예, 가능합니다. 하지만 임대인의 동의가 있어야 하며 임대 계약 기간 동안에만 가능합니다.

이는 금융리스 계약이 종료될 때까지 부동산의 소유권이 임대인에게 있으므로 임차인은 소유자의 동의가 있어야만 계약 대상을 처분할 수 있기 때문입니다. 이 경우 임대 계약에 따른 당사자의 초기 관계는 변경되지 않습니다. 즉, 임차인은 원래 계약에 따라 계속해서 대금을 지불합니다.

이 입장에 대한 근거는 아래 Glavbukh 시스템의 자료에 나와 있습니다.

임대는 금융 임대 계약(1998년 10월 29일자 법률 No. 164-FZ의 서문 및 제2조)을 기반으로 생산 수단에 대한 투자 형태입니다.

임대차계약은 임대인이 부동산을 구입하여 임차인에게 임시 점유 및 사용을 목적으로 양도하는 계약입니다. 임차인은 부동산과 판매자를 선택해야 합니다. 그러나 임대 계약에서는 판매자와 구입한 부동산을 임대인이 선택하도록 규정할 수 있습니다.

전대

임차인은 수령한 부동산을 전대할 권리가 있습니다. 그러나 임대인은 이에 대해 서면 동의를 해야 합니다. 또한, 임대 계약 기간을 초과하여 전대 계약을 체결할 수 없습니다. 조기 종료주 임대 계약은 또한 이를 기반으로 체결된 전대 계약에 의해 종료됩니다. 이는 1998년 10월 29일자 법률 No. 164-FZ 제8조 및 제615조 제2항의 조건입니다. 민법 RF*. 동시에 임대 계약의 국가 등록 조건은 전대 계약에도 적용됩니다(1998년 10월 29일자 법률 No. 164-FZ 제20조 1항).

원래 임대 계약에 따른 임대인과 임차인 등 당사자의 초기 관계는 전대 임대의 결과로 실제로 변경되지 않습니다. 즉, 임차인은 원래 계약에 따라 계속해서 임대료를 지불합니다. 임차인이 제3자에게 지불 의무를 양도하는 것은 허용되지 않습니다. 특히 FAS는 이러한 결정을 내렸습니다. 우랄 지구브이.

2. 기사:부동산을 전대하고 있습니다

파종 캠페인 중에 임대 비용은 농업 기업에 상당한 부담이 될 수 있습니다. 부동산을 전대하면 비용을 줄이는 데 도움이 됩니다. 이러한 작업을 세무 및 회계에 반영하려면 통일농업세 납부자는 여러 가지 특징을 고려해야 합니다.

법적 측면전대

농업기업은 받은 것을 양도할 권리가 있다. 임대 부동산일정 기간 동안 수수료를 받고 소유하고 사용하기 위해 제3자에게 합의에 의해 정의됨전대. 이는 1998년 10월 29일자 연방법 No. 164-FZ "On" 제8조 1항에 의해 확립되었습니다. 금융리스(임대)".

이 경우 임대 계약 기간은 임대 계약 자체의 유효 기간을 초과할 수 없습니다(러시아 연방 민법 제615조 2항).

임대인이 부동산 전대를 허가해야 한다는 점을 명심해야 합니다. 이는 법률 No. 164-FZ 제8조 2항에 명시되어 있습니다. 그러한 동의가 없으면 계약은 무효로 선언될 수 있습니다.

임대 계약에 따른 당사자의 초기 관계는 변하지 않는다는 점을 고려해 볼 가치가 있습니다. 즉, 임차인은 원래 계약에 따라 계속해서 대금을 지불합니다. 임차인이 제3자에게 지불 의무를 양도하는 것은 허용되지 않습니다. 특히 이 결정은 2005년 8월 24일자 결의안 No. Ф09-2683/05-С6에서 우랄 지구 연방 독점금지국에 의해 이루어졌습니다.*

I.V. 안토넨코

감사합니다,

Glavbukh 시스템 전문가 Alla Pyzhova

답변이 승인되었습니다:

Glavbukh 시스템의 선도적인 전문가 Varvara Abramova

임대인의 동의 없이 임대물을 임대할 수 있나요?

조직은 생산 장비 임대 계약을 체결했는데, 여기에는 임대인의 장비 임대 허가가 포함되어 있지 않습니다. 임대인의 동의 없이 임대물을 임대할 수 있나요?

질문:우리 조직은 임대 생산 장비다른 조직에서 이 장비를 임대했습니다. 집주인이 모르는 정보가 있어요 공식 허가이 장비의 임대에 대한 임대인으로부터. 그러나 집주인은 말로는 반대하지 않지만 서면 허가를 제공하지 않을 것입니다. 임대 계약 자체에는 임대인의 서면 허가가 있어야만 임차인이 이 장비를 임대할 수 있다고 명시되어 있습니다. 질문. 공제 및 임대 비용에 있어 임차인으로서 우리에게 위험이 있습니까? 이 장비의. 임대 가격에 대해 부가가치세(VAT)를 공제하고 이를 소득세 목적의 비용으로 처리할 수 있나요? 감사합니다!

답변:위험이 있습니다.

임대 부동산의 법적 소유자는 임대인이고, 임대인은 전대 계약에 반대할 수 있으며, 임차인은 임대 자산을 제3자에게 사용하기 위해 양도할 권리가 없으며, 그러한 거래는 법원에 의해 무효로 선언될 수 있습니다.

규범에 따르면 민법전대 및 전대에 대한 필수 조건이다:

유효성 서면 동의임대인;

전대 또는 전대 계약을 체결할 수 있는 조건에 대한 조건입니다. (러시아 연방 민법 615조 2항, 618조).

게다가 에서는 이 상황, 임대인의 동의 없이 전대 계약을 체결하는 경우 임대인은 다음 조치 중 하나 이상을 수행할 권리가 있습니다.

임대 계약의 무효는 전대 및 전대 계약의 무효를 수반합니다.

조직에 의해 전대 계약이 무효화될 수 있는 상황. (전대인) 전대 비용을 정당화하거나 문서화할 이유가 없습니다.

