Не могут являться основанием для. Экономический кризис не может являться основанием для увольнения работников по инициативе работодателя

Нередко при отсутствии надлежащего согласования в договоре аренды условия о его предмете и, соответственно, незаключенности такого договора стороны тем не менее фактически его исполняют. При этом судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос, является ли реальное исполнение договора основанием для признания его заключенным.

Вывод из судебной практики: Реальное исполнение договора аренды, в котором не согласовано существенное условие о предмете, как свидетельство заключенности договора расценивается по-разному. В частности, по данному вопросу здесь представлены две позиции судов. Обе позиции подкреплены документами судебной практики, на которые даны ссылки, а также на статьи Гражданского кодекса РФ.

Позиция 1. Реальное исполнение договора может являться одним из оснований для признания его заключенным, даже если в тексте договора предмет надлежащим образом не согласован.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-4173/2009

"...Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании данной нормы суд признал договор аренды незаключенным, поскольку в договоре стороны не прописали данные, позволяющие однозначно выделить помещения, являющиеся предметом найма, из других помещений в здании, что не позволяет достоверно определить объект имущественного найма.

Данный вывод суда не может быть признан правильным, так как сделан без учета абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, если правила абзаца первого этой статьи не позволяют определить содержание договора, судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Соответственно, определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности с позиций части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в найм, и его состояния; в данном случае договор имущественного найма на протяжении длительного периода времени исполнялся обеими сторонами; объект передан; арендная плата уплачена; сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие у сторон каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договора, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением.

Суд не дал оценку имеющимся в деле документам на предмет установления названных юридически значимых обстоятельств, поэтому вывод суда о незаключенности договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам дела..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 по делу N А81-5323/2008

Акты приема-передачи объектов по указанным договорам, также как и соответствующие договоры, не содержат сведений об имуществе, подлежащем передаче в аренду, а имеют лишь ссылку на приложения N 1, которые в материалах дела отсутствуют...

По условиям договоров N 74 от 15.09.2006, N 76 от 15.10.2006, N 82 от 15.11.2006, N 9 от 01.01.2007 (с дополнительным соглашением N 1 от 14.05.2007) арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору объекты производственного назначения согласно приложению N 1.

Согласно договорам N 63 от 15.11.2007 и N 70 от 15.05.2008 арендодатель предоставил во временное владение и пользование арендатору объекты согласно актам приема-передачи имущества.

При оценке условия договора о предмете суд должен исследовать не только сведения, содержащиеся в договоре, но и все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора, в том числе действия сторон, связанные с исполнением договора.

В материалах дела не имеется доказательств наличия между сторонами разногласий по предмету договоров аренды N 76 от 15.10.2006, N 82 от 15.11.2006, N 9 от 01.01.2007.

МУП "Тазовскэнерго" фактически использовало имущество, оказывая коммунальные услуги населению, вопрос о конкретизации объектов в период их использования у сторон не возникал. Сторонами подписывались двусторонние акты об исполнении арендодателем своих обязательств по данным договорам.

При таких обстоятельствах условия о предмете договоров не могут считаться несогласованными, а договоры - незаключенными. Вывод суда об отсутствии оснований для признания договоров аренды N 76 от 15.10.2006, N 82 от 15.11.2006, N 9 от 01.01.2007 незаключенным ввиду неопределенности предмета является правильным и соответствует материалам дела и установленным обстоятельствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2010 по делу N А65-6246/2009

"...Довод ответчика на незаключенность договора аренды от 11.12.2007 N 61 со ссылкой на пункт 3 статьи 607 ГК РФ суд кассационной инстанции находит несостоятельным.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считает заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, одним из которых является предмет договора.

Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК Российской Федерации, существенным условием договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Из договора аренды от 11.12.2007 N 61, акта приема-передачи нежилого помещения от 12.12.2007, а также из акта сдачи-приемки от 30.07.2008 при возврате помещения следует, что при передаче имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества.

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.09.2009 по делу N А57-11098/2008

"...Также ответчик указывает на незаключенность договора аренды от 16.01.2006 N 92-2430, поскольку в нем не определен должным образом предмет арендных отношений.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель), Энгельсской квартирно-эксплуатационной частью (далее - Энгельсская КЭЧ) (владелец) и ответчиком (арендатор) 16.01.2006 заключен договор N 92-2430 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за государственными учреждениями (организациями) на праве оперативного управления, согласно которому арендодатель при участии владельца передает, а арендатор принимает во временное пользование часть помещений, находящихся в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-1, д. 61, для использования под поликлинику. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 132,0 кв. м. Срок действия договора аренды установлен до 25.12.2006.

Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК РФ существенным условием договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

По смыслу статьей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Из договора аренды от 16.01.2006 N 92-2430 и акта приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2006 следует, что ответчику в аренду переданы помещения, находящиеся в отдельно стоящем здании по адресу: г. Энгельс-1, д. 61.

При передаче имущества и подписании акта приема-передачи имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества.

В материалах дела отсутствуют доказательства о наличии между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды. Использование спорного помещения ответчиком также не оспаривается.

При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.08.2009 по делу N А57-390/2009

"...При принятии судебного акта суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности установить имущество, подлежащее передаче по договору аренды нежилого помещения и в силу статьей 432, 607 ГК РФ признал договор аренды от 17.03.2004 N 096/5 незаключенным.

По смыслу статьей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства о наличии между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды в течение длительного времени по поводу объекта аренды. Использование спорного помещения ответчиком также не оспаривается.

Судом первой инстанции исследован текст договора без учета его реального исполнения сторонами и фактического отсутствия у сторон спора по определению предмета сделки.

При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.05.2009 по делу N А55-13252/2008

"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.03.2007 между ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" и ООО "АРС" подписан договор аренды нежилого помещения N 2-41 общей площадью 124,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160 "М", торгово-развлекательный центр "МЕГАСИТИ". В приложениях к договору имеются план помещения, технические характеристики помещения, помещение принято ответчиком по акту приемки-передачи.

Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объектов гражданского оборота, позволяющим определить его в виде индивидуально-определенной вещи, является проведение государственного кадастрового учета на основании Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ).

Спорный договор на основании положений статей 433, 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан судом незаключенным.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций коллегия считает ошибочными.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, предмет, определенный сторонами в договоре и в акте приема-передачи, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации помещения.

