Разница между задатком и залогом. Понятия аванса, задатка и залога: в чем разница и что выгоднее при покупке квартиры

Действующими законодательными актами четко регламентированы инструменты, обеспечивающие обязательства продавца и покупателя квартиры. Юристы могут порекомендовать, что лучше выбрать, исходя из конкретной ситуации. Среди доступных вариантов сделки фигурируют аванс, залог и задаток.

Выбор параметров сделки

Закрепление договорных условий обычно происходит после выбора квартиры и согласования между сторонами основных параметров будущей сделки. Договоренность можно скрепить путем:

• оформления договора залога;
• предоставления задатка;
• авансовых выплат.

Все перечисленные пути подтверждают намерения сторон и серьезность сделки, а также являются юридически подтвержденной финансовой гарантией. Денежные выплаты, отданные продавцу покупателем в виде задатка либо аванса, могут быть использованы для осуществления предпродажных процедур подготовки. Например, этой суммой можно погасить существующие коммунальные задолженности, оплатить экспертную оценку имущества, возникающие расходы на переезд.

Разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Отличие аванса от задатка при покупке квартирыпредусмотрено законодательством.Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях. Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе . Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат. Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.

Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.

Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.

Величина задатка при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры может выражаться только в денежном эквиваленте. Последствия оформления задатка регулируются 380 и 381 статьями ГК РФ. По юридическим канонам аванс и задаток являются предоплатой, но последствия внесения задатка более серьезные.

Согласно закона при оформлении задатка при отказе покупателя от выполнения договоренностей, вся выплаченная сумма остается у продавца. При расторжении сделки по вине продавца , возмещение покупателю производится в двойном размере. Это простое, но действенное правило, дисциплинирует обе стороны и обеспечивает гарантию подписания договора. Компенсационная природа задатка предусматривает обязательную письменную форму с прямым указанием информации в предварительном договоре либо договоре купли-продажи. Если данные про задаток не фигурируют в письменном виде, денежные выплаты расцениваются как аванс .

Размер задатка при покупке квартирыобязательно фиксируется в письменном виде. Залоговые деньги учитываются в качестве частичной оплаты при покупке квартиры.

Оформление задатка при покупке квартиры

Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки. Если оформление не может состоятся по объективным причинам , не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд. В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.

Конечно для сторон предпочтительно оформить аванс или задаток при покупке квартиры, разница между которыми все же существенная.Так в случае приобретения объекта, покупателю выгоднее просить продавца оформить задаток, поскольку удвоенная выплата вследствие отказа продажи является серьезной мотивацией. Если покупатель не уверен в окончательности собственного выбора , разумнее оформить аванс. Тогда продавец вернет выплаченную сумму, если иные условия не фигурировали в подписанном договоре. Если до момента заключения договора задаток остается у сотрудников агентства недвижимости, это необходимо указать в договоре и должным образом оформить необходимые документы.

Гарантию сохранности средствдает нотариальное оформление задатка при покупке квартиры. Депозит у нотариуса обеспечит возврат денег в случае расторжения договоренностей. Для крупных сумм юристы рекомендуют арендовать ячейку в банке и класть деньги на период, необходимый для окончательного взаиморасчета.

С целью снижения возможных рисков и для минимизации денежных потерь при отмене сделке, в договоре указывают уплату определенной суммы процентов за временное пользование вверенными деньгами или процедуру возмещения убытков.

Залог. Особенности процедуры

Задаток при покупке квартиры в ипотеку и аванс всегда выражаются в денежных единицах, тогда как залогом является способ обременения предмета сделки . Благодаря оформлению этого вида обеспечения исполнения обязательств, квартира ограничивается в обороте. Чаще всего залоговая форма обязательств используется при заключении договора купли-продажи, предполагающего рассрочку платежа. Это действие препятствует распоряжению объектом недвижимости до момента полной выплаты стоимости.

Классический и наиболее распространенный пример залога — это ипотека . Законом предусмотрено обязательное оформление договора или соглашения, при этом, предмет оформленного залога обязательно должен быть официально застрахован. Порядок обращения взысканий по заложенному имуществу и правила его реализации регулируются Гражданским кодексом РФ.

