Dastlabki shartnoma va omonat shartnomasi. Depozit bilan dastlabki sotib olish shartnomasini tuzish

Oldindan oldi-sotdi shartnomasini tuzayotganda, xaridor ko'pincha sotuvchiga tomonlar kelajakda tuzmoqchi bo'lgan kafolat sifatida pul summasini o'tkazadi. tuzilgan shartnoma asosiy shartnoma muddati. Biroq, dastlabki kelishuvning o'zida bu miqdor boshqacha atash mumkin - avans yoki depozit. Ushbu pul miqdori dastlabki kelishuvda qanday belgilanishiga bog'liq huquqiy oqibatlar tomonlar uchun, agar bunday dastlabki kelishuv buzilgan bo'lsa va asosiy kelishuvni tuzish amalga oshirilmasa.

Avans va omonat nima ekanligini va ushbu maqolada turar-joy binolarini oldi-sotdi shartnomasida ular bilan bog'liq shartlar mavjud bo'lsa, tomonlar qanday to'g'ri harakat qilishlari kerakligini ko'rib chiqamiz.

Avans tushunchasi hech bir joyda qonunda mustahkamlanmagan, bu atama ishlatiladi, lekin uning aniq ta'rifi - avans nima - qonunda yo'q. Biroq, ma'noga asoslanadi huquqiy normalar, bu atama ishlatilgan bo'lsa, biz quyidagi xulosaga kelishimiz mumkin:

Avans - shartnoma bo'yicha qisman avans to'lovi, xaridor tomonidan o'tkaziladi sotuvchiga turar-joy narxini kelgusida to'lash uchun. Agar uy-joy oldi-sotdisi va asosiy shartnoma imzolanmasa, avans summasi qaytarilishi kerak. Agar bitim va asosiy shartnoma imzolangan bo'lsa, avans to'lovning bir qismi sifatida hisoblanadi. yakuniy hisob-kitob. Shunday qilib, avans faqat avans to'lovidir. Bu atama faqat shu ma'noda ko'rib chiqilishi kerak.

Avansdan farqli o'laroq, "depozit" atamasi qonunda belgilangan (380-modda). Fuqarolik kodeksi RF):

Omonat - shartnoma tuzilganligi va uning bajarilishini ta'minlash uchun shartnoma bo'yicha boshqa tomonga to'lanishi kerak bo'lgan to'lovlarni to'lash uchun shartnoma tuzuvchi tomonlardan biriga beriladigan pul summasi. Shundan kelib chiqib, shunday xulosaga kelishimiz mumkinki, omonat nafaqat avans to‘lovi, balki majburiyatning bajarilishini ta’minlovchi vositadir.

Qonunda omonat shartnomasining shakliga qo'yiladigan talablar, shuningdek, tomonlar o'z majburiyatlarini bajarmagan taqdirda omonatga taalluqli oqibatlar:

Omonat to'g'risidagi shartnoma, omonat miqdoridan qat'i nazar, yozma shaklda tuzilishi kerak;

Yozma shaklga rioya qilinmagan taqdirda, omonat sifatida to'langan summa shartnoma bo'yicha tarafdan to'lanishi lozim bo'lgan to'lovlarga tegishli ekanligiga shubha tug'ilsa, bu summa, agar boshqacha isbotlanmagan bo'lsa, avans sifatida to'langan hisoblanadi. Bu shuni anglatadiki, nizo yuzaga kelgan taqdirda, sud, agar boshqacha isbotlanmasa, bunday summa depozit emas, balki avans deb hisoblaydi.

Shunday qilib, dastlabki kelishuvda tomonlarning asl niyatlarini to'g'ri aks ettirish juda muhim, chunki bunday dastlabki kelishuvni buzish oqibatlari matnda xaridor tomonidan sotuvchiga o'tkazgan pul miqdori qanday nomlanishiga qarab har xil bo'ladi. shartnoma - avans yoki depozit.

Shunday qilib, agar dastlabki kelishuv avansga tegishli bo'lsa, u holda shartnoma tuzilmagan bo'lsa, sotuvchi avans miqdorini xaridorga qaytarishi shart. Biroq, bu sotuvchini turar-joy binolarini oldi-sotdi shartnomasini tuzishga majburlash uchun sudga da'vo qo'zg'atishdan mahrum qilmaydi, shu bilan birga avans summasi qaytarilmaydi, lekin turar-joy binolarining narxini to'lash uchun hisobga olinadi. shartnoma.

Agar dastlabki kelishuvda omonat sifatida pul o‘tkazilayotgani ko‘rsatilgan bo‘lsa-chi?

Bunday holda, asosiy shartnoma kimning aybi bilan tuzilmaganligi muhimdir.

Agar bu tomonlarning kelishuvi bilan yoki bajarishning iloji yo'qligi sababli sodir bo'lgan bo'lsa, depozit summasi muvaffaqiyatsiz xaridorga qaytarilishi kerak. San'atga muvofiq ijro etishning mumkin emasligi ostida. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 416-moddasiga binoan, tomonlarning hech biri javobgar bo'lmagan holatlar mavjudligini tushunish kerak: masalan, mulkni yo'q qilish.

Agar dastlabki shartnomaning buzilishi xaridorning (omonatni bergan tomon) aybi bilan sodir bo'lsa, depozit boshqa tomonda (sotuvchida) qoladi.

Agar omonatni olgan tomon (sotuvchi) shartnomani bajarmaganligi uchun javobgar bo'lsa, u boshqa tomonga (xaridorga) omonat summasining ikki barobarini to'lashi shart.

Bundan tashqari, shartnomani bajarmaganlik uchun mas'ul bo'lgan tomon, agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, boshqa tomonga zararni, shu jumladan omonat summasini qoplashi shart.