Спорный договор исполнен, имеются данные, позволяющие определенно установить используемые помещения, поэтому условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Решением Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-18855/2007 установлен факт пользования ответчиком спорным помещением..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.01.2009 N Ф08-8159/2008 по делу N А32-4062/2008-35/93

"...В договоре стороны указали о передаче в аренду торговых павильонов N 8 и 10, расположенных на Центральном рынке. Суды установили, что во исполнение договора истец передал ответчику указанные павильоны. Факт исполнения договора аренды подтверждается подачей обществом самостоятельного иска об освобождении занимаемых ответчиком помещений в Октябрьский районный суд г. Новороссийска. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, т.е. предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации павильонов. Павильоны N 8 и 10 переданы ответчику как участнику общества во исполнение решения собрания учредителей общества (протокол от 07.03.2007 N 1). Характеристики предмета аренды (местоположение, площадь) определены в представленном в материалы дела техническом паспорте.

Суды обоснованно указали, что по смыслу статьей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Договор исполнен, в нем имеются данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду, спора относительно его неопределенности у сторон в процессе исполнения договора не возникало. При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным. Вывод судов об отсутствии оснований для признания договора незаключенным ввиду неопределенности предмета является правильным и соответствует материалам дела и установленным обстоятельствам..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд, признавая договор аренды заключенным, указал на то, что объект аренды был принят арендатором со ссылкой на договор и на отсутствие разногласий при его исполнении.

Постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2009 N Ф09-9820/09-С3 по делу N А60-14285/2009-С13

"...Между ИП Чепчуговой А.А. (арендатор) и ИП Плотниковым А.Е. (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.11.2008 N 9, в соответствии с которым арендатор сдает, а субарендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Реж, ул. Фрунзе, д. 17, общей площадью 175,3 кв. м (п. 1.1 договора).

Указанное в договоре аренды помещение передано ответчику по акту приема-передачи помещения от 01.11.2008.

Судами установлено, что арендуемое ИП Плотниковым А.Е. по договору субаренды от 01.11.2008 N 9 помещение в момент его сдачи-приемки по акту от 01.11.2008 осмотрено сторонами, которые определенно знали, какое именно имущество передается и принимается в аренду и не имели претензий к техническому состоянию нежилого помещения, состоянию внутренних тепло- и энергокоммуникаций.

При оценке договора на предмет его заключенности следует исходить из того, что принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны со ссылкой на договор, а также отсутствие каких-либо возражений о незаключенности договора до рассмотрения иска о взыскании долга по договору либо о применении договорной ответственности могут с учетом обстоятельств дела свидетельствовать о том, что договор заключен и к отношениям его сторон применяются условия, предусмотренные в договоре.

Таким образом, поскольку при подписании оспариваемого договора и акта приема-передачи контрагенты не заблуждались относительно объекта аренды, каких-либо расхождений в его определении не имелось, площадь и целевое назначение определены, выводы судов о заключенности договора следует признать правильными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2006 N Ф09-10182/06-С3 по делу N А47-1541/06

"...Довод заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора аренды от 01.07.2005 N 24 ввиду того, что между сторонами не было достигнуто соглашение о предмете договора, является необоснованным. В договоре аренды указаны адрес и площадь помещения, передаваемого в аренду: часть площади торгового зала, равная 95,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 20. Кроме того, суды правильно указали, что имеющиеся в материалах дела приходно-кассовые ордера о внесении арендной платы, договор о вывозе торгового оборудования из торговой точки, письмо Кравцовой Н.А. в Инспекцию Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Оренбурга подтверждают фактическое использование арендатором помещения..."

Позиция 2. Если в договоре не согласовано условие о предмете аренды, то реальное его исполнение сторонами не может являться основанием для признания такого договора заключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-3798/2009

"...Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и ООО "Торфяная региональная компания" (арендатор) подписали договор от 26.07.2007 N 222010 аренды муниципального имущества - нежилого помещения площадью 120,8 квадратного метра, расположенного по адресу: город Кострома, улица Нижняя Дебря, 53а.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд первой инстанции оценил представленные в дело доказательства и установил наличие существенных разногласий сторон по поводу площади занимаемого арендатором помещения, так как площадь помещения по договору составляет 120,8 квадратного метра, по техническому паспорту - 116,1 квадратного метра, а по утверждению ответчика - 101,3 квадратного метра, а потому пришел к обоснованному выводу о незаключенности указанного договора аренды.

Факт пользования недвижимым имуществом в заявленный период подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком, однако представленные в дело документы содержат противоречивые сведения относительно площади недвижимого имущества, поэтому суд при расчете суммы неосновательного обогащения правомерно исходил из пользования помещением общей площадью 101,3 квадратного метра, признанной Обществом, поскольку истец вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил бесспорных доказательств, опровергающих данные сведения..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу N А29-1308/2009

"...Решением Арбитражного суда Республики Коми от 28.04.2009, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 28.07.2009, требования Администрации удовлетворены, а Предпринимателю отказано в иске. Суд руководствовался статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 6, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из незаключенности договора аренды земельного участка и отсутствия у Мамедовой М.П. оснований для его использования, однако факт пользования участком Предприниматель не оспаривает, поэтому сумма, уплаченная им Администрации, не подлежит взысканию.

Как видно из документов и установил суд, на основании постановления главы Администрации от 14.04.2006 "О предоставлении Мамедовой М.П. земельного участка под ранее установленный торговый киоск в районе дома N 28а по проспекту Ленина в городе Ухте" Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 29.06.2006 N 06.00А.362 аренды земельного участка площадью девять квадратных метров из категории земель - земли поселений, расположенного по адресу: Республика Коми, город Ухта, в районе дома N 28а по проспекту Ленина, для эксплуатации ранее установленного временного торгового киоска по реализации продовольственных товаров.

Срок аренды договора установлен с 14.04.2006 по 15.12.2006 (пункт 1.3 договора).

Земельный участок передан Мамедовой М.П. по акту приема-передачи от 29.06.2006.

Извещением от 11.09.2006 N 02-34-1738 Администрация сообщила Мамедовой М.П., что по окончании срока действия договора аренды земельного участка от 29.06.2006 N 06.00А.362 Администрация не имеет в дальнейшем намерения обременять данный земельный участок арендными отношениями и просит возвратить земельный участок в состоянии, предшествовавшем его передаче в аренду.

