Nach der Registrierung der Abtretungsvereinbarung. !!! Staatliche Registrierung der Abtretung von Anspruchsrechten im Rahmen einer Vereinbarung zur Teilnahme am gemeinsamen Bau
Die Zahl der Fälle der Abtretung von Anspruchsrechten hat in letzter Zeit zugenommen, von Monat zu Monat verzeichnet Rosreestr diesen Anstieg. Gleichzeitig sind mit solchen Transaktionen in der Regel bestimmte Risiken verbunden. Fälle sind häufiger geworden, wenn ein Auftragnehmer, der eine Wohnung als Zahlung von einem Bauunternehmer erhalten hat, seinen Verpflichtungen gegenüber dem Bauunternehmen nicht nachkommt, wodurch der Abtretungsvertrag beendet wird und die Wohnung an das Gericht zurückgegeben wird. Experten sagten, wie man sich gegen solche Situationen absichert.
Vor denen, die eine Wohnung in einem neuen Gebäude kaufen wollen, stehen heute drei Möglichkeiten offen. Unterzeichnen Sie zunächst direkt mit dem Bauunternehmer eine Vereinbarung über die Beteiligung am Bau. Zweitens ist es möglich, Eigentümer einer Wohnung in einem neuen Haus zu werden, indem mit einer Person, die diese Wohnung zu Investitionszwecken von einem Bauträger gekauft hat, eine Vereinbarung über die Abtretung des Anspruchsrechts geschlossen wird. Die dritte Möglichkeit besteht darin, dass der Vertrag über die Abtretung des Anspruchsrechts mit einem Auftragnehmer geschlossen wird, der die Bau- und Installationsarbeiten in der Anlage ausführt.
Die häufigsten Situationen sind heute, wenn ein Auftragnehmer als Verkäufer auftritt.
Die Besonderheit der Abtretung des Anspruchsrechts aus einem Beteiligungsvertrag am Bau besteht darin, dass durch eine solche Transaktion der erste Beteiligungsvertrag nicht endet, sondern nur der Käufer (anstelle des ursprünglichen Investors) wechselt. eine neue Person wird er). Die Rechte und Pflichten des ursprünglichen Anlegers gehen auf den Käufer über, während alle Bedingungen des ersten Vertrags (Bedingungen der Arbeitsleistung, Wohnungspreis und Garantiezeit) gleich bleiben. Die Abtretung ist nach der staatlichen Registrierung des Beteiligungsvertrags und vor der Unterzeichnung der Abnahmebescheinigung für diese Wohnung möglich. Die Abtretung von Rechten unterliegt ebenso wie eine Vereinbarung über eine Kapitalbeteiligung der staatlichen Registrierung.
Es ist nicht erforderlich, die Abtretung mit dem Entwickler zu vereinbaren (Ausnahme sind Fälle, in denen die Beteiligungsvereinbarung eine Klausel enthält, dass die Abtretung eines Anspruchs ohne Zustimmung des Entwicklers nicht möglich ist). Nachdem der Vertrag über die Abtretung von Rechten registriert wurde, muss der Käufer dem Entwickler mitteilen, dass die Rechte an dem Objekt auf ihn übertragen wurden. Hierzu wird eine einfache schriftliche Mitteilung an die Adresse des Bauunternehmens gesendet. Dieses Dokument muss Informationen über den ersten Teilnehmer am gemeinsamen Bau und den neuen Investor enthalten. Es ist ratsam, der Benachrichtigung eine Kopie der Abtretungsvereinbarung beizufügen.
Zwei Arten der Zuordnung
Nach dem Gesetz Nr. 214-FZ "Über die Teilnahme am gemeinsamen Bau von Wohngebäuden" ist eine Abtretung in zwei Fällen möglich: nach vollständiger Bezahlung der Vertragskosten oder bei gleichzeitiger Übertragung der Schuld an einen neuen Teilnehmer an geteilten Konstruktion.
1. Wenn die Zahlung im Rahmen der Vereinbarung vollständig erfolgt ist, ist für die Registrierung eine Bescheinigung über die vollständige Zahlung erforderlich.
2. Hat der erste Bauteilnehmer nicht vollständig bezahlt, wird der Restbetrag gleichzeitig mit der Abtretung auf den Käufer übertragen. Eine Übertragung auf eine andere Person ist nur mit Zustimmung des Gläubigers möglich. In diesem Fall erfordert die staatliche Registrierung die schriftliche Zustimmung des Entwicklers zur Abtretung. Wenn die Zustimmung nicht in der Liste der eingereichten Dokumente enthalten ist, ist dies die Grundlage für die Aussetzung der staatlichen Registrierung der Abtretungsvereinbarung.
Paket von Dokumenten für die Transaktion
Alle für die Übertragung von Rechten erforderlichen Dokumente sind unterteilt in diejenigen, die für die Registrierung einer Transaktion bei Rosreestr erforderlich sind, und diejenigen, die der Käufer sammeln muss, um seine Rechte in Zukunft zu schützen.
Für Rosreestr erforderliche Dokumente (alle Dokumente werden in zweifacher Ausfertigung bereitgestellt: Original und Kopie):
1) ein Dokument, das die Zahlung im Rahmen des Vertrags bestätigt, oder Dokumente, die die gleichzeitige Übertragung der Schulden an einen neuen Käufer bestätigen;
2) die schriftliche Zustimmung des Entwicklers zur Abtretung des Anspruchsrechts aus dem Vertrag (sofern dies in der Beteiligungsvereinbarung vorgesehen ist und auch wenn die Abtretung bei gleichzeitiger Übertragung der Schuld auf den Käufer erfolgt);
3) notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten;
4) wenn das Anspruchsrecht verpfändet ist, die schriftliche Zustimmung des Pfandgläubigers;
5) die Vereinbarung, auf deren Grundlage die durch die Hypothek gesicherte Verpflichtung entstanden ist (für die Eintragung der Abtretungsvereinbarung gelten zwei Vertragsparteien für das Bundesregister);
6) die Zustimmung der Vormundschafts- und Treuhandbehörden zur Abtretung von Anspruchsrechten aus dem Vertrag, wenn der Teilnehmer an der gemeinsamen Konstruktion minderjährig (arbeitsunfähig) ist.
Vom Käufer verlangte Unterlagen
Beim Kauf einer Wohnung von einem Auftragnehmer sollte der Käufer an zwei Hauptpunkten interessiert sein: ob der Auftragnehmer wirklich das Recht hat, über diesen Gegenstand zu verfügen, und ob die Zahlung im Rahmen des Vertrags erfolgt ist.
In der Regel wird zwischen dem Auftragnehmer und dem Bauträger ein Vertrag mit anschließender schrittweiser Verrechnung der Kosten der als Bezahlung für die gekauften Objekte durchgeführten Arbeiten geschlossen. Da diese Arbeiten im Rahmen dieser beiden Verträge abgeschlossen werden: einer Beteiligungsvereinbarung und eines Arbeitsvertrags, wird eine Verrechnung vorgenommen.
Hier sind zwei Fälle möglich. Die erste ist, wenn die Wohnung an den Auftragnehmer neu ausgestellt wird (eine Vereinbarung über die Abtretung des Anspruchsrechts oder eine Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bau, die im Bundesregister eingetragen ist, wurde geschlossen).
„In dieser Situation ist alles ganz einfach“, erklärt Julia Mikhailova, Anwältin in der Anwaltskanzlei Sojus. - Nach einem Auszug aus dem Unified State Register der Rechte an Immobilien (USRR) wird geprüft, ob der Verkäufer tatsächlich der Inhaber des Urheberrechts ist, ob das Anspruchsrecht eingeschränkt oder belastet ist.
Es lohnt sich, den Entwickler zu fragen, ob die Zahlung erfolgt ist. In der Regel muss der Auftragnehmer einen registrierten Vertrag und Zahlungszertifikate zur Hand haben. Wenn es frühere Rechteinhaber gibt, müssen Dokumente vorhanden sein, die ihre Zahlung an die vorherigen Rechteinhaber bestätigen, und so weiter bis zur Zahlung an den Entwickler. Wenn die Zahlung durch Aufrechnung gegenseitiger Ansprüche erfolgte, muss eine Kopie dieser Vereinbarungen erforderlich sein. Dies schützt die Käufer vor den Ansprüchen früherer Verkäufer. Besondere Aufmerksamkeit sollte den Bedingungen gewidmet werden, die für Verträge dieser Art verbindlich sind. Ohne sie kommt der Vertrag nicht zustande. Da sich das Anspruchsrecht aus dem Vertrag über die Teilnahme am gemeinsamen Bau ergibt, müssen alle Einzelheiten des genannten Vertrags (Anzahl und Datum des Abschlusses sowie sonstige Angaben zur Ermittlung des Volumens der abgetretenen Ansprüche) in der Abtretung angegeben werden Vertrag. "
Im zweiten Fall, wenn die Auftragnehmer nicht das gesetzliche Recht haben, in Bezug auf das gemeinsame Bauobjekt Ansprüche geltend zu machen, wird die Wohnung beim Bauunternehmer oder einem Dritten registriert.
„In diesem Fall muss der Käufer besonders auf den Zeitpunkt des Geldtransfers achten“, sagt Julia Mikhailova. - Wenn die Wohnung vom Bauunternehmer gelistet ist, müssen Sie zur Zahlungsbestätigung nicht nur ein Zertifikat, sondern auch ein weiteres Dokument (Kassenbon und Quittung) verlangen. Wenn die Wohnung einer Einzelperson gehört, muss diese Person dementsprechend eine Quittung für den Erhalt des Geldes ausstellen. Ich möchte die Käufer besonders darauf aufmerksam machen, dass es bei einer Transaktion erforderlich ist, die Dokumentation des Entwicklers zu studieren: Baugenehmigung, Projektdokumentation und alle an seinem Inhalt vorgenommenen Änderungen. Papiere, die bestätigen, dass der Entwickler das Recht hat, das Land zu besitzen. In schwierigen Situationen sollte ein Anwalt hinzugezogen werden. “
Gemäß Artikel 17 des Bundesgesetzes Nr. 214-FZ muss eine Vereinbarung über die Abtretung des Anspruchsrechts aus einem gemeinsamen Bauvertrag bei Rosreestr registriert werden. Die Abtretungsvereinbarung gilt erst ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung als abgeschlossen.
Elena Khamardyuk, Leiter der Abteilung für gemeinsame Bauüberwachung des Dienstes für Bauüberwachung und Wohnungskontrolle:
Beim Kauf von Gegenständen von Auftragnehmern müssen die Bürger verstehen, welche Dokumente für eine solche Transaktion erforderlich sind, damit sie im Falle weiterer Rechtsstreitigkeiten ihre Rechte vor Gericht verteidigen können. Es ist nicht nur eine Bescheinigung des Entwicklers über die von der Auftragnehmerorganisation in den Einrichtungen des Entwicklers durchgeführten Arbeiten erforderlich, sondern auch alle Finanzdokumente, die die Abrechnung zwischen dem Entwickler und der juristischen Person bestätigen, an die die Wohnung übertragen wurde (Aufrechnung gegenseitiger Ansprüche) , geleistete Arbeitsformen), da das Zertifikat des Entwicklers über die vom Auftragnehmer geleistete Arbeit kein Finanzdokument ist. Und für den Fall, dass eine Situation entsteht, in der der Entwickler die Räumlichkeiten gegeben hat, einen Beteiligungsvertrag mit einem Auftragnehmer abgeschlossen hat und aus irgendeinem Grund seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, wurden die Arbeiten nicht abgeschlossen und das Objekt hat bereits einer Person zugewiesen, schützt die Interessen des Aktionärs.