VAT 공제 문제와 관련하여 규제 기관의 대표자가 다음과 같은 입장을 취한다는 점을 고려해야 합니다. 소득세 계산 시 고려되지 않는 비용에 대해서는 입력 부가가치세공제 대상이 될 수 없습니다. 이는 판매를 포함하여 부가가치세 과세 대상 운영과 관련된 비용에 대해서만 공제 사용이 제공되기 때문입니다. 소득세를 계산할 때 생산 및 판매와 관련되지 않은 비용은 고려되지 않습니다. 이는 Art의 단락 2에 따릅니다. 러시아 연방 조세법 171 및 252조 1항. 따라서 소득세를 계산할 때 고려되지 않은 비용이 있다는 것은 해당 비용이 VAT 대상 운영 성과와 관련이 없음을 의미합니다.

이론적 해석

소득세를 계산할 때 경제적으로 정당하다고 간주되는 비용은 무엇입니까?

소득세 계산 시 비용을 인식하는 조건 중 하나는 경제적 정당성입니다(러시아 연방 세법 제252조 1항). 이 기준을 충족하지 않는 비용은 소득세 계산 시 고려할 수 없습니다.*

소득세를 계산할 때 어떤 비용이 문서화되는 것으로 간주됩니까?

소득세를 계산할 때 비용을 인식하는 조건 중 하나는 서류 증거(러시아 연방 조세법 제252조 1항).*

임차인이 서면 동의 없이 전대 계약을 체결한 경우 임대인의 이익을 보호하는 방법.

임대인은 다음 조치 중 하나 또는 여러 가지 조치를 취할 수 있습니다(임대인의 목표와 임대 계약 조건에 따라 다름).*

전대차 계약의 무효 선언을 요구합니다.

임대 계약을 종료합니다.

임대인의 서면 동의 없이 부동산을 전대하는 경우 임대차 계약에 벌금이 명시적으로 규정된 경우 벌금 지불을 요구합니다.

전대 계약에 이의를 제기하는 방법*

임대인은 자신의 동의 없이 체결된 전대 계약이 법률 요건을 위반하는 거래라는 사실부터 진행해야 합니다. 그러한 거래는 러시아 연방 민법 168조 1항에 따라 이의를 제기할 수 있습니다(예를 들어, 2013년 9월 5일 서시베리아 지역 연방 독점금지국의 결정 No. A75-7058/2012, 2012년 1월 18일자 동시베리아 지역 연방 독점 금지 서비스(사건 번호 A19-2060/2011).

이렇게 하려면 다음과 같은 청구를 가지고 법원에 가야 합니다. *

전대차 계약이 무효로 인정된 경우

거래 무효의 결과 적용.

임대 계약을 해지하는 방법*

이를 위해서는 우선 임대인이 임대 계약을 종료할 권리가 있는지 분석할 가치가 있습니다. 일방적으로(즉, 법정에 가지 않고). 특히 임차인이 부동산을 전대차로 양도하기 위한 동의를 얻어야 하는 의무를 위반한 경우 계약에서 거부 선언을 허용하는지 확인해야 합니다.

계약에 그러한 조건이 없는 경우(예: 당사자가 다른 거절사유를 설정한 경우) 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다.

계약서에 그러한 조건이 규정된 경우, 부동산을 전대인에게 양도한 후 임대인이 전대 계약 체결을 승인하지 않았는지 확인해야 합니다. 안에 그렇지 않으면(즉, 나중에 임대인이 전대에 대해 서면으로 동의한 경우) 동일한 근거로 더 이상 계약을 거부할 수 없습니다(러시아 연방 민법 450.1조 5항).

동시에 다음과 같은 경우 임대인은 일방적으로 계약을 종료할 충분한 이유가 있습니다.*

그는 전대 또는 전대를 위한 재산 양도에 대해 서면 동의를 제공하지 않았습니다.

이 계약을 통해 임대인은 어떠한 상황 없이도 거부를 선언할 수 있습니다.

권리를 행사하려면 일방적인 거절, 임차인()에게 해당 통지를 보내야 합니다.

임대인이 일방적으로 거절할 근거가 없는 경우 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 사법 절차. 특히, 임대인은 적절한 허가 없이 전대를 목적으로 부동산을 양도하는 것은 위법하다는 사실을 참고해야 합니다. 중대한 위반임대 계약(러시아 연방 민법 제450조 1항, 2항). 종종 법원은 이 주장에 동의하고 계약이 종료된 것으로 인정합니다(예를 들어 사건 번호 A40-173454/의 경우 2013년 12월 4일자 모스크바 지역 연방 독점금지국의 결정 번호 F05-14451/2013 참조). 12-40-1642, 2011년 4월 19일자 번호 KG-A41/3122-11(사건 번호 A41-22196/08), 우랄 지구 FAS(2012년 4월 4일자) 사건 번호 F09-684/12 A76-13747/2011).

소득세 계산 시 고려되지 않은 비용에 대해서도 부가가치세(VAT) 공제가 가능한가요?

예, 가능합니다. 단, 해당 비용이 VAT 대상 운영과 관련된 경우에만 가능합니다. 사실, 이 접근 방식을 사용하면 다음과 같은 분쟁이 발생합니다. 세무서제외되지 않습니다.

비공개 설명에서 규제 기관 대표는 다음과 같은 입장을 취합니다. 소득세 계산 시 고려되지 않는 비용에 대해서는 매입부가가치세(VAT)를 공제할 수 없습니다. 이는 판매를 포함하여 부가가치세 과세 대상 운영과 관련된 비용에 대해서만 공제 사용이 제공되기 때문입니다. 소득세를 계산할 때 생산 및 판매와 관련되지 않은 비용은 고려되지 않습니다. 이는 러시아 연방 세법 제171조 및 제252조 1항에 따릅니다.*

따라서 소득세 계산 시 고려되지 않은 비용이 있다는 것은 해당 비용이 부가가치세 과세대상 운영 성과와 관련이 없음을 의미합니다.*

유사한 결론을 포함하는 법원 결정의 예가 있습니다(예를 들어 2008년 6월 5일자 러시아 연방 대법원의 결정 No. 6440/08, 극동 지역 연방 독점 금지 서비스 결의안 참조) 2008년 1월 24일 No. F03-A51/07-2/6147, Volgo-Vyatsky 지구, 2008년 1월 10일 No. A43-2450/2007-31-45, 센트럴 디스트릭트 2007년 8월 20일자 No. A68-AP-104/18-06, 2006년 7월 19일자 No. A54-9067/2005-C18).

