Новый закон для защиты дольщиков‍ поможет не всем. Как государство защищает обманутых дольщиков

Принятый сегодня Госдумой правительственный закон о создании компенсационного фонда для граждан-участников долевого строительства поможет лишь дольщикам, которые заключат контракты с июля 2018 года. Об этом ФБА "Экономика сегодня" рассказал эксперт по недвижимости Олег Островский .

"Принятый закон еще на стадии обсуждения вызвал много вопросов у застройщиков и экспертов рынка, а при согласовании в Госдуме в нем и вовсе появились неожиданные нюансы. Важно понимать одно: для участников строительного рынка сформировали новые правила игры, перестроиться под которые нужно за "переходный период" – к июлю 2018 года, когда вступят в силу все принятые нововведения.

Только с этого момента дольщики получат дополнительную защиту своих вложений от банкротства застройщика или его махинаций. Но защита не распространяется на дольщиков, которые уже сейчас считаются обманутыми или станут ими в течение года. С проблемами этой категории людей придется разбираться местным органам власти в том же режиме, как это делается сейчас. Будущие дольщики же и впрямь получают серьезные гарантии своих прав", - отмечает мпециалист.

Сегодня Госдума в третьем окончательном чтении приняла закон о порядке формирования компенсационного фонда для выплат участникам долевого строительства и ужесточении требований к застройщикам многоквартирных домов. При подготовке законопроекта ко второму чтению в него было внесено 30 поправок депутатов. В том числе преобразование фонда в публично-правовую компанию. Ее средства смогут использоваться на выплаты дольщикам разорившихся застройщиков, завершение ввода жилого объекта и аккредитацию арбитражных управляющих.

"Защита дольщиков действительно серьезно усилена. Однако уже на этапе обсуждений в Госдуме поднимался верный вопрос: если "посыплются" сразу несколько крупных застройщиков, 4,5 миллиарда рублей фонда может на компенсации не хватить. Потому ежегодно решено эту сумму пересматривать.

Стопроцентных гарантий дольщикам, конечно, никто дать не сможет. Другой вопрос, что нынешний механизм страхования людей от банкротства застройщиков просто не работал, в случае осложнений они остаются один на один с проблемами. С лета 2018-го в случае проблем дольщикам гарантируется как минимум частичная компенсация вложенных в квартиру средств", - подчеркивает эксперт.

Нововведения изменят цену нового жилья

Фонд защиты прав дольщиков будет формироваться за счет взносов со стороны строительных компаний по ставке 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Строительные компании будут ограничены одним разрешением на строительство единственного или нескольких многоквартирных домов.

Также для застройщиков ужесточаются требования к достаточности собственных средств, которые должны будут составлять 10% от планируемой стоимости объекта (исключается возможность суммирования уставных капиталов аффилированных лиц), а также обеспечить аналогичный минимальный остаток средств на специальном счете в уполномоченном банке.

"Сами отчисления в новый фонд для застройщиков по объему примерно сравнимы со средствами, которые они сейчас платят страховым компаниям, то есть этот нюанс на ценах квартир не отразится. Однако введены многие требования к стройкомпаниям, которые все же косвенно по рынку ударят.

К примеру, на каком-то этапе обсуждений в законопроект все же попал нюанс об уставном капитале застройщиков. Столь высокими средствами располагают далеко не все, и многие компании вынуждены будут с рынка уйти, оставив отрасль "гигантам". Это значит, что строиться будет меньше объектов, а в результате цены на предлагаемые квартиры вырастут.

Нововведения предусматривают еще множество нюансов, пока не понятных застройщикам. Не исключено, что в переходный период будут выявляться многие "шероховатости", и вскоре придется пересматривать, изменять и дополнять. Но основная заданная цель защитить права дольщиков достигнута, теперь бизнесу придется подстраиваться под новые правила. И этот процесс для многих может быть болезненным", - заключает Олег Островский.

Защита дольщиками прав при банкротстве застройщика должна быть всесторонней. Для этого необходимо использовать не только основные способы, предусмотренные Законом о банкротстве, но и альтернативные, вытекающие из положений иных нормативных актов.

Альтернатива от государства

Один из альтернативных способов защиты прав обманутых дольщиков предусмотрен, в частности, Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» (далее — Приказ № 403).

В чем заключается суть предоставленной государством альтернативы?