Не освобождение Предпринимателем земельного участка послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

В рассматриваемом случае в договоре от 29.06.2006 N 06.00А.362 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью девять квадратных метров, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, в связи с чем указанный договор правомерно признан судом незаключенным в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009

"...Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом изложенного, арбитражный суд первой инстанции, дав оценку условиям договора, в том числе пункту 1.1 договора (передача в аренду части площади торгового зала на третьем этаже площадью 45,40 кв.м), указав на отсутствие в договоре ссылки на приложение к договору с экспликацией помещений, пришел к выводу о том, что в данном случае невозможно определенно установить объект аренды.

При этом арбитражный суд не принял в качестве доказательств представленную истцом схему третьего этажа, поскольку она была составлена по состоянию на 01.01.2009 (договор подписан 10.11.2008). Кроме того, как установил арбитражный суд, отмеченные на схеме торговые места, шесть из которых имеют площадь 45,40 кв.м; не индивидуализированы.

Установив факт несогласования сторонами договора существенного условия о предмете договора, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что этот договор следует считать незаключенным, не порождающим правовых последствий в виде возникновения у арендатора обязательств по внесению арендных платежей, установленных договором, и уплате пеней, предусмотренных этим договором.

Апелляционный суд, отменяя это решение, исходил из ошибочности данного вывода арбитражного суда первой инстанции, указав на то, что между сторонами не возникло неопределенности относительно объекта аренды.

При этом апелляционный суд сослался на письмо предпринимателя от 06.02.2009, содержащее просьбу расторгнуть договор и обязательство вернуть долг по аренде, а также на акт сверки взаиморасчетов за период с 01.11.2008 по 04.02.2009, подтверждающий наличие у предпринимателя долга по арендным платежам в размере 60 116 руб. 07 коп.

Вместе с тем указанные доказательства не содержат сведений, непосредственно касающихся индивидуальных признаков нежилого помещения, передаваемого в аренду. Тогда как предприниматель оспаривает площадь используемого нежилого помещения.

С учетом изложенного, у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для переоценки установленных арбитражным судом первой инстанции обстоятельств относительно несогласования сторонами в договоре объекта аренды и для вывода о наличии между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-10779/09-С3 по делу N А76-8752/2009-23-495

"...Общество "Оптимум" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Бриза" о взыскании 95 369 руб. 49 коп., в том числе основного долга по арендной плате за февраль, март, апрель 2009 года в сумме 64 800 руб. и пеней в сумме 30 569 руб. 49 коп. за просрочку уплаты арендных платежей с 06.01.2009 по 21.05.2009 включительно (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Срок действия договора установлен с 01.07.2008 по 31.12.2008. Сторонами подписано дополнительное соглашение к договору от 01.12.2008 N 1, согласно которому срок действия договора продлен с 01.01.2009 по 30.11.2009.

На основании акта приема-передачи недвижимого имущества от 01.07.2008 арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение общей площадью 36 кв. м, расположенное на шестом этаже нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Малогрузовая, 1 офис 604.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что договор между сторонами является незаключенным, основания для взыскания арендной платы и санкций за просрочку ее оплаты отсутствуют.

Судами установлено, что из содержания п. 1.1 договора следует, что предмет аренды - нежилое помещение общей площадью 36 кв. м расположено на шестом этаже нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Малогрузовая, 1, офис 604. Ссылки на приложения к договору в виде плана арендуемого помещения (поэтажного плана шестого этажа здания, схемы расположения помещений) в договоре отсутствуют.

Данные технического паспорта нежилого помещения по указанному адресу (инвентарный номер 40775), составленного областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области по состоянию 20.02.2008, не содержат указание на какое-либо помещение площадью 36 кв. м (офис 604), расположенное на шестом этаже. Согласно поэтажному плану от 20.02.2008 на шестом этаже указанного здания находятся три помещения с аналогичными параметрами площади: 34,7 кв. м, 35,6 кв. м, 38,6 кв. м. Помещения площадью 36 кв. м, как обозначено в п. 1.1 договора, на шестом этаже здания не имеется.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильным выводам о том, что представленные истцов документы не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды на основании договора, договор нельзя рассматривать как заключенный, поскольку сторонами не согласован его предмет, требования истца о взыскании задолженности по арендной платы и неустойки за просрочку ее оплаты, основанные на условиях незаключенного договора, удовлетворению не подлежат..."

Ø Создание и Раскрутка Сайтов и Блогов.

Руководство нашей компании требует дополнить трудовые договоры со всеми сотрудниками пунктами следующего содержания: «1. Работодатель в одностороннем порядке прекращает действие данного трудового договора при условии форс-мажорных обстоятельств, в состав которых входит: резкие изменения в экономике страны (дефолт, резкий скачок инфляции более 10% в квартал, прекращение действия договоров с производственными предприятиями вследствие вышеуказанных причин, расторжение договора с ООО „Альфа“ по его инициативе). 2. В случае расторжения трудового договора согласно п. 1 данного договора выходное пособие не выплачивается».
Вправе ли мы вносить такие пункты в трудовой договор, законно ли это? Будет ли это условие работать на практике?
Вопрос с сайта www.сайт

Общие основания прекращения трудового договора определены в ст. 77 Трудового кодекса РФ. В перечне указанных оснований нет формулировки «одностороннее прекращение действия трудового договора по инициативе работодателя».

Формулировка об одностороннем прекращении обязательств по договору характерна для гражданско-правовых отношений (ст. 310 ГК РФ), на которые не распространяется действие трудового законодательства и наоборот. В соответствии со ст. 5 ТК РФ регулирование трудовых отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений осуществ­ляется трудовым законодательством, состоящим из настоящего Кодекса, иных федеральных законов и законов субъектов РФ, содержащих нормы трудового права. Нормы трудового права, содержащиеся в иных федеральных законах, должны соответствовать ТК РФ.

В случае противоречий между ТК РФ и иным федеральным законом, содержащим нормы трудового права, применяется ТК РФ. Регулирование трудовых отношений с помощью прямого или по аналогии права применения норм гражданского законодательства противоречит ст. 5 ТК РФ и не предусмотрено ст. 2 ГК РФ.

В силу ч. 3 ст. 2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на властном или административном подчинении одной стороны другой, к которым относятся и трудовые отношения, гражданское законодательство не применяется. Таким образом, безотносительно возможности расторжения трудового договора по указанному основанию сама формулировка такого основания является некорректной.

Кроме того, в п. 4 ч. 1 ст. 77 ТК РФ предусмотрена возможность расторжения трудового до­говор­а по инициативе работодателя (ст. 71, 81 ТК РФ). Перечень указанных в этих статьях оснований для расторжения договора является исчерпывающим и может быть изменен только самим Трудовым кодексом РФ или иным федеральным законом, но никак не трудовым договором.

