Доверенность на проведение общего собрания собственников дома. Доверенность на право голосования на общем собрании членов тсж нужно ли заверять

Доверенность на участие в общем собрании собственников

Часть 2, статьи 48 Жилищного кодекса РФ содержит требования, предъявляемые к доверенности, уполномочивающей иное лицо принимать участие в голосовании на общем собрании собственников (паспортные данные, место жительства, полное имя или наименование, если доверенность выдается юридическому лицу). Кроме того, указанная норма статьи 48 ЖК РФ отсылает нас к статье 185 Гражданского кодекса РФ. в соответствии с ч.ч. 4, 5 которой, доверенность может быть удостоверена жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства доверителя, или организацией, в которой доверитель работает или учится, а также администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором лицо находится на излечении.

Доверенность на голосование на общем собрании собственников помещений дома, разумеется, может быть удостоверена и нотариально, но ввиду дороговизны для большинства собственников жилья услуг нотариуса, нотариальную доверенность, предоставляющую право голосовать на общем собрании собственников увидеть можно не часто.

Доверенность от юридического лица, являющегося собственником помещения в многоквартирном жилом доме, на голосование на общем собрании собственников, подписывается руководителем (или иным, имеющим на это права, согласно уставу, лицом) и заверяется печатью данной организации.

Недействительность доверенности на участие в общем собрании собственников

Приведенные выше нормы права, на первый взгляд, не вызывают трудностей в уяснении их смысла, однако, следует констатировать, что в судебной практике отсутствует единообразие в толковании ряда спорных моментов. В частности, речь идет о последствиях несоблюдения при выдаче доверенностей норм права, предусмотренных статьями 48 ЖК РФ и 185 ГК РФ и выводах судов о последующем одобрении решений общих собраний собственников помещений МКД.

Нет единого подхода и в вопросе об отнесении управляющих организаций и товариществ собственников жилья, осуществляющих эксплуатацию многоквартирного жилого дома к жилищно-эксплуатационным организациям, имеющих право удостоверять доверенности собственников жилых помещений МКД на представительство на общем собрании собственников (голосование).

Итак, несколько статей на заданную тему.

Каковы последствия выдачи доверенности на голосование на общем собрании собственников помещений МКД в простой письменной форме без удостоверения нотариусом или управляющей организацией? Примет ли во внимание суд тот факт, что собственники помещений, выдавшие доверенность, впоследствии не оспаривали принятых общим собранием собственников решений

Доверенность на участие в собрании собственников недействительна. Последствия

При отсутствии полномочий у представителя, например, при недействительности доверенности по пороку формы, представляемый своими последующими действиями может одобрить сделку.

Насколько данная норма права применима к одобрению действий представителя, проголосовавшего по недействительной доверенности на общем собрании собственников помещений МКД? Может ли впоследствии собственник, выдавший такую доверенность одобрить действия представителя?

Может ли управляющая организация, в лице ее должностного лица, удостоверить доверенность собственника жилого помещения на голосование на общем собрании собственников МКД?

Инициаторы собрания намекнули, что в случае нашего обращения в суд, они предъявят доверенности, якобы выданные сособственниками на голосование (составят их задним числом).

Каковы перспективы обращения в суд в таком случае? Как суд должен расценить составленные задним числом доверенности на голосование на общем собрании собственников?

Доверенность для представления интересов собственника на Общем собрании собственников помещений МКД

К участию в собрании могут быть допущены только собственники, включенные в реестр многоквартирного дома. Список собственников, имеющих право участвовать в общем собрании, составляется на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на жилое (или нежилое) помещение. Закон не определяет, какой орган составляет этот список. Следует считать, что над ним работает организация, осуществляющая управление многоквартирным домом (жилищный кооператив, товарищество собственников жилья, управляющая организация и т. п.).

Необходимо учитывать, что такой реестр прежде всего нужен для того, чтобы обеспечить возможность голосования при проведении собрания как в очной, так и заочной форме. Кроме того, для уведомления о проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме нужно знать, кому их рассылать.

