Право собственности на квартиру: зачем его оформлять?

Большинство квартир на рынке первичной недвижимости Москвы раскупается на этапе строительства дома. Деньги уплачиваются, договоры подписываются, но обладателем жилья, с юридической точки зрения, покупатель еще долгое время назвать себя не может. Не получает он статуса владельца московской квартиры и тогда, когда застройщик вручает ему ключи от входной двери. Даже если покупатель перевезет в новую квартиру вещи и расставит мебель, формальным собственником он может не быть еще долгое время. Потому что оформление жилья - процесс, прямо скажем, не быстрый.

Чем чревато отсутствие права собственности на квартиру?

По большому счету, тянуть с оформлением права собственности на жилье можно годами. На улицу человека никто не выгонит из-за того, что у него недооформлены документы. Однако, ряд серьезных неудобств из-за отсутствия московской регистрации он точно ощутит.

Когда, с юридической точки зрения, квартиры нет, то человеку некуда прописываться. Если в Москве гражданин другого жилья не имеет, а право собственности на квартиру в новостройке еще не оформлено, проживание в столице для него становится формально незаконным. Даже если человек зарегистрирован по какому-то другому адресу, но проживает в квартире без оформления права собственности, он может столкнуться с трудностями при постановке на учет автомобиля, оформлении загранпаспорта, устройстве ребенка в государственный детсад или школу. Туда малыша могут не взять, если он не зарегистрирован в районе расположения заведения.

Недооформленную квартиру существенно сложнее продать, завещать, подарить и т.д. Стоит также помнить, что, согласно Налоговому кодексу РФ, продавец освобождается от подоходного налога в случае, если владел квартирой более 3 лет. "Часики начинают тикать" с момента оформления жилья в собственность.

И еще один момент: процентные ставки по ипотечным кредитам, как известно, отличаются на этапе строительства дома и после оформления жилья в собственность. После того, как человек получает заветную бумажку о том, что он является собственником квартиры, его ожидает снижение ипотечной ставки на 1-2 пункта.

Так что, недооформленное жилье может стоить его обладателю денег.

Как выглядит процесс оформления жилья в собственность?

Пакет документов должен пройти несколько инстанций, и только потом квартиру можно будет оформить на физлицо

В Москве оформление жилья может занять 1.5-3 года. В процессе задействуется огромное количество участников: столичное правительство, администрация округов и районов, застройщик, частные соинвесторы. Пока дело дойдет до оформления квартиры физического лица, пакет документов должен пройти несколько инстанций.

Первым делом застройщик подписывает с городскими властями акт о реализации инвестиционного контракта. До того, как городское правительство утвердит документ, его должны подписать окружные и районные власти, а также Тендерный комитет правительства Москвы. Далее происходит "утряска вопросов" в БТИ, потому что при проведении обмеров фактическая площадь квартир редко на 100% совпадает с той, что указана в документах. Далее подписываются акты о закрытии проекта по всем договорам в цепочке от застройщика до покупателя.

Стороны должны официально подтвердить, что не имеют претензий друг к другу. По окончании этих процедур формируется пакет документов для регистрации прав собственности на квартиры в новом доме. Бумаги передаются на экспертизу регистрирующему органу (ФМС), где их рассматривают в течение 30 календарных дней. Но это в идеале. Экспертиза имеет право запросить дополнительные документы, и тогда процесс затягивается на неопределенное время. Иногда на длительность процедуры оформления бумаг влияют личные отношения чиновников и представителей застройщика.

По окончании правовой экспертизы покупатели квартир получают на руки свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Соответствующие записи о квартире заносятся в Единый государственный реестр.

Три способа оформления права собственности на квартиру

Как получить на руки свидетельство о госрегистрации прав?

• С помощью застройщика

Стоимость этой услуги может быть фиксированной или составлять определенный процент от цены квартиры. У этого способа оформления документов есть свои преимущества и недостатки. Среди плюсов: застройщики сами готовят и передают на экспертизу полный пакет документов на квартиры в новом доме. По прошествии определенного количества времени новоселы получают на руки свидетельства о праве собственности. Неудобство этого способа оформления бумаг состоит в том, что иногда по нескольку месяцев приходится ждать, пока все жители новостройки передадут представителю компании необходимые бумаги. Чтобы избежать подобной ситуации, стоит убедиться перед подписанием договора на передачу компании прав оформления документов, что в нем есть пункт о неустойке для лиц, нарушающих временные рамки по передаче бумаг представителю организации.

