Co daje prawo do dzierżawy działki. Dzierżawa gruntów będących własnością gminną i państwową

Najem to czasowe posiadanie i używanie nieruchomości za opłatą na podstawie umowy. Przedmiotem leasingu są głównie nieruchomości, w tym grunty. W zależności od okresu użytkowania zmienia się okres wstępnego powiadomienia przez wynajmującego najemcy o zakończeniu okresu najmu. W przypadku dzierżawy rolnej okres wypowiedzenia nie może być w żadnym przypadku krótszy niż rok.

Prawa tymczasowe do działek realizowane są w formie dzierżawy krótkoterminowej lub długoterminowej.

Umowa dzierżawy gruntu

Charakterystyka ogólna Definicja umowy najmu zawarta jest w art. 606 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej 4. Zgodnie z umową najmu działka Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy nieruchomość - działkę za opłatą - w czasowe posiadanie. Owoce, produkty i dochody uzyskane przez najemcę w wyniku użytkowania dzierżawionego gruntu zgodnie z umową stanowią jego własność.

Przepisy prawa cywilnego stanowią, że przedmiotem umowy najmu mogą być działki i inne izolowane zespoły przyrodnicze. Przedmioty umowy najmu nie powinny w trakcie użytkowania tracić swoich naturalnych właściwości tj. muszą to być rzeczy nie podlegające zużyciu (art. 607 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Działka spełnia ten wymóg, ponieważ właściwie eksploatowana ziemia jest niezużywalnym (niewyczerpanym) zasobem naturalnym. Ustęp 2 tego artykułu stanowi, że ustawa może określić specyfikę leasingu działki i inne izolowane obiekty naturalne. Na mocy umowy najmu właściciel indywidualnie określonej rzeczy niezużywalnej przekazuje ją do czasowego używania innej osobie za opłatą. Po upływie okresu najmu przedmiot należy zwrócić właścicielowi.

Cel umowy najmu własność gruntowa– zapewnić przekazanie działki do czasowego użytkowania. Obie strony umowy są tym zainteresowane. Najemca z reguły potrzebuje działki tymczasowo lub nie ma możliwości lub chęci nabycia jej na własność (np. cena sprzedaży). Wynajmującemu nie jest potrzebna przekazywana działka lub dąży do osiągnięcia zysku z jej przekazania do czasowego użytkowania innej osobie.

Nowoczesne pomysły na dzierżawę działek ujawnia art. 22 RF Kod gruntowy 5:

Cudzoziemcy i bezpaństwowcy mogli przebywać na tym terytorium Federacja Rosyjska działki gruntu na podstawie dzierżawy, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w Kodeksie gruntowym Federacji Rosyjskiej.

Działki, z wyjątkiem określonych w ust. 4 art. 27 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej (wycofane z obrotu lub ograniczone w obrocie) mogą być udostępniane przez ich właścicieli do wynajęcia zgodnie z ustawodawstwem cywilnym i Kodeksem ziemskim Federacji Rosyjskiej.

Po wygaśnięciu umowy dzierżawy działki dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu do zawarcia nowej umowy dzierżawy działki, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w ust. 3 art. 35 ust. 1, art. 36 i art. 46 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej.

Wysokość czynszu określa umowa najmu. Ogólne początki Ustalenia czynszu dzierżawnego działek stanowiących własność państwową lub komunalną mogą ustalać Rząd Federacji Rosyjskiej.

Dzierżawca działki ma prawo przenieść swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy działki na osobę trzecią, w tym zastawić prawa dzierżawy działki i wnieść je w ramach wkładu na kapitał zakładowy spółki osobowej lub spółki lub wkładu udziałowego spółdzielnia produkcyjna w okresie obowiązywania umowy dzierżawy działki bez zgody właściciela działki, za jego zgłoszeniem, chyba że umowa dzierżawy działki stanowi inaczej.

W takich przypadkach nowy dzierżawca działki staje się odpowiedzialny wobec wynajmującego z tytułu umowy dzierżawy działki, z wyjątkiem przeniesienia własności gruntu prawa najmu jako zabezpieczenie. W takim przypadku zawarcie nowej umowy dzierżawy gruntu nie jest wymagane.

Dzierżawca działki ma prawo podnajmować dzierżawioną działkę w okresie obowiązywania umowy dzierżawy działki bez zgody właściciela działki, za jego powiadomieniem, chyba że umowa dzierżawy działki stanowi inaczej. Podnajemcy podlegają wszelkim prawom dzierżawców działek przewidzianych w Kodeksie gruntowym Federacji Rosyjskiej.

7. Działkę można wydzierżawić rządowi lub potrzeby miejskie lub na prowadzenie prac badawczych na okres nie dłuższy niż rok. W takim przypadku dzierżawca działki, w okresie obowiązywania umowy dzierżawy działki, jest obowiązany, na żądanie dzierżawcy, doprowadzić działkę do stanu odpowiedniego do jej użytkowania i zgodnie z dozwolonym użytkowaniem ; zrekompensować straty powstałe podczas pracy; przeprowadzić niezbędne prace związane z rekultywacją działki, a także wykonać inne obowiązki, ustanowione przez prawo i (lub) umowę dzierżawy gruntu.

