Ko'chmas mulkka qisman egalik qilish oson ish emas, ayniqsa uyni sotish yoki kommunal to'lovlarni to'lashda. Uy-joyni to'lash va undan foydalanish qoidalari bo'yicha hammualliflar bilan qanday qilib to'g'ri muzokaralar olib borish va eng muhimi, o'z ulushingizni qanday qilib malakali sotish kerak.

Umumiy umumiy va umumiy qo'shma mulk o'rtasidagi farq nima?

Kontseptsiya umumiy umumiy mulk teng yoki teng bo'lmagan mulkka egalik ulushlarini dastlabki aniqlashni o'z ichiga oladi.

Qachon rejimi umumiy qo'shma mulk bunday aktsiyalar aniqlanmagan. Bunda mulkdorlar umumiy mulkka birgalikda egalik qiladilar va undan foydalanadilar, lekin mulkdorlardan biri butun mulkni faqat boshqa birgalikdagi mulkdorlarning roziligi bilan tasarruf etishga haqli. Va birgalikdagi mulkning bir qismini tasarruf etish uchun siz ulushni ajratish tartibidan o'tishingiz kerak.

Umumiy mulkning barcha ishtirokchilari mulkdan foydalanishda teng huquqlarga egami?

Umumiy mulkdagi mol-mulkka egalik qilish va undan foydalanish uning barcha ishtirokchilarining kelishuvi bilan amalga oshiriladi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 247-moddasiga muvofiq). Har bir mulkdor umumiy mulkning bir qismiga egalik qiladi va undan foydalanadi va uni saqlash xarajatlarini o'z ulushiga mutanosib ravishda o'z zimmasiga oladi.

Agar umumiy ulushli mulk ishtirokchilari umumiy mulkka egalik qilish va undan foydalanish shartlari bo'yicha kelishuvga erisha olmasalar, nizo sud tartibida hal qilinadi. Amalda, ko'pincha egalar o'zaro og'zaki kelishib olishadi.

Qaysi shartlarda naturadagi ulushlar berilishi mumkin?

Umumli mulk ishtirokchisi umumiy mulkdan o'z ulushini ajratishni talab qilishga haqli (FKning 252-moddasi). Masalan, turar-joy binosida natura shaklida ulush ajratishga faqat uyning qolgan qismidan butunlay ajratilgan, ya'ni alohida kirish va mustaqil kommunikatsiyalar bilan yashash maydonini tashkil qilish mumkin bo'lganda ruxsat etiladi. Aktsiyani natura shaklida ajratish ham mulkdorlarning kelishuvi bilan, ham kelishuvga erishilmagan bo'lsa, sud tartibida amalga oshirilishi mumkin.

Shuni hisobga olish kerakki, agar umumiy mulkda bo'lgan mol-mulkka nomutanosib zarar yetkazmasdan amalga oshirishning iloji bo'lmasa (masalan, mol-mulkdan maqsadli foydalanishning mumkin emasligi, uning texnik holati sezilarli darajada yomonlashganda) natura shaklida ajratish taqiqlanadi. holati yoki moddiy qiymatning pasayishi). Agar ulushni natura shaklida ajratishning iloji bo'lmasa, sud ajratilgan mulkdorning iltimosiga binoan ulushli mulkning qolgan ishtirokchilarini unga pul kompensatsiyasini to'lashni majburlashga haqli. Bunday kompensatsiyani olgan egasi o'z ulushiga bo'lgan huquqini yo'qotadi.

Egasi o'z ulushini sotmoqchi edi, boshqa sheriklar buni taqiqlashlari mumkinmi?

Aktsiya egasi o'z ulushini o'z xohishiga ko'ra tasarruf etishga haqli, boshqa sheriklar esa unga aralashishga haqli emas. Biroq, qonun egasining o'z aktsiyalarini tasarruf etishining ba'zi xususiyatlarini belgilaydi. Masalan, aktsiyani sotishda uning egasi birinchi navbatda o'z ulushini boshqa egalarga sotib olishni yozma ravishda taklif qilishi kerak. Hammualliflar bir oy ichida ulushni sotib olishga rozi bo'lishlari yoki rad etishlari kerak. Agar kvartiraning hammuallifi sizning kvartiraga egalikdagi ulushni sotish bo'yicha taklifingizga javob bermagan bo'lsa yoki uni sotib olishdan bosh tortsa, siz kvartiradagi ulushni istalgan uchinchi shaxsga narx bo'yicha sotishga haqlisiz. va kvartiraning hammuallifiga xatingizda ko'rsatgan shartlar bo'yicha. Yangi xaridor uchun narxning qiymati sherik egasiga taklif qilinganidan past bo'lishi mumkin emas.

Qanday qilib bir nechta kvartira egalaridan biri o'z aktsiyalarini boshqalardan sotib olishi mumkin?

Kvartiraning hammualliflaridan biri boshqa mulkdorlarning ulushlarini ular bilan kelishib sotib olishi yoki muayyan sharoitlarda aktsiyalarni majburan sotib olishi mumkin.

Shunday qilib, agar mulkdorning ulushi boshqa sheriklarning ulushiga nisbatan sezilarli bo'lsa (ya'ni, bu boshqalarning ulushiga nisbatan eng katta ulush bo'lsa), u holda sudda sherik mulkdor navbat bilan tan olishi mumkin. birgalikda yashovchilarning ulushlarini arzimas deb hisoblab, ularni sotib oling. Sotib olish faqat uchta shart bir vaqtning o'zida bajarilgan taqdirdagina mumkin: sherik mulkdorning ulushi ahamiyatsiz bo'lsa, bu ulushni real tarzda taqsimlab bo'lmaydi, mulkdor umumiy mulkdan foydalanishda jiddiy manfaatdor bo'lmasa (Fuqarolik Kodeksining 252-moddasi). Rossiya Federatsiyasi kodeksi).

Majburiy sotib olish to'g'risidagi masala, qoida tariqasida, aktsiyalarni natura shaklida taqsimlashda sud tomonidan hal qilinadi. Bundan tashqari, ulushning ahamiyatsizmi yoki yo'qligi sud tomonidan har bir aniq holatda ishning barcha holatlarini hisobga olgan holda hal qilinadi. Masalan, sud quyidagi holatlarni hisobga olishi mumkin: yoshi, sog'lig'i, kasbiy faoliyati, bolalarning, boshqa oila a'zolarining, shu jumladan nogironlarning mavjudligi va boshqalar tufayli ushbu mulkdan foydalanish zarurati.

Agar u umumiy mulkda bo'lsa, kvartirada yangi ijarachilarni qanday ro'yxatdan o'tkazish kerak?

Kvartiradagi ulush egasi boshqa sherik egalarining roziligisiz unda ro'yxatdan o'tishga haqli, ammo kvartiradagi uchinchi shaxslarning ulushini ro'yxatdan o'tkazish uchun boshqa umumiy mulkdorlarning roziligi talab qilinadi; birgalikda egalarining voyaga etmagan bolalarini ro'yxatga olish bundan mustasno (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 20-moddasi).

Aktsiyani sotish bo'yicha bitim notarial tasdiqlashni talab qiladimi?

Har qanday turdagi bitimlar (sotib olish-sotish, almashtirish, hadya qilish) uchun umumiy mulkda bo'lgan kvartiraning ulushlarini begonalashtirish majburiy notarial tasdiqlanishi kerak. Bu kvartiraga bostirib kirish holatlarining oldini olish uchun zarur.

Notarius tekshiradigan asosiy narsa, agar biz oldi-sotdi bitimi haqida gapiradigan bo'lsak, kvartiraning qolgan sherik egalarining imtiyozli sotib olish huquqiga rioya qilinganmi yoki yo'qmi.

Agar biror sababga ko'ra ulush egasi bu bilan shaxsan shug'ullanishga tayyor bo'lmasa, notariusning o'zi sherik egasini xabardor qilishi mumkin. Federal Notariat Palatasining fikriga ko'ra, eng shubhasiz narsa pochta bo'limi orqali ro'yxatdan o'tgan telegramma orqali pochta aloqasi bo'limi xodimlaridan sizga sherik egasiga yuborilgan telegramma nusxasini berishni so'rab xabar yuborishdir. Shunda telegrammani qachon va qanday mazmunda yuborganingiz aniq bo'ladi. Bu sizning sherik egalaringizni o'z ulushingizni sotish niyatingiz haqida xabardor qilganligingizning isboti bo'ladi.