Трудовой кодекс содержит положения, регулирующие труд отдельных категорий работников, трудовые договоры с которыми можно расторгать по дополнительным основаниям, в том числе предусмотренным трудовым договором, — например, руководителя организации, надомника (ст. 278, 312 ТК РФ). Вместе с тем установленные трудовым договором основания его расторжения не должны носить дискриминационного характера. Согласно ст. 3 ТК РФ ограничения трудовых прав и свобод в зависимости от обстоятельств, не связанных с деловыми качествами работника, не допускаются. Не являются дискриминацией такие ограничения прав работников, которые определяются свойственными данному виду труда требованиями.

Судебная практика не относит к числу форс-мажорных основания, указанные в вопросе, более того, как следует из вышеизложенного, сами по себе они не могут являться законными основаниями для прекращения трудового договора.

В пунк­те 7 ч. 1 ст. 83 ТК РФ (прекращение трудового договора по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон) сказано, что трудовой договор может быть расторгнут вследствие наступления чрезвычайных обстоятельств, препятствующих продолжению трудовых отношений (военные действия, катастрофа, стихийное бедствие, крупная авария, эпидемия и другие чрезвычайные обстоятельства), если данное обстоятельство признано решением Правительства РФ или органа государственной власти соответствующего субъекта РФ.

Думается, что предлагаемая к подписанию работодателем формулировка не относится к основаниям, перечисленным в п. 7 ч. 1 ст. 83 ТК РФ.

С учетом вышеизложенного полагаю, что требования работодателя о внесении изменений в трудовой договор в части дополнительного основания его прекращения являются незаконными. Данное условие будет недействительным, а в случае его применения в качестве основания для увольнения, по требованию работника суд признает увольнение незаконным, восстановит работника на работе и взыщет с работодателя в его пользу средний заработок за период вынужденного прогула (ст. 394 ТК РФ).

К сведению

Другие чрезвычайные обстоятельства

В числе оснований для увольнения, перечисленных в п. 7 ч. 1 ст. 83 Трудового кодекса РФ, названы «другие чрезвычайные обстоятельства». Они конкретизированы, в частности, в ст. 59 и 72.2 ТК РФ, а также в Федеральном конституционном законе от 30.05.2001 № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении».

К числу обстоятельств, при наступлении которых может быть введено чрезвычайное положение, относятся (ст. 3 Федерального конституционного закона от 30.05.2001 № 3-ФКЗ):

а) попытки насильственного изменения конституционного строя РФ, захвата или присвоения власти, вооруженный мятеж, массовые беспорядки, террористические акты, блокирование или захват особо важных объектов или отдельных местностей, подготовка и деятельность незаконных вооруженных формирований, межнациональные, межконфессиональные и региональные конфликты, сопровождающиеся насильственными действиями, создающие непосредственную угрозу жизни и безопасности граждан, нормальной деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления;

б) чрезвычайные ситуации природного и техногенного характера, чрезвычайные экологические ситуации, в том числе эпидемии и эпизоотии, возникшие в результате аварий, опасных природных явлений, катастроф, стихийных и иных бедствий, повлекшие (могущие повлечь) человеческие жертвы, нанесение ущерба здоровью людей и окружающей природной среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности населения и требующие проведения масштабных аварийно-спасательных и других неотложных работ.

Таким образом, прекратить трудовой договор по названному основанию работодатель может, если наступили чрезвычайные обстоятельства, затрагивающие все и часть населения РФ (конкретного субъекта РФ); Правительством РФ или органом госвласти субъекта РФ принято решение о признании таких обстоятельств чрезвычайными; у работодателя нет возможности продолжать трудовые отношения с работниками в силу названных обстоятельств.

Конституционный Суд Российской Федерации напомнил о своем подходе в вопросе о том, может ли гражданин, осужденный за деяние, которое впоследствии было декриминализировано, быть ограничен в праве на занятие педагогической деятельностью и деятельностью, поименованной в ().

Суд указал, что правоприменительные органы, в том числе суды, не могут не учитывать волю федерального законодателя, выраженную в новом уголовном законе, устраняющем или смягчающем уголовную ответственность, в том числе и при применении положений и . В противном случае лица, подвергнутые уголовному преследованию и осуждению до принятия уголовного закона, устраняющего уголовную ответственность, подпадали бы под установленные в ограничения, находясь в неравном положении с теми лицами, которые совершили аналогичные деяния после вступления в силу нового уголовного закона, исключающего возможность уголовного преследования и осуждения данных лиц по приговору суда, и на которых установленные трудовым законодательством ограничения уже не распространялись бы. Это требование распространяется на все декриминализированные деяния независимо от времени их совершения и на всех лиц, в том числе тех, в отношении которых уголовное преследование было прекращено по нереабилитирующим основаниям.

В каком случае кандидат при приеме на работу обязан предъявить справку о судимости? Ответ – в материале "Справка об отсутствии судимости" в "Энциклопедии решений. Трудовые отношения, кадры" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите на 3 дня бесплатно!

Соответствующие разъяснения были приведены КС РФ еще в

По мнению суда высшей инстанции, выразившемуся в его вердикте на апелляцию по арбитражному делу, которое рассматривалось в Кировской области, наличие или отсутствие экономической целесообразности не могут являться основанием для одностороннего прекращения договорных обязательств, поскольку такое основание не предусмотрено ни законом, ни договором .

Застройщик ООО «Стройсоюз» обратился в суд с иском к дольщику ООО «СпецСтройРеконструкция» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, в том числе стоимости дополнительной площади квартиры.

Между застройщиком и дольщиком был заключен договор участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира общей проектной площадью 76,74 кв. м. По условиям договора после завершения строительства многоквартирного дома площадь квартиры уточняется по результатам технической инвентаризации, кроме того, согласно ДДУ, до подписания передаточного акта дольщик дополнительно оплачивает работы по установке рам, лоджий и их остеклению.

Срок передачи квартиры был установлен не позднее III квартала 2015 года. Застройщик своевременно исполнил обязательства по строительству данного дома, и уже 29 января 2015 года передал дольщику квартиру по акту приема-передачи.

По результатам технической инвентаризации площадь квартиры составила 80,2 кв. м, то есть увеличилась на 3,55 кв. м, в связи с чем застройщик выставил дольщику требования об оплате дополнительных квадратных метров квартиры и работ по ее остеклению.

