Aproape toate normele Codului civil privind proprietatea comună menționează acțiunile aparținând participanților săi. Legiuitorul este însă interesat nu atât de natura juridică a cotei-parte din dreptul de proprietate comună (denumită în continuare cota de proprietate comună), cât de măsurarea cantitativă a cotei-parte. Acest lucru este necesar pentru repartizarea intre coproprietari a veniturilor generate de proprietatea comuna si a cheltuielilor care revin asupra acesteia, pentru a se determina ce poate pretinde un coproprietar la impartirea bunului comun sau la separarea de acesta. În plus, mărimea cotei nu rămâne neschimbată pe toată durata existenței proprietății comune. Mărimea cotei poate crește sau scădea din cauza modificărilor în componența participanților la proprietatea comună, a îmbunătățirilor aduse proprietății comune și a unui număr de alte circumstanțe care trebuie luate în considerare. Într-un cuvânt, pentru ca relațiile dintre coproprietari să se distingă prin claritatea și certitudinea cerute în tranzacțiile civile, este necesar să se știe care anume la un moment sau altul al prezenței bunului comun cota-parte aparținând fiecăruia dintre ele în această proprietate este exprimată. Ponderea în proprietatea comună se exprimă ca fracție sau ca procent. Deci, un coproprietar poate deține 1/4, 3/3 etc. sau 10,20,35,50 la sută etc. în proprietate comună. Cotele participanților la proprietatea comună sunt considerate egale, dacă nu rezultă altfel din lege, acord sau esența relației dintre ei. Stabilirea cotelor din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune dintr-un condominiu se face conform regulilor prevăzute la art. 9 din Legea Asociațiilor de Proprietari. Prin acordul tuturor coproprietarilor, procedura de determinare si modificare a cotelor lor poate fi stabilita in functie de contributia fiecaruia dintre acestia la formarea unui spor de proprietate comuna. Dacă un coproprietar a făcut îmbunătățiri asupra proprietății comune, atunci soarta îmbunătățirilor și impactul acestora asupra mărimii cotei coproprietarului în respectiva proprietate depind, în primul rând, de dacă a fost urmată procedura stabilită la realizarea îmbunătățirilor și , în al doilea rând, dacă îmbunătățirile se referă la inseparabile sau separabile. Daca imbunatatirile sunt inseparabile si s-a urmat procedura stabilita la efectuarea lor, atunci coproprietarul care a facut imbunatatirile poate cere o majorare a cotei sale proportional cu cat a crescut valoarea bunului comun. Dacă nu a fost urmată procedura de realizare a îmbunătățirilor inseparabile, atunci coproprietarul nu are dreptul să ceară o creștere a mărimii cotei sale. În ceea ce privește îmbunătățirile separabile, acestea, dacă nu se prevede altfel prin acordul coproprietarilor, devin proprietatea celui care le-a făcut. Cu alte cuvinte, efectuarea unor astfel de îmbunătățiri, întrucât sunt separabile, nu dă naștere în sine unui drept de a pretinde o majorare a cotei. 5

2.2 Drepturi de proprietate comună

Conținutul dreptului de proprietate comună este alcătuit din puterile de proprietate, folosință și dispoziție asupra proprietății comune aparținând coproprietarilor. Fiecare coproprietar, în exercitarea dreptului de proprietate comună, indiferent de mărimea cotei sale, are un vot. Totuși, așa cum vom vedea acum, acest lucru nu are nicio semnificație practică. Exercitarea dreptului de proprietate comună trebuie să aibă loc prin acordul reciproc al tuturor coproprietarilor. Dacă nu se ajunge la un acord, atunci determinarea consecințelor dezacordurilor care apar depinde dacă acestea se referă la exercitarea competențelor de a deține și folosi proprietatea comună sau la puterea de dispunere. În cazul în care coproprietarii nu s-au înțeles asupra proprietății și folosirii bunurilor comune, atunci fiecare dintre ei, cel puțin cel rămas la singular, se poate adresa instanței. Dacă dezacordul se referă la dreptul de dispunere (de exemplu, doi coproprietari doresc să vândă proprietatea comună, iar al treilea se opune vânzării), atunci litigiul nu poate fi soluționat de instanță. Principiul consimțământului reciproc în exercitarea dreptului de a dispune de proprietatea comună trebuie să funcționeze fără excepții. Revenind la exemplul de mai sus, doi coproprietari, împreună sau separat, își pot vinde acțiunile, dar nu au dreptul să-l oblige pe al treilea să vândă toată proprietatea comună în ansamblu. De aceea, la exercitarea dreptului de proprietate comună, în principiu, nu are nicio semnificație practică ce cotă-parte are fiecare dintre coproprietari, deși mărimea cotei trebuie luată în considerare la repartizarea veniturilor și fructelor aduse de către proprietate comună, cheltuieli și sarcini care revin asupra acesteia (a se vedea articolele 248 și 249 din Codul civil RF).