Ekaterina Shelavina, Stellvertretender Leiter der Abteilung für die Registrierung der Kapitalbeteiligung am Bau des Rosreestr-Büros für das Gebiet Krasnojarsk:
Die Anzahl der Fälle, in denen die Registrierung einer Transaktion zur Abtretung eines Anspruchsrechts ausgesetzt wird, ist in letzter Zeit spürbar geworden. Und obwohl solche Situationen normalerweise gelöst werden, die Parteien die erforderlichen Dokumente erstellen und die Registrierung durchgeführt wird, verbringt der Käufer den ganzen Monat, während der Auftrag ausgesetzt wird, in nervöser Erwartung.
In der Praxis überprüfen Käufer häufig weder die Vertragsbedingungen noch die Verfügbarkeit der Zustimmung des Entwicklers zur Abtretung des Objekts, was zur Aussetzung der Registrierung führt. Wir stellen eine Anfrage an den Entwickler. Wenn der Entwickler der Abtretung nicht zugestimmt hat und dies in den Vertragsbedingungen vorgesehen ist, wird die Registrierung des Vertrags abgelehnt.
Der Käufer muss den Inhalt des ersten Beteiligungsvertrags am Bau sorgfältig lesen und unter den Bedingungen, unter denen er mit dem ursprünglichen Investor einen Vertrag abgeschlossen hat, sicherstellen, dass keine Belastungen (Hypotheken) für die Wohnung vorliegen. Wenn es mehrere Zugeständnisse gab, stellen Sie sicher, dass die Zahlung für alle erfolgt ist.
In jedem Fall müssen Sie sich daran erinnern, dass alle Rechte an einem Objekt erst ab dem Zeitpunkt der Registrierung entstehen, bis ein Eintrag im Register erfolgt, unabhängig davon, was der Verkäufer behauptet, dies sind nur seine Worte, über die er wirklich verfügen kann Objekt erst, nachdem der Eintrag in der UdSSR erscheint.
Die Teilnahme am gemeinsamen Bau im Rahmen einer Abtretungsvereinbarung ist eine weit verbreitete Form der Transaktion. Lesen Sie im folgenden Artikel, welche Fallstricke eine Vereinbarung über die Zuweisung von Rechten an gemeinsamen Konstruktionen verbergen kann, welche Dokumente benötigt werden und wie vorgegangen wird.
Der gemeinsame Bau von Mehrfamilienhäusern ist eine rentable Lösung, um nicht nur Ihren eigenen Wohnraum zu reduzierten Kosten zu erwerben, sondern auch vielversprechende Investitionen zu tätigen - Weiterverkauf oder. Heutzutage schließen Entwickler sehr oft Beteiligungsvereinbarungen mit juristischen Personen ab, die zwar ihr eigenes unabhängiges verbundenes Unternehmen sind, aber vom Entwickler verwaltet werden. In den meisten Fällen handelt es sich bei den Vertragsgegenständen entweder um alle Wohnräume im Haus oder um die meisten von ihnen. Ferner erfolgt nach dem bestehenden System der Verkauf von Wohnungen an Bürger durch Abtretung von Anspruchsrechten im Rahmen einer Vereinbarung über die Beteiligung am Eigenkapital.
Was ist eine Aufgabe im Shared Construction?
Die Abtretung von Anspruchsrechten aus einem Beteiligungsvertrag am gemeinsamen Bau ist eine Form der Transaktion, bei der eine Partei das Recht auf die Erfüllung von Verpflichtungen von Dritten auf die andere überträgt. Dieses Registrierungsverfahren gilt nur für den Erwerb von Wohngebäuden in Neubauten und gilt für Verpflichtungen, die zuvor aufgrund einer Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bau entstanden sind.
Wichtig! Die Abtretung von Anspruchsrechten aus einer Vereinbarung über die gemeinsame Teilnahme kann in der Zeit zwischen der staatlichen Registrierung dieser Vereinbarung und der Unterzeichnung des Aktes der Annahme und Übertragung des Gegenstands der gemeinsamen Konstruktion formalisiert werden. Wenn die Anlage bereits in Betrieb genommen wurde und eine unterschriebene Abnahmebescheinigung vorliegt, können die Parteien nur untereinander schließen (Artikel 11 des Gesetzes N 214-FZ).
Die Abtretung des Anspruchsrechts beendet nicht den ursprünglichen Beteiligungsvertrag, sondern ändert nur die Parteien der Verpflichtungen. Dementsprechend bleiben alle Bedingungen des vorzeitigen Vertrags vollständig erhalten, insbesondere betrifft dies Fragen zum Zeitpunkt der Arbeiten, zu den Kosten des Objekts und zu den Gewährleistungsverpflichtungen des Entwicklers. Die Rechte sowie die Pflichten des ursprünglichen Investors werden vollständig auf den neuen Teilnehmer am gemeinsamen Bau übertragen.
Wir weisen auch darauf hin, dass der Investor gegenüber dem neuen Gläubiger, der an der gemeinsamen Konstruktion beteiligt ist, nur für die Gültigkeit des übertragenen Anspruchs haftbar gemacht werden kann. Gleichzeitig haftet er jedoch nicht, wenn der Entwickler diese Anforderung nicht erfüllt.
Die Abtretung von Anspruchsrechten aus einer Vereinbarung über geteilte Beteiligung basiert auf den Bestimmungen von Artikel 11 des am 30.12.2004 genehmigten Bundesgesetzes über das gemeinsame Bauen Nr. 214-FZ und den Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation ( Artikel 382-390). Das Verfahren zum Abschluss einer Abtretungsvereinbarung ist in Kapitel 24 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation "Personenwechsel in Verpflichtung" festgelegt. Eine Abtretungsvereinbarung zwischen beiden Parteien der Transaktion wird in willkürlicher schriftlicher Form ohne Zustimmung des Entwicklers geschlossen (sofern in der Beteiligungsvereinbarung nichts anderes vorgesehen ist). Eine Abtretung in einem solchen Phänomen, das als Übertragung von Eigentumsrechten angesehen wird und nur bis zum Zeitpunkt der Registrierung des fertigen Objekts im Eigentum durchgeführt werden kann.
Die staatliche Registrierung eines Abtretungsvertrags im gemeinsamen Bau erfolgt innerhalb von sieben Arbeitstagen ab dem Datum der Einreichung des Antrags und der entsprechenden Unterlagen.
Um das Risiko zu verringern, unter den betrogenen Aktionären zu sein, sollten Sie vor Abschluss einer Vereinbarung über die Abtretung von Anspruchsrechten folgende Punkte beachten:
- Informationen über den Entwickler und alle Bauphasen, auch für den aktuellen Zeitraum - es ist notwendig, so viele Informationen wie möglich aus verschiedenen Quellen zu sammeln.
- Gibt es eine Bescheinigung über die Registrierung der Hauptvereinbarung über die Beteiligung an den zuständigen staatlichen Behörden?
- Die Höhe der finanziellen Verpflichtungen, die ein Teilnehmer am gemeinsamen Bau gegenüber dem Bauunternehmer hat, mit Bestätigung dieser Tatsache durch Zahlungsdokumente sowie den Zeitpunkt und das Verfahren für die Zahlung der Auftragskosten. Es ist anzumerken, dass der Gegenstand der Abtretungsvereinbarung, in diesem Fall eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Gebäude, vom Investor vollständig an den Bauunternehmer gezahlt werden muss.
- Obligatorische Klärung von Informationen über das Objekt, an denen der Teilnehmer am Ende des Vertrags das Eigentumsrecht (Zustand, Fläche, Etage usw.) erwirbt.
- Eine Vereinbarung über die Abtretung von Anspruchsrechten aus einer gemeinsamen Bauvereinbarung gilt erst ab dem Zeitpunkt der Registrierung bei staatlichen Stellen als abgeschlossen. Dementsprechend sollten vor der Registrierung des Abtretungsvertrags keine Geldtransfers stattfinden. Wenn der Verkäufer-Investor auf der Erfüllung seiner Bedingungen besteht, hat der Käufer das Recht zu verlangen, dass er Bedingungen für die Anzahlung in den Vertrag aufnimmt, nämlich: Alle Zahlungen des Käufers vor der staatlichen Registrierung des Vertrags sind eine Anzahlung, und die Bedingungen für die Rückgabe der Anzahlung, wenn der Vertrag die Abtretung nicht innerhalb einer bestimmten Frist registriert.
Das Risiko, im Falle der Insolvenz des Entwicklers die investierten Mittel zu verlieren, wurde ebenfalls nicht aufgehoben. Das neue enthält das Verfahren für Bürger - Teilnehmer am gemeinsamen Bau, um bei einem Schiedsgericht einen Antrag zu stellen. Außerdem müssen Unterlagen vorgelegt werden, die die Höhe des geleisteten Beitrags bestätigen, und in das Register der Rechte der Teilnehmer am gemeinsamen Bau eingetragen werden.
Wichtig! Nachdem die Vereinbarung über die Abtretung von Anspruchsrechten bei den zuständigen Behörden registriert wurde, kann die neue Partei der Transaktion alle Probleme im Zusammenhang mit dem Bau der Anlage und Änderungen der Bedingungen der Hauptvereinbarung nur direkt mit der Entwickler.
Der Aktionär hat das Recht, einseitig vom Vertrag aufgrund von Bestimmungen des Bundesgesetzes über das gemeinsame Bauen zurückzutreten, insbesondere:
- Im Falle des Verzugs des Entwicklers der Vertragsbedingungen für die Übertragung des gemeinsamen Bauobjekts.
- Falls der Entwickler seinen Verpflichtungen zur rechtzeitigen Beseitigung der bei der Annahme des Objekts festgestellten Mängel nicht nachkommt.
- Unzureichende Qualität der Bau- und Reparaturarbeiten in Bezug auf den Gegenstand der gemeinsamen Konstruktion und in anderen gesetzlich vorgesehenen Fällen.
Der einseitige Rücktritt vom Teilnahmevertrag wird zusammen mit der Forderung nach Rückgabe zuvor gezahlter Mittel an den Entwickler gesendet. Es ist auch der Entwickler und nicht der Investor, der für die Rückgabe von Geldern und Zinsen für die Verwendung von Geld verklagt wird (Artikel 9 des Bundesgesetzes 214 bzw. Artikel 384 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation) nach dem Verfahren zur vorgerichtlichen Beilegung von Streitigkeiten.
Welche Unterlagen werden benötigt, um eine Vereinbarung über die Abtretung von Anspruchsrechten abzuschließen?
Für die Durchführung einer Transaktion zur Abtretung von Anspruchsrechten aus einer Beteiligungsvereinbarung ist folgendes Dokumentpaket erforderlich:
- Vertrag über die Beteiligung am Bau, registriert beim zuständigen Regierungsdienst.
- Ein Zahlungsdokument, das die Einzahlung von Geldern durch einen Teilnehmer am gemeinsamen Bau bestätigt (ein Zertifikat des Entwicklers, ein Zahlungsauftrag auf dem Briefkopf der Bank, dass die Zahlung erfolgt ist).