Notarius, shuningdek, kvartiraning "bo'lagi" uchun boshqa ariza beruvchilar bor yoki yo'qligini, egasining muomalaga layoqatliligini, bankrotligini va pasportining haqiqiyligini tekshiradi.

Bitimni tasdiqlash uchun to'lov uning miqdorining 0,5 foizini tashkil qiladi, lekin 20 ming rubldan oshmasligi kerak.

Agar u umumiy mulkda bo'lsa, butun kvartirani qanday sotish mumkin?

Bunday bitimlar uchun majburiy notarial shakl o'rnatiladi. Aytaylik, kvartiraning uchta hammuallifi bor, ularning har biri o'z 1/3 qismini sotishga tayyor. Bu kvartirani sotib olmoqchi bo'lgan uchinchi shaxs ham bor. Bitimning barcha tomonlari notarius huzurida kelishlari kerak. U bitimni amalga oshirish uchun zarur bo'lgan hujjatlarni, shu jumladan Ko'chmas mulkning yagona davlat reestridan (USRN) so'raydi, barcha sheriklarning huquqiy layoqatiga ishonch hosil qiladi, iroda kamchiliklari yo'qligi va hokazo. Agar aktsiya egalari bir vaqtning o'zida notarius bilan bog'lansa, bu holda notarius sheriklarning o'z aktsiyalarini sotish niyati to'g'risida bir-birlarini xabardor qilganligini tasdiqlovchi hujjatlarni talab qilmaydi. Bunday holda, kvartirani barcha umumiy mulkdorlar tomonidan sotish shartnomasi ularning iltimosiga binoan yagona hujjat shaklida tuzilishi mumkin. Agar sheriklar notariusga birgalikda murojaat qilmasalar, lekin turli vaqtlarda notarius kvartiraning barcha egalariga sherik egasi o'z qismini sotishni xohlayotgani haqida xabar berilganligini tasdiqlashni talab qiladi.

Sotib olish va sotish shartnomasini (SPA) tuzayotganda, u barcha sotuvchilarni - birgalikda egalarni nomlari bilan sanab o'tadi. Agar sharoitlar buni talab qilsa (masalan, hammualliflar bir-biriga begona bo'lsa yoki ziddiyatda bo'lsa), u holda DCT tranzaktsiyani yakunlashda ularning har biri qancha olishini belgilaydi. Agar umumiy mulkdorlar, masalan, oddiy munosabatlarda bo'lgan turmush o'rtoqlar bo'lsa, unda miqdorlarni ko'rsatish shart emas.

Egalaridan birini o'z ulushini sotishga majburlash mumkinmi?

Hammualliflardan birini o'z ulushini uchinchi shaxsga sotishga majburlash mumkin emas.

Uning ulushi uchun pul kompensatsiyasini majburiy to'lash imkoniyati sud qarori bilan bir vaqtning o'zida quyidagi shartlar mavjud bo'lgan taqdirda yo'l qo'yiladi: sherik mulkdorning ulushi ahamiyatsiz bo'lsa, uni real tarzda taqsimlab bo'lmaydi, sherik mulkdorga ega bo'lmasa. umumiy mulkdan foydalanishda katta qiziqish. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 252-moddasi 4-bandiga binoan, bunday hollarda sud, hatto ushbu mulkdorning roziligi bo'lmagan taqdirda ham, umumiy mulkning qolgan ishtirokchilarini unga tovon to'lash majburiyatini yuklashi mumkin. Bunday sud ishlari juda ko'p. Qoidaga ko'ra, kattaroq ulush egasi kichikroq narsani sotib oladi. Keyin ulushning bozor qiymatining ekspert bahosi sudda amalga oshiriladi.

Shunday qilib, agar biz, masalan, kichik aktsiyalar haqida gapiradigan bo'lsak, masalan, 1/100, demak, sizning hammuallifingiz tom ma'noda bir necha kvadrat santimetrga ega bo'lsa, siz ushbu mikro aktsiyani sotib olish talabi bilan sudga murojaat qilishingiz mumkin. Va keyin sud uni ushbu ulushni sotishga majbur qilishi mumkin.

Qanday asosda sheriklar uy-joy kommunal xizmatlari uchun oylik to'laydilar - barchasi alohida yoki bir vaqtning o'zida?

Umumiy mulk ishtirokchilari soliqlar, yig'imlar va uy-joy kommunal xizmatlari uchun to'lovlarni to'lashda o'zlarining ulushlariga mutanosib ravishda ishtirok etishlari shart. Ular kim qancha pul to'lashini o'zlari, agar kelishuvga erishilmasa, sud tomonidan belgilangan tartibda aniqlashlari mumkin.

Agar egalaridan biri uy-joy kommunal xizmatlarini to'lashdan bosh tortsa, boshqa egalar nima qilishlari kerak?

Agar mulkdorlar o'rtasida kelishuvga erishilmagan bo'lsa, ular sudga murojaat qilish huquqiga ega bo'lib, ular uy-joy binolari va kommunal xizmatlar uchun haq to'lash tartibini mulkdorlarning har biri uchun mulk ulushlariga mutanosib ravishda belgilashlari kerak.

Umumiy mulkda bo'lgan kvartirani qanday ijaraga olish mumkin?

Egasi o'z ulushini faqat barcha sherik egalarining roziligi bilan ijaraga berishi mumkin va agar bu ulush ajratilgan bo'lsa va izolyatsiya qilingan xonani, ya'ni butun xonani ifodalasa. Agar uy-joy yuridik shaxsga o'tkazilsa, u holda u turar joydan faqat fuqarolar uchun foydalanishi mumkin.

Ko'chmas mulk bo'yicha barcha yangiliklar va qiziqarli ma'lumotlar bizning ijtimoiy tarmoqlardagi kanalimizda. Obuna bo'ling va yangilanib turing!

Umumiy ulushli mulk - bu bir necha shaxsga tegishli bo'lgan, ularning har birining ulushi belgilangan holda. Bunday huquqiy munosabatlarning har bir ishtirokchisi qimmatbaho narsalardan foydalanganlikdan olingan daromadning bir qismini olish huquqiga ega va ularni saqlash uchun javobgarlikning bir qismini o'z zimmasiga oladi. Keling, umumiy umumiy mulkning xususiyatlarini batafsil ko'rib chiqaylik.

Umumiy ma'lumot

Umumiy ulushli mulkdagi ulush kasr yoki foiz sifatida ifodalanadi. Fuqarolik Kodeksining 245-moddasi 1-bandiga muvofiq, agar ular o'rtasidagi munosabatlarning mohiyatidan, shartnomadan yoki qonundan boshqacha qoida kelib chiqmasa, birgalikda mulkdorlarga tegishli bo'lgan mol-mulkning qismlari teng deb e'tirof etiladi.

Ulanish hajmi turli sabablarga ko'ra sozlanishi mumkin. O'zgarishlar mulkni yaxshilash, ob'ekt tarkibidagi o'zgarishlar va boshqalar bilan bog'liq bo'lishi mumkin.

Fuqarolik Kodeksining 245-moddasi 3-bandiga binoan, ulushli mulk ishtirokchisi, agar u tomonidan amalga oshirilgan yaxshilanish ajralmas bo'lsa, mulkning umumiy qiymatining o'sishiga mutanosib ravishda o'z ulushining oshishiga ishonishi mumkin. Agar u ajraladigan deb tan olinsa, sub'ekt unga egalik huquqini oladi.

Ishtirokchilar o'zaro kelishuv asosida umumiy mulkdan foydalanishlari, egalik qilishlari va tasarruf etishlari mumkin. Mulkdan foydalanish va foydalanishga oid masalalarda kelishuvga erishilmasa, nizo sud tartibida hal qilinishi mumkin. Mulkni tasarruf etish bilan bog'liq nizolar sudda hal etilmaydi.

