Relaţii juridice în domeniul dreptului la locuinţă. Posibile tipuri de relații juridice locative - care sunt caracteristicile lor? Motive pentru apariția raporturilor juridice de locuințe

Conținutul raporturilor juridice privind locuința constă în drepturile și obligațiile participanților săi.
În conformitate cu art. 4 din Codul Locuinței RF reglementează relațiile cu privire la:
1) apariția, implementarea, schimbarea, încetarea dreptului de proprietate, utilizare, eliminarea spațiilor rezidențiale ale fondurilor de locuințe de stat și municipale (secțiunea 2 din Codul locuinței al Federației Ruse);
2) utilizarea spațiilor rezidențiale ale unui fond de locuințe private;
3) utilizarea proprietății comune a proprietarilor spațiilor (în conformitate cu articolele 36 - 38 din Codul locuinței al Federației Ruse);
4) clasificarea spațiilor ca spații rezidențiale și excluderea acestora din fondul de locuințe (articolele 22 - 24 din Codul locuinței al Federației Ruse);
5) contabilitatea fondului locativ;
6) întreținerea și repararea spațiilor de locuit;
7) reconstrucția și reamenajarea spațiilor rezidențiale (articolele 25 - 29 din Codul locuinței al Federației Ruse);
8) gestionarea clădirilor de apartamente (articolele 161 - 165 din Codul locuinței al Federației Ruse);
9) crearea și activitățile cooperativelor de locuințe și construcții de locuințe, asociațiilor de proprietari, drepturile și obligațiile membrilor acestora (secțiunile 5 și 6 din Cod);
10) furnizarea de servicii publice (articolele 153 - 160 din Codul locuinței al Federației Ruse);
11) plata pentru spații rezidențiale și utilități (articolul 155 din Codul locuinței al Federației Ruse);
12) controlul asupra utilizării și siguranței fondului de locuințe, conformarea spațiilor rezidențiale cu regulile și reglementările sanitare și tehnice stabilite și alte cerințe legale (Articolul 20 din Codul Locuinței al Federației Ruse).
Este necesar să se ia în considerare o serie de exemple specifice care specifică conținutul raporturilor juridice privind locuința cu privire la:
1) utilizarea spațiilor de locuit. Acest drept este cuprins în art. 17 Codul locuinței al Federației Ruse. Utilizarea spațiilor rezidențiale se realizează în conformitate cu scopul său, ținând cont de drepturile și interesele legitime ale cetățenilor și vecinilor care locuiesc în acest spațiu rezidențial, cerințele de securitate la incendiu, cerințele sanitare și igienice, de mediu și alte cerințe legale, precum și în în conformitate cu regulile de utilizare a spațiilor rezidențiale aprobate de Guvernul Federației Ruse.
În funcție de cine este utilizatorul spațiilor rezidențiale - proprietarul sau chiriașul, drepturile și obligațiile asociate cu această componentă a conceptului de conținut al relațiilor juridice de locuințe sunt diferite:
a) proprietarul imobilului de locuit exercita drepturile de proprietate, folosinta si dispunere asupra imobilului de locuit care ii apartin de drept de proprietate. Mai mult, el este cel care poartă sarcina întreținerii acestui local și, dacă acesta este un apartament, proprietatea comună a proprietarilor spațiilor din blocul de locuințe corespunzător, iar proprietarul unei camere într-un apartament comun poartă și sarcina menținerii proprietății comune a proprietarilor de camere dintr-un astfel de apartament, cu excepția cazului în care legea federală sau un contract prevede altfel. Proprietarul unui spațiu de locuit este obligat să mențină spațiile în stare corespunzătoare, prevenind gestionarea defectuoasă a acestora, să respecte drepturile și interesele legitime ale vecinilor, regulile de utilizare a spațiilor de locuit, precum și regulile de menținere a spațiilor comune. proprietatea proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente;
b) în temeiul unui contract de închiriere socială, spațiile rezidențiale sunt transferate de către proprietar chiriașului pentru a le poseda și a le folosi pentru a locui în el, în condițiile stabilite de Codul Locuinței al Federației Ruse. Chiriașul spațiilor rezidențiale dintr-un bloc de locuințe, în baza unui contract de închiriere socială pentru acest spațiu rezidențial, dobândește dreptul de folosință asupra proprietății comune din acest imobil.
În conformitate cu Regulile de utilizare a spațiilor rezidențiale, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 21 ianuarie 2006 N 25, chiriașul este obligat să:
a) să folosească spațiile rezidențiale în scopul propus și în limitele stabilite de Codul Locuinței al Federației Ruse;
b) să utilizeze spațiile de locuit ținând cont de drepturile și interesele legitime ale cetățenilor și vecinilor care locuiesc în spațiile de locuit;
c) asigura securitatea spatiului de locuit, impiedica efectuarea lucrarilor in spatiul de locuit sau savarsirea altor actiuni care conduc la deteriorarea acestuia;
d) menține starea corespunzătoare a spațiilor de locuit, precum și a zonelor comune dintr-un bloc de locuințe (apartament), menține curățenia și ordinea în spațiile de locuit, intrări, cabine de lift, casele scărilor și alte spații comune, asigură siguranța instalațiilor sanitare; și alte echipamente echipamente;
e) să ia de îndată măsurile posibile pentru eliminarea defectelor detectate în spațiile de locuit sau în echipamentele sanitare și de altă natură aflate în acesta și, dacă este necesar, le raportează proprietarului sau organizației de conducere relevante;
f) efectuează reparații de rutină a spațiilor de locuit;
g) achita la timp chiria pentru locuinta si utilitati. Obligația de plată a spațiilor de locuit și a utilităților ia naștere din momentul încheierii unui contract de închiriere socială a spațiilor de locuit;
h) informează proprietarul, în termenul stabilit prin contractul de închiriere socială, cu privire la modificările în temeiurile și condițiile care afectează folosirea spațiului de locuit;
i) să permită, la o oră prestabilită, în incinta de locuit, angajaților proprietarului sau persoanelor împuternicite de acesta, reprezentanților organelor de control și supraveghere de stat să verifice starea tehnico-sanitară a spațiilor de locuit, a echipamentelor sanitare și a altor echipamente situate în acesta, precum și să efectueze lucrările de reparații necesare;
j) să nu efectueze reconstrucția și (sau) reamenajarea spațiilor de locuit cu încălcarea procedurii stabilite;
