в случае обмана, сможет опровергнуть в суде показания арендодателя о его неплатежеспособности;
• Во избежание мошенничества, подписание договора сопровождается предоставлением сторонами как можно большего количества информации друг о друге , и в случае, если кто-то будет что-то скрывать, доверия между сторонами не возникнет, а значит, не будет речи и о сделке;
• Для пущей уверенности за неисполнение обязанностей по договору стороны назначают друг другу штрафные санкции. Это может быть просрочка ввода помещения в эксплуатацию, предоставление его в аренду кому-то другому, а также отсутствие регулярных платежей со стороны клиента.
• В интересах арендатора максимально полно идентифицировать помещение, являющееся предметом сделки, так как это ключевой момент: в случае обмана, он сможет вернуть свои деньги через суд, но если судья решит, что помещение, о котором идет речь невозможно найти, мошенничество, к сожалению, будет иметь успех.

Определение срока заключения основного договора

По закону (п.4 ст. 429 ГК РФ) предварительное соглашение не может быть бессрочным, и заключается либо на один год, если иное не указано в соглашении, либо на срок, оговоренный сторонами. Таким образом, с точки зрения права вступление в силу основного договора привязывается не к конкретному событию, например, вводу помещения в эксплуатацию или регистрации права собственности, а к некой дате, которая сама по себе ничего не означает. При этом считается, что стороны обязаны заключить основное соглашение только до тех пор, пока будет действовать предварительный договор.

На примере это выглядит так: индивидуальный предприниматель А и строительная компания Б договариваются, что не позднее 31-го декабря 2017 года Б передаст А в аренду помещение в строящемся здании. Однако, если не учесть тот факт, что здание могут не успеть построить к этому сроку, А потратит деньги на ветер. Поэтому обычно стороны дополнительно уточняют, что в случае просрочки ввода здания в эксплуатацию Б понесет штрафные санкции.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Предварительный договор всегда сопровождается уплатой арендодателю денежной суммы, которая, собственно, и является целью этой процедуры. Плату называют по-разному: задаток, обеспечительный платеж, аванс и так далее, но сути это не меняет: арендатор покупает себе место для будущей аренды.

Однако по закону, в силу ст. 380 п.1 ГК РФ, денежные суммы могут фигурировать только в денежных обязательствах, а предварительное соглашение, согласно ст. 429, не является таковым. Поэтому оплата передается сторонами только “между собой” и либо не фиксируется ни в каких документах, либо происходит по иному механизму, например, по дарственной.

Данный нюанс также является почвой для мошеннических действий и очень часто арендодатель сначала платит, а после заключения основного договора или окончания срока аренды через суд требует вернуть задаток. Закон же в этом случае практически всегда защищает арендатора, так как арендодатель не имеет права взимать плату за предварительные договоры.

Типичный пример такого разбирательства: постановление ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6, в котором собственника помещения обязали вернуть аванс с процентами, под предлогом незаконного обогащения.

Судебная практика

Судебная практика очень богата разбирательствами по предварительным договорам, она содержит самые разные случаи: от банального недопонимания и до целенаправленного мошенничества.

Приведем наиболее типичные случаи, встречающиеся чаще всего:

1. Индивидуальный предприниматель А перечислил застройщику Б 570 тысяч рублей в виде аванса, которые Б потратил на облицовку помещения. Однако проект закончен не был и срок заключения основного договора был просрочен. По закону А и Б больше не связаны обязательствами, однако А, согласно договору, должен вернуть Б его задаток с процентами. Суд первой инстанции отказал Б в иске, ссылаясь на то, что предварительный договор не может содержать товарно-денежных и иных материальных отношений, а может лишь связать стороны обязательствами. После этого А подал апелляцию в суд второй инстанции, где его ждало то же самое, и лишь с третьей попытки А удалось вернуть свои деньги, доказав, что Б обогатился, не имея на то законных оснований.
2. Та же самая ситуация, только хозяин помещения Б решил обмануть А, путем составления юридически-неправильного договора. В соглашении не было указано точных параметров помещения, включая площадь и технический план, а присутствовали лишь общие фразы наподобие: “комната на n-ом этаже” и “вторая от окна”. Суд постановил признать договор недействительным, и А остался без денег и с неприятным осадком на душе.
3. Также часто встречается и следующая схема: заключается грамотный контракт, учитывающий все нюансы, но застройщик после уплаты аванса, неожиданно банкротится, соответственно вернуть деньги арендатор не может. При этом, обычно, здесь еще имеет место заключение нескольких договоров на одно помещение с разными лицами, и соответственно, получение нескольких задатков.

Для чего нужно заключать данный договор

От предварительных контрактов выигрывают обе стороны: наниматель может забронировать себе место и выиграть, таким образом, в перспективе, а наймодатель получает деньги непосредственно на этапе строительства помещения, когда они нужны для его отделки. Кроме того такой договор связывает стороны обязательствами, неисполнение которых будет иметь для них последствия.