Дело в том, что путем применения норм Приказа № 403 дольщики получают возможность удовлетворить свои требования в отношении жилого помещения не за счет обанкротившегося застройщика, а за счет государства. Такое обязательство власти взяли на себя не случайно. Известно, что для строительства многоквартирного дома застройщику необходимо получить разрешение от муниципальных властей. Именно на стадии принятия решения о выдаче соответствующего разрешительного акта власти определяют степень добросовестности застройщика. Выдача разрешения фактически подтверждает надежность девелопера, за которого власти готовы даже поручиться.

Однако надежность застройщика не страхует его от банкротства. Его несостоятельность вызывают, как правило, объективные обстоятельства экономического характера, непредвиденные для многих игроков рынка.

Принятие Приказа № 403 осуществлялось именно для решения проблем граждан, оказавшихся в подобной ситуации. Механизм, предусмотренный названным актом, является действенным и рабочим. Его активно применяют на практике дольщики, желающие получить в конечном итоге жилое помещение.

Кто получит жилье

Суть описываемого способа защиты прав состоит в следующем: гражданин, являющийся обманутым дольщиком, включает свои требования в отдельный реестр, ведением которого занимаются органы исполнительной власти каждого субъекта РФ.

Ответ можно найти в Приказе № 403. Исходя из положений названного акта, обманутыми дольщиками считаются девять категорий граждан:

1. Претендующие на получение квартиры в доме, строительство которого прекращено или приостановлено более чем на 9-месячный срок органами власти, выдавшими разрешение на строительство;

2. Претендующие на получение квартиры, которая очевидно не будет готова в оговоренный договором срок, поскольку строительство дома, в котором она располагается, приостановлено органами власти, выдавшими разрешение на строительство;

3. Исполнившие свои обязательства перед застройщиком и не получившие исполнения обязательств застройщика по сделке в течение 9 и более месяцев;

4. Претендующие на получение квартиры, которая очевидно не будет готова в оговоренный договором срок, поскольку ввод дома в эксплуатацию невозможен в связи с нарушениями технических регламентов, проектной документации и т. д.;

5. Застройщики которых утратили право владения и пользования земельным участком или истек срок действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, если данные обстоятельства очевидно свидетельствуют, что квартира не будет готова в оговоренный договором срок;

6. Признанные потерпевшими в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;

7. Признанные потерпевшими и имеющие вступивший в законную силу приговора суда в отношении лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, являвшейся застройщиком;

8. Ставшие жертвами одной из «серых схем» продажи первичной недвижимости, которая предполагает продажу одной квартиры двум или более лицам (данный факт должен быть установлен в судебном порядке);

9. Являющиеся дольщиками застройщика, в отношении которого начата процедура банкротства или ликвидации.

Соответствие одному из вышеперечисленных критериев дает дольщику право включиться в реестр, образованный в соответствии с Приказом № 403, и претендовать на получение жилого помещения от государства.

Документы и процедуры

Процедура включения предполагает обращение в соответствующий орган исполнительной власти, отвечающий за ведение реестра, с пакетом документов. В него входят:

— копия паспорта;

— копия договора с застройщиком;

— копии платежных документов, которыми можно подтвердить внесение оплаты по договору.

Это общий перечень документов. В случае, если включение в реестр осуществляется в связи с возбуждением уголовного дела, необходимо так же приложить приговор суда, по которому заявитель признан потерпевшим в рамках уголовного дела. Если у дольщика имеется решение суда о признании обоснованным требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований, а застройщик находится в процедуре банкротства или ликвидации, — необходимо приложить такой судебный акт.

В заключение отмечу две важные вещи:

1. Безусловно, дольщики, требования которых будут удовлетворены посредством их включения в реестр, сформированный по Приказу № 403, получат не то жилое помещение, на которое первоначально было направлено их волеизъявление. Думаю, ключевое слово в данном случае «получат». Поскольку банкротство застройщика заканчивается непосредственно передачей жилых помещений только в том случае, когда дом готов практически полностью, то возможность реального получения квартиры от государства — великолепный способ защиты прав обманутых дольщиков. Стоит отметить, что им пользуются дольщики тех застройщиков, банкротство которых проходит достаточно громко. Например, ряд участников строительства ЗАО «Энергосройкомплект-М» уже получили квартиры от властей Москвы.