Очень часто путают эти понятия, имеющие разное юридическое значение.

Задаток, аванс, залог - одни из видов обеспечения исполнения обязательств, статья 329 ГК РФ: Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств 1. 1.Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).

3. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

Задаток и аванс

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса , если не доказано иное.

Комментарий:

1. Из п. 1 коммент. ст. следует, что в качестве задатка может выступать лишь денежная сумма, т. е. определенное количество денег. Поэтому предоставление кредитору иных имущественных благ (ст. 128 ГК) не может расцениваться в качестве задатка. В настоящее время выражение "денежная сумма" применяется как в отношении собственно денег, т. е. банкнот и монет ЦБР (ст. 140 ГК, ст. 29 Закона о ЦБР), так и в отношении денежных средств на банковских счетах (см., напр., п. 3 ст. 810, п. 1 ст. 855 ГК и др.).

2. Передача задатка создает обеспечительное обязательство. Поскольку в коммент. ст. упоминаются "договаривающиеся стороны", постольку задатком можно обеспечить только договорное обязательство.

3. Задаток дается в счет платежа . Поэтому он засчитывается при исполнении обеспечиваемого им обязательства. Поскольку задаток выдается в счет причитающегося по договору платежа, то задатком можно обеспечить только денежное обязательство. Так, условие о задатке в предварительном договоре может обеспечивать только уплату неустойки или убытков, вызванных неисполнением договора.

4. Сама по себе передача задатка не является исполнением основного обязательства: в силу п. 1 ст. 381 ГК уже переданный задаток возвращается при прекращении обязательства до начала его исполнения. Если же должник начал исполнение основного обязательства, хотя бы и ненадлежащим образом, следует исходить из того, что задаток стал частью исполнения, а значит, он должен рассматриваться как частичный платеж.

5. Задаток передается в доказательство заключения договора . Из коммент. ст. следует, что эту функцию выполняет только выданный задаток. Выданным следует считать задаток, переданный кредитору. Момент передачи денег определяется по правилам ст. 224 ГК. Денежные средства следует считать переданными получателю в момент зачисления их на корреспондентский счет банка, в котором открыт счет получателя (ст. 316 ГК; см. также постановление Президиума ВАС от 6 ноября 2001 г. N 205/01 // Вестник ВАС. 2002. N 2; от 1 февраля 2002 г. N 8647/00 // Вестник ВАС. 2002. N 6).

6. Пункт 1 коммент. ст. устанавливает, что выдача задатка является доказательством заключения обеспеченного им договора. Это означает, что договор, обеспеченный задатком, является реальным договором (п. 2 ст. 433 ГК) и считается заключенным с момента передачи задатка. Если обеспеченный задатком договор рассматривать как консенсуальный, т. е. заключаемый в момент достижения сторонами соглашения (ст. 432 ГК), невозможно объяснить, почему законодатель специально подчеркивает доказательственную роль задатка. Ведь действие по исполнению консенсуального договора (в частности, уплата части причитающегося по договору) само по себе является доказательством факта его заключения. Значит, специальное указание на доказательственную функцию задатка необходимо потому, что обеспеченный им договор является не консенсуальным, а реальным.

7. Передача имущества при заключении реального договора - сделка, влекущая возникновение договорного правоотношения. По общему правилу подтверждение факта передачи имущества при заключении реального договора подчиняется требованиям, предъявляемым к форме такого договора (см. ст. 785, п. 2 ст. 812, п. 2 ст. 887 ГК). Это правило в силу аналогии закона следует распространять и на договоры, обеспеченные задатком. Поскольку в силу п. 2 коммент. ст. факт соглашения о задатке не может подтверждаться свидетельскими показаниями (п. 1 ст. 162 ГК), не могут они использоваться и в подтверждение факта выдачи задатка.