8. Przy sprzedaży działki będącej własnością państwa lub gminy dzierżawcy tej działki przysługuje prawo pierwokupu jej nabycia w sposób ustalony prawo cywilne w sprawach sprzedaży udziału w prawie własności wspólnej do nieznajomego, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w ust. 1 art. 36 Kodeks gruntowy Federacji Rosyjskiej.

9. W przypadku wydzierżawienia działki będącej własnością państwa lub gminy na okres dłuższy niż 5 lat, dzierżawca działki ma prawo, w okresie obowiązywania umowy dzierżawy działki, przenieść swoje prawa i obowiązki wynikające z niniejszą umowę na rzecz osoby trzeciej, obejmującą prawa i obowiązki określone w klauzulach 4 i 5 tego artykułu, bez zgody właściciela działki, pod warunkiem jego zgłoszenia. Niedopuszczalna jest zmiana warunków umowy dzierżawy działki bez zgody jej dzierżawcy i ograniczenie uprawnień dzierżawcy wynikających z umowy dzierżawy działki.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy dzierżawy działki zawartej na okres dłuższy niż 5 lat, na wniosek dzierżawcy, możliwe jest wyłącznie na podstawie postanowienia sądu w przypadku istotnego naruszenia umowy dzierżawy działki przez jego najemca.

W przypadku dziedziczenia działek przez osoby niepełnoletnie, ich przedstawiciele prawni może dzierżawić te działki na czas do osiągnięcia przez spadkobierców pełnoletności.

Działki wycofane z obrotu nie mogą być dzierżawione, z wyjątkiem przypadków przewidzianych przez prawo federalne.

Tryb zawierania umów dzierżawy gruntów reguluje ustawodawstwo cywilne (normy rozdziału 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) 6, które określa wymagania dotyczące realizacji takich transakcji. Cechy zawierania umów dzierżawy gruntów reguluje art. 22 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z ust. 2 art. 22 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej 7, prawie każda działka może być przedmiotem umowy dzierżawy, z wyjątkiem tych, które są wycofane z obrotu. Wykaz takich działek określony jest w ust. 4 art. 27 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej (grunty zajęte przez państwowe rezerwaty przyrody i parki narodowe, budynki i budowle, w których zlokalizowane są Siły Zbrojne Federacji Rosyjskiej, Służba Graniczna Federacji Rosyjskiej itp. w celu stałej działalności) . Zgodnie z paragrafem 11 tego samego artykułu przekazanie takich działek w celu dzierżawy jest dozwolone, jeżeli jest to wyraźnie przewidziane w przepisach federalnych.

Zgodnie z ust. 1 art. 22 Kodeks gruntowy Federacji Rosyjskiej obcokrajowcy bezpaństwowcy mogą posiadać działki gruntów na zasadzie dzierżawy, z wyjątkiem gruntów wyłączonych z obrotu.

Ustawodawstwo określa istotne warunki umowy najmu. Umowa musi zatem zawierać dane, które pozwolą na jednoznaczne ustalenie, że nieruchomość ma zostać przekazana najemcy jako przedmiot najmu. W przypadku braku tych danych w umowie warunek dotyczący przedmiotu dzierżawy - działki - uważa się za nieuzgodniony przez strony, a odpowiednią umowę uważa się za niezawartą. Umowa dzierżawy gruntu musi wyraźnie wskazywać jego położenie i powierzchnię. Do umowy dołączony jest plan działki.

Prawo dzierżawy nieruchomości należy do jej właściciela. Wynajmującymi mogą być także osoby upoważnione przez prawo lub właściciel do wynajmu nieruchomości (art. 608 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Podobną zasadę przewidziano w ust. 2 art. 22 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z art. 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, umowa dzierżawy działki na okres dłuższy niż rok, jeżeli przynajmniej jedna ze stron umowy jest osobą prawną, niezależnie od czasu trwania, musi zostać zawarta W na piśmie. Umowa dzierżawy gruntu podlega rejestracji państwowej zgodnie z art. Sztuka. 131, 164 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i ustawy federalnej „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomość i transakcje z nim” 8 .

Szczególne wymagania dotyczące formy umowy dzierżawy działki przewidziano w przypadku, gdy umowa taka przewiduje późniejsze przeniesienie własności działki na dzierżawcę. W tym przypadku umowa dzierżawy zawierana jest w formie przewidzianej dla umowy kupna-sprzedaży gruntu.

Zgodnie z art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, umowa dzierżawy gruntu zawierana jest zazwyczaj na czas określony przez strony umowy. Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, umowę najmu uważa się za zawartą na czas określony czas nieokreślony(Artykuł 46 kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej).

Wynajmujący ma obowiązek udostępnić najemcy działkę gruntu w stanie zgodnym z warunkami umowy najmu. W razie potrzeby wynajmuje się działkę wraz ze wszystkimi akcesoriami niezbędnymi do jej funkcjonowania, np. sprzętem do podlewania działki. Jeżeli akcesoria te nie zostaną przekazane najemcy, a bez nich nie będzie mógł on korzystać z działki zgodnie z jej przeznaczeniem lub zostanie w istotny sposób pozbawiony tego, na co miał prawo liczyć przy zawieraniu umowy, wówczas najemca może żądać ich wydania mu lub o rozwiązaniu umowy i naprawieniu strat.

