Долевая собственность на жилье: как делить, продавать и сдавать. Понятие общей долевой собственности

Как и у любого другого недвижимого имущества, у жилого дома может быть несколько собственников.

Необходимость продажи части долевой собственности в жилом доме возникает чаще всего в тех случаях, когда дом достается по наследству нескольким лицам. Также нередки ситуации, когда при разводе один из супругов продает долю дома, отошедшую ему при разделе имущества. При совершении подобных сделок заключается договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом.

Купля-продажа части дома - совершенно иная процедура. В этом случае предметом купли-продажи становится уже не доля в совместном имуществе, а физически отделенная часть дома, представляющая собой отдельное жилое помещение.

В каждом из случаев при заключении сделки существуют собственные нюансы, которые мы и рассмотрим в этой статье.

Продажа доли жилого дома

В случае, когда возникает необходимость в продаже доли собственности в жилом доме, необходимо придерживаться определенных правил.

Так, согласно статьи 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в жилом доме имеют другие собственники этого жилого помещения. Их необходимо в обязательном порядке поставить в известность о планируемой продаже, указав стоимость доли и все прочие условия продажи.

Обычно подготовкой подобных уведомлений занимаются нотариусы, они же, как правило, организуют и отправку уведомлений другим собственникам через свои каналы. Свой ответ собственники, имеющие преимущественное право выкупа доли жилого дома, должны по действующему законодательству дать не позднее чем через месяц после получения уведомления. При нежелании ими выкупать долю дома оформляется отказ, который лучше всего заверить нотариально.

В том случае, если в установленные законом сроки другие собственники не подтверждают своего намерения выкупа доли, но при этом и не оформляют отказ, они, тем не менее, теряют преимущественное право выкупа, и собственник доли вправе продавать ее третьим лицам. Разумеется, это справедливо лишь в том случае, если у собственника есть подтверждение получения уведомления другими собственниками.

Важно отметить! В тех случаях, когда установить местонахождение собственников для вручения им уведомления не представляется возможным, либо же они всячески препятствуют продаже, избегая получения на руки уведомления, существует возможность передать право долевой собственности третьим лицам через договор дарения .

Дарение - сделка безвозмездная и согласие остальных собственников в этом случае не требуется. Однако, для исключения в дальнейшем возникновения поводов для судебного разбирательства, подготовку сделки в таком варианте лучше поручить квалифицированному юристу.

Также следует учитывать тот факт, что рыночная стоимость отдельной доли в доме всегда ощутимо меньше той суммы, которая могла бы быть получена при продаже дома целиком с последующим разделением вырученных финансовых средств. В связи с этим для продающей стороны выгоднее все же достичь соглашения с другими собственниками и продать дом целиком, разделив затем полученные деньги.

А вот если существует возможность физически отделить принадлежащую вам часть дома (выделение доли собственности в натуре), то стоит непременно воспользоваться такой возможностью. В этом случае можно будет продавать уже часть дома как самостоятельный объект.

Продажа части дома

Для того чтобы продать часть жилого дома, физически отделенную от остальных помещений, согласия других собственников не требуется . Да и стоимость независимой части дома существенно выше стоимости доли в общей долевой собственности.

Выделение доли в натуре возможно только при наличии правовой и технической возможности. При этом отделяемая часть должна полностью соответствовать всем признакам «жилого» помещения.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса устанавливаются следующие критерии жилого помещения:

• жилое помещение должно быть физически отделено от других помещений;
• оно должно быть пригодно для проживания и соответствовать установленным в этом случае техническим и санитарным нормам;
• также помещение должно относиться к категории недвижимых объектов, то есть его перемещение на другое место не может быть произведено без ущерба для его назначения;
• физическое отделения помещения от остальной части дома не должно вести к нарушению законных прав других собственников.

Обычно физическое отделение части дома производится тогда, когда у участников долевой собственности складывается определенный установленный порядок использования помещений, а также когда один из собственников обустраивает отдельный вход в свою часть дома.

Для того чтобы с отделенной частью жилого дома можно было совершать сделки купли-продажи, права собственности на нее должны быть соответствующим образом зарегистрированы. Выделенная часть жилого дома должна иметь отдельный технический план, на основании которого она ставится на кадастровый учет.

После постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности в ЕГРН (сейчас эти процедуры совершаются одновременно) часть жилого можно будет продавать.