8. Хотя соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме, несоблюдение ее не влечет недействительность сделки (п. 2 ст. 162 ГК). Это означает, что факт соглашения о задатке, как и факт его передачи (см. об этом выше), могут подтверждаться любыми доказательствами, кроме свидетельских показаний. Соглашение о задатке может быть включено в текст основного обязательства, а может быть составлено в виде отдельного документа. В последнем случае из соглашения должно быть ясно, в обеспечение какого обязательства выдается задаток. Доказательственную функцию задаток будет выполнять в обоих случаях.

Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение. Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца. Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

9. От задатка следует отличать аванс , т. е. платеж, осуществляемый во исполнение договора до исполнения встречной обязанности другой стороной. Часто вместо слова "аванс" используют выражение "предварительная оплата " (см., напр., ст. 487 ГК). Выдача аванса не влияет на вступление договора в силу. Судьба аванса подчиняется общим правилам об исполнении обязательств. При неисполнении обязательства аванс всегда подлежит возврату. Суммы аванса, оставшиеся у стороны, не выполнившей свои обязательства, расцениваются как неосновательное обогащение. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию . И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс – это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме.

В случае сомнения в отношении того, является ли уплаченная сумма задатком или авансом, она считается уплаченной в качестве аванса (см. постановление Президиума ВАС от 20 марта 2001 г. N 1738/99. Текст официально не опубликован). Обратная презумпция неоправданна, так как могла бы привести к обременению сторон помимо их воли. Кроме того, законодатель резонно исходит из того, что оборот стремится к простоте. А потому, если не доказано обратное, предполагается, что стороны исходили из более простого и привычного (аванс), а не из сложного и необычного (задаток).

10. Внесение задатка является обязательным условием участия в торгах (см. по этому вопросу ст. 448 ГК, ст. 57 Закона об ипотеке, ст. 18 Закона о приватизации). Коммент. ст. применяется к отношениям между организатором и участником торгов, если указанными специальными нормами не предусмотрено иное. Правила проведения торгов, утвержденные подзаконными актами, не должны противоречить специальным нормам законов, а по вопросам, не урегулированным этими нормами, - нормам коммент. ст.

11. От задатка, вносимого участниками торгов, следует отличать сбор за участие в торгах. Являясь оплатой услуг организатора торгов, сбор, если иное не оговорено в правилах проведения торгов, не подлежит возврату, в том числе при отзыве претендентом заявки (см. постановление Президиума ВАС от 9 февраля 1999 г. N 2733/98 // Вестник ВАС. 1999. N 5).

12. Если никто не виноват , но о бязанности исполнить невозможно , то есть возникли форс-мажорные обстоятельства – к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Залог

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора или на основании закона. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое не может быть обращено взыскание в силу закона. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Простым языком, с понятием "залог" мы сталкиваемся, когда что либо берем во временное пользование (например, когда берем кредит в банке. Залог является гарантией того, что мы в полной мере и в определенные сроки вернем то, что взяли в долг. Залогом может быть как денежная сумма, ценная вещь, так и движимое либо недвижимое имущество. Если же мы не выполним свои обязательства, - то кредитор (залогодержатель) имеет право распорядиться по своему усмотрению залогом, либо продать заложенное нами имущество (например, банк продаст квартиру, взятую в ипотеку) и получить таким образом компенсацию. Например, в случае нанесения ущерба квартире или имуществу, собственник жилья имеет право за счет залоговых денег возместить ущерб (убытки), нанесенные арендатором, оплатить ремонт и т.д.

Указанные определения задатка, залога и аванса позволяют выделить основные различия между ними. Прежде всего, это те функции, которые они выполняют. Если залог выполняет только обеспечительную функцию, то задаток представляет собой более сложную форму обеспечения обязательств. Задаток одновременно выполняет также доказательную (удостоверительную) и платежную функции. Аванс же, во-первых, не является формой обеспечения обязательств, во-вторых, может выполнять только платежную и доказательную функции.

Понятие залога

Определение этого термина дано в ст. 334 Гражданского кодекса РФ. Исходя из смысла данной нормы, залог является разновидностью обеспечительных мер. В силу соглашения о залоге залогодержатель вправе приобрести удовлетворение из цены заложенного имущества. При этом у залогового кредитора есть приоритет перед прочими кредиторами должника.