Umumiy mulk ishtirokchisi o'z ulushiga muvofiq foydalanish va egalik qilish uchun umumiy mulkning bir qismi berilishiga ishonishi mumkin. Agar buning iloji bo'lmasa, u qolgan sheriklardan tegishli kompensatsiya talab qilishi mumkin. Umumiy ulushli mulk huquqi haqiqiydir. U to'g'ri rasmiylashtirilgan va ro'yxatdan o'tgan bo'lishi kerak. Faqat bu holda sub'ektning unga egalik qilish va foydalanish uchun ajratilgan ulushga bo'lgan huquqi uchinchi shaxslarning tajovuzlaridan himoya qilinadi.

Har bir mulkdor umumiy mulkdagi faqat o'ziga tegishli qismini mustaqil ravishda tasarruf etishi mumkin.

Birgalikda va birgalikda egalik qilish

Fuqarolik kodeksi umumiy mulkning ikkita asosiy turini belgilaydi: umumiy va birgalikda. Birinchisi, har bir ishtirokchi mulkning ma'lum bir qismining egasi bo'lganida gapiriladi. Birgalikda egalik qilishda shaxslarning ulushlari oldindan belgilanmaydi. Ular faqat mol-mulkni bo'lish yoki undan biron bir qismini ajratish holatida belgilanadi. Shu munosabat bilan birgalikdagi mulk ko'pincha umumiy bo'lmagan mulk deb ataladi.

Bir qismni bo'lish yoki taqsimlashda ulushli mulkning (va oxir-oqibat umumiy mulkda) har bir ishtirokchisi ulush olish huquqiga ega. Boshqacha qilib aytganda, har bir sub'ekt butun mulk majmuasiga bo'lgan huquqda ulushga ega. Ishtirokchilarning huquqi butun narsaning muayyan qismi bilan chegaralanmaydi. Bu butun mulk uchun amal qiladi. Umumiy mulkning o'ziga xos xususiyati shundaki, bir nechta shaxslar bir xil moddiy qiymatga ega bo'lish huquqiga ega.

Aktsiyalarning paydo bo'lish sabablari

Ular qonun yoki shartnoma bilan belgilanishi mumkin. Umumiy mulk umumiy mulk ishtirokchilarining kelishuvi bilan, agar bunday kelishuvga erishilmasa, sud qarori bilan belgilanishi mumkin.

Qonun hujjatlarida mulkdagi ulushlarning paydo bo'lishi uchun asoslarning to'liq ro'yxati belgilanmagan. Mavzu tarkibiga oid normalarda hech qanday cheklovlar yo'q. Fuqarolar, fuqarolar va yuridik shaxslar, fuqarolar va davlat, davlat va korxonalar, har qanday kombinatsiyadagi boshqa shaxslar ulushli mulkdagi ulushlarning egalari bo'lishi mumkin.

Birgalikda mulkchilikka kelsak, uning paydo bo'lishi faqat qonunda aniq nazarda tutilgan hollarda mumkin. Mulkni umumiy mulk rejimidan birgalikdagi mulkchilik rejimiga faqat qoidalarda nazarda tutilgan hollarda o'tkazish ham mumkin.

Aytish kerakki, qo'shma mulk bilan bog'liq munosabatlar asosan shaxsiy va ishonchli xarakterga ega. Shu munosabat bilan, ularning ishtirokchilari doirasi sezilarli darajada cheklangan bo'lishi kerak.

Aktsiyalarni o'lchash

Mulkning ulushli mulkning muayyan ishtirokchisiga tegishli qismini miqdoriy jihatdan aniqlash eng muhim amaliy ahamiyatga ega. Bu narsadan foydalanishdan olingan daromadlarni, shuningdek, mulkni saqlash xarajatlarini sub'ektlar o'rtasida taqsimlash uchun zarurdir. Bundan tashqari, ulushning miqdoriy o'lchovi mol-mulk bo'lingan yoki undan o'z ulushi ajratilgan taqdirda egasi nima talab qilishi mumkinligini aniqlash imkonini beradi.

Shuni tushunish kerakki, mulkning huquqiy munosabatlar ishtirokchisiga tegishli qismining miqdori uning butun muddati davomida o'zgaradi. Huquqiy munosabatlarning sub'ekt tarkibining o'zgarishi, takomillashtirilishi va boshqa muhim holatlar tufayli u kamayishi yoki ko'payishi mumkin.

Aktsiyalarni aniqlash va o'zgartirish

Ishtirokchilarga tegishli bo'lgan mol-mulkning qismlari, agar qonundan, sub'ektlar o'rtasida mavjud bo'lgan huquqiy munosabatlarning mohiyatidan yoki shartnomadan boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, teng deb e'tirof etiladi. Barcha sherik mulkdorlarning kelishuvi bilan mulkning qismlarini belgilash va o'zgartirish qoidalari har bir ishtirokchining mulkni shakllantirish va ko'paytirishga qo'shgan hissasiga qarab belgilanishi mumkin.

Agar biror kishi umumiy ob'ektni yaxshilashni amalga oshirgan bo'lsa, unda ularning taqdiri va ulush hajmiga ta'siri belgilangan tartibga rioya qilish va bunday yaxshilanishlarning tabiatiga bog'liq bo'ladi. Agar ular bir-biridan ajralmas bo'lsa va ularning hissasini qo'shish tartibi kuzatilgan bo'lsa, unda ishtirokchi o'z ulushini ko'paytirishni talab qilishga haqli. Bunday o'zgarish umumiy mulk qiymatining oshishiga mutanosib bo'lishi kerak. Agar belgilangan tartibga rioya qilinmagan bo'lsa, ulushli mulk ishtirokchisi bunday huquqqa ega bo'lmaydi.

Ajratish mumkin bo'lgan yaxshilanishlar bilan vaziyat biroz soddaroq. Agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, ular ularni amalga oshirgan ishtirokchining mulkiga aylanadi. Shunga ko'ra, bunday yaxshilanishlarning kiritilishi o'z-o'zidan egasiga o'z ulushini ko'paytirishni talab qilish huquqini bermaydi, chunki ular ajratilishi mumkin. Bu shuni anglatadiki, buyum nomutanosib zarar etkazmasdan asl holatiga qaytarilishi mumkin.

Bo'lim va tanlov

Ularning sabablari va usullari boshqacha. Ajratish va bo'linish ishtirokchilarning o'zaro roziligi yoki sud qarori bilan amalga oshirilishi mumkin. Bunda ajratish faqat mulkdorning iltimosiga binoan emas, balki qarzdorga tegishli moddiy boyliklarni undirish maqsadida kreditorlarning iltimosiga binoan ham amalga oshirilishi mumkin.

Agar qonun ruxsat bergan bo'lsa va texnik imkoniyat mavjud bo'lsa, ajratish va bo'linish natura shaklida ulush ajratish yo'li bilan amalga oshiriladi. Qoida tariqasida, umumiy mulkdagi uchastkalarni qoplashda hech qanday muammo bo'lmaydi. Agar buning iloji bo'lmasa, o'z ulushini ajratishni istagan munosabatlar ishtirokchisi tovon (pul yoki boshqa) olishi mumkin. Aytish kerakki, mulkni ulushlarga muvofiq taqsimlash har doim ham mumkin emas. Bunday hollarda, kichikroq ulush olgan ishtirokchi qolgan sherik egalaridan tovon puliga ham ishonishi mumkin. Bunday holda, u o'ziga ajratilgan mulk va ideal ulush qiymati o'rtasidagi farqni oladi.

Umumiy mulkda bo'lgan mol-mulkni tasarruf etish huquqini amalga oshirishda zarur bo'lgan o'zaro rozilik printsipiga asoslanib, huquqiy munosabatlar ishtirokchisiga ulushni natura shaklida berish o'rniga unga uning roziligi bo'lgan taqdirdagina to'lashga yo'l qo'yiladi. Biroq, bu qoidadan istisno mavjud. Agar mulkdorning ulushi shunchalik ahamiyatsiz bo'lib, uni natura shaklida ajratish mumkin bo'lmasa va mulkdorning o'zi umumiy mulkdan foydalanishdan manfaatdor bo'lmasa, sud, hatto uning roziligi bo'lmagan taqdirda ham, qolgan ishtirokchilarga majburiyat yuklashga haqli. huquqiy munosabatlarda unga kompensatsiya to'lash. Bu holat ko'pincha kichik kvartiraning umumiy mulki bo'lganda paydo bo'ladi. Kompensatsiya olgandan so'ng, sub'ekt umumiy mulkdagi ulush huquqini yo'qotadi.