Shunday qilib, depozit shartini qo'shish bilan dastlabki shartnomani imzolagan tomonlar bunday shartnomada belgilangan uni bajarish muddatini e'tibordan chetda qoldirmasliklari kerak, chunki bu uni bajarishga majburlashga ham, ushbu yo'qotishlar bilan bog'liq holda qoplanishiga ham olib kelishi mumkin. kabi salbiy oqibatlar depozit miqdori haqida.

Dastlabki kelishuvlarning asosiy buzilishi asosiy shartnomani tuzish uchun belgilangan muddatlarning buzilishi hisoblanadi. Agar muddat tugab borayotgan bo'lsa va tomonlar asosiy shartnomani tuzish niyatlarini bildirmagan bo'lsa yoki tomonlardan biri qochgan bo'lsa, insofli tomon omonatga qo'yilgan/qabul qilingan summani yo'qotmaslik haqida g'amxo'rlik qilishi kerak. depozitdan. Keyingi tomon asosiy shartnomani tuzishdan qochayotganligini isbotlash uchun bunday shartnomani tuzish to'g'risida taklif yuborish kerak, unda asosiy shartnomani tuzish uchun kelish kerak bo'lgan sana, vaqt va manzil ko'rsatilgan. va turar-joy binolarini sotib olish. Bu shaxsan imzoga qarshi yoki ilovaning tavsifi va etkazib berish to'g'risidagi xabarnoma bilan xat orqali yoki notarius xizmatlari orqali amalga oshirilishi mumkin.

Agar shunga qaramay, asosiy shartnoma imzolanmagan bo'lsa, depozit shartlarini dastlabki shartnomaga kiritishning qonuniyligini ko'rib chiqishda tomonlar sudlarning pozitsiyasini hisobga olishlari kerak.

Rossiya Federatsiyasi qonunchiligida tomonlarning dastlabki kelishuvga asosiy shartnomani tuzmaganlik va (yoki) tuzishdan bo'yin tovlaganlik uchun jarima to'lash shartini kiritishni taqiqlash mavjud emas, bu tomonlarning huquqqa ega ekanligini anglatadi. ushbu shartlarni dastlabki kelishuvda belgilash.

Biroq, sudlar bunday shartlarni dastlabki kelishuvga kiritishning qonuniyligiga rioya qiladilar turli yondashuvlar, qaror qabul qilishda bir xillik yo'q. Xususan, sudlarning ikkita qarama-qarshi yondashuvini ajratib ko'rsatish mumkin.

Birinchi yondashuv shundan iboratki, dastlabki shartnoma tuzgan shaxslar kelajakda asosiy shartnomani tuzish majburiyatiga ega bo'lib, ikkinchi tomondan asosiy shartnomani tuzishni talab qilish huquqiga ega. Majburiyatlarni yaratish mulkiy tabiat bunday kelishuv qonun hujjatlarida bevosita nazarda tutilmagan. Bundan tashqari, Art. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 429-moddasi maxsus usullar kontragent asosiy shartnomani tuzishdan bo'yin tovlaganida dastlabki kelishuv tarafini himoya qilish - asosiy shartnomani tuzishga majbur qilish uchun sudga da'vo arizasi bilan. Binobarin, asosiy shartnomani tuzishdan bosh tortganlik uchun jarima asosiy shartnomani tuzish majburiyatini ta'minlash usuli va chora sifatida. mulkiy javobgarlik rioya qilmaslik uchun yoki noto'g'ri ijro Ushbu majburiyat amaldagi fuqarolik qonunchiligida ko'zda tutilmagan.

Ikkinchi yondashuv - asosiy shartnomani tuzish majburiyatini ta'minlash chorasi sifatida dastlabki shartnomada jarima bandini belgilashga yo'l qo'yilishi. Jarima - bu chora fuqarolik javobgarligi va majburiyatlarning bajarilishini ta'minlash usuli va dastlabki shartnomani bekor qilish dastlabki kelishuvning o'zida nazarda tutilgan jarimani to'lashni rad etish uchun asos bo'la olmaydi. Shunday qilib, asosiy shartnomani tuzish majburiyatini bajarmaganlik uchun depozit shaklida jarima to'lash sharti fuqarolik qonunchiligiga zid emas va dastlabki shartnomaga kiritilishi mumkin.

Ko'chmas mulkni sotib olish ko'pincha tomonlar o'rtasida dastlabki kelishuvni tuzish va agar xaridorda sotib olingan mol-mulkning to'liq qiymatini to'lash uchun etarli mablag'ga ega bo'lmasa, kafolat sifatida omonatni o'tkazish bilan birga keladi. dastlabki shartnomani tuzishning asosiy shartlarini belgilaydi va tartibga soladi.

Shartnomani tuzish xususiyatlari

Qonunchilikda nazarda tutilgan muayyan shartlar bajarilmasligi bitimning haqiqiy emas deb topilishiga olib kelishi mumkin bo'lgan bunday turdagi shartnomalarni tuzish, xususan:

• Shartnoma shakli qonun hujjatlarida ko'chmas mulk oldi-sotdi shartnomalari uchun nazarda tutilgan asosiy shakl bilan belgilanadi. ushbu turdagi shartnomalar uchun majburiy yozma shakl o'rnatilgan. Shartnoma shakliga rioya qilmaslik oqibatlarga, ya'ni uni haqiqiy emas deb topishga olib keladi.
• Shartnoma predmeti o'zi haqida aniq tasavvurga ega bo'lishi kerak, shuning uchun shartnoma nafaqat ko'rsatadi yuridik manzil sotib olinayotgan mulk, shuningdek, u joylashgan qavat, qurilgan yili, maydoni va boshqa xususiyatlari.
• Shartnoma tuzilgan shartlar va kelajakdagi shartnoma shartlari, ular asosida kvartira xaridorning mulkiga o'tkaziladi - to'liq xarajat sotib olingan ko'chmas mulk.
• Tomonlar kvartirani oldi-sotdisi bo'yicha asosiy shartnomani tuzishlari kerak bo'lgan muddatni nazarda tutadigan shartnoma muddati. Agar muddat tomonlar tomonidan belgilanmagan bo'lsa, kelishuvga binoan 1 yildan ortiq bo'lmagan muddat belgilanadi. Agar xaridor o'z majburiyatlarini bajarmasa, sotuvchiga tegishli har bir huquq kvartirani sotish va sotib olish bo'yicha shartnoma tuzishga majburlash talabi bilan sudga murojaat qiling majburan - .