11 июля 2016 года, спустя 1,5 года после принятия объекта, дольщик направил застройщику уведомление о расторжении договора в связи с отсутствием экономической целесообразности, ссылаясь при этом на п. 5 ч. 1 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ (расторжение ДДУ в иных установленных федеральным законом или договором случаях). Однако застройщик отказал в расторжении договора, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для этого.

В рамках рассмотрения дела суд первой инстанции сделал вывод, что представленный в материалах дела акт приема-передачи квартиры от 29 января 2015 не может являться доказательством, подтверждающим исполнение застройщиком обязанности по передаче квартиры ответчику.

Из содержания данного акта следует, что от имени ООО «СпецСтройРеконструкция» акт подписан В. В. Шмаковым , действовавшим на основании доверенности. Однако в самой доверенности, как посчитал суд первой инстанции, ответствовали соответствующие полномочия. При этом суд возложил на застройщика ответственность за совершение действий, свидетельствующих о его одобрении действий Шмакова В.В. по приемке квартиры и подписанию данного акта. При таких обстоятельствах факт исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры в собственность дольщика суд счел недоказанным.

Решением от 06.12.2016 Арбитражным судом Кировской области №А28-4071/2016 застройщику было отказано в удовлетворении требований, поскольку суд счел, что объект не был передан, а ДДУ был расторгнут на основании одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Решение суда первой инстанции отменил постановлением 18.05.2017 Второй арбитражный апелляционный суд. Дополнительно проверив материалы дела, он установил, что акт приема-передачи подписан В. В. Шмаковым. Интересы организации ООО «СпецСтройРеконструкция» он представлял на основании нотариально удостоверенной доверенности. При этом в доверенности был указан широкий спектр полномочий. Кроме того, дольщиком был произведен осмотр квартиры, что суд апелляционной инстанции расценил как одобрение сделки по передаче квартиры дольщику.

Наличие в деле уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора не является доказательством расторжения договора, поскольку конкретных норм права, нарушенных застройщиком, дольщик не привел. При таких обстоятельствах суд указал, что единственная причина инициирования дольщиком одностороннего расторжения - это отсутствие экономической целесообразности. Однако наличие или отсутствие экономической целесообразности не могут являться основанием для одностороннего прекращения договорных обязательств, поскольку такое основание не предусмотрено ни законом, ни договором, напомнил суд.

В судебном порядке данный договор расторгнут не был. Записи в ЕГРН о расторжении договора участия в долевом строительстве также отсутствуют. Таким образом, обязательственные правоотношения, возникшие между сторонами, в одностороннем порядке не были прекращены, заключил Второй арбитражный апелляционный суд.

Верховный Суд определением №301-ЭС17-20852 от 18.01.2018 поддержал мнение суда апелляционной инстанции.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации

Развитие аграрного сектора российской экономики - одно из наиболее важных направлений деятельности государства на современном этапе. Однако такое развитие невозможно без правового регулирования земельных отношений. Современное земельное законодательство, формируя особые нормы о правах на землю, их возникновении, реализации и прекращении, закрепляет принцип доступности как для частных, так и для публичных интересов включения земли в общие имущественные отношения с обязательным учётом специфики земли сельскохозяйственного назначения как объекта правоотношений.

В этой связи большое значение приобретают такие нормативные акты как Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федеральный закон от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 года № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", которые предусматривают три различных способа передачи земли участникам гражданских правоотношений.

Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения определен Земельным кодексом РФ и законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 38 Земельного кодекса РФ установлено, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом.

Показательным в данной категории является дело № А63-1805/09-С7, рассмотренное Арбитражным судом Ставропольского края.

В ОАО "Юридическое агентство "СРВ" обратился сельхозтоваропроизводитель - Сельскохозяйственный перерабатывающий потребительский кооператив "Дельта", который столкнулся с проблемой оспаривания процедуры проведения торгов и договора аренды земельного участка, заключенного по итогам конкурса.

Мясников А.Н., Янковский И.А., Янковский А.И., Илюшин П.А. (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Администрации муниципального образования п. Фазанный, СППК "Дельта" (далее - ответчики) о признании незаконным решения о признании СППК "Дельта" участником конкурса, о признании недействительными результатов конкурса, проведённого 26.12.2007 г. по продаже права аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:35:040102:0049, заключенного по итогам конкурса от 26.12.2007 г.

Требования мотивированы тем, что истцы не имели возможности своевременно подать заявку на участие в конкурсе, поскольку объявление, опубликованное в газете "Голос времени", не содержало обязательных сведений, подлежащих опубликованию, для принятия решения об участии в торгах потенциальному участнику необходимо иметь всю необходимую информацию, опубликованную в извещении о торгах. В дополнении к исковым требованиям истцы также указали, что являются заинтересованными лицами по данному делу, поскольку они, будучи крестьянско-фермерскими хозяйствами, ранее обрабатывавшими спорный земельный участок, должны были, пользуясь своим преимущественным правом, без проведения торгов получить земельный участок в аренду.

Ответчики возражали против заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании недействительным договора аренды заявлено в качестве применения последствий недействительности результатов конкурса. Свои требования истцы обосновывают заинтересованностью, поскольку основным видом их деятельности является сельское хозяйство и на протяжении ряда лет они обрабатывали спорный земельный участок.

При каких условиях лицо может считаться имеющим правовой интерес в заявлении о признании сделки недействительной и (или) о применении последствий её недействительности? Норма материального права связывает возможность заявления такого требования с заинтересованностью истца, следовательно, суд должен установить, является ли истец заинтересованным лицом, в чём состоит его интерес в заявлении указанного требования и позволит ли решение суда защитить его интерес испрашиваемым истцом способом.

В связи с этим судебной практикой выработаны критерии, при которых интерес лица признаётся подлежащим судебной защите. Прежде всего, интерес должен иметь правовой характер. Интерес становится правовым 1) когда направлен на достижение определённого правового результата; 2) когда интерес выражен в совершении заинтересованным лицом определённых действий, с которыми гражданское законодательство связывает наступление определённых последствий.

Заинтересованное лицо определяется как субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, каковым следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределённость и интерес которого состоит в устранении этой неопределённости. Иными словами, это лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной. К этим лицам относятся сами стороны ничтожной сделки, поскольку невозможно признать заинтересованным лицо, не являющееся стороной оспариваемой сделки, по его требованию о признании сделки недействительной, а тем более по требованию о применении последствий её недействительности.

Материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", сказано: "Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки". То есть, независимо от того, насколько серьёзны были нарушения при проведении торгов, нарушались ли при этом императивные нормы права, обосновать интерес лица, не участвовавшего в них, в их оспаривании, практически нереально. Ведь истец ничего не получит в случае удовлетворения его иска, а признание недействительными торгов не обязывает организатора торгов ни проводить новые торги, ни продавать право, являвшееся предметом торгов, истцу.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. По смыслу данной нормы реализация этого права должна повлечь восстановление нарушенных прав истца. Договор аренды, заключенный по итогам оспариваемых торгов, на день рассмотрения судом первой инстанции был исполнен: собран урожай 2009 года, уплачена арендная плата; на сегодняшний день ситуация такая: в октябре 2009 посеяны озимые урожая 2010 года, с начала 2010 проведена обработка посевов ядохимикатами, внесены удобрения. При указанных обстоятельствах, учитывая, что сельскохозяйственный процесс занимает продолжительное время и не может быть прерван, приведение сторон в первоначальное положение с возвращением полученного по сделке невозможно, следовательно, избранный истцом способ защиты не приводит к восстановлению его субъективных прав.

Между тем, вывод о ненадлежащем способе защиты прав можно сделать в том случае, если эти права и охраняемые законом интересы действительно существуют, о чём нельзя сказать в данном случае.

Положим, что нарушения правил проведения торгов на самом деле имели место и могли повлиять на их результаты. Закон предоставляет в таких случаях участнику торгов право оспорить торги по указанному основанию. Однако каким образом при удовлетворении иска о признании торгов недействительными восстанавливается права истца, что, следуя приведённой позиции, является условием удовлетворения требования истца, который не становится участником договора, заключенного по итогам торгов, не ясно.

Приняв участие в торгах, участник торгов вступил в определённые гражданско-правовые отношения с их организатором, поскольку участие в торгах влечёт определённые, указанные в законе (п. 5 ст. 448 ГК РФ) правовые последствия как для участника торгов, так и для их организатора, что не имеет места, если лицо не участвовало в торгах и, следовательно, ни в какие отношения с организатором торгов не вступало. Вступление лица в такие гражданско-правовые отношения определяется исключительно его волей, выраженной в его волеизъявлении, а именно в подаче заявки на участие в торгах и в выполнении иных условий участия в торгах, указанных в объявлении о проведении торгов и в конкурсной документации.

Следовательно, вступление участника торгов в правоотношения с организатором торгов означает, что лицо выразило волю на создание тех правовых последствий, которые наступают вследствие проведения торгов, обозначив тем самым свой правовой интерес в наступлении таких последствий.

Таким образом, материально-правовая выгода истца при удовлетворении требования о признании торгов недействительными, требования о применении последствий недействительности результатов торгов в виде признания недействительным заключенного по итогам торгов договора с победителем торгов, заключается в том, что истец вступил в соревнование с другими участниками за право обладания объектом, неся в связи с этим соответствующие затраты, по результатам недействительных торгов не имеет права воспользоваться результатами таких торгов.

Суд первой инстанции согласился с доводами ответчиков. Решением АС СК от 21.12.2009 г. в удовлетворении требований истцов отказано в полном объёме.

Не согласившись с решением суда, истцы подали кассационную жалобу, в которой просят решение суда первой инстанции отменить.

В качестве оснований для отмены истцы указывают на следующие обстоятельства:
1. При разрешении спора суд пришёл к ошибочному выводу о том, что действия администрации не нарушают права и законные интересы истцов, поскольку они не подавали заявку на участие в конкурсе, следовательно, не являются заинтересованными лицами.
2. Суд неправильно применил нормы материального права - ст. 12 Федерального закона № 74-ФЗ от 11.06.2003 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".
3. Суд нарушил п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ.

Ответчики посчитали требования истцов необоснованными, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям:
1. В качестве обоснования своей заинтересованности истцы указывают на то, что они ранее обрабатывали спорный земельный участок, обратились в администрацию с заявлениями о предоставлении земельных участков, основным видом их деятельности является сельскохозяйственное производство.

Так как заявки на участие в конкурсе истцами поданы не были, истцы по рассматриваемому делу не являются заинтересованными лицами, т.е. лицами, права и законные интересы которых нарушены оспариваемыми результатами конкурса, состоявшегося 26.12.2007 г. и Договором аренды № 1 от 15.01.2008 г. Следовательно, права на обращение в суд с исковым заявлением о признании недействительными результатов конкурса и договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:35:040102:0049 у истцов по рассматриваемому делу также отсутствуют.
2. Истцы, указывая на свой статус КФХ, просили предоставить им в аренду спорный земельный участок фактически без проведения торгов, что противоречит действующему законодательству.

Обосновывая неправильное применение ст. 12 Федерального закона № 74-ФЗ от 11.06.2003 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", истцы ссылаются на ст. 80, п. 1 ст. 81 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми, как они считают, им должны были предоставить земельный участок для ведения фермерского хозяйства.

Данная позиция основана на неправильном толковании норм права. Земельные участки для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности предоставляются из специально созданного фонда перераспределения земель, о чём говорится в названных статьях Кодекса, а также в п. 3 ст. 11 и ст. 12 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". В соответствии п. 3 ст. 12 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", орган местного самоуправления на основании заявления, указанного в пункте 1 настоящей статьи, или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об этом земельном участке, и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном указанным Федеральным законом.

Таким образом, в данной статье говорится о том, что для осуществления деятельности фермерского хозяйства
-путём прописанной в законе процедуры формируется земельный участок из фонда перераспределения земель сельскохозяйственного назначения;
-заинтересованное лицо несёт определённые затраты, связанные с формированием этого участка и постановкой его на кадастровый учёт;
-о существовании сформированного земельного участка неизвестно широкому кругу потенциальных пользователей, поскольку его формирование и распространение сведений о нём никак не регулируются законодательством, поэтому, как правило, отсутствуют другие претенденты-заявители на такой участок, что, в конечном итоге, ведёт к упрощенной процедуре его оформления: пункт 4 названной статьи предусматривает, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка, принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду заявителю, указанному в пункте 3 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

В данной же ситуации речь идёт о сформированном земельном участке, поставленном на кадастровый учёт (с кадастровым номером 26:35:040102:0049), не состоящем в фонде перераспределения земель.

Кроме того, как указывают в кассационной жалобе сами истцы, они все обратились с заявлениями о предоставлении им в аренду спорного земельного участка. Поэтому статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 10 Закона об обороте земель уже не действуют. В случае подачи двух и более заявлений проводится конкурс, правовое обоснование проведения которого описано выше.