k) la încetarea dreptului de folosință a spațiilor de locuit, predă locatorului în bună stare spațiile de locuit, echipamentele sanitare și alte echipamente aflate în acesta, plătesc costul reparațiilor spațiilor de locuit, echipamentelor sanitare și tehnice și alte echipamente situate în care nu au fost efectuate de chiriaș sau efectuați reparații pe cheltuiala dvs., precum și achitarea datoriilor pentru plata locuințelor și utilităților.
În acest caz, în calitate de utilizator al spațiilor de locuit, chiriașul are dreptul:
a) muta alte persoane in spatiile de locuit ocupate. Mutarea se realizează cu acordul (în scris) al membrilor familiei chiriașului, inclusiv al celor temporar absenți, și al proprietarului. Consimțământul celorlalți membri ai familiei și al proprietarului nu este necesar pentru a muta copiii lor minori în casa părinților;
b) cu acordul (în scris) al proprietarului și al membrilor familiei acestuia care locuiesc cu chiriașul, inclusiv cei temporar absenți, o parte din spațiul de locuit, iar în cazul plecării temporare - toate spațiile de locuit pentru subînchiriere pe termenii stabiliți de Codul locuinței al Federației Ruse;
c) să permită, de comun acord cu membrii familiei care locuiesc împreună cu chiriașul și cu notificarea prealabilă a proprietarului, reședința gratuită în spații rezidențiale pentru cetățenii ca rezidenți temporari, în condițiile stabilite de Codul Locuinței al Federației Ruse;
d) cu acordul (în scris) al proprietarului și al membrilor familiei acestuia care locuiesc cu chiriașul, inclusiv al celor absenți temporar, schimbă spațiile de locuit ocupate cu spații de locuit ocupate în baza unui contract de închiriere socială cu spații de locuit de către un alt chiriaș;
e) să solicite proprietarului reparații majore în timp util ale spațiilor de locuit, participarea corespunzătoare la întreținerea proprietății comune din blocul de locuințe, precum și furnizarea de utilități;
2) plăți pentru locuințe și utilități. Obligația de plată pentru locuințe și utilități rezultă din:
a) chiriașul spațiilor de locuit în baza unui contract de închiriere socială din momentul încheierii unui astfel de contract;
b) un chiriaș al unui spațiu rezidențial al fondului locativ de stat sau municipal din momentul încheierii contractului de închiriere relevant;
c) un chiriaș al unui loc de locuit în baza unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale din fondul de locuințe de stat sau municipal din momentul încheierii unui astfel de contract;
d) membru al unei cooperative de locuințe din momentul în care cooperativa de locuințe pune la dispoziție spații de locuit;
e) proprietarul imobilului de locuit din momentul nașterii dreptului de proprietate asupra imobilului de locuit.
Persoanele care în ultimul timp și (sau) nu au plătit integral pentru locuințe și utilități (debitori) sunt obligate să plătească creditorului o penalitate în valoare de o trei sutimi din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse în vigoare la momentul respectiv. de plată, din sumele neachitate la timp pentru fiecare zi de întârziere începând cu ziua următoare de la scadență până la ziua plății efective, inclusiv. Nu este permisă creșterea cuantumului stabilit al penalităților;
3) administrarea blocurilor de locuințe. Acesta trebuie să asigure condiții de viață favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, soluționarea problemelor legate de utilizarea proprietății respective, precum și furnizarea de utilități cetățenilor care locuiesc într-o astfel de clădire.
Dacă există proprietari de spații într-un bloc de apartamente, aceștia sunt obligați să aleagă una dintre metodele de gestionare a blocului:
a) administrarea directă a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe;
b) conducerea unei asociații de proprietari sau a unei cooperative de locuințe sau a unei alte cooperative de consum specializate;
c) conducerea organizaţiei de conducere.
Dacă toate spațiile unui bloc de apartamente sunt deținute de Federația Rusă, de o entitate constitutivă a Federației Ruse sau de o entitate municipală, procedura de gestionare este stabilită, respectiv, de Guvernul Federației Ruse, autoritatea de stat a entității constitutive a Rusiei. Federația și organismul administrației locale.
În art. 10 din Codul locuinței al Federației Ruse stabilește temeiurile apariției drepturilor și obligațiilor privind locuința. Ele reprezintă fapte juridice (acțiuni și evenimente). Codul permite manifestarea drepturilor și obligațiilor privind locuința atunci când un fapt juridic nu este prevăzut de actele juridice, dar corespunde în același timp principiilor generale și înțelesului legislației locative. Acest articol prevede următoarele motive pentru apariția drepturilor și obligațiilor privind locuința:
1) acorduri și alte tranzacții prevăzute de legea federală și, de asemenea, deși nu sunt prevăzute de legea federală, dar nu contrar acesteia. Cu alte cuvinte, Codul Locuinței al Federației Ruse permite ca bază tranzacții (acorduri) bilaterale, multilaterale, precum și tranzacții unilaterale pentru care voința uneia dintre părți este suficientă. Acest fapt juridic este în prezent principalul fapt care dă naștere drepturilor și obligațiilor de locuință;
2) actele organelor de stat și ale organelor administrației publice locale, care sunt prevăzute de legislația privind locuința ca bază pentru apariția drepturilor și obligațiilor locative. Acest fapt juridic este o expresie a puterii;
3) hotărâri judecătorești prin care se stabilesc drepturile și obligațiile privind locuința. Adică din momentul intrării în vigoare a deciziei menționate, apar drepturi și obligații de locuință;
4) dobândirea dreptului de proprietate asupra spațiilor rezidențiale pe motive permise de legea federală. Acest fapt este supus înregistrării obligatorii în departamentul relevant al Serviciului Federal de Înregistrare (Rosregistration);
5) apartenența la cooperative de locuințe sau de construcții de locuințe, în conformitate cu secțiunea 5 din Codul locuinței al Federației Ruse și Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 215-FZ „Cu privire la cooperativele de economii pentru locuințe”;
6) acțiunile (inacțiunea) participanților la relațiile cu locuința sau apariția unor evenimente cu care o lege federală sau un alt act juridic de reglementare leagă apariția drepturilor și obligațiilor privind locuința.