Depozit

3.2. Agar asosiy shartnoma Xaridorning aybi bilan tuzilmagan bo'lsa, depozit sotuvchi tomonidan qaytarilmaydi. Xaridorning aybi xaridor yoki uning vakilining notarial tasdiqlangan ishonchnoma yoki shaxslar tomonidan tasdiqlangan ishonchnoma bilan 1.3.5-bandda ko'rsatilgan joyda belgilangan sanada kelmaganligini anglatadi. bu dastlabki kelishuv.

3.3. Agar sotuvchining aybi bilan asosiy shartnoma tuzilmagan bo'lsa, u depozitni xaridorga qaytarishi kerak. ikki tomonlama o'lcham, 3 (uch) ichida bank kunlari da ko'rsatilgan muddat tugaganidan keyin. Sotuvchining aybi 3.2-bandda ko'rsatilganidek, Xaridorning aybiga o'xshash tarzda aniqlanadi. bu dastlabki kelishuv.

3.4. Sotuvchi tomonidan omonatni Xaridorga qaytarishi yoki sotuvchi tomonidan omonatni xaridorga nazarda tutilgan asoslarga ko‘ra qaytarib bermasligi Tomonlarning Asosiy shartnomani tuzish bo‘yicha majburiyatlarini bekor qiladi.

3.5. Xaridor tomonidan talablarga muvofiq to'langan depozit miqdori sotuvchi tomonidan Xaridorga qaytarilishi kerak, agar asosiy shartnomani tuzish muddati tugagunga qadar Xaridor sotuvchi va sotuvchi o'rtasidagi bitimning natijasi bo'lgan holatlarni aniqlasa. Xaridorga e'tiroz bildirilishi mumkin va sotilgan Kvartira Xaridordan musodara qilinishi kerak. Sotuvchi omonat summasini Xaridor sotuvchiga sotuvchiga depozit summasini qaytarish to‘g‘risidagi talabni taqdim etgan kundan boshlab 3 (uch) bank kuni ichida qaytarishi shart.

4. Yakuniy qoidalar

4.1. Ushbu dastlabki shartnoma Tomonlar tomonidan imzolangan paytdan boshlab kuchga kiradi va shu kungacha amal qiladi to'liq ijro o'z majburiyatlari bo'yicha tomonlar.

4.2. Ushbu dastlabki kelishuv nazarda tutilgan hollarda bekor qilinishi mumkin amaldagi qonunchilik RF.

4.3. Asosiy shartnomani tuzish xarajatlari quyidagilar tomonidan qoplanadi:

4.3.1. Shartnoma bo'yicha mulk huquqini o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazish uchun davlat boji sotib olish va sotish Kvartiralar - xaridor.

4.3.2. Seyfni ijaraga olish uchun to'lov - Xaridor.

4.3.3. Tekshirish/qayta hisoblash uchun to'lov Pul- Sotuvchi.

4.4. Ushbu Shartnoma bo'yicha Tomonlar o'rtasidagi barcha nizolar va kelishmovchiliklar dastlabki kelishuv deb o'ylamang da'vo qilish tartibi va kvartira joylashgan joyda sudda ko'rib chiqilishi kerak.

4.5. Ushbu dastlabki shartnoma rus tilida har biri bir xil bo'lgan ikki nusxada tuzilgan yuridik kuch, tomonlarning har biri uchun bitta nusxa.

Tomonlar imzosi:

Sotuvchi

_____________________________________________________________________________

TO'LIQ ISM. imzo

Xaridor

____________________________________________________________________________

TO'LIQ ISM. imzo

Kvitansiya

Shahar ________________, _____________________________________

Men, _________________________, _________________tug‘ilgan yil, pasport______________, “___”_____________________________________ tomonidan berilgan, bo‘lim kodi_____________, manzili: __________________________________, olingan________________________ ___________________ yil, pasport______________, “___”_____________________________________, bo‘lim kodi_____________, manzili: __________________________________, dastlabki kelishuv bo‘yicha omonat. kvartirani sotib olish va sotish uchun "___"__________. __________ (________________) rubl miqdorida.

Men pul miqdorini o'tkazdim

To'liq ism Imzo

Men pul miqdorini oldim

Hech qanday shikoyatim yo'q.

Har bir inson hayotida kamida bir marta kvartira yoki xususiy uyning sotuvchisi yoki xaridori bo'lgan! Va amalda hamma joyda turar-joy binolarini sotib olish va sotish bo'yicha shartnoma depozitni tayyorlash bilan birga keladi (aniqrog'i, taxmin qilish to'g'riroq bo'lar edi). Shu bilan birga, zamonaviyda fuqarolik muomalasi Ko'chmas mulkning turidan qat'i nazar, shartnomadan oldingi shartnomalar tobora keng tarqalgan bo'lib, tomonlar asosiy "yakuniy" shartnomani imzolashdan oldin muzokaralar bosqichida tuzadilar (dastlabki shartnomalar, oldi-sotdi eslatmalari, niyat xatlari, memorandumlar). niyat va tushunish, ramka kelishuvlari va hokazo.).