Данная позиция также несостоятельна и опровергается материалами дела. 26.12.2007 г. Администрацией муниципального образования п.Фазанный Кировского района были проведены торги в форме конкурса на право заключения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. На торги было выставлено 12 лотов, в том числе лот № 11 - земельный участок с кадастровым номером 26:35:040102:0049.

Информационное сообщение о проведении вышеназванного конкурса было опубликовано в газете "Голос Времени" 24.11.2007 г., т.е. более чем за месяц до проведения конкурса. В информационном сообщении было указано, что прием, изменение и отзыв заявок производится в рабочие дни заказчика с 9.00 ч. до 12.00 ч. по московскому времени, на следующий день после опубликования извещения о проведении конкурса в газете "Голос времени" (т.е. 25.11.2007 г.), до даты рассмотрения конкурсных заявок (т.е. до 10 часов 00 минут 26.12.2007 г.).

На момент рассмотрения заявок на участие в конкурсе, а именно 26.12.2007 г. в 10.00 ч., по лоту №11 - земельному участку с кадастровым номером 26:35:040102:0049, являющемуся предметом настоящего спора, были поданы заявки от СППК "Дельта" и ООО "Агроцентр-Юг". Однако, ООО "Агроцентр-Юг" в участии в конкурсе было отказано в связи с тем, что предоставленные им ксерокопии документов не были заверены нотариально.

Таким образом, к участию в конкурсе по лоту № 11 был допущен лишь один участник - СППК "Дельта". Истцами по рассматриваемому делу заявки на участие в конкурсе по лоту № 11 не подавались.

На торги было выставлено 12 лотов, на участие в торгах по 6 (шести) из которых истцами заявки были поданы в установленный срок. Таким образом, отсутствие в извещении о проведении торгов сведений, по мнению истцов, подлежащих опубликованию, не стало препятствием для подачи ими заявок на участие в конкурсе по лотам № 4, № 5, № 6, № 7, № 9 и № 10, что свидетельствует о несостоятельности довода об отсутствии у истцов достаточных сведений для подачи заявки на участие в конкурсе по лоту № 11. Кроме того, в извещении о проведении конкурса был указан Заказчик/Организатор торгов: муниципальное образование п. Фазанный Кировского района Ставропольского края; его адрес: п. Фазанный, Кировский район, Ставропольский край, ул. Юбилейная, дом № 2; телефон: 8-879-38-32-5-84, 8-879-38-32-5-01; контактное лицо: Глава администрации МО п. Фазанный А.Д. Варнавский. Из этого следует, что любой желающий принять участие в конкурсе имел все контактные данные, по которым мог получить дополнительную информацию о проводимом конкурсе. Однако истцы этой возможностью не воспользовались. Объяснить причину, по которой истцы не подали заявку на участие в конкурсе по лоту № 11, можно лишь отсутствием заинтересованности в приобретении спорного земельного участка в аренду на момент проведения конкурса.

Допущенные при организации и проведении торгов нарушения закона могут служить основанием для признания торгов недействительными, только если вследствие отступления от установленных законом требований были нарушены права и законные интересы истцов, а несоблюдение правил проведения торгов могло повлиять на их результат.

Отсутствие в извещении перечня документов, предоставляемых для участия в торгах, не может расцениваться как обстоятельство, нарушающее закон и права истца на участие в торгах, поскольку состав документов для участия в аукционе определен пунктом 12 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а в пункте 13 упомянутой статьи указано, что организатор аукциона не вправе требовать представление других документов.

Процедура проведения торгов на право заключения договора аренды земель сельскохозяйственного назначения включает в себя подготовительные мероприятия по оформлению участия в конкурсе. Оформление участия начинается с обращения заинтересованного лица к организатору с целью получения необходимых материалов и получения заявки установленного образца, что и было сделано истцами по шести лотам этого конкурса.

Поэтому факт отсутствия в информационном сообщении отдельных сведений о проведении конкурса сам по себе еще не свидетельствует о нарушении закона и прав лица, желающего принять участие в торгах. Необходимо, чтобы заинтересованное лицо обратилось к организатору за получением необходимых материалов.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа согласился с позицией ответчиков, в удовлетворении кассационной жалобы истцов постановлением от 29.04.2010 г. отказал (ниже публикуется полный текст указанного постановления).

Зам. начальника юридического отдела по работе с регионами
ОАО "Юридическое агентство "СРВ"
Кремнёва Л.В.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2010 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от ответчика: администрации муниципального образования пос. Фазанный - Кремневой Л.В. (доверенность от 20.07.2009) и Павлова С.А. (доверенность от 25.02.2010), в отсутствие истцов: индивидуальных предпринимателей Мясникова Анатолия Николаевича, Янковского Ивана Александровича, Янковского Александра Ивановича, Илюшина Павла Александровича, ответчика: сельскохозяйственного перерабатывающего потребительского кооператива "Дельта", третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Управления Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю, Федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата по Ставропольскому краю", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Мясникова Анатолия Николаевича, Янковского Ивана Александровича, Янковского Александра Ивановича, Илюшина Павла Александровича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.12.2009 по делу № А63-1805/2009 (судья Жирнова С.Л.), установил следующее.

Индивидуальные предприниматели Мясников А.Н., Янковский И.А., Янковский А.И., Илюшин П.А. (далее - предприниматели) обратились в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования пос. Фазанный (далее - администрация) и к СППК "Дельта" (далее - кооператив) о признании незаконным решения администрации о признании кооператива участником конкурса; о признании недействительными результатов конкурса, проведенного администрацией 26.12.2007 по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (далее - конкурс на заключение договоров); о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:35:040102:0049, заключенного по итогам конкурса от 26.12.2007 администрацией и кооперативом.

Исковое заявление мотивировано тем, что право заключения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является незаконным, так как конкурс организован и проведен с нарушением Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 (далее - Правила проведения торгов).

Определениями от 05.08.2009 и 07.09.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, ФГУ "Земельная кадастровая палата по Ставропольскому краю" (далее - кадастровая палата). Определением суда от 21.12.2009 суд заменил в порядке процессуального правопреемства Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю на его правопреемника - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о чем вынесено определение (далее - управление росреестра).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.12.2009 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд установил, что предприниматели не подавали заявление на участие и не участвовали в конкурсе на заключение договоров, поэтому их права не могли быть нарушены.