• Самостоятельно

Для тех, кому цены услуг застройщика по оформлению документов могут показаться слишком высокими, существует дешевый, но долгий способ - самостоятельная подготовка бумаг. Приступать к делу можно после того, как первый новосел получит право собственности на квартиру в том же доме. Это будет означать, что адрес открыт, иначе говоря, новый объект начинает формально существовать. Получить полный пакет документов для передачи в ФМС можно у застройщика. Некоторые компании требуют дополнительной оплаты подготовки бумаг. Иногда застройщики отдают не полный комплект документов, а иной раз и вовсе отказывают в выдаче бумаг. После получения на руки полного пакета, человеку нужно передать документы в ФМС и ждать оформления права собственности.

• Через суд

Этот длительный и дорогостоящий способ оформления документов используется в качестве "последнего средства", когда застройщик по какой-то причине отказывается взять эту работу на себя. По времени оформление собственности на жилье через суд может занять до 1.5 лет.

Оформление права собственности на квартиру - финальный аккорд эпопеи по приобретению жилья в строящемся доме. Для покупателя, с успехом преодолевшего все трудности и риски, связанные с ожиданием ввода в эксплуатацию новостройки, оформление права собственности является последним испытанием. Его прелесть заключается именно в том, что это финальная процедура, после которой человек становится полноценным собственником жилья.

Вам понадобится

• - паспорт;
• - документы на квартиру;
• - договор купли-продажи;
• - акт приема-передачи;
• - квитанция об оплате за регистрацию;
• - заявление в ФУГРЦ.

Инструкция

Кроме указанных документов у продавца квартиры должны быть: выписка из домовой книги и лицевого счета, нотариальное разрешение на продажу от всех сособственников (статья 244 ГК РФ). Если сособственниками были недееспособные, ограниченно способные или несовершеннолетние лица, то ознакомьтесь с постановлением, выданным органом опеки и попечительства (статья 28, 29, 26, 30 ГК РФ). Если вы этого не сделаете, то права указанных лиц могут быть восстановлены в судебном порядке и сделку признают недействительной (статья 2965 и 3075 ГК РФ).

Ознакомившись со всеми документами и убедившись, что они соответствуют всем требованиям закона, оформляйте нотариальный или письменный договор купли-продажи. Составляйте акт приема-передачи.

Далее идет подробное описание имущества, которое передается. Если , указывается этаж, на котором она находится, номер квартиры, общая этажность дома, количество подъездов и квартир во всем доме, количество комнат, санузлов, кухонь, коридоров. Описывается общее состояние квартиры, исправность сантехники, электрики, стационарных плит, вид отопления квартиры, наличие счетчиков воды и тепла и их количество.

Если передается дом, нужно указать, какого года произведена , количество комнат, этажей, наличие и количество сантехники, электрики. Также следует описать обо всех имеющихся надворных постройках и количестве отчуждаемой земли, которая продается с домом и является неотъемлемой его частью.

При передаче земельного участка подробно описывается его местонахождение, населенный пункт, район, назначение использования земли, количество соток. Если имеются многолетние посадки, необходимо внести их в передаточный акт поштучно с полным описанием.

Продавец пишет, что он гарантирует отсутствие всех видов задолженностей за передаваемое имущество, отсутствие прав третьих лиц, что все обнаруженные в течение 12 месяцев он обязуется оплатить. А также указывает сумму, за которую продано имущество. Что недвижимость передается в собственность покупателей в таком виде, в котором она есть и не имеет скрытых от глаз дефектов и других видов неисправностей, которые могут повлечь порчу имущества.

В конце акт а приема-передачи ставится число его составления, подписи участников сделки и если документ не заверяется у нотариуса, то лучше чтобы свои реквизиты и подписи поставили свидетели со стороны продавца и покупателя. Чтобы в случае дальнейших разногласий о возможных скрытых дефектах имущества, имелись люди, которые смогли подтвердить, что все было осмотрено и передано в надлежащем виде.

Видео по теме

Обратите внимание

Акт приема-передачи земельного участка составляется как приложение к договору купли-продажи участка. В нем содержатся сведения о сторонах, которые принимают участие в сделке по реализации земельного участка. В данном акте приема-передачи подтверждается, что продавец передает покупателю в собственность участок, адрес которого приводится здесь же. Покупатель удостоверяет, что на момент осуществления передачи, у него не имеется претензий к качеству участка.