Ulardan, pozitsiyadan Rossiya qonunchiligi eng yuqori qiymat dastlabki kelishuvga ega, chunki ko'ra ichki qonun faqat u tomonlarni kelajakda har qanday shartnoma tuzish majburiyatlari bilan bog'lashi mumkin, boshqa shartnomadan oldingi kelishuvlar esa bunday majburiyatlarni keltirib chiqarmaydi.

Turar-joy binolari bilan operatsiyalarni amalga oshirishda dastlabki kelishuvning mashhurligi oshib borayotgani bejiz emas. Biroq, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida mavjudligiga qaramasdan maxsus normalar, dastlabki kelishuvga bag'ishlangan (429-modda), amaliyot shuni ko'rsatadiki, bunday bitimlarni tuzayotgan tomonlar ko'pincha ulardan kelib chiqadigan majburiyatlarning mohiyatini etarli darajada tushunmaydilar. Shu munosabat bilan, dastlabki kelishuv loyihasini qo'llashda juda ko'p dolzarb nazariy va amaliy savollar tug'iladi.

Xususan, dastlabki kelishuv bo'yicha majburiyatlarni ta'minlash uchun omonatdan foydalanishning maqbulligi masalasi juda keskin. Bu, ayniqsa, turar-joy binolarining aylanmasi bilan bog'liq munosabatlar uchun to'g'ri keladi, chunki depozit an'anaviy ravishda uy-joy bilan operatsiyalarni amalga oshirishda pul majburiyatlarining bajarilishini ta'minlashning eng keng tarqalgan usullaridan biridir. Turar-joy binolarini oldi-sotdi shartnomasini yakunlamoqchi bo'lgan shaxslar ko'pincha bir-birlari bilan oldindan shartnoma tuzadilar, unda ular kelajakda oldi-sotdi shartnomasini bajarish majburiyatini oladilar. Ushbu shartnoma tomonlarning niyatlarini qonuniy ta'minlash va asosiy shartnomani tuzishga tayyorgarlik ko'rish davridagi munosabatlarini tartibga solish maqsadida tuziladi. Shu bilan birga, dastlabki shartnomada ko'pincha uni imzolashda bo'lajak xaridor bo'lajak sotuvchiga depozit deb ataladigan ma'lum miqdordagi pulni o'tkazishi va turar-joy binolarini sotish shartnomasi tuzilgandan keyin ko'rsatilgan. u bo'yicha to'lovlar hisobga olinadi. Qachon asossiz rad etish asosiy shartnoma tuzilgandan so'ng, xaridor to'langan depozit miqdorini yo'qotadi va sotuvchi uni ikki barobar miqdorda qaytarish majburiyatini oladi.

Yuqoridagi vaziyat quyidagilarni nazarda tutadi:

a) depozit tomonlarning kelajakda oldi-sotdi shartnomasini tuzish majburiyatini ta'minlaydi, ya'ni. dastlabki kelishuvdan kelib chiqadigan majburiyat;

b) dastlabki kelishuvning bajarilishini ta'minlash uchun to'langan omonat summasi, agar normal rivojlanish munosabatlar hali tuzilmagan oldi-sotdi shartnomasi bo'yicha to'lov funktsiyasini bajaradi.

San'atning 1-bandiga binoan. Fuqarolik Kodeksining 380-moddasiga ko'ra, omonat shartnoma bo'yicha shartnoma bo'yicha boshqa tomonga to'lanishi kerak bo'lgan to'lovlarni to'lash uchun shartnoma tuzgan tomonlardan biri tomonidan shartnoma tuzilganligi va uning bajarilishini ta'minlash uchun berilgan pul summasi sifatida tan olinadi. ”. Omonat to'g'risidagi shartnoma, omonat miqdoridan qat'i nazar, yozma shaklda tuzilishi kerak. Ushbu ta'rifdan kelib chiqadiki, omonat bir vaqtning o'zida uchta funktsiyani bajaradigan pul summasi: to'lov, sertifikatlash va xavfsizlik. Omonat kafolatlangan shartnoma tuzilganligini tasdiqlaydi, undan kelib chiqadigan majburiyatlarning bajarilishini ta'minlaydi va munosabatlarning normal rivojlanishida kafolatlangan shartnoma bo'yicha to'lanishi lozim bo'lgan to'lovga hisobga olinadi. Depozit faqat ishlashni ta'minlash uchun ishlatilishi mumkin shartnoma majburiyatlari. Doirasida shartnomadan tashqari majburiyatlar qo'llanilmaydi. Bundan tashqari, omonatning to'lov funktsiyasi shundan dalolat beradiki, u faqat pul bilan bog'liq bo'lgan shartnoma majburiyatlarini ta'minlash uchun ishlatilishi mumkin. Yuqoridagi sifatlardan kamida bittasini omonat yo‘qotishi uni omonat mulkidan mahrum qiladi.

Shartnoma bo'yicha tarafdan to'lanishi lozim bo'lgan to'lovlar bo'yicha to'langan summa avans ekanligiga shubha tug'ilganda, xususan, yozma shaklga rioya qilish to'g'risidagi qoidaga rioya qilinmaganligi sababli, bu summa avans sifatida to'langan hisoblanadi. , aksi isbotlanmasa.

Ammo, yuqorida aytib o'tilganidek, turar-joy binosini, kvartirani yoki turar-joy binolarini oldi-sotdi shartnomasi davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak va faqat davlat ro'yxatidan o'tkazilgandan keyin tuzilgan va kuchga kirgan deb hisoblanadi. Uy-joy oldi-sotdi shartnomasi uchun davlat ro'yxatidan o'tkazish hal qiluvchi va ta'sischi ahamiyatga ega, chunki bunday davlat ro'yxatidan o'tmasdan shartnoma qonuniy kuchga ega bo'lmaydi.