Во избежание недоразумений, неприятных сюрпризов и долгих судебных тяжб, юристы советуют перед заключением договора тщательно изучить судебную практику, чтобы знать все подводные камни такого рода отношений.

Важно понимать, что предварительные договоренности очень плохо регулируются законом, поэтому на 90% они строятся на “честном слове”. Иногда гарантом доверия может выступать собранный компромат, а иногда обстоятельства, которые держат стороны в тисках.

Предварительный договор на аренду нежилого помещения (сроком до года)

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N ___

на аренду нежилого помещения

(сроком до года)

г. ___________ "___"_________ ____ г.

Далее именуем__ "Сторона-1", в лице ______________, действующ___ на основании ______________, с одной стороны, и _____________, далее именуем__ "Сторона-2", в лице ______________, действующ___ на основании ______________, с другой стороны, в дальнейшем именуемые как "стороны", по результатам проведенных переговоров заключили следующий договор:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора аренды нежилого помещения (далее - "основной договор") по адресу: __________________, расположенного на ____ этаже здания и включающего в себя _____ комнаты общей площадью _____ кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, обеспеченного теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, каналами электронной связи.

По основному договору аренды Сторона-1 будет выступать Арендатором, а Сторона-2 - Арендодателем помещения. Указанное помещение будет сдаваться в аренду для __________________________________.

Сторона-1 не вправе менять назначение передаваемого в аренду нежилого помещения.

1.2. Помещение принадлежит Стороне-2 на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ____________ "__"________ ___ г. регистрационный номер __________, кадастровый номер ____________.

1.3. Срок действия основного договора - ___________ месяцев.

1.4. Помещение должно быть передано в аренду не позднее ____ дней с момента подписания основного договора. Передача помещения в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения (передаточными актами), в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи. Указанные акты должны быть подписаны уполномоченными представителями сторон и скреплены печатями.

1.5. Помещение передается в аренду вместе с мебелью и оборудованием, которые указаны в описи (Приложение ______ к договору).

1.6. Капитальный ремонт помещения запланирован с __________ ____ г. по __________ ____ г. Капитальный ремонт проводит Сторона-1 (или Сторона-2). В случае невозможности использования помещения во время капитального ремонта в соответствии с его назначением действие настоящего договора приостанавливается на период проведения капитального ремонта двухсторонним актом.

1.7. Сторона-2 несет ответственность за недостатки сданного в аренду по основному договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения основного договора Сторона-2 не знала об этих недостатках.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. Размер арендной платы составляет _____ (_________) рублей в месяц, включая __% НДС - ____ (_________) рублей. Арендная плата будет перечисляться Арендатором ежемесячно в порядке и в сроки, определенные в основном договоре.

2.2. Внесение арендной платы будет осуществляться путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет Арендодателя.

2.3. Арендная плата включает плату за пользование помещением, комплект ключей, охрану, оформление пропусков для сотрудников и посетителей Арендатора, плату за пользование местами для парковки, телефон, каналы электронной связи, коммунальные и эксплуатационные платежи.

3. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

3.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который будет заключен в последующем.

3.2. Стороны обязуются заключить основной договор в срок до "___"________ _____ г. До указанной даты Сторона-2 обязуется не заключать с третьими лицами аналогичных предварительных договоров либо договоров аренды на указанное в п. 1.1 настоящего договора нежилое помещение.

3.3. В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в арбитражный суд г. ___________ с требованием о понуждении заключить договор.

3.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

4. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

4.1. Споры, вытекающие из настоящего договора, решаются сторонами путем переговоров.

4.2. В случае если стороны не достигли взаимного согласия, споры рассматриваются в соответствии с действующим законодательством и могут передаваться в арбитражный или третейский суд, состоящий из представителей сторон и одного независимого арбитра.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента заключения между Стороной-1 и Стороной-2 договора аренды вышеуказанного помещения, но не далее даты, указанной в п. 3.2.

5.2. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

5.3. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

5.4. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

6. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

аренды нежилого помещения

дата и место подписания

___ (наименование, ФИО) ___, далее именуем__ "Арендатор", в лице ___ (должность, ФИО) ___, действующ__ на основании ___ (Устава, положения, доверенности или паспорта) ___, с одной стороны, и ___ (наименование, ФИО) ___, далее именуем__ "Арендодатель", в лице ___ (должность, ФИО) ___, действующ__ на основании ___ (Устава, положения, доверенности или паспорта) ___, с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий предварительный Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в срок __________ с момента подписания

настоящего Договора договор аренды нежилого помещения (далее -

"основной договор"), находящегося по адресу: _________________,

расположенного на ____ этаже здания с кадастровым номером ________ и

включающего в себя ___ (перечень имущества) ___,

состоящего из _____ комнат площадью _____ кв. м (далее - помещение).

1.2. Помещение принадлежит Арендодателю на праве ______________________

__________________ (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) _,

что подтверждается ___________________________

(Свидетельством о государственной регистрации права

собственности, актом собственника о закреплении

имущества за унитарным предприятием или учреждением,

договором и т.п.)