În conformitate cu art. 4 din Codul Locuinței RF reglementează relațiile cu privire la:

1) apariția, implementarea, modificarea, încetarea dreptului de proprietate, utilizare, eliminarea spațiilor rezidențiale ale fondurilor de locuințe de stat și municipale (secțiunea 2 din Codul locuinței al Federației Ruse);

2) utilizarea spațiilor rezidențiale ale unui fond de locuințe private;

3) utilizarea proprietății comune a proprietarilor spațiilor (în conformitate cu articolele 36 - 38 din Codul locuinței al Federației Ruse);

4) clasificarea spațiilor ca spații rezidențiale și excluderea acestora din fondul de locuințe (articolele 22 - 24 din Codul locuinței al Federației Ruse);

5) contabilitatea fondului locativ;

7) reconstrucția și reamenajarea spațiilor rezidențiale (articolele 25 - 29 din Codul locuinței al Federației Ruse);

8) gestionarea clădirilor de apartamente (articolele 161 - 165 din Codul locuinței al Federației Ruse);

9) crearea și activitățile cooperativelor de locuințe și construcții de locuințe, asociațiilor de proprietari, drepturile și obligațiile membrilor acestora (secțiunile 5 și 6 din Cod);

10) furnizarea de servicii publice (articolele 153 - 160 din Codul locuinței al Federației Ruse);

11) plata pentru spații rezidențiale și utilități (articolul 155 din Codul locuinței al Federației Ruse);

12) controlul asupra utilizării și siguranței fondului de locuințe, conformarea spațiilor rezidențiale cu regulile și reglementările sanitare și tehnice stabilite și alte cerințe legale (Articolul 20 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

Este necesar să se ia în considerare o serie de exemple specifice care specifică conținutul raporturilor juridice privind locuința cu privire la:

1) utilizarea spațiilor de locuit. Acest drept este cuprins în art. 17 Codul locuinței al Federației Ruse. Utilizarea spațiilor rezidențiale se realizează în conformitate cu scopul său, ținând cont de drepturile și interesele legitime ale cetățenilor și vecinilor care locuiesc în acest spațiu rezidențial, cerințele de securitate la incendiu, cerințele sanitare și igienice, de mediu și alte cerințe legale, precum și în în conformitate cu regulile de utilizare a spațiilor rezidențiale aprobate de Guvernul Federației Ruse.

În funcție de cine este utilizatorul spațiilor rezidențiale - proprietarul sau chiriașul, drepturile și obligațiile asociate cu această componentă a conceptului de conținut al relațiilor juridice de locuințe sunt diferite:

a) proprietarul imobilului de locuit exercita drepturile de proprietate, folosinta si dispunere asupra imobilului de locuit care ii apartin de drept de proprietate. Mai mult, el este cel care poartă sarcina întreținerii acestui local și, dacă acesta este un apartament, proprietatea comună a proprietarilor spațiilor din blocul de locuințe corespunzător, iar proprietarul unei camere într-un apartament comun poartă și sarcina menținerii proprietății comune a proprietarilor de camere dintr-un astfel de apartament, cu excepția cazului în care legea federală sau un contract prevede altfel. Proprietarul unui spațiu de locuit este obligat să mențină spațiile în stare corespunzătoare, prevenind gestionarea defectuoasă a acestora, să respecte drepturile și interesele legitime ale vecinilor, regulile de utilizare a spațiilor de locuit, precum și regulile de menținere a spațiilor comune. proprietatea proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe;

b) în temeiul unui contract de închiriere socială, spațiile rezidențiale sunt transferate de către proprietar chiriașului pentru a le poseda și a le folosi pentru a locui în el, în condițiile stabilite de Codul Locuinței al Federației Ruse. Chiriașul spațiilor rezidențiale dintr-un bloc de locuințe, în baza unui contract de închiriere socială pentru acest spațiu rezidențial, dobândește dreptul de folosință asupra proprietății comune din acest imobil.

În conformitate cu Regulile de utilizare a spațiilor rezidențiale, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 21 ianuarie 2006 N 25, chiriașul este obligat să:

a) să folosească spațiile rezidențiale în scopul propus și în limitele stabilite de Codul Locuinței al Federației Ruse;

b) să utilizeze spațiile de locuit ținând cont de drepturile și interesele legitime ale cetățenilor și vecinilor care locuiesc în spațiile de locuit;

c) asigura securitatea spatiului de locuit, impiedica efectuarea lucrarilor in spatiul de locuit sau savarsirea altor actiuni care conduc la deteriorarea acestuia;

d) menține starea corespunzătoare a spațiilor de locuit, precum și a zonelor comune dintr-un bloc de locuințe (apartament), menține curățenia și ordinea în spațiile de locuit, intrări, cabine de lift, casele scărilor și alte spații comune, asigură siguranța instalațiilor sanitare; și alte echipamente echipamente;

e) să ia de îndată măsurile posibile pentru eliminarea defectelor detectate în spațiile de locuit sau în echipamentele sanitare și de altă natură aflate în acesta și, dacă este necesar, le raportează proprietarului sau organizației de conducere relevante;

f) efectuează reparații de rutină a spațiilor de locuit;

g) achita la timp chiria pentru locuinta si utilitati. Obligația de plată a spațiilor de locuit și a utilităților ia naștere din momentul încheierii unui contract de închiriere socială a spațiilor de locuit;

h) informează proprietarul, în termenul stabilit prin contractul de închiriere socială, cu privire la modificările în temeiurile și condițiile care afectează folosirea spațiului de locuit;

i) să permită, la o oră prestabilită, în incinta de locuit, angajaților proprietarului sau persoanelor împuternicite de acesta, reprezentanților organelor de control și supraveghere de stat să verifice starea tehnico-sanitară a spațiilor de locuit, a echipamentelor sanitare și a altor echipamente situate în acesta, precum și să efectueze lucrările de reparații necesare;

j) să nu efectueze reconstrucția și (sau) reamenajarea spațiilor de locuit cu încălcarea procedurii stabilite;

k) la încetarea dreptului de folosință a spațiilor de locuit, predă locatorului în bună stare spațiile de locuit, echipamentele sanitare și alte echipamente aflate în acesta, plătesc costul reparațiilor spațiilor de locuit, echipamentelor sanitare și tehnice și alte echipamente situate în care nu au fost efectuate de chiriaș sau efectuați reparații pe cheltuiala dvs., precum și achitarea datoriilor pentru plata locuințelor și utilităților.