На основании ст. 48 ЖК РФ право на участие в общем собрании собственником осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. Собственник вправе в любое время заменить своего представителя на общем собрании собственников или лично принять участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника на общем собрании собственников действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов или актов уполномоченных на то государственных органов или органов местного самоуправления либо доверенности, составленной в письменной форме. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом и представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Анализ данной нормы права позволяет обратить внимание на следующие обстоятельства:

Статья 185 ГК РФ. Доверенность

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
2. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
3. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

1. доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом

Альтернативные способы регистрации по месту жительства без присутствия собственника

Часто сотрудники ФМС отказываются зарегистрировать гражданина, который имеет доверенность от собственника на прописку. Если владелец квартиры не имеет возможности присутствовать при подаче заявления на регистрацию, в ФМС направляется нотариально заверенное согласие на прописку гражданина и нотариально заверенное заявление от него по форме № 6.

только для жителей Москвы и МО Мухаметзянова И.В.

юрист на сайте Гатауллина Р.Р.

юрист на сайте Лапо А.М.

юрист на сайте Магола В.О.

юрист на сайте Центр содействия бизнесу "СТЭНЛИ"

юрист на сайте Оплеснин И.И.

юрист на сайте Соболев Е.В.

юрист на сайте Степанов В.И.

юрист на сайте Боровикова И.В.

юрист на сайте Колодко В.В.

юрист на сайте

Здравствуйте, уважаемый гость!

Сейчас на сайте 160 юристов.

Какой у Вас вопрос?

Доверенность на право участия в общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома и собраниях членов ТСЖ/ЖСК

ДОВЕРЕННОСТЬ

г. (вписать нужное) число, месяц, год

Я, (Ф. И. О. лица, выдавшего доверенность) . паспорт (серия, номер, код подразделения, кем и когда выдан) . зарегистрированный(-ая) по адресу: (вписать нужное) . являющийся(-аяся) членом ТСЖ/ЖСК (вписать нужное) . собственником квартиры/нежилого помещения № (вписать нужное) корпус № (вписать нужное) по улице (вписать нужное), свидетельство о государственной регистрации права (номер, кем и когда выдано), настоящей доверенностью уполномочиваю,

(Ф. И. О. лица, которому выдана доверенность) . паспорт (серия, номер, код подразделения, кем и когда выдан) . зарегистрированный(-ая) по адресу: (вписать нужное) .

представлять мои интересы на общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома № (вписать нужное) корпус № (вписать нужное) по улице (вписать нужное) и собраниях членов ТСЖ/ЖСК (вписать нужное) . в том числе участвовать в голосовании по всем вопросам повестки дня собрания, обжаловать в суд решение общего собрания членов ТСЖ/ЖСК или решение органа управления ТСЖ/ЖСК, которые нарушают мои права и законные интересы как члена такого объединения, расписываться за меня и выполнять иные действия, необходимые для представления моих интересов на этих общих собраниях.

Доверенность выдана без права передоверия сроком на (вписать нужное) .

______________________ (подпись лица, выдавшего доверенность, инициалы, фамилия)

Примечание. Исходя из требований ст. 48 Жилищного кодекса РФ доверенность на представителя должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально. Согласно указанным пунктам доверенность может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении, а доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

Как и любая другая постройка, многоквартирный дом нуждается в тщательном уходе . Частные дома подвержены старению, многоэтажные конструкции тоже не исключение.

Поэтому, несомненно, важно вовремя проводить ремонтные работы и другие действия, которые будут поддерживать постройку в надлежащем состоянии.

Но кто несет ответственность за то, чтобы дом находился в подобающем виде?

Безусловно, каждую многоквартирную постройку населяют жильцы.

Все они заинтересованы не только в том, чтобы жить в комфорте в собственных квартирах, но и наслаждаться комфортом чистотой и удобством внутри дома . Согласитесь, всем хочется лицезреть из окна облагороженную территорию, иметь чистый работающий лифт, ухоженные подъезды.

Но не всегда желаемое сопоставимо с действительностью. Получая дом от застройщика, жильцам дается время на то чтобы выбрать .

Сегодня популярны такие виды организаций по управлению как управляющая компания и ТСЖ. Последнее является по ряду объективных причин.