- Dokumente, die das Eigentum des Verkäufers an dem Objekt bestätigen (Informationen des Entwicklers, ein Auszug aus dem Unified State Register von Rosreestr).
- Die Zustimmung des zweiten Ehegatten zum Abschluss einer von einem Notar bescheinigten Vereinbarung über die Abtretung des Anspruchsrechts. In Ermangelung eines Heiratsstempels des Verkäufers kann er eine schriftliche Erklärung in jeder Form abgeben, die nicht verheiratet ist und deren Verkaufsgegenstand sein Eigentum ist.
- Für den Fall, dass in Bezug auf das Immobilienobjekt bereits Verträge über die Abtretung von Ansprüchen bestanden haben, müssen alle vorherigen Dokumente ab der ersten Transaktion mit dem Entwickler überprüft werden.
Wie erfolgt die Zahlung im Rahmen einer Abtretungsvereinbarung im geteilten Bau
Nach Bundesgesetz kann eine Vereinbarung über die Abtretung des Anspruchsrechts erst nach vollständiger Zahlung geschlossen oder die Schuld offiziell auf einen neuen Teilnehmer am gemeinsamen Bau übertragen werden. Bei vollständiger Zahlung von Ansprüchen erfolgt die Übertragung von Rechten auf eine andere Person ohne Zustimmung des Entwicklers (außer in vertraglich vorgesehenen Fällen). In Fällen, in denen die Zahlung der Ansprüche nicht vollständig erfolgt, hat der neue Teilnehmer an der gemeinsamen Konstruktion ein Anspruchsrecht nur insoweit, als die Zahlung des ersten Teilnehmers erfolgt ist, während der neue Teilnehmer gleichzeitig die Verpflichtung zur Zahlung des verbleibenden Betrags übernimmt Höhe der Verschuldung gemäß der Beteiligung an der Eigenkapitalvereinbarung. Im gleichen Fall ist es erforderlich, beim Abschluss einer Transaktion über die Abtretung des Anspruchsrechts die schriftliche Zustimmung des Entwicklers einzuholen. Die Zahlung im Rahmen eines Abtretungsvertrags in gemeinsamer Bauweise durch den Käufer an den Verkäufer erfolgt meist zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung vor seiner Registrierung bei Rosreestr.
Das Verfahren für den Kauf einer Wohnung im Rahmen eines Vertrages über die Abtretung von Anspruchsrechten eines Auftragnehmers
Beim gemeinsamen Bauen gibt es häufig Fälle, in denen ein Auftragnehmer oder ein Materiallieferant als erster Investor auftritt. Wenn der Erstinvestor ein Auftragnehmer ist, gilt in diesem Fall ein einfaches Schema für den Kauf einer Wohnung: Zwischen dem Bauunternehmer und dem Auftragnehmer wird ein Vertrag geschlossen, in dem die Arbeitskosten schrittweise schrittweise ausgeglichen werden in Zahlung für die gekauften Objekte abgeschlossen. Der Käufer muss überprüfen:
- beteiligungsvereinbarung am Bau;
- arbeitsvereinbarung;
- dokumente, die die Ausführung ordnungsgemäßer Arbeiten bestätigen;
- vereinbarung über den Ausgleich der Arbeitskosten;
- eine Bescheinigung des Entwicklers über das Fehlen gegenseitiger Ansprüche und die Umsetzung des Offset.
Für den Fall, dass zwischen dem Entwickler und dem Auftragnehmer ein Vertrag oder die Lieferung von Materialien geschlossen wurde, der Vertrag über die Abtretung des Anspruchsrechts jedoch direkt mit dem Entwickler geschlossen wird, muss die Zahlung an den Lieferanten oder Auftragnehmer am erfolgen Grundlage einer dreigliedrigen Vereinbarung zwischen dem Bauträger, dem Auftragnehmer und einem neuen Teilnehmer an der Aktienkonstruktion, dass die Erfüllung der Verpflichtungen auf einen Dritten übergeht und der Bauträger die Zahlung zugunsten des Auftragnehmers verlangt. Der Auftragnehmer muss dem Käufer wiederum einen Zahlungsbeleg und eine Bankbescheinigung über die Überweisung auf das Konto des Auftragnehmers vorlegen. Anschließend muss der Entwickler eine Bescheinigung vorlegen, aus der hervorgeht, dass die Zahlung anerkannt und die Schulden für den Vertragsgegenstand (Wohnung) vollständig beglichen wurden.
Bei Abschluss einer Vereinbarung über die Abtretung des Anspruchsrechts aus einer Beteiligungsvereinbarung werden nur Originaldokumente zur Verfügung gestellt!
Registrierung des Vertrages zur Abtretung des Anspruchs auf gemeinsame Bauweise
Der Vertrag über die Abtretung des Anspruchsrechts unterliegt der obligatorischen staatlichen Registrierung beim Bundesregister, für die folgende Unterlagen vorzulegen sind:
- das Original des Vertrages über die Abtretung des Anspruchsrechts in 4 Kopien (2 davon - an die Vertragsparteien, 1 - für Rosreestr, 1 - für den Entwickler);
- ursprüngliche schriftliche Zustimmung des Entwicklers (falls diese Bedingung in der Eigenkapitalvereinbarung besteht);
- originalzertifikat des Entwicklers zur Bestätigung der vollständigen Zahlung des Vertrags (falls dies der Fall war);
- die ursprüngliche Vereinbarung der Parteien über die Übertragung von Schuldenverpflichtungen an einen neuen Teilnehmer und die schriftliche Zustimmung des Entwicklers zur Übertragung der Schulden (vorausgesetzt, die Zahlung wurde nicht vollständig geleistet).
Die Annahme von Unterlagen zur Registrierung einer Vereinbarung über die Abtretung von Anspruchsrechten erfolgt in Anwesenheit von zwei Vertragsparteien. Alle Registrierungskosten werden nach Vereinbarung der Parteien aufgeteilt. Die Frist für die staatliche Registrierung beträgt 7 Werktage. Der Bauherr muss durch eine schriftliche Mitteilung an die Baufirma über die Übertragung von Rechten aus Ansprüchen aus der Abtretungsvereinbarung auf einen neuen Teilnehmer am gemeinsamen Bau informiert werden.
Wichtig! Die ursprüngliche Bauaktienvereinbarung muss vom ursprünglichen Teilnehmer auf den neuen Investor übertragen werden. Andernfalls ist es ohne das Original der genannten Vereinbarung nicht möglich, das Eigentum an der Wohnung zu registrieren.
Yachthafen
Hallo! Ihre Beratung ist notwendig. Die Wohnung wurde im Rahmen einer Abtretungsvereinbarung gekauft, ich bin der 3. Eigentümer, Hypothek. Aus den Unterlagen für die Vorbesitzer geht eine Kopie der DDU hervor, das Originalzertifikat des Entwicklers, dass die Zahlung geleistet wurde, die Abtretungsvereinbarung, der Erhalt der Abrechnung zwischen Einzelpersonen. Gegen den Bauunternehmer wurde ein Strafverfahren eingeleitet, Betrug, das Haus ist seit mehr als 2 Jahren untätig. Die Situation ist wie folgt: Das Bauministerium sagt im Klartext, dass alle Eigentümer, die Wohnungen im Rahmen von Konzessionen gekauft haben, ohne Wohnungen bleiben werden (sie beziehen sich auf Gesetz 214, dass es Änderungen gab und der Punkt "ehrlicher Käufer" entfernt wurde). weil der Entwickler Wohnungen für DDU an Frontpersonen verkauft hat und keine Zahlung für Primärverträge und Zertifikate erfolgt, die mit Informationen über die Zahlung durch den Entwickler ausgestellt wurden, sind Fälschungen. Sagen Sie mir aus der Praxis, was könnte das Ergebnis sein? (Ungefähr 20% dieser Wohnungen wurden rund um das Haus verkauft.) Um sich als Eigentümer zu verklagen und anzuerkennen oder eine Klage gegen den Vorgänger zu erheben? Und mir vom Gesetz zu erzählen, tatsächlich gab es Änderungen bezüglich des "ehrlichen Käufers" (ich habe die Informationen selbst nicht gefunden) .
Sergey (Senior Associate)
Hallo Marina! Die Analyse der Rechtspraxis erfordert viel Zeit und Mühe. Es ist besser, diese Aufgabe den Anwälten persönlich anzuvertrauen. Wir können jedoch sagen, dass Sie bei Vorhandensein aller Dokumente in Übereinstimmung mit den Gesetzen, für die es keine offizielle Entscheidung gibt, sie für ungültig zu erklären, das Recht haben, vom Entwickler die Erfüllung Ihrer Verpflichtungen zu verlangen. Es ist sinnvoll, vor Gericht einen Antrag auf Anerkennung von Eigentumsrechten zu stellen, wenn der Bau fast abgeschlossen ist. Daher ist es hier notwendig, den realen Zustand des Objekts zu betrachten. In 214-FZ wurde kein "ehrlicher Käufer" erwähnt. Es ist besser, im Bauministerium die Norm des Gesetzes zu klären, auf deren Grundlage sie ihre Schlussfolgerung gezogen haben.
Olesya
Guten Abend! Wir wollen eine Wohnung in einem neuen Gebäude im Auftrag der DDU kaufen. Wie kann man richtig arrangieren, dass der Steuerabzug von beiden Ehepartnern erhalten werden kann, ohne jedoch die spezifische Größe des Anteils zu bestimmen? Können wir erst nach Lieferung des Hauses einen Steuerabzug erhalten?
Sergey (Senior Associate)
Hallo Olesya! Es ist notwendig, den Kauf einer Wohnung für beide Ehepartner zu formalisieren und dabei die Anteile und einen bestimmten Betrag anzugeben, den jeder von ihnen beigesteuert hat. Sie können einen Steuerabzug beantragen, nachdem Sie das Eigentum an der Wohnung registriert haben.
Vadim
Hallo, ich habe eine Wohnung für einen Auftrag von einer juristischen Person gekauft. Bei dem Auftrag wurde ein Tippfehler anstelle von 2 Zimmern gemacht, 1 Raum wurde geschrieben und alle anderen Merkmale, Boden, Filmmaterial, Nummer, Fläche stimmen mit dem ursprünglichen ddu überein. Ich habe Kunden, die mir gemäß einer vorläufigen Abtretungsvereinbarung den Strom übergeben haben, aber jetzt möchte ich nicht in den Deal eintreten und nicht darauf warten, dass der Tippfehler korrigiert wird. Bin ich verpflichtet, die Anzahlung zurückzugeben?
Sergey (Senior Associate)
Hallo Vadim! Basierend auf Art. 381 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation sollte die Kaution in Ihrem Fall nicht zurückerstattet werden, da es die Kunden sind, die den Vertrag ablehnen.
Irina
Guten Tag, Sergey! Vielen Dank für Ihre Antwort. Es gibt noch kein Eigentumsrecht. Abtretung. Ein anderer Abtretungsempfänger verkauft eine Wohnung zu einem reduzierten Preis. Für den Unterschied erstellt er im Voraus eine Vereinbarung über entstandene Verluste. Kann sie mich irgendwie schützen? in der Zukunft?