2. Применение описанного способа не исключает необходимость участия в деле о банкротстве. Эффективность данного способа значительно повышается, если использовать его в качестве дополнительного. Связано это прежде всего с тем, что по Приказу № 403 невозможно погасить денежные требования к застройщику, которые могут сформировать различные неустойки, штрафы и пени. Поэтому участие дольщика в деле о банкротстве в арбитражном суде обязательно.

Практика показывает, что Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» только отчасти защищает права дольщиков.

В своей адвокатской практике я, как юрист по долевому строительству, часто сталкиваюсь со следующими нарушениями прав дольщиков, которые допускают недобросовестные застройщики:

• нарушение срока строительства и, как следствие, нарушение срока передачи дольщику жилого помещения;
• нарушение требований о качестве переданного дольщику жилого помещения, вплоть до непригодности для проживания переданного помещения;
• принуждение дольщика к заключению соглашения об увеличении стоимости строительства или сроков строительства объекта;
• банкротство застройщика, включая преднамеренное банкротство;
• мошеннические действия застройщика: двойные продажи объекта строительства, вывод средств и т.п.

Перед дольщиком, столкнувшимся с нарушением своих прав, неминуемо встает вопрос о получении квалифицированной юридической помощи для защиты своих интересов перед недобросовестным застройщиком.

Защита прав дольщиков - одно из ключевых направлений моей работы. Я, Александр Владимирович Демьянчук, член Адвокатской палаты Москвы, помогу Вам в любых ситуациях, связанных с нарушением Ваших прав, как участника долевого строительства. Мой адвокатский стаж превышает 20 лет. В своей практике я неоднократно оказывал своим клиентам услуги в качестве юриста по долевому строительству.

Мои услуги по защите прав обманутых дольщиков

Защиту прав участников долевого строительства я осуществлял многократно. Так одним из выигранных мною споров стало дело о понуждении застройщика передать дольщику построенное жилое помещение. Вкратце ситуация такова.

Дольщик требовал от застройщика передать ему построенную и полностью оплаченную квартиру. Застройщик добровольно отказался передать квартиру, мотивировав неполной оплатой ее стоимости дольщиком. В досудебном порядке стороны вели переговоры более года. Поняв невозможность урегулирования возникшего спора в досудебном порядке, дольщик стал обращаться к различным юристам по долевому строительству. После ряда неудачных контактов, он обратился за помощью ко мне. Изучив материалы дела, я пришел к выводу, что действия застройщика незаконны. В действительности, дольщик даже переплатил стоимость квартиры. В конечном счете, суд удовлетворил иск дольщика в полном объеме и обязал застройщика передать дольщику, как саму квартиру, так и необходимые для государственной регистрации права собственности на нее документы.

Если Вы - участник долевого строительства и нуждаетесь в защите Ваших прав, то я готов оказать Вам квалифицированную юридическую помощь. Я, как адвокат, юрист по долевому строительству, бесплатно изучу материалы Вашей ситуации и дам правовую оценку перспективы Вашего обращения в суд. Могу Вас ответственно заверить, что найду наилучшее из возможных решение для защиты Ваших прав и интересов!

Современный уровень строительства жилых домов достаточно развит и привлекает инвестиции людей, желающих приобрести жилплощадь. Но, к сожалению, застройщик не всегда придерживается взятых на себя обязательств. Проблемных объектов очень много, а обманутые дольщики часто не могут правильно и действенно защитить свои права. Если вы или ваши знакомые столкнулись с подобной ситуацией, я, как практикующий адвокат, готов оказать вам помощь в решении проблемных вопросов юридического характера.

Причины споров с застройщиками

Споры с застройщиками возникают, как правило, по причине затягивания сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Также довольно распространены случаи нарушения государственных строительных норм, отсутствие законно выделенных участков земли и т. д. Возводимый объект - это всегда масса разрешительной документации, а также множество нюансов в плане следования различным нормативам. К сожалению, правила часто нарушаются, что влечёт за собой проблемы именно для инвесторов.

Пропуск срока сдачи объекта - самая частая причина споров. При этом, с такой проблемой сталкиваются практически 90% инвесторов, выслушивая оправдания застройщика. Как правило, дольщиков склоняют к подписанию различного рода дополнительных соглашений, с целью официального продления срока. Профессиональный юрист по спорам с застройщиком может помочь вам выйти из этой ситуации в зависимости от ваших интересов.

