Rechtsnatur der Aktie. Bestimmung der Anteile am Miteigentumsrecht

Die russische Gesetzgebung sieht für die Bürger mehrere Möglichkeiten vor, ihre gemeinsamen Eigentumsrechte auszuüben – Miteigentum an Eigentum sowie Miteigentum. Was sind die Besonderheiten jedes einzelnen davon? Welche Normenquellen regeln die relevanten Rechtsbeziehungen der Bürger? Spielt die Besonderheit der Immobilie, die sich im gemeinsamen Eigentum befindet, eine Rolle?

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Gemäß Artikel 244 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation ist Gemeinschaftseigentum Eigentum von zwei oder mehr Personen. Ihr Gegenstand kann auch eine Immobilie sein. Es gibt gemeinsames Miteigentum und Miteigentum. Im ersten Fall teilen die Eigentümer die Immobilie in feste Anteile auf. Im zweiten Fall ist der Gegenstand des Gemeinschaftseigentums ungeteilt.

In manchen Fällen wird das gemeinschaftliche Miteigentum auf der Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen bestimmt. So wird beispielsweise das Vermögen von Ehegatten oder Teilnehmern eines bäuerlichen Bauernhofs gesetzlich als Gesamtvermögen definiert. In diesem Fall können die Eigentümer untereinander eine Aufteilung des Eigentums vereinbaren und diese Entscheidung nach Möglichkeit in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise festigen.

Geteilter Besitz

Betrachten wir die Besonderheiten einer solchen Kategorie wie des gemeinsamen Eigentums genauer. Bei dieser Art von Eigentum handelt es sich insbesondere nicht nur um die Aufteilung der Rechte am eigenen Vermögen in feste Anteile, sondern auch um die Möglichkeit, anteilige Erträge aus der gewerblichen Nutzung des Eigentums zu erzielen.

Gleichzeitig sind Personen, die Grundeigentum auf der Grundlage von Miteigentum besitzen, verpflichtet, entsprechend ihrem Anteil die Verantwortung für die Erhaltung des Vermögens zu tragen.

Gemeinsames Miteigentum wird in Bruchteilen oder Prozentsätzen ausgedrückt. Hinsichtlich der Ermittlung der entsprechenden Zahlen besagt Artikel 245 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, dass der entsprechende Anteil als gleich anerkannt wird, sofern nicht durch Gesetz, Vereinbarung oder Praxis der Beziehungen zwischen Eigentümern etwas anderes bestimmt ist.

Die Größe der Anteile kann aufgrund des Auftretens neuer Eigentümer sowie der Modernisierung von Immobilien angepasst werden, wobei die führende Rolle einem bestimmten Eigentümer zukommt und dies nachgewiesen werden kann. Wenn die zugrunde liegende Immobilienverbesserung jedoch auf die eine oder andere Weise abgetrennt werden kann, kann die Person, die sie bereitstellt, rechtmäßig das Eigentum daran erwerben, ohne dass sich der Anteil am zugrunde liegenden Vermögenswert erhöht.

Das Miteigentumsrecht wird von jedem Grundstückseigentümer mit Zustimmung aller anderen Grundstückseigentümer ausgeübt. Kann kein geeigneter Konsens erzielt werden, müssen die Streitigkeiten vor Gericht geklärt werden. In manchen Fällen kann das Gericht, wie Anwälte anmerken, bei der Beilegung von Streitigkeiten auch im Bereich der Veräußerung von Gemeinschaftseigentum helfen.

Der Verkauf von Gemeinschaftseigentum weist eine Reihe von Merkmalen auf. Wenn also beispielsweise einer der Eigentümer beschließt, seinen Anteil zu verkaufen, haben die anderen Eigentümer das Recht, ihn bevorzugt zu erwerben. Dies sind die Bestimmungen des Artikels 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Aber nur, wenn es sich nicht um einen Verkauf im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung handelt. Verstößt einer der Eigentümer gegen diese Regel, können die anderen Eigentümer gegen das Ergebnis der Transaktion gerichtlich Berufung einlegen.

Wir haben oben darauf hingewiesen, dass jeder Eigentümer, der Immobilien in Anteilen besitzt, das Recht hat, mit Einkünften aus der gewerblichen Nutzung des Vermögens zu rechnen. Betrachten wir diesen Aspekt genauer.

Verteilung der Einkünfte aus Gemeinschaftseigentum

Der Eigentümer hat daher gemäß den Bestimmungen des Artikels 248 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation Anspruch auf eine proportionale Verteilung aller Einkünfte aus der Nutzung des Eigentums, das sich im gemeinsamen Eigentum befindet – sofern in den Vereinbarungen zwischen den Miteigentümern nichts anderes bestimmt ist. Besitzer. Wenn eine Person ein entsprechendes Einkommen erzielt, ist sie gleichzeitig auch verpflichtet, darauf Steuern in ähnlicher Höhe zu zahlen und die Kosten zu tragen, die mit der Instandhaltung der Immobilie und der Sicherstellung ihrer Funktionsfähigkeit verbunden sind.

Abschnitt und Auswahl

Betrachten wir die Mechanismen, die die Beendigung des gemeinsamen Eigentums widerspiegeln. In der russischen Praxis gibt es zwei davon: Division und Allokation.

Wenn wir von Teilung sprechen, dann wird im Rahmen dieses Mechanismus das gemeinsame Eigentum aller Grundstückseigentümer beendet. Die Trennung vom gemeinschaftlichen Miteigentum wiederum bedeutet, dass nur eine Person das Eigentum verlässt. Für die Durchführung beider Verfahren sieht das Gesetz unterschiedliche Gründe vor. So kann beispielsweise die Aufteilung von Gemeinschaftseigentum oder Zuteilung im gegenseitigen Einvernehmen aller Eigentümer erfolgen. Eine andere Möglichkeit besteht in der gerichtlichen Entscheidung. Eine Zuteilung ist auch auf Verlangen der Gläubiger im Inkasso möglich.

Artikel 252 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation besagt, dass die Aufteilung oder Zuteilung nach Möglichkeit in Form von Sachleistungen erfolgen sollte und nicht im Widerspruch zu den gesetzlichen Normen steht. Kann das entsprechende Verfahren jedoch nicht durchgeführt werden, hat der Eigentümer, der seinen Teil der Immobilie durch Teilung oder Zuteilung erhalten muss, Anspruch auf eine finanzielle Entschädigung. In einigen Fällen wird dieser Mechanismus aufgrund einer Gerichtsentscheidung aktiviert. Nach Erhalt einer Entschädigung hört eine Person auf, am Miteigentum an Eigentum teilzunehmen.

Miteigentum

Nachdem wir untersucht haben, was gemeinschaftliches Miteigentum ist, betrachten wir nun die Besonderheiten des Miteigentums. Seine Besonderheit besteht darin, dass die Eigentümer die Immobilie gemeinsam verwalten; es gibt keine Anteile. Gleichzeitig haben Eigentümer das Recht, bestimmte Grenzen bei der Nutzung von Grundstücken zu vereinbaren. Auf die eine oder andere Weise kann einer der Eigentümer über die Immobilie verfügen, indem er seine Absichten mit den anderen Eigentümern abstimmt. Gleichzeitig kann jeder Eigentümer Geschäfte abschließen, deren Gegenstand die Veräußerung der betreffenden Vermögenswerte ist. Stimmt er sein Handeln jedoch nicht mit anderen Eigentümern ab, kann der abgeschlossene Vertrag vor Gericht für ungültig erklärt werden.

Abschnitt und Auswahl

Im Prinzip ähneln die Regeln zur Teilung und Aufteilung beim Umgang mit gemeinschaftlichem Eigentum denen, die das Recht des gemeinschaftlichen Miteigentums einschließen. Unmittelbar vor der Durchführung der entsprechenden Verfahren müssen die Eigentümer jedoch gemeinsam die Höhe der jeweiligen Anteile festlegen. Gelingt ihnen dies nicht durch eine Vereinbarung, muss die Angelegenheit vor Gericht geklärt werden.

Gemeinsames Eigentum der Ehegatten

Das gemeinsame Eigentum verheirateter Bürger hat seine eigenen Besonderheiten. Dies spiegelt sich in Artikel 256 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation wider. Darin heißt es, dass das von den Ehegatten nach der Eintragung der Ehe erworbene Vermögen als gemeinschaftlich gilt, sofern im Ehevertrag keine anderen Bedingungen festgelegt sind. Das heißt, der entsprechende Vertragstyp kann wie ein Vertrag über gemeinsames Eigentum aussehen und die Aufteilung des Eigentums, beispielsweise einer Wohnung, in diesem oder jenem Verhältnis widerspiegeln.

Es ist auch möglich, dass die maßgebliche Vermögensart durch einen erheblichen Wertzuwachs des individuellen Vermögens des Ehegatten während der Ehe bestimmt wird. Lebten die Ehegatten wiederum in einer standesamtlichen Ehe, also ohne entsprechende Eintragung, so gilt ihr Vermögen grundsätzlich als getrennt.