Для совершения сделки в этом случае потребуется заключить договор купли-продажи части дома. Такой договор в целом практически идентичен стандартному договору купли-продажи дома целиком и содержит те же положения и сведения.

Однако есть тут и свои особенности. При продаже части жилого дома потребуется предоставить кадастровые паспорта как непосредственно на саму часть строения, подлежащую продаже, так и на весь дом целиком. Кроме того, в договоре необходимо указать не только фактическую стоимость продаваемой части дома, но и среднюю оценочную стоимость всего дома целиком.

У земельного участка одновременно может быть несколько владельцев. При этом он находится в так называемой общей долевой собственности. Такая территория имеет особенные условия использования, межевания, возможности для продажи.

Понятие общей долевой собственности

Различают 2 вида общих владений:

• совместную;
• долевую.

В первом случае нет деления земельного участка на части, такой вид может возникнуть при покупке земли супругами, и они владеют совместно купленной территорией без выделения долей. Во втором случае собственность подразумевает нескольких владельцев одним участком, но с четким определением его частей, принадлежащих каждому собственнику.

Долевая собственность возникает в следующих случаях:

• Оформление сделок, связанных с землей и подразумевающих покупку доли участка.
• Вступление в наследство по завещанию.
• Приватизация территории.
• Получение части участка по дарственной или, наоборот, .
• Совместное фермерское владение участком с целью получения с него прибыли от ведения сельского хозяйства.

Все нюансы владения долевой собственностью на земли прописаны в статье 244 Гражданского кодекса РФ .

Особенности использования участка в долевой собственности

Общая долевая собственность на землю подразумевает, что данная территория принадлежит нескольким владельцам. Важно заметить, что каждый из собственников имеет возможность использовать не только свою долю, но и всю остальную площадь. Но совершать сделки по перепродаже своей доли или осуществлять застройку можно только по согласованию со всеми владельцами. Если хотя бы один собственник не согласен, сделка незаконна.

Если мирным путем нельзя установить порядок использования земельного надела, можно обратиться с заявлением в суд. Эти вопросы решает мировой судья.

Межевание земельного участка в долевой собственности

Специалисты, которые проводят работы по межеванию участка, выполняют геодезические съемки долевой территории, проверяют, соответствует ли участок тому, что заявлено документально, только после этих проверок начинается разделение территории на нужные части. Границы, образуемые при межевании, будут узаконены официально.

Процедура межевания и установления границ аграрного участка проходит следующие этапы:

• Сбор сведений и их тщательный анализ.
• Получение согласия от всех собственников площади земельного участка и людей, которые заинтересованы в установлении границ.
• Геодезическая съемка.
• Обработка данных.
• Создание плана межевания – конечный результат.
• Подача плана в регистрационную палату.

Чтобы оформить права на участок в долевом владении, после проведения всех этих процедур нужно обратиться с перечнем документов и планом межевания в кадастровую палату.

Если возникают споры о границах долей, проводится судебная экспертиза.

Как поступить, если необходимо выполнить межевание и занести участок в кадастр, а также как прекратить споры с соседями по поводу границ участка расскажет юрист в данном видео:

Как разделить землю в долевом владении

Обычно общую собственность на территорию имеют супруги, которые приобрели надел в браке, либо после приватизации территории родственниками. Реже долевая собственность на площадь надела бывает у людей, не имеющих родства.

Согласно статье 252 ГК РФ каждый из владельцев может потребовать разделения участка. В этом случае человеку выделяется положенная ему доля, проводятся границы. Это может осуществляться как в добровольном порядке, так и по решению суда.

После раздела собственник может распоряжаться выделенной ему долей по своему усмотрению, не советуясь с другими владельцами.

Если разделение хочет провести только один из собственников, остальные могут продолжать пользоваться общей долевой собственностью.

Если раздел добровольный, проводится межевание, определяются границы, все полученные от специалистов бумаги сдаются на подпись главе района или города. Затем документы необходимо отдать в регпалату вместе с разрешением на разделение надела от комитета управления собственностью. В течение 2-х недель готовится новый документ на право владения выделенным участком земли.

Список документов, которые нужно подать в ГКП:

• договор о покупке или ;
• кадастровые паспорта;
• согласие на разделение от всех заинтересованных людей;
• квитанция об уплате госпошлины в размере 1 000 рублей с каждого владельца.