от "___"__________ ____ г. N ___.

Вариант для случаев, когда имущество принадлежит Арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления: согласие собственника на передачу имущества в аренду выражено в: ____________________.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Стороны договорились, что арендная плата по основному договору будет составлять _______ руб. в _______________ (указать период) и включает (вариант: не включает) плату за пользование местами для парковки, коммунальные и эксплуатационные платежи.

2.2. Порядок и сроки внесения арендной платы Стороны обязуются согласовать в основном договоре.

3. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

3.1. Споры, возникающие в связи с исполнением настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров и/или путем направления претензий. Сторона, получившая претензию, обязана направить уведомление о ее получении в течение _________ с момента получения. Ответ по существу должен быть направлен Стороной в течение _________ с момента получения претензии.

3.2. В случае если Стороны не достигли согласия или если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора. Стороны вправе передать дело в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Изменения и дополнения, дополнительные соглашения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными представителями Сторон.

4.2. Уведомления считаются направленными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом или доставлены курьером по юридическим (почтовым) адресам Сторон с получением под расписку уполномоченными должностными лицами.

4.3. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

4.4. В остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

4.5. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются: копия технического паспорта, выписка из технического паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план с указанием площади помещения.

5. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. п. 1 - 4 ст. 298 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.

Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества.

В соответствии с п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Предварительный договор аренды нежилого помещения

г. _________ «___»________ 200_г.

Общество с ограниченной ответственностью «_________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице _________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и _______________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», расположенное по адресу __________________________________________, в лице _________________________________, действующего на основании ________________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а по отдельности - «Сторона», заключили настоящий Предварительный договор аренды нежилого помещения (далее по тексту «Предварительный договор») о нижеследующем:

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, ЧТО:

Арендодатель является Инвестором строительства _________, расположенного по адресу: _________, именуемое в дальнейшем «Здание» на основании Договора № _________ об инвестировании строительства _________.

Арендодатель желает сдать в аренду нежилое помещение (далее по тексту - «Помещение»), находящееся на _ (______) этаже _________здания (далее по тексту - «Здание»), а Арендатор желает арендовать Помещение. План расположения и планировки помещения является неотъемлемым Приложением № 1 к настоящему Предварительному договору. Площадь Помещения ориентировочно составляет ________(___________________________) кв.м. Площадь Помещения уточняется Сторонами по результатам замеров бюро технической инвентаризации.

Стороны договорились о нижеследующем:

1. Предмет Предварительного Договора

1.1. Предметом настоящего Предварительного договора является обязательство Сторон заключить Основной договор аренды нежилого помещения (далее по тексту - «Основной договор») в течение _________ календарных дней с момента уведомления Арендатора Арендодателем об утверждении Акта приемочной комиссии о вводе Здания в эксплуатацию.

1.2. Все условия Основного договора изложены в Приложении № 2 к настоящему Предварительному договору, которое является его составной и неотъемлемой частью.

2. Обязанности Сторон

2.1. Стороны обязуются заключить Основной договор на условиях, согласованных ими при заключении настоящего Предварительного договора и содержащихся в Проекте Основного договора (Приложение №2 к настоящему Предварительному договору).

2.2. В срок, не превышающий _________ банковских дней с момента подписания настоящего Предварительного договора, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный взнос в размере рублевого эквивалента __________ (_________________________________________) долларов США, кроме того НДС (18%), что составляет рублевый эквивалент _________ (__________________________) долларов США (далее по тексту - «Обеспечительный взнос»), в качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим Предварительным договором. Обеспечительный взнос покрывает Базовую арендную плату (как она определена в Основном договоре) за последние _________месяца последнего года аренды Помещения. Рублевый эквивалент определяется по курсу доллара США по отношению к рублю, устанавливаемому Банком России на дату платежа.

2.3. В случае если Арендатор выполнит надлежащим образом свое обязательство по настоящему Предварительному договору, т. е. в установленный настоящим Предварительным договором срок заключит с Арендодателем Основной договор, вся сумма Обеспечительного взноса будет принята Арендодателем в качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатора по Основному договору. При условии надлежащего выполнения Арендатором своих обязательств по Основному договору вся сумма Обеспечительного взноса будет принята Арендодателем в качестве Базовой арендной платы за последние _________ месяца срока Аренды.

2.4. Арендодатель, одновременно с подписанием настоящего Предварительного договора, обязуется предоставить Арендатору следующие документы:

Копия устава ООО «_________» со всеми изменениями и дополнениями к нему, заверенная Арендодателем

Копия свидетельства о регистрации ООО «_________», заверенная Арендодателем

Нотариально заверенная копия свидетельства о постановке на налоговый учет ООО «_________»

Копия приказа о назначении генерального директора ООО «_________», заверенная Арендодателем.

2.5. Помещение для производства отделочных работ передается Арендодателем Арендатору по Акту допуска в Помещение для производства работ. Форма Акта допуска в Помещение для производства работ содержится в Приложении № 3 к настоящему Предварительному договору.