Miteigentum der Landwirte

Auch das Miteigentum der Teilnehmer an bäuerlichen und landwirtschaftlichen Betrieben weist gewisse Besonderheiten auf. Die entsprechenden Bestimmungen sind in Artikel 257 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation verankert. Nach dem Gesetz ist das Eigentum der Landwirte gemeinschaftliches Eigentum, sofern in Vereinbarungen zwischen ihnen oder aufgrund der Bestimmungen einschlägiger Rechtsakte nichts anderes festgelegt ist. Die Teilnehmer eines bäuerlichen oder landwirtschaftlichen Betriebes haben das Recht, das Grundstück im gegenseitigen Einvernehmen zu nutzen. Gleichzeitig können Geschäfte, deren Gegenstand das Gesamteigentum der Landwirte ist, nur von Vertrauenspersonen oder Betriebsleitern abgeschlossen werden.

Auch die Aufteilung des landwirtschaftlichen Eigentums hat ihre eigenen Besonderheiten. Insbesondere wenn die Trennung eines der Beteiligten an der Farm impliziert ist, kann er, wie einige Anwälte anmerken, in vielen Fällen keinen Anteil am Grundstück haben. Er hat jedoch Anspruch auf eine finanzielle Entschädigung, deren Berechnungsverfahren gemeinsam mit anderen Landwirten oder vom Gericht festgelegt wird.

Nachdem wir die Besonderheiten des Miteigentums untersucht haben, können wir den Aspekt untersuchen, der die Praxis der Veräußerung von Eigentum im Miteigentum widerspiegelt. Welche Nuancen sind charakteristisch für die jeweiligen Verfahren? Zunächst ist festzuhalten, dass die Ausübung des Rechts, über Eigentum in Anteilen zu verfügen, in der Praxis schwierig sein kann, obwohl das Gesetz die Regeln für die Aufteilung der Anteile am Eigentum ausreichend detailliert regelt . Nehmen wir das Beispiel Immobilien.

Praxis der Veräußerung von Anteilen: Verkaufsverfahren

Wenn eine Gruppe von Personen das gemeinsame Eigentum an einer Wohnung begründet hat, wie kann dann jeder von ihnen in der Praxis über die Immobilie verfügen? Nehmen wir eines der häufigsten Szenarios – den Verkauf eines Hauses.

Wenn es um einen Komplettverkauf der Wohnung geht, ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Dasselbe ist erforderlich, wenn beispielsweise jemand eine Immobilie verpfänden möchte. Es spielt keine Rolle, wie viele Menschen zustimmen – selbst wenn einer dagegen ist, kann der Deal nicht durchgeführt werden.

Gleichzeitig hat, wie Anwälte anmerken, nicht einmal das Gericht das Recht, eine Person zur Zustimmung zum Verkauf der Wohnung, an der sie beteiligt ist, zu zwingen. Gleichzeitig bedeutet das Miteigentum an einer Wohnung, dass eine Person das Recht hat, über ihren Anteil am Eigentum nach Belieben zu verfügen. Allerdings kann es in diesem Fall zu Schwierigkeiten bei der Ermittlung des tatsächlichen natürlichen Anteils kommen. Welche Szenarien könnte es hier geben?

Wenn Miteigentum an einer Einzimmerwohnung begründet wird, ist die Aufteilung des entsprechenden Teils in der Praxis, wie Juristen anmerken, schwierig umzusetzen. Handelt es sich jedoch um gemeinsames Miteigentum an einem Haus, in dem sich mehrere Wohnungen befinden, dann ist die entsprechende Vorgehensweise wiederum durchaus realistisch. Vor allem, wenn beispielsweise die Anzahl der Räume proportional zur Anzahl der Eigentümer ist. Daher müssen Immobilien im Hinblick auf die praktische Umsetzung des Verfahrens zur Veräußerung einer Aktie teilbar sein.

In manchen Fällen ist es zulässig, bei der Zuteilung eines Teils der Immobilie kompetente Spezialisten hinzuzuziehen, die bereit sind, die richtige Wohnraumaufteilung vorzunehmen. Ein weiterer Mechanismus geht vor Gericht. Als Ergebnis solcher Anhörungen erhält der Eigentümer in der Regel eine bestimmte Quadratmeterzahl in den Teilen der Wohnung, die aus betrieblicher Sicht den vollen Wohnkomfort widerspiegeln. In manchen Fällen kann das Gericht einer Person beispielsweise ein ganzes Zimmer zuteilen und ihr gleichzeitig das Recht einräumen, Bad, Küche und Flur mitzubenutzen.

Wie oben erwähnt, haben andere Wohnungseigentümer ein vorrangiges Recht, das Grundstück zu erwerben. In diesem Fall muss der Miteigentümer seine Absicht, den Anteil anderer Eigentümer zu verkaufen, schriftlich ankündigen und anschließend einen Monat auf deren Entscheidung warten. In diesem Fall muss der tatsächliche Verkaufspreis derselbe sein, der zum Zeitpunkt der Übergabe des entsprechenden Dokuments an die Miteigentümer bekannt gegeben wurde. Möchte jemand seinen Anteil an einer Wohnung günstiger verkaufen, muss er den anderen Eigentümern erneut den Rückkauf anbieten.

Veräußert eine Person ihren Anteil an einer Wohnung an Dritte, ohne den Miteigentümern den Rückkauf anzubieten, kann die entsprechende Transaktion gerichtlich angefochten werden. Infolgedessen ist der Eigentümer verpflichtet, das Geld an den Käufer zurückzugeben und im Gegenzug das Eigentum an seinem Anteil zurückzuerhalten.

Praxis der Veräußerung von Anteilen: Miete

Ein weiteres Szenario, das in der Praxis auftreten kann, ist die Bereitstellung eines Anteils an einer Wohnung zur Miete. Laut Gesetz kann ein solches Verfahren mit Zustimmung aller Miteigentümer durchgeführt werden. In der Praxis werden solche Geschäfte jedoch häufig nur mit demjenigen abgeschlossen, der einen geeigneten Mieter gefunden hat. Ist das legal? Nach Ansicht vieler Anwälte nein.

Wenn also Personen in die Wohnung eingezogen sind, mit denen einer der Eigentümer einen Mietvertrag abgeschlossen hat, haben die anderen Eigentümer das Recht, diese durch Kontaktaufnahme mit der Polizei zu räumen. Wie Anwälte anmerken, wird dies in der Praxis jedoch selten gemacht, da der Vermieter die Polizei davon überzeugen kann, dass ihn relativ gesehen entfernte Verwandte aus Österreich besucht haben. Laut Gesetz kann niemand seinen vorübergehenden Aufenthalt verbieten.

Selbstverständlich können unzufriedene Miteigentümer auch vor Gericht gehen. Doch selbst wenn sie den Prozess gewinnen, wird die entsprechende Entscheidung, wie einige Anwälte anmerken, nur in Bezug auf einen bestimmten Personenkreis gültig sein, der die Räumlichkeiten im Rahmen eines separaten Mietvertrags bezogen hat. Wenn einer der Wohnungseigentümer einen neuen Mietvertrag abschließt, muss er erneut vor Gericht gehen, um diejenigen zu räumen, die rechtswidrig das Wohnrecht in der Wohnung erhalten haben. Daher hat eine solche Maßnahme, wie viele Juristen anmerken, oft keine praktische Bedeutung.

Gemeinsames Eigentum an Grundstücken

Wir haben Aspekte im Zusammenhang mit der Bestimmung des gemeinschaftlichen und gemeinschaftlichen Eigentums an Wohnräumen untersucht. Gleichzeitig können die entsprechenden Rechtsbeziehungen Besonderheiten aufweisen, wenn es sich um Grundstücke handelt. In einigen Nuancen wird das Recht auf gemeinsames Eigentum an Grundstücken auf der Grundlage anderer Grundsätze geregelt, als sie insbesondere für Immobilien charakteristisch sind. Betrachten wir diesen Aspekt genauer.

Laut Gesetz können Russen Land sowohl einzeln als auch im Gemeinschaftseigentum besitzen – wenn es zwei oder mehr Eigentümer gibt. Die gesetzliche Regelung des jeweiligen Eigentums ist im Allgemeinen ähnlich wie bei anderen Eigentumskategorien. So gibt es beispielsweise gemeinsames Miteigentum an einem Grundstück und es gibt Miteigentum.

Ähnlich wie bei den in der russischen Gesetzgebung festgelegten allgemeinen Regeln wird sich Land im gemeinsamen Eigentum befinden, wenn das Gesetz keine Mechanismen für die Bildung von gemeinsamem Eigentum vorsieht. Wenn wir uns außerdem an die Bestimmungen des Artikels 244 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation halten, entsteht gemeinsames Eigentum, wenn sein Gegenstand unteilbar ist, das heißt, er unterliegt keiner Verteilung in Form von Sachleistungen, ohne die funktionalen Besonderheiten zu ändern, oder durch Gesetzeskraft. Wie einige Juristen anmerken, gilt für Rechtsbeziehungen im Bereich des Landrechts nur die zweite Regel. Das heißt, ein Grundstück im gemeinschaftlichen Miteigentum unterliegt – sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt – einer ordnungsgemäßen Sachverteilung.