Первая из них состоит в том, что ТСЖ имеет в своем составе самих инициативных владельцев помещений в многоквартирном доме.

Во вторых, причина заключается в том, что собрание законных владельцев жилья является самым важным органом управления внутри организации и его решения неоспоримы.

Все эти причины дают жильцам возможность полагать, что избрав данный способ управления они наиболее функционально и грамотно смогут расходовать бюджетные средства, а значит, добиться идеального результата и состояния дома.

Так ли оно на самом деле? Какая функция ложится на это мероприятие и действительно ли идет речь о беспрекословном выполнении принятых решений? Поговорим об этом в нашей статье.

Значение

Для чего нужно общее собрание ? ТСЖ действует на некоммерческой основе. Основной род деятельности данной организации – это управление и содержание многоквартирного дома.

Кроме того, товарищество является юридическим лицом, так как имеет все полномочия по найму сотрудников на постоянную и временную работу, а также является налогоплательщиком .

Общее собрание членов ТСЖ, то есть владельцев помещений в многоквартирном доме имеет определяющее значение.

Дело в том, что совместное нахождение данных лиц и обсуждение дает основание для принятия единственного правильного решения , которое бы касалось управления многоквартирным домом.

Узнайте из наших статей об обязанностях , а также его , перед жильцами.

Формы проведения

Несмотря на то, что подобные сборища собираются не часто и в большинстве своем только по животрепещущим, серьезным вопросам, не всегда все могут присутствовать .

В летний сезон, когда многие на дачах или же в будни, когда люди преимущественно на работе мало кто может появиться. Для этого законодатель допускает использование ряда форм:

1. Очное собрание, осуществляется в случае, когда все владельцы жилья или большая их часть в сборе.

Такое собрание будет правомочным, так как активное большинство будет участвовать в голосовании.

2. Очно-заочное , это когда около половины проживающих в доме собралось вместе, а другая не смогла явиться. Тогда решение принимается путем голосования явившихся, а затем сопоставления с результатами опроса проведенного с неявившимися. Голоса суммируются, и принимается общее решение.
3. — это когда является меньшая часть жильцов, и голосование в основном проводится в результате поквартирного опроса.

Что такое кворум?

Такое понятие как кворум широко применимо в практике действия и функционирования товарищества и если вам до сих пор данное понятие неведомо – советуем ознакомиться.

Под кворумом понимают самое минимальное, но необходимое количество голосов от владельцев помещений в МКД, после чего принятое решение будет считаться законным.

Как правило, кворум приближается к отметке в пятьдесят процентов голосов, но законных собственников жилья может устанавливаться и другая норма.

Голосование по доверенности

Причин для этого масса – отдых, работа, длительная поездка или же просто состояние здоровья. Многие смотрят на эту ситуацию просто и не придают большого значения. Другие же наоборот, считают, что их присутствие очень важно и может сыграть на принятие решение.

Если собственник хочет поучаствовать, но у него нет возможности на него явиться, он может попросить об этом любое сове доверенное лицо . Для этого собственник может заранее составить доверенность на лицо.

При этом не требуется нотариальное заверение данного документа. Вы можете просто явиться в офис товарищества со своим доверенным лицом, объяснить ситуацию и поставить на доверенность печать товарищества.

С этого момента вы можете спокойно отправляться по своим делам, зная, что ваше доверенное лицо выразит на собрании вашу непосредственную волю.

Доверенность от собственника квартиры на представление интересов в ТСЖ это документ, который составляется на белом листе бумаги формата а4 преимущественно компьютерным шрифтом.

Отлично, если в вашем товариществе есть образец составления и заполнения такого документа. Если же нет, то вы можете прибегнуть к поиску образца доверенностей в интернете.

Не забудьте поставить подпись и печать товарищества. Данный документ позволит вашему доверенному лицу участвовать от вашего имени в голосовании и возможно тем самым повлиять на его ход и как следствие – принятое решение.

К слову сказать, так как доверенность остается в рамках товарищества собственников жилья, то не обязательно заполнять ее в соответствии со всеми правилами , которым отвечает нотариальная доверенность.