Jeżeli wynajmujący nie przekaże działki najemcy w terminie określonym w umowie najmu lub gdy termin taki nie jest określony w umowie (w rozsądnym terminie), wówczas najemca ma prawo odzyskać działkę od niego i żądać naprawienia strat albo żądania rozwiązania umowy i naprawienia wyrządzonych szkód.

Wynajmujący odpowiada za wady dzierżawionej działki, które całkowicie lub częściowo uniemożliwiają jej użytkowanie, nawet jeżeli w chwili zawarcia umowy najmu nie był świadomy tych braków (art. 612 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) 9.

Wynajmujący, powiadomiony o żądaniach najemcy lub zamiarze usunięcia wad działki na koszt wynajmującego, może w miarę możliwości wymienić oddaną najemcy działkę na inną lub bezpłatnie usunąć wady. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za wady dzierżawionej działki, które zostały przez niego uzgodnione przy zawarciu umowy najmu lub były znane najemcy wcześniej lub powinny były zostać wykryte przez najemcę podczas jego oględzin przy zawieraniu umowy lub przekazywaniu własności działka do wynajęcia.

Artykuł 613 Kodeksu cywilnego szczegółowo określa prawa osób trzecich do dzierżawionej działki. Tym samym przekazanie działki w dzierżawę nie jest podstawą do wygaśnięcia lub zmiany praw osób trzecich do działki. Zawierając umowę najmu, wynajmujący ma obowiązek pouczyć najemcę o wszelkich prawach osób trzecich do dzierżawionej działki (służebność, prawo zastawu itp.). Niedopełnienie przez wynajmującego tego obowiązku daje najemcy prawo do żądania obniżenia czynszu lub rozwiązania umowy i naprawienia szkody.

Najemca ma prawo, za zgodą wynajmującego, poddzierżawić dzierżawioną działkę i przenieść swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu na inną osobę (zwolnić), udostępnić dzierżawioną nieruchomość w bezpłatne korzystanie. Najemca może zastawić prawa najmu i wnieść je jako wkład do kapitału docelowego spółek handlowych i stowarzyszeń gospodarczych lub wkład udziałowy do spółdzielni produkcyjnej, chyba że Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej stanowi inaczej, inna ustawa lub inna ustawa akty prawne. W takich przypadkach najemca pozostaje odpowiedzialny zgodnie z umową wobec wynajmującego.

Zgodnie z Kodeksem gruntowym Federacji Rosyjskiej najemca może przenieść swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy gruntu na osobę trzecią. Może zastawić prawa najmu i wnieść je jako wkład na kapitał zakładowy partnerstwa biznesowe i towarzystw albo wniesienia wkładu udziałowego do spółdzielni produkcyjnej w okresie obowiązywania umowy najmu bez zgody właściciela, za jego zgłoszeniem, chyba że umowa najmu stanowi inaczej. Najemca nie ma prawa przekazywać działki do bezpłatnego użytkowania, zgodnie z klauzulą ​​2 art. 615 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej 10 w odniesieniu do innych rodzajów majątku. W takich przypadkach nowy najemca staje się odpowiedzialny z tytułu umowy dzierżawy działki wobec najemcy, z wyjątkiem przeniesienia prawa dzierżawy jako zabezpieczenia. Nowy traktat W takim przypadku dzierżawa działki nie zostaje zawarta (klauzula 5 art. 22 kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej) 11.

W przypadku dzierżawy działki stanowiącej własność państwową lub komunalną na okres dłuższy niż 5 lat, dzierżawca ma prawo w okresie obowiązywania umowy przenieść swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy na osobę trzecią, w tym wymienione powyżej, bez zgody właściciela, ale za powiadomieniem go o tym (klauzula 9 artykułu 22 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej).

W przypadku śmierci obywatela wynajmującego działkę, jego prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy przechodzą na spadkobiercę, chyba że ustawa lub umowa stanowi inaczej. Wynajmujący nie ma prawa odmówić takiemu spadkobiercy zawarcia umowy na pozostały okres jej obowiązywania, z wyjątkiem przypadków, gdy zawarcie umowy było uwarunkowane osobistymi przymiotami najemcy.

Co do zasady, jeżeli ustawa lub umowa dzierżawy nie stanowią inaczej, dzierżawca działki, który należycie wypełnił swoje obowiązki, po wygaśnięciu umowy, ma, przy innych zasadach, pierwszeństwo przed innymi osobami zawarcia umowy umowa najmu na nowy termin(Artykuł 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Po rozwiązaniu umowy najmu (art. 46 kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej) najemca jest zobowiązany zwrócić działkę wynajmującemu w stanie, w jakim ją otrzymał. Jeżeli najemca nie zwróci wydzierżawionej działki lub zwróci ją w terminie, wynajmujący ma prawo żądać zapłaty czynszu za cały okres opóźnienia. Jeżeli określona opłata nie pokryje strat wyrządzonych wynajmującemu, może on żądać ich naprawienia.