Cota de proprietate comună care aparține unui coproprietar nu este localizată în nicio parte anume a proprietății comune, ci se extinde asupra întregii proprietăți în ansamblu. În același timp, un coproprietar poate fi interesat nu numai de valoarea de schimb, ci și de valoarea de utilizare a proprietății specificate. Poate fi interesat nu numai de veniturile pe care le aduce un lucru obișnuit (de exemplu, atunci când îl închiriază), ci și de utilizarea acestui lucru pentru a-și satisface nevoile de consum (de exemplu, locuința însuși în casă). Un coproprietar are dreptul de a i se pune la dispoziție o parte din proprietatea comună pentru posesia și folosința sa proporțional cu cota sa. Dacă acest lucru este imposibil, el are dreptul de a cere compensații corespunzătoare de la alți participanți la proprietatea comună.

În cazurile în care o parte din proprietatea comună este alocată pentru posesia și folosința unui coproprietar, acesta, împreună cu păstrarea dreptului la o cotă din proprietatea comună, dobândește și dreptul asupra părții din proprietatea care i-a fost alocată. . Prin natura sa juridică, acest drept poate fi catalogat drept real. Astfel de situații apar cel mai adesea atunci când se determină ordinea de proprietate și de utilizare a unei clădiri rezidențiale care este deținută în comun de două sau mai multe persoane. Dacă un acord privind determinarea procedurii de deținere și utilizare a unei case este certificat de un notar și înregistrat la administrația locală, atunci acesta rămâne valabil pentru persoana căreia i se va transfera cota din proprietatea comună (de exemplu, un moștenitor sau cumpărător al acțiunii). 6

Unul dintre motivele apariției proprietății comune, care este asociată cu multe probleme ale implementării acesteia, este participarea comună a două sau mai multe persoane la construcția unei case. Nu este neobișnuit ca un cetățean căruia i s-a alocat un teren să construiască o casă pentru a implica membrii familiei sale sau alte persoane în construcție. La finalizarea construcției, apare o dispută între co-dezvoltatori și, uneori, între aceștia și autoritatea de stat (autonomia locală), cu privire la cine ar trebui să înregistreze casa: numai cu persoana căreia i-a fost alocat terenul sau, de asemenea, cu alte persoane. Practica judiciara abordeaza solutionarea acestor litigii tinand cont de urmatoarele conditii. În primul rând, este necesar să se stabilească dacă persoanele care au luat parte la construcția casei sunt legate prin relații de familie și gospodărie sau sunt străine pentru dezvoltator. În al doilea rând, în ce scop a fost construită casa: pentru a oferi locuințe pentru cei care au luat parte la construcție sau în alte scopuri. În sfârșit, în al treilea rând, pentru a participa la cauză, în cazul în care nu acționează ca parte în cauză, este necesar să se implice organul care repartizează terenurile și să se afle atitudinea acestuia față de litigiul care a apărut - În cazul în care persoanele care participă la construcțiile sunt legate prin relații de familie și gospodărie sau cel puțin nu sunt legate, dar casa a fost construită pentru a asigura locuințe atât acelor persoane, cât și altor persoane, iar organismul care a alocat terenul nu se opune recunoașterii casei ca proprietate comună. , litigiul se solutioneaza de instanta in favoarea co-dezvoltatorilor propriu-zis. Instanța poate să nu fie de acord cu opinia organului de resort care s-a opus recunoașterii casei ca proprietate comună a co-dezvoltatorilor, dar instanța trebuie să-și motiveze dezacordul în decizia cauzei. În cazul în care locuința este recunoscută drept proprietate comună a co-dezvoltatorilor, instanța poate stabili cota acestora în proprietatea comună, ținând cont de costul forței de muncă și materialelor investite de co-dezvoltatori în construcția casei, precum și precum și alte circumstanțe demne de remarcat (de exemplu, componența familiei). În cazul refuzului de a recunoaște casa drept proprietate comună, problema se limitează la atribuirea costului forței de muncă și materialelor către co-dezvoltatori.

Fiecare coproprietar, la propria discreție, poate dispune de cota sa din proprietatea comună. Pentru a dispune de acțiuni, inclusiv pentru înstrăinarea acestora, el nu trebuie să solicite acordul altor participanți la proprietatea comună. În același timp, aceștia sunt departe de a fi indiferent cine ia locul coproprietarului care își înstrăinează cota. În plus, ar putea fi interesați să-și majoreze propriile acțiuni. Datorită acestor și altor împrejurări, legea trebuie să stabilească reguli care, fără a încălca drepturile unui coproprietar de a dispune de cota sa, să asigure în același timp, pe cât posibil, interesele celorlalți participanți la proprietate comună. Aceste obiective sunt destinate a fi îndeplinite prin instituirea legii cu privire la dreptul de preempțiune de a cumpăra o acțiune înstrăinată.