Natijada, tomonlar uy-joy oldi-sotdi shartnomasini tuzishda va u kuchga kirgunga qadar (davlat ro'yxatidan o'tkazish) allaqachon amaldagi shartnoma va yuzaga kelgan majburiyat uchun garov sifatida depozit qo'yishini olamiz!

Bu qonunga to'g'ridan-to'g'ri ziddir, u omonat ta'rifini belgilashda uning qo'shimcha xususiyatini aniq ko'rsatib beradi va majburiy mavjudligi haqiqiy shartnoma majburiyati, ta'minlash uchun depozit beriladi.

Bular. depozit hali davlat ro'yxatidan o'tmagan turar-joy oldi-sotdi shartnomasini ta'minlash uchun apriori (asosan) bo'lishi mumkin emas.

Qiziqarli hikoya qonunchilikni birlashtirish shartnomadan oldingi munosabatlar. Agar 19-asrning Rossiyasida hech kim kelajakdagi majburiyatni olishdan bosh tortmasa, shu jumladan. sud asosiy bitimni tuzishga majbur qila olmadi (majburlab), keyin in Sovet Rossiyasi hammasi teskari edi: tomonlardan biri dastlabki kelishuvda nazarda tutilgan kelishuvni tuzishdan bo'yin tovlagan taqdirda, sud boshqa tomonning da'vosiga ko'ra, nafaqat noto'g'ri tomondan etkazilgan zararni undira oladi. qochish, balki tan olish tegishli kelishuv dastlabki kelishuvda nazarda tutilgan shartlar asosida to'ldiriladi.

Bu boradagi zamonaviy fuqarolik qonunchiligi, menimcha, oltin o'rtachani oldi.

Asoslar fuqarolik qonunchiligi 1991 yil va undan keyin Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi (429-modda va 445-moddaning 4-bandi) xulosa qilish tartibini belgilab berdi, majburiy talablar dastlabki kelishuvning shakli va mazmuniga, shuningdek uni buzish oqibatlariga, shu jumladan shartnoma tuzishga majbur qilish uchun da'vo qo'yish imkoniyatiga. Dastlabki shartnomada predmetni belgilashga imkon beruvchi shartlar, shuningdek, boshqa shartlar bo'lishi kerak muhim shartlar asosiy shartnoma.

Dastlabki bitim tuzgan tomon asosiy shartnomani tuzishdan qochgan hollarda, ikkinchi tomon shartnomani tuzishga majburlash talabi bilan sudga murojaat qilishga haqli, shartnomani tuzishdan asossiz ravishda bosh tortgan tomon esa zararni qoplashi shart. buning natijasida etkazilgan zarar uchun boshqa tomon.

Shunday qilib, dastlabki kelishuvning maqsadi dastlab har doim nomulkiy (tashkiliy) xarakterdagi majburiyatlarni - tomonlarning kelajakda shartnoma tuzish majburiyatini belgilash edi. Dastlabki kelishuv doirasi tayyorgarlik hisoblanadi maxsus kelishuv, qoida tariqasida, mulkiy xususiyatga ega. Va shu nuqtai nazardan, ushbu chegaralardan tashqariga chiqishni dastlabki kelishuv qoidalarini asossiz ravishda kengaytirish deb hisoblash kerak.

Shu bilan birga, uy-joy oldi-sotdi shartnomasi sifatida bunday shartnomani tuzishga majbur qiling - kvartirani xaridorga o'tkazish uchun kelishuv bilan belgilanadi miqdor - sud shunchaki qila olmasligi mumkin, chunki kvartira, masalan, shu vaqtga qadar oddiygina sotilgan bo'lishi mumkin. Shu sababli, ko'chmas mulk oldi-sotdi shartnomasi bo'lgan haqiqiy asosiy shartnomani tuzish majburiyatini bajarmaslik oqibati faqat aybdor tarafga dastlabki kelishuvning boshqa tarafga etkazilgan zararni qoplash majburiyatini yuklash bo'lishi mumkin. va (yoki) unga nisbatan dastlabki kelishuvda nazarda tutilgan jarimalarni qo'llash.

Shunday qilib, dastlabki kelishuv tashkiliy xususiyatga ega bo'lib, mulkiy, kamroq pul majburiyatlarini keltirib chiqarmasligi kerak. Shuning uchun, ichida ushbu shartnomadan depozitning to'lov funktsiyasini amalga oshirish mumkin emas. Dastlabki shartnomani tuzishda bo'lajak xaridor tomonidan bo'lajak sotuvchiga o'tkazilgan summa asosiy shartnoma bo'yicha to'lovlarga hisobga olinishini ko'rsatishi vaziyatni o'zgartirmaydi, chunki asosiy shartnoma hali tuzilmagan. Ammo, agar biz oxirgi holatdan mavhum olsak ham, tan olish kerakki, asosiy va dastlabki kelishuvlar, garchi o'zaro bog'liq bo'lsa-da, lekin shunga qaramay, mustaqil bitimlardir. Asosiy shartnoma tuzilgan paytdan boshlab dastlabki shartnomadan kelib chiqadigan majburiyat ijro etish yo'li bilan bekor qilinadi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 408-moddasi). Shunday qilib, asosiy va dastlabki kelishuvlar boshqa vaqt oralig'ida mavjud. Ikki butunlay boshqacha doirasida depozit vazifalarini amalga oshirish huquqiy tabiat va shartnomalarning vaqtinchalik mavjudligi mumkin emas. Bu opsion, shuningdek, omonat hali vujudga kelmagan majburiyatni ta'minlovchi variant omonat to'g'risidagi shartnomaga asoslangan huquqiy munosabatlarning qo'shimcha xususiyatiga zid keladi. Ikkinchisi asosiysi bilan bir vaqtda paydo bo'ladi va tugaydi va ketma-ketlikda doimo uning taqdirini kuzatib boradi. U bir asosiy majburiyatdan boshqasiga "sakrab o'ta olmaydi" yoki bir vaqtning o'zida bir nechta asosiy majburiyatlarga "xizmat qila olmaydi".