Если, например, вы не хотите терять своё место в числе инвесторов, юрист поможет вам в документальном оформлении договорённостей. Учтены будут все юридические и фактические детали.

Я профессионально занимаюсь жилищным и земельным правом. Примеры дел вы можете найти на страницах раздела . Я имею статус адвоката, состою в Московской Городской Коллегии Адвокатов.

Вы также можете изучить мою и .

Как производится защита прав дольщиков

Защита прав дольщиков проводится в досудебной или судебной форме. Досудебное решение конфликта подразумевает переговоры адвоката с представителями исполняющей работы организации (как правило, в письменном виде), а также поиск вариантов для быстрого решения вопроса.

В том случае, когда подобный формат решения спора не имеет результата, юрист по спорам с застройщиком переходит к подготовке иска в суд.

От вас понадобятся:

• Копии ваших личных документов;
• Договор с застройщиком;
• Копии платёжных документов по оплате взносов;
• Копии дополнительных документов (переписка с застройщиком).

Результатом судебного разбирательства может быть например как взыскание неустойки с застройщика, так и полный возврат ваших взносов в результате грубого нарушения условий заключённого договора. Я, как практикующий адвокат, приложу максимум усилий по защите ваших прав и достижению максимально благоприятного результата.

При необходимости, возможно добиться вынесения решения суда по обязательству для застройщика совершить те или иные действия. Это актуально в тех ситуациях, когда строители не выполняют определённые государственные нормы по качеству.

Устранение недостатков в новостройках

Скорее всего, вы слышали о ситуациях, когда участник долевого строительства, став обладателем новой квартиры в новостройке, сталкивался с неудовлетворительным качеством исполнения работ. В таком случае просто необходимо обращаться к застройщику с требованием ликвидировать такие недостатки. В такой ситуации юрист по новостройкам будет незаменим, поскольку требуются знания не только в формальной, процессуальной сфере споров, а и в тонких технических моментах нормативных документов.

Решением суда можно обязать застройщика устранить недостатки. Важный момент - определить весь объём подобных проблем. Как правило, это делается при помощи независимых экспертных организаций, которые определяют объём необходимых работ и их стоимость. Затраты на оплату труда экспертов взыскиваются с ответчика (застройщика, в нашем случае). Туда же будут входить ваши затраты на судебный спор.

Некоторые нюансы защиты прав участников долевого строительства

Дольщикам часто приходится сталкиваться с откровенным мошенничеством застройщиков. Это неоспоримый факт, подтверждённый множеством судебных разбирательств, вплоть до вынесения решений по уголовным делам с реальными сроками заключения.

К сожалению, от подобных случаев никто не застрахован, но я предлагаю вам возможность почувствовать себя защищённым в юридическом плане. В идеале - вы обращаетесь ко мне ещё до заключения договора с застройщиком, но даже если вам понадобилась помощь уже с фактической проблемой, я готов её решить.

Суд с застройщиком может длиться долго - таковы юридические реалии в нашей стране. Представители ответчика могут разными причинами затягивать рассмотрение дела. Следует обратить внимание на то, что невыполнение застройщиком своих обязательств ведёт к штрафным санкциям - неустойке. Размер неустойки зависит от фактического количества дней, на которое просрочено обязательство.

Например, просроченное на несколько месяцев обязательство по сдаче объекта в эксплуатацию (то есть, фактическая отсрочка вашего вселения в квартиру), может обойтись исполнителю работ довольно дорого. При этом вы, не теряя своего права на объект, можете получить достаточно весомую компенсацию в денежном эквиваленте.

Также, законом «О защите прав потребителей» предусмотрен штраф, за отказ компании-застройщика от урегулирования спора. Это значит, что даже в случае, когда представители организации будут игнорировать письма, претензии или иски, они всё равно будут подвергнуты определённым денежным санкциям.

Консультация адвоката

Я приглашаю вас получить юридическую консультацию по вопросам судебной защиты ваших прав. Вы можете рассчитывать на добросовестное и честное определение судебных перспектив вашего спора с застройщиком. На консультации вы получите понимание того, как по закону разрешается конкретно Ваша ситуация с недвижимостью и как именно вы можете реализовать свои права.