Sergey (Senior Associate)
Hallo Irina! Da das Eigentum im Namen des Vaters liegt, müssen Sie sich mit ihm befassen. Und wer das Geld tatsächlich beigesteuert hat, spielt keine Rolle, da der Sohn einfach die Anweisungen seines Vaters ausführen konnte. Es gibt noch keinen Grund, die Transaktion als ungültig anzuerkennen.
Sergey (Senior Associate)
Hallo Irina! Es ist natürlich besser, die vollen Kosten der Wohnung im Vertrag anzugeben. Im Allgemeinen ist es notwendig, die Dokumente selbst zu studieren, da die Sicherheit der Transaktion weitgehend von deren Inhalt abhängt.
Helena
Wir haben eine Wohnung im Rahmen der Abtretung des Anspruchsrechts bei der Vorschuleinrichtung gekauft und für unsere Tochter registriert. Es gibt Bankaufträge für das gleichzeitige Schließen von Einlagen mit dem gleichen Betrag durch mich und meine Tochter und das gleichzeitige Einlegen dieses Betrags in einen Safe. Das Haus wurde am 18.12.2008 in Betrieb genommen, die Tochter unterschrieb am 15.02.2019 die Wohnungstransfer- und Abnahmebescheinigung. Sie machten eine große Dummheit, indem sie eine Wohnung nur für ihre Tochter anmeldeten, weil die beiden einen Steuerabzug beantragen konnten (die Kosten für die Wohnung betragen 3.500.000 Rubel). Das Haus wurde noch nicht registriert. Können wir eine zusätzliche Vereinbarung über die Änderung der Anzahl der Käufer durch Übermittlung von mir registrieren und den Akt der Annahme und Übertragung weiter wiederholen?
Sergey (Senior Associate)
Hallo Elena! Dies widerspricht nicht dem Gesetz. Die Gesetzgebung zur staatlichen Registrierung von Eigentumsrechten an Immobilien sieht die Möglichkeit solcher Änderungen vor. Die Hauptschwierigkeit besteht darin, die Zustimmung des Verkäufers und des Entwicklers zur Änderung der Dokumente einzuholen.
Natalia
Guten Tag. Sagen Sie mir, ob ich 0,5 DDU nat zuweisen möchte. Person zu den im Vertrag angegebenen Kosten. Ob es als Gewinn betrachtet wird. Kann ich mit einem Steuerabzug vom Restbetrag rechnen? Das Haus wurde gebaut, der Akt der Annahme der Übertragung wurde nicht unterzeichnet.
Sergey (Senior Associate)
Hallo Natalia! Die derzeitige Gesetzgebung sieht eine solche Möglichkeit nicht vor. Gemäß der Abtretungsvereinbarung sind alle Ansprüche gegen den Bauträger in Bezug auf Wohnraum übertragen. Es gibt keine Gründe für die Teilung, da das Eigentum an der Wohnung nicht eingetragen ist. Daher bestehen Zweifel an der allgemeinen Möglichkeit, eine solche Vereinbarung zu schließen.
Sophia
Sergey, hallo! Ihre Meinung zu diesem Thema ist interessant. Im Jahr 2015 wurde eine DDU zwischen dem Entwickler und LLC geschlossen, bezahlt, die Einrichtung wurde im Jahr 2016 registriert, das Objekt wurde in Betrieb genommen, die Personen im Haus leben ruhig. Heute wurde die Abnahmebescheinigung für die genannte DDU nicht unterzeichnet (Es gibt ungefähr 50 solcher DDUs für den Entwickler und die LLC) im Jahr 2018 Der Entwickler wird für bankrott erklärt, Insolvenzverfahren laufen. In Bezug auf den Entwickler wurde Absatz 7 nicht eingeführt, dh es gibt kein Register der Anforderungen für die Übertragung von Wohngebäuden sind neben dem Register bereits Geldforderungen geschlossen. Das Schema für den Kauf einer Wohnung sieht nun wie folgt aus: LLC schließt einen Auftrag mit einer Einzelperson ab, nachdem eine natürliche Person als neuer Aktionär registriert wurde, erhält eine Wohnung gemäß einem Gesetz und registriert die Eigenschaft. Jetzt registriert Rosreestr Eigentum unter solchen Transaktionen, Menschen kaufen und ziehen ein, Hypotheken genehmigen Die Frage betrifft die Risiken eines neuen Aktionärs, nämlich die Anerkennung von Transaktionen als ungültig Kann ein Entwickler solche Abnahmezertifikate unterzeichnen? Meine Logik lautet wie folgt: Die Verpflichtung zur Übertragung der Wohnung entstand, bevor der Schuldner für bankrott erklärt wurde. Daher ist die Übertragung der Wohnung gemäß der im Jahr 2015 abgeschlossenen Transaktion nicht an sich, sondern eine Ausführung im Rahmen der Transaktion, es gibt keine Präferenzen gegenüber Gläubigern unterliegen die Wohnungen nicht der Aufnahme in die Insolvenzmasse, was dann eigentlich nicht Eigentum des Bauträgers ist. LLC nimmt nicht am Insolvenzfall teil Wenn die Abnahmebescheinigung vom Insolvenzverwalter oder seinem Vertreter unterschrieben wird, verringern sich die Risiken? Denken Sie, dass die Zustimmung der Gläubiger erforderlich ist? Vielen Dank im Voraus, es scheint, dass ich alle Informationen angegeben habe
Sergey (Senior Associate)
Hallo Sophia! Das Problem ist nicht einfach und erfordert eine detaillierte Untersuchung der Gesetzgebung. Aber auch wenn wir uns den Bestimmungen der Kunst zuwenden. Gemäß Artikel 61 Absatz 2 des Insolvenzgesetzes können verdächtige Transaktionen als Transaktionen betrachtet werden, die innerhalb von drei Jahren vor Einreichung des Insolvenzantrags abgeschlossen wurden. Selbst unter Berücksichtigung dieser Bestimmung besteht daher ein gewisses Risiko. Genauer gesagt können die Grenzen eines solchen Risikos festgelegt werden, nachdem die Rechtspraxis und die Nuancen der Insolvenzgesetzgebung untersucht wurden.
Ludmila
Hallo Sergey! Wir möchten eine Wohnung im Rahmen einer Vereinbarung über die Übertragung von Rechten für eine Vorschulerziehung von einer Einzelperson kaufen. Derjenige, der das Recht an uns abtritt, war bei einer Versicherungsgesellschaft versichert, er hat eine Police, weil die Entwickler verpflichtet waren, die Anteilseigner zu versichern. Frage: 1) Müssen wir dieselbe Police für uns selbst ausstellen und bezahlen? 2) Wird die Registrierung unserer Vereinbarung über die Übertragung von Rechten aus dem DDU in Rosreestr ohne Versicherungspolice für einen neuen Teilnehmer erfolgreich sein? Vielen Dank im Voraus.
Sergey (Senior Associate)
Hallo Lyudmila! 1. Die Gesetzgebung über das gemeinsame Bauen enthält keine solche Verpflichtung. 2. Aufgrund des Fehlens einer gesetzlichen Verpflichtung zur Bereitstellung von Versicherungen besteht kein Grund zur Besorgnis hinsichtlich der Registrierung des Vertrags.
Olga
Hallo! Bitte sagen Sie mir, dass ich eine Wohnung im Rahmen einer Vereinbarung über die Abtretung von Anspruchsrechten kaufe (im Anhang). 1) Ich interessiere mich für die Frage in Absatz 2.2, der Preis für die Abtretung ist endgültig und kann nicht geändert werden, aber in Absatz 6 (D). Es steht geschrieben, dass die Fläche der Wohnung mehr oder weniger als die angegebene Fläche sein wird. Dann müssen Sie extra bezahlen oder einen Teil des Geldes zurückgeben. Ist dies möglich? 2) Ich muss noch auf eine Entscheidung des Schiedsgerichts über die Übergabe der Wohnung an mich warten, da der Entwickler meines Erachtens für bankrott erklärt wurde. 3) immer noch verwirrt über den Betrag, der Partei 1 tatsächlich für den Erwerb von Eigentumsrechten an der Wohnung entstanden ist. Wie kann ich mich auf mich beziehen?
Document11.pdf
Sergey (Senior Associate)
Hallo Olga! 1. Grundsätzlich ist es möglich. Dies ist eine akzeptierte Praxis. 2. Wird der Bauträger für insolvent erklärt, werden alle Abrechnungen mit Gläubigern im Rahmen des Insolvenzverfahrens, dh unter Beteiligung eines Schiedsgerichts, das nur über Insolvenz entscheiden kann, durchgeführt. 3. Sollte nicht. Ihre Zahlungsverpflichtung für die Wohnung gilt als erfüllt, wenn der Vertragspreis gezahlt wird, der im Vertragstext (in diesem Fall in Ziffer 2.2.) Klar formuliert sein muss.
Sergey
Hallo! Dies ist eine sehr ungewöhnliche Situation, bitte helfen Sie! Gemäß den Bedingungen der Beteiligungsvereinbarung überträgt der Bauträger eine Wohnung im neuen Haus an den Teilnehmer am gemeinsamen Bau, und als Bezahlung für die neue Wohnung erhält er von ihm für den Abriss ein Privathaus in unmittelbarer Nähe des neuen Hochhaus. Ein ehemaliger Bewohner des Privatsektors zieht erfolgreich in ein Hochhaus und beendet nach einiger Zeit wie vereinbart sein Eigentum an einem Privathaus. Aber das ist alles. Der vorübergehende Manager des Entwicklers vergaß alles, er akzeptierte das Privathaus nicht zum Abriss in Verfolgung der DDU. Der Entwickler wurde liquidiert und das Privathaus verlassen. Und jetzt will der ehemalige Gründer der Entwicklerfirma sozusagen sein eigenes übernehmen, nachdem er das Recht erhalten hat, ein Privathaus zum Abbruch zu besitzen, das tatsächlich die neue Wohnung des ehemaligen Eigentümers dieses Hauses bezahlt hat. Was ist der Algorithmus der Aktionen? Mehr als drei Jahre sind seit der Inbetriebnahme des Wohnhauses und der Person, die sich in der Wohnung niedergelassen hat, vergangen. Ab dem Zeitpunkt der Liquidation des Unternehmens - Entwickler - 2 Jahre. Vielen Dank im Voraus!!!
Sergey (Senior Associate)
Hallo Sergey! Die Situation ist wirklich ungewöhnlich. Für eine erfolgreiche Lösung ist es notwendig, alle Umstände des Falles vollständig zu untersuchen, was nur von einem professionellen Anwalt durchgeführt werden kann, der sich mit diesem Fall befasst. Die Hauptschwierigkeit in diesem Fall besteht darin, dass der Gründer selbst keine Rechte an diesem Haus hat, da die Beteiligungsvereinbarung mit der Organisation geschlossen wurde, in der er der Gründer war. Der Gründer hat keine direkten Rechte, ein Haus zu erhalten.
Anton
Guten Tag) Sagen Sie mir, wenn Sie eine Wohnung im Rahmen einer Vereinbarung über die Übertragung von Rechten gekauft haben und zusammen mit einer nicht bezahlten Schuld gegenüber dem Entwickler) ein Teil des Geldes an den Entwickler gezahlt wurde, aber nicht der gesamte Betrag), ist es möglich, diese Vereinbarung zu kündigen und Ist es möglich, den bereits überwiesenen Betrag an den Entwickler zurückzugeben, wenn der Entwickler alles und pünktlich erledigt?) Vielen Dank für Ihre Antwort.