Jeżeli najemca, za zgodą wynajmującego, na własny koszt ulepszył dzierżawioną działkę, wówczas ma on prawo po rozwiązaniu umowy do zwrotu kosztów tych ulepszeń. Koszty nieodłącznych ulepszeń dzierżawionej działki dokonanych przez najemcę bez zgody wydzierżawiającego nie podlegają rekompensacie, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli najemca dokonał na działce ulepszeń związanych z wykonywaniem obowiązków wynikających z art. 42 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, niezależnie od tego, czy otrzymał zgodę wynajmującego, czy nie, koszt takich ulepszeń podlega zwrotowi.

Umowa dzierżawy może przewidywać, że dzierżawiona działka stanie się własnością najemcy po upływie okresu dzierżawy albo przed jej upływem, pod warunkiem zapłaty przez najemcę ceny wykupu określonej w umowie. Jeżeli w umowie nie przewidziano warunku zakupu dzierżawionej działki, może on zostać ustalony w drodze dodatkowego porozumienia stron, które w tym przypadku mają prawo uzgodnić potrącenie wcześniej zapłaconego czynszu w cena wykupu(Artykuł 624 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) 12.

Prawa i obowiązki dzierżawców gruntów reguluje art. Sztuka. 40, 41 i 42 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej 13. Specyfika treści praw dzierżawców gruntów rolnych wykorzystywanych do prowadzenia gospodarki chłopskiej (gospodarstwa) określa ustawa RSFSR „O gospodarce chłopskiej (gospodarstwa)”. Zgodnie z art. 10 ustawy 14 obywatelowi, który ma działkę do utrzymania gospodarstwo chłopskie w ramach dzierżawy przyznaje się prawo nie tylko do korzystania z gruntu zgodnie z warunkami jego świadczenia. Może on korzystać, zgodnie z ustalonym trybem i zgodnie z umową dzierżawy, z minerałów niemetalicznych, torfów, gruntów leśnych, zbiorników wodnych, słodkiej wody dostępnej na działce. wody gruntowe, a także inne korzystne właściwości grunt. Może także wznosić budynki i budowle mieszkalne, przemysłowe i inne zgodnie z umową najmu i za zgodą właściciela gruntu; w przypadku dzierżawy długoterminowej przekazać działkę lub jej część do czasowego użytkowania.

Najemca ma prawo do rekompensaty kosztów i strat, w tym utraconych zysków, w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy z inicjatywy wynajmującego, w tym w przypadku zajęcia działki na potrzeby państwowe i publiczne.

Klauzula 7 art. 22 RF Land Code 15 dopuszcza możliwość przekazania działek w dzierżawę na potrzeby państwowe lub komunalne lub do prowadzenia prac geodezyjnych.

Zgodnie z paragrafem 8 art. 22 3K RF 16, przy sprzedaży działki stanowiącej własność państwową lub komunalną dzierżawcy tej działki przysługuje prawo pierwokupu jej nabycia. Tryb korzystania z tego prawa reguluje art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Specyfika zawierania umów dzierżawy gruntów polega na tym, że w niektórych przypadkach transakcje takie mogą zawierać osoby niebędące właścicielami działek. Zatem w przypadku dziedziczenia działek przez osoby, które nie osiągnęły pełnoletności, ich przedstawiciele ikon mogą przenieść zgodnie z paragrafem 10 art. 22 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej działki te wynajmuje się na okres do osiągnięcia przez spadkobierców pełnoletności.

Uregulowanie kwestii udostępniania gruntów na tzw prawo własności szereg artykułów Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (Kodeks cywilny) poświęconych jest: Rozdział 34 stanowi punkty ogólne odnośnie tego instytutu.

Oprócz Kodeksu cywilnego odpowiedź na pytanie o to prawo można znaleźć także w Kodeksie ziemskim Federacji Rosyjskiej.

Kodeks gruntowy Federacji Rosyjskiej obejmuje prawa, obowiązki i ograniczenia, które mają właściciele i najemcy działki.

Większość tych relacji jest regulowana szczegółowymi warunkami.

Na podstawie znaczenia tych praw można wyprowadzić definicję prawa. Zatem prawo dzierżawy działki to prawo do posiadania i użytkowania gruntu, które jest nadawane na rzecz gruntu określony czas z możliwością jego przedłużenia.

Prawo pierwokupu gruntu w dzierżawie

Prawo pierwokupu do dzierżawy działki reguluje art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej; daje ono możliwość tymczasowemu właścicielowi gruntu, który obecnie z niego korzysta grunt, przedłużyć okres takiego użytkowania. W tym celu konieczne jest zawarcie nowej umowy. Właściciel działki w tej sytuacji jest prawnie ograniczony w prawie wyboru nowego użytkownika, gdyż jest zobowiązany do zawarcia umowy najmu na nowy okres z dotychczasowym najemcą.

Ważny: Taki tymczasowy właściciel gruntu może domagać się preferencyjnego zawarcia umowy tylko wtedy, gdy dopełnił wszystkich warunków poprzedniej i działał zgodnie z prawem.

Może zaistnieć sytuacja, gdy właściciel odmówi prawo pierwszeństwa na rzecz nowej twarzy. Wówczas obecny dzierżawca działki ma prawo za pośrednictwem sądu zażądać wyboru:

1. Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy z nowego najemcy na siebie i zobowiązanie właściciela do zrekompensowania strat.
2. Tylko szkody.

