Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу

Какие дополнительные расходы несет ипотечный заемщик как при оформлении жилищного кредита, так и в течение всего его срока

Ипотека является наиболее выгодным вариантом приобретения жилья, так как ставки по жилищным кредитам ниже. Но не стоит забывать, что помимо первоначального взноса (в среднем от 10% от стоимости квартиры) заемщику нужно быть готовым и к дополнительным расходам, которых не удастся избежать.

При расчетах финансовых возможностей заемщик должен учитывать расходы, которые бывают как одноразовые (выплачиваются во время оформления ипотеки), так и постоянные (растянуты на весь срок ипотечного кредита).

Оценка недвижимости

Банк обязательно потребует оценить стоимость квартиры. Это необходимо, чтобы определить стоимость залога, который переходит банку до тех пор, пока не будет погашена полная стоимость жилищного кредита. Оценку проводят компании, аккредитованные в кредитной организации. В среднем стоимость работ по оценке составляет около 5 тыс. руб.

Нотариус

Если вы покупаете долю в квартире, то такие сделки купли-продажи заключаются . Стоимость его услуг будет составлять около 0,5% от суммы, указанной в договоре купли-продажи, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Также если вы состоите в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку с недвижимостью. Обычно нотариальные конторы берут за это 1-2 тыс. руб.

Страхование

Российские кредитные организации обязательно требуют в пользу банка. Также банки могут потребовать застраховать здоровье заемщика. Эта опция не всегда обязательна, но при нежелании застраховаться банк может отказать в выдаче ипотеки либо увеличить ставку по кредиту. Страховки придется продлять ежегодно в течение всего срока кредита. Стоимость страховки здоровья обычно составляет около 1% от тела кредита. При этом финансовая организация при страховании здоровья обычно снижает ставку по кредиту на столько же — 1%. Сумма страховой премии постепенно будет снижаться в течение срока кредита, так как она зависит от того, сколько денег заемщик должен банку.

Регистрация права собственности

За регистрацию права собственности на приобретаемое жилье в России обязательно взимается госпошлина, которая предусмотрена Налоговым кодексом. Этого расхода не избежать покупателю квартиры, но заплатить придется всего 500 руб.

Услуги брокера

В большинстве случаев покупатели пользуются услугами риелтора по поиску необходимой квартиры. И если на первичном рынке сделку можно провести напрямую через застройщика, то на вторичном, скорее всего, без риелтора не обойтись. Услуги риелтора недешевые — обычно за подбор квартиры и сопровождения сделки брокеры берут от 1 до 3% от ее стоимости. Также иногда покупатели пользуются услугами ипотечного брокера. Стоимость его услуг практически такая же, как у риелтора.

Прочие услуги банка

Банки при оформлении ипотечной сделки предоставляют дополнительные услуги, которые тоже нужно учитывать в стоимости оформления кредита. Например, при совершении сделки по ипотеке может понадобиться аренда банковской ячейки, где будут храниться деньги до их передачи продавцу квартиры. Некоторые кредитные организации также взимают дополнительные платежи за перевод средств из другого банка, безналичные переводы, обналичку средств и даже пересчет денег. Стоимость услуг зависит от конкретного банка, и ее лучше узнать заранее.

1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.

Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.

3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Комментарии к ст. 340 ГК РФ

1. Статья устанавливает разные режимы для принадлежностей заложенного имущества и его плодов, продукции. Залог охватывает вещи, их принадлежности, если иное не предусмотрено законом или договором. Плоды (независимо от того, отделимы они либо неотделимы), продукция и доходы, полученные при использовании заложенного имущества, входят в состав предмета залога лишь в случае, если это предусмотрено условиями договора. Например, доходы по заложенным ценным бумагам, если иное не установлено договором о залоге, не входят в предмет залога и должны быть переданы залогодателю.

2. Ипотека предприятия как имущественного комплекса включает залог входящего в него движимого имущества, права требования по заключенным сделкам, в том числе в период ипотеки, и исключительные права, если иное не установлено законом или договором. Ипотека предприятия не препятствует его деятельности, закупке необходимого имущества, осуществлению соответствующих расходов. Залогодержатель вправе контролировать (фактически и по документам) правильность содержания предприятия, целесообразность осуществляемых расходов (см. п. 2 ст. 343 ГК). Более подробно ипотека предприятий будет отражена в законе об ипотеке.

3. Ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка или права аренды либо части земельного участка, достаточного для функционирования заложенного здания (сооружения). Данное правило обязательно для залогодателя, обладающего правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание (сооружение).

В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), составляющее предмет ипотеки, он вправе заложить только здание (сооружение). Такой договор является действительным (см. п. 44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

4. Залог квартир, других помещений, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без ипотеки земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако по общим правилам о залоге недвижимости с обязательным нотариальным удостоверением и соответствующей регистрацией.

5. Ипотека земельного участка допускается без ипотеки здания (сооружения), находящегося или возводимого на данном участке. При этом залогодатель либо иной собственник здания (сооружения) сохраняет право ограниченного пользования (сервитута) частью земельного участка, необходимого для прохода и использования здания (сооружения) в соответствии с его назначением (см. ст. 274 ГК и коммент. к ней).