În acest caz, în calitate de utilizator al spațiilor de locuit, chiriașul are dreptul:

a) muta alte persoane în spaţiile de locuit ocupate. Mutarea se realizează cu acordul (în scris) al membrilor familiei chiriașului, inclusiv al celor temporar absenți, și al proprietarului. Consimțământul celorlalți membri ai familiei și al proprietarului nu este necesar pentru a muta copiii lor minori în casa părinților;

b) cu acordul (în scris) al proprietarului și al membrilor familiei acestuia care locuiesc cu chiriașul, inclusiv cei temporar absenți, o parte din spațiul de locuit, iar în cazul plecării temporare - toate spațiile de locuit pentru subînchiriere pe termenii stabiliți de Codul locuinței al Federației Ruse;

c) să permită, de comun acord cu membrii familiei care locuiesc împreună cu chiriașul și cu notificarea prealabilă a proprietarului, reședința gratuită în spații rezidențiale pentru cetățenii ca rezidenți temporari, în condițiile stabilite de Codul Locuinței al Federației Ruse;

d) cu acordul (în scris) al proprietarului și al membrilor familiei acestuia care locuiesc cu chiriașul, inclusiv al celor absenți temporar, schimbă spațiile de locuit ocupate cu spații de locuit ocupate în baza unui contract de închiriere socială cu spații de locuit de către un alt chiriaș;

e) să solicite proprietarului reparații majore în timp util ale spațiilor de locuit, participarea corespunzătoare la întreținerea proprietății comune din blocul de locuințe, precum și furnizarea de utilități;

2) plăți pentru locuințe și utilități. Obligația de plată pentru locuințe și utilități rezultă din:

a) chiriașul spațiilor de locuit în baza unui contract de închiriere socială din momentul încheierii unui astfel de contract;

b) un chiriaș al unui spațiu rezidențial al fondului locativ de stat sau municipal din momentul încheierii contractului de închiriere relevant;

c) un chiriaș al unui loc de locuit în baza unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale din fondul de locuințe de stat sau municipal din momentul încheierii unui astfel de contract;

d) membru al unei cooperative de locuințe din momentul în care cooperativa de locuințe pune la dispoziție spații de locuit;

e) proprietarul imobilului de locuit din momentul nașterii dreptului de proprietate asupra imobilului de locuit.

Persoanele care în ultimul timp și (sau) nu au plătit integral pentru locuințe și utilități (debitori) sunt obligate să plătească creditorului o penalitate în valoare de o trei sutimi din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse în vigoare la momentul respectiv. de plată, din sumele neachitate la timp pentru fiecare zi de întârziere începând cu ziua următoare de la scadență până la ziua plății efective, inclusiv. Nu este permisă creșterea cuantumului stabilit al penalităților;

3) administrarea blocurilor de locuințe. Acesta trebuie să asigure condiții de viață favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, soluționarea problemelor legate de utilizarea proprietății respective, precum și furnizarea de utilități cetățenilor care locuiesc într-o astfel de clădire.

Dacă există proprietari de spații într-un bloc de apartamente, aceștia sunt obligați să aleagă una dintre metodele de gestionare a blocului:

a) administrarea directă a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe;

b) conducerea unei asociații de proprietari sau a unei cooperative de locuințe sau a unei alte cooperative de consum specializate;

c) conducerea organizaţiei de conducere.

Dacă toate spațiile unui bloc de apartamente sunt deținute de Federația Rusă, de o entitate constitutivă a Federației Ruse sau de o entitate municipală, procedura de gestionare este stabilită, respectiv, de Guvernul Federației Ruse, autoritatea de stat a entității constitutive a Rusiei. Federația și organismul administrației locale.

În art. 10 din Codul locuinței al Federației Ruse stabilește temeiurile apariției drepturilor și obligațiilor privind locuința. Ele reprezintă fapte juridice (acțiuni și evenimente). Codul permite manifestarea drepturilor și obligațiilor privind locuința atunci când un fapt juridic nu este prevăzut de actele juridice, dar corespunde în același timp principiilor generale și înțelesului legislației locative. Acest articol prevede următoarele motive pentru apariția drepturilor și obligațiilor privind locuința:

1) acorduri și alte tranzacții prevăzute de legea federală și, de asemenea, deși nu sunt prevăzute de legea federală, dar nu contrar acesteia. Cu alte cuvinte, Codul Locuinței al Federației Ruse permite ca bază tranzacții (acorduri) bilaterale, multilaterale, precum și tranzacții unilaterale pentru care voința uneia dintre părți este suficientă. Acest fapt juridic este în prezent principalul fapt care dă naștere drepturilor și obligațiilor de locuință;

2) actele organelor de stat și ale organelor administrației publice locale, care sunt prevăzute de legislația privind locuința ca bază pentru apariția drepturilor și obligațiilor locative. Acest fapt juridic este o expresie a puterii;

3) hotărâri judecătorești prin care se stabilesc drepturile și obligațiile privind locuința. Adică din momentul intrării în vigoare a deciziei menționate, apar drepturi și obligații de locuință;

4) dobândirea dreptului de proprietate asupra spațiilor rezidențiale pe motive permise de legea federală. Acest fapt este supus înregistrării obligatorii în departamentul relevant al Serviciului Federal de Înregistrare (Rosregistration);

5) apartenența la cooperative de locuințe sau de construcții de locuințe, în conformitate cu secțiunea 5 din Codul locuinței al Federației Ruse și Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 215-FZ „Cu privire la cooperativele de economii pentru locuințe”;

6) acțiunile (inacțiunea) participanților la relațiile cu locuința sau apariția unor evenimente cu care o lege federală sau un alt act juridic de reglementare leagă apariția drepturilor și obligațiilor privind locuința.