Доверенность для членов тсж имеет более упрощенную форму, не требует сложных формулировок и имеет собой цель разрешить постороннему лицу от вашего имени осуществить вашу волю и отсутствие настоящее собственника.

Собрание собственников жилья в многоэтажном доме – немало значимый орган управления, который имеет высшую юридическую силу в товариществе.

Поэтому если вы являетесь одним из собственников, то не пренебрегайте своей обязанностью осуществлять волеизъявление ведь вполне возможно, что от вашего голоса зависит судьба вашего же дома.

Будьте ответственным собственником и хотя бы немного переживайте за постройку, в которой проживаете.

Ведь от эффективности работы и взаимодействия всех членов товарищества законных собственников жилья зависит, в каком состоянии будет ваш дом спустя несколько лет и грозит ли ему аварийное состояние или даже в почтенном возрасте он будет радовать своих жильцов.

О порядке проведения собрания ТСЖ узнайте из видео:

Общее собрание собственников жилплощади представляет собой важное мероприятие, на котором решаются вопросы о благоустройстве недвижимого имущества и улучшении жилищных условий. Все участвующие в собрании жильцы приходят к взаимовыгодному консенсусу, взаимодействуя при этом с домоуправляющими компаниями.

В идеале, собственники присутствуют на подобных сборах лично. Но случается так, что присутствие того или иного гражданина невозможно. Причинами данного явления могут быть следующие факторы:

• Собственная болезнь или неудовлетворительное состояние здоровья близкого человека;
• Ненормированный рабочий график и предельная занятость;
• Отсутствие в стране по личным причинам или в связи с длительной командировкой за рубеж;
• Другие основания личного или корпоративного характера.

В случае невозможности личного участия жильца в голосовании оформляется доверенность на его законного представителя. Но на кого рассматриваемый документ может быть оформлен? Нужно ли нотариальное заверение? Поговорим об этом в статье.

Срок действия доверенности

В соответствии с Гражданским законодательством Российской Федерации, максимальный срок легитимности каждого доверительного акта составляет 3 года. Срок, не выходящий за рамки указанного выше временного периода, устанавливается по согласованию сторон и определяется в тексте доверенности на голосование на общем собрании собственников жилья. Однако данный пункт доверительного акта не является обязательным. Если в содержании доверенности отсутствует указание периода действия, соглашение объявляется бессрочным и действительным в течение 1 года.

Доверенность прекращает свое действие досрочно в следующих случаях (статья 188 ГК РФ ):

• Настоящий доверительный акт оформлен некорректно;
• Доверитель или доверенный скончался;
• Доверители принимают решение отозвать рассматриваемый документ;
• Доверенное лицо категорически отказывается от вменяемых ему полномочий.

Стороны вправе упразднить юридическую силу в любой момент. Дополнительных объяснений и документальных доказательств собственной правоты со стороны отказывающегося в этом случае не требуется.

Нотариальное заверение

Изучаемый документ не требует нотариального заверения . Однако, в целях утверждения юридической силы доверенности на голосование на общем собрании собственников, заверить её рекомендуется. Большого пакета документов для данной процедуры не нужно. Доверителю достаточно иметь при себе следующие акты:

• Собственное удостоверение личности;
• Подписи всех жильцов (если собственников много);
• Проект доверительного акта;
• Правоустанавливающие документы на жилплощадь, доказывающие проживание доверителя по указанному адресу.

Стоимость заверения рассматриваемого документа колеблется от 800 до 1800 рублей и зависит от региона Российской Федерации и квалификации нотариальной конторы. Таким образом, нотариальный тариф на заверение доверенности на голосование на общем собрании собственников в Московской и Ленинградской областях будет немного выше, чем на территории других субъектов России.

Для многих управляющих организаций пассивность жильцов, не участвующих в общих собраниях, становится большой проблемой, не позволяющей проводить необходимые решения. Привычным инструментом воздействия на них является убеждение, но мы предлагаем действовать проще – выдвинуть активного гражданина в качестве представителя интересов собственника. Он голосует по доверенности, что обеспечивает и явку, и соблюдение прав жильцов.