Ein Beispiel für einen Fall, in dem Rechtsakte das Miteigentum direkt vorschreiben, ist das oben diskutierte Szenario mit landwirtschaftlichen Betrieben. Gemäß Artikel 257 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation gehört das Gemeinschaftseigentum der Landwirte, einschließlich eines Grundstücks, allen Mitgliedern der Vereinigung im Rahmen des Miteigentumsrechts. Dies wird jedoch durchgeführt, wenn die Landwirte selbst nicht im Rahmen anderer Vereinbarungen einer Aufteilung des Landes zugestimmt haben.

Diese Rechtsnorm gehört daher zur Kategorie des Dispositivs. Gleichzeitig enthielt das Gesetz „Über die bäuerliche (Landwirtschafts-)Wirtschaft“, wie einige Juristen anmerken, eine Bestimmung, nach der das Gemeinschaftseigentum der Landwirte Gemeinschaftseigentum ist, es sei denn, es liegt ein einstimmiger Beschluss der Vereinsmitglieder vor, es in Gemeinschaftseigentum zu übertragen Eigentum. Das heißt, wir sehen in diesem Bereich eine gewisse Weiterentwicklung der Gesetzgebung.

Gemeinsames Miteigentum - ist Eigentum von zwei oder mehreren Personen, deren Vermögensanteile durch Gesetz oder Vereinbarung bestimmt sind. Das Miteigentumsrecht bietet Miteigentümern die Möglichkeit, ihr Eigentum als Ganzes zu besitzen, zu nutzen und darüber zu verfügen.

Jeder Miteigentümer hat einen bestimmten Anteil am Eigentum an der Sache. Die Anteile der Teilnehmer am gemeinsamen Miteigentum gelten als gleich, sofern nicht gesetzlich oder durch Vereinbarung der Parteien etwas anderes bestimmt ist. Im Einvernehmen aller am Miteigentum Beteiligten kann das Verfahren zur Festlegung und Änderung ihrer jeweiligen Anteile an der Bildung und Vermehrung des Gesamteigentums festgelegt werden.

Ein Anteil am Miteigentumsrecht stellt einen bestimmten Vermögenswert dar, sodass jeder Miteigentumsteilnehmer selbständig darüber verfügen kann.

In der juristischen Literatur werden unterschiedliche Meinungen zur Rechtsnatur eines Anteils am Miteigentum geäußert:

• • als Anteil wird nichts anderes als ein Anteil am Eigentum am Gemeinschaftseigentum anerkannt;
  • Ein Anteil kann sowohl real als auch ideell sein (echte Anteile sind Anteile, die durch die genaue Bezeichnung eines Teils einer Sache, die dem einen oder anderen Miteigentümer gehört, in Form von Sachleistungen individualisiert werden, im Gegensatz zu ideellen Anteilen, die nicht in Form von Sachleistungen zugeteilt werden, sondern als solche definiert als Bruchteil des Gesamteigentums).

Ausübung des Rechts des gemeinschaftlichen Miteigentums

Der Inhalt des Gemeinschaftseigentums besteht in traditionellen Befugnissen zum Besitz, zur Nutzung und zur Verfügung über Eigentum. Da es jedoch mehrere Miteigentümer gibt, ist es bei der Ausübung dieser Befugnisse erforderlich, deren Zustimmung einzuholen und eine gemeinsame Vereinbarung zu treffen. Daher erfolgt der Besitz und die Nutzung von Eigentum im Miteigentum im Einvernehmen aller seiner Beteiligten; Kann keine Einigung erzielt werden, legt das Gericht das Verfahren für den Besitz und die Nutzung fest.

In diesem Fall hängt der Umfang der Befugnisse des Teilnehmers in der Regel von der Höhe seines Anteils am Gemeinschaftseigentum ab. Ein Miteigentumsbeteiligter hat das Recht, einen seinem Anteil entsprechenden Teil des Miteigentums für seinen Besitz und seine Nutzung zu überlassen. Fehlt eine solche Möglichkeit, hat der Miteigentümer das Recht, von anderen Miteigentümern, die das auf seinen Anteil fallende Eigentum nutzen, Schadensersatz zu verlangen. Durch den Besitz und die Nutzung von Eigentum können Miteigentümer Früchte, Produkte und andere Einkünfte erzielen, die laut Art. 248 des Bürgerlichen Gesetzbuches gehören zum Gesamteigentum und werden unter den Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile verteilt, sofern sich aus der Vereinbarung nichts anderes ergibt. Etwas anderes kann insbesondere durch einen einfachen Gesellschaftsvertrag geregelt werden (Artikel 1048 des Bürgerlichen Gesetzbuches).

Da das Eigentumsrecht seinem Eigentümer nicht nur die Möglichkeit gibt, Eigentum zu besitzen, zu nutzen und darüber zu verfügen, sondern ihm auch die Last auferlegt, alle Kosten für dessen Instandhaltung zu tragen (Artikel 210 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), gilt das Recht des Miteigentums bedeutet, dass bestimmte Kosten für die Instandhaltung des Eigentums der Miteigentümer anfallen. Der Gesetzgeber unterscheidet zwei Gruppen von Kosten, die Miteigentümer tragen:

1. 1. Verpflichtungen öffentlich-rechtlicher Art (Steuern, Gebühren, sonstige Pflichtzahlungen;
   2. Kosten für die Instandhaltung und Erhaltung von Eigentum.

Jeder Teilnehmer am Miteigentum ist verpflichtet, sich an beiden Arten dieser Ausgaben im Verhältnis seines Anteils zu beteiligen.

Wenn man eine solche Befugnis als Befehl betrachtet, sollte man Folgendes unterscheiden:

1. 1. Veräußerung von Eigentum, das im gemeinsamen Miteigentum aller Miteigentümer steht;
   2. Veräußerung von Anteilen am Miteigentumsrecht.

Im ersten Fall erfolgt die Veräußerung des Eigentums im Einvernehmen aller Beteiligten. Es ist wichtig zu beachten, dass die Beteiligten, wenn sie keine Einigung erzielen, nicht zur Beilegung des Streits vor Gericht gehen können, da die Zustimmung jedes Miteigentümers zwingend erforderlich ist und daher nicht durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt werden kann.

Für das Recht eines Miteigentümers, über seinen Rechtsanteil zu verfügen, gelten hier andere Regelungen. Jeder Miteigentümer hat das Recht, über seinen Anteil nach eigenem Ermessen zu verfügen: verkaufen, spenden, vererben, zur Verfügung stellen usw., ohne dass hierfür die Zustimmung anderer Miteigentümer erforderlich ist. Das Recht eines Miteigentümers, über seinen Anteil am Eigentumsrecht gegen Entschädigung zu verfügen, unterliegt jedoch bestimmten Einschränkungen, die in Art. 250 GK.

Vorkaufsrecht

Wird ein Anteil von einem Miteigentümer an einen Außenstehenden verkauft, haben die anderen Beteiligten das Vorkaufsrecht, ihn zu dem Preis, zu dem er verkauft wurde, und zu anderen gleichen Bedingungen zu erwerben. Daher ist der Verkäufer der Aktie bei der Veräußerung einer Aktie an einen Außenstehenden verpflichtet, die anderen Miteigentümer schriftlich über seine Absicht zu informieren und dabei den Preis und die sonstigen Bedingungen anzugeben, zu denen er die Aktie verkauft. Das Gesetz sieht keine Anforderungen für eine solche Mitteilung vor. Dies kann ein Brief, ein Fax, ein Telegramm usw. sein. Die Hauptsache ist, dass diese Voraussetzung erfüllt ist und im Streitfall der seinen Anteil veräußernde Miteigentümer die ordnungsgemäße Benachrichtigung der anderen Miteigentümer nachweisen kann. Um insbesondere Probleme beim Nachweis der Benachrichtigung zu vermeiden, wird vorgeschlagen, die Benachrichtigung unter Beteiligung eines Notars durchzuführen (Artikel 86 der Grundlagen der Notargesetzgebung der Russischen Föderation).

Änderungen seit 01.01.2017

Der Verkäufer der Aktie ist zur Benachrichtigung verpflichtet schriftlich die übrigen Anteilseigner über ihre Absicht, ihren Anteil an einen Außenstehenden zu verkaufen, unter Angabe des Preises und sonstiger Bedingungen, zu denen sie ihn verkaufen.

Wenn die verbleibenden Miteigentümer den zu verkaufenden Anteil nicht erwerben

• • im Eigentumsrecht an Immobilien innerhalb eines Monats, A
  • im Eigentumsrecht an beweglichen Sachen innerhalb von zehn Tagen

Ab dem Datum der Benachrichtigung hat der Verkäufer das Recht, seinen Anteil an jede Person zu verkaufen. Verweigern alle anderen Miteigentümer schriftlich die Ausübung des Vorkaufsrechts für den zu veräußernden Anteil, kann dieser Anteil vor Ablauf der festgelegten Fristen an einen Außenstehenden veräußert werden.