Полезный совет

Документ, имеющий юридическую силу и служащий основанием для государственной регистрации изменения собственника земельного участка, - это акт приема-передачи земельного участка, который является дополнением к договору купли-продажи земельного участка. При составлении акта обязательно указываются данные сторон и подробно описывается объект договора. Данные земельного участка - это его размеры, местонахождение, кадастровый номер, нюансы разрешенного использования.

Совет 5: Как вернуть подоходный налог за купленную квартиру

Приобретая жилье в собственность, работающие граждане Российской Федерации могут часть уплаченного государству подоходного налога. Для этого им необходимо оформить имущественный налоговый вычет в инспекции ФНС России по месту жительства.

Вам понадобится

• - компьютер с выходом в интернет;
• - программа «Декларация» с официального сайта Федеральной налоговой службы РФ (http://nalog.ru/).

Инструкция

Имейте в виду, что право на получение налоговых вычетов предоставляется государством только тем гражданам, которые работают и оплачивают подоходный налог в размере 13%. Правом на имущественный вычет вы можете воспользоваться лишь один раз в жизни. Подоходный налог будет возвращен вам постепенно. Как правило, это происходит в течение нескольких лет (в зависимости от размера заработной платы и удержанного налога), но только с суммы, не превышающей 2 млн рублей, даже если вы затратили на приобретаемую недвижимость гораздо больше денежных средств.

Для оформления имущественного налогового вычета соберите все необходимые документы: паспорт, договор купли-продажи недвижимости (квартиры, дома, комнаты); счета, квитанции, которые подтверждают оплату по договору; акт приема-передачи недвижимости; свидетельство о государственной регистрации квартиры, дома. Со всех документов, кроме паспорта, сделайте копии. Если для приобретения жилья вам пришлось воспользоваться банковским, ипотечным кредитом или ссудой, обязательно приложите копию и подлинник соответствующего договора, а также справку о процентах, выплаченных вами по кредиту. Не забудьте запросить у работодателя справку о доходах за предыдущий год формы № 2-НДФЛ.

Собрав необходимые документы, обратитесь в орган Федеральной налоговой службы по месту регистрации для формы № 3-НДФЛ. Заполнить бланки формы вы сможете, сверяясь с образцами, находящимися на стендах налоговой инспекции. Имея дома компьютер с доступом в интернет, можно оформить декларацию в электронном виде, а затем сдать ее в налоговый орган. На сайте Федеральной налоговой службы РФ скачайте и установите на своем компьютере программу «Декларация» за соответствующий год. Заполнить бланки вам помогут предусмотренные программой всплывающие подсказки.

Источники:

• Официальный сайт Федеральной налоговой службы РФ

В соответствии с законом РФ только совершеннолетний, дееспособный человек может совершать юридически значимые действия и ставить свои подписи под документами. Совершеннолетним считается гражданин, достигший 18 лет. При покупке и оформление квартиры на ребенка все подписи в документах о совершение сделки за него ставят родители, опекуны, законные представители или их нотариально доверенные лица. Оформить квартиру в собственность ребенку можно сразу при покупке жилплощади или путем дарения.

Вам понадобится

• - все документы на недвижимость;
• - личные документы всех участников сделки;
• - договор купли-продажи или дарения;
• - акт приема-передачи;
• - квитанция об оплате за регистрацию прав собственности.

Инструкция

Для совершения сделки проверьте у продавца недвижимости свидетельство о собственности, нотариальное разрешение на продажу от всех собственников, если недвижимость находилась в собственности у нескольких лиц, выписку из домовой книги. Также продавец обязан получить выписку из лицевого счета, копию кадастрового плана и выписку кадастрового паспорта из БТИ.

Если вы хотите оформить на ребенка уже имеющуюся квартиру, то вам необходимо заключить договор дарения. Для этого потребуется собрать все указанные документы уже вам. То есть вы должны из кадастрового паспорта и копию кадастрового плана, получить выписку из домовой книги, выписку из лицевого счета, нотариальное разрешение всех собственников, если находится на правах собственности у нескольких лиц и доля каждого в натуре не выделена и не оформлена. Если вы дарите квартиру вашему общему , то нотариальное разрешение от супруга брать не нужно.

Оформите нотариальный договор дарения у нотариуса. Данный документ можно заключать в простой письменной форме, но только в том случае, если одариваемый является совершеннолетним лицом, так как заключить договор со своим , который не имеет права ставить подписи под юридически значимыми документами до наступления совершеннолетия, вы не можете.