2.6. На момент допуска Арендатора в Помещение состояние Помещения должно соответствовать требованиям, указанным в техническом задании, являющимся Приложением №4 к настоящему договору.

2.7. Арендатор обязуется осуществить Отделочные работы в Помещении в соответствии со всеми государственными и иными разрешениями, необходимыми для выполнения таких работ, с применением высококачественных сертифицированных материалов, отвечающих, в том числе, требованиям противопожарной безопасности, при соблюдении норм отделки, устанавливаемых Арендодателем. Развернутое описание Отделочных работ Арендатора должно быть представлено Арендодателю на предварительное письменное утверждение.

2.8. Одновременно с подписанием настоящего Предварительного договора Арендатор обязуется предоставить Арендодателю следующие документы:

Копию документа, подтверждающего полномочия лица, подписавшего настоящий Предварительный договор, заверенную Арендатором

учредительные документы юридического лица (Арендатора) - нотариально заверенные копии

свидетельство о регистрации юридического лица (Арендатора) – нотариально заверенная копия

свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица (Арендатора) – нотариально заверенная копия.

3. Срок действия Предварительного договора

3.1. Настоящий Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и прекращает свое действие с момента вступления в законную силу Основного договора.

3.2. Пункты 2.2. и 2.3. настоящего Предварительного договора сохраняют свою силу в течение всего срока действия Основного договора.

4. Ответственность Сторон

4.1. В случае отказа Арендатора от заключения Основного договора на условиях, изложенных в Приложении №2 к настоящему Предварительному Договору, Арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму Обеспечительного взноса.

4.2. В случае просрочки исполнения обязательства по заключению Основного договора на срок более чем на _________ календарных дней Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере рублевого эквивалента _________долларов США за каждый день такой просрочки рублевый эквивалент определяется по курсу Банка России на день оплаты.

4.3. Просрочка исполнения обязательства Арендатора по заключению Основного договора, предусмотренного п. 4.2. настоящего Предварительного договора, в течение _________ и более календарных дней, считается отказом заключить Основной договор и влечет последствия, предусмотренные п. 4.1. настоящего Предварительного договора.

4.4. В случае отказа Арендатора от заключения Основного договора ему не компенсируются расходы, понесенные на осуществление отделочных и других работ в Помещении, а все неотделимые улучшения, произведенные в Помещении, становятся собственностью Арендодателя.

4.5. За несвоевременную оплату, предусмотренную п. 2.2. настоящего Предварительного договора, Арендатор оплачивает Арендодателю пеню в размере _________ процента от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

4.6. Применение мер ответственности, предусмотренных п.п. 4.1. – 4.4. настоящего Предварительного Договора, не лишает Арендодателя права обратиться в суд с требованием о понуждении Арендатора заключить Основной Договор.

5. Обстоятельства непреодолимой силы

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Основному договору, если невозможность их исполнения явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, таких, как стихийные бедствия, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, эпидемии и т.д. при условии, что они непосредственно влияют на выполнение обязательств по настоящему Предварительному договору.

5.2. Возникновение и сроки действия обстоятельств непреодолимой силы, предусмотренных п. 5.1. настоящего Предварительного договора, должны быть подтверждены надлежащим документом уполномоченных государственных органов.

6. Порядок разрешения споров

6.1. Споры, возникающие между Сторонами по обязательствам, вытекающим из условий настоящего Предварительного договора, разрешаются Сторонами путем переговоров, а также в порядке досудебного урегулирования споров в соответствии с действующим законодательством.

6.2. При невозможности урегулирования спора в порядке, предусмотренном п. 6.1. настоящего Предварительного договора, Стороны передают спорный вопрос на разрешение в Арбитражный суд г. _________.

7. Расторжение Предварительного договора

7.1. Настоящий Предварительный договор может быть расторгнут только по взаимному соглашению Сторон.

7.2. Настоящий Предварительный договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в случае, если Арендатор не выплатит Арендодателю Обеспечительный взнос, сроки выплаты и размер которого определены в п. 2.2. настоящего Предварительного договора.

8. Дополнительные условия

8.1. Все изменения и дополнения к настоящему Предварительному договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

8.2. Условия настоящего Предварительного договора носят конфиденциальный характер и не подлежат разглашению без письменного согласия на то другой Стороны, за исключением случаев, прямо установленных действующим законодательством.

8.3. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права по настоящему Предварительному договору третьей стороне без предварительного письменного согласия другой Стороны.

8.4. В случаях, не предусмотренных настоящим Предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

8.5. Настоящий Предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

8.6. Неотъемлемой и составной частью настоящего Предварительного договора являются:

· Приложение № 1 – План расположения и планировки Помещения

· Приложение № 2 – Проект Договора аренды нежилого помещения и Приложения к нему на __ (______________________________) листах

· Приложение № 3 – Форма Акта допуска в Помещение для производства работ.