Die Einzelheiten der Benachrichtigung der Miteigentumsteilnehmer über die Absicht des Verkäufers eines Anteils am Miteigentumsrecht, seinen Anteil an einen Außenstehenden zu verkaufen, können durch Bundesgesetz festgelegt werden.

Das Vorkaufsrecht für den veräußerten Anteil kann nur vom Miteigentümer selbst durchgeführt werden, da das Gesetz eine zwingende Regelung geschaffen hat, die die Abtretung eines Vorkaufsrechts verbietet (Artikel 250 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).

Nichteinhaltung der festgelegten Regel, d.h. Der Verkauf einer Aktie unter Verletzung des Vorkaufsrechts durch andere Miteigentümer bedeutet nicht die Ungültigkeit der Transaktion. Jeder Miteigentümer hat jedoch das Recht, innerhalb von drei Monaten gerichtlich die Übertragung der Rechte und Pflichten des Käufers auf ihn zu verlangen (Artikel 250 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Ist eine solche Voraussetzung erfüllt, tritt der Verpflichtete an die Stelle.

Auch andere Miteigentümer können verlangen, dass die Rechte und Pflichten des Käufers auf sie übertragen werden, wenn der Miteigentümer, der den Anteil veräußert, den Preis oder andere wesentliche Bedingungen des Kaufvertrags geändert hat.

Das Vorkaufsrecht gilt bei der Veräußerung einer Aktie nur durch Tausch. Bei der Veräußerung eines Anteils im Rahmen anderer entgeltlicher Vereinbarungen, beispielsweise im Rahmen eines Rentenvertrags, entsteht für andere Miteigentümer kein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht zum Kauf gilt auch nicht beim Verkauf einer Aktie im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung, die ohne Zustimmung aller am Miteigentum Beteiligten in Fällen und unter Einhaltung der in Absatz 2 der Kunst vorgesehenen Regeln durchgeführt wird. 250 Bürgerliches Gesetzbuch und andere Vorschriften.

Der Anteil am Miteigentumsrecht geht im Rahmen des Vertrags ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf den Erwerber über, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben (Artikel 251 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Die Übertragung eines Anteils am Miteigentumsrecht im Rahmen einer staatlich registrierungspflichtigen Vereinbarung erfolgt zum Zeitpunkt der staatlichen Registrierung.

Verkauft ein Miteigentümer einen Anteil an einen anderen Miteigentümer, so entfällt das Vorkaufsrecht, und wenn mehrere Teilnehmer des gemeinsamen Miteigentums einen Anteil erwerben wollen, steht dem Verkäufer das Recht zu, einen Käufer auszuwählen.

Beendigung des Rechts auf gemeinsames Miteigentum

Eigentum, das sich im Miteigentum befindet, kann im gegenseitigen Einvernehmen zwischen seinen Teilnehmern aufgeteilt werden. Unter Güterteilung versteht man die Beendigung des Gesamteigentums. Jeder der ehemaligen Miteigentümer wird Eigentümer eines neuen, durch die Teilung entstandenen Eigentumsgegenstandes, über den er das Recht hat, ihn selbständig zu besitzen, zu nutzen und zu veräußern.

Ein Miteigentümer hat das Recht, die Herausgabe seines Anteils aus dem Miteigentum zu verlangen. Bei der Zuteilung eines Anteils bleibt das Miteigentum nur im Verhältnis zu den übrigen Teilnehmern erhalten. Der bisherige Miteigentümer ist nicht mehr Miteigentümer, sondern wird Eigentümer des zugeteilten Grundstücks – eines neuen Rechtsgegenstandes. Generell gilt, dass sowohl die Aufteilung als auch die Zuteilung im Einvernehmen zwischen den Teilnehmern erfolgen muss. Konnten sich die Beteiligten nicht auf die Art und Weise und die Bedingungen der Aufteilung des Gemeinschaftseigentums oder der Aufteilung eines Anteils einigen, kann der Streit vor Gericht beigelegt werden. Ist die Zuteilung eines Sachanteils gesetzlich nicht zulässig oder ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung des Miteigentumsvermögens nicht möglich, so hat der zugeteilte Miteigentümer Anspruch darauf, dass ihm der Wert seines Anteils von anderen Miteigentümern ausgezahlt wird ( Artikel 252 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches).

Das Gericht hat das Recht, den Anspruch eines Miteigentümers auf Zuteilung seines Sacheinlagenanteils abzulehnen, wenn die Zuteilung ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung des Miteigentumsvermögens unmöglich ist. Das Missverhältnis zwischen dem dem Beteiligten zugeteilten Sachvermögen und seinem Anteil an den Vermögensrechten wird durch Zahlung eines angemessenen Geldbetrags oder einer sonstigen Entschädigung beseitigt.

In Ausnahmefällen kann das Gericht auch ohne Zustimmung des Miteigentümers die übrigen Miteigentümer zum Schadensersatz verpflichten. Dies ist unter folgenden Umständen möglich: Der Anteil des Miteigentümers ist unbedeutend; der Anteil kann nicht realistisch zugeteilt werden; Der Miteigentümer hat kein wesentliches Interesse an der Nutzung des Gemeinschaftseigentums.

Die Zwangsvollstreckung eines Anteils am Gesamteigentum erfolgt sowohl im Miteigentum als auch im Miteigentum, mit der einzigen Besonderheit, dass beim Miteigentum zunächst der Anteil des Teilnehmers ermittelt werden muss.

Oftmals muss der gemeinschaftliche Wohnraum während der Nutzung aufgeteilt werden, und dann stellt sich die Frage nach der Aufteilung des Anteils auf die einzelnen Eigentümer.

Überlegen wir, wie die Anteile an einer Wohnung ermittelt werden und wie der Anteil jedes Miteigentümers aufgeteilt werden kann.

Das Verfahren zur Ermittlung der Eigentumsanteile

Artikel 245 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation regelt das Verfahren zur Bestimmung der Anteile an Eigentum, das im Besitz, Besitz und zur Verfügung mehrerer Eigentümer steht und ihnen aufgrund des Rechts des Miteigentums oder des Miteigentums gehört.

Das Gemeinschaftseigentum wird in gemeinschaftliches Eigentum – ohne Angabe von Anteilen – und gemeinschaftliches Eigentum, das jedem Eigentümer rechtlich einen bestimmten Teil des Eigentums zuweist, unterteilt. Darüber hinaus handelt es sich bei einem Anteil an einer Wohnung nicht um ein bestimmtes Zimmer, sondern um einen bestimmten Anteil am Eigentum an dieser Wohnung, der üblicherweise als Bruchteil ausgedrückt wird. Das gemeinsame Eigentum unterliegt der staatlichen Registrierung und die Daten darüber unterliegen der obligatorischen Eintragung in das Einheitliche Register der Rechte an Immobilien.

Die Grenzen Ihres Anteils können Sie nur durch Sachleistung bestimmen, und zwar auf verschiedene Weise – im Einvernehmen der Parteien und vor Gericht. Dies wird auch durch die Normen des Artikels 245 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation bestimmt.

Bei der Zuteilung eines Wohnungsanteils handelt es sich um die Übertragung seines Anteils in Sacheinlagen durch Eintragung des Eigentums an einem dem Anteil jedes einzelnen Bürgers entsprechenden Teil der Wohnung oder um die Zahlung einer Geldentschädigung durch einen oder mehrere Eigentümer für einen Anteil an der Wohnung Immobilie. So kann gemeinsames Eigentum im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien formalisiert werden. Konnten die Miteigentümer keine Einigung über die Bedingungen und das Verfahren für die Aufteilung einer gemeinsamen Wohnung oder die Aufteilung eines Wohnanteils erzielen, haben sie die Möglichkeit, diese Frage vor Gericht zu klären.

Es ist wichtig zu wissen, was der Unterschied zwischen der Aufteilung des gemeinschaftlichen Eigentums und der Festlegung von Anteilen an einer Wohnung und deren Sachaufteilung ist. Somit erfolgt die Zuteilung der Anteile in der Regel ohne Kündigung oder Änderung der Eigentumsrechte anderer Hauseigentümer. Die Aufteilung des Gesamteigentums führt hingegen zum Erlöschen der Eigentumsrechte der Miteigentümer und zu deren erneuter Eintragung.

Die Ermittlung der Eigentumsanteile kann auf folgenden rechtlichen Wegen erfolgen:

• Zuteilung des Anteils in Form von Sachleistungen.
• Entschädigung für die Kosten der Aktie.
• Zuteilung von Anteilen durch Gerichtsbeschluss.
• Zuteilung der Anteile nach Vereinbarung.

Gerichtliche Zuteilung eines Vermögensanteils

Können sich die Eigentümer über die Aufteilung der Anteile nicht einigen, gehen sie zur Ermittlung der Eigentumsanteile vor Gericht. In diesem Fall erfolgt die Zuteilung des Sachanteils gerichtlich. Die Richter bewerten alle Umstände und weisen einen Anteil aus dem Gemeinschaftseigentum zu. Ist die Zuteilung eines Sachanteils nicht möglich, weil dadurch das Gemeinschaftseigentum unverhältnismäßig geschädigt werden könnte, kann das Gericht entscheiden, den Wert der Anteile an die verbleibenden Miteigentümer auszuzahlen.