Обратитесь в ФУГРЦ и зарегистрируйте сделку дарения. Через 30 дней вы получите свидетельство о собственности на ребенка.

Подарить ребенку квартиру могут не только родители, но и любые лица, например бабушка или дедушка, тети, дяди, чужие люди. Действовать от имени ребенка будете вы.

Источники:

• Дарственная
• можно оформить квартиру на ребенка

Договором купли-продажи является соглашение, по которому одна его сторона (продавец) передает (либо обязуется передать) другой стороне (покупателю) какую-либо вещь в собственность, а покупатель в свою очередь обязуется заплатить за нее назначенную продавцом цену.

Инструкция

Данный вид договора широко распространен в повседневной жизни. Именно поэтому знание правил его составления так важно, тем более, если речь идет о (либо ее доли ). Ошибки при составлении такого договора могут привести к значительным финансовым потерям.

Любой гражданско-правовой договор будет признан недействительным, если не будут соблюдены его существенные условия. Таким условием, применительно к купли-продажи, является его предмет, в качестве которого могут выступать как движимое, так и недвижимое имущество. Другие возможные условия, такие как цена, количество, комплектность, ассортимент, качество и т.д., согласовываются по желанию сторон. При отсутствии упоминания их в договоре они определяются исходя из аналогичного вида отношений в данной местности, либо обычаев делового оборота (общее правило).

Субъектный состав и предмет определяют форму договора купли-продажи. Он может быть заключен в устной, простой письменной форме. Договор продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации (занесением записи о собственнике недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество). Заключение договора с независимо от предмета и цены возможно только в письменной форме. Устная форма договора при заключении его только между гражданами, если стоимость имущества менее десяти минимальных размеров оплаты труда.

Договор купли-продажи доли в будет считаться заключенным в том случае, если он оформлен в письменном виде (путем составления единого документа, подписываемого сторонами), в его тексте точно определена стоимость продаваемой доли и ее местонахождение, и данный договор прошел процедуру государственной регистрации.

Обратите внимание

Помните, что преимущественное право покупки доли в квартире имеют другие участники долевой собственности. При их нежелании приобретать выставленную на продажу долю, она может быть продана любому другому лицу.

Источники:

• Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая)
• оформление продажи доли в квартире

Купив долгожданное жильё, новый собственник сталкивается с проблемой юридического оформления объекта недвижимости. Разумеется, можно доверить это занятие специалистам. Но далеко не у всех есть возможность или желание расходовать дополнительные средства на их услуги.

Мы расскажем: как и где зарегистрировать право, разберёмся в отличиях правил регистрации при различных основаниях возникновения собственности и, как отстоять своё право на владение недвижимостью в судебной организации.

Правила оформления жилплощади в собственность

Многих людей, которым необходимо зарегистрировать право, волнует вопрос, где оформить квартиру в собственность. Особенно этот момент интересен .

Для оформления следует обратиться в регистрирующий орган. Это можно сделать, лично посетив Федеральную службу государственной регистрации или МФЦ (многофункциональный центр), либо через представителя. Во втором случае следует подготовить доверенность на совершение конкретных действий и заверить её у нотариуса.

Законодательством установлен следующий порядок оформления квартиры в собственность:

1. Получение документов на жильё у продавца или застройщика.
2. Предоставление заявления и документов в Росреестр . При этом необходимо присутствие обеих сторон сделки.
   В ситуации, когда квартира приобреталась на первичном рынке жилья, в регистрирующем органе от имени застройщика должен выступать представитель, имеющий соответствующие полномочия.
3. Получение свидетельства о праве владения объектом . Срок оформления зависит от верности заполнения бумаг и от полноты пакета документов, а также от спорных моментов, которые могут присутствовать (до 30-45-ти дней).

Вы станете собственником квартиры после регистрации сделки в Росреестре.

Регистрация собственности после покупки квартиры

Оформление права владения квартирой после её приобретения производится по следующему алгоритму:

1. Предоставление в Росреестр заявления на внесение информации в базу данных , а также требующегося пакета документов.
2. Получение свидетельства . Срок регистрации права не может превышать 30-45 дней в зависимости от полноты и правильности предоставленной документации.
   Существенно затянуть время оформления свидетельства могут возникшие у регистратора сомнения относительно «чистоты» сделки. При наличии сомнений регистрирующий орган вправе запросить данные из МВД.