Предварительный договор аренды нежилого помещения - образец этого документа пытаются найти многие. Этот вариант удобен для хозяйствующих субъектов в ситуациях, когда заключение основного договора в настоящий момент невозможно. Законом предусмотрены особые правила составления предварительного договора, при нарушении которых соответствующий механизм не будет функционировать.

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

ГК РФ, регулируя вопросы заключения договора аренды, указывает на необходимость четкого определения в нем объекта, подлежащего передаче контрагенту, а также отмечает, что выступать в качестве арендодателя вправе либо собственник имущества, либо субъекты, уполномоченные на то им или законом. Оба этих условия в полной мере соблюдаются, если на момент подписания документа арендуемый объект уже создан, а права на него должным образом зафиксированы.

Однако предпринимательская деятельность требует гибких механизмов, позволяющих оперативно вводить имущество, в особенности недвижимость, в гражданский оборот.

Предварительный договор, наряду с договорами аренды будущего имущества, чья правомерность заключения была подтверждена ВАС РФ в п. 10 постановления Пленума от 25.01.2013 № 13, позволяет сформировать правовую основу для дальнейшей эксплуатации имущества, на которое у потенциального арендодателя в момент заключения договора не имеется юридического титула.

Например, будущий собственник здания на этапе строительства заключает предварительные договоры в силу заинтересованности в максимально быстром поиске возможных арендаторов. В дальнейшем это обеспечит стабильность его положения и гарантирует окупаемость проекта.

Конструкция предварительного договора позволяет хозяйствующим субъектам сократить риски предпринимательской деятельности. Она устанавливает инструменты, обеспечивающие эффективное воздействие на нарушившего обязательства контрагента:

• понуждение к заключению основного договора через суд;
• возмещение убытков.

Предмет предварительного договора и правила отражения в нем предмета основного договора

В силу того, что предварительный договор выступает в качестве документа организационного характера, единственным обязательством, составляющим его предмет, является обязанность сторон в определенный срок заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ, п. 24 информационного письма ВАС от 16.02.2001 № 59). Следовательно, на правовом режиме имущества данный договор не отражается, отношений имущественного характера между субъектами не порождает.

Условия предварительного договора должны обеспечивать установление предмета основного договора, однако указание точных его характеристик является затруднительным по причине отсутствия на момент подписания объекта, планируемого к передаче в аренду.

В судебной практике существуют разнообразные позиции по поводу необходимости точного описания объекта будущего договора аренды:

• ФАС Московского округа в постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11 признал правомерным его определение путем указания адреса здания, а также ориентировочной площади помещений;
• ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012, напротив, признал предварительный договор не заключенным по причине отсутствия в нем точных параметров помещений, их номеров, графических изображений, хотя адрес здания и ориентировочная площадь помещения были указаны.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: нежилые помещения должны быть максимально четко индивидуализированы в предварительном договоре посредством включения в него конкретных характеристик, в частности, адреса, этажа, площади или порядка ее определения.

Определение срока заключения основного договора

Ст. 429 ГК РФ указывает на необходимость включения в предварительное соглашение срока, в который сторонами должно быть исполнено обязательство по заключению основного договора. Если он не отражен в тексте документа, продолжительность равняется году.

При отсутствии в намеченный срок подписанного контракта либо предложений одной из сторон по его заключению обязательства, составляющие предмет предварительного договора, прекращаются. Указанный срок является пресекательным, поэтому по его истечении право субъектов требовать закрепления договоренностей и понуждать контрагента к заключению договора исчезает.

Определение срока должно быть произведено по правилам ст. 190 ГК, то есть путем указания на конкретную дату, период времени либо неизбежное событие.

ВАЖНО: недопустимо ставить момент заключения основного договора в зависимость от действий стороны (определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), даты окончания строительства (постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10), регистрации прав потенциального арендодателя и иных аналогичных событий, поскольку они обусловлены волей субъектов и не носят характера неизбежности.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: если условие о сроке сформулировано указанным образом, незаключенности договора это не повлечет, срок будет признан не установленным, в силу чего подлежит определению по правилам п. 4 ст. 429 и будет равен 1 году. Такой подход нашел отражение, к примеру, в определении ВАС РФ от 18.03.10 № 2825/10.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Возможность использования такого инструмента, как задаток, в качестве обеспечительной меры в рамках предварительного договора долгое время выступала областью споров между судами общей юрисдикции и арбитражными.

Позиция ВАС РФ была изложена в постановлении Президиума от 19.01.10 № 13331/09 и основывалась на понимании задатка как меры обеспечения, подлежащей применению исключительно к денежным обязательствам, предварительный же договор не предусматривает расчетов и порождает единственное обязательство по заключению основного соглашения, поэтому такое условие в нем ничтожно.

ВС РФ, напротив, отмечал допустимость использования задатка с целью обеспечения исполнения указанных договоров, рассматривая его в качестве обеспечения денежного обязательства одной из сторон по будущему договору, в зачет которого была бы уплачена эта сумма при заключении основной сделки (определение от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).

Противоречие было разрешено путем внесения с 01.07.2015 изменений в ч. 4 ст. 380 ГК РФ, включивших в положения о задатке норму обеспечения обязательства по заключению в будущем основного договора таким способом.