그러나 반대되는 중재 관행이 있습니다. 많은 판사들은 공제 적용 여부가 다음에 달려 있다고 생각합니다. 세무회계자체 소비를 위해 건설 및 설치 작업을 수행할 때 조직에서 발생한 VAT와 관련된 비용(러시아 연방 세법 제171조 3항, 6항).

그 밖의 경우에는 과세소득을 감소시키지 않는 비용에 대한 부가가치세 공제 사용에 제한이 없습니다. 세금 코드포함하지 않습니다. 매입세액 공제의 주요 조건은 VAT 대상 영업 수행과 비용의 연결입니다. 이는 러시아 연방 조세법 제 171조에 따릅니다.

예를 들어, 조직에서는 직원에게 생일 선물로 TV를 선물할 수 있습니다. 소득세를 계산할 때 TV 구입 비용은 고려되지 않습니다. 그러나 그러한 양도는 조직이 VAT를 지불해야 하는 판매로 인식됩니다. 결과적으로 조직은 TV 구매 시 공급업체가 제시한 매입 VAT를 공제할 수 있습니다(2017년 8월 18일자 러시아 재무부 서한 No. 03-07-11/53088). 동시에 직원에게 선물이 제공되고 VAT가 예산에 부과될 때까지 기다릴 필요가 없습니다. 세금 코드는 공제를 위한 VAT 제시 기간과 무료를 포함하여 실제 판매 기간 사이의 관계를 설정하지 않습니다. 중재 실무이 접근 방식의 정당성을 확인합니다(예를 들어 2009년 3월 12일자 모스크바 지역 연방 독점 금지 서비스 결의안 No. KA-A40/1726-09 참조).

이 모든 것은 제146조 제1항 제1호 제2항, 제172조 제1항 및

임대인은 임차인이 임대 부동산을 임시 점유 및 사용을 위해 제3자(전대인)에게 제공하려는 상황에 직면할 수 있습니다. 법에 따르면 임차인은 이를 수행할 권리가 있지만 임대인의 서면 동의가 있어야만 가능합니다(러시아 연방 민법 615조 2항, 10월 29일 연방법 8조 2항). , 1998 No. 164-FZ "금융리스 (리스)", 이하 임대법이라고 함).

임차인이 그러한 동의를 신청하면 임대인에게 이 동의를 제공할지 여부에 대한 중요한 질문이 발생합니다. 사실 부동산을 임대하는 데에는 여러 가지 위험이 수반됩니다.

그러나 임차인이 전대인과의 관계를 공식화한 후 임대인이 전대차 계약 체결에 대해 알게 되는 경우도 있습니다. 임차인이 전대 계약을 체결할 권리가 없는 것으로 밝혀지면 임대인은 자신의 이익을 보호할 수 있습니다.

임차인은 임대차 계약을 체결하기 위해 임대인에게 동의를 요청합니다.

우선, 임대인은 전대차 계약을 체결할 때 발생하는 위험을 분석해야 합니다.

부동산 전대에 대한 동의는 임대인이 이러한 위험을 수용할 수 있는 경우에만 제공되어야 합니다.

그러나 그러한 상황에서도 복용할 가치가 있습니다. 추가 조치위험을 최소화하기 위해.

먼저, 다음을 사용하여 전대인을 확인하는 것이 좋습니다. 외부 소스정보. 그리고 임차인이 부동산을 누구에게 임대할 것인지 정확히 지정하지 않은 경우 이를 명확히 할 필요가 있습니다. 그렇지 않으면 임대인이 모든 사람과 전대 계약 체결을 허용하여 결과적으로 위험 가능성이 높아질 것입니다.

둘째, 전대를 위한 자산 양도 요청 양식과 전송 절차가 준수되었는지 확인하는 것이 좋습니다. 따라서 임대 계약에서 당사자는 다음을 제공할 수 있습니다. 특별한 규칙임대인의 허락을 받기 위해 예를 들어, 임차인은 제안된 전대인 헌장 사본을 요청과 함께 제공할 것을 약속할 수 있습니다. 그러나 요청을 보내는 절차를 따르지 않더라도 임대인이 동의하는 것을 방해할 수 있는 방법은 없습니다. 그러나 임차인이 계약 조건을 엄격히 준수하여 요청을 보내는 것이 좋습니다. 그러한 조건을 위반하는 경우 임차인에게 요청을 적절하게 보낼 의무를 이행하도록 요구하는 것이 좋습니다.

임대인이 임차인이 전대차 계약을 체결하도록 허용하기로 결정한 경우 동의는 다음과 같이 공식화되어야 합니다. 서면으로(러시아 연방 민법 615조 2항, 임대법 8조 2항).

그렇지 않은 경우(예를 들어 임대 회사의 이사가 구두로 동의한 경우) 임차인은 공식적으로 전대를 위해 부동산을 양도할 권리가 없습니다. 어떤 상황에서는 이것이 임대인에게 유리할 수도 있습니다. 예를 들어 임차인이 서면 동의 없이 전대차 계약을 체결한 경우 임대인은 다음과 같은 권리를 갖게 됩니다. 추가 기준법원에 임대 계약 종료를 요구합니다(임대인이 나중에 계약 관계를 철회하려는 경우). 그러나 아마도 요청을 보낸 임차인은 다음과 같습니다. 정해진 방법으로, 임대인의 서면 동의를 기다립니다. 따라서 임대인은 여전히 ​​다음 논리를 고수해야 합니다. 상대방이 전대차 계약을 체결하도록 실제로 허용하려는 경우 이에 대해 서면 동의를 제공해야 합니다.

임대인이 전대를 위한 자산 양도에 반대하는 경우 임차인에게 적절한 거부 통지서를 보내야 합니다.

임차인이 임대인의 동의를 구하지 않고 전대차 계약을 체결한 경우

우선 임대차 계약서에 임대인의 동의가 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 따라서 이미 계약 체결 시 당사자들은 임차인이 전대를 위해 부동산을 양도할 권리에 관한 조건을 공식화할 수 있습니다(18항). 회람 신문 2002년 1월 11일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 No. 66 "임대료 관련 분쟁 해결 관행 검토").