Если вы только готовитесь к сделке, то читайте о страховании сделки купли-продажи . Эти знания пригодятся даже при намерении купить квартиру с помощью посредников (агентств недвижимости).

Какие документы потребуются для оформления приобретённой жилплощади

Регистрация права невозможна без:

• Заявления с соответствующей просьбой.
• Паспортов участников сделки.
• Договора, заключённого между продавцом и покупателем.
• Свидетельства о праве продавца на продаваемый объект.
• Поэтажного плана и экспликации.
• Выписки относительно зарегистрированных в помещении граждан.
• Финансово-лицевого счёта.
• Акта приёма-передачи, если квартира приобреталась продавцом до после 01.03.1996 года.
• Подтверждения из налогового органа, что продавец уплатил налог, если жильё поступило в его собственность в результате дарения либо наследования.
• Материалов об отсутствии задолженности бывшего владельца по оплате коммунальных услуг.
• Квитанции об уплате пошлины.

Могут потребоваться дополнительные документы. Например, согласие супруга (если отчуждаемая недвижимость находится в совместной собственности) или дозволение органа опеки и попечительства (если затронуты интересы ребёнка).

Как оформить квартиру на основании дарственной

Право собственности появляется в момент государственной регистрации дарственной, то есть занесения сведений о ней в реестр. Как и , вы можете прочесть в нашей предыдущей статье.

Чтобы получить право собственности при дарении, необходимо предоставить в регистрирующий орган:

• Документы относительно личностей сторон (паспорта).
• Заявления, содержащие намерение дарителя передать объект, а одаряемого – принять его.
• Документ, подтверждающий право владения дарителя на передаваемую недвижимость.
• Заявление одаряемого с просьбой зарегистрировать его право.
• Договор дарения (по экземпляру для каждого участника и для органа регистрации).
• Кадастровый паспорт на квартиру.
• Справку касательно прописанных в отчуждаемом помещении лиц.
• Согласие супруга на передачу прав на имущества (если квартира признана совместной собственностью).
• Разрешение органа опеки и попечительства при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
• Доверенность представителя (если актуально).
• Согласие совладельцев квартиры на передачу её части (если актуально).
• Квитанцию или чек-ордер об уплате пошлины.

Если речь идёт о дарении части жилой площади, то информация о документах для дарения доли в квартире . Она будет полезна для правильного оформления процедуры вплоть до получения прав собственности на подаренную жилплощадь.

Следует учитывать, что если сторонами договора не являются близкие родственники, то придётся заплатить налог в размере 13% от стоимости объекта, подлежащего дарению.

Оформление прав собственности в судебной инстанции

Необходимость оформления права через суд актуальна при затягивании застройщиком сроков сдачи здания. Иск направляется федеральному судье по месту расположения квартиры. На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке .

На основании судебного решения Росреестр обязан зарегистрировать собственность и выдать заявителю соответствующее свидетельство.

Документация, требующаяся для инициирования судебного разбирательства, помимо искового заявления:.

• Паспорт истца.
• Техсправку.
• Разрешение на строительство.
• Акт приёма-передачи здания.
• Квитанции, подтверждающие уплату взносов.
• Документацию на землю, на которой возведена новостройка.
• Акт приёма строения государственной комиссией.
• Постановление о вводе здания в эксплуатацию, выданное местной администрацией.

Ekaterina/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дарья Кашлева:

Да, такой вариант возможен, и в случае расторжения брака Ваш супруг не будет иметь прав на Ваше имущество, перешедшее в собственность по безвозмездной сделке — дарению. Однако при оформлении сделки купли-продажи на Вашу маму Вам необходимо указывать, что при покупке жилого помещения использовались исключительно ее денежные средства (собственные или заемные).

Отвечает адвокат, партнер «Беркшир адвайзори групп» Сергей Копейкин:

Существуют два варианта. Первый заключить брачный договор. Если у одного из супругов, в данном случае у жены, есть свободные средства (накопленные до брака или доставшиеся от родителей), то в брачном договоре надо четко предусмотреть, что данные личные денежные средства, направленные на приобретение квартиры, являются собственностью одного из супругов, и в случае негативных ситуаций сами средства или приобретенное на них имущество остаются за этим супругом. Такие ситуации подлежат оспариванию в суде, но в случае наличия в брачном договоре такой записи средства останутся за Вами.