Anterior

Conținutul raporturilor juridice locative este format din drepturile și obligațiile reciproce ale subiecților săi (participanților). Ele diferă ca natură și întindere în funcție de regimul juridic al spațiilor de locuit, de componența subiectului și de tipul raportului juridic de locuință. În relațiile organizatorice, cetățeanul care are dreptul de a primi spațiu de locuit din fondul de utilizare socială dobândește dreptul de a pretinde de la autoritățile care, în condițiile legii, țin evidența cetățenilor care au nevoie de condiții de locuit îmbunătățite, ca urmare a pe care sunt obligați, în anumite condiții, să înregistreze cetățeanul pentru îmbunătățirea condițiilor de trai, să ia o decizie cu privire la asigurarea unor spații de locuit specifice. Relații similare apar în legătură cu un cetățean care se alătură unei cooperative de construcție de locuințe sau a unei cooperative de locuințe și care primește spațiu de locuit în aceasta. Particularitatea acestor raporturi juridice este că una dintre părțile lor este un organism autorizat prin lege să promoveze implementarea dreptului constituțional la locuință al cetățeanului.

Relațiile juridice privind proprietatea locativă apar din momentul emiterii unui mandat și încheierii unui contract de închiriere socială (sau a unui acord de utilizare a spațiilor rezidențiale oficiale, a spațiilor într-un cămin sau alt fond specializat), în alte cazuri din momentul încheierii unui contract de închiriere. contract pentru spații de locuit (contract de închiriere comercială, contract de subînchiriere, contract de mutare) rezidenți temporari etc.). O cooperativă de construcții de locuințe (cooperativa de locuințe) ca subiect al dreptului locativ diferă de persoanele juridice și proprietarii prin statutul său juridic special. El nu este proprietar de apartamente cooperative. Acționând în calitate de proprietar al acestora, el este obligat să pună la dispoziție spații rezidențiale pentru utilizare numai acționarilor și membrilor familiilor acestora. Odată cu adoptarea unei hotărâri de către adunarea generală de a oferi unui membru al unei cooperative de locuințe (HC) spații rezidențiale, apar relații de proprietate locativă.

Particularitatea raporturilor juridice de proprietate este că drepturile și obligațiile părților lor (relațiile juridice) sunt în principal drepturi (și, prin urmare, obligații) pentru utilizarea spațiilor rezidențiale, care vizează obiectul material - spații rezidențiale. Drept urmare, drepturile utilizatorului spațiului rezidențial au caracter de drepturi reale (împreună cu caracteristicile lor obligatorii). Prin urmare, nu este o coincidență că drepturile subiective ale utilizatorului unui spațiu rezidențial, mai degrabă decât responsabilitățile sale, ocupă un loc mai mare în legislație. Ansamblul de drepturi ale unui chiriaș de a folosi și dispune de spațiile rezidențiale care i-au fost furnizate în baza unui contract sau în altă bază se numește uneori drept la spațiu de locuit, adică un drept special asupra spațiilor rezidențiale pe care le ocupă. De exemplu, S.I. Asknaziy a înțeles dreptul la spațiu de locuit ca o instituție specială de drept civil cu caracter de drept al proprietății (Asknaziy S.I., Braude I.L., Pergament A.I. Housing Law. M., 1956. P. 48); Adevărat, el, clarificându-și poziția, a propus să se înțeleagă „dreptul la locuință” ca un termen care exprimă ansamblul de drepturi ale chiriașului de a folosi și dispune de spațiile rezidențiale care i-au fost puse la dispoziție în baza unui contract sau a unui alt temei juridic (Ibid., pp. 86, 87). Potrivit lui Yu.G. Bazin, termenul „dreptul la locuință” nu are succes, deoarece coincide cu dreptul subiectiv de a folosi spațiile rezidențiale, așa că a propus denumirea acestei instituții „legea locuinței” (Basin Yu.G. Issues of sovietic locus law. Alma-Ata, 1963. P. 18). V.P. Gribanov credea că dreptul la spațiu de locuit include dreptul la locuință (V.P. Gribanov, Fundamentals of Soviet Housing Legislation. M., 1983, pp. 25-27).

În mod evident, termenul „drept la locuință” este folosit în literatură și în practică în diverse accepțiuni, inclusiv ca drept special de proprietate, acoperind totalitatea puterilor utilizatorului spațiilor de locuit obținute pe diverse temeiuri legale. Se pare că acest termen poate fi luat în sensul din urmă. Conținutul dreptului la spații de locuit include drepturile (și obligațiile) de utilizare a spațiilor de locuit și unele drepturi de a dispune de locuințe (dreptul de a schimba, de a muta în alte persoane, de a împărți etc.). Cu toate acestea, întrucât un cetățean folosește spațiile rezidențiale „altul” (ca aparținând unei alte persoane prin drept de proprietate), aceste drepturi sunt exercitate sub controlul proprietarului sau al unei persoane autorizate de acesta (de exemplu, un contract de subînchiriere pentru spații rezidențiale). poate fi încheiat numai cu acordul proprietarului). Mai mult, proprietarul (sau o persoană autorizată de acesta) este obligat să asigure utilizarea normală a spațiilor rezidențiale de către utilizator (efectuează reparații majore ale clădirii, reparații de rutină a echipamentelor, asigură utilități).

Așadar, principala figură în raporturile juridice locative este cetățeanul, utilizatorul spațiului de locuit, căruia îi sunt dotate anumite drepturi cu privire la imobilul de locuit utilizat și cealaltă latură a raportului juridic. Acesta din urmă poartă responsabilitățile de a asigura implementarea corespunzătoare a acestor drepturi și are dreptul de a controla implementarea acestora. Totodată, raportul juridic locativ este obligatoriu, prin urmare proprietarul (persoana împuternicită de acesta) este înzestrat cu anumite drepturi, dar ele sunt puține și au ca scop obținerea rambursării costurilor de întreținere și administrare a locuinței. stoc, și pentru furnizarea de utilități utilizatorului; el are, de asemenea, dreptul de a controla utilizarea corectă a fondului locativ de către utilizatorii acestuia.