Если возник конфликт, и мирным путем не получается разделить территорию, придется обратиться в суд с заявлением о просьбе выделения принадлежащей владельцу доли в натуральном виде. В этом случае нужно составить иск и предоставить документы на рассмотрение. Если разделение будет одобрено, можно обращаться в регпалату за оформлением новых свидетельств, в случае отрицательного решения можно попробовать подать апелляцию в вышестоящий суд.

Существуют нормативы площадей земельных участков, если при делении общей территории на количество собственников размер участка меньше нормы, им откажут в разделе, и оспорить это уже невозможно.

Продажа доли земельного участка

Продажа аграрных участков, которые находятся в долевом владении, регулируется Земельным Кодексом, а также рядом статей ГК РФ.

Есть ряд нюансов при совершении перепродажи доли участка:

• Земля должна быть разделена специалистами, нужно предъявить документ, где все границы четко обозначены.
• У продавца должно быть на руках свидетельство, подтверждающее право на владение долей территории.
• Преимущество при покупке доли имеют совладельцы участка. Только в том случае, если они подписывают отказ, продавец может предлагать долю посторонним людям.
• В отказе прописывается сумма, за которую владелец предлагает приобрести долю другим собственникам, продажа иным лицам за меньшую сумму является незаконной и может быть опротестована в суде в течение 3-х месяцев с дня продажи.

Прекращение долевой собственности

Прекращение долевой собственности на недвижимое имущество регулируется 252 статьей Гражданского кодекса РФ. Возможны 2 варианта прекращения долевой собственности на землю:

• В случае полного прекращения отношений между совладельцами.
• Реорганизация общего крупного объекта путём выделения из него долей и составления документов на индивидуальное владение частями территории земли.

К первому виду можно отнести следующие сделки:

• продажа доли не совладельцу;
• оформление договора о дарении или обмене;
• передача своей части земли супругу при разводе в процессе раздела собственности.

Ко второму типу относятся:

• выкуп или прием в подарок долей у совладельцев;
• выделение участка земли в натуральном виде, с оформлением личной собственности каждого.

Во втором случае участок делится при помощи обычного межевания с последующим оформлением всей документации. К каждой выделенной территории должен быть свой вход, также должна быть возможность заезда с дороги. В случае наличия на участке постройки, она достается одному из совладельцев согласно судебному решению или по согласию остальных.

Если прекращение долевого владения территорией аграрного участка выполняется по желанию всех собственников, необходимо оформить документ о распределении долей.

Подробнее о прекращении долевой собственности и выделении доли в натуре можно узнать из видео:

Конечно, покупать долевое имущество весьма просто. В складчину вы не потратите слишком большое количество средств, а рядом всегда будут знакомые люди. Однако жизнь преподносит сюрпризы и возможно, в ближайшем будущем вам придется делить участок для того, чтобы вычленить свою долю и распорядиться ей по своему усмотрению.

Возможно, это будет продажа или обмен – не важно. Важна процедура раздела земельного участка , который находится в совместной общедолевой собственности не у одного, а сразу у нескольких людей. Такой раздел предусматривает намного больше бумажной волокиты.

Однако стоит ли этого бояться и насколько сложно разделить земельный участок по долям?

Ответим в следующем пункте.

Для начала давайте обратимся к законодательству. Так, в статье 25 Гражданского кодекса нашей страны говорится о том, что имущество, у которого изначально было несколько собственников разрешается делить между ними по их соглашению, заключенном в письменном виде.

Если же соглашения нет и кто-то из участников не доволен сложившейся ситуацией, то один из участников, требующий того, чтобы его доля была выделена из участка может идти за справедливостью в суд, подавая .

Таким образом, алгоритм ваших действий, чтобы оформить часть участка в собственность прост.

Первым делом необходимо оповестить всех долевых собственников о том, что вы нуждаетесь в определении доли с ее последующем выходом. Вы должны заранее прикинуть примерную долю и сказать о ней собственникам. После оповещения вы должны получить от них согласие – лучше всего в письменно виде.

Дело в том, что вам просто необходимо, в случает суда доказать, что некоторые из дольщиков были целиком и полностью за.