При ипотеке земельного участка к договору должна прилагаться копия чертежа границ данного участка, которую выдает соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Стороны не вправе устанавливать оценочную стоимость заложенного земельного участка ниже его нормативной цены (ч. 4 п. 5 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования").

6. ГК (п. 6 коммент. статьи) допускает залог вещей (вслед за Законом о залоге) и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. Так, может быть предоставлен кредит под строение (жилое помещение), на возведение которого отпускаются ссудные средства. Предметом залога может быть будущий авторский гонорар либо суммы, которые залогодатель может получить по наследству.

Поэтому следует признать не соответствующим залоговому законодательству Постановление Президиума ВАС РФ от 13 августа 1996 г. N 3238/96 по делу 9-30ка, в котором Президиум ВАС РФ нашел договор залога недействительным на том основании, что в момент заключения договора залогодатель не являлся собственником предмета залога (не владел им на праве хозяйственного ведения), а получил его по договору купли-продажи лишь впоследствии (см. Вестник ВАС РФ. 1996. N 10. С. 72).

Прочтение этой статьи займет у вас примерно 7 минут.

Ранее мы уже отвечали на вопрос «Как оформить кредит под залог?» - рассказали о процедуре оформления кредитов с обеспечением, рассмотрели виды залога и этапы взыскания долгов.

В этой статье речь идет о стоимости залога:

Приятного чтения!

Что такое залог?

Залоговое обеспечение - это предоставленное заемщиком имущество, которое используется в качестве гарантии выполнения условий заключенной с кредитором сделки. Обычно речь идет о недвижимости, транспортных средствах, электронике, ювелирных изделиях или иных формах собственности, официально принадлежащих залогодателю. Если заемщик наотрез отказывается выплачивать действующий кредит, финансовое учреждение имеет полное право использовать продажу залога в целях возмещения возможных убытков.

Требования к залоговому обеспечению:

• Рыночная стоимость залога должна покрывать выплаты по кредиту и все издержки кредитора.
• Срок реализации указанного в договоре залогового имущества не превышает 150 дней.
• Заемщик обязан подтвердить право собственности на объект залогового обеспечения.
• Временные финансовые ограничения, включая запрет на продажу и оформление дарственной.
• Получение разрешения от совладельца на предоставление в качестве залога совместного имущества.
• Обязательное страхование предоставленного в качестве залога имущества.

Таким образом, кредит считается обеспеченным, если предоставленный клиентом залог в полной мере соответствует выдвинутым кредитором требованиям.

Следует отметить, что некоторые финансовые учреждения усложняют процедуру кредитования, требуя от залогодержателя дополнительное обеспечения. При этом стоимость предоставленного имущества не должна чрезмерно превышать размер кредита. Обычно рыночная цена залога на 20-30% превышает сумму займа. Этого достаточно для погашения просроченных задолженностей.

Рыночная цена залогового обеспечения

Экспертная оценка залогового имущества предполагает расчет текущей рыночной стоимости, ведь понятие обеспеченности кредита напрямую зависит от качества предложенного заемщиком залога. Полноценное обеспечение будет соответствовать требованиям банка касательно финансовых аспектов сделки.

Рыночная стоимость залога должна:

1. Покрыть любые издержки, связанные с реализацией путем аукциона указанного в договоренности залогового имущества.
2. Превысить размер получаемого кредита.
3. Компенсировать дополнительные выплаты и проценты за один год использования займа.

Кредиторы обычно расценивают стоимость залога в качестве общей суммы всех затрат по кредиту. Чтобы определить рыночную цену, необходимо осуществить тщательную оценку залоговых объектов. Для этого нанимаются эксперты, которые входят в штат кредитующего учреждения или предоставляют свои услуги в качестве независимых специалистов. Оценочные фирмы могут быть наняты как кредитором, так и заемщиком.

Способы определения стоимости залога:

• Полноценная оценка, предполагающая привлечение экспертов для изучения залогового имущества.
• Применение покупной стоимости с учетом понижающих коэффициентов.
• Использование суммы, указанной в заключенном ранее договоре страхования залогового объекта.

Безусловно, наиболее оптимальным вариантом считается расчет стоимости залогового имущества с нуля. В этом случае профессионалы уделят внимание дополнительным факторам, влияющим на стоимость залога. Например, на этапе страхования залогового имущества не учитываются издержки, поэтому оценочная стоимость не соответствует действительности. Эксперты должны учесть любые затраты, связанные с процессом кредитования. Оптимальной считается стоимость залогового обеспечения, которая в полной мере покрывает возможные издержки, процентные платежи и прочие затраты по запланированному для получения кредиту.

Крупные банки обычно берут в качестве залога только ликвидные объекты, на которые есть постоянный спрос. Речь идет об имуществе, продажа которого не должна вызывать особых трудностей. Обязательным требованием также считается правильное составление и оформление документов согласно действующему законодательству.