Yuqoridagi fikrlardan kelib chiqadiki, uy-joyni begonalashtirishga oid munosabatlarda depozitning klassik qurilishi qo'llanilmaydi.

Uy-joy sotib olish bo'yicha dastlabki shartnoma, hech bo'lmaganda, oddiy yozma shaklda tuzilishi kerak. Og'zaki shakl bu erda qabul qilinishi mumkin emas. Agar bunday shartnoma bo'yicha bir tomon boshqa tomonga to'lanadigan summaning bir qismini o'tkazsa, u shartnoma tuzilganligini tasdiqlovchi dalil sifatida emas (isbotlanadigan hech narsa yo'q), balki shartnomani bajarish uchun o'tkaziladi. ...Shu bilan birga, agar shartnoma qonun talabiga binoan rasmiylashtirilmagan bo‘lsa yozma shakl, lekin omonat to'langan bo'lsa (u o'tkazilgan depozit ekanligi isbotlangan), keyin depozitni to'lash shartnomani tuzish haqiqatining dalili bo'lib xizmat qiladi. Shartnomalarni ta'minlashda notarial tasdiqlash, depozitning identifikatsiya funktsiyasi ham talab qilinmagan bo'lib qolmoqda.

Uy-joy sotib olish shartnomasini o'z ichiga olgan davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan shartnomalarga kelsak, depozit ularni ta'minlash uchun kamroq mos keladi. Ular uchun davlat ro'yxatidan o'tkazish hal qiluvchi ahamiyatga ega: u tugaguniga qadar ular tugallanmagan hisoblanadi. Bunday ro'yxatga olishdan oldin hech qanday majburiyat paydo bo'lmagani uchun depozit haqida gapirishning hojati yo'q (mavjud bo'lmagan narsaning mavjudligini isbotlash mumkin emas). Omonat to'g'risidagi shartnoma asosiy majburiyat yo'qligi sababli haqiqiy emas deb topiladi. Depozit sifatida berilgan mablag'lar xaridorga qaytarilishi kerak. Bunday holda, asosiy shartnomani bajarmaslik sabablari muhim emas, chunki tuzilmagan shartnoma uni bajarish bo'yicha tomonlarning majburiyatlarini keltirib chiqarmaydi.

Shunday qilib, undan kelib chiqadigan majburiyatlarning bajarilishini yoki dastlabki kelishuvda nazarda tutilgan asosiy kelishuv asosida yuzaga kelishi kerak bo'lgan kelajakdagi majburiyatlarni ta'minlash uchun dastlabki kelishuvni tuzishda tomonlardan biri boshqa tomonga o'tkazgan summani hisobga olish mumkin emas. San'at ma'nosida omonat sifatida. 380 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi. Shu sababli, aniq yuridik zarar etkazmaslik uchun uni jiddiy pul depoziti deb atash mumkin emas.

Vaziyatdan chiqish yo'li qanday?

Menimcha, eng maqbul yechim ko'chmas mulkni begonalashtirishga oid huquqiy munosabatlar ishtirokchilariga hamma narsadan foydalanishni tanlash erkinligini qonun bilan ta'minlash bo'ladi. qonun bilan nazarda tutilgan shartnoma tuzilmalari: dastlabki kelishuv, depozit va h.k. Agar bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazishdan voz kechilsa, bu mumkin bo'ladi - Adliya muassasalari uchun faqat huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish kifoya qiladi. Ko'chmas mulk va ularning og'irligi. Biroq, bu nazariya.

Sud amaliyoti nihoyat depozit shartnomasini mol-mulkni begonalashtirish bo'yicha bo'lajak bitimga avans to'lash bo'yicha maksimal kelishuv sifatida tan olish yo'lidan borishni boshlaganligi sababli, ko'pchilik moliyaviy sanktsiyalarni belgilash yo'lidan bormoqda. ushbu avans miqdoriga teng miqdorda dastlabki kelishuv. Bunday harakatlarning ma'nosi ta'minlashdir tomonlar tomonidan berilgan kelajakda shartnoma tuzish majburiyati so'm pullar nuqtai nazaridan, kelajakdagi shartnomani tuzishdan bosh tortganlik uchun penya (jarima) shaklida. salbiy oqibatlar vijdonsiz tomon uchun va shunga mos ravishda vijdonli tomon uchun jarima shaklida kompensatsiya olish, bunday kelishuv tomonlar uchun yanada jozibadorroqdir.

Adolat uchun aytish kerakki, amalda ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarni ta'minlashning dastlabki kelishuvga muqobil boshqa variantlari mavjud.

Ba'zi amaliyotchilar (rieltorlar, advokatlar) ushbu vaziyatdan chiqishning quyidagi qiziqarli yo'lini taklif qilishadi:

Imzolangan, lekin hali tugallanmagan majburiyatni ta'minlash davlat ro'yxatidan o'tkazish, turar-joy binolarini oldi-sotdi shartnomasida shartnoma bo'yicha har bir tomonning yoki shartnoma bo'yicha bir tomonning mustaqil uchinchi shaxsga (rieltor, notarius) qo'yiladigan pul badallaridan iborat ma'lum bir fond yaratish taklif etiladi. ) va shartnoma majburiyatlari vijdonan buzilgan taqdirda o'tkazilishi kerak. Biroq, bu turdagi mablag'larni saqlashning qonuniyligi haqidagi savolni tug'diradi tadbirkorlik faoliyati uchinchi tomon. Biroq, bizning fikrimizcha, bunday sxema kelajakda saqlash uchun ixtisoslashtirilgan fondlar jarayonga jalb qilingan taqdirda mumkin. yuridik shaxslar- banklar va boshqa moliya-kredit tashkilotlari.