La vânzarea unei acțiuni către un străin, coproprietarii rămași au drept de preempțiune de a cumpăra acțiunea la prețul pentru care este vândută și în alte condiții egale, cu excepția cazului unei vânzări la licitație publică. Vânzătorul acțiunii este obligat să notifice în scris celorlalți coproprietari intenția de a vinde acțiunea unui străin, indicând prețul și alte condiții de vânzare. În cazul în care coproprietarii rămași refuză să achiziționeze o acțiune sau nu dobândesc o cotă în proprietatea unui imobil în termen de o lună, iar pentru bunurile mobile în termen de zece zile de la data notificării, vânzătorul poate vinde acțiunea oricărei persoane. La vânzarea unei acțiuni cu încălcarea dreptului de preferință, orice alt coproprietar are dreptul, în termen de trei luni, să ceară în mod legal transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului către acesta.

Reguli similare se aplică la înstrăinarea unei acțiuni în temeiul unui acord de troc, dar numai atunci când înstrăinatorul își schimbă cota pentru lucruri determinate de principii generice, iar persoana care are dreptul de preempțiune de a dobândi acțiunea oferă străinului un lucru de același fel, în aceeași cantitate și aceeași calitate.

În cazurile prevăzute de lege, o cotă-parte din proprietatea comună poate fi înstrăinată numai dacă sunt îndeplinite anumite condiții. Astfel, proprietatea comună dintr-un condominiu nu este supusă înstrăinării separat de proprietatea de către proprietari a spațiilor din condominiu.

Pluralitatea subiecților drepturilor de proprietate se reflectă și în ceea ce privește motivele de încetare a proprietății comune. Alături de motivele care se referă atât la proprietatea unică, cât și la proprietatea comună, aceasta din urmă se caracterizează prin motive specifice pentru încetarea acesteia, în primul rând, cum ar fi împărțirea proprietății comune și separarea de aceasta. În timpul împărțirii, proprietatea comună încetează pentru toți participanții săi în timpul separării, aceasta încetează pentru cel a cărui cotă din proprietatea comună este alocată; Cu toate acestea, o selecție poate duce la aceleași rezultate ca o secțiune. Dacă proprietatea comună aparține a doi participanți și unul dintre ei primește compensație pentru cota sa, atunci proprietatea comună încetează pentru celălalt, deoarece devine unicul proprietar al proprietății care era anterior comună.

Motivele și metodele de împărțire și alocare sunt diferite. Împărțirea și atribuirea pot avea loc fie prin acordul comun al coproprietarilor, fie prin hotărâre judecătorească. Atribuirea unei cote din proprietatea comună are loc nu numai la cererea coproprietarului repartizat, ci și la cererea creditorilor de a executa silit asupra bunului acestuia. Împărțirea și alocarea, dacă este permisă de lege și posibil fără daune disproporționate asupra proprietății, se realizează prin alocarea unei cote în natură. În cazul în care alocarea unei cote în natură este imposibilă, coproprietarul atribuit primește o compensație bănească sau de altă natură. Decontările între coproprietari au loc și atunci când bunurile în natură nu pot fi alocate exact în conformitate cu mărimea cotei-parte care îi revine fiecăruia dintre aceștia. Indiferent de motivele și metodele de împărțire a proprietății, măsura cantitativă în determinarea mărimii imobilului alocat în natură sau a cuantumului despăgubirii ar trebui să fie mărimea cotei-parte care aparține coproprietarului. Cu alte cuvinte, împărțirea proprietății comune și separarea de aceasta trebuie să se producă proporțional cu cotele care aparțin coproprietarilor.

În conformitate cu principiul consimțământului reciproc, care este necesar la exercitarea dreptului de a dispune de proprietatea comună, legea stabilește că plata oricărei compensații către participantul său de către coproprietarii rămași în loc de alocarea unei cote în natură este permisă numai cu acordul lui. Totodată, prin derogare de la această regulă, se prevede că atunci când cota-partea unui coproprietar este nesemnificativă, aceasta nu poate fi alocată în natură, iar coproprietarul nu are un interes semnificativ în folosirea bunului comun. proprietate, instanța poate, chiar și în lipsa consimțământului acestuia, să oblige pe cei rămași participanți la proprietatea comună să îi plătească despăgubiri. La primirea despăgubirii, coproprietarul pierde dreptul la o cotă din proprietatea comună (a se vedea paragraful 1 al articolului 246, paragraful 1 al articolului 247, alineatele 4 și 5 ale articolului 252 din Codul civil al Federației Ruse) . Între timp, atunci când unui coproprietar i se plătește despăgubiri contrar consimțământului acestuia, în loc de alocarea unei cote-parte în natură, proprietatea comună este înstrăinată în modul stabilit de instanță, ceea ce este permis de lege numai la deținerea și folosirea acestuia. . Mai mult, coproprietarul este exclus de pe lista participanților la proprietatea comună, pe care s-ar putea să nu-l dorească în asemenea condiții. Clauza 4 art. 252 din Codul civil al Federației Ruse a fost formulat sub influența indubitabilă a părții 3 a paragrafului 12 din rezoluția Plenului Curții Supreme a RSFSR din 10 iunie 1980 nr. 4. Totodată, nu s-a avut în vedere că regula părții 3, paragraful 12 din hotărârea menționată a fost în conformitate cu art. 117 din Codul civil din 1964, potrivit căruia instanța putea stabili procedura nu numai pentru proprietate și folosință, ci și pentru înstrăinarea bunurilor comune. În prezent, instanța poate stabili doar ordinea deținerii și folosirii, dar nu și dispoziția bunurilor comune. 7

La finalul capitolului se pot trage următoarele concluzii:

Proprietatea comună este proprietatea comună, cu stabilirea cotei fiecăruia dintre participanți și a dreptului coproprietarului de a primi o anumită cotă din venit din utilizarea proprietății, precum și obligația acestuia de a suporta o anumită cotă din costurile de întreţinere a proprietăţii comune.