В любом доме есть инициативные жители – кого-то из них и нужно убедить голосовать по доверенности на участие в общем собрании собственников. Появление такого человека не означает, что УК упрощает для себя принятие необходимых именно ей решений. Активный гражданин выдвигается из среды собственников и представляет как раз их интересы. Управляющей компании тут важно только одно – собирать необходимое количество голосов для того, чтобы какие-то решения в принципе могли приниматься или отклоняться.

Представитель, который получает доверенность на голосование в ТСЖ, заранее объясняет жильцам, как именно он будет голосовать на очередном ОСС. Чем больше полномочий по представлению интересов он получит от жильцов, имеющих аналогичную позицию, тем выше шансы принятия необходимого решения.

В статье мы расскажем обо всех нюансах оформления доверенностей на голосование на общем собрании собственников. Сотрудникам управляющих компаний необходимо владеть этой информацией для того, чтобы помогать представителям выполнять свою задачу и обеспечивать кворум независимо от формы проведения ОСС.

Что указывается в доверенности

Доверенность на представление на общем собрании интересов собственника подготавливается в письменной форме. В ней указывается:

• название документа;
• время и место совершения действия от имени доверителя;
• полномочия представителя;
• подпись лица, чьи интересы он представляет.

Приводится в доверенности также и основная информация о представителе и доверителе. Для гражданина указывается ФИО, данные паспорта и адрес проживания. Для организации необходимо привести ее название, местонахождение, ФИО представляющего ее лица и основания, на которых он уполномочивается действовать от имени юридического лица.

Иногда в доверенности на общее собрание собственников МКД приводится и дополнительная информация. К примеру, это может быть срок ее действия, порядковый номер, образец росписи представителя и так далее. Эта информация не сказывается на действительности доверенности и на том, насколько она соответствует законодательным требованиям. Закон не запрещает размещать такие данные, но и не устанавливает их в качестве обязательных.

Образец доверенности и объявления о важности ее оформления для жильцов, а также другие полезные документы и практическая информация приведены в нашей статье в журнале «Управление МКД».

Кто может представлять интересы собственников

Владелец помещения в доме может предоставить доверенность на голосование на общем собрании ТСЖ любому гражданину (при условии его дееспособности). Закон здесь никаких ограничений не накладывает. Обычно интересы жильца представляет кто-то из родственников или соседей. В том числе, доверенность можно оформить сразу на нескольких лиц, которые будут выполнять действия в интересах доверителя совместно и с условием их обязательного согласования между собой.

Чтобы доверители охотнее давали доверенности на представление интересов на общем собрании собственников, им надо объяснять, что полномочия по ним строго ограничиваются правом голосования на ОСС.

Срок оформления доверенности

Доверитель может дать право на представление своих интересов на любой срок. По закону ни максимум, ни минимум здесь не ограничиваются.

Срок, на который выдается доверенность, указывать в ней не обязательно. Если он не упоминается, то документ автоматически считается действующим на протяжении года с момента его составления.

Прекращение действия доверенности происходит в следующих случаях:

• закончился ее срок;
• доверитель отменил ее;
• представитель отказался от полученных полномочий;
• организация, выступившая доверителем или представителем, прекратила существование;
• доверитель или представитель умер, перестал быть полностью дееспособным, оказался безвестно отсутствующим;
• доверитель или представитель вошел в ту стадию банкротства, при которой он лишается права на выдачу доверенностей.

Часто в доверенности указывается, что она действует бессрочно. В законодательстве такого варианта не предусматривается, хотя подобная оговорка и не делает документ недействительным. Оформленная на неограниченный срок доверенность будет действующей, но на общих основаниях в течение 1 года с момента ее составления.

Правила удостоверения доверенности от владельца квартиры

При оформлении доверенности на представление интересов собственника на общем собрании нотариальное заверение не требуется. У владельца помещения есть право пойти к нотариусу и заверить документ у него, но делать это не обязательно.

Из данного правила есть одно исключение, следующее из положений ЖК РФ. Более подробно о нем и других частных случаях применения доверенностей в рассматриваемой ситуации . Там приведены случаи из практики, детальные рекомендации о том, как действовать в разных ситуациях и ссылки на нормативные документы.