임대 계약에 그러한 조건이 포함되어 있는 경우 해당 조건이 어떻게 구성되어 있는지 분석해야 합니다.

• 임대인이 제3자 또는 특정인과 전대 계약을 체결하도록 허용한 사람

• 임대인이 제공했나요? 특별한 조건, 임차인이 전대차 계약을 체결할 수 있는 경우(예: 최대 기간재리스).

임대인에게 최악의 선택은 동의가 최대한 광범위하게 공식화되는 것입니다. 예: "임차인은 임대인의 추가 서면 동의 없이 제3자와 전대 계약을 체결할 권리가 있습니다." 이 경우 임차인은 이미 서면 동의를 받았으므로 전대를 위해 재산을 양도할 권리가 있는 것으로 간주됩니다(사건 번호 A55-28318에서 2013년 7월 24일자 볼가 지역의 연방 독점 금지 서비스 결의안). /2012, FAS 북코카서스 지구사건 번호 A63-5101/2011의 경우 2012년 5월 4일자, 사건 번호 A07-551/2010의 경우 2010년 10월 27일자 우랄 지구 FAS 번호 F09-8820/10-S6).

더 좁은 공식이 있는 경우 체결된 전대 계약이 임대인이 임차인에게 전대를 위해 부동산을 양도할 권리를 부여한 한도 내에 맞는지 주의 깊게 확인해야 합니다. 임차인이 설정된 한도를 초과한 경우(예를 들어 임대인이 가능한 전대인 목록에 표시하지 않은 사람과의 관계를 공식화한 경우) 서면 동의 없이 전대 계약을 체결한 것으로 간주됩니다. 임대인.

어떠한 경우에도 임차인은 임대 계약이 다음과 같은 경우 임대인의 서면 동의를 얻어야 합니다.

• 또는 그러한 의무를 직접적으로 나타냅니다.

• 또는 전대 시 당사자의 관계를 규제하지 않습니다.

임차인이 적절한 동의 없이 부동산을 임대한 것으로 밝혀지면 발생한 위험을 분석할 가치가 있습니다.

임대인에게는 그다지 중요하지 않은 것으로 판명될 수 있습니다(예를 들어, 전대인의 역할이 임대인이 긴밀히 협력하는 조직인 경우). 이 경우 전대인의 부동산 사용을 방해하지 않고 임차인에게 어떠한 요구도 하지 않을 수 있습니다.

그러나 임대인이 전대 계약 체결에 반대하는 경우 임대인은 자신의 이익을 보호할 충분한 이유가 있습니다.

질문: 임차인이 서면 동의 없이 전대 계약을 체결한 경우 임대인의 이익을 어떻게 보호할 수 있습니까?

임대인은 다음 조치 중 하나 또는 여러 가지 조치를 취할 수 있습니다(임대인의 목표와 임대 계약 조건에 따라 다름).

• 전대 계약의 무효 선언을 요구합니다.

• 임대 계약을 종료합니다.

• 임대인의 서면 동의 없이 부동산을 전대하는 경우 임대차 계약에 벌금이 명시적으로 규정된 경우 벌금 지불을 요구합니다.

전대 계약에 이의를 제기하는 방법

임대인은 자신의 동의 없이 체결된 전대 계약이 법률 요건을 위반하는 거래라는 사실부터 진행해야 합니다. 그러한 거래는 러시아 연방 민법 168조 1항에 따라 이의를 제기할 수 있습니다(예를 들어, 2013년 9월 5일 서시베리아 지역 연방 독점금지국의 결정 No. A75-7058/2012, FAS 동시베리아 지구사건 번호 A19-2060/2011의 경우 2012년 1월 18일자).

이렇게 하려면 다음과 같은 청구를 가지고 법원에 가야 합니다.

• 전대 계약이 무효임을 선언하고

• 거래 무효로 인한 결과 적용.

임대 계약을 종료하는 방법

이를 위해서는 우선 임대인이 일방적으로(즉, 법원에 가지 않고) 임대 계약을 해지할 권리가 있는지 분석할 가치가 있습니다. 특히 임차인이 부동산을 전대차로 양도하기 위한 동의를 얻어야 하는 의무를 위반한 경우 계약에서 거부 선언을 허용하는지 확인해야 합니다.

계약에 그러한 조건이 없는 경우(예: 당사자가 다른 거절사유를 설정한 경우) 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다.

계약서에 그러한 조건이 규정된 경우, 부동산을 전대인에게 양도한 후 임대인이 전대 계약 체결을 승인하지 않았는지 확인해야 합니다. 그렇지 않은 경우(즉, 임대인이 이후에 전대에 대해 서면으로 동의한 경우) 동일한 기준으로 더 이상 계약을 거부할 수 없습니다(러시아 연방 민법 450.1조 5항).

동시에, 임대인은 다음과 같은 경우 일방적으로 계약을 종료할 충분한 이유가 있습니다.

• 그는 전대 또는 전대를 위한 재산 양도에 대해 서면 동의를 제공하지 않았습니다.

• 계약에 따라 임대인은 어떠한 상황 없이도 거부를 선언할 수 있습니다.

일방적으로 거부할 권리를 행사하려면 임차인에게 해당 통지를 보내야 합니다(러시아 연방 민법 제450.1조 1항).

임대인이 일방적으로 거부할 근거가 없는 경우 법원에서 임대차 계약을 해지하려고 할 수 있습니다. 특히, 임대인은 적절한 허가 없이 전대를 위해 재산을 양도하는 것은 임대 계약(러시아 연방 민법 제450조 1항, 2항)을 심각하게 위반하는 것이라는 사실을 언급해야 합니다. 종종 법원은 이 주장에 동의하고 계약이 종료된 것으로 인정합니다(예를 들어 사건 번호 A40-173454/의 경우 2013년 12월 4일자 모스크바 지역 연방 독점금지국의 결정 번호 F05-14451/2013 참조). 12-40-1642, 2011년 4월 19일자 번호 KG-A41/3122-11(사건 번호 A41-22196/08), 우랄 지구 FAS(2012년 4월 4일자) 사건 번호 F09-684/12 A76-13747/2011).