Sergey (Senior Associate)
Hallo Anton! Wenn Ihnen bei Vertragsschluss das Bestehen einer Schuld nicht bekannt war, ist dies die Grundlage für die Kündigung des Vertrages, da dieser unter dem Einfluss eines wesentlichen Fehlers geschlossen wurde. Um das Problem der Rückerstattung von Geldern vom Entwickler zu lösen, müssen Sie wissen, wofür das Geld bezahlt wurde.
Arina
Guten Abend! Ich trete meine Rechte aus der DDU aus dem Vertrag über die Abtretung von Anspruchsrechten in Form des Entwicklers ab, der besagt, dass sich der Aktionär nach dem Annahme- und Übertragungsgesetz nach der staatlichen Registrierung verpflichtet, das Original der DDU an den Abtretungsempfänger zu übertragen. Wie rechtlich gerechtfertigt ist diese Bestimmung? Ich habe Angst, die ursprüngliche DDU zu übergeben, da die Möglichkeit besteht, dass sie an Behörden weitergegeben wird. Riskiert der ursprüngliche Aktionär, das Original zurückzugeben? Die Kosten für die Wohnung für die DDU übersteigen 3 Millionen Rubel. Ich gebe das Recht auf eine Wohnung auf Kosten des Auftragsgegenstandes zu einem höheren Preis als vor vier Jahren im Rahmen der DDU zu. Ist die Wertdifferenz steuerpflichtig?
Sergey (Senior Associate)
Hallo Arina! Eine solche Anforderung ist legitim, da die Beteiligungsvereinbarung weiterhin in Kraft bleibt und eine andere Person an Ihrer Stelle als Aktionär steht, die das Recht hat, zu erfahren, unter welchen Bedingungen die Beteiligungsvereinbarung geschlossen wurde. Für den Aktionär besteht kein Risiko bei der Übertragung der ursprünglichen DDU, es sei denn, er möchte den Käufer natürlich täuschen. Das erhaltene Einkommen ist steuerpflichtig.
Helena
Hallo, wir haben eine Vereinbarung über die Abtretung von Rechten im Rahmen einer Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bau getroffen. Nach Erhalt der Vereinbarung haben wir festgestellt, dass die Adresse der Registrierung des Ehemanns (er ist der Eigentümer) nicht korrekt ist Wiederholen Sie die Vereinbarung, wie wichtig ist sie und was bedroht sie? Danke.
Sergey (Senior Associate)
Hallo Elena! Es ist besser, es zu wiederholen, damit alles korrekt ist. Wenn der Vertrag andere Informationen enthält, die den Ehemann als Käufer identifizieren, hat ein Fehler in der Registrierungsadresse keine wesentlichen Konsequenzen.
Irina S.
Bitte sagen Sie mir: Sie haben eine Wohnung im Rahmen eines Abtretungsvertrags mit dem Anspruchsrecht aus der DDU gekauft. Jetzt wurde ein Strafverfahren gegen den Entwickler wegen Betrugs eingeleitet. Wir haben das vertragliche Geld nicht an den Entwickler überwiesen, sondern an eine Einzelperson (einen ehemaligen Miteigentümer). Können wir als Opfer eines Betrugs betrachtet werden, der gegen uns begangen wurde, wenn der Entwickler tatsächlich kein Geld von uns erhalten hat? Danke!
Sergey (Senior Associate)
Hallo Irina! Sie können als Geschädigter anerkannt werden, da Sie infolge der kriminellen Handlungen des Entwicklers einen Sachschaden in Form von Geldverlust und Nichterhalt einer Wohnung erlitten haben. Gemäß der Vereinbarung über die Abtretung des Anspruchsrechts sind Sie es, die gemäß der Vereinbarung der DDU den Platz des ursprünglichen Aktionärs einnehmen.
Mariam
Hallo! Beim Kauf einer Wohnung in einem neuen Gebäude hat der Ehegatte eine Vereinbarung über die Abtretung von Rechten aus der DDU getroffen. Nach Angaben der DDU ist die ungefähre Frist für die Inbetriebnahme des Hauses der 31. Dezember 2016, spätestens jedoch der 31. März 2017, und die im Dezember geschlossene Vereinbarung über die Übertragung von Rechten zwischen dem Abtretenden und dem Abtretungsempfänger (Ehegatten) 27, 2017, die Frist für die Inbetriebnahme des Hauses ist anders, nämlich der 31. Dezember 2017, jedoch nicht später als der 31. März 2018. Der Entwickler hat den Liefertermin des Hauses bis Oktober 2018 verschoben. Wir möchten Dokumente für die Einreichung vorbereiten eine Klage über die Zahlung der Strafe durch den Entwickler, aber uns wurde mitgeteilt, dass diese Anfrage abgelehnt wird, da wir eine Abtretungsvereinbarung mit einem anderen als dem in der DDU angegebenen Liefertermin unterzeichnet haben. Gibt es einen Ausweg aus dieser Situation? Vielen Dank im Voraus, Mariam
Sergey (Senior Associate)
Hallo! Der Abschluss des Abtretungsvertrags hebt die Wirkung des Hauptbeteiligungsvertrags nicht auf. Der Entwickler ist keine Partei der Abtretungsvereinbarung, daher ist er verpflichtet, die Bedingungen der Beteiligungsvereinbarung einzuhalten. Daher können Sie dem Bauträger aufgrund der Verzögerung bei der Inbetriebnahme des Hauses vorab Eigentumsansprüche vorlegen. Natürlich können jedoch vor Gericht Schwierigkeiten hinsichtlich der Bereitstellung des Abtretungsvertrags auftreten, die durch die Teilnahme eines zuständigen Mitarbeiters beseitigt werden müssen Anwalt in dem Fall.
Julia Paschkewitsch
Sagen Sie mir in der Vereinbarung über die Abtretung von Rechten für ddu gibt es eine Klausel, dass der Käufer sich bereit erklärt, die Kosten für die Fertigstellung des Hauses zu tragen, wenn überhaupt. Ehemaliger Entwickler bankrott. Ist es legal?
Sergey (Senior Associate)
Hallo Julia! Im Rahmen des Vertrages über die Abtretung des Anspruchsrechts tritt der Käufer an die Stelle des Verkäufers im Beteiligungsvertrag. Wenn die Beteiligungsvereinbarung keine solche Klausel enthält, ist die Aufnahme einer Bestimmung über zusätzliche Kosten in die Abtretungsvereinbarung rechtswidrig, da die Abtretung eines Anspruchs gemäß dem Gesetz die Zahlung der Beteiligungsvereinbarung durch die Gesellschaft erfordert erster Käufer.
Michael
Hallo! Bitte teilen Sie mir in der registrierten Abtretungsvereinbarung mit, dass das Datum des Abschlusses der Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bau falsch angegeben ist (sie haben im Monat einen Fehler gemacht). Wie kann die Abtretungsvereinbarung geändert werden? Zusatzvereinbarung? Gericht?
Sergey (Senior Associate)
Hallo Mikhail! Es ist notwendig, den Vertrag selbst zu korrigieren: einen neuen zu schließen oder eine zusätzliche Vereinbarung zu treffen. Dann muss diese Vereinbarung zusammen mit einem Antrag bei Rosreestr eingereicht werden, der verpflichtet ist, innerhalb von 5 Tagen Korrekturen vorzunehmen.
Alexey Ponomarenko
Guten Tag. Können Sie mir bitte sagen, dass wir planen, eine VEREINBARUNG über die Abtretung des Anspruchsrechts aus einem Vertrag über die Teilnahme am gemeinsamen Bau abzuschließen? Klausel 2.2 ist jedoch peinlich, da die Zahlung nach Vertragsunterzeichnung und nicht nach Registrierung verlangt wird.
Abtretungsvereinbarung für Quadrat 88. Frolov - Emtse% .pdf
Sergey (Senior Associate)
Hallo Alexey! Versuchen Sie, eine andere Zahlungsoption mit dem Verkäufer auszuhandeln, z. B. eine teilweise Vorauszahlung. Im Allgemeinen ist die vom Verkäufer angebotene Zahlungsoption nicht illegal. Die Option, auf die Sie sich einigen können, wird angewendet. Es wird auch empfohlen, den Vertrag einem Anwalt im Voraus vorzulegen, damit er nach möglichen "Fallstricken" sucht.
Sergey
Guten Tag! Wir kaufen eine Wohnung von einem Entwickler, jetzt bereiten sie Papierkram vor, aber zum Zeitpunkt der Unterzeichnung wird das Haus in Betrieb genommen. Dementsprechend Verkauf im Rahmen einer Abtretungsvereinbarung durch einen kontrollierten Einzelunternehmer. Die Mustervereinbarung wurde gesendet, Ziffer 2.2 ist nicht klar. Daraus folgt, dass die Zahlung vor der Unterzeichnung erfolgt. Ist das möglich? Der Entwickler ist ziemlich groß und zuverlässig, er ist bereits seit sechs Jahren auf dem Markt, viele Komplexe wurden in Betrieb genommen, es wird viel gebaut. Grundsätzlich gibt es keine negativen Bewertungen, dh basierend auf der Logik und der Anzahl erfolgreicher Transaktionen tendiert die Wahrscheinlichkeit einer Täuschung gegen Null. Aber diese Zahlungsoption ist immer noch beängstigend. Ich füge die Vereinbarung bei und bitte Sie, das Verfahren für Maßnahmen und Zahlungen in dieser Kette zu klären
Zuordnung.pdf
Sergey (Senior Associate)
Hallo Sergey! Es gibt ein anderes Risiko. Es besteht die Möglichkeit, dass die Vereinbarung ungültig wird, da die Vereinbarung über die Abtretung der Beteiligung am gemeinsamen Bau nach dem Gesetz erst vor Unterzeichnung der Übertragungsurkunde geschlossen werden kann. Und da zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung das Haus bereits in Betrieb genommen wird, besteht die Gefahr, dass Ihre Gegenpartei die Wohnung in eigenem Namen übernimmt, Eigentümer wird und Ihr Vertrag vor Gericht ungültig wird, insbesondere seit der Zahlung im Rahmen des Vertrags Der Vertrag ist vor Vertragsschluss geplant. Es wird nicht empfohlen, eine solche Vereinbarung zu unterzeichnen.