Aby skorzystać z tego prawa, najemca musi na piśmie powiadomić właściciela o zamiarze zawarcia umowy na nowy okres. Zawiadomienie może zostać dostarczone lub wysłane pocztą rozsądny czas lub w terminie uzgodnionym przez strony w umowie.

Strony mogą w nowej umowie uzgodnić inne warunki niż w już zawartej lub mogą zawrzeć dokładnie tę samą umowę na nowy okres.

Strony porozumienia

Dzierżawcami gruntów są ci, którzy dzierżawią kawałek ziemi.

1. Właściciel gruntu ma prawo wystąpić z roszczeniem do sądu o odszkodowanie wcześniejsze zakończenie stosunki najmu, Jeśli:
   • tymczasowy właściciel wykorzystuje działkę w niewłaściwym celu i niezgodnie z warunkami umowy;
   • na dzierżawionym terenie prowadzone są prace, które znacznie pogarszają stan gleby i gleby na terenie;
   • dzierżawca nie uiszczał opłat za użytkowanie gruntu więcej niż dwa razy z rzędu.
2. Przeprowadzaj transakcje z dzierżawioną działką (oddaj, sprzedaj, przekaż jako zabezpieczenie itp.). Działania te nie naruszają w żaden sposób praw najemcy, jednakże działka zostanie obciążona przez nowego właściciela (hipotecznego).
3. Zdecyduj samodzielnie, kto będzie najemcą jego działki.
4. Rozporządzaj dochodem z wynajmu według własnego uznania.
5. Może żądać odszkodowania, jeżeli tymczasowy właściciel w dalszym ciągu będzie korzystał z gruntu w sposób wykraczający poza ustalenia stron zawarte w umowie.
6. Zażądaj zwrotu majątku w takiej formie i stanie, w jakim został on przekazany w momencie zawarcia umowy.

Prawa dzierżawcy gruntu

Prawa i obowiązki dzierżawcy działki są wyraźnie określone w obowiązującym ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej. Na przykład określona osoba może przenieść swoje prawo dzierżawy działki na osobę trzecią (art. 22 kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej).

Ustawodawca przewiduje także prawo do:

Aby skorzystać z powyższych praw dzierżawcy działki, musi on zawsze pamiętać, że ma obowiązek pisemnego poinformowania właściciela o prowizji określone działania(ale w umowie można określić inny tryb), a także, że przeniesienie prawa dzierżawy będzie obowiązywać do czasu wygaśnięcia umowy dzierżawy działki.

Oprócz wymienione prawa Najemca działki ma prawo:

• używać przydział gruntu na własne potrzeby (ale w granicach kategorii i dozwolonego użytku);
• czerpać z tego korzyści (w formie dochodu);
• faktycznie posiadają i według własnego uznania pozbywają się owoców i produktów uzyskanych podczas eksploatacji ziemi (na przykład hodują zwierzęta gospodarskie, rośliny owocowe i jagodowe, kwiaty itp.)

Do czego NIE ma prawa właściciel gruntu?

Osobie będącej czasowym właścicielem działki nie przysługuje prawo dokonywania w stosunku do niej następujących czynności:

1. sprzedać;
2. zarejestrować własność witryny;
3. wystawić na aukcję;
4. zapis w drodze spadku;
5. przekazać jakiejkolwiek osobie trzeciej;
6. nieprzestrzegania zakazu związanego z ustanowieniem służebności.

Obowiązki stron

Obowiązki wynajmującego

Właściciel dzierżawionej działki ma następujące obowiązki:

1. Przekazać działkę odpowiadającą celom, dla których najemca chce ją użytkować i nie kolidującą z tym, nowemu właścicielowi.
2. Przekazanie gruntu w stanie zgodnym z warunkami umowy pod względem powierzchni i jakości określonym w załączniku do umowy.
3. Przenieś witrynę ze wszystkimi akcesoriami, a także całą dokumentacją dotyczącą witryny.
4. Odnów umowę ze spadkobiercą najemcy w przypadku jego śmierci (pod warunkiem zgody następcy na skorzystanie z prawa najmu).
5. Pouczyć najemcę o istnieniu praw osób trzecich do przekazywanej działki.
6. Po upływie okresu dzierżawy zwrot wydatków poniesionych w całości lub w części przez tymczasowego właściciela działki na zagospodarowanie terenu i poprawę jakości gruntów rolnych.
7. Ponosić odpowiedzialność za wady wynajmowanej nieruchomości, które mogą nawet w niewielkim stopniu utrudniać korzystanie z niej, nawet jeżeli w chwili zawarcia umowy o nich nie wiedział (

W nowoczesnym warunki rynkowe leasing nieruchomości to praktycznie jedyny dostępny dla obywateli sposób na jej uzyskanie.

Działki nie są wyjątkiem, dla których coraz częściej wydawana jest umowa dzierżawy – zarówno gruntów będących własnością osób prywatnych, jak i państwowych własność komunalna.