질문: 임대인이 서면 동의 없이 전대 계약 체결과 관련된 손실에 대한 보상을 요구할 수 있나요?

대답: 아니요, 원칙적으로 부동산을 전대했다는 사실에 대한 손실 보상을 요구하는 것은 불가능합니다.

임대인이 전대 계약 체결 자체로 인해 특정 손실이 발생했음을 증명할 수 없을 것 같습니다. 결국, 부동산을 전대차로 양도할 때 임차인은 임대인에 대한 의무를 계속 이행하며 전대인의 위반에 대한 책임을 집니다(러시아 연방 민법 제615조 2항).

결과적으로 임차인이 정해진 일정에 따라 임대료를 지불하면 임대인은 전대 계약 체결과 관련하여 손실을 입지 않습니다.

전대인이 임대 재산에 손해를 끼친 경우 임대인은 실제로 손실에 대한 보상을 요구할 권리가 있습니다. 그러나 그는 피해를 입힌 사람에게 직접적으로 요구하는 것이 아니라 직접적인 상대방에게 그러한 요구를 제시할 수 있습니다. 즉, 전대인이 임대자산을 나름대로 훼손시키는 상황 법적 결과임차인이 재산을 훼손한 경우와 다르지 않습니다. 따라서 현 상황에서 전대차 계약을 체결한 사실이 임대인 측에 손실을 입혔다고 말하는 것은 옳지 않습니다. 손실은 임차인이 허가 없이 부동산을 전대했기 때문에 발생한 것이 아니라 부동산 손상으로 인해 발생했습니다(임차인은 임대인에 대해 책임을 집니다).

부동산을 전대할 때 임대인의 위험

언뜻 보면 전대 계약 체결이 임대인에게 큰 위험을 초래하지 않는 것처럼 보일 수 있습니다. 따라서 법률에 따라 임차인은 전대인의 행위에 대해 임대인에게 책임을 집니다(러시아 연방 민법 제615조 2항). 예를 들어, 전대인이 임대물에 손해를 끼친 경우에는 임차인에게 손실배상을 요구해야 합니다.

그러나 실제로 전대 임대는 거의 항상 임대인에게 추가적인 위험을 수반합니다.

• 임대 재산의 악화 또는 손실 위험;

• 임대 계약이 조기 종료될 경우의 위험;

• 매입 전대 계약을 체결할 때 위험이 있습니다.

임대 자산의 악화 또는 손실 위험

부동산을 전대할 경우 해당 부동산이 손상될 가능성이 높아집니다. 실제로 이러한 상황에서 임대 대상은 한 사람(임대인이 이전에 법적 위험이 있는지 확인했을 가능성이 높음)이 아니라 두 사람이 차례로 사용합니다. 먼저 확인된 사람(임차인) , 새 것(재임차인).

임차인이 임대인에 대해 책임을 진다는 사실에도 불구하고, 재산의 악화(손실)와 임차인과의 추가 분쟁이라는 사실 자체가 부정적인 결과로 간주될 수 있습니다.

임대 계약이 조기 종료될 경우의 위험

다음과 같은 경우 부정적인 결과가 발생할 수 있습니다. 조기 종료해지 사유에 관계없이 임대 계약(당사자의 합의에 따라, 임대인 또는 임차인의 일방적인 거부로 인해 임대인 또는 임차인의 요청에 따라).

임대 계약이 종료된 경우, 전차인은 임대인과 직접 임대 계약을 체결할 권리가 있습니다(러시아 연방 민법 제618조 1항).

• 종료된 계약 조건에 따라야 하지만,

• 남은 임대 기간 내에.

결과적으로, 전대인과의 관계를 공식화하는 것은 임대인에게 수익성이 없는 것으로 판명될 수 있습니다.

첫째, 새로운 임대 계약은 종료된 계약에 제공된 조건(어떤 이유로든 임대인의 이익을 충족하지 못한 조건 포함)을 복제해야 합니다. 예를 들어, 임대인이 더 높은 수수료를 받고 부동산을 임대하려고 하는 동안 이전 임대 지불 금액을 표시해야 합니다.

둘째, 임대인이 처음에 관계를 공식화할 의도가 없었던 사람과 계약을 체결한다는 사실 자체가 당사자 간의 오해와 분쟁을 일으킬 수 있습니다. 더욱이, 새로운 임차인이 파산할 가능성이 있으며, 그 결과 그로부터 부채를 징수하는 데 시간과 돈을 소비해야 할 수도 있습니다.

동시에, 그러한 것을 피하십시오 부정적인 결과, 원래 임대 계약이 임대인에게 계약을 종료할 수 있는 충분한 기회를 제공했다면 성공할 가능성이 높습니다. 예를 들어, 임대차 계약에서 임대인이 언제든지 상황에 관계없이 일방적으로 거부할 수 있는 조건을 규정한 경우 당사자는 동일한 조건을 계약서에 포함해야 합니다. 새로운 계약임대 그러므로 임대인은 다음을 받게 됩니다. 절대적 권리새로운 계약을 종료합니다. 이러한 상황에서는 당사자들이 관계를 공식화하는 것은 의미가 없습니다. 새로운 임대 계약을 체결할 의사가 없는 임대인의 경우, 관계가 공식화되면 이 계약은 여전히 ​​종료된다는 점을 전대인에게 설명하는 것으로 충분합니다.

매입 전대 계약 체결 시 위험

다음과 같은 경우 특별한 위험이 발생합니다.

• 임대인이 임차인과 계약을 체결했습니다. 매수 임대(즉, 임차인이 임대 부동산을 환매하는 조건이 포함된 계약)

• 그러면 임차인은 매입 전대 계약을 체결합니다(즉, 전대인에게 양도된 부동산을 매입할 권리를 부여합니다).

이러한 상황에서 임대인은 환매금을 받지 못한 채 임대 부동산의 소유권을 잃을 수 있습니다.

사실, 이러한 위험은 동시에 발생할 때 발생합니다. 다음과 같은 상황:

• 임차인은 임대 부동산을 자신의 목적으로 독립적으로 사용할 의도가 없었습니다. 기업가 활동그 기능은 오로지 금융 중개로만 축소되었습니다.