Иной способ обеспечить исполнение предварительного договора - включить условие об обеспечительном платеже. Ранее он рассматривался в качестве непоименованной обеспечительной меры, однако сейчас закреплен в законе. В п. 1 ст. 381.1 ГК РФ прямо указано, что такой платеж может быть использован для обеспечения будущего обязательства.

Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения

Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, а при отсутствии конкретных нормативных установлений на этот счет - заключаться в письменной форме.

ВАЖНО: если форма предварительного соглашения не будет соблюдена, оно является ничтожным.

Из положений ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме посредством подписания единого документа. Таким образом, если стороны оформят договорные отношения путем обмена письменными документами, договор будет признан ничтожным.

Согласно общим правилам об аренде, подлежат госрегистрации договоры, срок которых составляет 1 год и более. Предварительный же договор аренды регистрировать не требуется ни в каком случае. ВАС в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 № 59 отмечал, что регистрация не может рассматриваться как составляющая понятия формы сделки, поэтому правило о необходимости соответствия форм предварительного и основного договоров в данном случае неприменимо. Кроме того, предварительный договор аренды недвижимости сам по себе не является сделкой с недвижимым имуществом, так как носит исключительно организационный характер и направлен на закрепление обязательства сторон о заключении основного контракта в будущем.

Обязательными элементами содержания предварительного договора выступают

• условия, позволяющие определить его предмет, то есть существенные условия будущего договора аренды;
• те условия, достижения соглашения по которым на данном этапе требовала одна из сторон.

Относительно срока заключения сделки договориться желательно, однако его отсутствие на действие соглашения не повлияет.

Образец предварительного договора аренды можно скачать по ссылке.

Предварительный договор аренды - удобная конструкция, способствующая быстрому развитию гражданского оборота и минимизации рисков предпринимательства. При составлении такого документа необходимо максимально точно формулировать его условия, в частности, правильно определять срок заключения основного договора и предмет соглашения.

Предварительный договор долгосрочной аренды нежилого помещения. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные «пунктом 4 статьи 445» Гражданского Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

г. Москва

«__»_________ 20__ г.
ОАО «____________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «___________», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального директора _________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор (далее – «предварительный договор аренды») о нижеследующем:
1. Основные условия договора
1.1. Стороны обязуются заключить до «___» __________ 20__ года договор долгосрочной аренды нежилого помещения (далее — «Основной договор «), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.
1.2. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до «__»_______ 20___ г.
1.3. По Основному договору Арендатор обязуется передать нежилое помещение, расположенное по адресу: ____________________, далее — «Объект», а Арендодатель обязуется принять Объект и уплачивать за него арендную плату, предусмотренную в договоре. Срок долгосрочной аренды по Основному договору будет составлять ___ лет.
1.4. Указанный Объект, с условным номером ________________, принадлежит _______________ по праву собственности, на основании Решения __________________ городского суда от «___» __________ 20__ года. Решение вступило в законную силу «___» __________ 20__ года. В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности Арендодателя на зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем «___» __________ 20__ года сделана регистрационная запись № _______________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __ № __________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по ____________________ «___» __________ 20__ года.
1.5. Стороны договорились, что ежемесячная стоимость арендной платы за Объект будет составлять ____________ (__________________________________) рублей, включая НДС. Стоимость оформления и регистрации договора долгосрочной аренды Объекта не входит в указанные суммы.
1.5.1. В течение __ (________) дней со дня заключения настоящего предварительного договора Арендатор обязуется выплатить Арендодателю в качестве задатка сумму, составляющую ____________ (____________________________________) рублей, либо его представителю, в соответствии с договором о задатке, заключённым между Сторонами, который является неотъемлемой частью настоящего договора.
1.6. Соглашение о цене является существенным условием предварительного договора.
1.7. Арендатор удовлетворен качественным состоянием арендуемого недвижимого имущества, которое установлено путем его осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Арендодатель.
1.8. До подписания настоящего предварительного договора Объект никому не продан, не подарен, не заложены, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан в ренту, аренду или другое пользование. Ограничения в пользовании – использовать по разрешенному назначению.
1.9. Арендатор приобретает право пользования на вышеуказанным имуществом с момента государственной регистрации договора долгосрочной аренды.
1.10. При передаче вышеуказанного имущества, сторонами составляется и подписывается передаточный акт .
1.11. Расходы по государственной регистрации и оформлению договора долгосрочной аренды несет Арендодатель.
1.12. Стороны пришли к соглашению, что договор долгосрочной аренды на Объект составляется в простой — письменной форме в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, которые подписываются либо непосредственно Арендатором и Арендодателем, либо их представителями, при этом копии кадастрового паспорта на Объект подшивается экземплярам договора аренды Объекта.
1.13. Стороны по своему усмотрению определяют дату и время подписания основного договора долгосрочной аренды Объекта. В любом случае последним днём подписания договора долгосрочной аренды Объекта является «___» _________ 20__ года. Если до «___» ____________ 20__ года договор долгосрочной аренды Объекта не будет подписан то стороны договариваются о встрече «___» ________ 20__ года в помещении по адресу: _____________, город _______________, улица _____________, дом __, комната ___ в __ часов __ минут для урегулирования возникших вопросов.
1.14. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем предварительном договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2. Ответственность сторон
2.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, предусмотренного настоящим Договором, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением.
2.2. Возмещение убытков и выплата штрафа не влияет на право каждой Стороны, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