Cota este exprimată ca fracție sau procent. Potrivit paragrafului 1 al art. 245 din Codul civil al Federației Ruse, cotele participanților se consideră a fi egale, cu excepția cazului în care rezultă altfel din lege, acord sau esența relațiilor existente între ei.

Mărimea cotei se poate modifica din diverse motive: modificări în componența participanților, îmbunătățiri aduse proprietății etc.

Potrivit paragrafului 3 al art. 245 din Codul civil al Federației Ruse, atunci când sunt aduse îmbunătățiri proprietății în conformitate cu procedura stabilită, participantul are dreptul de a-și majora cota proporțional cu creșterea valorii proprietății comune, dacă îmbunătățirea este inseparabil sau dobândește proprietatea asupra unei îmbunătățiri separabile fără a-și majora cota.

Potrivit art. 247 din Codul civil al Federației Ruse, exercitarea dreptului de proprietate comună are loc prin acordul comun al tuturor proprietarilor. Dacă nu există un acord cu privire la problemele de proprietate sau de utilizare a proprietății comune, fiecare participant are dreptul de a soluționa disputa în instanță. Dacă nu există un acord cu privire la înstrăinarea proprietății comune, litigiul nu poate fi soluționat de instanță.

Fiecare dintre coproprietari are dreptul de a dispune în mod independent doar de cota sa în dreptul de proprietate comună.

Potrivit art. 249 din Codul civil al Federației Ruse, fiecare participant la proprietatea comună este obligat, proporțional cu cota sa, să participe la plata impozitelor, taxelor și a altor plăți asupra proprietății comune, precum și la costurile de întreținere și conservare.

Încetarea dreptului de proprietate comună poate avea următoarele tipuri: împărțirea proprietății comune; separarea de proprietatea comună.