• 임대인은 임차인의 역할을 알고 전대를 위한 부동산 양도에 동의했습니다.

• 전대인은 구매 가격을 포함하여 전대 계약에 따라 모든 비용을 지불했습니다.

• 임차인은 임대인으로부터 부동산을 구매하지 않았으므로 정해진 기간 내에 전대인에게 소유권을 양도할 수 없었습니다.

이러한 상황에서 법원은 전대인을 임대 재산의 새로운 소유자로 간주할 수 있습니다(2014년 3월 14일자 러시아 연방 대법원 총회 결의안 9항 17호 "에"). 개별적인 문제매입 임대 계약 관련”, 2013년 5월 21일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 결의안 No. 17388/12; 이하 결의안 번호 17388/12라고 함).

사례 연구:법원은 매입 전대 계약에 따라 전액을 지불한 전대인에게 임대 자산의 소유권을 인정했습니다.

JSC "R." (임대인) CJSC 'V'와 계약을 체결했습니다. (임차인) 트랙터와 관련된 매입 임대 계약.

이후 임차인은 임대인의 동의를 받아 CJSC 'P'와 계약을 체결했다. (전대차) 매수 전대차 계약.

임차인은 환매대금을 포함한 대금 전액을 지급하고, 임차인에게 트랙터 소유권 등록에 필요한 서류를 넘겨달라고 요청했습니다. 임차인이 수령 사실을 확인하였습니다. 현금그러나 아직 트랙터의 소유자가 되지 않아 서류를 양도할 수 없다고 보고하였다.

이에 전대인은 임차인과 임대인에게 임대자산의 소유권을 인정해 줄 것을 요구하였다.

법원은 다음과 같은 정황을 발견했습니다.

• 임차인이 임대 부동산을 독립적으로 사용할 의도가 없었고 실제로 금융 중개자 역할을 한 경우

• 임대인은 임차인의 이러한 역할을 알고 해당 부동산을 전대 임대로 전환하는 데 동의했습니다.

이러한 상황은 임대인과 임차인의 부정직한 행동(권리 남용)을 나타내며, 그 결과 전차인은 임대 자산의 소유권을 획득할 기회를 상실했습니다(결의안 번호 17388/12). 결과적으로 법은 시민의 행동을 금지하고 법인다른 사람에게 해를 끼치거나 다른 형태의 학대를 가하려는 의도로만 저질러졌습니다(러시아 연방 민법 제10조 1항). 침해된 권리를 보호하기 위해 피해자 법원권리를 남용한 사람의 주장을 받아들이지 않을 수 있지만 그의 행동이 법의 공식 요구 사항을 준수함을 의미합니다 (11 월 25 일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 정보 편지 5 항) , 2008 No. 127 "러시아 연방 민법 제 10 조에 따라 중재 법원의 적용 관행 검토") .

결과적으로 법원은 임대인이 위험을 감수했다고 판단했습니다. 부적절한 실행임차인으로부터 받은 자금을 이체할 임차인의 의무. 결과적으로 전대인은 임대 자산의 소유자가 되었으며 그의 청구는 만족되어야 합니다(해결책) 중재 법원 2015년 4월 13일자 볼가 지구 No. F06-21952/2013, 사건 번호 A12-24300/2014).

결과적으로, 임대인은 환매 가격(즉, 본질적으로 전대인이 임차인에게 이전한 자금)을 포함하여 임차료 지급을 임차인에게 요구할 권리를 보유합니다. 그러나 임대인은 전대인(임차물의 새로운 소유자)에게 지급을 요구할 권리가 없습니다.

그러나 전대인이 위의 상황 중 하나 이상을 입증하지 못하는 경우 법원은 그를 임대 자산의 소유자로 인정하지 않습니다. 또한, 임대차 계약이 해지되면 법원은 전대차 계약이 종료된 것으로 인정하며, 그 결과 전대인은 임대인에게 부동산을 반환해야 합니다.

사례 연구: 법원은 매입 임대 계약이 종료되면 임차인이 모든 의무를 이행하더라도 임대 재산의 소유권이 전대인에게 이전되지 않는다고 간주했습니다.

LLC "K." (임대인) LLC "M"과 계약을 체결했습니다. (임차인) 트랙터와 관련된 매입 임대 계약.

이후 임차인은 임대인의 동의를 받아 OJSC "K"와 계약을 체결했습니다. (재임차인) 매수 재리스 계약.

전대인은 환매대금을 포함한 전액을 지불하였습니다. 그러나 임차인은 임대인에 대한 지급의무를 위반하였다. 이 때문에 임대인은 임차인을 상대로 여러 가지 요구를 가지고 법원에 갔다. 이에 법원은 임대차 계약을 해지하고 임대물을 몰수하기로 결정했다.

동시에, 전차인은 자신이 부동산의 소유자라고 생각했습니다. 트랙터의 소유권은 지불 후 임대인으로부터 그에게 전달되었습니다. 상환 가격전대 계약에 따라. 임대인이 이 입장에 동의하지 않았기 때문에 전대인은 그에게 다음과 같은 요구 사항을 제시했습니다.

• 임대 트랙터에 대한 임차인의 소유권을 인정합니다.

• 임대인에게 트랙터 구매 및 판매 계약을 체결하도록 의무화합니다.

• 임대인에게 트랙터 등록을 취소하고 트랙터의 여권을 전차인에게 양도하도록 의무화합니다.

이후 원고는 청구대상을 바꿔 임대인과 전대인의 관계를 매매계약으로 인정해 줄 것을 요구했다.

임대인이 차례로 제시한 반소전차인으로부터 트랙터를 압수한 경우.

법원은 임대 계약이 종료되면 임대 계약도 종료된다고 간주했습니다(러시아 연방 민법 제618조 1항). 임대인이기 때문에 계약 관계전대인과 관계가 없었다면, 그는 임차인이 전대 계약에 따른 의무를 이행하지 못한 것에 대해 책임을 져서는 안 됩니다. 전대인은 자신의 위험을 무릅쓰고 전대 계약을 체결했습니다. 그는 임대 부동산의 소유자 소유권이 미래에만 취득될 수 있다는 것을 알고 있었습니다(임차인이 트랙터를 구입한 후). 전대차 계약에 따라 환매가를 지급했다는 사실은 임대인과 전대인이 임대 부동산에 대한 매매 계약을 체결했다는 의미는 아닙니다. 결과적으로, 전차인에게 소유권을 양도할 근거가 없습니다(러시아 연방 민법 제218조 2항, 2012년 4월 24일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 결의안 No. 16848) /11, 이하 결의안 제16848/11호로 지칭).

