Примерная форма предварительного договора купли-продажи земельного участка. Предварительный договор купли-продажи земельного участка – информация и рекомендации

В качестве дополнительной гарантии обеспечения обязательств по сделке нередко используется . Это определённая денежная сумма, которую вносит покупатель в качестве предоплаты и гарантийного обеспечения подписать договор-купли продажи в оговоренный срок. Его внесение необязательно, но задаток способствует более ответственному отношению продавца и покупателя к заключаемой сделке.

Ведь в случае воспрепятствования в подписании основного договора со стороны покупателя он потеряет внесенный задаток. Если виновником признается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Чтобы указанная правовая норма действовала предоплата должны называться в предварительном договоре как задаток и никак иначе: /предоплата.

Стоит учитывать, что для заключения продавец должен обладать правами собственности на недвижимость. Так, например, если продается участок в СНТ, он должен предъявить свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН, где он указан в графе правообладатель. Если сделка совершается по садовой книжке, то она не имеет юридической силы. Такой предварительный договор легко можно аннулировать, а покупатель при этом потеряет внесенный задаток. Продавать участок по садовой книжке не может даже правление СНТ. Это значит, что на участок ими не узаконены, а сама земля принадлежит муниципальному образованию.

Предварительный договор купли продажи дома с земельным участком при оформлении ипотеки в Сбербанке

Нередко предварительный договор заключается при оформлении . Данный документ служит гарантией для банка, что сделка не сорвется в самый неподходящий момент. Наиболее популярным банком для оформления ипотечных кредитов является Сбербанк. В банке предусмотрена собственная типовая форма предварительной договоренности, в которую вносятся данные сторон.

Типовой бланк от Сбербанка включает такие пункты как:

• дата и место подписания;
• ФИО, паспортные данные и адреса сторон, реквизиты доверенности (если участвует доверенное лицо), основания для подписания договора;
• предмет договора;
• существенные условия (стоимость, подробная характеристика недвижимости, кадастровые сведения);
• порядок оплаты (часть средств – из собственных сбережений покупателя с использованием банковской ячейки, вторая – из целевых кредитных средств на счет продавца в банке);
• сроки реализации намерений сторон и гарантий;
• сведения о зарегистрированных лицах;
• количество экземпляров и подписи сторон.

От Сбербанка также включает пункт о том, что до момента полных взаиморасчетов с продавцом недвижимость находится у него в залоге, затем залогодержателем становится Сбербанк.

Преддоговорные отношения являются весьма популярными при проведении различных сделок с недвижимостью, особенно при реализации .

Оформляются они специальным документом - предварительным договором.

Данный документ имеет определенные особенности и характеристики, отличающие его от других похожих видов сделок. Эти особенности и правила составления, а также процедуру его расторжения стоит рассмотреть далее более подробно.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка представляет собой документ, в котором стороны закрепляют намерение провести в будущем сделку по этого объекта. Данное понятие закреплено в законодательстве, а именно в ст. 429 ГК РФ.

Он составляется в том случае, если у сторон нет возможности в определенный момент времени.

Причин для этого может быть множество, например:

• отсутствие у покупателя необходимой суммы денежных средств;
• физическая неспособность одной из сторон провести сделку (тяжелое заболевание, длительная командировка, отъезд в другую страну);
• отсутствие , необходимых для заключения сделки;
• несоответствие участка требованиям, которые предъявляет покупатель.

К последнему пункту относятся ситуации, при которых на участке имеются какие-либо обременения: арест, другие основания для заявления прав собственности со стороны третьих лиц.

В том случае, если в ближайшее время обременения будут сняты, в предварительном договоре можно закрепить намерение провести куплю-продажу после этого.

В любом из этих случаев главной целью составления предварительного договора является закрепление в нем точных сделки, установленных на данный момент. Чаще всего это касается одного конкретного условия - цены , что особенно выгодно для покупателя, ведь с течением времени стоимость недвижимости обычно возрастает. При заключении предварительной сделки она фиксируется на одном уровне и не может быть изменена без согласия на это обеих сторон.

Отличия от обычного соглашения

Главное отличие предварительного договора от обычного состоит в том, что эти сделки имеют различный предмет.

При предварительном проведении сделки стороны могут самостоятельно установить момент, с которого документ вступит в силу. Например, это может быть:

• конкретная дата;
• наступление определенного события (например, снятие обременения, оформление прав собственности и т. п.).

Если в документе не будет указан срок, в течение которого должен быть оформлен основной договор, то сделать это необходимо будет в течение одного года после заключения предварительной сделки.