• доходов, которые приносит использование предмета залога;
• страховых выплат, которые должны производиться в случае гибели, повреждения залога;
• возмещения, которое может востребовать залогодатель при изъятии, национализации, реквизиции предмета залога;
• имущества, которое залогодатель должен получить от третьего лица при залоге соответствующего права требования.

При реализации залога и непогашении всех требований залогодержателя последний может получить удовлетворение из остального имущества должника на общих основаниях, т. е. преимущество у него прекращается (см. решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 06.06.2016 по делу № 2-1290/2016).

Следует заметить, что правоотношения, возникающие при залоге имущества, регулируются не только ГК РФ. Есть специальный нормативный акт — закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, который регламентирует положения, связанные с залогом недвижимости.

Понятие задатка

Законодатель посвятил задатку всего 2 статьи ГК РФ (380 и 381). Но, несмотря на столь малое законодательное внимание к нему, этот вид обеспечения обязательств вполне распространен.

Под задатком в законодательстве подразумевается определенная сумма денег, которую одна сторона предоставляет другой по заключенному между ними соглашению в счет будущих платежей, а также как свидетельство заключения сделки и обеспечение ее надлежащего выполнения.

Таким образом, задаток имеет 3 функции:

1. Обеспечительную. Позволяет предотвратить неисполнение контрагентом принятых им обязательств, в том числе их ненадлежащее исполнение (см. апелляционное определение Ростовского областного суда от 13.12.2012 по делу № 33-14520/2012).
2. Доказательственную. Служит свидетельством того, что между контрагентами действительно была заключена соответствующая сделка и возникли обязательства, которые обеспечивает задаток (см. решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 07.07.2014 по делу № 2-2713/2014).
3. Платежную. Этот вид обеспечения имеет платежный характер и считается способом платежа (см. решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.01.2015 по делу № А07-17776/2014).

Именно одновременное наличие перечисленных 3 функций и позволяет определить указанный вид обеспечения как самостоятельный, а также отличить его от остальных видов.

Залог и задаток: сходство

Сходство этих 2 видов обеспечительных обязательств между собой, а также с другими видами заключается в том, что все они являются акцессорными. Только независимая гарантия выступает как самостоятельное обязательство.

И задаток, и залог не могут влиять на существо и действительность обязательства, в обеспечение которого они заключены. К примеру, несоблюдение письменной формы договора залога по обеспечению договора займа не влечет недействительность последнего.

И наоборот, признанное недействительным основное обязательство повлечет такие же последствия для акцессорного (и залога, и задатка).

Отличие залога от задатка по форме договора

Законодательство предусматривает, что договор задатка совершается между сторонами исключительно в письменной форме. Вместе с тем, если стороны не выполнили это условие сделки, она не будет автоматически считаться недействительной. Заинтересованный участник имеет право доказывать с помощью письменных доказательств (п. 1 ст. 162 ГК РФ), что договор задатка все же был совершен.

Только если заинтересованная сторона не сможет доказать, что была заключена сделка о задатке, будет считаться, что деньги были переданы в качестве аванса. В этом случае станут применяться положения ст. 487 ГК РФ. Другими словами, сделка не будет нести обеспечительного характера, а будет иметь только платежную функцию.

Требования по соблюдению письменной формы сделки относятся и к договору залога. В ст. 339 ГК РФ определено, что этот договор заключается в простой письменной форме, а в определенных случаях подлежит нотариальному удостоверению, если:

• удостоверение договора в нотариальной конторе закреплено в его условиях;
• нотариальная форма закреплена законодательными актами (например, ст. 22 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ);
• договор по основному обязательству подлежит нотариальному удостоверению.

Более того, соглашение о залоге в некоторых случаях подлежит государственной регистрации (см. ст. 339.1 ГК РФ). Например, в случае если:

• права, удостоверяющие принадлежность вещи какому-либо лицу, необходимо регистрировать в уполномоченном государственном органе;
• в залог передаются права участника ООО.

Требования к форме договора залога более строгие. Их нарушение влечет недействительность указанной сделки.