반대로 임대인은 다른 사람의 불법 점유로부터 자신의 재산을 회수할 권리가 있습니다(러시아 연방 민법 제301조).

그 결과, 법원은 임대인의 요청을 만족시키면서 전대인의 청구를 기각했습니다(사건 번호 A40-23243/12-112-217에 대한 2013년 7월 11일자 모스크바 지방 독점 금지국의 결정).

임대자산의 소유권이 이전되지 않은 전대인은 임대인에게 지급된 대금의 반환을 요구할 권리가 없습니다. 이는 임대인이 전대인과 계약 관계를 맺지 않는다는 사실로 설명됩니다. 후자는 임차인에게만 요구할 수 있습니다(결의안 번호 16848/11).

따라서 임대인에게 최적의 상황은 위의 상황이 결합되지 않은 경우입니다. 따라서 부동산을 매입 전대차로 이전하는 데 동의하기 전에 이러한 상황 중 적어도 하나가 발생하지 않는지 확인하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 임차인은 전대 계약을 체결하기 전에 해당 자산을 사업 활동에 독립적으로 사용했기 때문에 금융 중개자 역할을 하지 않습니다.

임대는 임대 유형입니다 (영어 Leaing-임대료로 번역). 임대는 단기(최대 1.5년), 중기(1.5~3년), 장기(3년 이상) 구매 옵션이 있는 임대입니다. 임대인이 이전에 사용하지 않았으며 임차인에게 임대할 목적으로 특별히 취득한 새로운 고정 자산과 관련된 재산은 임대로 이전됩니다.

거래의 당사자는 임대인, 임차인 및 임대 부동산의 판매자(제조업체)입니다.

임대는 임차인이 임대 부동산을 구매하거나 구매하지 않고 이루어질 수 있습니다.

임대 거래 회계 절차는 1997년 2월 17일자 러시아 재무부의 명령 15호 "리스 계약에 따른 거래 회계 반영"과 국가 통계위원회의 서한에 의해 확립되었습니다. 러시아 연방 1996년 3월 13일 No. 21-1-21/483 "취득 비용 반영에 대해" 장비 임대" 러시아 재무부 명령 제15호에 따라 임대 계약으로 양도된 재산은 임대인의 재산으로 간주됩니다(비용으로 취득한 재산 제외). 예산 자금). 임대 활동의 법적 분야는 Art에 의해 결정됩니다. 665 러시아 연방 민법 및 연방법 RF "임대 중". 균형 있게 부동산을 가져가는 사람: 임대인 또는 임차인은 임대 계약에서 결정됩니다.

안에 임대인 회계임대인으로부터 임대 자산의 취득, 설치 및 설치와 관련된 모든 비용은 자본 비용으로 간주되며 계정 08 하위 계정 "취득"의 차변에 반영됩니다. 개별 개체고정 자산", VAT - 계정 19의 차변 및 계정 60의 대변. 초기 가치를 형성하기 위한 모든 작업이 완료된 후 임대 부동산은 계정 03 "소득 창출 투자의 차변으로 대차대조표에 승인됩니다. ~에 물질적 자산» 계정 크레딧 08 "에 대한 투자 비유동자산" 이 부동산은 계약 및 양도 증서에 따라 임차인에게 양도됩니다. 임대 계약 조건에 임대 자산을 임차인에게 직접 인도하도록 규정하는 경우 이러한 항목은 임차인의 기본 회계 문서를 기반으로 운송 중 회계에 기록됩니다.

부동산이 임대인의 대차대조표에 기록되면 회계 기록에 항목이 기록됩니다. 차변은 계정 03/임대 부동산에, 대변은 계정 03/임대 부동산에 기록됩니다.

임대 활동을 수행하기 위한 임대인의 비용은 계정 20 "주요 생산"의 차변과 계정 23, 76 등의 대변에 기록됩니다.

감가상각비는 임대인이 계정 20 "주요 생산"의 차변과 계정 02 "고정 자산 감가상각"의 대변에 부과됩니다. 계정 20 "주 생산"에 누적된 월별 금액은 계정 20 "주 생산"의 대변에서 계정 90-2 차변으로 상각됩니다.

임대 비용 발생은 송장으로 발행된 계정 90-1 "수익"에 해당하는 계정 62 "구매자 및 고객과의 정산" 차변 항목에 반영됩니다.

임대 비용에는 일반적으로 설정된 방식(계정 90-3 "VAT"으로 차변, 계정 68/VAT로 대변)에 따라 VAT가 적용됩니다.

임차인으로부터 지불 영수증 - 계좌 51(52)에 차변, 계좌 62에 입금.

재무 결과 – 계정 90-9 "판매 이익/손실"에 차변을 기록하고 계정 99 "이익 및 손실"에 대변을 기입합니다. 후에 전액 상환운영 기간 동안 물건의 가치가 있으면 임차인이 전액 소유자가 됩니다. 회계(차변 계정 02 및 신용 계정 03)에 항목이 입력됩니다.

임대 부동산이 반환되고 임대 사용이 종료되면 그 가치는 계정 01 "고정 자산"의 차변과 계정 03의 대변에 반영됩니다.

임대 계약은 임차인이 임대인의 물건에 대한 소유권을 받고 물건의 운영 기간 동안 감가상각이 적게 발생한 상태에서 남은 잔액을 지불할 의무가 있는 정산 옵션을 제공할 수 있으며, 임대인은 다음 사항을 입력합니다.

감가 상각 경과 금액에 대한 차변 계정 02 및 대변 계정 03;

과소상각비 차변계정 91-2 및 대변계정 03.

재무 결과 – 계정 91-9에 차변, 계정 99에 대변 – 이익.

해당 부동산은 임차인의 대차대조표에 기록될 수 있습니다. 임대인은 다음 사항을 기재합니다.