Die Welt
Hallo! Bitte helfen Sie mir, es herauszufinden. Die Situation ist wie folgt, die Hypothek ist geschlossen, ich möchte eine Abtretung im Rahmen der DDU an die Mutter vornehmen, wie es notwendig ist, mit dem Entwickler zu interagieren, und einen Stempel in die Abtretungsvereinbarung setzen, wenn die Abtretungsvereinbarung zwischen beiden Parteien besteht Der Abschluss der Transaktion erfolgt in schriftlicher Form (ein Anwalt hat eine Vereinbarung getroffen, ohne ein Immobilienunternehmen einzubeziehen, das von Anfang an eine Wohnung verkauft hat, eine sehr hohe Provision), ohne die Zustimmung des Entwicklers einzuholen (sofern nicht anders angegeben durch die Beteiligungsvereinbarung). Es stellt sich heraus, dass ich, wenn keine Schulden bestehen, die Zustimmung des Entwicklers für die Abtretung im Rahmen der DD benötige, aber das Siegel in der Abtretungsvereinbarung muss vom Entwickler stammen, der nur über ein Immobilienunternehmen Kontakt aufnimmt und persönlich nicht einsteigt berühren. Wie führe ich dieses Verfahren durch? Wie Sie die Registrierungskammer auf eigene Faust kontaktieren und unnötige Provisionen vermeiden können, die die Zahlung von Provisionen für jeden Schritt erfordern. Die Übertragungsurkunde wurde noch nicht unterschrieben. Vielen Dank
Sergey (Senior Associate)
Hallo! Um eine Abtretungsvereinbarung zu registrieren, ist kein Stempel auf der Vereinbarung erforderlich. Dies erfordert nur die Abtretungsvereinbarung selbst und eine Zahlungsbescheinigung über die Kosten der Wohnung. Um jedoch die Zustimmung des Entwicklers für den Auftrag einzuholen, müssen Sie sich die Eigenkapitalvereinbarung selbst ansehen.
Alexander
Guten Tag. Wenn der Verkäufer der Vorschuleinrichtung eine Spende an seinen Freund oder Verwandten geleistet hat, der derzeit als sein Eigentum aufgeführt ist, und beschlossen hat, dieses Eigentum zu verkaufen. Ist das möglich und wie kann man das überprüfen?
Sergey (Senior Associate)
Hallo Alexander! Es ist unmöglich, etwas zu geben, was nicht ist. Sie können eine Wohnung erst nach Fertigstellung und Registrierung der Eigentumsrechte in der vorgeschriebenen Weise spenden. Daher wäre selbst die Spendenvereinbarung selbst von den Registrierungsbehörden nicht akzeptiert worden, bevor das Eigentum an der Wohnung registriert wurde.
Galina
Hallo! Wir haben mit meinem Ehepartner eine Vorschuleinrichtung, jeweils eine Sekunde. Der Entwickler hat sich geändert und schließt jetzt eine weitere ab, und das Beobachtungsverfahren wurde eingeführt. Wir wollen alles für mich tun. Was wird dafür benötigt.
Sergey (Senior Associate)
Hallo Galina! Sie müssen mit Ihrem Ehemann eine Vereinbarung über die Abtretung des Anspruchsrechts schließen, wonach er Ihnen sein Recht überträgt, vom Bauträger einen Anteil am Eigentum an der Wohnung zu verlangen.
Andrei
Guten Tag. Mein Sohn kaufte eine Hypothek. Die Beteiligungsvereinbarung wurde nicht bei Rosreestr registriert, und jetzt wird ihm angeboten, eine Abtretungsvereinbarung zu unterzeichnen. Die Sberbank hat das Geld vollständig an den Entwickler überwiesen. Der Sohn zahlt bereits die Hypothek. Die Sberbank weigert sich, die Abtretungsvereinbarung zu unterstützen, was bedeutet, dass eine andere Bank erscheint. Wie soll man in einer solchen Situation handeln? Wenn die Gefahr besteht, dass Sie Ihr Geld verlieren?
Sergey (Senior Associate)
Hallo Andrey! Es ist dringend erforderlich, eine Vereinbarung über die Beteiligung am Eigenkapital zu registrieren, da eine solche Vereinbarung ohne Registrierung als nicht abgeschlossen gilt. Wenn es keine Registrierung gibt, verliert Ihr Sohn einfach das Geld der ersten Rate und wird für die Tilgung der Hypothek bezahlt.
Pavel
Hallo! Ich habe eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Gebäude im Rahmen eines Vertrages über die Abtretung von Anspruchsrechten gekauft. Ich bin bereits der dritte Kunde in der Kette. Um die Anforderungen des Hypothekenprogramms "Familienhypothek" zu erfüllen, muss die Wohnung von einer juristischen Person, idealerweise von einem Bauträger, gekauft werden. Ich habe eine Vereinbarung über die Abtretung von Anspruchsrechten mit einer Person getroffen. Aber letztendlich wird angenommen, dass ich eine Wohnung vom Entwickler kaufe? Oder ist es nicht so? Danke!
Sergey (Senior Associate)
Hallo Pavel! Ja, es wird davon ausgegangen, dass Sie eine Wohnung vom Bauträger kaufen, da Sie im Rahmen des Vertrages über die Abtretung des Anspruchsrechts einfach den Platz des ursprünglichen Käufers aus dem Vertrag über die Teilnahme am gemeinsamen Bau einnehmen, der mit dem abgeschlossen wurde Entwickler.
valentinstag
Bei der Registrierung eines Vertrages über die Abtretung von Anspruchsrechten aus einem gemeinsamen Bauvertrag wurden dem Käufer zwei Exemplare ausgestellt. Sollte man kopieren. direkt an den Entwickler?
Sergey (Senior Associate)
Hallo Valentinstag! Wird im Abtretungsvertrag des Anspruchsrechts nichts darüber gesagt, so ist es nicht erforderlich, eine Kopie an den Entwickler zu senden. Die Gesetzgebung sieht eine solche Pflicht nicht vor.
Tatyana
Hallo! Beim Kauf einer Wohnung in einem neuen Gebäude habe ich eine Vereinbarung über die Übertragung von Rechten für die DDU getroffen. Der Bauherr verzögert die Fertigstellung des Hauses um sechs Monate. Ich bereite Dokumente für die Einreichung einer Klage gegen Zahlung einer Strafe durch den Entwickler vor. Ich habe jedoch keine Kopie des Zahlungsauftrags, die die Zahlung des Vertragspreises durch den Abtretungsempfänger bestätigt. Nur in der Abtretungsvereinbarung gibt es eine Klausel: "Zum Zeitpunkt der staatlichen Registrierung dieser Vereinbarung wurde die Verpflichtung des Abtretungsempfängers, den Preis der Teilnahmevereinbarung an den Entwickler zu zahlen, vom Abtretungsempfänger, der Übertragungsurkunde oder einem anderen Dokument vollständig erfüllt über die Übertragung der Wohnung zwischen dem Auftraggeber und dem Entwickler wurde nicht unterschrieben. " Ist es vor Gericht möglich, diese Klausel des Vertrages als Zahlungsnachweis für die Wohnung zu bezeichnen? Wenn nicht, wo können Sie eine Kopie des Zahlungsauftrags erhalten, wenn der Auftraggeber die Bereitstellung verweigert?
Sergey (Senior Associate)
Hallo Tatiana! Kann sein. Vor Gericht kann das Zeugnis der Person, die Ihnen die Wohnung verkauft hat, verwendet werden, um die Zahlung der Kosten für die Wohnung zu bestätigen. Auf der Grundlage Ihrer Petition kann das Gericht den Bauträger oder den Auftraggeber außerdem verpflichten, ein Dokument vorzulegen, das die Zahlungsweise für die Wohnung bestätigt.
Victoria
Guten Tag! Eine solche Frage kaufte eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Gebäude, aus den Unterlagen nur ein Vertrag über den Erfolg der Anspruchsrechte, der nach dem Original-Ddu gefragt wurde, sagte, niemand habe die Originale, nur eine beglaubigte Kopie sei das normal?
Sergey (Senior Associate)
Hallo Victoria! Die Gesetzgebung sieht keine Übertragung auf den Käufer im Rahmen der Vereinbarung über die Abtretung des Originals der Beteiligungsvereinbarung vor, die höchstwahrscheinlich mit dem Verkäufer in einer einzigen Kopie vorliegt. Sie können bei Rosreestr eine beglaubigte Kopie der ddu-Vereinbarung beantragen.
margarita Pavlenko
ich habe während des Registrierungsprozesses einen Dupt für ddu mit Dokumenten einer juristischen Person abgeschlossen, aber ich habe meine Meinung geändert, weil ich bereits der dritte Käufer in der Kette bin, wie vorzugehen ist, damit diese Vereinbarung nicht registriert wird
Sergey (Senior Associate)
Hallo Margarita! Um die Registrierung zu beenden, müssen Sie einen Antrag an Rosreestr senden, um die Registrierung auszusetzen, und gleichzeitig dem Verkäufer einen Vorschlag zur Kündigung des Vertrags senden. Wenn er sich weigert, müssen Sie mit einer Erklärung vor Gericht gehen, um den Vertrag zu kündigen, wenn dies gesetzlich oder vertraglich begründet ist. Seien Sie jedoch darauf vorbereitet, dass Ihnen möglicherweise die Verluste des Verkäufers in Rechnung gestellt werden.
sergey
Hallo Sergey! Bitte sagen Sie mir, dass wir eine vorläufige Vereinbarung über die Abtretung von Anspruchsrechten im Rahmen einer Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bau getroffen haben. Die Vereinbarung sieht die sofortige Zahlung von 50 und die verbleibenden 50 innerhalb von sechs Monaten vor. Sie ist auch nach Zahlung von 70 bis vorgeschrieben bei der staatlichen Registrierungskammer beantragen, mit einem Antrag auf staatliche Registrierung des Abtretungsvertrags. Ich habe jetzt eine Frage, da der Vertrag von uns ohne Registrierung unterzeichnet wurde und das Geld bereits im Rahmen des Vertrags bezahlt werden muss. Sagen Sie mir, ob es möglich oder gefährlich ist.
Sergey (Senior Associate)
Hallo Sergey! Dies ist gefährlich, da alle Änderungen der Vertragsparteien der Beteiligungsvereinbarung ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung der Vereinbarung in Kraft treten.
Alex
Hallo! Es gibt ein langfristiges Gebäude. Primärer Entwickler1, geändert in Entwickler 2. Hinzufügen. Die Vereinbarung zwischen der Organisation und dem Entwickler2 wurde unterzeichnet und bei Rosreestr registriert. Ich kaufe eine Wohnung gegen Abtretung von Anspruchsrechten der Organisation gegen Bargeld, alle Quittungen zur Zahlung sind verfügbar. Im Moment sind der Entwickler1 und die Organisation bankrott. Ein neuer Entwickler3 erscheint, er hat alle Rechte und Genehmigungen für den Bau. Entwickler 3 weigert sich, eine zusätzliche Vereinbarung mit mir zu schließen. Hat er das Recht? Wie soll ich weiter vorgehen? Ist es durch das Gericht möglich, den Entwickler3 zu zwingen, eine Vereinbarung mit mir zu schließen? Danke!
Sergey (Senior Associate)
Hallo! Wenn der dritte Entwickler nicht der rechtliche Nachfolger des zweiten Entwicklers ist, ist er nicht verpflichtet, zivilrechtliche Verträge mit Ihnen abzuschließen, außer in Fällen, in denen der zweite Entwickler seine Schulden an ihn abgetreten hat. Der dritte Entwickler ist formal eine externe Organisation in Bezug auf Sie. Sie als Aktionär haben das Recht, eine Verpfändung im Rahmen einer Beteiligungsvereinbarung, nämlich auf dem Grundstück unter dem Haus, abzuschließen.
Alex
Hallo Sergey! Vielen Dank für Ihre Antwort und kostenlose Hilfe! Ja, das stimmt, es besteht keine vertragliche Beziehung zwischen mir und dem Entwickler3. Aber Developer2, Developer3 und die Stadtverwaltung haben eine Investitionsvereinbarung unterzeichnet, die sie jedoch nicht gesehen haben, aber ich gehe davon aus, dass es nur um die Übertragung von Rechten und Pflichten ging. In diesem Fall muss der Entwickler3 einen zusätzlichen Vertrag mit mir unterzeichnen. Zustimmung?