Nach Erhalt einer solchen Entschädigung verlieren die Eigentümer ihren Anspruch auf einen Anteil an der Wohnung. Auf diese Weise kann das Missverhältnis der Sachanteile für jeden Miteigentümer beseitigt werden, wenn die Wohnung nur über ein Zimmer und eine kleine Fläche verfügt. Diese Methode ist auch anwendbar, wenn sich die Miteigentümer geeinigt haben und keine Einwände gegen Barzahlungen als Ausgleich für ihre in Form von Sachleistungen zugeteilten Anteile haben.

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die Zuteilung eines Sachanteils nur dann möglich ist, wenn die Immobilie keinen erheblichen Schaden erleidet, das heißt, wenn die Fläche der Wohnung dies zulässt Den Eigentümern ist es möglich, einen isolierten Raum mit anschließender Ausstattung mit separatem Eingang und Wirtschaftsräumen (Badezimmer, Küchen usw.) zuzuweisen.

Tatsächlich ist die Zuteilung eines Anteils an einer Wohnung eine sehr arbeitsintensive Aufgabe, die sich als unmöglich erweisen kann, da die Fläche nicht jeder Wohnung die Umsetzung aller oben genannten Anforderungen zulässt. Für solche Immobilien wäre es am besten, das Verfahren zur Nutzung der Wohnräume gerichtlich festzulegen oder den Anteil eines der Eigentümer zu verkaufen.

Schließlich kommt es häufig vor, dass ein Bürger einen kleinen Anteil an einer Wohnung besitzt. Typischerweise hat ein solcher Eigentümer kein wesentliches eigenes Interesse an der Nutzung dieser Immobilie und sein Anteil kann nicht abgetrennt werden. Unter diesen Umständen kann das Gericht nach Feststellung, dass der Eigentümer einen kleinen Anteil an der Wohnung besitzt, eine Entscheidung über die obligatorische Zahlung einer Entschädigung an den Eigentümer durch die verbleibenden Eigentümer der Wohnung treffen.

Vereinbarung zur Festlegung der Eigentumsanteile

Konnten sich die Miteigentümer über die Ausübung des Miteigentumsrechts einigen und die Grenzen ihres jeweiligen Anteils unabhängig festlegen, so sah der Gesetzgeber für einen solchen Fall den Abschluss einer Vereinbarung über die Miteigentümer vor Zuteilung eines Anteils an der Wohnung. Aufgrund dieser Vereinbarung wird der zugeteilte Anteil eingetragen.

Die Standardvereinbarung der Miteigentümer über die Festlegung der Anteile enthält folgende Pflichtdaten:

• Name der Vereinbarung;
• Datum und Ort der Unterzeichnung der Vereinbarung zur Festlegung der Anteile;
• Vollständiger Name, Meldeadresse, Geburtsdatum und Passdaten aller Vertragsparteien;
• Adresse des Standorts der Immobilie: Wohnungen, Häuser usw.;
• Die Gesamtfläche der Wohnräume, an denen Anteile zugeteilt werden;
• Einzelheiten und Namen der Eigentumsurkunden für Immobilien;
• Registrierungsnummer im Unified State Register of Real Estate Rights;
• Nummer der Immobilie im Katasterregister;
• Die Höhe der Anteile der Vertragsparteien;
• Informationen über Belastungen des Grundstücks (falls vorhanden);
• Die Anzahl der Kopien der von den Teilnehmern erstellten und unterzeichneten Vereinbarung.

Nach der Erstellung des Vertrags muss dieser von jedem seiner Teilnehmer – Eigentümer der Wohnung – unterzeichnet werden. Danach können die Parteien Änderungen an der Vereinbarung nur noch im gegenseitigen Einvernehmen aller Beteiligten vornehmen. Es empfiehlt sich, den Vertrag notariell beurkunden zu lassen. Nach Abschluss einer Vereinbarung über die Festlegung der Anteile muss jeder Eigentümer einen Antrag auf staatliche Registrierung des Eigentums an dem ihm zugeteilten Anteil stellen. Auf Grundlage dieser Anträge erfolgt eine Eintragung in das Unified State Register und die Ausstellung einer entsprechenden Eigentumsbescheinigung.

So ermitteln Sie den Anteil an einer Wohnung zur Zuteilung

Der Anteil an einer Wohnung, die im Miteigentum steht, kann durch eine einfache Rechenoperation ermittelt werden, basierend auf dem Verhältnis der Gesamtfläche der Wohnung zur Anzahl der Eigentümer.

Grundsätzlich gelten die Anteile aller Miteigentümer als gleich, sofern sich nicht aus anderen Dokumenten oder Rechtsakten eine andere Regelung ergibt. Beispielsweise bei der Berechnung der Anteile an einer Wohnung mit einer Fläche von 100 qm. Zähler, die sich im gemeinsamen Miteigentum von 4 Eigentümern befinden, werden wie folgt durchgeführt:

100/4=25 m² ist ein gleicher Anteil für jeden der 4 Miteigentümer.

Die urkundliche Festlegung des Wohnungsanteils erfolgt auf der Grundlage einer zwischen den Eigentümern geschlossenen Vereinbarung oder einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung. Danach unterliegt der Besitz jedes zugeteilten Anteils der Registrierung bei der Rosreestr-Behörde. Für dieses Verfahren wird eine staatliche Gebühr erhoben. Danach erhält jeder Eigentümer eine Bescheinigung über die Registrierung der Eigentumsrechte und einen Auszug aus dem einheitlichen Staatsregister. Dies sind die wichtigsten Dokumente, die das Recht eines Bürgers auf einen zugeteilten Anteil an einer Wohnung oder einer anderen Immobilie bestätigen.

Weitere Artikel

Unsere Mitbürger hören oft Begriffe wie „Miteigentum an einer Wohnung“ und „Anteil am Eigentum an einer Wohnung“. Lassen Sie uns herausfinden, was diese Begriffe sind, womit sie verbunden sind und wie sich das gemeinschaftliche Eigentum an einer Wohnung vom privaten oder gemeinschaftlichen Eigentum an einer Wohnung sowie vom Eigentum an einem Zimmer in einer Wohnung unterscheidet?

I. Gemeinsames Miteigentum an der Wohnung.

Gemäß Artikel 244 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation gehört Eigentum von zwei oder mehr Personen ihnen aufgrund des Gemeinschaftseigentums. Eigentum kann im gemeinsamen Eigentum stehen, wobei der Anteil jedes Eigentümers am Eigentumsrecht bestimmt wird (gemeinsames Eigentum) oder ohne dass diese Anteile bestimmt werden (gemeinsames Eigentum).

Somit ist gemeinschaftliches Miteigentum das Eigentum von zwei oder mehreren Personen an einer Immobilie, das zwischen ihnen in bestimmte Teile (Anteile) aufgeteilt wird. Dieses Eigentum gehört jedoch, auch wenn es in Anteile aufgeteilt ist, allen seinen Eigentümern. Das heißt, jeder Eigentümer eines solchen Eigentums kann es mit den gleichen Rechten wie seine anderen Eigentümer besitzen und nutzen. Gemäß Artikel 288 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation übt der Eigentümer die Eigentums-, Nutzungs- und Verfügungsrechte an den ihm gehörenden Wohnräumen entsprechend ihrem Zweck aus. Wohnräume sind für den Aufenthalt von Bürgern bestimmt. Ein Bürger, der eine Wohnung besitzt, kann diese zum persönlichen Wohnen und zum Wohnen seiner Familienangehörigen nutzen.

Artikel 30 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation über die Rechte des Eigentümers von Wohnräumen besagt insbesondere Folgendes:

„1. Der Eigentümer einer Wohnstätte übt die Eigentums-, Nutzungs- und Verfügungsrechte an den ihm eigentumsrechtlich gehörenden Wohnräumen entsprechend ihrem Zweck und den in diesem Gesetz festgelegten Grenzen ihrer Nutzung aus.
2. Der Eigentümer von Wohnräumen hat das Recht, einem Bürger aufgrund eines Mietvertrages, einer unentgeltlichen Nutzungsvereinbarung oder aus anderen Rechtsgründen den Besitz und (oder) die Nutzung der ihm eigentumsrechtlich gehörenden Wohnräume zu überlassen, sowie an eine juristische Person aufgrund eines Mietvertrags oder aus anderen Rechtsgründen unter Berücksichtigung der durch das Zivilrecht und dieses Gesetz festgelegten Anforderungen.“

In Bezug auf das Recht auf gemeinsames Miteigentum an einer Wohnung haben alle Eigentümer einer Wohnung im Miteigentum gleichermaßen alle in Artikel 288 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation und Artikel 30 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation vorgesehenen Rechte , einschließlich des Aufenthaltsrechts in der Wohnung und des Rechts, ihre Familienangehörigen darin unterzubringen.

Allerdings ist die Veräußerung einer Wohnung (Vermietung einer Wohnung, Verkauf eines Anteils, Einzug weiterer Personen in die Wohnung) bei Miteigentum mit einigen Einschränkungen möglich.