합의된 가치에 대해 계정 76의 차변 및 계정 91-1의 대변에 대해

동시에 계정 91-2가 차감되고 계정 03이 장부가치로 적립됩니다.

동시에 차변 계정 91-2와 신용 계정 98 "이연 소득"-차이 총액계약에 따른 지불 및 장부가치재산.

이 속성은 부외 회계에서 제거되어 계정 011의 대변에 반영됩니다. 해당 월 동안 임대인의 현재 비용은 계정 20에서 고려된 후 다음의 대변에서 계정 91-2의 차변으로 상각됩니다. 계정 20. 임대 비용 지불은 계정 51의 차변과 계정 76의 대변에 반영되며 동시에 지불 금액에 비례하여 형성됩니다. 재무 결과그러한 거래의 경우 - 차변 계정 98 및 신용 계정 91/9

임대 부동산을 임대인에게 반환할 때, 해당 부동산이 향후 임대 활동에 사용될 경우, 잔존 가치문서를 기반으로 계정 03의 차변과 계정 76의 "임대료에 대한 부채"가 입력됩니다(부동산이 완전히 상환된 값으로 반환되면 조건부 평가 1루블( ~에 국제 관행그러한 부동산은 시장 가치로 평가됩니다.)

임차인에 대한 회계.

임차인의 회계 기록에는 다음이 반영됩니다.

임대 부동산 수령;

임대 비용 계산

임대 재산의 반환;

임대 재산의 환매.

임차인의 재산은 임대인의 대차대조표에 계속 표시되는 경우 부외 계정 001 "임대 고정 자산"에서 회계처리됩니다.

임대 비용에 대한 임차인과의 정산은 계정 76에 반영됩니다. 임대 서비스 비용은 생산(취급) 원가 계정 20, 25, 26, 44의 차변과 계정 76의 "리스 지불 부채"에 대한 대변입니다. 임대 계약이 끝나면 임대 자산은 부외 계정 001 "임대 고정 자산"에서 상각되며, 전액계정 01의 차변과 계정 02의 대변에 고정 자산에 포함됩니다.

임대 계약이 만료되기 전에 부동산을 구매하는 경우 조기에 발생한 지불금은 계정 97 "이연 비용"에서 차감되고 계정 76 "리스 지불에 대한 부채"에 적립됩니다.

임대 부동산이 임차인의 대차대조표에 고려되는 경우, 이 상황은 자신의 것으로 간주됩니다. 자본 투자계정 08 "비유동 자산에 대한 투자" 차변, 계정 19 "VAT 지불" 차변에 의한 VAT 및 계정 76 "리스 지불에 대한 부채"의 대변. 가져오는 데 드는 비용 이 부동산의사용에 적합한 조건은 계정 08의 차변과 계정 10, 70, 69 등의 대변에 반영됩니다. 운영 승인 - 계정 01의 차변과 계정 08의 대변에 반영됩니다. 감가상각비선택한 항목에 따라 반영됩니다. 회계정책방법.

임대한 부동산을 전대가 아닌 전대하는 것이 가능하며, 그 이유는 무엇입니까?

질문: 임대한 부동산을 전대가 아닌 전대하는 것이 가능합니까? 그 이유는 무엇입니까? 답변: 먼저 "임대"와 "임대"의 개념이 어떻게 연관되어 있는지 이해해 봅시다. 민법 규범에 따르면 임대는 임대 유형 중 하나입니다. 동시에, 그 특징은 계약의 대상이 임대인이 소유권에 의해 소유하거나 임차인에게 사용하기 위해 특별히 임대인이 취득한 재산일 수 있다는 것입니다(민법 제 806조). 이제 전대(subleasing)와 전대(subleasing)가 어떻게 다른지 살펴보겠습니다. 전대(Sublease)는 임대 조건에 따라 임대 부동산의 임차인이 다른 사람에게 양도하는 것입니다(민법 제774조). 차례로, 전대차는 임대 재산의 전대 유형입니다 (법 제 5 조) 금융리스"). 보시다시피, 우리는 동일한 관계를 가지고 있습니다. 임대는 전대와 마찬가지로 임대(전대) 옵션 중 하나일 뿐입니다. 그러므로 그들에게 부족하면 특별한 규범, 더 많이 사용해야합니다 일반 규범규제 임대 관계(민법 806조 2항) 임대 자산의 전대를 직접적으로 금지하거나 이 경우 적용될 수 있는 전대 유형의 수를 제한하는 조항은 법률에 없습니다. 즉, 이론적으로는 임대물을 임대와 임대 모두로 임대하는 것이 가능하다. 그러나 이는 운영 임대 계약에는 적용되지 않습니다. 경제 활동, Art 1부부터. 법 292조에는 임대 자산이 임차인의 독점적 사용을 위해 양도된다는 표시가 포함되어 있습니다. 또한 Art. 민법 774조는 다음과 같이 명확하게 규정하고 있습니다. 일반 규칙모든 유형의 전대는 임대인의 동의가 있어야만 가능합니다. 재리스의 경우 이 규칙은 Art의 Part 2에 중복되어 자세히 설명되어 있습니다. "금융리스에 관한"법 5조. 그래서 상황은 이렇습니다. 계약서에 규정되어 있거나 임대인의 동의가 있는 경우 임대 자산을 전대할 수 있습니다(사업 활동의 운영 임대 제외). 이 경우 당사자는 계약의 자유에 대한 권리를 행사했다고 봐야 한다(민법 제627조). 유일한 참고 사항: Art의 1부. "금융리스에 관한 법률" 제5조는 여전히 임대물을 전대만 해야 한다는 의미로 해석될 수 있습니다. 그러나 그러한 해석이 있는 경우는 법원 결정찾을 수 없습니다. 결론: 이 법안에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있지 않습니다. 직접 금지제3자에게 사용하기 위해 임대 자산을 양도하는 경우(경제 활동에 대한 운영 임대 계약은 제외) 마찬가지로, 그러한 양도의 성격을 제한하는 규칙은 없습니다. 따라서 여러 법적 요구 사항에 따라 임차인이 임대 자산을 제3자에게 전대로 사용하기 위해 양도하는 것을 공식화하는 것이 이론적으로 가능합니다. 알렉산더 포포프, "변호사 및 법률"