Bunday vaqtinchalik choralar ko'chmas mulk aylanmasi sohasidagi shartnoma majburiyatlari amaldagi qonun hujjatlarida nazarda tutilmagan, ammo ular unga zid emas va shuning uchun ishtirokchilar tomonidan yaxshi qabul qilinishi mumkin. fuqarolik munosabatlari turar-joy binolarini sotib olish va sotish.

Albatta, xaridor va sotuvchi har doim bo'ladi turli tomonlar barrikadalar - biri minimal xavf bilan arzonroq sotib olishga harakat qilmoqda, ikkinchisi o'zlari uchun minimal yo'qotishlar bilan yuqori narxda sotishga harakat qilmoqda. Biroq, vijdonli tomonni bitimdan foyda olishni istagan shaxsdan himoya qilish bo'yicha dastlabki kelishuvni tuzishda ba'zi umumiy tavsiyalar berilishi mumkin:

1. Agar siz rieltorlik kompaniyasi vositachiligida dastlabki shartnoma tuzsangiz (barcha bitimlarning 90 - 95%), ushbu rieltorlik agentligini direktor yoki boshqa uchinchi shaxs sifatida kiritish sizning manfaatingiz uchundir. kelishuv vakolatli shaxs, faqat boshqaruvchi emas, balki ishonchnoma asosida harakat qiladi. Xaridor va sotuvchi o'rtasida avans summasini qaytarish bo'yicha nizo yuzaga kelgan taqdirda, ko'chmas mulk kompaniyasi shartnoma tarafi sifatida, katta ehtimol bilan uchinchi shaxs sifatida sudga tortiladi. Bunday shaxsning ko'rsatuvi shartnoma taraflaridan birining asosiy oldi-sotdi shartnomasini tuzmaganlikda aybdorligini aniqlashda va shunga ko'ra avans summasi va jarima miqdorini undirish to'g'risida qaror qabul qilishda hal qiluvchi ahamiyatga ega bo'lishi mumkin. aybdor shaxs.

2. Shartnoma shartlarida tomonlarning ma'lum vaqtlarda kelishini ta'minlash: notarial idora, sana va vaqt. Shunday qilib, huquqiy nizo yuzaga kelgan taqdirda, siz oldindan kelishilgan shartlar bo'yicha uy-joy sotib olish (sotish) bo'yicha niyatlaringizning yaxlitligi to'g'risida qo'shimcha faktga (yoki ma'lum bir notarius shaxsida guvohga) ega bo'lasiz.

3. Iloji bo'lsa, barcha muhim masalalar bo'yicha (ayniqsa, murosaga erishib bo'lmasa), shartnoma tarafingiz bilan yozma ravishda muloqot qilishga harakat qiling. Shu bilan birga, siz pochta xarajatlarini tejashingiz kerak emas: agar siz xatni kvitansiyaga qarshi etkazib bera olmasangiz (imzoga qo'shimcha ravishda, bu holda, qo'lda yozishni so'rang: "Men xatning nusxasini oldim va to'liq ism". ), xatlar xabarnoma bilan ro'yxatdan o'tgan pochta orqali yuborilishi kerak. Dalil shaklida bunday xavfsizlik tarmog'i o'z vaqtida xabar berish ishda ishtirok etuvchi tomonlar sud ega bo'lishi mumkin hayotiy ahamiyatga ega qaror qabul qilganda.

Bu xulosa sanasi (vaqti) to'g'risidagi xabar ham bo'lishi mumkin qo'shimcha kelishuv dastlabki yoki asosiy kelishuvga va bitim tuzish uchun zarur bo'lgan hujjatlarga oid xatlar va boshqalar. Bu ishda ishtirok etuvchi tarafga da'vo yuborishni o'z ichiga olmaydi - sudgacha bo'lgan tartib shart emas.

4. Dastlabki kelishuvda kim, nima uchun va qancha miqdorda xarajatlar va shartnoma shartlariga rioya qilmaslik uchun javobgarlikni o'z zimmasiga olishini imkon qadar batafsil ko'rsating. Bunday bitimning maqsadi tomonlar kelishilgan muddatda asosiy shartnomani tuzish uchun zarur bo'lgan barcha hujjatlarni tayyorlashdir. Va bu jarayonda rieltorlik kompaniyasining o'rni oxirgidan uzoqdir. Shunung uchun mukammal variant, bu har qanday rieltorga sharaf keltiradi - hujjatlarni yig'ish jarayonini ta'minlaydigan kompaniyaning mas'uliyatini belgilash.

5. Avans berilgan taqdirda xorijiy valyuta"hisob-kitoblar" yoki "to'lovlar" bo'limida rubl ekvivalentini, shuningdek qaysi sanada (qabul qilish, shartnoma tuzish) va qaysi kurs bo'yicha (Rossiya Federatsiyasi Markaziy banki, ma'lum bir bankni sotib olish yoki sotish) ko'rsating. to'lov amalga oshiriladi.

6. Tomonlarning javobgarligi shartnomaning eng "silliq" qismidir. Eng yaxshi variant Hamma narsani ko'rsatish imkon qadar to'liq bo'lar edi mumkin bo'lgan sabablar javobgarlik va aybni aniqlash tartibini tavsiflash.