Если доверенность удостоверяется не в нотариальной конторе, то порядок оформления определяется тем, кто становится представителем. Владельцем помещения в МКД может быть организация. Так часто бывает с нежилой недвижимостью. В этом случае доверенность подписывается руководителем или другим лицом, которое в соответствии с законом и положениями учредительной документации имеет такое право. Печать на данном документе ставить не обязательно.

• организацией, в которой представитель работает или проходит обучение;
• администрацией лечебного учреждения, если гражданин находится на стационарном лечении.

Отсутствие оплаты за удостоверение доверенности определяется законодательством, а не руководством организации, которая будет проводить данную процедуру. При появлении каких-либо сложностей здесь необходимо сослаться на часть 3 статьи 185.1 ГК РФ.

От директора неправомерно требовать доверенность на участие в общем собрании собственников помещений, если только речь не идет о директоре филиала организации. Убедиться в полномочиях директора можно, запросив от него протокол общего собрания участников (акционеров) юридического лица о назначении его на должность и выписку из ЕГРЮЛ. Выписку можно получить самостоятельно и бесплатно на сайте Федеральной налоговой службы .

• акте уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти

Например, интересы собственника помещения - муниципального унитарного предприятия (МУП) при проведении общего собрания собственников может представлять руководитель такого предприятия, действующий на основании распоряжения администрации муниципального образования о назначении директора МУП.

• доверенности

Во всех случаях, которые не относятся к законному представительству или представительству на основании актов органов власти, представитель действует от имени доверителя на основании доверенности. Представителем собственника по доверенности может выступать любое лицо: член семьи собственника, сосед, иное лицо, не проживающее в МКД, а также работники юридического лица - собственника помещения. Например, заместитель директора или юрист организации.

УО, ТСЖ, ЖК не могут выступать представителями собственников помещений при голосовании, когда повестка дня включает в себя вопросы о заключении или расторжении договора управления с УО, реорганизации/ликвидации ТСЖ, ЖК и иные вопросы, затрагивающие интересы УО, ТСЖ, ЖК.

Такое представительство не отвечает критериям добросовестности и при наличии спора будет рассмотрено судом как злоупотребление правом. Так, согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ , «представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично». Иными словами, не может сам с собой заключить или расторгнуть договор, проголосовать за собственную ликвидацию.

Председатель и секретарь общего собрания для допуска представителей собственников к участию в таком собрании должны проверить их полномочия. Порядок проверки полномочий представителей собственников помещений может быть установлен в договоре управления или в уставе ТСЖ, ЖК. Если такой порядок не предусмотрен, следует придерживаться следующих правил проверки доверенности.

Проверьте форму доверенности

Доверенность должна быть оформлена письменно (п. 1 ст. 185 ГК РФ) и содержать обязательные реквизиты:

• Полное наименование представителя. Для физического лица - ФИО. Для юридического лица или ИП - полное наименование, ИНН, данные руководителя организации. Данные о месте жительства и паспортные данные.
• Полное наименование представляемого собственника (доверителя). Хотя ГК РФ и ЖК РФ не предъявляют требований к указанию в доверенности паспортных данных и места жительства представляемого, подобные требования предъявляются к нотариальным доверенностям (п. 6.2 Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 18.07.2016, протокол № 07/16). Соответственно, для нотариальной доверенности подобная информация обязательна.
• Дата и место совершения доверенности.
• Подпись лица, выдавшего доверенность (доверителя).

Проверьте способ удостоверения доверенности

Если доверенность выдает юридическое лицо - собственник помещения, она удостоверяется подписью его руководителя или иного уполномоченного лица. Печать на доверенности не требуется (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ). Аналогичное положение применяется к индивидуальному предпринимателю - собственнику помещения.

Если доверенность выдаёт гражданин - собственник помещения, она может быть удостоверена одним из следующих способов (п. 3 ст. 185.1 ГК РФ):

• нотариально (п. 2 ст. 48 ЖК РФ);
• организацией, в которой доверитель работает (работодатель);
• организацией, в которой доверитель учится (образовательное учреждение);
• администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.Такие доверенности, за исключением нотариальной, удостоверяются бесплатно.