После того как вы получили ответы – приступайте к их анализу. Если все согласны – вам очень повезло. Вы можете собрать все необходимые документы, а это кадастровый и технический паспорт участка, приобщить к ним согласие от других собственников и свои документы на право собственности и уже с легким сердцем обращаться в регистрационную палату.

Если же согласия достигнуто не было – доказать свои вы можете только в судебном порядке, что не всегда приятно.

Помните о таком понятии как неделимые земельные участки. Что же означает данное понятие?

Дело в том, что такие участки по каким либо критериям и параметрам не подходят под определенные стандарты, а значит, разделены быть не могут. Именно поэтому даже согласие всех собственников не дает вам право на раздел участка и непосредственный выдел своей доли.

Если вы обращаетесь за справедливостью суд , то суд будет действовать по своему внутреннему убеждению и скорее всего, присудит вам участок равный по долям прав с другими участниками суда, которые вместе с вами делят земельный надел.

Однако если раздел участка считается абсолютно добровольным, то вам могут запросто отдать ту долю, которую затребуете вы, даже если по размерам она будет отличаться.

Таким образом, если отталкиваться от теории и переходить к практике, то первым делом вы оповещаете пользователей и собираете соглашения. Далее вы посещаете специалиста по межеванию земельных участков и рассматриваете проект выдела конкретно вашего земельного участка.

Следующий шаг – обращение в ни что иное, как регистрационную палату . Там, в регистрационной палате вы подаете все необходимые документы и получаете, наконец, таки новые свидетельства о праве собственности.

Процедуры деления участков на два или несколько

Раздел участка на две части – занятие достаточно простое. Даже если второй собственник не согласен на раздел, в судебном порядке участок все равно будет поделен поровну. Однако сложности наступают, когда участок делится между сразу несколькими пользователями.

Так, например, первая сложность возникает в том, что не со всех удается взять соглашения о делении , а некоторые будут вовсе против подобных действий.

Вторая сложность заключается в том, что собственники наверняка будут не рады перспективе выдела участка , который определен лично вами. Он будет в чем то не угождать им размером или расположением.

Третья проблема – при наличии зданий и строений, будет очень сложно осуществлять деление между всеми членами собственников участка .

Также проблематично привести всех собственников сразу в кадастровую палату, а также в регистрационную палату.

Эти сложности хоть и не носят глобальный характер, но могут существенно испортить ваш процесс выделения участка, забрав себе, много времени и ваших сил.

Помимо сложностей с количеством собственников вы наверняка столкнетесь с проблемой подачи документов. Конечно, подача документов – одна из важнейших причин, почему дела о разделе земельного участка в долевой собственности долгое время остается без реализации как таковой. Проблема, конечно, кроется во многих факторах и главное – в неправильном их подборе.

Если рассматривать ситуацию с разделом по согласию всех сособственников или же раздел земельного участка через суд – в любом случае вам необходимо собирать весомый пакет документов, который непременно станет важной частью га пути к выделу вашей доли.

Итак, первый документ – это свидетельство о долевой собственности . Он обязателен для предъявления на всех этапах рассмотрения дела о разделе земельного участка между собственниками. Именно данный документ доказывает ваше право на владение, пользование и распоряжение землей.

Следующий важный документ – это кадастровый паспорт . Именно он показывает границы собственности, на его основании можно производить деление участка.

Вопрос юристу:

Дом в общей долевой собственности по 1/2 по регистрирующим документам но в реальности моя доля больше. соседи подали на выдел доли и выплату компенсации.у нас все разное и вход и пристройки. почему за ошибку чиновника я должна платить

Ответ юриста на вопрос:
Доказывайте в суде реальный размер вашей доли.
———————————————————————

Как увеличить долю в общей долевой собственности?…

Вопрос юристу:

Здравствуйте, уважаемые юристы! Прошу объяснить: если я, являясь участником общей долевой собственности на домовладение, на земельном участке, находящемся в государственной собственности (имею только кадастровый паспорт), возвожу отдельно стоящий дом и оформляю законно его на свое имя, имею ли я право на увеличение доли в общем имуществе ? Сосед возвел пристрой к дому и через суд пытается увеличить размер своей доли. Если суд удовлетворит иск- моя доля станет меньше. И если сосед еще что-то пристроит и узаконит- и опять увеличит долю- я тогда вообще останусь без земли в случае ее оформления. Как быть? Всю жизнь что-то строить?