Xulosa qilib aytganda, men muvaffaqiyatsiz ko'chmas mulk operatsiyalarining "aybdorlari" ni ishontirmoqchiman. Ularning ahvoli umidsiz emas. Ularning aybi sudda 100% aniqlanishi va isbotlanishiga ishonish uchun barcha asoslar mavjud bo'lsa ham, bu bilan bog'laning. davlat organi nizolarni hal qilishda mumkin va zarurdir, chunki oxir-oqibatda ayb va moliyaviy sanktsiyaning mutanosibligi sub'ektiv ravishda ishning barcha holatlarini: etkazilgan zarar miqdori, moliyaviy va boshqa vaziyatni birgalikda baholaydigan aniq sudya tomonidan belgilanadi. tomonlar, tomonlarning keyingi xatti-harakatlari, "fors-major" holatlari va boshqalar .d. Shuning uchun deyarli har doim sud San'atga amal qiladi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 333-moddasi jarimani sezilarli darajada kamaytiradi, birinchi navbatda, qoida tariqasida, miqdoriga teng oldindan to'lov amalga oshirildi.

Proskurin O. E., hamkor Huquq firmasi"JBI eksperti"

Ilm-fan va amaliyotda dastlabki kelishuv bo'yicha omonat qo'yish mumkinmi yoki yo'qmi, degan fikr mavjud emas. Bunga Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 380-moddasi matnining noaniqligi yordam beradi. Bir tomondan, depozit "asosiy" shartnoma tuzilganligining dalilidir, degan xulosaga kelish mumkin. Dastlabki kelishuvni tuzishda asosiysi hali mavjud emasligi aniq. Boshqa tomondan, qonunda asosiy shartnomani tuzishdan oldin depozit qo'yish taqiqlanmagan. Ushbu noaniqlikni qanday hal qilish bo'yicha ikkita fikrlash maktabi mavjud.

Birinchi nuqtai nazarga ko'ra, dastlabki shartnoma bo'yicha depozit qo'yish mumkin emas. Bu nuqtai nazar hakamlik sudlarida ko'proq mashhur. Masalan, sudyalar G'arbiy Sibir okrugi Federal arbitraj sudining 2004 yil 17 iyundagi F04/3281-399/A67-2004-sonli qarorida kelajakdagi oldi-sotdi shartnomasini tuzish to'g'risida dastlabki kelishuvni ta'minlash mumkin emasligini ta'kidladilar. depozit. Sud faqat shuni ko'rsatdi pul majburiyatlari omonat bilan ta'minlanishi mumkin. Ammo dastlabki kelishuv bo'yicha majburiyatlar bunday emas. Sudyalar omonat shartnomasi oldi-sotdi shartnomasidan mustaqil ravishda mavjud bo'lishi mumkinligi haqidagi dalillarni Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 380-moddasiga zid deb hisobladilar. Biroq, bu lavozim ko'rsatilgan tuman va boshqa tumanlarda qabul qilingan yagona lavozim emas. Shunday qilib, xuddi shu G'arbiy Sibir okrugining hakamlik sudyalari da'vogarning dastlabki kelishuv bo'yicha (2004 yil 21 yanvardagi F04 / 297-2312 / A45-2004-son qarori) depozitni qaytarish bo'yicha talablarini qondirdilar. Va Ural okrugida ular omonat asosiy va dastlabki kelishuvlarning bajarilishini ta'minlashi mumkinligiga ishonishadi (Federal arbitraj sudining qarori). Ural tumani 09.06.2004 yildagi № F09-2878/2004-GK). Sudlar umumiy yurisdiktsiya yanada izchil, va asosan dastlabki kelishuv bo'yicha depozit uchun "ovoz". Sharhning 51-bandida aynan shu narsa aytilgan sud amaliyoti Oliy sud 2005 yilning to'rtinchi choragi uchun RF; tasdiqlangan Rossiya Federatsiyasi Oliy sudi Prezidiumining 03.01.06 yildagi qarori bilan.

Menimcha, eng to'g'ri nuqtai nazar shundaki, xaridor omonatni to'lash sharti bilan tuzilgan dastlabki kelishuv aralash shartnoma sifatida tan olinadi. turli qismlar qaysi turli qoidalar qo'llaniladi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 421-moddasi). Ural okrugi Federal arbitraj sudi sudyalari ham xuddi shunday xulosaga kelishdi (2006 yil 29 iyundagi F09-5566/06-S3-son qarori). Ular omonat dastlabki kelishuv bo'yicha majburiyatlarni ta'minlashi mumkinligiga rozi bo'lmadilar. Shu bilan birga, sud qonuniy dizaynni tan oldi aralash kelishuv, unda depozit tuzish uchun rejalashtirilgan oldi-sotdi shartnomasi bo'yicha majburiyatlarni ta'minlaydi. G'arbiy Sibir okrugi Federal arbitraj sudi sudyalari, shuningdek, asosiy majburiyat depozit shartnomasi tuzilgan paytda mavjud bo'lishi kerak deb hisobladilar. Ammo ular to'g'ridan-to'g'ri bunday shartnomada asosiy majburiyat ham bo'lishi mumkinligini ko'rsatdilar. Masalan, oldi-sotdi shartnomasi yoki dastlabki shartnoma (2006 yil 14 dekabrdagi F04-8308/2006-son qarori (29303-A46-16)) kabi.

Belgilangan sud amaliyotini hisobga olgan holda, dastlabki bitim matnida uning aralash ekanligi va omonat to'g'risidagi shartnoma mavjudligi ko'rsatilishi mumkin. Bu nizoni ko'rib chiqishda majburiyatlarga ko'proq "barqarorlik" beradi arbitraj sudi. Maqola tayyorlandi axborot bo'limi jurnali yordamida