Проверьте содержание доверенности

Доверенность на голосование должна содержать вид и объём делегируемых представителю полномочий. В ней должно быть прямо предусмотрено полномочие на представление интересов на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (номер дома) и голосование по вопросам повестки общего собрания, в том числе путем проставления подписи от имени доверителя в листах голосования.

Доверенность может быть выдана как на разовое участие в собрании (разовая доверенность), так и на неоднократное участие в рамках срока действия доверенности. Если срок действия доверенности не указан, она действует в течение одного года.

В доверенности могут содержаться ограничения в части голосования по некоторым вопросам повестки дня. Так, собственник может ограничить право представителя голосовать по вопросам, связанным с капитальным ремонтом, пользованием общим имуществом МКД.

Сверьте личность представителя и доверителя

Председатель и секретарь собрания в силу п. 3 ст. 185 ГК РФ вправе удостовериться в личности лица, выдавшего доверенность (доверителя), сверив указанные в доверенности ФИО.

Личность представителя может быть сверена с данными в доверенности, где содержатся не только его ФИО, но и паспортные данные, место жительства. Для сверки может быть запрошен паспорт.

В случае непредоставления паспорта, председатель собрания вправе отказать в возможности голосования по вопросам повестки дня. Однако целесообразней допустить представителя к участию в голосовании, запросив от него или от доверителя дополнительное подтверждение полномочий в срок до подведения итогов голосования. До такого подтверждения спорный голос представителя собственника учитываться не будет.

В случае отказа уполномоченному представителю собственника помещения в допуске к голосованию подобный отказ квалифицируется как нарушение равенства прав участников собрания при его проведении (пп. 3 п.1 ст. 181.4 ГК РФ) и даёт право оспаривать решение собрания.

Изучите пороки доверенности, влекущие её недействительность

На практике нередки случаи, когда доверенности нет совсем или она подписана неустановленным лицом. Порой члены семьи собственника или наниматели (арендаторы) помещений ошибочно заявляют инициаторам общего собрания о своём праве заполнять бланк решения (бюллетень) от имени собственника, в том числе ставить подпись за него. Дальше, пользуясь этим недостатком, собственник отзывает доверенность и/или оспаривает решение общего собрания.

Изучите типичные пороки, которые допускаются при составлении доверенности.

1. Порок формы.

Форма и способы удостоверения доверенности для участия в общем собрании собственников исчерпывающим образом названы в п. 2 ст. 48 ЖК РФ , п. 1 ст. 185 и п.п. 3-4 ст. 185.1 ГК РФ . Иные формы и способы удостоверения доверенности недопустимы.

Собственник помещения не может поручать другому лицу представлять его интересы на общем собрании по письменной доверенности, которая не удостоверена надлежащим образом. Кроме того, следует помнить, что с сентября 2013 года ГК РФ исключил способ удостоверения доверенности жилищно-эксплуатационной организацией (УО, ТСЖ, ЖК) по месту жительства доверителя.

Суд удовлетворил требование ГЖИ о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений и ликвидации ТСЖ. Суд указал на существенное нарушение при проведении собрания - несоблюдение требований к удостоверению доверенностей.

Как следует из материалов дела, по некоторым помещениям голосовал один из собственников, другие собственники доверяли голосование на основании доверенностей. Однако представленные доверенности никем удостоверены не были. Суд сделал вывод о недействительности таких доверенностей и недопустимости их учёта в итогах голосования (Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 18.12.2012 по делу N 33-3606/2012).

Не рекомендуем пренебрегать проверкой реквизитов доверенности, поскольку отсутствие некоторых из них: ФИО, подписи лица, выдавшего доверенность, даты выдачи влечет ничтожность. Так, согласно п. 1 ст. 186 ГК РФ ничтожной является доверенность, в которой не указана дата ее совершения.

Если в доверенности не будут указаны иные необязательные реквизиты, включая подпись представителя, паспортные данные доверителя, либо такая информация будет недостоверна, доверенность, тем не менее, будет считаться действительной (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 № 750/09 по делу № А 43-3182/2008-5-74).