Кредиторы стараются учитывать размер процентной ставки и текущий уровень ликвидности имущества. К тому же, прежде чем приступить к оформлению кредита, следует застраховать объекты, предоставленные в качестве залога. Допускается использование в качестве полноценного обеспечения полученного взаймы имущества. Например, автокредит и ипотека предполагает именно эту форму гарантирования сделки.

Предлагаем Вашему вниманию 4 кредитные организации, в которых можно получить кредит под залог недвижимости и транспортного средства:

Оценка стоимости залогового имущества

Привлекая профессионалов к оценке залога, финансовое учреждение обычно планирует получить полноценный отчет, в котором будут указаны конкретные параметры обеспечения и обоснованы данные относительно его стоимости. Кредитору необходимы лишь выводы эксперта. Если оценочная цена не соответствует параметрам сделки, финансовое учреждение откажет в финансировании. Потенциальному заемщику придется искать иное обеспечение, или снизить финансовые аппетиты, сократив размер займа и продолжительность кредитования.

Этапы оценки залога:

1. Изучение документов, безапелляционно подтверждающих единоличное или совместное право собственности на используемый в качестве обеспечения объект.
2. Изучение залога, в том числе проверка его текущего состояния.
3. Расчёт рыночной стоимости имущества.
4. Составление отчета о выполненной работе.

Дополнительные требования к оценочной деятельности выдвигаются в зависимости от типа обеспечения. Эксперт обязан внимательно изучить весь предоставленный заемщиком пакет документов, а также сам залог. Если речь заходит о недвижимости, электронике или транспортных средствах, оценивается техническое состояние имущества. Иногда в качестве обеспечения применяются готовые продукты и различные виды сырья, поэтому заемщику необходимо дополнительно получить право на использование помещений, в которых хранятся подобные объекты. Таким образом, оценка залогового имущества включает также проверку документов.

Кредиторы стараются выдвигать максимально адекватные требования к залоговому имуществу, поэтому оценщики в своей работе часто отталкиваются от запросов финансовых учреждений. Оценка обычно длится от получаса до нескольких недель в зависимости от типа обеспечения. Если на этапе выполнения подобной работы возникают какие-либо проблемы, заемщик может отказаться от дальнейшего сотрудничества с кредитором.

Заключение договора залога

После этапа оценки стороны приступают к заключению договора. Согласно подобному документу, заемщик передает движимое или недвижимое имущество другой стороне (кредитору) с целью предоставления гарантии возвращения дога. Процесс обеспечения позволяет получить доступ к улучшенным условиям кредитования. Добровольно гарантирующий сделку заемщик может претендовать на оформление долгосрочных кредитов.

В договоре указывается:

• Тип предоставленного в качестве залога имущества.
• Оценочная стоимость используемого в качестве обеспечения объекта.
• Условия применения залога для погашения долговых обязательств.

Используемая для гарантирования сделки вещь остается собственностью заемщика. Кредитор получает доступ к залогу только в случае нарушения клиентом соглашения. Заемщику запрещается продавать или дарить заложенную вещь вплоть до окончания действия кредитного договора.

Процедура принудительного взыскания задолженности происходит только в случае умышленного нарушения клиентом условий сделки. Сначала залог изымается, а затем выставляется кредитором на аукцион. Полученная сумма, которая соответствует расчетной стоимости имущества или превышает этот показатель, используется для погашения долга. Остаток средств, полученных от продажи имущества и выплаты займа, возвращается заемщику.

Определяется по соглашению сторон;

Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога;

Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшение рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны;

Согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания. Если иное не вытекает из закона, договора или решения суда.

Залогодержатель обязан осуществлять меры по содержанию и обеспечению сохранности имущества, а именно:

Застраховать заложенное имущество за счет залогодателя в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования;

Принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества;

Немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы или повреждения заложенного имущества (п.1 ст.343 ГК РФ);

Не совершать действий. Которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества.

Залогодатель вправе владеть и пользоваться остающимся у него предметом залога, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа залога (п.1 ст.346 ГК РФ). При этом использование должно иметь целевой характер и не ухудшать качества имущества.

Залогодатель имеет право распоряжаться заложенным имуществом путем его отчуждения, передачи в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом, но только с согласия залогодержателя и если иное не вытекает из закона, договора или существа залога (п.2 ст.346 ГК РФ).

Кроме того, залогодатель-гражданин вправе распорядиться заложенным имуществом на случай смерти, т.е. завещать его. Причем соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения основного обязательства, если залоговое обеспечение утрачивается. Согласно ст.351 ГК РФ данное право может быть реализовано в случаях, если:

Предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, в нарушение условий договора о залоге;

Предмет залога заменен залогодателем без согласия залогодержателя (п.1 ст.345 ГК РФ);

Заложенное имущество утрачено по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (погибло или повреждено либо залогодатель лишился прав собственности или хозяйственного ведения на него), а залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом (п.2 ст.345 ГК РФ).

Залогодержателю предоставляется также право требовать досрочного исполнения основного обязательства, а если это требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога и в случаях, когда правонарушения залогодателя не влекут утрату заложенного имущества (п.2 ст.351 ГК РФ). К их числу относятся.