Proprietatea poate fi în proprietate comună cu definiția cotei-parte a fiecăruia dintre coproprietari sau fără definirea acestor cote - proprietate comună.
Proprietatea comună asupra bunurilor imobile este considerată împărțită, cu excepția cazurilor în care legea prevede formarea proprietății comune asupra acestui bun.
Proprietatea comună este proprietatea membrilor unei gospodării țărănești (de fermă), precum și proprietatea dobândită de soți în timpul căsătoriei, indiferent de numele cui a fost dobândită. La înregistrarea de stat a proprietății comune, se eliberează un certificat de înregistrare de stat a drepturilor, care indică toți coproprietarii. Proprietatea comună în toate cazurile poate fi convertită în proprietate comună. În acest caz, acțiunile sunt considerate egale sau sunt acceptate prin acordul proprietarilor, iar în cazul în care aceștia nu ajung la acord, prin hotărâre judecătorească.
O cotă la un drept de proprietate comună nu este un lucru, un obiect material, ci un drept. În practică, conceptele de „parte din drepturile de proprietate comune” și „parte a unui lucru imobil” sunt adesea confundate. O cotă-parte în drept reglementează relațiile care apar atunci când mai multe persoane preiau proprietatea asupra unui singur lucru - un apartament, o casă, un teren. Un drept ia naștere asupra unui lucru, iar acțiunile sunt determinate în acest drept. Cota din drept se exprimă sub formă de fracție simplă (1/2, 1/3, 1/4) și înseamnă că proprietatea în ansamblu aparține mai multor proprietari, în timp ce anumite spații sau părți ale proprietății nu sunt distribuite între proprietarii.
Acțiunile sunt determinate în dreptul de proprietate comună, dar nu și în imobilul în sine. Dacă vorbim de o cotă-parte în drept, atunci proprietatea în ansamblu aparține mai multor coproprietari cu determinarea cotelor lor în dreptul de proprietate comună. Dacă ne referim la o parte a imobilului, atunci obiectul legii va fi o parte separată a unei clădiri rezidențiale, constând din spații specifice, camere, metri pătrați de spațiu de locuit. O parte a obiectului poate avea unul sau mai mulți proprietari. Un participant la proprietatea comună are dreptul, la propria discreție, de a vinde, dona, lăsa moștenire, gaja cota sa sau dispune de ea în orice alt mod. Cu toate acestea, atunci când vând o acțiune din dreptul de proprietate comună către un străin, participanții rămași la proprietatea comună au dreptul de prim refuz de a cumpăra acțiunea vândută la prețul pentru care este vândută. În acest caz, cererea de înregistrare trebuie să fie însoțită de documente care confirmă că vânzătorul acțiunii a notificat în scris participanților rămași la proprietatea comună intenția sa de a-și vinde acțiunile sau documente care confirmă refuzul participanților rămași la proprietatea comună de a cumpăra. cota. Respectarea dreptului de prim refuz nu este necesară dacă cota-parte din drept este vândută unui alt participant la proprietate comună sau dacă cota-parte din drept este donată.
Fiecărui participant în proprietate comună se eliberează un certificat de înregistrare a drepturilor, indiferent de momentul în care a luat naștere acest drept. Dacă un cetățean este proprietarul unei părți separate a casei, atunci el deține, folosește și dispune exclusiv de partea sa, iar atunci când vinde, nu este necesar să se ofere unui vecin să cumpere partea sa.
Articolul 252 din Codul civil al Federației Ruse prevede că proprietatea în proprietate comună poate fi împărțită între participanții săi prin acord între aceștia, iar un participant la proprietatea comună are dreptul de a cere alocarea cotei sale din proprietatea comună. În cazul în care participanții la proprietatea comună nu ajung la un acord cu privire la modalitatea și condițiile de împărțire a proprietății comune sau de repartizare a cotei-parte a unuia dintre ei, participantul la proprietatea comună are dreptul de a cere în mod legal alocarea în natură a cotei sale. din proprietatea comună. Dacă alocarea unei cote în natură nu este permisă de lege sau este imposibilă fără pagube disproporționate aduse proprietății în proprietate comună, proprietarul alocat are dreptul ca valoarea cotei sale să i se plătească de către alți participanți la proprietate comună.
Proprietatea comună a blocurilor de locuințe (scări, lifturi, poduri, subsoluri, echipamente inginerești pentru deservirea a mai mult de un apartament), precum și spațiile comune din apartamentele comunale, are un statut special. Această proprietate nu face obiectul separării și nu este înstrăinată separat de proprietatea unui apartament sau a unei camere dintr-un apartament comun. Conținutul dreptului de proprietate comună asupra proprietății comune este că proprietarii de spații au dreptul de a folosi proprietatea comună și trebuie să suporte costurile de întreținere a acesteia, proporțional cu cota lor de participare.
Un teren poate fi divizibil sau indivizibil. Divizibil este un teren care poate fi împărțit în părți dacă fiecare dintre ele, după împărțire, formează un teren de sine stătător la utilizarea parcelelor, se păstrează categoria de teren și se respectă dimensiunea minimă a terenului stabilită de lege; Loturile de teren pot fi formate ca urmare a împărțirii de către proprietar a unei parcele în mai multe parcele, a separării unui alt teren de un teren sau a îmbinării parcelelor adiacente. Formarea terenurilor se realizează în procesul de lucru cadastral, împărțirea terenurilor se realizează prin înregistrarea cadastrală. Lucrările de gospodărire a terenurilor și cadastrale se efectuează la solicitarea proprietarului amplasamentului. Dacă terenul este construit, atunci la împărțirea acestuia, parcelele trebuie formate în conformitate cu liniile roșii, liniile de control de dezvoltare și în conformitate cu cerințele reglementărilor de urbanism. Dacă, prin acordul participanților la proprietate comună sau printr-o hotărâre judecătorească, se face o împărțire a parcelei, atunci fiecare dintre titularii de drepturi trebuie să solicite înregistrarea dreptului asupra terenului care i-a fost alocat. Pentru a vă înregistra la Oficiu, este necesară depunerea planurilor cadastrale ale parcelelor nou formate, un acord de împărțire (acord) sau o hotărâre judecătorească.

În dreptul de proprietate comună, fiecare proprietar deține o acțiune în. Este în dreptul de proprietate, și nu în proprietate.

Un obiect de proprietate - un drept de proprietate asupra acestuia - doi subiecți ai acestui drept de proprietate - fiecare subiect are o anumită cotă în acest drept (1/3 și 2/3, de exemplu). Starea de proprietate comună comună asupra unui lucru poate fi reprezentată schematic în acest fel.

Dacă lucrul numit este împărțit în părți între doi coproprietari (1/3 și 2/3), atunci aceste părți sunt „distribuite” coproprietarilor, atunci vor apărea două lucruri, pentru fiecare dintre ele un drept separat de proprietatea va fi stabilită, iar dreptul de proprietate comună va înceta.

În ceea ce privește proprietatea în proprietate comună, coproprietarii au drepturi de proprietate, utilizare și dispoziție.