Второй вариант, который имеет смысл рассмотреть, если стороны не готовы заключать брачный договор, оформление имущества на родственников, например на маму, а дальше возможно воспользоваться дарением (такое имущество также не подлежит разделу при разводе). Здесь нужно учитывать, что мама вправе подарить дочери квартиру, но если Вы не единственный наследник у собственника, то такая форма (дарение) может быть оспорена в суде другими наследниками, поскольку данная квартира рассматривается как потенциальная наследственная масса. На доли в таком имуществе могут претендовать другие прямые наследники: супруг, родители и другие дети дарителя.

В данном случае приобретение права собственности не зависит от гражданства. Оформление дарственной на квартиру будет производиться дарителем на основании паспорта иностранного гражданина, на которого оформлена собственность в РФ. Проще всего оформить такую сделку на территории России, однако возможно сделать это и в Кишиневе: в консульстве РФ либо в нотариальной конторе, которая занимается международными соглашениями при наличии всего пакета необходимых документов.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

На сегодняшний день не требуется получать согласие супруга на покупку жилья и для предоставления данных в Росреестр. Данное имущество, приобретенное на имя одного из супругов, становится совместно нажитым. В случае расторжения брака подлежит разделу, как правило, по 1/2 доли.

В РФ нет отграничений по приобретению квартир на иностранных граждан. Поэтому Ваша мама может приобрести квартиру без возникновения какого-либо налогового бремени. В соответствии со ст. 217 НК РФ, дарение между близкими родственниками, к которым относятся в том числе и родители-дети, также не повлечет никаких дополнительных налоговых нагрузок.

Однако, в случае продажи данной квартиры ранее достижения трехлетнего срока владения с момент регистрации на Вас права собственности на основании договора дарения, Вам придется заплатить налог, который будет рассчитываться от суммы не менее 70% от кадастровой стоимости этой недвижимости.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Самый надежный вариант в Вашей ситуации оформление брачного договора, в котором будет урегулирован вопрос оформления права собственности на приобретаемую квартиру. Если приобретать квартиру в собственность близкого родственника (матери) с целью последующего дарения в пользу супруги (дочери), то возникает дополнительный риск. Например, близкий родственник (мать) умирает до дарения квартиры дочери и не оставляет завещания.

В этом случае права на квартиру подлежат разделу между наследниками по закону наследодателя. Чтобы застраховать этот риск, обычно оформляют завещание на дату совершения сделки. Однако наличие завещания не может в юридическом смысле на сто процентов гарантировать того, что через какое-то время завещание не будет отменено. По закону наследодатель вправе отменять завещания и оформлять новые завещания в любое время и на любых лиц.

Таким образом, для оформления сделки подобным образом требуется высокий уровень доверия. Кроме того, данная сделка может квалифицироваться со стороны супруга как притворная, которая прикрывает фактическую куплю-продажу квартиры за счет совместно нажитых денежных средств в частную собственность супруги (дочери), а не в общую собственность супругов, что нарушает права супруга. В случае признания ее таковой сделка купли-продажи в пользу матери и последующее дарение по закону ничтожны и не влекут юридических последствий. Если возникнет такой спор, суд сможет признать право супруга на долю в общей долевой собственности на данную квартиру.

Этого не произойдет, если в ходе судебного спора будет доказано, что квартира приобретена на средства супруги (дочери), которыми она обладала до брака. Например, это может быть сделано путем оплаты квартиры с банковского счета, средства на который были зачислены до регистрации брака.

Отвечает юрист ЮК «Стерлигов и партнеры» Екатерина Смолева:

Один из вариантов того, как «скрыть» квартиру от возможного раздела имущества, является как раз оформление недвижимости на кого-либо из родственников и последующее ее дарение. Так как имущество, полученное одним из супругов в дар, является его личной собственностью и разделу не подлежит, такой способ довольно часто практикуется. Но здесь возникают некоторые вопросы.

Заинтересованный супруг будет иметь основания оспорить сделку, так как, во-первых, при покупке квартиры, даже оформляя ее на мать, распоряжаться Вы будете совместными денежными средствами супругов. Ведь эти деньги были нажиты во время брака, независимо от того, кем конкретно они были заработаны. Если только они не получены в дар или в порядке наследования.

Для того чтобы доказать факт использования совместных денег супругов, достаточно предоставить, например, выписку с Вашего банковского счета, которая бы показывала, что деньги были сняты в том же количестве, что указано в договоре купли-продажи имущества. Или, например, доказательствами будут сведения о том, что лицо, на которое оформлено спорное имущество, не обладает реальной финансовой возможностью его покупки (доход матери не позволит купить такую квартиру).