În perioada tranziției către piață, s-au schimbat metodele și principiile de reglementare a relațiilor locative dintre cetățeni și organele guvernamentale privind furnizarea de spații de locuit, încheierea contractelor de închiriere, plata locuințelor și utilităților.

Legislația le-a oferit cetățenilor drepturi mai mari de a cumpăra locuințe ca proprietate privată, fără a limita cantitatea, dimensiunea și valoarea acesteia (ca urmare a privatizării locuințelor, cumpărarea și vânzarea gratuită de către proprietari, schimb, testament, cadou). Au fost extinse drepturile pentru construcția individuală de locuințe, crearea de parteneriate cu dezvoltatori și participarea la cooperative de construcție de locuințe.

Raporturi juridice locative- sunt relaţii sociale reglementate de normele legislaţiei locative. Acesta este un concept general, generic, care acoperă diverse tipuri de relații reglementate de normele legale care se nasc în ceea ce privește locuința: proprietatea, folosirea și punerea la dispoziție a spațiilor de locuit, furnizarea de spații de locuit celor aflați în nevoie, gestionarea și exploatarea fondului locativ etc.

Ca urmare a reglementării prin normele dreptului locuinței, relațiile publice capătă o formă juridică și devin relații juridice locative.

În știința juridică, se disting două tipuri de relații juridice locative: organizaționale - construite pe principiile puterii și subordonării (de exemplu, relații pentru gestionarea fondului de locuințe, înregistrarea cetățenilor care au nevoie de locuințe și distribuție de locuințe) și care se dezvoltă pe baza de egalitate a participanților lor, care sunt împărțite în proprietate (de exemplu, relații juridice pentru utilizarea spațiilor rezidențiale) și relații personale non-proprietate (de exemplu, care decurg din apropierea unui apartament comun). Majoritatea relațiilor de proprietate.

Partea 1 art. 4 din Codul locuinței al Federației Ruse stabilește o listă a relațiilor de locuințe.

Astfel, legislația locuințelor reglementează relațiile cu privire la:

1. apariția, implementarea, modificarea, încetarea dreptului de proprietate, utilizare, eliminarea spațiilor rezidențiale ale fondurilor de locuințe de stat și municipale;
2. utilizarea spațiilor rezidențiale din fondul de locuințe private;
3. folosirea proprietății comune a proprietarilor de spații;
4. clasificarea spațiilor ca spații de locuit și excluderea acestora din fondul locativ;
5. contabilitatea fondului locativ;
6. intretinerea si repararea spatiilor rezidentiale;
7. reconstrucția și reamenajarea spațiilor rezidențiale;
8. administrarea blocurilor de apartamente;
9. crearea și activitățile de cooperative de locuințe și construcții de locuințe, asociații de proprietari, drepturile și obligațiile membrilor acestora;
10. furnizarea de servicii publice;
11. plata pentru spații rezidențiale și utilități, inclusiv plata unei contribuții pentru reparațiile majore ale proprietății comune într-un bloc de apartamente;
12. formarea și utilizarea unui fond de reparații capitale pentru proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe (denumit în continuare fondul de reparații capitale);
13. controlul asupra utilizării și siguranței fondului de locuințe, conformarea spațiilor rezidențiale cu regulile și reglementările sanitare și tehnice stabilite și alte cerințe legale;
14. implementarea supravegherii locuințelor de stat și a controlului locuințelor municipale;
15. limitarea creșterii cuantumului plăților efectuate de cetățeni pentru serviciile de utilități.

Obiectul și subiectele raporturilor juridice privind locuința

În literatura juridică nu există încă o înțelegere clară a ceea ce este obiectul raporturilor juridice de locuințe. Răspunsul la această întrebare este mult mai ușor de găsit în legislație. Potrivit părții 1 a art. 15 din Codul Locuinței al Federației Ruse, singurul obiect al relațiilor juridice de locuințe este spațiile rezidențiale. Acestea includ clădiri rezidențiale, părți de clădiri rezidențiale, părți de apartamente și camere.

Gama de subiecte ale relațiilor juridice privind locuința este destul de largă și diversă:

• părțile la raportul juridic de locuință;
• utilizatorii spațiilor de locuit care nu coincid cu părțile la obligații;
• persoanele care au un drept independent de a folosi spațiile de locuit;
• persoane ale căror drepturi sunt dependente, derivate etc.

Principalele subiecte ale raporturilor juridice de locuințe sunt partidele acestora.

Părțile, de exemplu, la raporturile juridice organizatorice locative, pe de o parte, sunt organele abilitate să țină evidența persoanelor care au nevoie de spații de locuit și să distribuie locuințe, pe de altă parte, un cetățean care are dreptul de a primi locuință în un fond locativ dat.

În relațiile juridice privind proprietatea locativă, numai cetățenii pot fi utilizatori ai spațiilor rezidențiale (chiriaș, membru al unei cooperative de locuințe sau de construcție de locuințe, membri ai familiilor acestora și alte persoane care au drept de utilizare independentă a spațiilor de locuit; sublocatari și rezidenți temporari).

Legea locuinței folosește, de asemenea, termenul „familie”, înțelegând a cărui esență este importantă atunci când definesc astfel de entități ca „un membru al familiei proprietarului”, „un membru al familiei chiriașului”. Nu există o definiție legală a familiei. În dreptul locuinței, „familie” este înțeleasă mai larg decât în ​​dreptul familiei. Acesta este un grup de persoane, o comunitate de persoane bazată pe căsătorie, rudenie, proprietate sau locuință împreună în aceeași locuință și care conduc împreună cu chiriașul spațiului de locuit, de regulă, o gospodărie comună, ceea ce înseamnă prezența unei comunități. buget, cheltuieli comune pentru plata locuinței, îngrijire reciprocă etc.

Totuși, legislația este astfel structurată încât familia ca comunitate de oameni să nu fie subiect independent al raporturilor juridice de locuință.