în care propriiȘi bucură-te o astfel de proprietate este împărțită de către participanții la proprietate comună prin acord între ei. De exemplu, trei coproprietari dintr-un apartament cu trei camere pot conveni asupra camerei specifice pe care o va deține și o va folosi fiecare dintre ei. Dacă nu se ajunge la un astfel de acord, atunci trebuie să vă adresați instanței, care, atunci când soluționați litigiul, trebuie să fie ghidată de regula conform căreia fiecare participant la proprietatea comună are dreptul de a deține și de a folosi o parte din proprietatea comună în proporţional cu cota sa (clauza 2 din art. 247 C. civ.) . Dacă o astfel de comandă nu poate fi stabilită (de exemplu, din cauza caracteristicilor de proiectare ale proprietății), atunci un participant la proprietatea comună are dreptul de a cere o compensație adecvată de la alți participanți care dețin și utilizează proprietatea care intră în cota sa. Desigur, stabilirea de către instanță a procedurii de proprietate și folosință a proprietății asupra dreptului de proprietate comună nu înseamnă împărțirea acestui bun și încetarea dreptului de proprietate comună.

Proprietatea comună poate fi folosită pentru a genera venituri. (De exemplu, închirierea unei proprietăți). Astfel de venituri merg în proprietatea comună și se repartizează între coproprietari proporțional cu cotele lor (articolul 248 din Codul civil). Prin acord între ei, coproprietarii pot stabili o altă procedură de repartizare a venitului.

Ordin proprietatea care este în proprietate comună are loc prin acordul tuturor participanților. Aici vorbim despre cedarea obiectului de proprietate comună în ansamblu. Proprietarii pot fi de acord, de exemplu, cu vânzarea unei clădiri rezidențiale și să o vândă prin semnarea unui acord corespunzător. Dacă cel puțin unul dintre proprietari nu este de acord să vândă casa, atunci o astfel de vânzare nu poate avea loc.

Toți participanții la proprietate comună suportă riscul de pierdere accidentală sau de deteriorare a proprietății. Aceasta înseamnă că, dacă, de exemplu, o parte dintr-o clădire rezidențială care se afla în posesia și folosința unuia dintre proprietari a ars, atunci cota sa în proprietatea care a rămas intactă nu se va modifica. Cotele celorlalți participanți la proprietatea comună nu se vor modifica. Procedura de deținere și folosire a bunului rămas, desigur, va deveni diferită din cauza scăderii proprietății, dar principiile stabilite de lege pentru puterile menționate vor rămâne aceleași.

Dacă este necesar acordul tuturor participanților pentru înstrăinarea (înstrăinarea) a unui obiect de proprietate care se află în proprietate comună, atunci este stabilită prin lege o procedură diferită pentru înstrăinarea unei cote de proprietate.

De remarcat că o cotă-parte la drepturile de proprietate, deși este un obiect de drept intangibil, reprezintă o valoare de proprietate cu care se pot face tranzacții. Singura putere pe care o are proprietarul unei acțiuni este de a dispune de aceasta la propria discreție. Pentru un coproprietar, in cazul in care cota este instrainata de acesta pentru compensare (de exemplu, vanduta), legea stabileste unele restrictii. La vânzarea unei acțiuni din dreptul de proprietate comună către un terț, participanții rămași la proprietatea comună au dreptul de prealabil să o achiziționeze la prețul oferit terțului (cu excepția cazului vânzării acțiunii la public licitaţie). Prin urmare, un participant care intenționează să-și vândă cota unui terț este obligat să notifice acest lucru celorlalți participanți la proprietate comună, indicând prețul și alte condiții de vânzare. În cazul în care participanții rămași refuză să cumpere sau nu achiziționează o cotă de imobil în termen de o lună și de bunuri mobile în termen de 10 zile de la data notificării, acțiunea poate fi vândută oricărei persoane.

În cazul în care obligația menționată mai sus nu este îndeplinită de către vânzătorul acțiunii, ceilalți participanți la proprietatea comună au dreptul, în termen de trei luni, să ceară prin instanță transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorilor către aceștia. După expirarea termenului de trei luni, astfel de cereri trebuie respinse de instanță. De asemenea, cererile de declarare a unor astfel de tranzacții nu sunt supuse satisfacerii.

În cazul donării unei părți din dreptul de proprietate comună către un terț, restricțiile de mai sus nu se aplică.

Dacă proprietarul bunurilor imobiliare sau mobile este o singură persoană, atunci nu apar probleme. Dacă aceasta este proprietate comună și există conflicte în ceea ce privește proprietatea, utilizarea și eliminarea acesteia, atunci un avocat civil va putea rezolva problemele. Acesta va ajuta la rezolvarea conflictelor în stabilirea procedurii de exercitare a dreptului de proprietate comună și, dacă este cazul, a alocării competente din punct de vedere juridic a unei cote din dreptul de proprietate pentru a o deține ulterior în mod legal.

Proprietatea comună și cota de proprietate.

Proprietatea comună poate fi:
- în comun - fără a se stabili acțiuni,
- partajat – cu definitia actiunilor.
Probleme juridice legate de determinarea cotei pot apărea atunci când:
1. împărțirea bunurilor între soți,
2. împărțirea proprietății moștenite și determinarea cotei din aceasta,
3. donarea sau vânzarea unei cote de proprietate și în alte cazuri.
Pentru a dispune de proprietatea comună, este necesar acordul tuturor coproprietarilor. Dar fiecare astfel de coproprietar are propriile sale idei despre cum să folosească această proprietate, cum poate fi eliminată. Și aceasta este baza conflictelor atunci când coproprietarii nu se pot pune de acord asupra modului de utilizare a unei case comune, apartament, teren și proprietăți similare.
Aceste probleme pot fi rezolvate în faza premergătoare procesului prin încheierea unui acord privind procedura de folosire a proprietății comune sau prin introducerea unui proces în instanță pentru soluționarea unui astfel de litigiu.