Buyurtma

Yuqorida aytib o'tilganidek, umumiy mulk bilan bog'liq barcha vakolatlar sub'ektlar tomonidan o'zaro kelishuv asosida amalga oshiriladi. Fuqarolik Kodeksi bunday narsalarni tasarruf etish bo'yicha eng muhim qoidani mustahkamlaydi. Bu quyidagicha. Aktsiya begona shaxsga o'tkazilganda, qolgan ishtirokchilar ushbu ulushni egasi taklif qilgan shartlarda sotib olishda imtiyozli huquqqa ega, mulkni kim oshdi savdosida sotish hollari bundan mustasno.

Agar sotuvchi qolgan egalariga o'z ulushini tasarruf etish niyati haqida yozma xabar yuborsa, ushbu qoidaga rioya qilingan hisoblanadi. Xabarnomada bo'lajak bitimning barcha muhim shartlari ko'rsatilishi kerak. Qolgan sherik mulkdorlar xabarnomadan voz kechsa yoki javob bermasa, tashkilot o'z ulushini istalgan shaxsga sotishi mumkin. Shuni ta'kidlash kerakki, qonunda ulushli mulkning qolgan ishtirokchilari tomonidan javob yuborishning turli muddatlari belgilangan. Yer uchastkalari va boshqa ko‘chmas mulklar xabarnoma yuborilgan kundan boshlab bir oy mobaynida uchinchi shaxslarga sotilmaydi. Ko'chma narsalar uchun muddat - 10 kun.

Shu bilan birga, mulkdor boshqa ishtirokchilarning roziligini so'ramasdan o'z ulushini garovga qo'yish huquqiga ega. Biroq, birinchi rad etish huquqi undirish holatida qo'llaniladi. Qonunchilik, birinchi navbatda, qolgan mulkdorlarning manfaatlarini himoya qiladi, shuning uchun bu holda ular imtiyozli sotib olish huquqini saqlab qoladilar. Faqat ulushga egalik qilishdan bosh tortgan taqdirdagina jarima solinishi mumkin.

Aktsiyani imtiyozli sotib olish huquqi buzilgan holda sotgan taqdirda, har qanday sherik mulkdor uch oy muddatda sud orqali xaridorning majburiyatlari va huquqlarini unga o'tkazishni talab qilishi mumkin.

Nikohda umumiy mulk

Agar birgalikdagi mulkka nisbatan vakolatlarni amalga oshirish qonun asosida emas, balki shartnomaga muvofiq amalga oshirilsa, paydo bo'ladi. Er-xotinlar nikohdan oldingi shartnoma tuzishlari mumkin. Bunda tasarruf etish, foydalanish va egalik qilishning shartnomaviy rejimi shartnoma shartlarida ko‘rsatilgan barcha mol-mulkka nisbatan qo‘llaniladi.

Turmush o'rtoqlar, shuningdek, moddiy boyliklarni yaratish / sotib olish to'g'risida alohida shartnomalar tuzishlari mumkin. Bunday holda, umumiy mulkning bir qismi huquqiy rejimga, ikkinchisi esa shartnomaviy rejimga bo'ysunishi mumkin.

Aytish kerakki, qonunda ulushli mulkni ixtiyoriy ravishda o'rnatishdan tashqari, majburiy mulk ham nazarda tutilgan. Bu sudda amalga oshiriladi.

Er-xotinning umumiy mulkidan ulush ajratish

Bu harakat har bir turmush o'rtog'ining umumiy egasiga aylanishiga olib keladi. Demak, ular, albatta, qonun hujjatlarida belgilangan tartibga rioya qilgan holda, mulkning bir qismini mustaqil ravishda tasarruf etish imkoniyatiga ega. Shuni esda tutish kerakki, agar birinchi turmush o'rtog'i uni sotishga qaror qilsa, ikkinchi turmush o'rtog'i ulushni sotib olishdan birinchi bo'lib rad etish huquqini oladi.

Aktsiyalarni taqsimlash, shuningdek, ob'ektni saqlash bo'yicha majburiyatlarning taqsimlanishiga olib keladi. Gap, xususan, soliqlar, sug'urta, kommunal xizmatlar va boshqa to'lovlarni to'lash haqida bormoqda.

Muhim nuqtalar

Shuni alohida ta'kidlash kerakki, nikoh shartnomasida umumiy ob'ektga egalik qilish rejimini o'rnatishda, u haqiqiy emas deb topilgan yoki bekor qilingan taqdirda (er-xotinning o'zaro roziligi bilan ham, sudda ham) huquqiy munosabatlar ishtirokchilari. mulkiy huquqlarini amalga oshirishning huquqiy rejimiga o'tish.

Agar ulushli mulk shaxsiy shartnomada (masalan, kvartirani sotib olish to'g'risida) o'rnatilgan bo'lsa, huquqiy munosabatlar ishtirokchilarining qarori yoki sud qarori bilan faqat ulushlarning hajmini o'zgartirishga ruxsat beriladi. Bunday holda, mulkka umumiy egalik o'rnatilishi mumkin emas. Bunday holatda, bunday mulkchilik rejimiga qaytishning yagona imkoniyati tugallangan bitimga e'tiroz bildirish va uning haqiqiy emasligini tan olish bo'lishi mumkin. Ammo buning uchun tomonlarning jiddiy sabablari bo'lishi kerak.

Xulosa

Ko'rib turganingizdek, umumiy egalik sub'ektlarga juda ko'p muammolarni keltirib chiqarishi mumkin. Bu juda og'ir huquqdir, chunki u barcha egalari uchun ma'lum cheklovlarni nazarda tutadi. Birinchidan, belgilangan tartibga rioya qilmasdan, siz mulkning o'z qismini tasarruf eta olmaysiz. Aks holda, har qanday sherik egasi bitimni haqiqiy emas deb topishi va sotib oluvchining majburiyatlari va huquqlarini unga o'tkazishni talab qilishi mumkin.

Umumiy mulkni yaxshilashda ko'plab qiyinchiliklar paydo bo'ladi. Agar ular ajraladigan bo'lsa, ular ko'char mulk sifatida tan olinadi va shunchaki ularni amalga oshirgan shaxsning mulkiga aylanadi. Ajralmas yaxshilanishlar bilan hamma narsa ancha murakkab. Gap shundaki, ular mulk hajmini oshiradi va shunga mos ravishda uning qiymatini oshiradi. Bunday vaziyatlarda siz juda ehtiyot bo'lishingiz kerak.

Umumiy mulk ishtirokchilari o'rtasida har doim ham do'stona munosabatlar o'rnatilmaydi. Ko'pincha egalaridan biri uchun chidab bo'lmas sharoitlar yaratiladi va u uni yaxshilash va undan foydalanish o'rniga, o'z qismini sotishi kerak.

Agar ko'chmas mulk yoki ko'char mulk egasi bir kishi bo'lsa, unda hech qanday muammo tug'ilmaydi. Agar bu umumiy mulk bo'lsa va unga egalik qilish, foydalanish va tasarruf etishda nizolar bo'lsa, fuqarolik advokati muammolarni hal qila oladi. U umumiy mulk huquqini amalga oshirish tartibini belgilashda nizolarni hal qilishga yordam beradi, agar kerak bo'lsa, keyinchalik unga qonuniy egalik qilish uchun mulk huquqidagi ulushni qonuniy vakolatli tarzda taqsimlaydi.

Umumiy egalik va egalikdagi ulush.