Чем отличается залог от задатка: существенные условия договоров

Существенными условиями договора задатка являются:

• непосредственно сам задаток, указание на него и его размер;
• указание на обязательство, которое обеспечивает задаток.

Существенными условиями соглашения о залоге считаются:

• указание предмета залога;
• его цена;
• указание на обеспечиваемое обязательство, его срок и размер.

Помимо формы рассматриваемых договоров, залог и задаток различаются по применению. Так, специфическими чертами последнего являются:

1. Возможность обеспечения только денежных обязательств (см., например, определение Ростовского областного суда от 27.06.2011 по делу № 33-8610).
2. Возможность использования задатка в качестве обеспечения исключительно в обязательствах, появляющихся на основании сделок (см. решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 20.02.2015 по делу № 2-2208/2015, решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 21.01.2016 по делу № 2-53/2016).
3. Выполнение доказательственной роли заключения соответствующего соглашения между сторонами по основному обязательству.

Кроме того, следует отметить отличие залога от задатка по их размеру относительно основного обязательства. Задаток, являющийся частью суммы по основному договору, всегда меньше нее. Залог, напротив, как правило, или равен по стоимости подлежащему к исполнению основному обязательству, или дороже него.

Залог: последствия неисполнения основного обязательства

Реализация залога в случае неисполнения основного обязательства производится путем:

• обращения в судебные органы;
• внесудебным методом.

Общее правило таково, что обращение взыскания осуществляется только через судебные органы. Исключением являются случаи, когда контрагенты договорились о внесудебном порядке (см. п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10).

В определенных законом ситуациях процедура обращения взыскания на залог может производиться только через судебные инстанции (п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 5 ст. 55 закона № 102-ФЗ).

Если договором предусмотрена процедура внесудебной реализации залога, залогодержатель все же может потребовать обращения взыскания через суд. Однако он дополнительно должен будет доказать, что внесудебная процедура не удалась по вине залогодателя или иных лиц. В противном случае он понесет издержки, связанные с судебным процессом (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Продажа залога осуществляется посредством торгов. Исключение составляют ситуации, когда залог передается залогодержателю или реализуется путем так называемой адресной продажи конкретному покупателю за определенную цену.

Процедура обращения взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, описана в гл. IX закона № 102-ФЗ.

Более подробную информацию о последствиях невыполнения обязательства, обеспеченного залогом, вы получите из статьи Судебная практика по обращению взыскания на заложенное имущество .

Задаток: последствия неисполнения основного обязательства

В ситуации с задатком процедура более простая. Как указывалось, задаток имеет штрафную функцию. Причем она обеспечивает одновременно интересы как одной, так и другой стороны. Заключается это в следующем (п. 2 ст. 381 ГК РФ):

1. Если контрагент, выдавший деньги в качестве задатка, нарушит установленные соглашением договоренности, он потеряет их, поскольку вторая сторона имеет право оставить их себе.
2. Если контрагент, получивший деньги в качестве задатка, не исполнит взятые по договору обязательства, он должен будет не только вернуть сумму полученного задатка, но и еще столько же в качестве штрафа.

В первом случае применение штрафных санкций заключается в простом невозврате денежных средств. Во втором случае, скорее всего, потребуется взыскивать двойную сумму задатка через судебные органы.

Помимо штрафа в размере задатка, контрагент, не исполнивший обязательство, обязан возместить своему оппоненту убытки за вычетом суммы задатка (см. кассационное определение Волгоградского областного суда от 16.12.2011 по делу № 33-15939/11).

Задаток, аванс, залог — в чем разница?

Такое понятие, как аванс, определяется в ГК РФ как предварительная оплата товара, работ или услуг. Однако аванс не является одним из видов обеспечительных мер, предусмотренных гл. 23 ГК РФ. В гражданских правоотношениях аванс довольно распространен, но некоторые путают его с задатком или залогом.