Solche Beschränkungen sind in Artikel 246 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation vorgesehen, wonach die Veräußerung von Eigentum im Miteigentum im Einvernehmen aller Beteiligten erfolgt. Ein Teilnehmer am Miteigentum hat das Recht, seinen Anteil nach eigenem Ermessen zu verkaufen, zu spenden, zu vererben, zu verpfänden oder auf andere Weise darüber zu verfügen, vorbehaltlich der in Artikel 250 dieses Kodex vorgesehenen Regeln bei seiner entschädigungslosen Veräußerung .

Mit anderen Worten: Die Veräußerung von Miteigentumsanteilen an einer Wohnung ist zwar gesetzlich durchaus zulässig, bedarf jedoch der vorherigen Zustimmung aller Eigentümer der Wohnung (Eigentümer weiterer Anteile an dieser Wohnung). Insbesondere ist der Verkauf eines Eigentumsanteils an einer Wohnung vorbehaltlich einer Reihe von Voraussetzungen möglich, die ausdrücklich in Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation vorgesehen sind und auf die im Folgenden eingegangen wird.

II. Gegenstände und Gründe für die Entstehung des gemeinschaftlichen Miteigentums an Wohnräumen.

Gemäß Artikel 244 Teil 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation entsteht gemeinschaftliches Eigentum, wenn zwei oder mehr Personen Eigentum erwerben, das nicht ohne Änderung seines Zwecks geteilt werden kann (unteilbare Sachen) oder nicht kraft Gesetzes einer Teilung unterliegt. In Bezug auf Wohnräume verbietet oder beschränkt das Gesetz das Recht auf gemeinschaftliches Miteigentum nicht.

Somit ist das Recht auf gemeinsames Miteigentum für alle Wohnräume in der Russischen Föderation möglich, zu denen Artikel 16 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation Folgendes umfasst:

1) Wohngebäude, Teil eines Wohngebäudes;
2) Wohnung, Teil einer Wohnung;
3) Zimmer.

Die Gründe für die Entstehung des Rechts auf gemeinschaftliches Miteigentum können sehr unterschiedlich sein, wobei folgende Gründe besonders hervorzuheben sind:

1. Transaktionen mit Wohnräumen unter Beteiligung von Bürgern und Organisationen (Spende, Tausch, Kauf und Verkauf, Miete);
2. Übertragung des Eigentumsanteils an Wohneigentum durch Erbschaft (Erbschaft per Gesetz oder Testament);
3. Privatisierung von Wohnraum, d.h. unentgeltliche Überlassung staatlicher Wohnräume an einen Bürger;
4. Anerkennung des Eigentums an Wohnräumen (Anteil am Wohnraumrecht) durch gerichtliche Entscheidung.

In allen oben genannten Fällen kann das Eigentum sowohl an der gesamten Wohnung als auch an einem gesonderten Anteil am Eigentum an der Wohnung übertragen werden.

III. Der Unterschied zwischen Miteigentum an einer Wohnung und gemeinschaftlichem Miteigentum an einer Wohnung.

Das Eigentum an Wohnräumen (insbesondere einer Wohnung) kann nicht nur gemeinschaftlich, sondern auch gemeinschaftlich sein. Wie bereits oben erwähnt, kann Eigentum mit der Festlegung des Anteils jedes Eigentümers am Eigentumsrecht (gemeinsames Eigentum) oder ohne Festlegung dieser Anteile (gemeinsames Eigentum) im gemeinsamen Eigentum stehen, was in Artikel 244 Teil 2 verankert ist des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Gemäß Artikel 253 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation besitzen und nutzen die Teilnehmer des Miteigentums, sofern in einer Vereinbarung zwischen ihnen nichts anderes bestimmt ist, ebenso wie die Teilnehmer des Miteigentums gemeinsames Eigentum und nutzen es gemeinsam.

Die Veräußerung des gemeinschaftlichen Eigentums weist jedoch eigene Merkmale auf, die auch in Artikel 253 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation vorgesehen sind. Insbesondere kann die Veräußerung von Gemeinschaftseigentum nur gemeinsam von allen Beteiligten am Gesamtgemeinschaftseigentum vorgenommen werden. Mit anderen Worten: Wenn ein Miteigentümer einer Wohnung beispielsweise seinen Anteil an der Wohnung veräußern kann, nachdem er zuvor die Eigentümer anderer Anteile an dieser Wohnung über seine Absicht informiert hat, dann sind die Miteigentümer an einer Wohnung beteiligt Über die ihnen eigentumsrechtlich gehörende Wohnung können sie nur gemeinschaftlich verfügen, das heißt, sie können nicht einen Anteil am Eigentum an einer Wohnung, sondern die gesamte Wohnung als Ganzes veräußern. Um eine solche Beschränkung zu vermeiden, die die Veräußerung des Miteigentums an einer Wohnung sehr erschwert (schließlich ist deren Verkauf oder sonstige Veräußerung nur im Ganzen und nicht in Teilen möglich), müssen die Beteiligten am Miteigentum an einer Wohnung teilnehmen Eine Wohnung kann ihre Eigentumsanteile durch Abschluss einer entsprechenden Anteilsfestlegungsvereinbarung festlegen Aber auch bei der Bestimmung der Anteile am Miteigentumsrecht an einer Wohnung sind die Miteigentumsteilnehmer nicht frei in ihrer Wahl. Da eine Immobilientransaktion gemäß den Anforderungen des Artikels 164 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation der obligatorischen staatlichen Registrierung beim Föderalen Registrierungsdienst unterliegt, ist der Wortlaut der Vereinbarung über die Bestimmung der Anteile am Recht des gemeinsamen Miteigentums einer Wohnung müssen den Anforderungen an solche Vereinbarungen durch Beamte dieser Einrichtung entsprechen. Die Anforderungen des Föderalen Registrierungsdienstes an die Vereinbarung über die Bestimmung der Anteile am gemeinschaftlichen Miteigentumsrecht ergeben sich direkt aus dem Inhalt von Artikel 254 Teil 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, der eine Anforderung der Gleichheit der Anteile enthält alle Beteiligten im gemeinsamen Miteigentum an Eigentum.

Mit anderen Worten, wenn die Wohnung beispielsweise als Eigentum von drei Bürgern registriert wurde, registriert der Bundesregistrierungsdienst eine Vereinbarung über die Festlegung der Anteile an einer solchen Wohnung nur unter der Bedingung, dass jeder der Beteiligten am gemeinsamen Eigentum beteiligt ist Der Wohnung wird das Eigentum von 1/3 des Wohnungsanteils übertragen.

Nach Eintragung des Miteigentumsrechts an der Wohnung erwerben die Miteigentumsbeteiligten alle in Kapitel I dieses Artikels aufgeführten Rechte an dieser Wohnstätte.

IV. Der Unterschied zwischen Miteigentum an einer Wohnung und Privateigentum an einer Wohnung oder einem Zimmer.

Es ist notwendig, das Eigentumsrecht an einem Anteil an einer Wohnung vom Recht des Privateigentums an einer Wohnung oder einem separaten Raum in dieser Wohnung zu unterscheiden.

Eigentümer von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus und Anteile am Eigentum an Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus haben ein gemeinsames Recht – das Eigentumsrecht an einem Anteil am Gemeinschaftseigentum in einem Mehrfamilienhaus.

Gemäß Artikel 36 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation besitzen die Eigentümer von Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus durch das Recht des Miteigentums Räumlichkeiten in diesem Gebäude, die nicht Teile von Wohnungen sind und dazu bestimmt sind, mehr als einen Raum darin zu bedienen dieses Gebäude, einschließlich Treppenabgängen zwischen Wohnungen, Treppen, Aufzügen, Aufzügen und anderen Schächten, Korridoren, technischen Etagen, Dachböden, Kellern, in denen sich technische Kommunikation befindet, anderen Geräten, die mehr als einen Raum in einem bestimmten Haus versorgen (technische Keller), wie sowie Dächer, die tragende und nichttragende Konstruktionen eines bestimmten Hauses umschließen, mechanische, elektrische, sanitärtechnische und andere Geräte, die sich in diesem Haus außerhalb oder innerhalb des Geländes befinden und mehr als einen Raum bedienen, das Grundstück, auf dem sich dieses befindet Das Haus befindet sich mit Elementen der Landschafts- und Landschaftsgestaltung sowie anderen Gegenständen, die der Instandhaltung, dem Betrieb und der Verbesserung dieses Hauses dienen und sich auf dem angegebenen Grundstück befinden (im Folgenden als Gemeinschaftseigentum in einem Mehrfamilienhaus bezeichnet).

Somit besitzen die Eigentümer von Wohnungen, denen diese sowohl im gemeinschaftlichen Miteigentumsrecht als auch im gemeinschaftlichen Miteigentums- oder Privateigentumsrecht gehören, auch das Miteigentumsrecht an Gemeinschaftsräumen und allen Versorgungseinrichtungen in einem Mehrfamilienhaus.