Motive pentru apariția raporturilor juridice de locuințe

Drepturile și obligațiile privind locuința decurg din temeiurile prevăzute la art. 10 din Codul locuinței al Federației Ruse, alte legi federale și alte acte juridice, precum și din acțiunile participanților la relațiile juridice privind locuința, care, deși nu sunt prevăzute de astfel de acte, ci datorită principiilor generale și semnificației legislația privind locuința da naștere la drepturi și obligații privind locuința.

Codul Locuinței al Federației Ruse enumeră fapte juridice - circumstanțe de viață care duc la apariția relațiilor juridice de locuințe. Fapte juridice similare implică, de asemenea, modificări și încetarea raporturilor juridice de locuințe.

Faptele juridice se împart în două tipuri: acțiuni (în funcție de voința subiecților raporturilor juridice) și evenimente (nu depind de voința raporturilor juridice).

Acțiunile, la rândul lor, sunt împărțite în legale și ilegale.

Deci, drepturile și obligațiile privind locuința decurg din următoarele fapte juridice:

1. din contracte și alte tranzacții prevăzute de legea federală, precum și din contracte și alte tranzacții, deși nu sunt prevăzute de legea federală, dar fără a o contrazice. Cele mai comune fapte juridice sunt contractele și alte tranzacții;
2. din acte ale organelor de stat și acte ale organelor administrației publice locale, care sunt prevăzute de legislația privind locuința ca bază pentru apariția drepturilor și obligațiilor privind locuința. De exemplu, înregistrarea de stat a dreptului la spații rezidențiale, o decizie a organului executiv al puterii de stat de a oferi spații rezidențiale;
3. din hotărâri judecătorești prin care se stabilesc drepturi și obligații privind locuința;
4. ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate asupra spațiilor rezidențiale pe motivele permise de legea federală;
5. din apartenența la cooperative de locuințe sau de construcții de locuințe;
6. ca urmare a acțiunilor (inacțiunii) participanților la relațiile de locuințe sau a apariției unor evenimente cu care legea federală sau alte acte juridice de reglementare leagă apariția drepturilor și obligațiilor de locuință.

Faptele juridice pot fi combinate într-o compunere juridică.

Aceasta înseamnă că pentru a naște un raport juridic, totalitatea celor specificate la art. 10 LC RF fapte juridice.

De exemplu, atunci când se transferă proprietatea în baza unui acord, este necesar nu numai să se încheie acordul în scris, ci și să se respecte cerințele privind înregistrarea de stat a acordului și transferul dreptului de proprietate.

Ele diferă ca natură și întindere în funcție de regimul juridic al spațiilor de locuit, de componența subiectului și de tipul raportului juridic de locuință.

Astfel, în relațiile organizatorice, un cetățean care are dreptul de a primi spațiu de locuit din fondul de utilizare socială dobândește dreptul de a revendica de la organismele care, în condițiile legii, țin evidența cetățenilor care au nevoie de condiții de locuit îmbunătățite, ca urmare din care poartă obligația, sub rezerva anumitor condiții: să furnizeze UAH pentru înregistrare, să ia o decizie privind furnizarea de spații rezidențiale specifice etc.

Raporturile juridice privind proprietatea locativă iau naștere din momentul în care se ia decizia de a oferi spații de locuit și încheierea unui contract de închiriere socială sau comercială etc.

Particularitatea raporturilor juridice de proprietate este că drepturile și obligațiile părților în acest raport juridic sunt în principal drepturile și obligațiile de utilizare a spațiilor de locuit, care vizează un obiect material - spații de locuit.

Drept urmare, drepturile utilizatorului spațiului rezidențial au caracter de drepturi reale (împreună cu caracteristicile lor obligatorii). Setul de drepturi ale unui chiriaș de a folosi și de a dispune de spațiile rezidențiale oferite acestuia în baza unui contract sau în altă bază este uneori denumit „dreptul la spațiu de locuit”, adică un drept special asupra spațiilor rezidențiale pe care le ocupă.

Legislația locativă nu definește conceptul de „relații de locuință”. Conceptul, structura și tipurile de relații juridice locative este un subiect destul de complex. Până la adoptarea Codului Locuinței al RSFSR, acest concept însemna, de obicei, raporturi de drept civil apărute în legătură cu utilizarea spațiilor de locuit. Aceste raporturi erau reglementate de dreptul civil. După adoptarea Codului Locuinței, termenul „relații de locuință” a început să fie folosit într-un sens mai larg.

Să luăm în considerare tipurile de relații juridice de locuințe, care sunt acestea.

Ce sunt relațiile de locuințe?

Relațiile juridice de locuință apar atunci când se rezolvă problemele de proprietate, precum și utilizarea, modificarea și încetarea drepturilor de folosință, eliminarea spațiilor rezidențiale aflate în proprietatea statului, municipal sau privată. Aceasta include, de asemenea, problemele de reamenajare a spațiilor rezidențiale, activitățile cooperativelor și parteneriatelor de locuințe, precum și plata pentru locuințe și servicii comunale și conservarea fondului de locuințe.

Cu alte cuvinte, ele reprezintă relațiile care se nasc în ceea ce privește deținerea, folosirea, eliminarea și gestionarea fondului locativ.

Structura raporturilor juridice locative

Să dezvăluim conceptul și tipurile de relații juridice locative.

Structura oricărui raport juridic este o combinație de trei elemente. Acesta este subiectul, obiectul și conținutul raporturilor juridice. Subiecții în acest caz includ persoane, inclusiv persoane juridice, care participă la relațiile juridice de locuințe. În plus, aceștia pot fi cetățeni ai statelor străine, persoane juridice străine și apatrizi. Subiecții principali ai acestor raporturi juridice sunt proprietarii sau chiriașii spațiilor de locuit. În plus, doar cetățenii au dreptul de a fi angajatori. Atunci când o entitate juridică încheie un contract de închiriere pentru spații, este parte la contractul de închiriere, dar nu are drepturi de locuință. O persoană juridică are dreptul de a folosi fondul de locuințe numai în scopul reședinței cetățenilor. Obiectul raporturilor juridice locative este întotdeauna un spațiu de locuit.