Umumiy mulk quyidagilar bo'lishi mumkin:
- qo'shma - aktsiyalarni belgilamasdan,
- umumiy - aktsiyalarning ta'rifi bilan.
Quyidagi hollarda ulushni aniqlashda huquqiy muammolar yuzaga kelishi mumkin:
1. turmush o'rtoqlar o'rtasida mulkni taqsimlash;
2. meros mulkni taqsimlash va undagi ulushni belgilash;
3. mulk ulushini hadya qilish yoki sotish va boshqa hollarda.
Umumiy mulkni tasarruf etish uchun barcha mulkdorlarning roziligi talab qilinadi. Ammo har bir bunday sherik egasi ushbu mulkdan qanday foydalanish, uni qanday tasarruf etish haqida o'z g'oyalariga ega. Va bu umumiy mulkdorlar qo'shma uy, kvartira, er uchastkasi va shunga o'xshash mulkdan qanday foydalanish to'g'risida kelisha olmasalar, nizolar uchun asosdir.
Ushbu muammolar sudgacha bo'lgan bosqichda birgalikdagi mulkdan foydalanish tartibi to'g'risida bitim tuzish yoki bunday nizoni hal qilish uchun sudga da'vo arizasi bilan hal qilinishi mumkin.

Umumiy mulkdan foydalanish va egalik ulushini ajratish tartibini belgilash.

Boshlash uchun umumiy mulkka ega bo'lgan sherik o'zi uchun u ko'chmas mulkdagi ma'lum bir xona yoki burchakning egasi emasligini tushunishi kerak. Aktsiya ajratilgunga qadar ulushli mulk huquqi mavhum, mulkdor esa huquqda mavhum ulushga ega bo'ladi.
Ya'ni, tsivilizatsiya nuqtai nazaridan, siz umumiy mulkdagi ulushlardan foydalanish tartibini belgilashingiz mumkin. Shunday qilib, siz sheriklarning mulkiy huquqlari doirasini cheklaysiz va umumiy mulk huquqidagi kundalik muammolarni hal qilasiz.
Umumiy mulkdan foydalanish tartibi tegishli shartnomani imzolash (ko'chmas mulkka nisbatan ushbu shartnoma davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerakligini unutmang) yoki o'ta og'ir hollarda sudda belgilanishi mumkin.

Mulk huquqidagi ulushni begonalashtirish.

Bu muammo ko'pincha umumiy ko'chmas mulk - uy yoki kvartiraga nisbatan paydo bo'ladi. Bunday holda, eng yaxshi variant - ulushni emas, balki butun mulkni sotish va olingan daromadni sobiq sheriklar o'rtasida taqsimlash. Axir, uy yoki kvartiraning ulushi yaxshi bozor narxiga ega emas;
Esda tutingki, butun ko'chmas mulkni sotish to'g'risida kelishuv bo'lmagan taqdirda, umumiy mulkdor tomonidan ulushni sotib olish uchun imtiyozli huquq instituti mavjud. Hammuallif birinchi navbatda o'z ulushini boshqa sherik egalariga taklif qilishi kerak. Va faqat rad etilgan taqdirda yoki taklifga javob bo'lmasa, siz o'z ulushingizni uchinchi tomonga sotishingiz mumkin.
Er-xotinning nikoh paytida olingan umumiy umumiy mulki ulushlarga bo'linmaydi. Bunday mulkni tasarruf etish er-xotinning roziligi bilan amalga oshiriladi. Er-xotinlardan biri birgalikdagi mulkni faqat boshqa turmush o'rtog'ining notarial roziligi bilan tasarruf etishi mumkin. Ushbu qoida, agar ular birgalikda sotib olingan mulkni sudda yoki davlat ro'yxatidan o'tkazilgan tomonlarning kelishuviga binoan taqsimlamagan bo'lsa, sobiq turmush o'rtoqlarga ham tegishli. Keyin ularning mulki umumiy umumiy mulk maqomiga ega bo'ladi.

Fuqarolik huquqining eng murakkab tushunchalaridan biri bu umumiy bo'linmas mulkka teng yoki teng bo'lmagan qismlarda bir nechta shaxslarning umumiy egalik qilishini nazarda tutuvchi umumiy ulushli mulkdir.

Odatda, bunday mulk ko'chmas mulk - uy, shahar yashash maydoni yoki erni anglatadi. Ko'chmas mulk qimmatli moddiy kapital bo'lganligi sababli, unga bir nechta mulkdorlar tomonidan egalik qilish haqidagi savollar ko'pincha murosasiz nizolarni keltirib chiqaradi va egalarini Rossiya sudiga murojaat qilishga majbur qiladi, u erda oila a'zolarining umumiy ulushli mulk huquqi ko'rib chiqiladi.

Umumiy va umumiy yashash maydoni o'rtasidagi farq

Shu bilan birga, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida shunga o'xshash tushuncha mavjud - qo'shma ko'chmas mulk. Bular Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining yaqin, ammo bir xil ta'riflari emas, ular orasida sezilarli farq mavjud. Kvartira, uy yoki uchastkaning umumiy ulushli mulki kabi, umumiy mulk odatda rasmiy nikohda bo'lgan shaxslarga nisbatan ko'rib chiqiladi. Turmush o'rtoqlar umumiy ulushli va umumiy mulk asosida ko'chmas mulkning umumiy egalari bo'lishi mumkin.

Birgalikda egalik qilish va umumiy mulk o'rtasidagi farq nima? Ikkinchisi, umumiy mulkning qismlarini er-xotinlar o'rtasida aniq ajratadi, uning bir qismini har biriga ajratadi. Shu bilan birga, turmush o'rtoqlar o'rtasida shartnoma munosabatlari o'rnatiladi va mulkdorlarning huquq va majburiyatlari aniq belgilanadi, unga ko'ra ikkalasi ham mol-mulkni saqlash va unga xizmat ko'rsatish bo'yicha majburiyatlarning bir qismini oladi (masalan, ta'mirlash xarajatlari, to'lovlar). kommunal to'lovlar va boshqalar)

Birgalikda egalik qilish nima? Boshqasidan farqli o'laroq, jamoat mulki - bu har ikkala turmush o'rtog'i uchun ulushning aniq ta'rifi bo'lmagan mulkdir. Bular. Er va xotinning ikkalasiga tegishli bo'lgan ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlari tengdir va tomonlarning saqlash, xarajatlar va boshqa xarajatlar bo'yicha barcha majburiyatlari ular o'rtasida og'zaki kelishuv bo'yicha taqsimlanadi. yaxshi niyat tamoyili. Og'zaki shartnomada umumiy mulk (masalan, kichik ta'mirlash xarajatlari uchun) ham nazarda tutilishi mumkin bo'lsa-da, ikkinchisi ko'proq rasmiy xarakterga ega.

Umuman olganda, turmush o'rtoqlar qonuniy nikohda bo'lgan paytda olingan jamoat mulki avtomatik ravishda jamoa mulki hisoblanadi va har ikkala er-xotin ham teng huquqlarga ega bo'ladilar. Bunday holda, turmush o'rtog'ining yozma roziligisiz uyning yoki kvartiraning bir qismini sotish mumkin emas. Ya'ni, qo'shma va umumiy kvartira o'rtasidagi farq birgalikda egalar o'rtasidagi qismlarning rasmiy ta'rifida yotadi.

Qonunchilikdagi nozikliklar

Birgalikda ko'chmas mulkning umumiy mulkka o'tishi "ulushlarni taqsimlash" deb ataladi, bu avtomatik ravishda turmush o'rtoqlar o'rtasida mulkni saqlash bo'yicha tomonlarning huquq va majburiyatlarini taqsimlashga olib keladi. Ko'chmas mulk, uy yoki uchastkaga umumiy egalik huquqini amalga oshirish uchun sizga quyidagilar kerak:

• ma'lum bir turar-joy maydonida rasman ro'yxatdan o'tgan barcha fuqarolar o'z ulushini oladigan xususiylashtirish jarayonini boshlash;
• ajrashgan taqdirda kvartirani taqsimlashni rasmiylashtirish;
• bir necha qarindoshlar o‘rtasidagi meros huquqini rasmiylashtirish va umumiy ko‘chmas mulk huquqidagi ulushlarni belgilashni qonuniylashtirish;
• turmush o'rtoqlar o'rtasida orttirilgan mol-mulkdan foydalanish bilan bog'liq barcha jihatlarni nazarda tutadigan namunaviy tartibda nikoh shartnomasini tuzish;
• Uy-joy sotib olayotganda, har bir turmush o'rtog'i uchun belgilangan mulkdagi qismlarni ko'rsatgan holda alohida shartnoma tuzing, er uchastkasidan foydalanish tartibini va mulkdorlar uchun boshqa muhim narsalarni belgilang.