Процесс оспаривания такой покупки квартиры сложный, но шансы все-таки есть.
Законным и самым гарантированным способом в таком случае является составление брачного договора и удостоверение его у нотариуса. Таким образом, Вы можете, не боясь, приобрести квартиру, оформить ее на себя, но в брачном договоре предусмотреть, что в случае раздела имущества муж на данную квартиру не претендует.

Отвечает директор ООО «БРУКС кредитный консультант» Алексей Пермяков:

Налоговые последствия дарственной между гражданами разных государств следует проверять наиболее тщательно и с учетом всех обстоятельств: гражданство, налоговое резидентство, местонахождение объекта недвижимости.

Между РФ и Молдовой заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Налоговый кодекс устанавливает, что дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Однако декларацию придется подавать вам обеим. Одаряемый подаст декларацию о доходах в размере подарка, даритель отчитается в связи с отчуждением квартиры. К декларациям должны быть приложены документы о подтверждении близкого родства, например свидетельство о рождении (штампы в паспорте документом не являются).

На что еще обратить внимание при планировании сделки? Отчуждение объекта недвижимости налоговым нерезидентом РФ облагается налогом 30%. Вычет всей суммы сделки в связи трехлетним владением в отношении нерезидентов/неграждан не применяется.

Подаренную квартиру можно признать совместно нажитым имуществом, если после дарственной в квартире делался ремонт, сопоставимый со стоимостью подарка. Сделка является мнимой и может быть оспорена супругом, если будет доказано, что даритель не имел и не мог иметь сбережений или доходов, а вот одаряемый такие доходы имел, деньги копились на Вашем счету в период брака и были сняты перед сделкой, также Вы провели всю сделку самостоятельно и за свой счет.

Цена не является существенным условием договора дарения. Кадастровая стоимость для дарственной не имеет значения. Оценка объекта независимым оценщиком, в том числе по иску супруга, никакого значения на легитимность сделки не окажет. Уместной будет рекомендация занизить стоимость дарения до минимальной, если объект не требует ремонта и других существенных вложений.

Супругу, затеявшему тайное, следует оценить новую опцию Росреестра, который с января 2017 года регистрирует оспоримые сделки (без согласия супругов), указывая на отсутствие согласия в специальном примечании. Приобретая квартиру на родителей, необязательно тут же оформлять дарение. Можно оформить завещание. Кстати, дарить можно не только саму квартиру, но и деньги. Этот вариант может быть самым простым. Главное акт дарения денег должен быть оформлен документально.

Отвечает заместитель генерального директора ООО «Изумрудное небо» Ирина Незнамова:

Вариант приобретения квартиры на родственников с последующем дарением наиболее часто встречающийся вариант ухода от последующего раздела имущества, нажитого в браке. Такой вариант подойдет, если действительно на квартиру заработал только один супруг (моральный аспект, что два супруга вкладываются в общий быт, мы опускаем). Цель такой мнимой сделки исключение из совместно нажитого имущества данной квартиры. Если же вклад в квартиру был совместный, то есть супруг предоставил денежные средства, то в суде он может доказать, что сделка по приобретению с последующем дарением мнимая, и, как следствие, имущество будет поделено в соответствии с нормами Семейного кодекса РФ.

Также необходимо обратить внимание на доказательную базу: Ваша мама действительно должна обладать такими средствами, чтобы ее имущественное и материальное положение позволяло приобрести и подарить данную квартиру. В противном случае бывший супруг докажет, что Ваша мама не могла купить такую квартиру, денежными средствами такими не обладала, а в действительности это Вы предоставили ей денежные средства. В настоящее время судебная практика по разделу имущества повернулась в пользу оценки реальности сделки (заключения договоров), позволяя сохранить баланс интересов обоих супругов.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Во-первых, есть еще варианты решения Вашей проблемы. Можно составить брачный договор, согласно которому впоследствии Ваш муж не может иметь имущественных требований к данной недвижимости. Ваш «хитрый» вариант можно оформить одним договором, который называется договор приобретения в пользу третьего лица. То есть Ваша мама покупает квартиру на свои деньги, но на Вас, то есть собственником становитесь Вы. В этом случае необходимо доказать родство между Вами и мамой, так как данный тип сделки может быть рассмотрен в налоговой как дарение третьему лицу. Если Вы не докажете родство, Вам может быть начислен налог на дарение 13% от кадастровой стоимости объекта. Не забудьте сделать перевод документов мамы с апостилем. И рекомендую проводить такую сделку у нотариуса во избежание ошибок.