Allerdings hat der Eigentümer eines Anteils am Eigentum einer Wohnung etwas weniger Rechte als der Eigentümer der gesamten Wohnung, dem die Wohnung als Privateigentum gehört, und der Eigentümer eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung.

Eigentümer, die eine eigene Wohnung besitzen, können über ihre Wohnung verfügen (verkaufen, tauschen, spenden usw.), ohne die Zustimmung einer anderen Person einzuholen und ohne vorher jemanden über ihre Absicht zu informieren.

Zu unterscheiden sind Eigentümer von Zimmern in Gemeinschaftswohnungen von Wohnungseigentümern, die Wohnungen als Privateigentum besitzen. In diesem Fall kann ein Bürger sowohl aufgrund von Gemeinschaftseigentum als auch aufgrund von Privateigentum Eigentümer eines separaten, isolierten Wohnraums (Zimmer) sein, der Teil eines anderen Wohnraums (Wohnung) ist. Allerdings haben die Eigentümer von Zimmern in Gemeinschaftswohnungen gemäß den Artikeln 41-42 des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation auch das Recht auf gemeinsames Miteigentum an Gemeinschaftsräumen in Gemeinschaftswohnungen (Flur, Küche, Bad usw.).

Wie bereits oben erwähnt, verfügen gemäß Artikel 246 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation die Eigentümer von Anteilen am Recht des gemeinsamen Miteigentums an Eigentum über dieses im gegenseitigen Einvernehmen. Da die Eigentümer von Zimmern in einer Gemeinschaftswohnung auch Miteigentumsanteile an Gemeinschaftsräumen in dieser Gemeinschaftswohnung haben, ist eine Verfügung über das Zimmer (Verkauf, Tausch, Vermietung etc.) nur mit Kenntnis und (bei Vermietung) möglich. schriftliche Zustimmung der Eigentümer anderer Räume in dieser Gemeinschaftswohnung.

Eigentümer von Anteilen an einer separaten Wohnung haben das Recht, über Anteile an der gesamten Wohnung zu verfügen (das Recht, Transaktionen zur Veräußerung von Eigentum durchzuführen), während Eigentümer von Zimmern in einer Gemeinschaftswohnung das Recht haben, über bestimmte Räume zu verfügen. Dementsprechend können die Eigentümer von Anteilen an einer einzelnen Wohnung bei allen Transaktionen mit Wohnraum nur ihren sogenannten „idealen“ Anteil am Eigentum an der gesamten Wohnung (z. B. 1/2 Anteil) verkaufen, während die Eigentümer von Zimmern kann zu einem viel höheren Preis für ein separates Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung verkauft werden.

V. Geschäfte mit einem Anteil am Eigentum einer Wohnung.

Eigentümer von Anteilen am Eigentum einer Wohnung können mit ihrem Anteil jede Transaktion durchführen, die nicht durch die geltende Gesetzgebung verboten ist – verkaufen, spenden, mietvertraglich übertragen, vererben, verpachten usw.

Bei zwei Transaktionen muss der Eigentümer des Anteils jedoch eine Reihe von Maßnahmen ergreifen, damit diese Transaktionen in Zukunft nicht von den Eigentümern anderer Anteile an dieser Wohnung gerichtlich angefochten werden. Beabsichtigt der Anteilseigentümer, die Wohnung zu vermieten, ist die schriftliche Zustimmung der Eigentümer weiterer Anteile dieser Wohnung einzuholen, entweder in Form eines gesonderten Dokuments (Inhalt: Der Eigentümer Ivanov erhebt keine Einwände gegen die Vermietung die Wohnung an den Bürger Petrov zu bestimmten Bedingungen zu vermieten) oder in Form eines Vermerks über die Genehmigung des Mietvertrags mit anderen Wohnungseigentümern auf dem Vertragstext selbst mit ihren Unterschriften und Abschriften der Unterschriften. Wenn es sich um den Verkauf eines Anteils am Eigentum einer Wohnung an einen Außenstehenden handelt, ist der Verkäufer des Anteils verpflichtet, das Vorkaufsrecht zum Erwerb seines Anteils durch andere Eigentümer dieser Wohnung unter vollständiger Einhaltung auszuüben die Anforderungen des Artikels 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Der Verkäufer des Anteils ist verpflichtet, die anderen Wohnungseigentümer einen Monat vor dem Verkauf seines Anteils schriftlich zu benachrichtigen und in der schriftlichen Mitteilung den genauen Preis anzugeben, zu dem er seinen Anteil an alle Interessenten verkaufen möchte. Andere Wohnungseigentümer müssen dem Verkäufer innerhalb eines Monats entweder eine schriftliche Zustimmung zum Kauf seines Anteils zum vorgeschlagenen Preis oder eine schriftliche Ablehnung des Abschlusses einer solchen Transaktion antworten. Für den Fall, dass die Eigentümer anderer Anteile der Wohnung mit einer schriftlichen Weigerung antworten, den Anteil zum vorgeschlagenen Preis zu kaufen, oder dem Verkäufer innerhalb eines Monats ab dem Datum der Absendung der Mitteilung keine Antwort geben (was der Fall sein wird). Dies gilt als tatsächliche Weigerung, die Transaktion abzuschließen.) Der Eigentümer des veräußerten Anteils hat das Recht, ihn an jeden zu verkaufen, der ihn haben möchte. Der Preis des Kauf- und Verkaufsvertrags muss jedoch genau dem Preis entsprechen, der in der Mitteilung an die anderen Eigentümer der Wohnung angegeben ist. Liegt der Preis im Anteilskauf- und -verkaufsvertrag um mindestens eine Kopeke über oder unter dem in der Bekanntmachung genannten Preis oder teilt der Verkäufer der Anteile keinem der Wohnungseigentümer mit, dass er beabsichtigt, seinen Anteil zu verkaufen, wird der Andere Wohnungseigentümer haben das Recht, vor Gericht einen Anspruch auf Übertragung der Rechte des Käufers auf sie einzureichen.

VI. Zuteilung eines Sachanteils und Festlegung des Verfahrens zur Nutzung der Wohnung.

Manchmal kommt es zu Konflikten zwischen den Eigentümern von Wohnanteilen, die das Zusammenleben in dieser Wohnanlage erschweren (Verwandte dürfen die Wohnung nicht betreten, sie dürfen keinen separaten Raum nutzen, sie schaffen Hindernisse in der Wohnung). Einzug der Familienangehörigen eines der in der Wohnung gemeldeten Eigentümer an den Wohnort dieser Wohnung usw.).

Aus dieser Situation gibt es nur drei Auswege:

1) Verkauf einer Aktie an irgendjemanden;
2) Festlegung des Verfahrens zur Nutzung von Wohnräumen;
3) Zuteilung von Sachanteilen.

Der Verkauf eines Wohneigentumsanteils ist aus wirtschaftlicher Sicht ein sehr zweifelhafter Schritt. Der neue Eigentümer der Aktie riskiert die gleichen Probleme wie der Verkäufer dieser Aktie. Dementsprechend ist sich der Käufer der Aktie der bevorstehenden „Kämpfe“ um das Recht bewusst, in die Wohnung einzuziehen und zumindest einige Räumlichkeiten in einer solchen Problemwohnung zu nutzen. All dies führt dazu, dass der Anteil zu einem deutlich reduzierten Preis verkauft wird, der manchmal drei- bis viermal günstiger ist, als es kosten würde, wenn das Verfahren zur Nutzung der Wohnung festgelegt oder der Anteil in Form von Sachleistungen zugeteilt worden wäre. Gemäß Artikel 252 Teil 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation hat ein Teilnehmer am Miteigentum das Recht, die Zuteilung seines Anteils am Gesamteigentum zu verlangen.

Die Zuteilung eines Sachanteils stellt die Anerkennung des Privateigentumsrechts an einem separaten isolierten Grundstück dar. Beispielsweise war ein Bürger Eigentümer eines Anteils an einer Dreizimmerwohnung und kann nach Aufteilung des Sachanteils Eigentümer eines separaten isolierten Zimmers in dieser Wohnung werden.

Allerdings ist nicht in allen Wohngebäuden die zwangsweise Zuteilung eines Sachanteils möglich.

Gemäß Absatz 12 des Beschlusses des Plenums des Obersten Gerichtshofs der Russischen Föderation Nr. 8 „Zu einigen Fragen der Anwendung des Gesetzes der Russischen Föderation durch Gerichte „Über die Privatisierung des Wohnungsbestands in der Russischen Föderation““ wird der Die Zuteilung eines ihm gehörenden Anteils an einen Miteigentumsteilnehmer an einem privatisierten Wohnraum, bei dem es sich um eine separate Wohnung handelt, ist zulässig, wenn technisch die Möglichkeit besteht, dem Kläger nicht nur einen isolierten Teil des Wohnraums, sondern auch des Versorgungsbetriebes zu übertragen Räume (Küche, Flur, Bad etc.), Ausstattung für einen separaten Eingang. Liegt eine solche Möglichkeit nicht vor, ist das Gericht berechtigt, auf Antrag des Klägers das Verfahren zur Nutzung der Wohnung festzulegen.