În ceea ce privește problema conținutului acestor raporturi juridice, natura sa multifațetă nu ne permite să o luăm în considerare complet în acest articol. Să spunem doar că conținutul juridic al raporturilor juridice locative este înțeles drept drepturi și obligații care leagă subiecții acestor raporturi juridice. Pe lângă conținutul juridic al raporturilor juridice, se face o distincție între material și ideologic. Conținutul material este o relație socială care stă la baza unei relații juridice și este asigurată cu ajutorul acestuia. Conținutul ideologic presupune voința statului, ca un diametru necesar pentru legătura dintre conținutul material și juridic.

Tipuri de raporturi juridice locative

Problemele legate de relațiile juridice cu locuințe sunt diverse, dar jurnaliștii au reușit să le împartă în două grupuri.

Primul grup include relațiile juridice organizaționale care se dezvoltă pe o bază de putere cu oficialii guvernamentali. Al doilea grup include relațiile juridice de proprietate care se formează pe bază de paritate între participanții lor. Aceasta include, de asemenea, relațiile dintre subiecți în chestiuni de utilizare și de proprietate asupra fondului de locuințe. Astfel de relații se pot baza pe un contract de închiriere social sau comercial.

În plus, în acest grup pot fi incluși și participanții la contractele de închiriere pentru spații rezidențiale ale fondului de locuințe specializate, precum și contractele de subînchiriere pentru spații rezidențiale. În acest caz, acesta este doar un exemplu, există și alte tipuri de relații între participanții la relațiile juridice de locuințe. Proprietarul fondului de locuințe poate fi o entitate juridică, statul, subiecții federali sau municipalități. În acest caz, proprietarul administrează fondul de locuințe prin organe de conducere a locuințelor și serviciilor comunale. Relațiile care apar în gestionarea fondului de locuințe nu se referă la relații organizaționale, acestea sunt doar probleme de management; O situație complet opusă apare în relația dintre firmele de întreținere a locuințelor și utilizatorii de locuințe. De regulă, aceasta este o relație care decurge dintr-un contract de închiriere.

Conceptul și tipurile de obiecte ale relațiilor juridice locative sunt de interes pentru mulți.

Odată cu formarea pieței spațiilor rezidențiale, aproape toate spațiile rezidențiale sunt implicate în aceasta (cu excepția spațiilor sociale, care sunt transferate gratuit celor care au nevoie). Relațiile de piață apar de obicei pe baza unui contract de închiriere comercială, contract de subînchiriere și alte acorduri, încheiate în majoritatea cazurilor pe bază de plată, și sunt reglementate de legea civilă.

Alte tipuri de relații de locuit

Codul Locuinței reglementează relațiile care apar în legătură cu:

• Apariția, implementarea, schimbarea, încetarea dreptului de proprietate, utilizarea și eliminarea spațiilor rezidențiale aflate în proprietatea statului și a municipalităților.
• Utilizarea spațiilor rezidențiale deținute de proprietari privați.
• Utilizarea proprietății comune a proprietarilor de spații.
• Recunoașterea spațiilor ca rezidențiale și excluderea lor din fondul locativ.
• Contabilitatea stocului de locuințe.
• Întreținerea și repararea locuințelor.
• Reconstructie si reamenajare spatii rezidentiale.
• Managementul clădirilor rezidențiale.
• Furnizarea de servicii de utilitate.
• Plata pentru locuinte si utilitati.

Aceste tipuri de relații juridice de locuințe sunt destul de comune.

Subtipuri de relații de locuire

Această listă a posibilelor raporturi juridice locative este stabilită de legiuitor. Tipurile de mai sus sunt împărțite în subtipuri, de exemplu, în această situație pot exista relații juridice primare și derivate. Acele raporturi juridice care apar în legătură cu utilizarea și deținerea spațiilor de locuit de către proprietarii înșiși sunt relații juridice primare, iar dacă apar cu chiriașul locuinței, vor fi considerate derivate.

Dintre raporturile juridice menționate mai sus, este necesar să spunem mai detaliat despre relațiile care apar în legătură cu gestionarea blocurilor de locuințe. Toate relațiile de locuințe care implică reparații, reamenajarea, reconstrucția spațiilor rezidențiale, precum și funcționarea utilităților pot fi reglementate de legislația civilă, dar ținând cont de normele codului locuinței.

Caracteristicile raporturilor juridice de locuințe

Care sunt diferențele dintre tipurile de relații juridice locative (diagrama este prezentată mai jos)?

• Obiectul unor astfel de raporturi juridice îl constituie întotdeauna spațiile de locuit.
• Raporturile juridice de locuință sunt complexe din punct de vedere structural, întrucât fiecare dintre subiecți este înzestrat cu drept de revendicare față de celălalt participant și are, în același timp, obligația de a efectua acțiuni în conformitate cu atribuțiile celui de-al doilea subiect.

Condițiile prealabile care sunt de bază pentru apariția raporturilor juridice locative sunt circumstanțe specifice de viață cu care normele juridice asociază diverse modificări ale statutului subiecților raporturilor juridice locative.

Codul locuinței spune că raporturile juridice de acest tip provin din temeiurile prevăzute de legislația privind locuința, legile federale și alte acte juridice. În plus, astfel de temeiuri sunt acțiunile subiecților raporturilor juridice locative, care, dacă nu sunt prevăzute de astfel de acte, atunci, în baza sensului și principiilor generale ale legislației, dau naștere unor drepturi și obligații.

Bază legală

Să remarcăm încă o dată că tipurile fundamentale de contracte care reglementează relațiile juridice de locuințe pot fi:

• Acorduri prevăzute de legea federală sau care nu sunt în contradicție cu aceasta.
• Actele autorităților de stat, municipalităților etc., prevăzute de lege.
• Hotărâri ale autorităților judiciare care determină apariția sau încetarea drepturilor și obligațiilor locative.
• Înregistrarea calității de membru în diferite cooperative și parteneriate de locuințe.
• Anumite evenimente cu care legislația Federației Ruse leagă apariția drepturilor și obligațiilor în relațiile juridice cu locuințe.

Am analizat relațiile, conceptele, caracteristicile și tipurile de locuințe juridice.