Отвечает генеральный директор «ЮстицГарант» Олег Шитиков:

Я бы разделил возможные проблемы на две категории:

• проблемы с самой сделкой купли-продажи;
• проблемы с возможным разделом совместно нажитого имущества в будущем.

Проблемы первой категории и варианты их предотвращения стандартны и почти не привязаны к браку. При приобретении объекта недвижимости нужно проверить право собственности на квартиру посредством получения самостоятельно выписки из ЕГРН (реестр недвижимости), проверить документы, подтверждающие приобретение продавцом недвижимости в собственность. Если квартира когда-либо приватизировалась, то нужно проверить процедуру приватизации, были ли отказы от приватизации или нет. Также нужно посмотреть справки форм ф7 и ф9 и приобретать квартиру с пустым списком зарегистрированных лиц. Также нужно проверить и самого продавца: посмотреть по судебным базам (в первую очередь, на сайтах районного суда и мирового судьи по месту регистрации продавца) наличие судебных споров, проверить по базе судебных приставов (fssp.ru) наличие долгов. Желательно, особенно при наличии подозрений, попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Полноценная проверка избавит почти от всех возможных проблем при приобретении жилья на вторичном рынке.

Проблемы второй категории легко предотвращаются составлением брачного договора, в котором можно предусмотреть отсутствие прав на указанную квартиру супруга. В ситуации, когда Вы рассматриваете варианты с дарением, очевидно, что Ваш супруг знает о том, что Вы приобретаете квартиру и не хотите делать ее совместной собственностью. Поэтому проблем с подписанием брачного договора быть не должно.

Текст подготовила Мария Гуреева

Если у мужа или жены до вступления в брак в собственности была квартира, а в период семейных отношений это жилье продали, чтобы купить, к примеру, дом, новый объект недвижимости по закону станет общей собственностью

Раздел имущества при расторжении брака - неприятная процедура. Еще неприятнее она становится, если один из супругов может лишиться личного имущества. Адвокат Олег Сухов из Юридического центра адвоката Олега Сухова рассказал, как правильно все оформить, чтобы не потерять при разводе свои активы.

Брачный контракт

Брачный контракт подписан до вступления в брак или в период семейных отношений. После развода оформить брачный контракт нельзя. Документ составляется в присутствии нотариуса и удостоверяется нотариусом. Брачные контракты обычно заключают, если супруги хотят закрепить за собой какое-то имущество, либо не хотят оформления совместного имущества. Часто этот документ оформляется, если один из супругов зарабатывает значительно больше и хочет закрепить свое имущество за собой.

Если брачный контракт не оформлен, вся недвижимость, приобретенная в период брака, все вклады в банках будут делиться поровну между супругами.

Соглашение о разделе имущества

Соглашение о разделе имущества невозможно оформить до вступления в брак. Его можно зарегистрировать у нотариуса во время семейных отношений или после развода.

Для чего необходим этот документ? Если у мужа или жены до вступления в брак в собственности была квартира, а в период семейных отношений это жилье продали, чтобы купить, к примеру, дом, новый объект недвижимости по закону станет общей собственностью. Если у одного из супругов был счет в банке, а после регистрации отношений этот счет закрыли и перевели деньги на другой счет, эти средства станут совместными, и оба супруга будут иметь на них равные права.

Исключение - если операции по продаже и покупке жилья или закрытию и открытию счета проводились с разницей в один-два дня. В таких случаях можно доказать в суде принадлежность имущества одному из супругов. Но в судебной практике такое встречается редко.

В остальных случаях может быть полезно соглашение о разделе имущества супругов. Если договориться о заключении соглашения не получается, собственнику остается одно - переоформлять активы на родственников, а после оформлять собственность на себя.

Как обезопасить активы

Согласно нормам семейного законодательства, денежные средства и имущество, которое было получено в период брака по бесплатным договорам, не подлежат разделу. Если отец подарил дочери, к примеру, торговое помещение, супруг не может при расторжении брака претендовать на это имущество.

Исходя из существующей судебной практики, оформление недвижимости и другого имущества через безвозмездные сделки, в том числе договора дарения - это лучший способ закрепить собственность за собой.