3. Разрешение споров
3.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.
3.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

4. Форс-мажор
4.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по предварительному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), а именно: пожар, наводнение, землетрясение, военные действия и т.д., при условии, что данные обстоятельства непосредственно повлияли на выполнение условий Договора. В этом случае срок выполнения договорных обязательств будет продлен на время действия указанных обстоятельств.
4.2. Сторона, которая не в состоянии выполнить свои договорные обязательства, незамедлительно информирует другую Сторону о начале действий указанных обстоятельств, но в любом случае не позднее 5 (пяти) дней после начала их действий.
4.3. Если указанные обстоятельства продолжаются более 14 дней, каждая Сторона может предложить расторгнуть предварительный договор. В случае расторжения Договора по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещение своих убытков. При этом Стороны произведут необходимые взаиморасчеты, которые предполагают оплату исполненных по Договору обязательств и возврат перечисленных ранее денежных средств за неисполненные, в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, обязательства.

5. Заключительные положения
5.1. Предварительный договор заключён в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.
5.2. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из Договора, должна быть подтверждена Сторонами в форме дополнительных соглашений к Договору. Все изменения и дополнения к предварительному договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями Сторон.
5.3. Сторона не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны.
5.4. Ссылки на слово или термин в Договоре в единственном числе включают в себя ссылки на это слово или термин во множественном числе. Ссылки на слово или термин во множественном числе включают в себя ссылки на это слово или термин в единственном числе. Данное правило применимо, если из текста предварительного договора не вытекает иное.
5.5. Стороны соглашаются, что за исключением сведений, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут составлять коммерческую тайну юридического лица, содержание предварительного договора, а также все документы, переданные Сторонами друг другу в связи с Договором, считаются конфиденциальными и относятся к коммерческой тайне Сторон, которая не подлежит разглашению без письменного согласия другой Стороны.
5.6. Для целей удобства в Договоре под Сторонами также понимаются их уполномоченные лица, а также их возможные правопреемники.
5.7. Уведомления и документы, передаваемые по Договору, направляются в письменном виде по следующим адресам:
5.7.1. Для Арендодателя: _______________________.
5.7.2. Для Арендатора: _________________________.
5.8. Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу для корреспонденции.
5.9. В случае изменения адресов, указанных в п. 5.7. предварительного договора и иных реквизитов юридического лица одной из Сторон, она обязана в течение 10 (десяти) календарных дней уведомить об этом другую Сторону, при условии, что таким новым адресом для корреспонденции может быть только адрес в г. Москве, Российская Федерация. В противном случае исполнение Стороной обязательств по прежним реквизитам будет считаться надлежащим исполнением обязательств по Договору.
5.10. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами и вытекающие из настоящего предварительного договора или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности путем переговоров достичь соглашения по спорным вопросам в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения письменной претензии, споры разрешаются в Арбитражном суде г. _______________ в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.11. Стороны заявляют, что их официальные печати на документах, составляемых в связи с исполнением настоящего Договора, являются безусловными подтверждениями того, что должностное лицо подписавшей Стороны было должным образом уполномочено данной Стороной для подписания данного документа.
5.12. Условия предварительного договора обязательны для правопреемников Сторон.

6. Адреса, платежные реквизиты Сторон

Арендодатель: ОАО «__________»
Арендатор: ООО «_____________»

7. Подписи Сторон

От Арендодателя: ОАО «_____________»
От Арендатора: ООО «_______________»

Вопросы заключения, а также иные нюансы, которые сопровождают данную сделку, находятся в ведении гражданского законодательства. Именно Гражданский кодекс в статье 429 указывает нам на необходимость определения объекта недвижимости, который должен быть передан вашему оппоненту по сделке, за что вы получите соответствующую арендную плату.

Но часто возникают ситуации, когда составление договора аренды сразу, в том виде, в котором он должен сохраняться продолжительное время, невозможно. Одна из сторон не уверена в своей платежеспособности, и хочет попытаться вступить в роль арендатора, путём составления предварительного договора аренды. Естественно о таких намерениях принято сообщать заранее.

Многим такое соглашение между сторонами нужно для того, чтобы заранее предусмотреть все условия сделки, чтобы потом в настоящий договор можно было внести изменения. Таким образом, цель подобного договора однозначна и понятна.

Значение предварительного соглашения содержится в пункте 10 постановления Пленума Верховного суда No 13 от 25 января 2013 года. Данный документ говорит о том, что заключение подобных соглашений находится в ведении законодательства нашей страны, а руководствоваться при составлении такого соглашения необходимо Гражданским кодексом.