Oxirgi holat so'zda bo'lgan turmush o'rtoqlar uchun maqbuldir. fuqarolik nikohi. Agar birgalikda yashash rejalashtirilgan ko'chmas mulkni sotib olayotganda, erkak va ayol shaxsiy mablag'larning teng yoki assimetrik qismlarini o'z hissasini qo'shgan bo'lsa, u holda ko'chmas mulkka mutanosib egalik huquqini ko'rsatadigan shartnoma tuzish tavsiya etiladi. turmush o'rtoqlar. Zarur bo'lganda (munosabatlar uzilganda, kvartirani sotishda), shartnoma asosida er-xotinlar umumiy ulushli mulk huquqiga ega bo'ladilar va mol-mulk sotilganda o'z ulushlarini oladilar.

Birgalikda mulkdorlarning huquq va majburiyatlarini tartibga solish

Umumiy mulk huquqi Rossiya Federatsiyasining Fuqarolik kodeksi bilan tartibga solinadi, bu umumiy mulkni tasarruf etishning maxsus tartibini belgilaydi. Ko'chmas mulkni umumiy maqomdan umumiy maqomga o'tkazish vaqtida uni saqlash xarajatlari er-xotinlar o'rtasida mutanosib ravishda taqsimlanadi. Masalan, agar turmush o'rtoqlar kvartirada teng ulushlarga ega bo'lsalar, u holda umumiy mulk, kommunal to'lovlar va ko'chmas mulkni sotishda soliqlar ular o'rtasida teng qismlarga taqsimlanadi. Agar er 70%, xotin esa 30% miqdorida umumiy mulkka ega bo'lsa, ularning har biri ushbu nisbatda o'z ulushini to'laydi.

Shuni ta'kidlash kerakki, umumiy mulk huquqi mavhum tushuncha bo'lib, jismoniy darajada ko'chmas mulk ob'ektini ulushga bo'lish mumkin emas. Kvartirani egalari o'rtasida qanday bo'lish kerakligi haqidagi savol rasmiy bo'lib, odatda ko'chmas mulkni sotish bilan bog'liq. Aktsiyalarni sotish odatda kvartira yoki uyni sotish paytida sodir bo'ladi, bunda turmush o'rtoqlar umumiy umumiy mulkdagi ulushga mutanosib ravishda daromaddan o'z ulushlarini oladilar. Agar turmush o'rtoqlar bitta xona 20 kvadrat metr bo'lgan kvartirada yashasa. m., ikkinchisi esa 15 kv. m., keyin bu muhim farq emas va o'zaro da'volar va sudga borish uchun asos emas. Tomonlar og'zaki kelishib olishlari va turar-joy binolaridan foydalanish tartibini belgilashlari kerak. Avvalo, bu jismonan bo'linib bo'lmaydigan umumiy umumiy mulkka (hammom, oshxona, koridor) tegishli.

Amalda, ko'chmas mulkdan birgalikda foydalanish bo'yicha ko'pincha ajrashgan turmush o'rtoqlar yoki mulkning umumiy egalari bo'lgan qarindoshlar o'rtasida nizolar va nizolar kelib chiqadi. Ushbu masalalar Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi bilan tartibga solinadi, agar tomonlar o'rtasida kelishmovchiliklar mavjud bo'lsa, ulardan biri sudga da'vo arizasi bilan murojaat qilish va kvartiradan foydalanish tartibini belgilashni boshlash huquqiga ega; shartnomada er uchastkasi yoki kvartiradan foydalanish. Nizoni hal qilish jarayonida adliya organi vakili bo'lgan federatsiya har bir mulkdorga foydalanish uchun alohida yoki o'tish xonasini ajratishi mumkin. Agar xonalardan biri ikkinchisidan kattaroq bo'lsa, u holda kattaroq xonani olgan sherik egasi kommunal to'lovlarni to'lashda kattaroq miqdorni to'lashi yoki uyni umumiy mulkda saqlash uchun ko'proq xarajatlarni talab qilishi mumkin.

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksiga ko'ra, umumiy mulkdagi kvartirani sotish boshqa turmush o'rtog'i, kvartira yoki uyning birgalikdagi egasiga nisbatan birinchi navbatda amalga oshirilishi kerak. Ya'ni, er yoki xotin o'z ulushga bo'lgan huquqini amalga oshirishga qaror qilib, birinchi navbatda umumiy mulkning boshqa qismining egasi bo'lgan turmush o'rtog'iga uni sotib olishni taklif qilishlari kerak. Turmush o'rtog'i foydasiga ustuvorlik umumiy mulk - kvartira yoki uy - bo'linmas mulk ekanligiga asoslanib belgilanadi va tomonlar o'rtasida kelishuv bo'lmasa, o'z qismini uchinchisiga sotish orqali mulkni sotish juda qiyin bo'ladi. partiya. Kamdan-kam hollarda xaridor mulkning bir qismini sotib olishni xohlaydi, chunki ko'chmas mulkni notanish odamlar bilan bo'lishish qiyin. Huquqingizni amalga oshirish uchun sizga alohida hammom, katta oshxona va boshqalar kerak.

Ammo, shunga qaramay, birgalikdagi mulkdorlarning har biri umumiy mulkni unga tegishli qism shaklida sotish huquqiga ega. Agar egasi o'z ko'chmas mulkini sotishga qat'iy qaror qilgan bo'lsa, u bu haqda sherik egasini xabardor qilishi, uni bitimning istalgan shartlarini ko'rsatgan holda o'z qismini sotib olishga taklif qilishi kerak. Agar boshqa tomon sotib olishdan bosh tortsa yoki harakat qilmasa, savdo tashabbuskori boshqa tomonni o'z niyati to'g'risida yozma xabar yuborib, olinganligi to'g'risida majburiy talab bilan xabardor qilishi shart. Agar sherik mulkdor xabar olingan kundan boshlab bir oy ichida hech qanday chora ko'rmasa, mulkdor o'z ulushini uchinchi shaxslarga sotishga haqli.

Umumiy umumiy er uchastkasi va ulushlarni taqsimlash

Er uchastkasiga umumiy ulush egalik qilish egalariga uni sotishda unchalik qiyinchilik tug'dirmaydi, lekin aslida er uchastkasining ulushini ajratish va sotish tartibi boshqacha bo'lishi mumkin. Agar uchastka egalaridan biri sotish maqsadida o'z ulushini ajratib olishni yoki uni o'z xohishiga ko'ra tasarruf qilishni istasa (agar u yer uchastkasidan foydalanish tartibidan qoniqmasa), u holda borishi kerak bo'ladi. bir qator huquqiy va byurokratik protseduralar orqali, jumladan:

• uchastkani umumiy maqomdan umumiy ulushga o'tkazish;
• umumiy ulushli mulkdan er uchastkasini ajratish.

Birinchi holda, mulkdorlar o'rtasida er uchastkasining ulushini ajratish to'g'risida shartnoma tuzish mumkin, unda yangi uchastka tashkil etiladi, uning hajmi avvalgi sheriklik qismiga teng nisbatda belgilanadi. egasi. Shundan kelib chiqib, yangi ajratilgan yer uchastkasi tashabbusi bilan ajratilgan sobiq mulkdordan qonuniy egalik huquqini oladi. Bunda dastlabki umumiy mulk, yer uchastkasi o‘zgartirilgan chegaralar doirasida boshqa mulkdorlar (bolalar, aka-uka va opa-singillar) tomonidan bir xil birgalikdagi mulkchilik shartlarida saqlanib qoladi. Qolgan mulkdorlar o'rtasida uchastkaning o'lchamini o'zgartirgandan so'ng aktsiyalarni qayta taqsimlash ular ajratishdan oldin uchastkaga ega bo'lgan nisbatlarda sodir bo'ladi. Yer uchastkasidan foydalanishning belgilangan tartibi ham saqlanib qolgan.