Отличия следующие:

1. По форме оплаты:
   • в качестве предмета залога может выступать любое имущество, а также имущественные права (см. ст. 336 ГК РФ);
   • в качестве аванса также разрешается передавать контрагенту любое имущество;
   • задаток может быть таковым только при передаче денежных средств (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
2. Последствия неисполнения обязательств:
   • при невыполнении залогодателем принятых на себя обязательств предмет залога реализуется или переходит залогодержателю;
   • при невыполнении обязательств, когда их обеспечивает задаток, его сумма переходит к той стороне, которая не нарушила своих обязательств;
   • аванс не обеспечивает обязательства сторон сделки, а следовательно, возвращается стороне, выплатившей его (решение судебного участка № 240 мирового судьи Серпуховского судебного района Московской области от 14.01.2015 по делу № 2-6/2015).
3. Форма сделки:
   • соглашение о залоге должно быть обязательно заключено в письменной форме, а в некоторых случаях еще и быть зарегистрировано в уполномоченном государственном органе;
   • задаток также оформляется в виде письменного документа;
   • аванс может быть передан контрагенту, даже если в заключенном договоре отсутствуют условия о его оплате.

Таким образом, несмотря на то что и залог, и задаток являются видами обеспечения исполнения обязательств, они весьма различаются. При этом залог можно назвать самым эффективным в материальном плане видом обеспечения, а задаток — одним из самых простых в применении (как по оформлению, так и собственно по обеспечению).

Юридическая безграмотность, присущая большей части граждан нашей страны, делает нас уязвимыми для действий мошенников. До тех пор, пока мы не попадем в затруднительную ситуацию, нас меньше всего интересуют юридические документы.

С юридическими терминами вообще отдельная история. Большинство людей абсолютно уверены, что ориентируются в специальной терминологии не хуже, чем дипломированные юристы. И совершенно недоумевают, когда их излишняя самоуверенность становится причиной материальных потерь.

Сегодня почти все сделки, особенно в сфере недвижимости, совершаются с использованием задатков или залога. Эти два созвучных термина хоть и имеют различное предназначение, оба демонстрируют серьезность намерений относительно планируемой сделки.

Задаток – это некоторая сумма денег, которая является своеобразным гарантом обеспечения выполнения всех пунктов договора и входит в счет будущего платежа. Договор получения задатка регулируется Гражданским Кодексом, и имеет письменную форму заключения.

При заключении сделки, задаток выполняет три функции:

• во-первых, использование задатка является основанием для утверждения заключения договора;
• во-вторых, существует платежная функция задатка, так как он является первым взносом в счет всей суммы;
• и в-третьих, задаток является некоторой гарантией, что договор будет выполнен в полной мере.

Залог представляет собой гарантию возврата материальных средств. Вместе с залогом кредитор приобретает право реализовать объект залога в том случае, если должник откажется или не сможет по какой-либо причине исполнять свои долговые обязательства.

Форма обеспечения

Задаток представляет собой некоторую сумму денег, не превышающую общую сумму, установленную основным договором, так как является частью этой суммы.

Залог может быть представлен в двух вариациях. Во-первых, это может быть какая-нибудь материальная ценность, стоимость которой соизмерима со стоимостью предмета договора. Примером договора с залогом является ипотека. Банк предоставляет вам необходимую сумму денег на приобретение квартиры, при этом вы предоставляете свою квартиру под залог банку. В случае невыполнения вами обязательств, предусмотренных договором, банк имеет право реализовать вашу квартиру и тем самым покрыть свои убытки.

Вторым способом обеспечения залога являются материальные средства. Например, в случае аренды жилья, владелец может взять с вас залог в размере той суммы, которая покроет возможный ущерб. В случае если этого ущерба не будет, залог возвратят съёмщику.

Последствия выполнения и невыполнения договора

В случае выполнения договора с использованием задатка, задаток не будет возвращен, так как является некоторым процентом установленной по договору суммы. Если договор был заключен с использованием залога и у заимодателя нет претензий по его выполнению, залог возвращается законному владельцу в полной сумме.

В случае невыполнения договора задатка по вине стороны, предоставившей задаток, он изымается в пользу другой стороны. Если договор не был выполнен получателем задатка, задаток возвращается изначальному владельцу в двойном размере. Если не выполнен договор с залогом, залог безвозвратно изымается в пользу заимодателя.