В кассационной жалобе предприниматели просят отменить решение от 21.12.2009. По мнению заявителей кассационной жалобы, суд сделал ошибочный вывод о том, что у них отсутствует заинтересованность в обжаловании результатов конкурса на заключение договоров, поскольку закон не связывает заинтересованность конкретного лица только с участием в соответствующих торгах. Суд неверно применил статью 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон о крестьянском хозяйстве), указав, что спорный земельный участок не может быть предоставлен предпринимателям без проведения торгов, так как ими крестьянские (фермерские) хозяйства уже созданы. Суд не оценил доводы предпринимателей о том, что они не имели возможности своевременно подать заявку на участие в торгах, поскольку извещение об их проведении, опубликованное в газете "Голос времени", не содержало необходимых сведений, перечень которых установлен Правилами проведения торгов.

Администрация и кооператив представили отзывы на кассационную жалобу, в которых просили судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители администрации возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили судебный акт оставить без изменения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле представителей, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы администрации от 10.09.2007 № 48 в газете "Голос времени" 24.11.2007 размещено извещение о проведении конкурса на право заключения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения 12 лотов (12 земельных участков) сроком на 10 лет с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, в том числе лота № 11 - земельного участка с кадастровым номером 26:35:04 01 02:0049 площадью 1 901 709 кв. м, расположенного: в 3,21 км на северо-запад от здания почты пос. Фазанный (далее - лот № 11). В извещении указано, что победитель конкурса определяется в каждом лоте и победителем признается участник конкурса, набравший максимальное количество баллов.

Критерием оценки заявок является стоимость предложенной арендной платы, предполагаемый профиль (направление) деятельности хозяйства, техническая оснащенность участников конкурса, финансовая устойчивость участников конкурса, благонадежность участника конкурса, принимаемые на себя участником конкурса обязательства по восстановлению объектов социальной сферы и созданию рабочих мест на территории пос. Фазанный.

Кооперативом поданы заявки на участие в конкурсе по следующим лотам: лот № 1, лот № 4, лот № 6, лот № 7, лот № 8, лот № 9, лот № 10, лот № 11.

По лоту № 11 заявка на участие в конкурсе подавалась от ООО "Агроцентр-Юг", однако данное общество не было допущено к участию в конкурсе, так как предоставлен неполный пакет документов.

Результаты состоявшихся 26.12.2007 торгов в форме конкурса зафиксированы в протоколе заседания конкурсной комиссии от 26.12.2007 № 5.

Как видно из пункта 4.9 протокола № 5 (т. 1, л. д. 12 - 16) заседания конкурсной комиссии администрации по вскрытию конвертов с заявками, на участие в конкурсе по лоту № 11 была подана одна единственная заявка от кооператива.

По результатам конкурса заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 15.01.2008 № 1 (т. 2, л. д. 132 - 135), согласно условиям которого лот № 11 передан кооперативу на праве аренды.

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.06.2008.

Истцы, не согласившись с результатами конкурса на заключение договоров, обратились в арбитражный суд с иском.

Судом первой инстанции сделаны законные и обоснованные выводы об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Доводы заявителей кассационной жалобы не могут служить основанием для ее удовлетворения ввиду следующего.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Заинтересованность истца может быть материальной или процессуальной. Лицо считается имеющим материальный интерес в деле, если оно требует защиты своего субъективного права или охраняемого законом интереса, а предъявляемый иск является средством такой защиты. Субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Заинтересованное лицо - это лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной. К этим лицам относятся прежде всего сами стороны ничтожной сделки. Однако необходимо признавать таковыми и других лиц, чьи права могут оказаться нарушенными как исполнением сделки, так и одним только мнимым ее существованием.

Исследовав представленные сторонами доказательства, суд установил, что истец не является участником конкурса либо лицом, которому было отказано в участии в конкурсе.

Довод заявителей кассационной жалобы о том, что они не имели возможности подать заявление на участие в торгах, поскольку извещение об их проведении, опубликованное в газете "Голос времени", не содержало необходимых сведений, перечень которых установлен Правилами проведения торгов, в частности, условия о цене, сроке заключения договора аренды, является несостоятельным, так как в указанном извещении отражена информация о лоте № 11 (кадастровый номер, площадь, адрес). При этом предприниматели не доказали, что у них отсутствовала возможность получить интересующие их сведения относительно спорного земельного участка.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Иные аргументы кассационной жалобы не имеют юридического значения для рассматриваемого спора, так как указанные обстоятельства являются самостоятельными основаниями для отказа в удовлетворении иска.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана верная правовая оценка.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Савичев Роман Валерьевич (председатель) - генеральный директор ОАО «Юридическое агентство «СРВ», депутат Думы Ставропольского края, Заслуженный юрист Республики Адыгея, Заслуженный журналист Республики Адыгея;

Козлова Елена Борисовна (заместитель председателя) - Доктор юридических наук, профессор, проректор – директор центра научных исследований ФГБОУ ВО «Всероссийской государственный университет юстиции (РПА Минюста России)»;

Траспов Александр Михайлович (заместитель председателя) - адвокат, член исполкома Гильдии российских адвокатов, кандидат юридических наук, почетный адвокат России, депутат Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации первого созыва;

Анисимова Виктория Валентиновна (заместитель главного редактора) - Генеральный директор ООО «Коллекторское бюро «СРВ», помощник депутата Государственной Думы Федерального собрания РФ, Заслуженный журналист Республики Адыгея, Заслуженный юрист Республики Адыгея;

Казачкова Земфира Мухарбиевна (заместитель председателя) - доктор юридических наук, профессор кафедры административного и финансового права Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста РФ), главный научный сотрудник Центра научных исследований ВГУЮ (РПА Минюста РФ), кандидат экономических наук;

Постанюк Владимир Дмитриевич - известный российский юрист, адвокат, Федеральный судья в почетной отставке, специалист в области гражданского, уголовного, арбитражного права;

Степаненко Александр Викторович - кандидат технических наук, заслуженный журналист Республики Адыгея, заместитель генерального директора ОАО «Юридическое агентство «СРВ»;

Главный редактор - Василий Вячеславович Балдицын - секретарь Союза журналистов России, председатель Союза журналистов Ставрополья, кандидат юридических наук, доцент, лауреат премии Правительства Российской Федерации, Национальной премии Петра Великого, неоднократный победитель общероссийских творческих конкурсов «Вся Россия», «Золотой гонг», пятикратный лауреат премии им. Г.Лопатина, «Золотое перо Кубани».

Заместитель главного редактора - Марьясов Алексей Викторович - заместитель начальника управления пресс-службы Губернатора Ставропольского края

Руководитель издательства, генеральный директор ООО «Юридическое агентство «СРВ» - Савичев Роман Валерьевич