Er uchastkasining bir qismini ajratishda erning umumiy mulki ham byurokratik xarajatlar bilan bog'liq. Aktsiyani ajratishni rasmiylashtirish uchun faqat er bo'limi, kadastr rejasi yoki BTI xodimlari amalga oshirish huquqiga ega bo'lgan erni o'rganish va boshqa tartiblarni amalga oshirish kerak. Ajratish tartibi tugallangandan so'ng, yangi uchastka kadastr reestrida yana ro'yxatga olinishi kerak, bu esa ko'plab qo'shimcha xarajatlarni talab qiladi.

Binolarni amalga oshirish xususiyatlari

Mulkni sotish ko'plab qonuniy nuanslarni o'z ichiga olganligi sababli, ko'plab sheriklar kvartirani qanday sotish kerakligi haqidagi savolga qiziqish bildirmoqda. Soliq kodeksi ob'ektni sotishdan tushgan tushumning 13 foizini to'lashni talab qiladi. Ortiqcha xarajatga yo'l qo'ymaslik uchun siz hammualliflarning har biri bilan "sotib olish va sotish" shartnomasini tuzishingiz yoki bir vaqtning o'zida sotuvchi tomonida bir nechta shaxslar bilan bitim tuzishingiz, so'ngra kvartirani yoki sotilgan uyni egasiga topshirishingiz mumkin. yangi xaridor.

Bunday hollarda asosiy qiyinchiliklar yuzaga keladi:

• agar sheriklar o'rtasida sotish to'g'risida kelishuvga erishilmagan bo'lsa;
• agar mulk ipoteka predmeti bo'lsa.

Bunday hollarda umumiy umumiy yashash maydoni uchinchi shaxsga imtiyozli huquqni chetlab o'tgan holda sotilishi mumkin, ammo aslida bu qadam katta xavf bilan birga keladi, chunki bitim haqiqiy emas deb topilishi mumkin.

Mulk qonun yoki shartnoma bilan belgilanadi. Umumiy ulushli mulk huquqi umumiy mulkdorlarga o'z mulkiga egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish imkoniyatini beradi, bu esa bir butundir.

Umumiy mulkning har bir ishtirokchisi narsaga egalik qilishda ma'lum ulushga ega. Umumiy ulushli mulkdagi ishtirokchilarning ulushlari, agar qonun hujjatlarida yoki tomonlarning kelishuvida boshqacha tartib belgilanmagan bo'lsa, teng deb hisoblanadi. Umumiy mulkning barcha ishtirokchilarining kelishuvi bilan umumiy mulkni shakllantirish va ko'paytirishda ularning har biriga qarab ulushlarini aniqlash va o'zgartirish tartibi belgilanishi mumkin.

Umumiy mulk huquqidagi ulush muayyan mulk qiymatini ifodalaydi, shuning uchun ulushli mulkning har bir ishtirokchisi uni mustaqil ravishda tasarruf etishi mumkin.

Yuridik adabiyotlarda umumiy ulushdagi ulushning huquqiy tabiati to'g'risida turli xil fikrlar bildirilgan:

• • ulush umumiy mulkka egalik qilishdagi ulushdan boshqa narsa deb e'tirof etilmaydi;
  • ulush haqiqiy yoki ideal bo'lishi mumkin (haqiqiy ulushlar - u yoki bu mulkdorga tegishli bo'lgan narsaning bir qismini aniq belgilash yo'li bilan naturada individuallashtirilgan ulushlar, ideal aktsiyalardan farqli o'laroq, ular naturada taqsimlanmagan, lekin umumiy mulkdagi kasr sifatida aniqlanadi).

Umumiy ulushli mulk huquqini amalga oshirish

Umumiy mulk huquqining mazmuni mulkka egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish bo'yicha an'anaviy vakolatlardan iborat. Biroq, bir nechta sherik mulkdorlar mavjud bo'lganligi sababli, ushbu vakolatlarni amalga oshirishda ularning roziligiga erishish va umumiy birlikni shakllantirish zarurati tug'iladi. Shuning uchun umumiy mulkdagi mulkka egalik qilish va undan foydalanish uning barcha ishtirokchilarining kelishuvi bilan amalga oshiriladi; Agar kelishuvga erishilmasa, egalik qilish va foydalanish tartibi sud tomonidan belgilanadi.

Bunday holda, ishtirokchining vakolatlari doirasi, qoida tariqasida, uning umumiy mulk huquqidagi ulushining miqdori bilan bog'liq. Umumli mulk ishtirokchisi umumiy mulkning o'z ulushiga mutanosib ravishda bir qismiga egalik qilish va undan foydalanish huquqiga ega. Bunday imkoniyat bo'lmagan taqdirda, umumiy mulkdor o'z ulushiga tegishli bo'lgan mol-mulkdan foydalangan holda boshqa sheriklik egalaridan tovon to'lashni talab qilishga haqli. Mulkga egalik qilish va undan foydalanish orqali birgalikda mulkdorlar meva, mahsulot va boshqa daromad olishlari mumkin, bu esa San'atga muvofiq. Fuqarolik Kodeksining 248-moddasi umumiy mulkka kiritilgan va agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, umumiy mulk ishtirokchilari o'rtasida ularning ulushlariga mutanosib ravishda taqsimlanadi. Aks holda, xususan, oddiy sheriklik shartnomasida nazarda tutilishi mumkin (Fuqarolik Kodeksining 1048-moddasi).

Mulk huquqi o'z egasiga nafaqat mulkka egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish imkoniyatini ta'minlabgina qolmay, balki uni saqlash bo'yicha barcha xarajatlarni o'z zimmasiga olish yukini ham yuklaganligi sababli (Fuqarolik Kodeksining 210-moddasi), umumiy mulk huquqi. birgalikda mulkdorlar tomonidan mulkni saqlash uchun muayyan xarajatlarni o'z ichiga oladi. Qonunchilikda umumiy mulkdorlar to'laydigan xarajatlarning ikki guruhi ajratilgan:

1. 1. ommaviy-huquqiy xarakterdagi majburiyatlar (soliqlar, yig'imlar, boshqa majburiy to'lovlar);
   2. mulkni saqlash va saqlash xarajatlari.

Umumiy mulkning har bir ishtirokchisi ushbu xarajatlarning ikkala turida ham o'z ulushiga mutanosib ravishda ishtirok etishi shart.

Bunday kuchni buyurtma sifatida ko'rib chiqishda quyidagilarni ajratib ko'rsatish kerak:

1. 1. barcha mulkdorlarning umumiy ulushli mulkida bo'lgan mulkni tasarruf etish;
   2. ulushli mulk huquqidagi ulushlarni tasarruf etish.

Birinchi holda, mulkni tasarruf etish barcha ishtirokchilarning kelishuvi bilan amalga oshiriladi. Shuni ta'kidlash kerakki, agar ishtirokchilar kelishuvga erisha olmasalar, ular nizoni hal qilish uchun sudga murojaat qila olmaydilar, chunki har bir sherikning roziligi majburiydir va shuning uchun sud qarori bilan almashtirilishi mumkin emas.

Birgalikda mulkdorning o'z ulushini tasarruf etish huquqiga kelsak, bu erda turli qoidalar qo'llaniladi. Umumiy ulushli mulkning har bir ishtirokchisi o'z ulushini o'z xohishiga ko'ra tasarruf etish huquqiga ega: sotish, hadya qilish, vasiyat qilish, taqdim etish va h.k. va buning uchun boshqa sheriklarning roziligi talab qilinmaydi. Shu bilan birga, sherik mulkdorning mulk huquqidagi o'z ulushini kompensatsiya uchun tasarruf etish huquqi San'atda belgilangan muayyan cheklovlarga ega. 250 GK.