Структура и содержание

Так же как и в случае с обычным договором, для предварительного утвержденного бланка в законодательстве не установлено. Поэтому он составляется относительно произвольно, с обязательным внесением в него существенных условий. Примерная структура документа следующая:

• Реквизиты сторон. Здесь указываются ФИО и паспортные данные продавца и покупателя, а также их даты рождения, адреса регистрации и контактные номера.
• Предмет сделки. Им, как уже отмечалось, выступает намерение заключить основной договор купли-продажи в будущем. При этом также необходимо указать, что будет объектом будущего договора, то есть подробно описать участок. Данное условие является существенным и обязательно должно присутствовать в документе.
  Цена. Продавец вправе устанавливать на участок любую цену, не привязывая ее к или рыночной стоимости. Данное условие также существенное и обязательно должно присутствовать в документе. При наличии задатка это также отмечается в нем.
• Срок. Это условие необязательно, но желательно, поскольку позволит более точно установить временные рамки действия соглашения.
• Права и обязанности. В частности, основной обязанностью каждой из сторон является заключение в будущем основного договора купли-продажи. Остальные права и обязанности могут устанавливаться по усмотрению сторон.
• Ответственность. Здесь могут быть приведены меры, которые будут применяться к покупателю или продавцу в случае нарушения условий сделки или отказа от оформления купли-продажи.
• Заключительные положения. В этом пункте указывается информация, которая не была занесена в другие разделы: количество экземпляров документа, момент вступления его в законную силу, ответственность за расходы и т. п.

Стоит учесть, что предварительный договор заключается в той же форме, что и основной (то есть письменно ). Он не подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания сторонами. Срок его действия - до заключения между покупателем и продавцом основного договора.

За это время покупатель может не только найти необходимые для покупки средства (например, продать свое имущество или оформить ), но и участка. В частности, отсутствие на нем обременений, посягательств со стороны третьих лиц и т. п. Это поможет максимально снизить риски от будущей покупки земли.

Особенности использования задатка

В некоторых случаях при заключении предварительной сделки используется дополнительный способ перестраховки - внесение . Он представляет собой платеж (предоплату), который вносится во время подписания договора в счет будущей стоимости продаваемого участка.

Задаток выполняет защитную роль и позволяет минимизировать возможные риски в случае досрочного прекращения отношений между сторонами.

В частности, в зависимости от того, кто является инициатором этого, могут наступить следующие последствия:

• виновен покупатель - в этом случае задаток остается у продавца;
• виноват продавец - задаток возвращается покупателю в двукратном размере.

Подобные меры закреплены на законодательном уровне, а именно в ст. 381 ГК РФ. Очевидно, что такой способ несколько дисциплинирует обе стороны и заставляет их более ответственно относиться к исполнению условий договора. Однако все эти требования и ответственность будут применяться только в том случае, если между сторонами официально оформлено соглашение о передаваемой сумме, названной именно задатком.

Процедура и порядок расторжения

После подписания предварительный договор вступает в законную силу и подлежит только в случаях, установленных законом. В частности, это может быть:

• Согласие обеих сторон. В этом случае расторжение происходит в добровольном порядке и не вызывает особых сложностей.
• Инициатива покупателя или продавца. При наличии весомых оснований для расторжения инициатор этого может обратиться в суд, предоставив доказательства вины второго участника. Основанием для этого может быть как нарушение им существенных условий сделки, так и другие причины, предусмотренные в законодательстве или подписанном договоре.

Если вторая сторона откажется от подписания соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи земли, единственным способом расторгнуть соглашение будет только обращение в суд. При наличии задатка права на него будут определяться в соответствии с законодательством.

Предварительный договор купли-продажи является хорошим способом защиты прав и интересов обеих сторон этой сделки и решением проблемы в том случае, когда основной документ по каким-то причинам не может быть подписан. С его помощью можно установить все будущие условия сотрудничества сторон и основания, на которых будет осуществлен переход прав собственности на земельный участок.

Участки земли считаются востребованными видами недвижимости, которые часто выступают предметом . Нередко в отношении них формируются предварительные контракты. Они дают некоторую свободу действий для продавца, а покупатель получает определенные гарантии того, что участок закреплен за ним.

Этот документ используется достаточно часто, поэтому важно знать, какие пункты в нем являются обязательными, каково его предназначение, а также какие другие особенности учитываются при его составлении.

Правовое регулирование вопроса

При совершении разных сделок с участками земли каждый участник должен хорошо разбираться в законодательстве.