Величина задатка или залога

Так как задаток – часть основной суммы, то он не может ее превышать. Залог должен быть больше либо равен суммы, предоставляющей заемщику. В некоторых случаях ценность залога может быть меньше представляемого займа, но только тогда, когда обе стороны согласны на такие условия.

Выводы сайт

1. Задаток – часть суммы, предусмотренной договором, вносимая в качестве доказательства серьезности намерений. Залог – гарантия возврата средств кредитора.
2. Задаток может быть представлен только в денежной форме, залогом могут быть как деньги, так и имущество.
3. Задаток всегда меньше общей суммы договора. Сумма залога соизмерима с ценностью кредитного договора.
4. В случае невыполнения договора, задаток возвращен не будет. Залог в данном случае будет возвращен в полном объеме.

Что лучше: задаток или залог? Обсуждаем в комментариях!

Залог и задаток в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ применяются в целях обеспечения исполнения обязательств одной из сторон гражданско-правовых отношений. Термин залога определен в п. 1 ст. 334 ГК РФ. Должник передает кредитору имущество, из которого последний вправе получить удовлетворение (путем его продажи) при неисполнении контрагентом взятых на себя обязательств.

Задатком на основании п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, которая передается одной стороной сделки другой в качестве подтверждения заключения договора и гарантии его исполнения.

Таким образом, у данных способов обеспечения обязательств общая суть (они являются обеспечительными мерами), но задаток имеет более широкое функциональное назначение. Залог несет исключительно гарантийную функцию по возмещению возможных убытков при неисполнении долговых обязательств стороной сделки. Например, при невыплате сумм основного долга и процентов по ипотеке должником банк может наложить взыскание на квартиру путем ее продажи и за счет этих средств погасить долг.

Передача задатка помимо гарантийной функции преследует и иную цель — обязать сторону, давшую задаток, не срывать заключение сделки, обеспеченной им.

Чем отличается залог от задатка?

Отличия залога от задатка заключаются в следующих моментах:

1. Форма, в которой должна быть заключена сделка. На основании п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение между сторонами о передаче задатка в обязательном порядке должно быть облечено в письменную форму. Договор залога в силу п. 3 ст. 339 ГК РФ также письменный, однако в ряде случаев он должен быть заверен у нотариуса. Например, нотариальному удостоверению подлежат сделки о залоге доли в уставном капитале общества. Кроме того, стороны могут указать в основном договоре либо в соглашении о задатке на обязательность нотариального удостоверения залога.
2. Предмет обеспечения. Задатком обеспечиваются исключительно денежные обязательства, в то время как предметом залога могут являться также имущественные права, иное имущество.
3. Последствия неисполнения обязательств. Последствием неисполнения обязательства по залогу является продажа предмета залога и обращение взыскания кредитором на вырученную сумму в пределах цены основного обязательства. Что касается задатка, то последствия неисполнения обязательства зависят от того, какая сторона сделки их не исполнила. Подробнее об этом мы поговорим далее, в разделе о порядке возврата задатка.
4. Размер обеспечения относительно размера основного обязательства. Задаток — это относительно небольшая сумма (10-20% от суммы основного обязательства). Предметом залога же может являться, например, квартира, т. е. формально такой предмет может стоить дороже, чем сумма основного обязательства.

Что не возвращается - залог или задаток?

Залог не возвращается, поскольку на него обращается взыскание, и предмет залога продается новому собственнику. Задаток подлежит возврату в том случае, если обязательство не исполнено по вине лица, получившего его. Такое лицо возвращает его в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

• обязательство исполнено надлежащим образом;
• не исполнено по соглашению сторон;
• не исполнено по не зависящим от сторон обстоятельствам,

то задаток возвращается лицом, его получившим, в размере обеспечения (та же сумма, которая была передана по договору).

***

Таким образом, задаток является наиболее простым в оформлении способом обеспечения договорных обязательств, как позволяет обеспечить заключение сделки в будущем, так и служит гарантом ее исполнения. Залог применяется только при наличии у должника имущества, на которое кредитор получает право наложить взыскание при неисполнении условий сделки.