Birinchi rad etish huquqi

Agar aktsiya umumiy mulkdor tomonidan begona shaxsga sotilgan bo'lsa, boshqa ishtirokchilar uni sotilgan narxda va boshqa teng shartlarda sotib olishni birinchi bo'lib rad etish huquqiga ega. Shuning uchun ulushni begona shaxsga berishda ulushni sotuvchi uni sotish narxini va boshqa shartlarni ko'rsatgan holda o'z niyati to'g'risida ulushli mulkning boshqa ishtirokchilariga yozma ravishda xabar berishi shart. Qonunda bunday ogohlantirish uchun hech qanday talablar belgilanmagan. Bu xat, faks, telegramma va boshqalar bo'lishi mumkin. Asosiysi, bu talab qondiriladi va munozarali vaziyat yuzaga kelgan taqdirda, o'z ulushini begonalashtiradigan sherik mulkdor boshqa sherik egalariga tegishli xabarnomani taqdim etishi mumkin. Xususan, xabar berish faktini isbotlashda muammolarni oldini olish uchun notarius ishtirokida bildirishnoma o'tkazish taklif etiladi (Rossiya Federatsiyasi Notariat to'g'risidagi qonun hujjatlari asoslarining 86-moddasi).

01/01/2017 dan beri o'zgarishlar

Aktsiyani sotuvchi bu haqda xabardor qilishi shart yozma ravishda ulushli mulkning qolgan ishtirokchilari o'z ulushini begona shaxsga sotish niyati to'g'risida, ular uni sotish narxini va boshqa shartlarni ko'rsatgan holda.

Agar ulushli mulkning qolgan ishtirokchilari sotilayotgan ulushni qo'lga kiritmasalar

• • ko'chmas mulkka egalik qilish huquqida bir oy ichida, A
  • ko'char mulkka egalik huquqida o'n kun ichida

xabardor qilingan kundan boshlab sotuvchi o'z ulushini istalgan shaxsga sotish huquqiga ega. Agar ulushli mulkning boshqa barcha ishtirokchilari sotilayotgan ulushni sotib olishning imtiyozli huquqini amalga oshirishdan yozma ravishda voz kechsalar, bunday ulush belgilangan muddatdan oldin begona shaxsga sotilishi mumkin.

Umumiy mulk huquqidagi ulushni sotuvchining o'z ulushini begona shaxsga sotish niyati to'g'risida umumiy mulk ishtirokchilariga xabar berishning o'ziga xos xususiyatlari federal qonun bilan belgilanishi mumkin.

Begonalashtirilgan ulushni sotib olishdan birinchi bo'lib rad etish huquqi faqat sherikning o'zi tomonidan amalga oshirilishi mumkin, chunki qonunda imtiyozli huquqni o'tkazishni taqiqlovchi majburiy qoida belgilangan (Fuqarolik Kodeksining 250-moddasi 4-bandi).

Belgilangan qoidaga rioya qilmaslik, ya'ni. Aktsiyani boshqa sherik egalari tomonidan imtiyozli sotib olish huquqini buzgan holda sotish bitimning haqiqiy emasligini anglatmaydi. Biroq, ulushli mulkning har qanday ishtirokchisi uch oy ichida xaridorning huquq va majburiyatlarini unga o'tkazishni sudda talab qilishga haqli (Fuqarolik Kodeksining 250-moddasi 3-bandi). Agar bunday talab qondirilsa, majburiyatdagi shaxs almashtiriladi.

Umumiy ulushli mulkning boshqa ishtirokchilari, shuningdek, agar ulushni begonalashtirgan sherik egasi oldi-sotdi shartnomasining narxini yoki boshqa muhim shartlarini o'zgartirgan bo'lsa, xaridorning huquq va majburiyatlari o'zlariga o'tishini talab qilishlari mumkin.

Sotib olishning imtiyozli huquqi aktsiyani faqat ayirboshlash yo'li bilan begonalashtirishga nisbatan qo'llaniladi. Boshqa kompensatsiyalangan shartnomalar bo'yicha ulushni begonalashtirishda, masalan, annuitet shartnomasi bo'yicha, birinchi rad etish huquqi boshqa sherik egalari uchun paydo bo'lmaydi. Imtiyozli sotib olish huquqi ushbu moddaning 2-bandida nazarda tutilgan hollarda va qoidalarga rioya qilgan holda, ulushli mulkning barcha ishtirokchilarining roziligisiz o'tkaziladigan ochiq kim oshdi savdosida ulushni sotishda ham qo'llanilmaydi. 250 Fuqarolik kodeksi va boshqa normativ hujjatlar.

Umumiy mulk huquqidagi ulush, agar tomonlarning kelishuvida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, shartnoma tuzilgan paytdan boshlab shartnoma bo'yicha oluvchiga o'tadi (FKning 251-moddasi 1-bandi). Davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan shartnoma bo'yicha umumiy mulk huquqidagi ulushni o'tkazish uni davlat ro'yxatidan o'tkazish vaqtida amalga oshiriladi.

Agar umumiy mulkdor ulushni boshqa sherik egasiga sotgan bo'lsa, u holda imtiyozli huquq qo'llanilmaydi va agar umumiy ulushli mulkning bir nechta ishtirokchilari ulushni sotib olishni xohlasalar, xaridor tanlash huquqi sotuvchiga tegishlidir.

Umumiy ulushli mulk huquqini bekor qilish

Umumiy mulkda bo'lgan mol-mulk uning ishtirokchilari o'rtasida ular o'rtasidagi kelishuvga binoan bo'linishi mumkin. Mulkning bo'linishi umumiy mulkning tugatilishini anglatadi. Sobiq mulkdorlarning har biri bo'linish natijasida shakllangan yangi mulk huquqi ob'ektiga ega bo'lib, ular mustaqil ravishda egalik qilish, foydalanish va tasarruf etish huquqiga ega bo'ladi.

Umumli mulk ishtirokchisi umumiy mulkdan o'z ulushini ajratishni talab qilishga haqli. Aktsiyani taqsimlashda umumiy mulk faqat qolgan ishtirokchilarga nisbatan saqlanib qoladi. Umumli mulkning sobiq ishtirokchisi umumiy mulkdor bo'lishni to'xtatadi, lekin ajratilgan mulkning egasi - yangi huquq ob'ekti bo'ladi. Umumiy qoidaga ko'ra, bo'linish ham, taqsimlash ham ishtirokchilar o'rtasidagi kelishuv asosida amalga oshirilishi kerak. Agar ishtirokchilar umumiy mulkni bo'lish yoki ulushni ajratish usuli va shartlari to'g'risida kelishuvga erisha olmasalar, nizo sudda hal qilinishi mumkin. Agar ulushni natura shaklida ajratish qonun bilan ruxsat etilmagan bo'lsa yoki umumiy mulkdagi mol-mulkka nomutanosib zarar etkazmasdan imkoni bo'lmasa, ajratilgan sherik mulkdor o'z ulushi qiymatini ulushli mulkning boshqa ishtirokchilari tomonidan unga to'lash huquqiga ega ( Fuqarolik Kodeksining 252-moddasi 3-bandi).

Sud ulushli mulk ishtirokchisining o'z ulushini natura shaklida ajratish to'g'risidagi da'vosini rad etishga haqli, agar ulushli mulkka nomutanosib zarar yetkazmasdan ajratish mumkin bo'lmasa. Ishtirokchiga natura shaklida ajratilgan mol-mulk va uning mulkiy huquqlardagi ulushi o'rtasidagi nomutanosiblik tegishli miqdorda pul yoki boshqa kompensatsiya to'lash yo'li bilan bartaraf etiladi.

Alohida hollarda, sud, hatto umumiy mulkdorning roziligi bo'lmagan taqdirda ham, umumiy mulkning qolgan ishtirokchilarini unga tovon to'lash majburiyatini yuklashi mumkin. Bu quyidagi hollarda mumkin: sherik mulkdorning ulushi ahamiyatsiz; ulushni real taqsimlash mumkin emas; Birgalikda mulkdor umumiy mulkdan foydalanishda jiddiy manfaatdor emas.

Umumiy mulkdagi ulushni undirib olish ham ulushli, ham birgalikdagi mulkda amalga oshiriladi, buning yagona o'ziga xos xususiyati shundaki, umumiy mulkda birinchi navbatda ishtirokchining ulushini aniqlash kerak.