Нотариальная доверенность имеет безоговорочную силу и ей можно доверять. Однако в её содержании, как и в содержании простой письменной доверенности, возможны недостатки. Так, очень часто собственники выдают членам семьи или близким родственникам генеральную доверенность, в которой указано неограниченное количество полномочий по представлению интересов в различных органах и организациях, на право пользования жилым помещением, передачи его в наём, оплаты жилищно-коммунальных платежей и многое другое.

При этом наличие у представителя генеральной доверенности, заверенной нотариусом, отнюдь не свидетельствует о его праве принимать участие в собраниях собственников помещений и голосовать по вопросам повестки дня. Такое полномочие должно быть прямо предусмотрено в доверенности.

3. Технические пороки: описки, опечатки.

В то же время буквенная ошибка в имени или фамилии собственника либо ошибка допущенная в иных необязательных реквизитах имеет несущественный характер. Доверенность в таком случае является действительной (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 № 750/09 по делу № А43-3182/2008-5-74).

«Исцелите» доверенность с дефектами

Общим последствием голосования по доверенности, имеющей пороки формы, содержания или иные нарушения положений п. 2 ст. 48 ЖК РФ , п.п. 3-4 ст. 185.1 ГК РФ , является исключение спорных голосов при подсчёте общего количества голосов, принявших участие в собрании собственников.

Если несмотря на наличие пороков доверенности голос представителя будет засчитан, существует риск оспаривания решения общего собрания собственников по недействительности (пп. 2 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ). Если такой голос влияет на кворум общего собрания собственников, то решение может быть признано ничтожным (пп. 2 ст. 181.5 ГК РФ), не влекущим правовых последствий.

Однако несмотря на дефекты доверенности она может быть исцелена, то есть сохранит свою силу:

• активными действиями выдавшего её собственника

Собственник может подтвердить силу доверенности. Например, предъявить председателю собрания повторную надлежаще оформленную доверенность.

• бездействием

Собственник не будет оспаривать действительность спорной доверенности, ведь по сути кроме него самого никто не вправе ссылаться на недостатки доверенности. Даже если иной собственник, оспаривающий решение собрания, будет ссылаться на пороки доверенности, то лицо, её выдавшее, может подтвердить («исцелить») в суде полномочия представителя.

Суд вправе оценить бездействие лица, выдавшего доверенность, или его активные действия, направленные на ее исцеление, как подтверждение юридической силы доверенности и, соответственно, принятых на общем собрании собственников решений. В названных случаях применяется ст. 183 ГК РФ об одобрении сделки.

Суд при рассмотрении спора отказал в удовлетворении иска о признании недействительным решения общего собрания собственников по причине отсутствия кворума и нарушения порядка подсчета голосов. Истец сослалась на ряд фактов:

1. Доверенности представителей собственников, принявших участие в голосовании, имели рукописную форму без удостоверения.
2. Некоторые из них были удостоверены уже после голосования.
3. Не подлежит учёту голос собственника, за которого расписалось постороннее лицо, что подтверждается свидетельскими показаниями.

Однако суд отклонил указанные доводы. Хотя суд так и не получил доказательства того, что доверенности удостоверены организацией, в которых работают доверители, и эти доверенности нотариально не удостоверены, но это не влечёт недействительность действий лица, выдавшего доверенность, поскольку в дальнейшем действия представителя были одобрены лицом выдавшим доверенность, иного в материалы дела не предоставлено (Апелляционное определение Омского областного суда от 24.07.2013 по делу N 33-4854/2013).

Суд, отказав в иске о признании недействительным решения общего годового собрания членов ЖСК, отметил все представленные доверенности соответствуют требованиям п. 2 ст. 48 ЖК РФ , поскольку в них содержатся все существенные требования к оформлению и содержанию таких доверенностей: сведения о представляемом лице и его представителе, в отношении которого указаны ФИО, место жительства, паспортные данные. Более того, никаких замечаний, жалоб, отзыва доверенностей от представляемых лиц в материалах дела не имеется, а само решение общего собрания ЖСК ими не обжалуется (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2017 по делу N 33-14107/2017).

Сусана Арсеновна Киракосян , кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, Советник компании ALTHAUS Group, г. Москва