Ответ юриста на вопрос: продажа доли дома в общей долевой собственности
Уважаемая Светлана, г.Муром!

Во-первых, чтобы построить жилое или нежилое помещение на земельном участке принадлежащем Органу местного самоуправления, необходимо ОБЯЗАТЕЛЬНО!!! получить письменное РАЗРЕШЕНИЕ!!!

В противном случае данные помещения будут самовольными постройками(ст.222 ГК РФ).

Во-вторых, если ваш сосед получит письменное РАЗРЕШЕНИЕ от МО и построит жилое или нежилое помещение на данном земельном участке, они НЕ будут являться долевой собственностью, а будут принадлежать только вашему соседу.

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

20:07 уф.вр.(18:07 моск.)
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: продажа доли дома в общей долевой собственности
Светлана, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется только с согласия всех сособственников. Более того, выясните, перепланировка (переустройство) жилого дома согласовано или является самовольным?.. Если это сделано без Вашего согласия и без согласия соответствующих органов, то Вы можете в судебном порядке обязать другого сособственника привести дом в первоначальное состояние.

Есть как положительная, так и отрицательная судебная практика по увеличению доли на дом, но в Вашем случае нужно отстаивать свою позицию с учетом отсутствия согласия на переустройство дома, так как это нарушает Ваши права при оформлении земельного участка в собственность.

Отдельно возведенный дом никакого отношения к Вашей доле на другой дом не имеет, поэтому доля Ваша за счет этого не увеличиться.

С уважением!

Менкина И.Е.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: продажа доли дома в общей долевой собственности
Уважаемая Светлана! Строение и земельный участок это два разных объекта недвижимости . Если вы возведете отдельно стоящее здание то вам выделят для обслуживания этого здания совершенно отдельный участок, выделят границы, присвоят отдельный кадастровый номер и предоставят вам его в аренду или в собственность за плату. А вот что касается пристроя, то здесь положение ни в вашу пользу. Пристрой это неотемлемая часть здания, за счет которого увеличивается общая площадь всего здания. Доли расчитываются от общей площади. Посудите сами — вы непринимаете участия (материального) в возведении пристроя, почему в этом случае должна увеличиваться ваша доля. Ваша площадь 0 приходящаяся на вашу долю — не изменится, в какой бы цифре она не выражалась (1/2 или 1/10). Разницы нет. И земельный участок, выделяемый под этим зданием также будет пропорционален долям. Вы ни коем образом не ущемлены юридически,

А вот по человечески или так сказать из самолюбия, в этом конечно проблема. Но бояться вам не стоит. Ни один участник долевой собственности не сможет решить судьбу объекта (если ог не разделен в натуре) без согласия других сособственников. Удачи.
———————————————————————

Дом в общей долевой собственности. Земля не приватизированная. Соседка умирает. Её дочь не может вступить в наследство….

Вопрос юристу:

Дом в общей долевой собственности. Земля не приватизированная.Соседка умирает. Её дочь не может вступить в наследство. Неполадки с документами.Суд оставил без рассмотрения их дело по наследству. Они хотят узаконить землю. Возможно ли это?

Ответ юриста на вопрос: продажа доли дома в общей долевой собственности
ДА, возможно.

Пунктом 5 ст.1 Земельного Кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следует судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Приватизация. Прописаны четыре человека. Что значит общая долевая собственность…. Вопрос юристу: Приватизация. Прописаны четыре человека. Что значит общая долевая собственность. Ответ юрис…

Общая долевая собственность 2/3 мои… Вопрос юристу: Общая долевая собственность 2/3 мои,1/3 содольщика я проживаю постоянно и домовая книга выписана на меня и находится у меня недавно узнаю…

Может ли прописать к себе участник долевой собственности без согласия второго участника?… Вопрос юристу: Добрый день! Мой отец и его мать являются долевыми собственниками однокомнатной кварт…

Как правильно написать ответ на уведомление о продаже 1/2 доли квартиры, если не указана цена?Роза… Вопрос юристу: Как правильно написать ответ на уведомление о продаже 1/2 доли квартиры, е…

Какими статьями ГК РФ до введения ст. 181.1-181.5 регламентировались порядок проведения и оформления общих собраний -… Вопрос юристу: Какими статьями ГК РФ до введения ст. 181.1-181.5 реглам…