Stabilirea procedurii de utilizare a proprietății comune și alocare a cotei de proprietate.

Pentru început, un coproprietar în proprietate comună trebuie să înțeleagă singur că nu este proprietarul unei anumite încăperi sau colț din imobiliare. Dreptul de proprietate comună înainte de alocarea unei acțiuni este abstract, iar proprietarul deține o cotă abstractă în drept.
Adică, din punct de vedere civilizat, pentru început, puteți stabili procedura de utilizare a cotelor în proprietate comună. Astfel vei delimita sfera drepturilor de proprietate ale coproprietarilor si vei rezolva problemele de zi cu zi in dreptul de proprietate comuna.
Procedura de utilizare a proprietății comune poate fi stabilită fie prin semnarea unui acord corespunzător (nu uitați că în ceea ce privește imobilele, acest acord este supus înregistrării de stat), fie, în cazuri extreme, în instanță.

Înstrăinarea unei cote din drepturile de proprietate.

Această problemă apare cel mai adesea în legătură cu bunurile imobiliare comune - o casă sau un apartament. În acest caz, cea mai bună opțiune este să vindeți întreaga proprietate, nu o acțiune, și să împărțiți veniturile între foștii coproprietari. La urma urmei, o cotă dintr-o casă sau un apartament nu are un preț bun de piață;
Amintiți-vă că există o instituție a dreptului de preempțiune de a cumpăra o acțiune de către un coproprietar în lipsa unui acord privind vânzarea întregii proprietăți imobiliare. Coproprietarul trebuie să ofere mai întâi cota sa celorlalți coproprietari. Și numai în caz de refuz sau lipsă de răspuns la ofertă îți poți vinde cota unei terțe părți.
Proprietatea comună comună a soților dobândită în timpul căsătoriei nu este împărțită în acțiuni. Dispunerea de astfel de bunuri se realizează cu acordul soților. Unul dintre soți poate dispune de bunuri comune numai după acordul notarial al celuilalt soț. Această regulă se aplică și foștilor soți dacă nu au împărțit bunurile dobândite în comun în instanță sau prin acordul părților înregistrate de stat. Apoi proprietatea lor dobândește statutul de proprietate comună comună.

Timp de citire: 5 minute

Obiectele materiale pot aparține mai multor cetățeni în același timp. Pentru deținerea, folosirea și înstrăinarea unor astfel de bunuri, legislația stabilește reguli speciale menite să protejeze drepturile și interesele tuturor deținătorilor săi. În unele cazuri, locuințele trebuie împărțite. Apoi se determină cotele din dreptul de proprietate comună. Problema poate fi rezolvată printr-un acord între proprietari sau printr-o hotărâre judecătorească.

Determinarea esenței proprietății comune în comun

Proprietatea deținută de două sau mai multe persoane se numește proprietate comunitară. Dacă o astfel de proprietate are alocate părți ale participanților, atunci în acest caz este definită de lege ca fiind partajată.

Această prevedere presupune ca fiecare proprietar să dețină o cotă stabilită din dreptul de proprietate. Are o expresie fracționată. Acțiunile sunt determinate și înscrise în certificatul de înregistrare de stat a dreptului sau în acord (de exemplu, 2/3, 1/2 și așa mai departe).

Orice proprietate comună asupra proprietății este considerată comună. Excepție fac cazurile în care formarea proprietății comune asupra unui astfel de bun este reglementată de lege.

Standardele legislative

Funcția de reglementare în determinarea proprietății în proprietate comună, motivele apariției și utilizării acesteia este îndeplinită de Codul civil al Federației Ruse, în special:

• Artă. 244 , stabilirea în ce cazuri se stabilește statutul proprietății comune și condițiile de posibilitate de alocare a acțiunilor;
• Artă. 245, de stabilire a regulilor de utilizare a spațiilor de locuit cu asemenea statut;
• Artă. 247, care reglementează dreptul de proprietate și cererile de despăgubire în caz de neexercitare a acestui drept;
• Artă. 252, care stabilește regulile de repartizare a părților sociale din dreptul de proprietate comună și de repartizare a părților sociale din acesta.

Unele situații prevăd aplicarea Codului Locuinței și Familiei al Federației Ruse.

Cum este stabilită procedura de utilizare a proprietății?

Legea reglementează două proceduri pentru proprietatea și utilizarea proprietății comune:

• prin acordul părților;
• in baza unei hotarari judecatoresti.

În cazul în care participanții au reușit să ajungă la un acord, acordurile trebuie să fie formalizate sub forma unui acord scris, care definește drepturile și obligațiile părților.