Daher ist eine erzwungene (gerichtliche) Zuteilung eines Sachanteils nur in freistehenden Wohngebäuden (z. B. einem Landhaus oder einer Hütte) möglich, in denen die Möglichkeit besteht, einen separaten Eingang einzurichten und eine Trennwand zu erstellen, die dies ermöglicht Verwandeln Sie dieses Wohngebäude tatsächlich in ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus mit separaten, isolierten Wohnungen.

Bewohner von Stadtwohnungen haben folgende Wahl: entweder durch Zuteilung eines Sachanteils (zur Sicherung des Eigentums an einzelnen isolierten Räumen) durch freiwilligen Abschluss einer Vereinbarung über die tatsächliche Anteilszuteilung mit den anderen Wohnungseigentümern oder durch Festlegung in Gericht das Verfahren zur Nutzung dieser Wohnung.

Gemäß Artikel 247 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation erfolgt der Besitz und die Nutzung von Eigentum im Miteigentum im Einvernehmen aller seiner Beteiligten und, falls keine Einigung erzielt wird, auf die vom Gericht festgelegte Weise. Die Festlegung des Verfahrens zur Nutzung einer Stadtwohnung ist durchaus vor Gericht möglich. Die Hauptbedingung ist, dass die Räume in der Wohnung isoliert sind (nicht nebeneinander). In diesem Fall bestimmt das Gericht, welcher der Wohnungseigentümer das Recht hat, welchen bestimmten isolierten Raum zu nutzen. Beispielsweise kann das Gericht dem Kläger Ivanov das Recht zur Nutzung von Zimmer Nr. 1 (entsprechend der Grundmiete der Wohnung vom BTI) und den Beklagten Petrov und Sidorov das Recht zur Nutzung von Zimmer Nr. 2 und zuerkennen Nr. 3. Im Falle der Zuteilung eines Sachanteils an einem Einfamilienhaus erhält Ivanov das Zimmer Nr. 1 als Privateigentum und im Falle der Festlegung des Nutzungsrechts in einer Stadtwohnung wird ihm das Nutzungsrecht zuerkannt ( Wohnrecht) Zimmer Nr. 1.

Im ersten Fall kann Ivanov sein Haus zum Marktpreis eines separaten Wohngebäudes (separates Zimmer) verkaufen. Im zweiten Fall verkaufen Sie den Eigentumsanteil an der Wohnung, jedoch mit dem gerichtlich gesicherten Recht zur Nutzung eines separaten Raumes. Dies sind die Gemeinsamkeiten und Unterschiede des gemeinsamen, gemeinschaftlichen und privaten Eigentums an Wohngebäuden in der Russischen Föderation.

Bei der Veräußerung von Immobilien durch zwei oder mehr Personen müssen die Besonderheiten der Rechtsfrage berücksichtigt werden, einschließlich der Bestimmung der Anteile am Miteigentumsrecht. Die Ausübung von Rechten kann in Form von Miteigentum, ohne dass jedem Teilnehmer Teile zugeteilt werden, oder in Form von Miteigentum, bei dem die Eigentumsgröße aller Miteigentümer bestimmt wird, zum Ausdruck kommen. Das Vorgehen und die Möglichkeit der Veräußerung einer Sache hängen davon ab, ob die Immobilie im Miteigentum oder im Miteigentum steht.

Das Verfahren zur Bestimmung der Aktiengröße

Als Gemeinschaftseigentum eingestuftes Gemeinschaftseigentum berücksichtigt die Möglichkeit und Notwendigkeit, den jedem Grundstückseigentümer zugeteilten Betrag festzulegen. Das Verfahren zur Bestimmung der Anteile am Miteigentumsrecht hängt von den konkreten Umständen der Erlangung des Eigentumsrechts ab:

• Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen;
• Nach Einigung zwischen den Teilnehmern.

In den folgenden Situationen gilt ein Objekt als gleichberechtigtes Eigentum:

• wenn es unmöglich ist, die Höhe des Eigentums jedes Teilnehmers zu bestimmen;
• in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen;
• mit freiwilliger Zustimmung der Eigentümer.

Aktiengleichheit

In folgenden Fällen besteht die Notwendigkeit, die Größe eines Teils zu bestimmen:

• wenn es von der Zusammensetzung eines gesamten Objekts getrennt wird;
• bei der Planung von Aktionen bezüglich eines Objekts.

Das Familiengesetzbuch verankert die Gleichheit hinsichtlich des gemeinsam erworbenen Vermögens der Ehegatten.

Darüber hinaus gelten die Teile für Teilnehmer an einem landwirtschaftlichen oder bäuerlichen Betrieb gemäß Art. als gleichwertig. 258 Bürgerliches Gesetzbuch. Mitglieder eines Haushalts haben bei der Aufteilung von Immobilien oder beim Ausscheiden aus dem Haushalt das Recht, mit einer gleichmäßigen Eigentumsverteilung zu rechnen.

Definition von Aktien

Die Höhe des Eigentums, ausgenommen Fälle der Gleichverteilung, richtet sich nach dem Beitrag jedes Beteiligten zur Entstehung des betreffenden Gegenstandes.

Änderung teilen

Im Prozess des Besitzes und der Durchführung verschiedener Immobilienhandlungen (Verkauf, Tausch, Kauf usw.) kann es zu Eigentumswechseln kommen.

Das Verfahren zur Ermittlung des veränderten Anteils eines Miteigentümers berücksichtigt folgende Kriterien:

• wesentlicher Beitrag zur Verbesserung der gesamten Immobilie;
• die Möglichkeit, die Höhe des Zuwachses und der Trennung vom Gemeinschaftseigentum festzulegen;
• Arbeitsbeitrag eines Miteigentumsteilnehmers zur vorgenommenen Änderung;
• andere Investitionen und inkrementelle Aktivitäten.

Möglichkeiten zur Änderung des Aktienverhältnisses

Die Wertänderung des Gemeinschaftseigentums ist mit Maßnahmen zur Wohnraumverbesserung verbunden. Bei Maßnahmen zur Veränderung einer gesamten Immobilie wird zwischen trennbaren Veränderungen und untrennbaren Verbesserungen unterschieden.

Wenn einer der Eigentümer Maßnahmen vorgenommen hat, die eine untrennbare Verbesserung der gesamten Immobilie zur Folge hatten, hat er das Recht, mit der Genehmigung einer Erhöhung seines Teils entsprechend der Wertsteigerung der Immobilie als Folge davon zu rechnen Änderungen.

Wenn Maßnahmen ergriffen wurden, die zu einer separierbaren Verbesserung oder Erhöhung geführt haben, ohne dass das ursprüngliche Eigentum oder die anderen Beteiligten Schaden genommen haben, ist eine Vereinbarung mit anderen Miteigentümern zur Durchführung dieser Änderungen nicht erforderlich.

Bei der Ermittlung der Eigentumshöhe jedes Teilnehmers nach der Verbesserung gehen sie von der Entscheidung aller Miteigentümer aus:

• Erhöhung des Anteils der Person, die die Verbesserungen vorgenommen hat;
• Zahlung einer Entschädigung im Verhältnis zum Beitrag zur Verbesserung unter Beibehaltung der Teilegröße.

Kommt kein Einzelbeschluss zustande, wird die abtrennbare Verbesserung als Eigentum des Eigentümers eingetragen, der die Ergänzung oder Änderung veranlasst hat.

Bei Streitigkeiten über die Art und Weise der Eintragung geänderter Eigentumsrechte gehen sie vor Gericht.

Schiedsgerichtspraxis

Die Gerichte prüfen am häufigsten Streitigkeiten im Zusammenhang mit den folgenden Situationen:

• Identifizierung eines Anteils an einer Wohnung;
• Bestimmung der Menge des Eigentums zur späteren Veräußerung;
• Änderung der Anteilsgröße nach Verbesserung.

Die Begründung eines Anteils an einer Immobilie, insbesondere an einer Wohnung, ist nur zulässig, wenn die tatsächliche Möglichkeit unter Berücksichtigung folgender Bestimmungen besteht:

• Eine natürliche Aufteilung eines Teils des Grundstücks ist in einer Einzimmerwohnung nahezu unmöglich.
• Werden objektive unüberwindbare Hindernisse festgestellt, die eine Trennung des Eigentums vom Gemeinschaftseigentum unmöglich machen, kann das Gericht eine Entschädigung entsprechend der Höhe des Anteils zusprechen.
• Das Fehlen einer Zuteilung und ordnungsgemäßen Registrierung eines Anteils setzt eine zwingende Abstimmung mit anderen Eigentümern des Objekts über etwaige Maßnahmen zur Ausübung des Verfügungsrechts über das Eigentum voraus.
• Mit der Zuteilung geht eine Regelung des Verfahrens zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums mit anderen Eigentümern einher.

Jeder Fall der Anteilsfestlegung wird individuell unter Berücksichtigung aller damit verbundenen Umstände und Bedingungen betrachtet. Ist eine friedliche Einigung mit den Miteigentümern nicht möglich, wird eine Entscheidung auf Grundlage der gerichtlichen Prüfung des Falles getroffen.