Przeprowadzenie transakcji dzierżawy działki wiąże się z wieloma specyficznymi trudnościami i trudnościami subtelności prawne dlatego warto bardziej szczegółowo rozważyć podstawowe zasady i cechy jego konstrukcji.

Co to jest dzierżawa gruntu i jakie są jej główne cechy?

Dzierżawa działki jest transakcją polegającą na przekazaniu tej nieruchomości do czasowego użytkowania przez właściciela osobie trzeciej na warunkach określonej opłaty.

Jej regulacja legislacyjna przeprowadzane przez Kodeks cywilny i ziemski Federacji Rosyjskiej.

Należy to potwierdzić pisemnie za pomocą specjalny dokument- . Właściciel nieruchomości występuje w roli wynajmującego, a odbiorca jako najemca. Uczestnikami transakcji mogą być:

• osoby fizyczne (obywatele lub przedsiębiorcy);
• (firmy prywatne, publiczne i instytucje miejskie, organizacje z forma mieszana nieruchomość).

Przy zawieraniu umowy są pewne cechy:

• jest na piśmie;
• obowiązkowy notarialne nie wymagane;
• przy zawieraniu długoterminowej transakcji w Federacji Rosyjskiej jest to konieczne.

Istnieją również pewne cechy w zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu – właściciel prywatny czy państwo. W ten ostatni przypadek Procedura uzyskania działki i ustalenia za nią ceny następuje zgodnie z art specjalne postanowienia ZK RF.

Rodzaje dzierżawy gruntów

W zależności od różne kryteria Dzierżawę gruntów w Rosji można podzielić na kilka rodzajów. Warto rozważyć główne:

W zależności od właściciela

Tutaj można kupić działki do wynajęcia:

• Na osoby(taka nieruchomość jest prywatna);
• Na osoby prawne(w tej sytuacji mówimy także o własności prywatnej);
• od administracji rozliczenia punktu (takie miejsca mogą być państwowe lub miejskie).

W sytuacji z własność prywatna transakcje regulują przepisy prawa gruntowego i cywilnego, jednak większość zapisów umowy strony ustalają samodzielnie. W szczególności właściciel sam może zdecydować, komu, za jaką cenę i na jak długo wynajmie swoją działkę.

Podczas dzierżawy gruntu osady administracja reguluje prawie całkowicie poprzez Kodeks gruntowy, oraz przepisy prawne stosuje się również do możliwy termin sposobu użytkowania gruntu, sposobu ustalania czynszu itp. Również w większości przypadków ustalenia najemcy, specjalna procedura - .

Tylko zwycięzca tej procedury może otrzymać stan lub miejsce miejskie.

Według okresu ważności

Wyróżnić następujące typy wypożyczenia:

• krótkoterminowe (do 3-5 lat);
• (maksymalnie do 49 lat).

W pierwszym przypadku główną cechą umowy jest to, że jeżeli jest zawarta na okres do 1 roku, to nie podlega obowiązkowi rejestracja państwowa w Rosreestr.

We wszystkich pozostałych sytuacjach rejestracja jest obowiązkowa.

Obiekty

Warto wziąć pod uwagę, że zarówno pojedyncze działki, jak i wszystkie budynki i budowle znajdujące się na jej terenie mogą zostać przekazane w ramach przedmiotu najmu. Może to być na przykład:

• stodoła;
• garaż;
• wanna;
• wiejski dom;
• domek itp.

Jeśli te budynki są dostępne, możesz także wynająć działkę z tymi budynkami na podstawie umowy. W tym przypadku można to zapisać jako odrębny dokument i wskaż wszystkie obiekty w jednym, wymieniając je w odpowiedniej sekcji. Będziesz jednak musiał zapłacić na etapie rejestracji oddzielnie dla każdego z obiektów.

Kodeks gruntowy umożliwia przekazanie działek obywatelom i przedsiębiorstwom na różne cele, w zależności od tego, które indywidualne cechy transakcje.

W szczególności cele te mogą być następujące:

• budowa i rekonstrukcja budynków i budowli;
• dyrygowanie;
• ogrodnictwo i ogrodnictwo;
• pszczelarstwo;
• organizacja miejsc rekreacji publicznej;
• architektura krajobrazu i architektura krajobrazu;
• prowadzenie zajęć wychowania fizycznego i rekreacji;
• sianokosy i wypas zwierząt gospodarskich itp.

Cele korzystania z wynajmowanej powierzchni są określone w umowie i muszą być przestrzegane przez najemcę.

W każdym z tych przypadków prawo określa maksimum i warunki minimalne, na który można udzielić najmu. Również pewne ograniczenia może dotyczyć tego, kto ma prawo występować w roli najemcy – w tym przypadku również na niego zostaną nałożone pewne wymogi.

Ważne funkcje

Rozważana jest konstrukcja i treść wniosku o dzierżawę działki, na podstawie którego administracja ogłasza przetarg na nabycie prawa dzierżawy działki. Podano główne kwestie, które powinny znaleźć odzwierciedlenie w tym stwierdzeniu:

Hipoteka w środku ostatnie lata zajęła dość silną pozycję na rynku pożyczkowym i nadal cieszy się popularnością wśród większości obywateli kraju. Sporządzając umowę kredytu hipotecznego, możesz określić prawo do dzierżawy działki jako zabezpieczenie

Procedurę dzierżawy działki komplikuje wiele barier biurokratycznych. Często „zajmowanie” ziemi powinno odbywać się naprawdę szybko: zabudowa działek za pomocą budynków i budowli, organizowanie gospodarki. Tylko w ten sposób można opuścić ziemię

Koncepcja i cechy wynajmu jednostek

Przez udział gruntowy rozumie się część określonej działki należącej do obywatela posiadającego prawa współwłasność.

W tym przypadku jedna działka jest własnością kilku osób, z których każda ma prawo do określonej jej części. Może być równy dla wszystkich lub różnić się wielkością.

Udział jest tą samą własnością co cała działka, dlatego może być również wydzierżawiony lub przekazany osobom trzecim na podstawie wszystkich innych transakcji (zastaw). Jednocześnie nie ma konieczności uzyskiwania zgody od pozostałych akcjonariuszy ani ich o tym informowania.

Aby jednak tak się stało, należy przeprowadzić procedurę inwentaryzacji dzierżawionego terenu, a następnie zarejestrować go w rejestrze katastralnym. Na etapie geodezji granice ustalane są w porozumieniu z pozostałymi wspólnikami. Następnie jest wydawany standardowa umowa najmu, w którym przedmiot jest wskazany udział w ziemi i on dokładne specyfikacje: numer katastralny, obszar, adres.

Należy również zwrócić uwagę szczególną uwagę na obecność obciążeń na działce o pow W przeciwnym razie mogą pojawić się w przyszłości poważne problemy z jego użyciem.

Prawa i obowiązki stron

Umowa jest umowę dwustronną, dlatego jego zakończenie narzuca obu uczestnikom wzajemne prawa i obowiązki. Omówiono je bardziej szczegółowo w poniższej tabeli:

Ponadto strony mają prawo ustalić inne obowiązki i ograniczenia na dzierżawionym terenie, ustalając to w umowie.

Właściciel może na przykład zobowiązać najemcę do nieużywania środków chemicznych, specjalne wydarzenia przed erozją, przestrzegać płodozmianu itp. Wszelkie zobowiązania zapisane w dokumencie będą ważne, jeśli nie będą sprzeczne aktualne ustawodawstwo i jest zgoda obu stron.

Dzierżawa gruntów jest transakcja majątkowa jednakże w wyniku jego prowizji nie ma przeniesienia własności- najemca otrzymuje jedynie prawo własności nieruchomości, nie może nią rozporządzać. Nadal jednak przysługuje mu wiele praw i korzyści zapisanych w prawie, których właściciel musi przestrzegać.

Aby zmaksymalizować ochronę interesów obu stron, dokumentują swój związek poprzez podpisanie odpowiednią umowę.

Dzierżawa gruntów jest dość powszechną praktyką w nowoczesne społeczeństwo. Jednak sytuacja, jaką jest cesja praw najmu przez zwykłych obywateli, nadal nie jest w pełni zrozumiała. Większość w obliczu takiej sytuacji szuka pomocy u prawników, ale możesz dowiedzieć się czegoś na temat tej procedury, jeśli uważnie przeczytasz Land i Kodeksy cywilne RF.

Kiedy działka jest dzierżawiona?

Dzierżawa to umowa, na mocy której przenosi na drugą stronę prawo do użytkowania gruntu i otrzymywania z niego prawa użyteczny dochód. W zamian leasingodawca otrzymuje od najemcy stałą opłatę przez cały okres obowiązywania umowy, zwaną czynszem.

W ustawodawstwo gruntowe Istnieją dwa przypadki wynajmu działki:

• Używanie go do prac rolniczych;
• Zastosowanie w budownictwie mieszkaniowym.

W przypadku osób fizycznych najczęstszą opcją jest ta pierwsza: właściciel gruntu, który wykorzystuje go jako obiekt inwestycyjny, zwykle nie sprzedaje działki, ale otrzymuje od niej dochód pasywny w formie czynszu.

Drugą opcję najczęściej można spotkać w transakcjach z władze miejskie władze. W tym przypadku grunty są dzierżawione pod budowę mieszkań indywidualnych i wielomieszkaniowych, organizację domów wiejskich i spółdzielnie garażowe i tym podobne.

Umowa najmu może zostać zawarta na okres do jednego roku lub dłuższy. W przypadku przekazania gruntu w użytkowanie przez tę umowę na okres dłuższy niż 1 rok, ustawa wymaga jego rejestracji w Departamencie służba federalna rejestracja państwowa.

Istnieje również taki proces, jak alienacja działki lub jej udziału. Przeczytaj o tym w.

Cechy przeniesienia praw do działki na osobę trzecią

Kodeks cywilny w art. 615 ust. 2 stanowi, że najemca w czasie trwania umowy najmu ma możliwość rozporządzania wynajmowaną nieruchomością zgodnie z warunkami umowy. Najczęściej warunkami tymi jest przeniesienie praw do wynajmowanej nieruchomości na osobę trzecią. Tę procedurę można przeprowadzić w dwie główne formy:

1. Na podstawie umowy podnajmu;
2. Poprzez przeniesienie prawa dzierżawy na własność gruntu.

Umowa podnajmu to umowa zawarta pomiędzy najemcą a osobą trzecią, która będzie dalej korzystać z przedmiotu umowy i uzyskiwać z niego dochody. Ta umowa zawierana jest na okres nie dłuższy niż okres obowiązywania głównej umowy najmu. Naraz odpowiedzialne strony W ramach obu umów znajdą się najemcy.

Cesja praw najmu działka zakłada, że ​​dzierżawca przenosi wszystkie swoje prawa do tych gruntów na osobę trzecią, która następnie staje się głównym dzierżawcą. Praktyka ta jest najczęściej spotykana w przypadku zakupu budynku znajdującego się na dzierżawionym terenie. Operacja ta jest możliwa bez udziału właściciela gruntu: informacja o zmianie osoby odpowiedzialnej za dzierżawioną nieruchomość przekazywana jest właścicielowi gruntu poprzez zawiadomienie.

Cesja prawa dzierżawy działki ma kilka cech:

• Nie ma możliwości przeniesienia praw do działki będącej na podstawie umowy dzierżawy tę operację nie uzgodnione przez strony;
• Nie ma możliwości przeniesienia praw do gruntu objętego umową budownictwo mieszkaniowe, jeżeli zgodnie z wcześniej zawartą umową dzierżawy jest on wpisany jako grunt rolny. Najpierw należy przeprowadzić procedurę zmiany zamierzony cel grunty dzierżawione.

Podpisanie umowy i niezbędnych dokumentów

Relacja między właścicielem gruntu, pierwszym i drugim dzierżawcą musi zostać sformalizowana zgodnie z wymogami prawa i uwzględniona poprzez państwową rejestrację transakcji dzierżawy, w przypadku przeniesienia prawa dzierżawy działki na okres ponad rok.

Niuansem, na który można zwrócić uwagę przy rejestracji cesji umowy dzierżawy gruntu, jest sposób rozliczeń pomiędzy pierwszym i drugim najemcą. Ten proces może nastąpić na kilka sposobów, z których główna różnica polega na dalszym opodatkowaniu:

• Nowy najemca płaci kwotę zadłużenia poprzedniego najemcy bezpośrednio właścicielowi działki. Zadłużenie zalicza się do wydatków najemcy i nie jest uwzględniane przy obliczaniu dochodu podlegającego opodatkowaniu;
• Nowy najemca zwiększa koszt umowy cesji o kwotę zadłużenia, płaci je dotychczasowemu najemcy i zalicza w całości do wydatków.

Aby sformalizować cesję praw dzierżawy działki, należy zebrać pakiet następujących dokumentów:

• Wniosek o przeniesienie praw;
• Uwierzytelniony odpis wcześniej zawartej umowy dzierżawy gruntu;
• Scenariusz plan katastralny dzierżawiona działka i jej kopia;
• Kopia dowodu zapłaty cła za okazaniem oryginału;
• Oryginał ostatecznej umowy cesji prawa dzierżawy działki w dwóch lub więcej egzemplarzach.

Oprócz tych już wymienionych, potrzebujesz dokumenty osobiste strony umowy:

• Dla osób fizycznych- paszport i zgoda małżonków na dokonanie tej transakcji, poświadczona notarialnie. Jeżeli jedna ze stron nie jest w związku małżeńskim, musi przedstawić odpowiednie oświadczenie o nieobecności stosunki małżeńskie, również poświadczone notarialnie;
• Dla osób prawnych– kopie dokumentów założycielskich i rejestracyjnych, zaświadczenie

Rejestracja przeniesienia prawa najmu

Rejestracja państwowa przeniesienia praw najmu z jednego najemcy na drugiego pociąga za sobą wejście w życie umowy zawartej między tymi osobami. Jest to konieczne w przypadkach, gdy umowa jest zawierana na okres dłuższy niż 1 rok.

Rejestracja przeniesienia praw dzierżawy, jak wynika z powyższej listy dokumentów, następuje dopiero po uiszczeniu opłaty państwowej określonej w rozdziale 25.3 Kodeks podatkowy RF. Teraz obowiązek państwowy za rejestrację przeniesienia praw najmu dla osób fizycznych wynosi 2000 rubli, a dla osób prawnych - 22 000 rubli. Sam proces rejestracji reguluje ustawa „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”.

Rejestracja procedury przeniesienia prawa dzierżawy działki potwierdzana jest wydaniem odpowiedniego zaświadczenia.

Informacje przedstawione powyżej można podsumować w następujący sposób:

• Umowy dzierżawy gruntów mogą zawierać zarówno osoby fizyczne, jak i prawne;
• Przeniesienie prawa dzierżawy działki następuje w drodze cesji to prawda lub poprzez zawarcie umowy podnajmu;
• Aby sformalizować cesję prawa najmu, zgoda wynajmującego nie jest wymagana, jeśli w umowie nie ma zakazu tę procedurę klauzula, jednakże strony umowy cesji praw zobowiązane są powiadomić właściciela serwisu o zmianie osoby odpowiedzialnej;
• Lista dokumentów wymaganych do sformalizowania przeniesienia praw najmu zależy od stan prawny strony umowy;
• Rejestracji przeniesienia praw towarzyszy uiszczenie opłaty państwowej.