Documentul trebuie să indice:

• obiectul contractului;
• reguli de utilizare a proprietății, plata taxelor și taxelor;
• responsabilitățile coproprietarilor;
• responsabilitatea pentru nerespectarea acordurilor încheiate;
• procedura de rezolvare a eventualelor dezacorduri.

Acordul este sigilat cu semnăturile participanților. La acesta sunt anexate un act de acceptare pentru utilizare a proprietății și copii ale documentelor semnificative. Contractul necesită legalizare.

A doua modalitate de a stabili regulile pentru proprietatea comună este să mergi în instanță.

Care este procedura de determinare a cotelor

Proprietatea clasificată drept proprietate comună presupune necesitatea și posibilitatea stabilirii părții alocate fiecăruia dintre proprietarii săi. Un obiect este considerat proprietate egală dacă:

• când toți coproprietarii imobilului au ajuns la această decizie;
• respectarea reglementărilor din legislația în vigoare;
• în cazul în care cotele participanților la proprietate comună nu pot fi determinate din cauza imposibilității stabilirii mărimii părții fiecăruia dintre participanți.

Cum se determină cotele din dreptul de proprietate comună?

Determinarea cotelor în dreptul de proprietate comună asupra unui apartament de către soți are propriile sale nuanțe. Potrivit art. 34 din Codul familiei, toate bunurile dobândite în comun în timpul căsătoriei sunt supuse regimului juridic de proprietate al soților, dacă nu se prevede altfel în contractul de căsătorie încheiat de soți.

Astfel, toate bunurile dobândite în comun, inclusiv imobilele, aparțin ambilor soți în drepturi egale și în părți egale. La determinarea cotei de proprietate comună, această cotă este fixă ​​și este exact jumătate.

Ca și în orice alt caz de proprietate asupra proprietății comune, participanții pot încheia un acord notarial privind alocarea acțiunilor în apartament sau pot merge în instanță.

Dacă împărțirea unui apartament are loc concomitent cu divorțul și este luată în considerare în instanță, mărimea acțiunilor poate fi determinată ținând cont de diverși factori, dacă fezabilitatea revizuirii împărțirii tradiționale este documentată de către solicitant.

Luarea în considerare a cazului privind determinarea cotelor de bunuri materiale dobândite în comun în timpul căsătoriei poate fi complicată, de exemplu, de dorința de a-și majora cota prin reducerea cotei celuilalt soț și alte dispute.

Motive pentru modificarea mărimii acțiunilor

Fiecare proprietar de proprietate comună are dreptul, pe cheltuiala sa, de a face îmbunătățiri inseparabile proprietății, de exemplu, reconstruirea unei case, extinderea acesteia sau adăugarea unui etaj. Aceste acțiuni, desfășurate în anumite condiții, pot presupune o modificare a acțiunilor din dreptul de proprietate comună.

Pe lângă obținerea permisiunii de la autoritățile competente, va fi necesar acordul tuturor celorlalți coproprietari, deoarece astfel de evenimente sunt direct legate de exercitarea competențelor referitoare la proprietatea comună.

Consimțământul coproprietarilor nu poate fi obținut întotdeauna, deoarece acțiunile de îmbunătățire a părții lor pot duce la reducerea dimensiunii proprietății partajate a participanților de la dezvoltator sau la complicarea accesului la o parte din proprietatea altui coproprietar.

Astfel de litigii sunt soluționate prin depunerea unei cereri în instanță. Instanța ia în considerare legalitatea și natura obiecțiilor formulate și ia o decizie de admitere sau respingere a cererii.

Prin creșterea cotei unui participant care, pe cheltuiala sa, a adus îmbunătățiri inseparabile proprietății, întrebarea privind modul de determinare a mărimii cotei este rezolvată dacă îmbunătățirile sunt efectuate în conformitate cu regulile.

Îmbunătățirile separabile, de regulă, devin proprietatea participantului care le-a efectuat.

Alocarea acțiunilor se realizează în două moduri - prin acord voluntar sau prin deplasare în instanță. Acordul dintre participanți precizează costul porțiunii alocate fiecăruia dintre ei. Este ușor de calculat folosind un algoritm.

În cazul în care nu se ajunge la un acord, instanța va decide asupra repartizării cotei. Cu toate acestea, el va accepta cauza spre examinare dacă există posibilitatea de a-l separa efectiv în natură fără a cauza pagube semnificative obiectului proprietății comune.

concluzii

Acțiunile din dreptul de proprietate comună pot fi stabilite prin acordul participanților și în instanță. Coproprietarii înșiși pot stabili partea de proprietate care aparține fiecăruia dintre ei prin întocmirea unui document în mod legal. Creșterea cotei este afectată de îmbunătățirile aduse proprietății. Acțiunile stabilite trebuie să fie supuse înregistrării de stat obligatorii.

Avocat. Membru al Baroului din Sankt Petersburg. Peste 10 ani de experiență. A absolvit Universitatea de Stat din Sankt Petersburg. Sunt specializată în drept civil, familie, locuințe și drept funciar.