Sergey (Senior Associate)
Es hängt alles von den Bedingungen dieser Investitionsvereinbarung ab. Ohne den Text zu sehen, ist es schwierig, die Verantwortlichkeiten des dritten Entwicklers zu beurteilen.
Zalina Davlyatshina
Guten Tag. Ich werde eine Wohnung mit einer Hypothek kaufen. Der Entwickler bot an, eine Vereinbarung über die Abtretung des Anspruchsrechts des von ihm kontrollierten Einzelunternehmers zu treffen. Das Haus wurde im Januar dieses Jahres in Betrieb genommen. Ist es legal? Unterschreiben Sie ddu, wenn das Haus bereits in Auftrag gegeben wurde? Und was sind die Risiken und Gefahren? Ich möchte auch darauf hinweisen, dass das Abnahmezertifikat nicht unterschrieben wurde. Ich werde es selbst direkt beim Entwickler unterschreiben. Danke
Sergey (Senior Associate)
Hallo! Hat der einzelne Unternehmer die Übertragungsurkunde des Entwicklers nicht unterschrieben, so ist die Abtretung von Anspruchsrechten aus der Vereinbarung der Kapitalbeteiligung zulässig. Um die Risiken einschätzen zu können, müssen Sie den Vertrag selbst sehen, den Sie unterschreiben müssen. Am wichtigsten ist jedoch, dass Sie überprüfen, ob die Hauptvereinbarung ordnungsgemäß registriert ist und der einzelne Unternehmer seiner Verpflichtung zur Zahlung des Wohnungspreises vollständig nachgekommen ist.
Sieger
1. Ich habe die Anspruchsrechte aus einer Abtretungsvereinbarung erworben. Die Rechte werden durchgesetzt, es liegt ein Vollstreckungsbescheid vor. Zur Ausübung des Anspruchsrechts ist es erforderlich, beim Schiedsgericht erster Instanz einen Antrag zu stellen, um den Antragsteller im Vollstreckungsverfahren zu ersetzen. Frage: Wenn ich die Anspruchsrechte im Rahmen einer neuen Abtretungsvereinbarung an einen anderen Abtretungsempfänger abtreten und weiterverkaufen möchte, muss ich mich zunächst an das Schiedsgericht erster Instanz wenden, um den Gläubiger durch den Abtretungsempfänger zu ersetzen und die im ersten Abtretungsrecht festgelegten Rechte zu übertragen Gerichtsurteil? 2. Ich möchte die Anspruchsrechte aus der Abtretungsvereinbarung von Jur erwerben. Gesicht Phys. die Person, die diese Rechte vom ersten Gläubiger erworben hat. Die Rechte werden durchgesetzt, es liegt ein Vollstreckungsbescheid vor. Zur Ausübung des Anspruchsrechts muss der Abtretungsempfänger, der zum Abtretungsempfänger geworden ist, zum Schiedsgericht erster Instanz gehen, um den Antragsteller für ein Vollstreckungsverfahren zu ersetzen. Frage: Sollte der neue Abtretungsempfänger, der vor der Abtretung des Anspruchsrechts auf einen anderen Abtretungsempfänger im Rahmen der neuen Abtretungsvereinbarung zum Abtretungsempfänger wurde, zunächst beim Schiedsgericht erster Instanz beantragen, den Gläubiger durch den Abtretungsempfänger zu ersetzen und die Übertragung zu bestätigen von Rechten in der ersten Gerichtsentscheidung festgelegt? Oder ist es nicht notwendig und er kann es einfach weiterverkaufen, ohne etwas im Rahmen einer neuen Abtretungsvereinbarung zu tun?
Sergey (Senior Associate)
Hallo Victor! 1. Die Gültigkeit der Abtretungsvereinbarung wird durch eine Berufung an das Schiedsgericht nicht zwangsläufig beeinträchtigt.
Oksana
Guten Tag. Hat der neue Bauträger das Recht, vom neuen Aktionär eine Abtretungsvereinbarung zu verlangen, die die Zahlung der Wohnung durch den vorherigen Aktionär an den alten Bauträger bestätigt? Es gab einen Bauträger - er ging in Konkurs, nahm den Bau eines neuen fertig. Gleichzeitig hat der neue Entwickler mit dem alten Aktionär ein registriertes Add-On, bevor er den Auftrag registriert. eine Vereinbarung, die besagt, dass "der Entwickler keine Ansprüche auf Zahlung des Preises der Beteiligungsvereinbarung Nr. Teilnehmer hat".
Sergey (Senior Associate)
Hallo Oksana! Es kann verlangen, aber Sie sind nicht verpflichtet, solche Dokumente zur Verfügung zu stellen, da eine solche Verpflichtung nach dem Gesetz nicht bei Ihnen liegt.
Oksana
Sergey, vielen Dank. Und noch eine Frage. Und kann der neue Entwickler es ablehnen, mir die Schlüssel für die Wohnung zu geben, wenn ich dem alten Entwickler immer noch keine Quittung für die Zahlung des alten Aktionärs vorlege? In meiner Abtretungsvereinbarung heißt es zwar: "Das Recht, einen neuen Teilnehmer zu beanspruchen, ein gemeinsames Bauobjekt zu erhalten und es im Eigentum eines neuen Teilnehmers zu registrieren, ergibt sich ab dem Zeitpunkt der vollständigen Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen für diese Vereinbarung und nach deren staatlicher Registrierung. ""
Sergey (Senior Associate)
Die Verpflichtung zur Übertragung der Wohnung muss vom Bauträger vorbehaltlos bezahlt werden, vorbehaltlich der Zahlung für die Wohnung und der staatlichen Registrierung des betreffenden Vertrags. Die Gesetzgebung sieht keine Bedingungen für die Vorlage von Dokumenten durch den neuen Aktionär vor, die die Zahlung des ursprünglichen Aktionärs bestätigen.
Olga Zapevalova
Guten Tag. Sagen Sie mir: Es wurde eine gerichtliche Entscheidung getroffen, die DDU zu kündigen und den Betrag für die DDU vom Entwickler zurückzufordern. Der Entwickler kann das Geld nicht zurückgeben - die Konten sind leer und es gibt keine Belege. Aber der Bau ist jetzt wieder aufgenommen - der Entwickler ist der gleiche, aber der Investor finanziert über einen technischen Kunden. Jene. Tatsächlich werden die Wohnungen vom ehemaligen Entwickler übertragen. Und es entstand die Situation, dass ich ohne Geld und ohne Wohnung zurückbleiben konnte. Daher die Frage: Wenn Sie nirgendwo eine Gerichtsentscheidung treffen - gibt es eine Chance, eine Wohnung zu bekommen? Wie erfolgt in diesem Fall die erneute Registrierung des Anspruchsrechts im Rosregister? Danke!
Sergey (Senior Associate)
Hallo Olga! In Übereinstimmung mit dem Gesetz gilt der Vertrag ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der gerichtlichen Entscheidung über seine Kündigung als gekündigt. Daher ist der Entwickler im Moment verpflichtet, das Geld an Sie zurückzugeben, die Wohnung jedoch nicht zur Verfügung zu stellen. Für die Gültigkeit der Vertragsbeendigung ist eine Registrierung der relevanten Informationen in Rosreestr nicht erforderlich, da dies erforderlich ist, um die Gültigkeit des Vertrags über die Beteiligung am Bau anzuerkennen.
Lilie
Hallo! Unser Generalunternehmer erhielt vom Bauunternehmer laut DDU eine Wohnung. Im Gegenzug werden wir diese Wohnung dem Lieferanten mittels des Freihandelsabkommens für die DDU als Zahlung für die Schulden aus dem Liefervertrag ausstellen. Können Sie mir bitte mitteilen, ob im UPT-Vertrag selbst angegeben werden muss, dass der Preis einer Wohnung als Zahlung für die Lieferung gilt? Und muss dieser Liefervertrag bei der Registrierung des UPT in Rosreestr nachgewiesen werden? Und welche Dokumente werden im Allgemeinen benötigt, um diese Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien zu registrieren? Danke!
Sergey (Senior Associate)
Hallo! Im Vertrag erklären Sie ausdrücklich, dass die Zahlung der Abtretung des Anspruchsrechts als Rückzahlung der Schuld für die Lieferung von Waren gilt. Der Liefervertrag selbst muss nicht bei Rosreestr eingereicht werden. Nach Unterzeichnung der Vereinbarung über die Abtretung von Anspruchsrechten muss diese bei der Rosreestr registriert werden, für die die Vertreter der Parteien eine Erklärung dazu abgeben und die Abtretungsvereinbarung beifügen. In diesem Fall wird auch die Abgabe bezahlt.
Olga
Guten Tag. Ich werde mit einer Person eine Vereinbarung über die Abtretung von Anspruchsrechten schließen. Sollte in der UPT-Vereinbarung festgelegt werden, dass das Original der DDU-Vereinbarung an mich übergeben werden soll? Wird das Geld erst nach Registrierung des UPT-Vertrags an eine Einzelperson überwiesen?
Sergey (Senior Associate)
Hallo Olga! Sie können sich über den Vertrag registrieren, aber nicht unbedingt. Das Geld wird erst nach der staatlichen Registrierung des Abtretungsvertrags ausgezahlt.
Alla
Guten Tag. Ich kaufe eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Gebäude von einem Auftragnehmer im Rahmen einer Abtretungsvereinbarung für die Abtretung des Anspruchs auf eine Beteiligungsvereinbarung. Die Registrierung im Rosregister wurde auf der Grundlage der Klausel 2.4 über die Zahlung innerhalb von 2 Tagen ab dem Datum der staatlichen Registrierung und der Klausel "Ab dem Zeitpunkt der Zahlung gemäß Klausel 2.4. Dieser Vereinbarung erwirbt Partei 2 und Partei 1" ausgesetzt verliert alle Anspruchsrechte ... "Sie sagen, dass sie für diese 2 Tage vor der vollständigen Zahlung eine Belastung für die Hypothek begründen müssen. Nach Zahlungseingang wird die Belastung beseitigt. Oder fügen Sie eine Klausel hinzu, dass die Parteien vereinbart haben, keine Belastung zu begründen, die eine solche Bedeutung hat. Die Frage ist, wie der Vertrag neu gestaltet werden kann, damit keine Belastungen auferlegt werden müssen. Reicht es aus, darauf hinzuweisen, dass: "Diese Vereinbarung tritt ab dem Zeitpunkt ihrer staatlichen Registrierung in Kraft und ist gültig, bis die Vertragsparteien ihren Verpflichtungen vollständig nachkommen. Partei 2 erwirbt und Partei 1 verliert alle gesetzlich vorgesehenen Anspruchsrechte für den Gläubiger zum Zeitpunkt des Abschlusses dieser Vereinbarung und ist innerhalb von 2 zwei Werktagen zahlbar. " Ich möchte alles und ohne Belastungen registrieren. Bitte sagen Sie mir....
Eine der möglichen Möglichkeiten für den Kauf eines Hauses ist die Ausarbeitung eines Vertrages über den Eigentumsübergang. Diese Form der Vereinbarung ist nicht sehr verbreitet, so dass nur wenige wissen, wie man sie richtig erstellt.