К основным таким актам относится:

• ФЗ №101, содержащий информацию о том, что покупать земли могут не только российские граждане, но и иностранцы;
• ст. 27 ЗК указывает на все земли, которые ограничены в обороте и являются государственной собственностью, поэтому не допускается совершение каких-либо сделок с ними;
• ст. 37 ЗК говорит об особенностях предварительного соглашения, составляемого в отношении участков земли;
• ст. 454-491 и ст. 549-557 ГК содержат нюансы, которые учитываются при формировании этого документа;
• ст. 3 ЗК прописывает правила формирования договора купли-продажи;
• ст. 429 ГК содержит сведения о предварительном соглашении.

Перед непосредственным формированием предварительного или стандартного договора купли-продажи следует тщательно изучить все нюансы этой сделки, поэтому анализируются все законодательные акты.

Определение понятий и причины составления

Предварительный контракт составляется исключительно письменно, а если нарушается это требование, то такое соглашение считается недействительным.

В нем прописываются основные значимые условия , которые в будущем будут вписаны и в основной документ. Стороны заранее оговаривают срок, в течение которого должен заключаться контракт . Нередко данная информация отсутствует, тогда автоматический такой срок представлен одним годом после подписания предварительных договоренностей.

Если в указанный срок не подписывается основной договор, то предварительный считается утерявшим свою силу.

В ст. 445 ГК указывается, что если одна из сторон отказывается подписывать контракт, то другая сторона может принудить ее к данному действию. Выгоден предварительный документ продавцу, который хочет убедиться, что конкретный покупатель, заинтересованный в земельном участке, непременно выкупит его через некоторое время. Поэтому это соглашение выступает гарантией соблюдения всех условий и обещаний сторон. При его расторжении обычно предусматривается начисление штрафов.

Правила формирования

К основным правилам составления этого соглашения относится:

При составлении данного документа надо ориентироваться на данные, содержащиеся в ст. 429 ГК.

Существенные и дополнительные условия

При формировании этого контракта обязательно указываются существенные условия , к которым относится:

К дополнительным условиям относится:

• срок, в течение которого должен составляться основной договор купли-продажи, но этих сведений может не иметься, поэтому считается, что заключать соглашение надо в течение года;
• прописывается неустойка, которая взимается с нарушителя, отказывающего подписывать основной контракт в установленный срок, причем если не указан ее размер, то она рассчитывается с учетом норм законодательства;
• стороны могут предусмотреть информацию о переданном , а также нередко применяется обеспечительный платеж.

Не требуется заверять этот документ у нотариуса.

Приложения

Предварительное соглашение обычно составляется при отсутствии каких-либо важных документов у продавца участка или при нехватке средств на приобретение у покупателя, но обаятельно должны иметься у продавца некоторые документы на объект.

В ст. 39.12 ЗК содержатся основные правила , на основании которых проводятся такие торги.

После окончания торгов составляется предварительный договор, в котором указываются всегда точные сроки, в течение которых должен составляться основной документ, переводиться средства за землю, а также передаваться территория покупателю.

С домом

Нередко приобретается земля с возведенным на ней домом. В этом случае при формировании предварительного соглашения много внимания уделяется предмету договорных отношений. Здесь должно указываться намерение заключить сделку, поэтому не описывается сама территория и строение на ней.

Дополнительно должны содержаться сведения об этих объектах, которые аналогичны данным из регистрационных документов на недвижимость.

Если строение является капитальным и сдано уже в эксплуатацию , то указывается информация:

• адрес дома;
• его общая и полезная площадь;
• число этажей.

У продавца должны иметься подтверждающие документы, как на землю, так и на строение. Если они отсутствуют, то в предварительном соглашении указывается этот момент. Фиксируется и цена сделки, причем данный пункт является важным, так как при наличии этой информации продавец в будущем не сможет повысить стоимость недвижимости.

В случае аренды участка

Предварительное соглашение может касаться не только продажи имущества, но и его аренды . В качестве предмета указывается гарантия того, что в установленный срок между двумя сторонами будет заключен договор аренды в отношении конкретного участка земли.

Допускается при составлении такого контракта выплачивать аванс. Составляется документ исключительно между собственником недвижимости и предполагаемым арендатором. Обычно необходимость в предварительном соглашении возникает тогда, когда арендатор хочет получить гарантию, что ему будет предоставлено торговое место на этапе строительства торгового центра или подготовки территории для использования в конкретных целях.

К основным правилам формирования этого документа относится:

Таким образом, предварительный договор, который может иметь отношение к продаже или сдаче земли в аренду, считается гарантией того, что между сторонами в будущем будет заключено основное соглашение на заранее оговоренных условиях. Он формируется в письменной форме и не требует регистрации в Росреестре. Должен содержать основные и существенные условия, а также в него могут вноситься дополнительные пункты. Невыполнение требований документа служит основанием для начисления штрафных санкций.

О правилах заключения предварительных договорных отношений о приобретении земельного участка смотрите в следующем видеосюжете: