اگر سازنده مهلت تحویل خانه را نقض کرد چه باید کرد؟ بعد از راه اندازی خانه، مراحل بعدی توسعه دهنده چیست؟خانه به بهره برداری نمی رسد، چه کار کنم؟

سهامدار، که کلیدهای ارزشمند را دریافت کرده است، معتقد است که تمام عذاب پشت سر اوست، اکنون فقط یک زندگی جدید وجود دارد و بنابراین ممکن است بی توجه به موضوع پذیرش آپارتمان نزدیک شود. وب سایت RIA Real Estate به شما می گوید که اگر هنگام پذیرش آپارتمان مراقب نباشید چه اتفاقی می افتد و کارشناسان توصیه می کنند چگونه از عواقب منفی جلوگیری کنید.

عمل انجام شده

گواهی پذیرش سند اصلی در مرحله پذیرش آپارتمان می باشد. این امضای آن است که به این معنی است که سهامدار مالک شده است و اینجاست که مشکلات بسیار جدی پیش می آید که زندگی را در آینده مسموم می کند.

وکیل ایرینا کوزنتسوا خاطرنشان می کند که رایج ترین مشکل در این مرحله عدم تطابق بین مناطق عملی و طراحی شده آپارتمان ها است. او اضافه می‌کند که در عین حال، تغییر در منطقه به نفع افزایش آن می‌تواند به ویژه سهامداران را با وام مسکن ضربه بزند.

یک مثال اخیر: در پایان سال 2017، یکی از مجتمع های مسکونی در مسکو به بهره برداری رسید. افزایش مساحت واقعی آپارتمان ها به 8 متر رسید و هزینه یک "مربع" حدود 200 هزار روبل است. کوزنتسوا می‌گوید برخی از دارندگان سهام مجبور به فروش آپارتمان‌های خود (حق واگذاری) شدند، زیرا بانک‌ها از تامین مالی خرید خود با وام مسکن خودداری کردند. بر اساس موضع دیوان عالی کشور، سهامدار در صورت پرداخت هزینه اولیه آپارتمان به موجب قرارداد مشارکت سهم، حق دریافت گواهی انتقال و قبولی را دارد. به نوبه خود، توسعه دهنده حق درخواست پرداخت برای مترهای اضافی را دارد، اما حق ندارد آپارتمان را منتقل نکند. در عمل، توسعه دهندگان از صدور گواهی پذیرش خودداری می کنند و سهامداران را مجبور می کنند به دادگاه مراجعه کنند یا آپارتمان های تکمیل شده را بفروشند.

در عین حال، کوزنتسووا می افزاید، لازم است در نظر گرفته شود که امکان ایجاد تغییرات در طراحی فنی ساختمان در حال ساخت و خود محل در کلیه توافقات مربوط به مشارکت مشترک در ساخت ساختمان های آپارتمانی پیش بینی شده است.

شرایطی وجود دارد که توسعه دهندگان بی وجدان به سهامداران پیشنهاد می دهند تا قبل از تحویل واقعی آپارتمان، یک گواهی انتقال و پذیرش را با تاریخ باز امضا کنند، و امکان رفع به موقع نواقص را در این مورد نوید می دهد، وکیل در دفتر حقوقی لئونتیف و شرکا شکایت می کند. ماریا بورودینا. در این صورت، سهامدار حداقل ریسک می کند که اگر آپارتمان با تاخیر تحویل شود، سهامدار حق دریافت جریمه دیرکرد از سازنده را از دست می دهد.

والس مار در ماهیتابه: 3 ترفند توسعه دهندگانی که راه اندازی یک مرکز را به تاخیر انداختندهر ساله، خریداران ساختمان های جدید در رابطه با توسعه دهندگان در زمینه حقوق خود "پیشرفته تر" می شوند. اما دومی تسلیم نمی شوند و دائماً در محافظت در برابر ادعاهای مشتریان خود در حال پیشرفت هستند. وب سایت RIA Real Estate می گوید که توسعه دهندگان برای اجتناب از پرداخت جریمه به چه ترفندهایی می روند.

Borodina هشدار می دهد که گاهی اوقات توسعه دهندگان از ترفند امضای گواهی انتقال و پذیرش اولیه استفاده می کنند. سازنده از سهامدار دعوت می کند قبل از بهره برداری از آپارتمان، بازرسی اولیه و امضای گواهی پذیرش اولیه را انجام دهد و توضیح دهد که در صورت وجود شکایت از کیفیت آپارتمان، سازنده بر اساس این قانون آنها را رفع خواهد کرد. و تا زمان تحویل نهایی آپارتمان و امضای اصل قبولی و واگذاری، آپارتمان با رفع نقص به سهامدار واگذار می شود.

در این صورت، سهامدار این خطر را متحمل می‌شود که فهرست کاستی‌های مندرج در قانون مقدماتی نهایی شود (اگر چنین شرطی در قانون مقدماتی ذکر شده باشد)، یا در اثر بی‌توجهی، سهامدار متوجه نشود که خود آن عمل به گفته Borodina، همانطور که توسعه دهنده گزارش داده است، نهایی است و مقدماتی نیست.

کوزنتسوا می‌افزاید، همچنین ممکن است توسعه‌دهنده یک «گواهی پذیرش یک‌طرفه» یا حتی یک کپی از آن را برای سهامدار ارسال کند. چنین سندی فقط توسط خود توسعه دهنده امضا می شود. این به او اجازه می‌دهد تا برای مدتی بازی کند و همچنین از ادعاهای احتمالی صاحب سهام پس از پذیرش اجتناب کند.

همه این موقعیت ها دلیلی برای مراجعه خریدار به دادگاه است، زیرا توسعه دهنده زمانی که قصد انجام گفت و گو را ندارد به این ترفندها متوسل می شود.

ورودی یکسان نیست

کوزنتسوا می‌گوید: مشکل پذیرش ممکن است در جایی منتظر شما باشد که اصلاً انتظارش را ندارید - برای مثال، خانه‌ای که مجوز بهره‌برداری را دریافت کرده است، ممکن است در واقع هنوز به طور کامل ساخته نشده باشد. او گلایه می کند که طبق قانون این غیرممکن است، اما این واقعیت های ماست.

کوزنتسوا می گوید که توسعه دهنده، Slavyanskoe Podvorie LLC، راه اندازی ساختمان و در نتیجه انتقال آپارتمان ها به سهامداران را به تاخیر انداخت. با این حال، اداره محلی خانه را پذیرفت و گواهی بهره برداری از خانه را صادر کرد، با وجود اینکه فقط کارهای یکپارچه انجام شده بود، اما خانه حتی به طور کامل با آجر پوشانده نشده بود که از دوربین های موجود در محل قابل مشاهده بود. با داشتن گواهی بهره برداری از خانه، توسعه دهنده پیشنهاد کرد که گواهی های پذیرش آپارتمان ها را در این مرحله از "آماده نبودن" شی امضا کند.

او هشدار می‌دهد: «سهام‌داران نمی‌توانند در زمانی که خانه آماده نیست، اسناد پذیرش و انتقال آپارتمان‌ها را امضا کنند، بنابراین تأیید می‌کنند که توسعه‌دهنده تمام تعهدات خود را تحت DDU انجام داده است». ثبت مالکیت تحت چنین گواهی انتقال و پذیرش تا زمانی که کار واقعاً تکمیل نشده باشد و مقامات BTI اندازه‌گیری‌های فنی را برای ثبت بعدی کاداستر خانه و اماکن فردی انجام ندهند، امکان‌پذیر نخواهد بود. کوزنتسوا نتیجه می گیرد: "برای ساکنان، این تهدید می کند که عمل راه اندازی یک خانه ممکن است غیرقانونی تلقی شود، و در نتیجه، ساختمان آپارتمان به عنوان یک ساختمان غیرقانونی شناخته می شود و تخریب می شود."

کیف پول یا اصطلاح: چگونه دارندگان سهام توسعه دهنده را با روبل مجازات می کنندتوسعه دهندگان و سهامداران اغلب در طرف مقابل موانع قرار دارند. با نزدیک شدن به مهلت تحویل آپارتمان، شور و شوق به اوج خود می رسد: در صورت تخطی از آن، اختلافاتی در مورد غرامت احتمالی ایجاد می شود. کارشناسان به وب سایت RIA Real Estate در مورد چگونگی تلاش سهامداران برای بهره مندی از مهلت از دست رفته برای راه اندازی ساختمان های جدید گفتند.

وکیل شرکت Yust Lyutsina Dou Guan Hong اضافه می کند که هنگام پذیرش ملک، سهامدار باید به در دسترس بودن مجوز برای بهره برداری از تسهیلات توجه کند. مواردی وجود دارد که سازنده بدون دریافت مجوز برای بهره برداری از ملک، آپارتمان را به سهامدار منتقل می کند. او خاطرنشان می کند که در این صورت، سهامدار نمی تواند مالکیت را ثبت کند و همچنین در عملکرد آپارتمان مشکل دارد، زیرا ممکن است برق، آب یا گرما وجود نداشته باشد.

بالکن خزیده است، حمام ادغام شده است

مشکلاتی که در هنگام پذیرش یک آپارتمان در یک ساختمان جدید شروع شده است می تواند سال ها پس از راه اندازی مجدداً ظاهر شود و دردسرهای زیادی ایجاد کند - این توسط داستان به اشتراک گذاشته شده توسط رئیس بخش ثانویه املاک و مستغلات آژانس Big Realty گواه است. اولگا سولودوونیکوا.

در سال 2001، خانواده یک آپارتمان خریداری کردند و اخیرا تصمیم به فروش آن گرفتند. خریدار پیدا شد و تصمیم گرفت وام مسکن بگیرد و مشکل از همین جا پیش آمد. برای گرفتن وام مسکن، او به طیف وسیعی از اسناد نیاز داشت، اما مالکان فقط یک قرارداد سرمایه گذاری داشتند. این آپارتمان مدت ها پیش حتی قبل از تصویب قانون 214-FZ خریداری شده است. طرح BTI ناسازگاری های بسیاری را نشان داد: برنامه ریزی اولیه آپارتمان توسط توسعه دهنده ارائه نشده بود، زیرا زمان زیادی سپری شده بود و نقشه طبقه در BTI با واقعیت مطابقت نداشت. به عنوان مثال، در پلان آپارتمان یک اتاق با پنجره و دسترسی به خیابان وجود دارد؛ فرضاً باید یک بالکن وجود داشته باشد، اما در واقعیت بالکن وجود ندارد. BTI شروع به متهم کردن صاحبان به سادگی جابجایی بالکن کرد ، اما این کار را نمی توان در طبقه 14 انجام داد. ما همچنین در پلان (در دسترس RIA Real Estate) دریافتیم که در یک آپارتمان سه اتاقه، دو اتاق با توالت با یک دیوار خالی از بقیه منطقه جدا شده است. علاوه بر این، در پلان حمام ترکیب شده است، در حالی که در واقعیت مجزا است و صاحب آپارتمان حمام را بازسازی نکرده است. نکته این است که اسناد توسعه دهنده نشان نمی دهد که چگونه اندازه گیری ها انجام شده است. با قضاوت بر اساس قرارداد، اندازه گیری ها توسط کارکنان BTI انجام شد. Solodovnikova می گوید: ما هنوز اسناد پروژه را از خود توسعه دهنده دریافت نکرده ایم.

به عنوان یک قاعده، هنگام انعقاد قرارداد خرید و فروش، طرفین نشان می دهند که خریدار آپارتمان مشخص شده را بررسی کرده و با خرید آن در این شرایط فنی موافقت می کند. وکیل اکاترینا یاکولووا در مورد این وضعیت اظهار می کند که در چنین شرایطی، فسخ چنین توافقی و بازگرداندن پول بسیار دشوار خواهد بود.

Evgeniy Pugachev، وکیل، رئیس سرزمین اضافه می کند که پذیرش صحیح و کامل شی می تواند خریدار را در معرض مشکلات اشخاص ثالث قرار دهد، به عنوان مثال، پیمانکارانی که کارهای تکمیلی داخلی را انجام می دهند. این امر به ویژه برای کسانی که یک آپارتمان را با تکمیل می خرند صادق است.

بازرسی مسکن: چگونه به درستی آپارتمان خود را در یک ساختمان جدید بپذیریدبرای اطلاع از نحوه صحیح انجام "حسابرسی" آپارتمان در ساختمان جدید برای سهامدار قبل از ثبت آن به عنوان مالکیت، به اینوگرافیک وب سایت املاک ریا مراجعه کنید.

بنابراین، مواردی وجود دارد که یک توسعه‌دهنده اسناد فنی را برای آپارتمان‌ها یا اماکن در یک ساختمان نه بر اساس اندازه‌گیری محل، بلکه بر اساس اطلاعات مربوط به پارامترهای محل مشخص‌شده در اسناد طراحی، که با او می گوید: ابعاد واقعی محل. بر اساس اطلاعات غیر قابل اعتماد در مورد اندازه محل، پروژه ای برای تعمیر و اتمام کار توسعه یافته و یک پیمانکار استخدام می شود. پیمانکار اسناد و محل را برای انجام کار بدون پذیرش مناسب از شی می گیرد و به طور خودکار با این واقعیت مواجه می شود که نمی تواند کار پروژه را به پایان برساند. به عنوان مثال، موارد واقعی از تمرین وجود داشت که ارتفاع سقف یک اتاق نیم متر کمتر بود و پیمانکار نمی توانست نتایج کار را مطابق با پروژه ای که به او تحویل داده بود ارائه دهد.

کارشناسان به خریداران هشدار می دهند که باید همه چیز را تا مدارک فنی بررسی کنند، زیرا ممکن است در معاملات آتی با مسکن بسیار مهم باشد.

قانون فدرال شماره 214، یک قانون انتقال یکجانبه توسط توسعه دهنده تنظیم می شود که:

• سهامدار از پذیرش آپارتمان خودداری می کند.
• شرکت کننده در ساخت و ساز مشترک از پذیرش شی امتناع می ورزد.

اقدامات زیر اعمال می شود:

• فقط پس از گذشت 2 ماه از تاریخ تعیین شده در قرارداد مشارکت سهام برای انتقال شی.
• اگر توسعه دهنده اطلاعات قابل اعتمادی داشته باشد مبنی بر اینکه سهامدار اطلاعیه ای در مورد اتمام ساخت یک ساختمان آپارتمان دریافت کرده است.
• پیام به دلیل امتناع سهامدار از دریافت آن یا عدم حضور در آدرس مشخص شده توسط خدمات پستی بازگردانده شد.

پس از انتقال یک طرفه، آپارتمان به شرکت کننده DDU منتقل شده است. در این صورت، کلیه تعهدات برای نگهداری اماکن مسکونی، از جمله مسئولیت خسارت در صورت تخریب تصادفی آن، بر عهده طرف گیرنده است.

اقدامات شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک پس از بهره برداری از خانه

توجه

در سال های اخیر، ساخت و ساز مشترک بسیار محبوب شده است. هزینه هر متر مربع ساختمان در حال ساخت بسته به مرحله ساخت تاسیسات افزایش می یابد. مشارکت در ساخت و ساز مشترک به شما امکان می دهد در سال 2018 یک آپارتمان با شرایط مطلوب خریداری کنید.

با این حال، املاک و مستغلات تنها پس از ثبت مالکیت می تواند به تصرف شخص منتقل شود. قبل از تصمیم گیری برای مشارکت در ساخت و ساز مشترک، ارزش در نظر گرفتن برخی از ویژگی های مربوط به تحویل ساختمان های جدید را دارد. اطلاعات عمومی راه اندازی یک مرکز یک گام مسئولانه است، زیرا این روش به دقت توسط سازمان های دولتی کنترل می شود تا از عواقب ناخوشایند احتمالی جلوگیری شود.
توسعه‌دهنده باید مجوز مناسب را از مقامات نظارتی دریافت کند تا به ساکنان اجازه دهد به ساختمان جدید نقل مکان کنند.

صاحبان سهام در هنگام بهره برداری از خانه چه باید بکنند؟

این اتفاق می افتد که توسعه دهنده با شرکت مدیریت قراردادی امضا می کند که ساختمان مسکونی را در ترازنامه خود می گیرد، با شرایطی که برای سهامداران بسیار نامطلوب است. دومی، در صورت عدم وجود حقوق مالکیت، باید بدون قید و شرط با تمام شرایط شرکت مدیریت، از جمله پرداخت هزینه های آب و برق با تعرفه های اخاذی، پرداخت خدمات تحمیلی یا حتی پرداخت برای خدماتی که ارائه نمی شود، موافقت کند. بنابراین، سازنده کلید آپارتمان را به سهامدار که گواهی انتقال و پذیرش را امضا کرده است می دهد و فرصت زندگی در آنجا را با شرایط نامطلوب فراهم می کند.

باید اعتراف کرد که در چنین شرایطی توسعه‌دهنده همیشه مقصر نیست، به عنوان مثال، گاهی اوقات مدیریت محلی برای ایجاد انگیزه در انجام تعهدات خود در قبال شهر، در اقدامات شرکت دخالت می‌کند.

مراحل تحویل ساختمان جدید

اگر عیب و کاستی با پذیرش شیء آشکار شد چه باید کرد؟ اگر خانه به موقع تکمیل شود و سهامدار پیامی مبنی بر آمادگی سازنده برای انتقال آپارتمان به او دریافت کرده باشد، برای خوشحالی زود است. در مرحله پذیرش مسکن، یک شرکت کننده در یک پروژه مشترک ممکن است با شگفتی های ناخوشایندی در قالب نقص و کاستی سازندگان مواجه شود. در این مورد، با اعتقاد به قول شفاهی توسعه دهنده برای رفع همه چیز در آینده نزدیک، نباید سند انتقال را امضا کنید.

مهم

لازم به درک است که با امضای سند، سهامدار موافقت می کند که تمام کارها در سطح کیفی مناسب انجام شده است و هیچ ادعایی از سازندگان ندارد. در صورتی که سهامدار از کیفیت ساخت و ساز شکایت داشته باشد، باید تمامی کاستی ها در اقدامی جداگانه ثبت شود. قوانین اساسی برای پذیرش مسکن از توسعه‌دهنده وجود دارد که باید رعایت شود تا در آینده دچار مشکل نشوید.

انتقال یک آپارتمان تحت یک قرارداد مشارکت مشترک

پذیرش آپارتمان و اسناد آن از سازنده در فرآیند پذیرش آپارتمان، دو سند تنظیم می شود: پذیرش آپارتمان توسط سهامداران پس از یک هفته از تاریخ بهره برداری از خانه صورت می گیرد. تخطی از مهلت‌های پذیرش آپارتمان و راه‌اندازی ساختمان، توسعه‌دهنده را تهدید به پرداخت جریمه می‌کند، در صورتی که مشارکت سهام طبق کلیه ضوابط توسط موافقتنامه مربوطه مطابق با مفاد قانون شماره‌9 رسمیت یابد. 214-FZ. مراحل پذیرش آپارتمان:

1. اسنادی را که توسعه دهنده صادر خواهد کرد مطالعه کنید.
2. به اطراف اتاق نگاه کنید.

   
   هر گونه نقصی را که در حین بازرسی مشاهده شد در برگه بازرسی با جزئیات شرح دهید.

3. گواهی پذیرش را فقط در صورتی امضا کنید که نقصی مشاهده نشده باشد یا قبلاً برطرف شده باشد.

املاک و مستغلات kmv

اطلاعات

مرحله دوم پذیرش، بر اساس نتیجه گیری دریافت شده AIA، و همچنین تعدادی از اسناد (که مستقیماً به روش پذیرش مربوط نمی شود: گواهی مالکیت زمین و غیره)، سند اصلی به توسعه دهنده صادر می شود - مجوز قرار دادن تاسیسات در حال بهره برداری و پس از دریافت مجوز بهره برداری، ساختمان مسکونی جدید پس از بازرسی دولتی تلقی می شود، سطح کیفی کار انجام شده تایید می شود که هیچ شکایتی از سوی بازرسان نداشته و ساکنین می توانند آرامش داشته باشند. در مورد امنیت محل سکونت آنها این نیز به معنای در دسترس بودن ثبت نام دولتی خانه (تخصیص آدرس پستی) است و مهمتر از همه، مجوز بهره برداری به این معنی است که آپارتمان ها می توانند به مالکان منتقل شوند (طبق گواهی های پذیرش).

آپارتمان در ساختمان تازه راه اندازی شده: مشکلات و تنگناها

• با امضای قرارداد اضافی برای تغییر مهلت واگذاری آپارتمان، از سهامدار فرصت مطالبه پرداخت جریمه سلب می شود.
• شرکت کننده در ساخت و ساز مشترک این حق را برای خود محفوظ می دارد که در صورت عدم رضایت از تمدید، شرایط را تمدید نکند یا حتی قرارداد را فسخ نکند.

اگر توسعه‌دهنده هنوز مجوز بهره‌برداری از خانه را دریافت نکرده باشد و در عین حال خواستار امضای گواهی پذیرش آپارتمان باشد، مهم است که درک کنیم که چنین الزامی غیرقانونی است و هنجار قانونی را در مورد الزامات مربوط به تحویل یک ساختمان آپارتمانی که در این مرحله در واقع یک شی ناتمام است. جریمه تاخیر تحت قرارداد مشارکت سهام عدالت طبق بند 2 هنر.

راه اندازی ساختمان جدید

ترک ها ممکن است نشان دهنده این باشد که پایه بر خلاف استانداردهای تکنولوژیکی گذاشته شده است و عواقب آن در طول زمان می تواند بسیار جدی باشد، از جمله فروریختن صفحات کف (با همه عواقب). چه باید کرد؟ برای اینکه دادگاه طرف صاحب سهام را بگیرد، استدلال های سنگینی مانند نتایج یک بررسی ساختمانی مورد نیاز است (برخی شرکت ها چنین خدماتی را ارائه می دهند). بر این اساس شاکی موظف به پرداخت هزینه کار کارشناسان است و این لذت به هیچ وجه ارزان نیست. علاوه بر این، مالک تنها در صورتی می تواند از حق خود استفاده کند که در زمان بروز مشکلات شرکت ساختمانی به حیات خود ادامه دهد. اگر شرکت ورشکست شود یا به دلایل دیگر تعطیل شود، به سادگی کسی وجود نخواهد داشت که ادعا کند.
روزی که مالک می تواند گواهی را دریافت کند مشخص می شود.

• در روز و ساعت معینی مالک برای دریافت گواهی در اتاق ثبت حاضر می شود. اصل مدارک ارائه شده در اختیار ایشان قرار می گیرد. شهروند باید رسید و گذرنامه به همراه داشته باشد.
در صورت وجود چند مالک، هر کدام باید مدارک خود را بیاورند و اصل گواهی خود را تحویل بگیرند. در این صورت می توانید دیرتر از تاریخ مقرر برای دریافت سند مراجعه کنید. اگر کودک گواهی را دریافت کند، سند باید از طرف او توسط والدین یا نماینده امضا شود.

کمک حقوقی!

مسکو و منطقه

سن پترزبورگ و منطقه.

شماره فدرال

برای ثبت نام در محل سکونت، قبل از هر چیز، داشتن یک محل سکونت که استانداردهای قانونی خاصی را داشته باشد، ضروری است. این به معنای واقعی کلمه به این معنی است: مکان های مسکونی باید برای سکونت دائمی انسان مناسب باشد و لیستی از استانداردهای فنی و بهداشتی خاصی را که توسط این قانون ارائه شده است را رعایت کند. در عمل این بدان معناست که خانه باید به بهره برداری برسد. ممکن است در مورد ساختمان های جدید یا بازسازی کامل ساختمان اختلاف نظر ایجاد شود.

آیا خانه ای را نمی توان به بهره برداری رساند؟

رابطه بین توسعه دهنده و سرمایه گذاران (سهامداران، صاحبان خانه بالقوه) تنظیم می شود.

پس از اتمام ساخت و ساز، سازنده موظف است:

اخذ تاییدیه از سازمان ها و کمیسیون های بازرسی دولتی؛

رویه قضایی الزامات ایجاد حقوق مالکیت را در صورتی قانونی می شناسد که سهامدار تمام تعهدات خود را انجام دهد (بازپرداخت بدهی به توسعه دهنده، اقامت واقعی با پرداخت آب و برق). در واقع این بدان معناست که احراز حقوق مالکیت در دادگاه اتفاق می افتد، اما در اغلب موارد خواسته های سهامداران برآورده می شود.

به طور خلاصه، اجازه دهید تأکید کنیم. و روی برآورده شدن خواسته های خود حساب کنید، قانون در کنار یک شرکت کننده با حسن نیت در معامله است. در این صورت، سهامدار که در نهایت حق کامل تصاحب اموال خود را دریافت می کند.

پس از بهره برداری از ساختمان مسکونی، صاحب ملک گواهی پذیرش آپارتمان را امضا می کند و آماده نقل مکان به متر مربع خود یا شروع تعمیرات و پایان کار می شود. به نظر می رسد در این مرحله چه مشکلاتی ممکن است وجود داشته باشد ، زیرا نمایندگان مقامات نظارتی هنگام امضای مجوز بهره برداری از خانه ، قبلاً همه چیز را بررسی کرده اند؟

اما خیر، در واقع وجود این مجوز به هیچ وجه تضمین نمی کند که سهامدار با مشکلات خاصی مواجه نشود که حل آنها ممکن است نیاز به زمان، تلاش و فشار عصبی داشته باشد.

امروز ما در مورد آنچه که ممکن است در مرحله انتقال به استفاده از خانه خود و در طول عملیات بعدی آن در انتظار سهامدار باشد، صحبت خواهیم کرد.

مشکلات در ثبت حقوق مالکیت. این یعنی چی؟

یکی از عواملی که به سهامدار اجازه نمی دهد بلافاصله پس از پذیرش آپارتمان خود و تحویل کلید، اموال خود را به طور کامل واگذار کند، ممکن است عدم مالکیت ملک باشد. در تعدادی از موارد، سازنده متعهد می شود که مالکیت را رسمی کرده و همزمان آپارتمان را در ثبت کاداستر ثبت کند. (به عنوان یک سرویس اضافی تحت DDU).

اما توسعه‌دهنده همیشه برای انجام تعهداتش عجله ندارد؛ به‌طور عجیبی، گاهی اوقات تاخیر در این فرآیند برای شرکت مفید است. تا زمانی که حقوق مالکیت مسکن به ثبت نرسد، توسعه‌دهنده حق دارد منطقه محلی را تصاحب کند. به عنوان مثال، یک توسعه دهنده می تواند پارکینگ را سازماندهی کند و پرداخت را به ساکنان تحمیل کند (از طریق قانون جزایی پیشنهادی وی)خدمات مختلفی که ساکنین باید برای آنها هزینه کنند (از جمله خدمات انجام نشده). علاوه بر این، توسعه‌دهنده می‌تواند به سادگی منتظر بماند تا ساکنان به طور مستقل مالکیت خود را ثبت کنند و پولی که برای ارائه این سرویس خاص پرداخت کرده‌اند بازگردانده نخواهد شد.

مشکل چیه؟

بدون مالکیت آپارتمان، سهامدار در واقع حق زندگی در مسکنی را ندارد که مدتها پیش هزینه آن را پرداخت کرده است؛ از نظر قانونی، آپارتمان همچنان در مالکیت سازنده است. یعنی از آنجایی که خانه توسط کمیسیون دولتی پذیرفته شده است، شما می توانید در این خانه زندگی کنید، و توسعه دهنده ای که اکنون مالک آپارتمان ها است. (قانونی)ممکن است به صاحبان خانه های آینده اجازه دهد در آنجا زندگی کنند (از نظر فنی می تواند به هر کسی اجازه دهد در آپارتمان زندگی کند). صاحب سهام، از نظر قانون، حتی نمی تواند در آپارتمان تعمیراتی انجام دهد، اما بدترین چیز در این شرایط این است که صاحب سهام نمی تواند شرکت مدیریت را تغییر دهد و این همان کاری است که صاحبان سهام اغلب باید ابتدا انجام دهند. .

این اتفاق می افتد که توسعه دهنده با شرکت مدیریت قراردادی امضا می کند که ساختمان مسکونی را در ترازنامه خود می گیرد، با شرایطی که برای سهامداران بسیار نامطلوب است. دومی، در صورت عدم وجود حقوق مالکیت، باید بدون قید و شرط با تمام شرایط شرکت مدیریت، از جمله پرداخت هزینه های آب و برق با تعرفه های اخاذی، پرداخت خدمات تحمیلی یا حتی پرداخت برای خدماتی که ارائه نمی شود، موافقت کند.

بنابراین، سازنده کلید آپارتمان را به سهامدار که گواهی انتقال و پذیرش را امضا کرده است می دهد و فرصت زندگی در آنجا را با شرایط نامطلوب فراهم می کند. باید اعتراف کرد که در چنین شرایطی توسعه‌دهنده همیشه مقصر نیست، به عنوان مثال، گاهی اوقات مدیریت محلی برای ایجاد انگیزه در انجام تعهدات خود در قبال شهر، در اقدامات شرکت دخالت می‌کند. به عنوان مثال، او خواستار ساخت بخش موعود جاده، یک پارکینگ، بهبود بخشی از قلمرو منطقه، یا ساخت گاراژ برای یکی از مقامات، فروش ارزان یک آپارتمان - این نیز می شود.

چه باید کرد؟

در صورت بروز وضعیت توصیف شده، سهامدار باید با اظهارنامه دعوی به رسمیت شناختن حقوق مالکیت اموال غیرمنقول به دادگاه مراجعه کند. در صورتی که دادگاه تصمیم بگیرد که سهامدار دارای حقوق کامل نسبت به این آپارتمان است (و شانس بسیار زیاد است، زیرا وضعیت واضح است)، سپس Rosreestr موظف به انجام مراحل مناسب خواهد بود و سهامدار مالک کامل ملک خواهد شد.

هنگام مراجعه به دادگاه، همراه با درخواست، باید یک کپی از مدرک هویتی خود و یک کپی از قرارداد با توسعه دهنده ارائه دهید. (DDU)، و همچنین کپی اسناد پرداختی که واقعیت تسویه حساب های تحت توافق را تأیید می کند.

ساختمان مسکونی شرکت مدیریت را نمی پذیرد. علل و پیامدهای احتمالی

حال بیایید به وضعیت کمی متفاوت نگاه کنیم. به نظر می رسد که همه چیز عالی است، خانه به طور رسمی به بهره برداری رسیده است، به ساختمان آدرس پستی داده شده است، آپارتمان ها در ثبت کاداستر ثبت شده اند و صاحبان آپارتمان ها نیز دارای حقوق مالکیت هستند. اما شروع بازسازی و زندگی در آن غیرممکن است، زیرا آپارتمان ها فاقد گرمایش، آب و برق هستند (یا حتی به یکباره). شرکت مدیریت از پذیرش خانه در دفاتر خودداری می کند زیرا سازنده تمام کارها را به پایان نرسانده و ساختمان در شرایطی است که اجازه استفاده از آن را نمی دهد.

این واقعیت که خانه توسط توسعه دهنده تحویل داده شده و مورد بهره برداری قرار گرفته است به این معنی نیست که در آن زمان توسعه دهنده قبلاً تمام کارها را تکمیل کرده است.

از نقطه نظر منطق ساده، باید اینگونه باشد - تصور اینکه یک کمیسیون دولتی بتواند یک ساختمان ناتمام را بپذیرد دشوار است و در واقع به مردم اجازه می دهد در آنجا زندگی کنند. این دقیقاً همان چیزی است که صاحبان سهام فکر می کنند، اما در واقع، روش واگذاری خانه شامل تفاوت های ظریف خاصی است.

مشکل چیه؟

واگذاری خانه به یک توسعه‌دهنده یک روش نسبتاً پیچیده است و اغلب در این مرحله تأخیر رخ می‌دهد. توسعه دهنده باید بارها و بارها کاستی های مشخص شده در دستورالعمل های نمایندگان نهادهای نظارتی مختلف دولتی را برطرف کند. (بازرسی آتش نشانی، خدمات گاز، نظارت انرژی، ایستگاه بهداشتی و اپیدمیولوژیک، ساختمان و کنترل معماری). با همه اینها، نمایندگان سازه های ذکر شده همه چیز را بررسی نمی کنند؛ آنها عمدتا علاقه مند هستند که آیا زندگی در این خانه برای مردم ایمن خواهد بود یا خیر.

با این حال، مفاهیم "ایمنی" و "راحتی" مفاهیم کاملاً متفاوتی هستند، بنابراین، حتی پس از اینکه توسعه دهنده مجوز بهره برداری از خانه را دریافت کرد، می توان موارد زیر را انجام داد:

تکمیل کار- در اصل، اکثر آپارتمان ها بدون پایان قرارداد اجاره داده می شوند. با این حال، این به عنوان مثال، برای منطقه محلی صدق نمی کند؛ قانون به سازنده اجازه می دهد تا پس از انتقال آپارتمان به سهامدار، کار مربوطه را تکمیل کند.

راه اندازی کارهای. اینها سیستم های کنترل ساختمان و حسابداری عمومی هستند (تامین آب، مصرف برق و ...)، تهویه بررسی می شود؛ کارهای مشابه را می توان پس از راه اندازی خانه نیز انجام داد.

تصور اینکه یک سهامدار آپارتمانی را بپذیرد که در آن بررسی عملکرد آب و برق غیرممکن باشد دشوار است. (به دلیل کمبود منابع)، برخی از کارها هنوز به پایان نرسیده است که به جای محوطه سازی، خاک در حیاط وجود دارد. اما در برخی موارد، توسعه دهندگان موفق به اجاره چنین مسکنی می شوند.

1. بنابراین، سهامدار علاقه مند است که کار تکمیل را در سریع ترین زمان ممکن انجام دهد، بنابراین می تواند پیشنهاد توسعه دهنده را بپذیرد و آپارتمان را بپذیرد، به خصوص اگر این پیشنهاد مدت ها قبل از تاریخ مشخص شده در قرارداد دریافت شده باشد. این واقعیت که خانه در حال حاضر به بهره برداری رسیده است، فرصتی برای گرفتن یک آپارتمان قبل از برنامه است (این بدان معنی است که توسعه دهنده نه تنها ضرب الاجل ها را رعایت کرده است، بلکه حتی کار را زودتر از موعد مقرر تکمیل کرده است)- همه اینها باعث می شود سهامدار فکر کند که البته توسعه دهنده خیلی زود ساخت و ساز را تکمیل خواهد کرد.
2. در موقعیت دیگر، برای مثال، سهامداران، ترس از ضرب الاجل طولانی (به مدت یک سال، دو یا بیشتر)از اولین فرصت برای گرفتن مسکن استفاده کنید. این زمانی اتفاق می افتد که به جای یک شرکت ورشکسته، کار ساخت و ساز توسط سازمان دیگری تکمیل شود، به خصوص اگر تغییر شرکت وجود داشته باشد. (جستجوی وجوه، تجدید ساختار وام های بانکی، اخذ وجوه از صندوق ذخیره، مراحل ورشکستگی، فروش دارایی های یک شرکت ساختمانی ورشکسته و...)چندین سال طول می کشد. در این شرایط، حل و فصل قضایی موضوع، به دلایل واضح، به هیچ وجه نمی تواند بر سرعت فرآیندهای توصیف شده تأثیر بگذارد، بنابراین سهامداران محکوم هستند که همه چیز را "همانطور که هست" بپذیرند و سپس مشکلات را به تنهایی حل کنند.

چه باید کرد؟

صرف نظر از دلایل، آپارتمان های موجود در ساختمان برای استفاده نامناسب هستند و در چنین شرایطی، اصلاح عیوب توسط خودتان می تواند بسیار گران تمام شود، در نتیجه هزینه مسکن به میزان قابل توجهی افزایش می یابد. بنابراین، نباید عجولانه عمل کنید، به خصوص که پس از امضای گواهی پذیرش، به راحتی نمی توان به نوعی بر توسعه دهنده برای اصلاح وضعیت تأثیر گذاشت.

حتی اگر دلایل جدی دارید که فکر می کنید سازنده به تمام وعده های خود عمل می کند یا اگر برای ثبت مالکیت آپارتمان بی تاب هستید، هنگام امضای سند، فراموش نکنید که تمام کارهایی را که انجام نشده است یا می تواند نشان دهید. تایید نمی شود (به دلیل کمبود آب، برق و ...).

اکنون تنها چیزی که باقی می ماند این است که ببینیم وقایع چگونه رخ می دهند. اگر توسعه دهنده همه کارها را کامل کند - عالی است، اما اگر نه - به یاد داشته باشید که قانون او را موظف می کند که تمام عیوب را در مدت زمان مشخص شده در برگه بازرسی از بین ببرد. اگر مهلتی در هنگام امضا مشخص نشده باشد، توسعه دهنده باید همه چیز را ظرف سه ماه اصلاح کند. اگر کار به موقع انجام نشد سریعا به دادگاه مراجعه کنید، بهتر است با همین مالکان به توافق برسید و دعوای دسته جمعی مطرح کنید.

مجتمع های مسکونی راه اندازی شده

ما چندین مجتمع مسکونی را در مسکو و منطقه انتخاب کرده ایم که قبلاً به بهره برداری رسیده اند. در میان آنها، قطعا گزینه جالبی برای خود پیدا خواهید کرد: روی عکسی که دوست دارید در چرخ فلک کلیک کنید و از جزئیات مجتمع مسکونی مورد علاقه خود مطلع شوید!

مشکلات کیفیت مسکن مشکلات احتمالی در تعمیرات گارانتی

در حین پذیرش، صاحب سهام ممکن است متوجه برخی کاستی ها نشود و مطمئناً نمی تواند کیفیت کار پنهان را بدون تجهیزات خاص تعیین کند. به عنوان مثال، اگر بتوان به صورت بصری یا با استفاده از ابزارهای اندازه گیری مشخص کرد که دیوارها منحنی هستند یا تفاوت های قابل توجهی در اتصالات دال های کف وجود دارد، در این صورت تشخیص اینکه سیستم الکتریکی می تواند چه بارهایی را تحمل کند دشوارتر است.

مشکل چیه؟

پس از ثبت مالکیت مسکن (حتی بعد از یک یا دو سال)ممکن است نقص هایی مانند عایق بندی ضعیف محل های مسکونی در برابر عوامل آب و هوایی ظاهر شود (یخ زدگی دیوارها)، کار نامطلوب تاسیسات و غیره. حتی اگر همه چیز از مدتها قبل امضا شده باشد، مالک ملک ممکن است طبق قانون، قرارداد از سازنده تقاضا کند که نواقص را برطرف کند. (فقط DDU)باید حاوی بند گارانتی باشد.

توسعه دهنده موظف است در مدت پنج سال تمام اقدامات لازم را برای رفع نواقص انجام دهد؛ او می تواند این کار را داوطلبانه یا مطابق با تصمیم دادگاه انجام دهد.

با این حال، شایان ذکر است که انجام هیچ کاری به صورت رایگان برای توسعه دهنده سودآور نیست، بنابراین، اغلب، شرکت به سادگی منتظر بیانیه ادعای شما می ماند و سپس اصرار می کند و ثابت می کند که مشکلات به عنوان یک مشکل به وجود آمده است. نتیجه عملکرد نامناسب محل، نقض فناوری در هنگام تعمیرات و غیره.

به طور جداگانه، شایان ذکر است که ترک های روی دیوارها وجود دارد.ترک ها ممکن است نشان دهنده این باشد که فونداسیون بر خلاف استانداردهای تکنولوژیکی گذاشته شده است و عواقب آن در طول زمان می تواند بسیار جدی باشد تا فروریختن صفحات کف (با تمام آن چیزی که دلالت دارد).

چه باید کرد؟

برای اینکه دادگاه طرف صاحب سهام را بگیرد، دلایل سنگینی مانند نتایج یک معاینه ساختمانی مورد نیاز است. (برخی شرکت ها چنین خدماتی را ارائه می دهند). بر این اساس شاکی موظف به پرداخت هزینه کار کارشناسان است و این لذت به هیچ وجه ارزان نیست.

علاوه بر این، مالک تنها در صورتی می تواند از حق خود استفاده کند که در زمان بروز مشکلات شرکت ساختمانی به حیات خود ادامه دهد. اگر شرکت ورشکست شود یا به دلایل دیگر تعطیل شود، به سادگی کسی وجود نخواهد داشت که ادعا کند. بنابراین، هنگام انتخاب یک توسعه دهنده، بهتر است به شرکتی که دارای سابقه است - دارای سابقه خوب، بدون ساخت و ساز طولانی مدت و پرونده های قضایی متعدد اولویت دهید. (ما قبلاً در مورد چگونگی بررسی تاریخچه و قابلیت اطمینان یک توسعه دهنده در مقاله جداگانه ای نوشته ایم).

نقض استانداردهای زیست محیطی. مسکن خطرناک

علاوه بر مشکلات مربوط به کیفیت کار ساخت و ساز انجام شده، سهامدار ممکن است با مشکلاتی مانند افزایش تشعشعات زمینه، وجود تشعشعات الکترومغناطیسی قوی و سطوح اضافی از ترکیبات خطرناک برای انسان در هوا مانند آمونیاک و فرمالدئید مواجه شود. . (آنها می توانند توسط مصالح ساختمانی با کیفیت پایین منتشر شوند).

چه باید کرد؟

در موارد فوق، توسعه دهنده به سادگی قادر به انجام کاری نیست، حتی اگر واقعاً بخواهد. تنها راه ممکن برای برون رفت از این وضعیت مراجعه به دادگاه است (با نتایج مربوط به کارشناسی ساختمان). به عنوان مثال، اگر پارامترهای محیطی بیش از حد باشد، اما هنوز تهدیدی مستقیم برای زندگی و سلامتی ایجاد نمی کند (این امر توسط کارشناسان بر اساس استانداردهای معتبر فعلی تعیین می شود)، می توانید از سازنده درخواست غرامت کنید. اما اگر بررسی نشان دهد که زیاده روی ها بسیار جدی است، به سادگی لازم است که از توسعه دهنده بازپرداخت کامل مبلغ پرداخت شده برای مسکن و همچنین جبران خسارت معنوی و مادی مطالبه شود.

نتیجه

متأسفانه اکثر کسانی که در مرحله انتخاب ساختمان جدید هستند حتی از وجود بسیاری از مشکلات ذکر شده اطلاعی ندارند. بنابراین، در خاتمه یادآوری می کنیم که در کنار معیارهایی برای انتخاب مسکن از سازنده، مانند قیمت، مکان، راحتی برنامه ریزی و سایر عوامل، ارزش تحلیل فعالیت های سازنده را دارد.

بنابراین، یک شرکت بزرگ با سابقه خوب بعید است در کیفیت مصالح ساختمانی صرفه جویی کند یا رویکردی بی دقت برای کنترل کیفیت اتخاذ کند. ظهور منفی در میان مشتریان و انتشار آن در اینترنت می تواند به سرعت منجر به کاهش تقاضا برای خدمات توسعه دهنده شود؛ خطرات شهرت بسیار زیاد است. اگر یک ساختمان جدید قبلاً انتخاب شده است، به عملکرد گذشته توسعه دهنده توجه کنید، به دنبال بررسی باشید و از همه منابع موجود استفاده کنید که در آن می توانید اطلاعات مفیدی پیدا کنید. جزئیات بیشتر در مورد نحوه مطالعه فعالیت های یک توسعه دهنده در مقاله "باور کنید یا نه" نوشته شده است. چگونه بفهمیم که یک توسعه دهنده قابل اعتماد است یا خیر."

ایگور واسیلنکو