In diesem Artikel werden alle Funktionen solcher Transaktionen, die für ihre Implementierung erforderlichen Dokumente sowie Möglichkeiten zu ihrer Überprüfung berücksichtigt.
○ Was ist die Übertragung von Rechten?
Während des Baus des Gebäudes haben die Anteilseigner, mit deren Mitteln es errichtet wird, eine Beteiligungsvereinbarung (DAC) in der Hand. Auf ihrer Grundlage erfolgt die Registrierung des Eigentums nach Übergabe des Hauses. Trotz des fehlenden Eigentums kann der Aktionär seine Wohnung verkaufen, was die Übertragung von Rechten sein wird.
Die Abtretung der Rechte aus Ansprüchen aus dem Vertrag durch einen Teilnehmer an der gemeinsamen Konstruktion ist nur zulässig, nachdem er den Vertragspreis bezahlt hat oder gleichzeitig mit der Übertragung der Schulden an einen neuen Teilnehmer an der gemeinsamen Konstruktion gemäß dem von der Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation (Artikel 11 Absatz 1 des Bundesgesetzes "Über die Teilnahme am gemeinsamen Bau" .2004 Nr. 214-FZ).
Somit erhält der Käufer gemäß der Abtretungsvereinbarung nicht die Wohnung selbst, sondern nur das Recht, sein Eigentum nach Abschluss der Bauarbeiten zu beanspruchen.
○ Wie können Sie eine Wohnung im Auftrag kaufen?
Die Abtretung des Anspruchsrechts ist unter zwei Vertragsarten möglich:
- Vorverkaufsvertrag. In diesem Fall unterliegt die Abtretung dem Anspruchsrecht, den Hauptvertrag abzuschließen und die Wohnung nicht zu übertragen. Diese Form der Vereinbarung unterliegt keiner obligatorischen staatlichen Registrierung. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Geldtransfer erst nach Abschluss des Hauptvertrags erfolgen soll, der den Transfer von Wohnraum regelt. Die Abtretung des Anspruchsrechts ist nur in der Zeit ab dem Zeitpunkt des Abschlusses der Vorabvereinbarung und vor der Unterzeichnung des Hauptvertrags möglich.
- Im Rahmen der Beteiligungsvereinbarung (DDU). Hier wird nicht nur das Recht auf eine Wohnung abgetreten, sondern auch alle Verpflichtungen zur Eigenkapitaleinlage. Wenn sie nicht vollständig bezahlt werden, erhält der Käufer daher auch eine Verpflichtung zu regelmäßigen Raten. Die Abtretung von Rechten ist ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zur Unterzeichnung des Annahme- und Übertragungsaktes möglich. Eine Abtretungsvereinbarung für eine DDU unterliegt der staatlichen Registrierung. Hierbei ist zu beachten, dass der neue Eigentümer die Rechte an der Wohnung im gleichen Umfang wie der vorherige erhält. Daher ist es sehr wichtig, die Grundlage für die Übertragung des Anspruchsrechts sowie die Bedingungen der DDU so detailliert wie möglich anzugeben.
○ Das Verfahren zum Kauf einer Wohnung nach Abtretung.
Wenn Sie eine Zuweisungsvereinbarung abschließen, müssen Sie einem bestimmten Algorithmus folgen. Der Erfolg der Transaktion hängt von der Einhaltung aller notwendigen Nuancen ab.
✔ Überprüfung der Baufirma.
Wenn Sie einen Entwickler überprüfen, müssen Sie Folgendes beachten:
- Die Periode des Bestehens des Unternehmens.
- Die Relevanz der Gründungsdokumente.
- Baugenehmigung.
- Das Vorhandensein eines langfristigen Pachtvertrags für Land oder Eigentum daran.
✔ Dokumente sammeln.
Um eine Transaktion abzuschließen, muss der Verkäufer Folgendes einreichen:
- Erstvertrag (vorläufig oder DDU).
- Die Zustimmung des Entwicklers zur Abtretung (wenn der Verkäufer den Anteil vollständig bezahlt hat, ist nur eine Benachrichtigung des Bauunternehmens erforderlich, und wenn er noch nicht bezahlte Schulden hat, muss der Entwickler die Abtretung der Rechte genehmigen).
- Alle Einnahmen für die Zahlung von Eigenkapitaleinlagen.
In diesem Fall ist der Käufer verpflichtet:
- Persönlicher Reisepass.
- Die Zustimmung des zweiten Ehegatten zum Deal.
✔ Vertragsgestaltung.
Nach Vorlage aller Unterlagen und deren Überprüfung wird ein Vertrag über die Abtretung des Anspruchsrechts geschlossen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Vereinbarung in der gleichen Form wie die ursprüngliche Vereinbarung erstellt wurde. Wenn es von einem Notar beglaubigt wurde, muss auch die Abtretungsvereinbarung bescheinigt werden.
Die wesentliche Bedingung dieser Vereinbarung ist ihr Gegenstand, d.h. Übertragung von Rechten. Es ist notwendig, so detailliert wie möglich festzulegen, welche Rechte und in welchem \u200b\u200bUmfang aus dem Vertrag übertragen werden, und auch die Gründe für einen solchen Übergang anzugeben.
Alle anderen Vertragsbedingungen sind zusätzlich und werden von den Parteien vereinbart.
✔ Registrierung der Abtretungsvereinbarung.
Die Vereinbarung unterliegt der obligatorischen Registrierung bei Rosreestr. Dazu müssen Sie sich direkt an das Companies House oder die MFC-Niederlassung wenden.
Die Überweisung erfolgt erst nach Abschluss des Registrierungsverfahrens. Es dauert 5 bis 10 Tage ab dem Datum der Annahme des Antrags.
✔ Zahlung der Abgabe.
Die Höhe der staatlichen Abgabe hängt vom Status der Teilnehmer an der Transaktion ab. Für Einzelpersonen sind es also 2.000 Rubel, für juristische Personen 22.000 Rubel. Wenn mehrere Antragsteller eine Registrierung beantragen, wird die Höhe der staatlichen Gebühr zu gleichen Teilen zwischen ihnen aufgeteilt, und jeder von ihnen erhält einen Zahlungsscheck. ○ Merkmale des Kaufs eines neuen Gebäudes durch Auftrag.
Das Hauptmerkmal der Abtretungsvereinbarung, bei der es sich um eine Wohnung in einem neuen Gebäude handelt, ist die Teilnahme an der Transaktion eines Dritten, des Entwicklers. Wenn das Dokumentenpaket keine beglaubigte Zustimmung des Bauunternehmens enthält, gilt die Transaktion als ungültig.
Ein weiteres Merkmal ist die Möglichkeit, beim Bau eines Hauses mehrere Abtretungsvereinbarungen abzuschließen. Nach Inbetriebnahme ist die Übertragung des Anspruchsrechts nicht möglich.
Text: Elena Denisenko Foto: Alexey Alexandronok
Flüssige Wohnungen in interessanten Neubauten werden vom Bauunternehmer in der Ausgrabungsphase verkauft. Wenn sich die Baustelle der Ziellinie nähert, bleibt es den Käufern überlassen, Angebote von Einzelpersonen zu „fangen“ und mit ihnen einen Auftragsvertrag abzuschließen.
Wir werden herausfinden, worauf Sie bei der Erstellung eines Dokuments achten müssen und wie Sie die mit dem Erwerb von Immobilien im Rahmen dieses Systems verbundenen Risiken vermeiden können.
Kurz und auf den Punkt
Die Vereinbarung über die Abtretung von Anspruchsrechten oder die anderweitige Abtretung unterliegt im Allgemeinen den Artikeln 382-390 von Kapitel 24 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation (Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation). In Bezug auf den gemeinsamen Wohnungsbau ist diese Art von Transaktion in Artikel 11 des Bundesgesetzes 214 "Über die Teilnahme am gemeinsamen Wohnungsbau ..." beschrieben.
Keines dieser Gesetze enthält eine Liste spezifischer Anforderungen für die Form einer von den Parteien ausgearbeiteten Vereinbarung. Aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation geht eines hervor: Das Dokument muss vom Verkäufer (Abtretungsempfänger) und vom Käufer (Abtretungsempfänger) schriftlich ausgefüllt werden. Es ist nicht überraschend, dass die angetroffenen Variationen der "Kreativität" der Parteien sehr unterschiedlich sind.
Sie sollten die Beteiligungsvereinbarung ebenso sorgfältig lesen. Erstens können die Rechte an künftigem Wohnraum nur während des im Bundesgesetz 214 festgelegten Zeitraums übertragen werden. Dies kann ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung der Vorschuleinrichtung erfolgen, die mit dem ersten Aktionär unterzeichnet wurde, bis die Schlüssel für die Wohnung gemäß der Abnahmebescheinigung eingegangen sind. Das heißt, die Vorschulerziehungseinrichtung muss einen Stempel haben, der ihre Registrierung bei der Rosreestr-Behörde bestätigt.
Zweitens gibt es im Text der DDU eine Klausel, die das Verfahren für die Abtretung von Rechten aus Ansprüchen aus ihr festlegt. Theoretisch kann die Zuordnung vollständig verboten werden. Es stimmt, Makler geben zu, dass sie nicht auf eine ähnliche Situation gestoßen sind.
Der Käufer muss über die Originale der Abtretungsvereinbarung DDU sowie über Dokumente verfügen, die die Barabrechnung des Verkäufers mit dem Entwickler bestätigen.
In der Regel erlaubt der Entwickler den Abschluss einer Abtretungsvereinbarung unter bestimmten Bedingungen - Erhebung einer Provision in Höhe von 1-5% des Wertes des gekauften Objekts. In der Regel werden diese Kosten vom Käufer getragen oder - nach Vereinbarung - von den Parteien untereinander aufgeteilt. Der Auftrag selbst wird unter Beteiligung des Entwicklers ausgeführt, dh es wird eine dreigliedrige Vereinbarung erstellt, die auch von einem Vertreter des Bauunternehmens unterzeichnet wird. Die Zahlung der Provision muss natürlich durch ein Dokument bestätigt werden, das nach Abschluss der Transaktion beim Käufer verbleibt.
Selten, aber es kommt vor, dass der Entwickler keine Entschädigung benötigt. Dann muss er nur noch über den Wechsel des Aktionärs informiert werden. Die Abtretungsvereinbarung sollte eine Klausel enthalten, die regelt, wer genau (der Abtretungsempfänger oder der Abtretungsempfänger) und wann die Baufirma über den „Ersatz von Spielern“ informiert. Andernfalls kann der Käufer Probleme am Ziel haben - wenn er vom Entwickler das fertige Gehäuse erhält.
Geldfrage
Gemäß Artikel 11 Absatz 1 des Bundesgesetzes 214 ist die Abtretung von Anspruchsrechten aus dem Vertrag erst zulässig, nachdem der Teilnehmer am gemeinsamen Bau den gesamten Preis des im Bau befindlichen Wohnraums oder nach Übertragung der Schuld bezahlt hat an einen neuen Miteigentümer. Im Idealfall gelang es dem Auftraggeber, den vollen Betrag zu zahlen. Dann bleibt es, wie bereits erwähnt, von ihm und den Entwicklerdokumenten zu verlangen, die diese Tatsache bestätigen.
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