Целью предварительного заключения является формирование правовой основы, которая привлечена к дальнейшей эксплуатации недвижимости, которая имеется у арендодателя на момент составления предварительного договора.

Что внутри предварительного договора аренды нежилого помещения?

Данный документ содержит в себе информацию, которую можно смело сравнивать с настоящим договором аренды. Однако, всё же предварительный договор – это более сжатое соглашение, которое содержит в себе тезисное описание нюансов сделки.

Нюансы сделки:

Что содержится в пункте договора?

Предмет заключения

По распространенному заблуждению считается, что предметом предварительно составленного соглашения является недвижимое имущество, об аренде которого говорится в тексте. На самом деле это не так.

Информационное письмо Верховного Суда от 16 февраля 2001 года No 59 поясняет, что предметом предварительного соглашения является будущий договор, который будет составлен после того, как будет изучен предварительный, а также обстоятельства сложатся в пользу официального заключения отношений между субъектами.

Предметом договора являются будущие отношения, которые будут установлены между сторонами. Именно этот аспект должен учитываться при составлении.

Обязанности сторон

Осознавая то, что соглашение об аренде выступает перед нами в качестве акта организационного характера, появляется единственное обязательство, которое соответствует его предмету – это обязанность сторон заключить соглашение об аренде в установленный срок.

Об этом говорит Гражданского кодекса, а также информационное письмо Верховного суда под номером 59. Таким образом, можно сделать вывод, что на правовом режиме недвижимого имущества пункты договора никаким образом не отражаются.

А отношения имущественного характера между субъектами не возникают. В предварительном договоре аренды могут прописываться лишь те обязанности, которые возникают в случае, если дело дойдет до составления основного договора ренты.

Однако, составление является скорее правом, которое должны реализовать обе стороны. Обязанность ответить на составление бумаг появляется в случае, если одна сторона против его составления, а другая за.

Срок действия

ГК в статье 429 устанавливает необходимость отражения в предварительном соглашении вопросов сроков, которые должны быть оговорены сторонами до момента заключения основного. В случае, если стороны забыли упомянуть этот срок, или сознательно не прописали его, то его продолжительность будет равняться одному календарному году.

Вопрос определения сроков прописан в статье 190 Гражданского кодекса. В нём содержатся правила, которые подразумевают указание конкретной даты, либо же период времени, который рассчитывается в календарных днях.

Статья 190 ГК РФ. Определение срока

1. Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
2. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

При этом, определение Верховного суда No 2352 от 5 марта 2011 года постановляет, что в определении вопроса срока нельзя ставить в момент заключения договора аренды его на дату, когда той или иной стороной будут выполнены определенные условия. Срок должен быть четко прописан.

В случае, если же всё-таки стороны совершили оплошности и указали срок, который не подходит по формату к требованиям Гражданского кодекса, он будет признан неустановленным, и в соответствии со статьей 429 ГПК будет приравнен к одному календарному году.

Ответственность

В пятом пункте договора прописываются вопросы, которые связаны с наступлением ответственности сторон за те или иные действия или бездействие.

Так, в договоре очень часто встречаются следующие пункты.

Порядок разрешения споров

Необходимо посвятить пункт вопросу разрешения споров. В случае, если между сторонами возникают различные разногласия, а также споры, то они разрешаются путем осуществления переговоров.

В случае, если переговоры не помогли урегулировать подобную проблему, то странам необходимо обратиться в арбитражный суд, где в установленном законом порядке они предъявят свои доказательства и дождутся решения суда в ту или иную пользу.

Расторжение

Подобный документ может быть расторгнут по истечению срока его действия, чему будет предшествовать составление основного договора аренды. Также, в случае если сторонами достигнуто двустороннее соглашение, договор может быть расторгнут, при этом, основной составляться не будет.

В одностороннем порядке расторжение возможно в том случае, если одна из сторон не выполняет свои обязательства, более того, ее действия каким-либо образом ухудшают материальное положение оппонента.

В этом случае возможно осуществить расторжение договора в одностороннем порядке, как путем переговоров, так и путем обращения в судебную инстанцию.

Как продлить?

Для того, чтобы продлить данный договор еще на установленный срок, максимальная длительность которого составит один календарный год, сторонам необходимо составить дополнительное соглашение и приобщить его к договору.

Также, в случае, если срок истек достаточно давно, и появилась необходимость его продления, стороны могут составить между собой еще один подобный документ. Однако, для того, чтобы было осуществлено продление необходимо наличие согласия обеих сторон.

В случае, если консенсус не был достигнут, то данный вопрос не имеет место подниматься.

Составление предварительного договора аренды – это хорошая практика, и одновременно опыт, который поможет вам сориентироваться в том, на что следует обращать внимание при составлении основного.

Надеемся, что у вас не возникнет сложностей со своим оппонентом по сделке, и в будущем, по истечению срока договора, вы сможете составить основной, который окончательно закрепит сложившиеся между вами отношения по аренде.